大中华区物业摘要-分化调整蓄力待发.pdf

中国|2023年第一季度分化调整蓄力待发大中华区物业摘要52 北京53 上海54 广州55 成都57 北京58 上海59 广州60 深圳61 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 武汉25 西安26 杭州27 南京28 香港29 台北31 北京32 上海33 广州34 深圳35 成都36 天津37 青岛38 重庆39 沈阳40 武汉41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 广州48 深圳49 香港50 澳门目录08 2022年，华南物流资产仍受追捧11 大上海地区2023年物流展望13 香港房地产市场何去何从？办公楼住宅物流地产酒店零售地产09 北京物流市场十年间首次增容专题文章2二零二三年第一季度大中华区物业摘要 今年以来，政策的稳增长效果和宏观经济向上向好的态势均较为明显，各方面的积极信号都在持续积累和显现，为实现全年各项目标奠定了坚实基础，但也必须看到经济运行在内生动力、社会有效需求等方面仍面临一些短期困难。回顾一季度宏观经济表现，中国国内生产总值按不变价格计算同比增长4.5%，明显高于市场预期的4%左右，相比2022年四季度环比增长2.2%。中国经济强劲增长的主要动能，从生产端看来自服务业的贡献，从需求端看则来自消费的快速复苏。工业生产平稳增长，服务业增势较好，出口也超预期回升，一季度最终消费支出对经济增长贡献率超过66%。随着消费场景有序恢复，有望逐步带动居民的消费意愿提升、消费信心提振、消费需求释放并形成正循环。中国经济开局良好、起步平稳，而且在总量攀升新台阶的同时结构更显均衡，内生动能持续增强，市场活力持续释放。下一阶段应把发挥政策效力和激发经营主体活力结合起来，形成推动高质量发展的强大动力，统筹推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。编者按姚耀中国区研究部总监庞溟大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二三年第一季度大中华区物业摘要 经济和政策动态今年以来，政策的稳增长效果和宏观经济向上向好的态势均较为明显，各方面的积极信号都在持续积累和显现，为实现全年各项目标奠定了坚实基础，但也必须看到经济运行在内生动力、社会有效需求等方面仍面临一些短期困难。甲级办公楼市场：2023年第一季度，全国疫情防控平稳转段、各项稳增长政策持续显效，经济运行实现良好开局。根据国家统计局4月19日公布的数据显示，一季度国内生产总值28万亿元，相较去年同期“超预期”增长4.5%，步伐稳健，韧性强劲。随着社会面经济活动的逐步复苏、营商环境转好，企业的信心面临重塑。全国办公楼市场进入流动性回暖周期。由于企业办公策略在此前复杂环境中形成的谨慎态度仍未完全消退，实际租赁成交在第一季度尚未大规模增长。但问询量提升，需求温和复苏，租金跌幅收窄仍是季内主线旋律。2023年第一季度在经济平稳开局的背景下，多个城市需求理性复苏，一季度全国主要城市整体净吸纳量录得40.6万平方米。一线城市净吸纳量共录得23万平方米，北京上海复苏态势温和，深圳以全市11万平方米的净吸纳量的表现位居一线城市之首。市场问询与带看量虽有改善，但短期内实际成交量及需求增量仍未全面释放。北京市净吸纳量由负转正，录得1.8万平方米，均集中在小面积成交。上海市净吸纳量录得5.4万平方米，成本节约型需求仍是主要类型之一。广州净吸纳量水平高于上个季度63.8%，录得5.5万平方米。租赁成交面积同比上涨幅度逾20%，需求稳固增长。二线城市中，成都甲级办公楼带看量明显恢复，周均频率同比上涨约1-2倍。武汉市场均以去库存为主，全市空置率环比下降0.1个百分点至34.4%。南京市净吸纳量录得1.8万平方米，虽高于去年同期水平，但不及新项目入市体量，且预租情况较差，整体空置微幅升高。以金融业为核心，专业服务业及TMT“三驾马车”在全国主要城市持续主导租赁成4|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 交。一线城市中，外资企业在深圳较为活跃，而内资金融企业在北京贡献了甲级市场成交总量的40%。二线城市中，以南京为例，金融类企业显现较强承租能力，租赁成交量在所有行业中占比近六成。随着政策加快推进经济结构战略性调整和经济转型升级，战略新兴企业的办公布局在全国加速扩大。一季度，重庆面向工业互联网、汽车软件、人工智能等领域不断补链强链。京东云、商汤科技智算中心、智慧互通科技公司等一批头部签约企业逐步落地，进而带动上下游企业集聚。新能源、生物技术、高端制造等朝阳产业的办公需求成为杭州办公楼市场需求增量的主要发力点。