洋房产品探讨.ppt

洋房产品探讨,广义（档次）：相比于高层和别墅之间的产品。,用材好，户数少，楼层低，户型好（大）等。,狭义,：（功能）户型具有,“,退、露、错,”,或,“,退、露、错、院,“,，三层至五层（八层），,户型拥有院落、露台、屋顶等不算面积的户外空间。,只讨论狭义洋房！,重庆洋房进化思考,重庆花园洋房发展趋势梳理,发展时,期,时间,典型代表,项目,特点,概念模,糊期,2002,年,前,在水一方,水天花园,融侨半岛,单一户型结构，仅限于,5+1,或,6+1,。,顶层为跃层，顶层以下为平层，底层、顶层送花园。,很多项目大打,花园洋房,招牌，凡是多层带花园的小区均称为,花园洋房,。,洋房户型功能完善，如前,庭后院，送入户花园或屋顶花园,单一,重庆花园洋房发展趋势梳理,发展成熟期,2003,年,金科,天,籁城美社,金科第一代花园洋房。,“,退、错、露、院,”,全新形态和每单元,户低密度布局。,成为,市场,当时评判,花园洋房,是否纯粹的一个标杆。,2004,年,金科,天,籁城,紫园,金科第二代花园洋房。,将建筑布局进一步升华，,“,双流线设计,”,、加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积。,2004,年,金科,天湖美镇,金科第三代花园洋房。,在户型设计上又有飞跃的创新，出现错层、跃层，并做到各层的户型差异化，将花园及露台做到了极致。,2004,年,东原,中,央美地,温馨浪漫英伦风情，首开文化牌先河，打造水景、园林、生态、峡谷于一体，将景观做到了一个新的高度。,洋房,已开始停留在一个高度,产品环境，户型设计、建筑用材、物业服务等，虽然每个项目都有自身卖点，但大同小异，没有脱颖而出的大气。,送,“,退、错、露,”,形成的露台，送地下室。,送,重庆花园洋房发展趋势梳理,颠覆传统期,2006,年,龙湖,弗,莱明戈,彻底颠覆传统,花园洋房,，做到精致、大气，超脱。,建筑形态、产品细节、选材标准均达到了,“,别墅级,”,水平。,产品设计上引入别墅才有的独栋和双拼设计，独门入户、前花园、双流线入户、私人半地下会所、露台环形布局等，综合品质在,重庆,乃至全国均达到了,花园洋房,的顶级水平。,除保证了硬件的优质，更加提倡居住文化内涵的超越。,风格欧式化，向别墅看齐，追求大气、沉稳、内敛。,内涵,传承发展期,2007,年,天江鼎城,受金科洋房产品,“,院、露、退、错,”,的影响，人们对花园洋房产品的思想已固化，该项目入市之初，其品质并不被重庆市场接受。,天江鼎城的出现，更直接展示了一种沉稳、内敛的气质，一种不动声色的优雅。,2007,年,金科,东,方王谢,西班牙风情之后，花园洋房大部分开始走异域风情路线。,各项目户型设计较类同，更多注重外立面和建筑材质。,该项目以原创中国洋房姿态出现，进行全方位演绎。,不是简单地将西式洋房特征和东方中国元素揉捏，而是中学为体，西学为用。,项目做到了既有东方洋房韵味，又有现代风格体现，建筑简洁明朗直线条、大开窗几何线条。,重庆花园洋房发展趋势梳理,建筑既大气、内敛又沉稳，同时追求户型丰富并,“,送,”,露台。,兼容,继往开来期,20008,年,金科,阳,光小镇,2009,复地,别院,金科第七代花园洋房。,延续,“,退、错、露,”,，前庭后院和地下室等，将,“,送,”,做到极致。,吸收了西式洋房,“,大气、沉稳、内敛,”,的气质。,做到了既,“,送得多,”,，又大气沉稳。,重庆花园洋房发展趋势梳理,消费者的需求多元化与个性化，导致户型多样化，在立面和材质上的多样化。项目品质提高，户型附加值最大化。,精细化,个性化,洋房布局思考,花园洋房规划布局探讨,根据地块形状和地块高差，,布局从容，顺其自然。,同时做到了视线上的错开,花园洋房规划布局探讨,最单纯的行列式,在保证洋房自身的间距,前提下，最大限度利用,土地资源。,此种布置，一般用在地形较,为平坦的地块。不用去追求,天际线的丰富。,客户在现场，也感觉不到布,局的单调。,利用山形，将洋房逐步抬高。,把洋房错开式布局，达到视线错开。,既享受了山景，又做到了整个布局的,丰富，让洋房具有立体感，错落有致。,建筑“四错开”,优势,横向间距错开,主要视线能错开，对视得到较好解决,山墙纵向间距错开,可让园林景观做得更有变化，更丰富,一栋的内部单元错开,可拉开端头户型和非端头户型的间距,视线斜向错开,仍然能兼顾朝向；建筑斜向布置，可让客户感觉间距更大。,高层与洋房之间的影响和规避。,把高层单独放到一个组团。,将高层的主采光面和洋房呈,90,度,错开。,将高层尽量与洋房拉开距离。,将高层的品质做高，让洋房与高层之间,的档次更接近。保证客户的纯粹。,将高层的外立面与洋房统一，形象上,互相促进，而不是互相干扰。,洋房摆列与景观的考虑,由于洋房用地紧张，密度较大，很难做出大中庭，因此，组团化是重要出路。,在视线错开的基础上，各楼栋的摆列采用伸和缩的方式，形成各个小组团，,将各个小组团成线型摆列，让景观能形成规模。,洋房户型思考,容积率1.0的跃层洋房户型探讨,复地别院院立方。,花园洋房户型探讨,首层,优势,每户赠送面积达,142,平方米，其中花园,88,平方米（,69,平方米前庭院,+19,平方米后花园），会所层送,49,平方米休闲屋。（双流线入户）,地下会所采光面宽,11.5,米，大部分为自然采光，小部分天井采光。,入户层会客厅错层布置（下错,60,公分），层高达到,3.6,米。,上下双庭院，入户层送后院，会所层送前院。,一层（入户层）,地下层（会所层）,1F,户型（底,TOWN,）三房两厅双卫，,套内面积,176.69m2,，,建筑面积,199.52,，公摊系数：,13%,复地别院,院立方（一层）,跃层,主卧套房专享层（上层）,入户层（底层）,2F,户型 五房两厅三卫,套内面积约,167.33m2,，,建筑面积,188.95,公摊系数,13%,复地别院,院立方（二层）,优势,主卧与次主卧均含,10,平方米空中院馆。,主卧带独立式书房设计。,生活阳台花园达,5.8,平方米。,跃层设计，上层主卧专享。,客厅挑高,4.5,米。,劣势,直跑楼梯直对入户大门，视觉受到影响。,跃层,跃层,3F,户型 四房三厅三卫,套内面积,147.54m2,建筑面积,166.6,公摊系数,13%,复地别院,院立方（三层）,优势,三错式设计，户型新颖，其中主卧独享下层空间。入户平层设计为会客厅，通过楼层达到了良好的功能分区。,多达三个卫生间设计，其中主卧带独立书房和主卫，次主卧带卫生间。,客厅挑空,4.5,米。,户型在,140m,2,左右，但多达五房设计，其中有两个书房，户型功能非常齐全。,跃层,5F,户型（顶楼）,四房四厅双卫 套内面积,170m2,复地别院,院立方（顶层）,优势,赠送,45,85m,2,阁楼空间（预留）。,劣势,作为,170m,2,户型，过道空间过多，内部空间存在一定浪费。,容积率1.26（1.25左右）的平层洋房户型探讨,金科阳光小镇。,金科,阳光小镇,平层,1,楼户型 四房三厅三卫 套内面积,149.11m2,优势,1,层赠送入户私家花园，赠送地下室。,户型功能丰富，含三个卫生间，两个主卧均带书房，共有四间卧室。,在保证功能丰富的前提下，面积控制在,150m,2,以下。,2,楼户型 四房三厅双卫,套内面积,139.54m2,平层,金科,阳光小镇,优势,二层罕有的送地下室，送入户私家花园。设计手法为：与一层反向设置，在二层设置户外楼梯，直达入户花园。,通过一楼入户花园再到地下室，减小了由于室内设旋梯，降到,6,米后，容易造成的眩晕感觉。,同时二层还“送”因退和错开而形成的,10,平方米的露台！,保证了户型功能丰富的前提下，面积控制在了,140m,2,；独立式餐厅。,4,楼户型,三房双厅双卫,套内面积,105.41m2,平层,三楼,四楼,金科,阳光小镇,3,楼户型,四房双厅双卫,套内面积,128.74m2,优势借鉴,主卧均带书房和主卫，主卧尊贵感较强。,均带,10,平方米以上的大入户花园。,三楼带独立式餐厅；四楼送双露台一阳台。,劣势借鉴,三楼没有送花园洋房特有的,“,露台花园,”,。,5,楼户型,五房双厅三卫,套内面积,151.98m2,优势借鉴,上层主卧专享，带书房，走入式衣帽间和主卫，并送大面积屋顶花园。