一季度，全国主要一、二线城市的甲级办公楼市场共入市近80余平方米的面积，总供应量小幅回落。一线城市共迎来40万平方米的新增供应，其中广州占据全国的一半。广州近期入市的三个新增项目导致其空置率环比上涨1.2个百分点。北京本季度新入市项目签约率已达30%，仅小幅推升全市空置率0.4个百分点，录得10.4%。上海市回暖的需求持续吸纳存量面积，整体供需关系在本季度稍显缓解。全市录得8.3万平方米新增供应，但需求的回升导致全市空置率持稳。1.5线及二线城市新增供应量整体录得44万平方米。个别供应体量较大城市未能在季度内快速吸纳，空置率表现短期承压。成都新增约13.5万平方米新项目，造成空置率较去年同期呈现近10个百分点的攀升。重庆新增面积14万平方米，空置率环比上升1.6个百分点。高质量项目的入市令江北嘴作为全市商务极核的地位得到进一步巩固，也为后续高质量产业落地提供先决条件。第一季度全国办公楼市场租金下行压力得到缓解，跌幅收窄。整体市场暂未实现全面复苏，实际租赁成交数量有限，并未给业主信心和议价能力带来显著提升。一线城市中，广州租金下滑约0.7%，为推动去化选择了更为“进取”的心态争取实现成交，并以此缓解未来三个季度内集中供应所带来的潜在市场冲击和压力。上海整体租金环比下降0.25%，尽管热点版块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍使租金小幅承压。北京租金环比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因为部分项目已于 2022 年末进行大幅租金下调，进一步降租的空间有限。深圳本季度租金跌幅收窄，环比下跌0.9%。二线城市增量、存量项目空置压力持续，短期内租金回涨存在阻力。截至季度末，成都甲级办公楼市场平均租金录得91元/平方米/月，环比下降0.4%。除降价外，精装带家具产品持续受到市场青睐，去化表现亮眼。武汉全市租金持续承压下行。甲级办公楼净有效租金为91.5元每平方米每月，环比下降0.6%。优质零售物业市场：从宏观零售数据来看，2022年中国实现社会消费品零售总额约44万亿，虽然消费总量可观，但消费市场受到疫情冲击较大，特别是聚集性、接触性消费受限，对消费市场造成较大压力。另外，消费端的“收入效应”显现：消费者的收入预期下降挤出居民当期消费。全年社会消费品零售总额同比下降0.2%。除此之外，线上零售则面临流量增长瓶颈和物流配送稳定性的双重挑战。2022 年“618”“双十一”等购物节期间，多个主力综合电商平台销售额几乎与2021年持平甚至出现下滑。同时疫情也正在改变消费者行为，消费者更加关注商品的性价比，以中等收入人群为代表的消费群体，出现消费降级，预防性储蓄动机增加。经济活力的短暂下滑，让运营商举步维艰，全年中国消费及零售物业市场整体表现不及预期。回到零售地产视角，在新增供应方面，疫情政策的优化标志着影响项目施工的负面扰动因素逐步消失，但开发商在一季度仍持较浓的观望态度，在建项目工程平稳推进。据仲量联行统计，2023年第一季度21个主要城市优质零售物业新增供应共计75.0万平方米，同比减少17.3%。分城市来看，A类（一线）城市中，北京较为活跃，三个新增项目开业，新增供应21.6万平方米。B类（长江经济带六大1.5线）城市中，杭州港龙悠乐城开业，录得23万平方米的新增供应，位列本季新增供应首位。C类（其他1.5及2线）城市中，沈阳一季度新增供应量环比提升，录得16万平方米的新增供应。从项目端来看，一季度存量改造类项目较多，例如上海百联ZX创趣场和新天地时尚II，杭州港龙悠乐城和西安的世纪金花。同时也有新的产品线项目落地，例如北京SKP新产品线的首个项目DT51，定位年轻潮流，与SKP的奢侈品百货定位形成差异化。甲级办公楼租金，2023第一季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行-5%-3%-1%1%3%5%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡*苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*5|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 从重点指标来看，一季度全国主要城市优质零售地产市场平均空置率环比上升0.1个百分点，收至11.2%。分城市来看，北京市场空置率摆脱前四个季度上升的趋势，年初首次出现下调，同时华北城市，包括沈阳、天津也录得空置率改善。除此之外，多城市继续录得空置率历史新高。但空置率涨幅环比缩小，市场拐点或将出现。需求方面，去年波动的市场情绪正在快速平复，品牌租赁问询量回升，但签约情况仍相对谨慎。