,次主卧送露台花园。客厅送露台，生活阳台带部分露台。,户型功能丰富，面积控制到,152m,2,。,平层,金科,阳光小镇,容积率1.42（近1.5）的洋房户型探讨,旭辉朗香郡。,一楼户型,三房两厅双卫（含地下室、入户花园）,套内面积,138.25m2,优势借鉴,功能丰富,大入户花园,阳光房,主卧带书房,户型紧凑。,地下层面积算入产权面积,.,劣势借鉴,地下层只有两个采光井采光,采光很差。,二楼户型，四房两厅双卫,（含地下室、入户花园、露台）,套内面积,148.37m2,优势借鉴,双露台设置,次卧带阳台,户型带入户花园,.,主卧带书房带露台,户型紧凑。,二楼送地下室,地下层面积算入产权面积,.,劣势借鉴,地下层采光很差,需要下到,6,米。,5,层 三室两厅双卫,124.92,6,楼三房两厅双卫,111.16m2,4,层 三室两厅双卫,126.79,3,层,3,室,2,厅,2,卫,1,厨,130.99,通过电梯，直通地下，使三楼至五楼都拥有自己的地下室。,3,楼至,5,楼的地下室，没有通风采光，虽然不算面积，,但利用性不强；只能做储藏室内使用。,三楼至五楼所送地下室由一个公共通道各自进入，,相互之间隐私性较差。,坡屋顶设置，顶层送空中阁楼，最高达,6,米，增加了户型卖点。,坡屋顶采用“老虎窗”，户型客厅和部分卧室采用“八角窗”,增加了立面的风情味道。,户型紧凑,实用,地下室卖点多,小面积尽量做出了露台。,用问题引出探讨,买高端洋房（底层和顶层）还是买经济型联排？,高品质洋房优势,户型采光好,前庭后院空间大,各功能房能作到丰富并且能保证采光,.,底层,(,甚至二层,),的地下室送得多,顶层可送屋顶,.,每个户型有大小不一的露台,.,高品质洋房劣势,总价直逼别墅。,再好,也只是洋房。永远进不了高端户型之列。名不正，言不顺。,共用电梯和通道，私密性要差。,经济联排优势,再差也叫别墅。再差也是独门独户。,经济联排劣势,两面采光，局部辅助功能间接采光。,不能大面积享受入户大花园等与自然接触的空间。,买高端洋房的顶楼还是底楼？,底楼优势,送入户大花园，享受前庭后院，送大面积地下室，亲地性更好，进出方便。,底楼劣势,潮湿，蚊虫多，隐私差，安全性相比顶楼要差，面积可能要大、总价要高。,顶楼优势,隐私性好，受到打扰的空间小。大面积的屋顶私家享用，能做到二层（跃层）的主人专享。,顶楼劣势,亲地性差，屋顶花园，相比地下花园要逊色。,可能存在漏水的问题。,不能送免费的地下室,(,甚至带产权,),。,洋房户型面积走大还是走小？,共同点,随着地价的不段上涨，洋房占地的问题更加空出，地价成本更高，价格更高。,在此种情形下，为了摊消成本，要么做联排，要么做品质高层（或板式小高层）。,洋房的处境会更加尴尬，被品质高层和别墅“前堵后追”。,在此种背景下，洋房面积走大还是走小？,洋房面积走大,既然资源问题更加突出，就把洋房做大，把档次拉高，做成类别墅的定位。,资料该用都用了,就做高端大面积洋房,.,洋房面积走小,如果洋房做成类别墅，则总价会达到联排的价格，于其去和联排竞争，不如做小，自成一体。,保证品质的前提下，降低总价,受众更宽,更受欢迎,.,重庆未来花园洋房的产品突破点和价值思考,1.,有独特资源占有（优势地段或独特资源）的地块：类别墅产品定位，定位支撑如下：,大户型洋房,+,别墅级配置和材质,+,独特资源占有,利用大户型、配置、材质做出建筑的别墅感觉。,利用独特资源占有加上别墅品质与联排别墅竞争！,2.,无独特资源占有的地块：高品质产品定位，定位支撑如下：,户型面积适中,+,别墅级配置和材质,+,附加值最大化（送地下室、入户花园、露台、阳台）,利用户型面积适中控制住产品总价，拓宽客户。,利用“送面积”送到极致，保证洋房产品独特的卖点。,利用建筑异域风情，以及别墅级配置和材质，保证了建筑的品质。,最终形成高品质加上合理的总价加上最大的实惠，成就高品质洋房定位，,弱化了“前阻后追”被别墅和品质小高层夹击的状态。,高品质洋房主要由如下要素支撑：,面积,面积不应小，因为户型面积能保证居住的舒适度。,材质,建筑用材质一定要达到,“,别墅级,”,，如彩铝,Low-E,双层中空浅镀镆玻璃、其它高级智能化配置等。