同时租金方面，进入新的财年零售运营商提高了对项目收入的预期，因此租金方面有上涨压力，但目前市场空置率仍然高企，租金恢复还需时间。据仲量联行统计，一季度全国主要城市购物中心首层平均租金环比下跌0.2%，跌幅继续收窄。随着疫情防控转移重心，以及一系列政策见效出台，商流、人流出现反弹。从人流来看，旅游和跨区消费人群逐步回归，轨道交通客流显著回升，部分城市创历史新高。线下接触类消费，尤其是餐饮，迎来期盼已久的复苏。反映到零售地产端，餐饮品牌，尤其是连锁品牌有所扩张。除此之外，高化、运动服饰、新能源汽车依旧延续此前扩张的势头。从政策上来看，2023年3月24日发改委236号文件指出，将消费类基础设施纳入REITs试点，优先支持商场、购物中心、农贸市场城乡商业网点项目、社区商业项目。在零售地产层面上，此政策是盘活优质商业资产、拓宽商业不动产投资工具的重要突破，同时也是推动房地产业向新发展模式平稳过渡的手段。短期来看，发行公募REITs募集大量资金和资产退出的两大特点，可以助力拥有优质零售资产的房企通过发行消费类基础设施REITs的方式盘活资产，提供去杠杆的有效途径。从长期来看，消费类公募REITs的收益与分红率的强相关，让房企对资产的专业运营管理能力提出了更高的要求，有助于推动房企追求高质量的运营管理能力来提升资产吸引力。节假日经济是中国消费市场的重要组成部分。“五一”长假数据显示，全国国内旅游出游合计2.7亿人次，旅游出游人次恢复至2019年同期的119.1%，实现国内旅游收入恢复至2019年同期的100.7%。民航、铁路发送旅客人次较往年节假日大幅回暖，多个重点城市的轨道交通客流创历史新高，购物中心客流销售额也连创新高。从数据上来看，人流消费的恢复程度良好，这将有效提振消费市场的信心。在未来供应端，据仲量联行统计预测，2023年全国21城共计近1,300万平方米的优质零售供应有望入市。其中不少项目已经在“五一”黄金周的节点开业，项目入市的节奏将在二季度开始逐步加快。分城市看，A类城市供应将显著提升，北京、上海分别将供应超100万、80万，其中不少为去年延期项目。B类城市中，南京以接近百万的未来供应，位列第三。中西部城市将继续2022年供应势头，其中武汉23年供应超130万平方米，位列各城市首位；成都、重庆也有大量供应。从项目层面来看，地标级、高端将成为2023年市场供应的热点，例如武汉SKP、杭州中心、深圳万象城三期等。住宅市场：2023年第一季度，在各项稳楼市政策持续显效作用下，前期积压的购房需求集中释放，全国房地产市场活跃度显现企稳态势。政策端，两会对房地产表态整体延续积极，多次重申房地产支柱产业地位，并确认“稳中求进”为未来一年楼市的基调，其核心目的还是要改善市场预期、修复行业信心,引导行业尽快重回平稳健康发展轨道。此外，中央鼓励各地继续因城施策以支持刚性和改善性住房需求企稳回升，同时将进一步加大防范化解房地产金融风险。货币端，继去年12月末全面降准后，央行于3月27日再降准0.25个百分点，释放超5,000亿长期资金，助力经济稳增长。一季度，随着全国住宅市场成交边际改善和房企融资环境逐步好转，房企投资意愿小幅改善，整体住宅投资降幅收窄。2023年1-3月，全国房地产开发投资25,974亿，同比下降5.8%；其中住宅投资19,767亿，同比下降4.1%，较2022年全年9.5%的降幅有所收窄。1-3月份，住宅新开工面积17,719万平方米，同比下降17.8%，较2022年39.8%的跌幅明显收窄；住宅施2008至2022年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2023年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00008 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23F6|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 工面积538,214万平方米，同比下降5.4%。1-3月份，在各地接连落实并加速推进“保交楼”措施的背景下，全国住宅竣工面积14,936万平方米，同比上升16.8%，较2022年的下降14.3%明显改善，可见“保交楼”政策效果正在显现。随着各地因城施策效果开始显效，前期积压的购房需求集中释放，购房者置业信心小幅好转，重点城市房地产市场持续回暖。2023年1-3月份全国商品住宅销售面积约26.3亿平方米，同比上涨1.4%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，2023年一季度20城市一手住宅成交面积合计约3515万平方米，同比和环比均上涨1%。其中，4个一线城市一季度成交量共计709万平方米，较去年同期上涨2.0%。