,配置,配置一定要高，如精装修入户大堂等。,如观光电梯（双开门）。,园林绿化,园林绿化主题鲜明。,植物配置，特别是高大乔木的配置要到位。,园林硬景观的材质要和建筑用材质相呼应。,重庆规划设计新规范对洋房产品设计的限制和规避,根据,2009,年第一次建筑规划管理季度例会会议纪要,建管字,200922,号的规定，本规定将对本项目的户型设计产生如下影响：,所受影响,影响原因,阳台,空中院馆,入户花园,凹阳台进深如大于,2.4,米，或每户阳台结构底板投影面积之和如大于,10,平米，则超出部分按全面积计算容积率。,每户阳台结构底板投影面积之和,超出套内面积,17%,的部分,按全面积计入容积率。,飘窗,底板与室内地面高差应大于,0.45,米。,在楼面结构层投影面积以内的,计入容积率。,花池,在阳台结构低板内设置花池的，按阳台规定计算。,洋房风格,地中海风格居多，其它如新古典主义，现代主义较少。,蓝光十里南山,江与城,银翔翡翠谷,盛创尊岭,现代风格,中铁山水天下,御城华府,同创高原,为什么地中海风格的项目比较多？,产品面积,洋房户型属于中档，如果做其它异域风格，则面积会做得较大。,地中海风格，则对面积会更容易控制。,客户,洋房户型的客户不属于金字塔尖的客户，所以对非常厚重的非常具有内涵的产品不是很匹配。而地中海，既不厚重，也不轻浮，正好。,风情,地中海带来的生活味道，更随合，更单纯，更平易近人，这与洋房自身的特性,有很在关系。,户型,洋房特有的“退，露，错，院，地中海演绎起来更容易”，如采用其它欧式风格,采用了“退，露，错，院，则味道可能要变。,洋房立面和材质,复地别院,院立方,配置,借鉴,双层中空玻璃，塑钢窗，外墙外保温。,立面,借鉴,纯美的皇家古典质感手工建筑风格来自于以下细节：,金米黄色手抹质感砂墙。,金色铁艺栏杆。,浮雕外墙修饰。,朱红坡屋面。,八角钟楼。,深咖啡窗线条，宽檐口。,金科阳光小镇,配置借,鉴,该项目采用彩铝,Low-E,双层中空浅镀镆玻璃。,外墙外保温，外墙材料为乳胶漆颗粒涂料和文化石。,立面借,鉴,古典外立面，具有地中海休闲建筑特点。,色彩搭配合理，建筑立面采用米黄为主，配以淺棕等色彩；深绿色百叶窗，深红色屋顶，体现休闲建筑的特点。,立面强调虚实对比，层次分明，轮郭线丰富。,细节借,鉴,露台门增加了雨篷、阳台的踩面增加了石材。,对空调位、外露的雨水管、空调管进行了遮蔽处理。,龙湖,悠山香庭,景观,一层和二层业主均拥有私家入户花园。,利用景观软隔断，既满足了户型的附加值，也让私有景观和公共景观之间不显得过于突兀。,配置借,鉴,双开门电梯，减少公摊，让入户更便携，增加走廊采光。,新能源,应用,洋房太阳能公用照明，根据早晚时间变化和照明需要，电脑控制的灯光系统自动变化明暗。,利用雨水等非传统水源作为景观和公共清洁用水，节约率达,45%,以上。,洋房配置和材质,配置和材质别墅化！,洋房建筑与园林景观的思考,洋房景观的劣势,洋房景观空间的不丰富,洋房做庭院，即是追求也是制约，由于洋房的指标约束，要达到体量，只能行列平均布局，所以造成洋房庭院很难有变化，园林景观不丰富，容易“千篇一律”。,无法形成大中庭,由于密度较大，很难像高层做出大中庭，景观在气势上不够,.,通过造型产生,园林变化,洋房尺度上难产生变化，就用园林几何造型去变化。,洋房建筑与园林景观的思考,通过庭院的气氛和风格去丰富,加强庭院的主题打造，利用雕塑等去烘托气氛，达到某种风情的,诉求。,通过雕塑，座椅，情景小品共同打造主题,让景观可观，可感，可游。,洋房户型与入户花园的打造,一楼、二楼的私家花园打造一定要做出别墅的感觉，在户型上要,为二楼的私家花园提前考虑户型的设计。,洋房建筑与园林景观的思考,高尔夫与洋房,很难想象高尔夫旁边能做如此的洋房，这很有讨论的必要。,微笑的景观,洋房比较矮，景观上更应讲究近人的尺度，有时，微笑的景观比大气的景观，更让人感受到生活的浓郁气息。,水景和草坪的应用,水景和草坪，不在多，而是搭配。,与花的搭配，与树的搭配。,当然，洋房样板景观的草坪除外！,E,N,D,谢谢聆听,