16个二线城市一手住宅成交面积达2,806万平方米，较去年同期上涨0.8%。一季度，一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比均小幅上涨，整体现明显企稳迹象。国家统计局公布的数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。3月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2%。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同。2023年第一季度，随着房地产政策进一步显效，核心城市土拍情绪回温，但房企之间、城市之间、板块之间分化仍较为明显。整体来看，在已完成首批集中供地土拍的城市中，土地成交溢价率表现分化。一季度，一线城市住宅用地平均溢价率上升至6.2%；二线城市溢价率上升至6.5%；三、四线城市溢价率小幅上扬至5.5%。一季度，土拍拿地企业仍以国央企为主，仅部分重点城市民企拿地金额占比有所回升。展望2023年，在“稳增长”目标下，要实现宏观经济5.0%左右的增长，房地产市场的稳定更加重要。政策端，预计中国积极的财政政策将加力提效，稳健的货币政策将更精准有力，以带动实体经济增长稳步回升。今年两会上，中央高层又多次强调房地产的支柱产业地位，针对房地产市场再次释放积极维稳信号，核定今年地产政策的调控基调将以托底维稳、保证市场稳步回升为主。预计楼市政策将继续精准施策，各地政府将结合当地人口和区域特性，加快落实发放购房补贴、降低首付比例、提高住房贷款额度等利好政策以支持当地刚性和改善性住房需求。需求方面，在宏观经济维持稳步向好、各地购房者置业信心持续企稳修复的前提下，全国房地产市场有望进一步企稳修复。供应方面，今年中央将以防范化解头部优质房企风险为核心，逐步落实“保交楼”资金等支持工作，从而全面改善房企融资环境，保证住房供给端稳步改善。二十城市大众住宅市场季度成交量 注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统成交面积（万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0001Q103Q101Q113Q111Q123Q121Q133Q131Q143Q141Q153Q151Q163Q161Q173Q171Q183Q181Q193Q191Q203Q201Q213Q211Q223Q221Q237|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 市场回顾 2022年，外资投资者对于华南物流资产的热情不减，年内完成了多笔物流资产大宗成交。从区域分布来看，这些成交的标的资产主要位于广州、佛山、深圳、等城市。对于上述投资者而言，华南物流市场空置率、租金增长等各项市场指标在全国范围内相对健康，投资预期回报相对稳定，因此该地区内物流资产仍具备较强吸引力。同时，2022年经济的下行压力增大、华南地区租赁需求出现波动的背景，使得华南物流项目业主对于项目的预期价值有所降低，推动业主与外资买方重回谈判桌及促使年内各个交易的达成。投资趋势总体而言，2022年华南物流投资市场显现出以下两大主要特点：1.优质高标项目数量有限，外资机构积极关注“非标”项目当前，华南地区可供出售的优质标准化项目，即传统的干仓，数量仍十分有限，而外资投资机构为了抓住投资机遇，自然而然地将目光投向了华南的冷库、定制库、仓库配套设施等“非标”物流项目之上。如图一所示，2022年内录得的多个物流资产成交中，其标的资产就包含了此类“非标”项目。当然，为了有效地控制投资风险，外资投资者更倾向于购买稳定性更高的、带租约的“非标”项目。2.投资者长线布局，待开发项目用地成新投资目标除了存量物流仓储项目外，外资投资者对于未开发的物流项目用地同样热情颇高，个别成交“打包购买”了存量项目和待开发的项目土地。尽管未来可能需要面对项目规划报建、持续资金投入等一系列问题或风险，但投资风格向来严谨的外资投资机构却依然选择购买这些土地，进行长远布局；这一方面体现了其对未来华南地区物2022年，华南物流资产仍受追捧流市场发展的乐观态度，另一方面，也反映了外资投资者对粤港澳大湾区土地价值的认可。市场展望短期内，外资投资者可能将持续关注中国物流投资机会；部分外资机构已经在近期完成了资金筹备、制定了未来相关资产的投资规划。境外资本对于华南地区物流资产的追捧有望继续推动物流资产价值走高，相关标的投资收益率也大概率将延续当前的下压趋势。图一：2022年华南物流投资市场外资成交资料来源：仲量联行华南研究部整理钟皓桦广州研究部高级分析师投资标的交易买方城市标的类型建筑面积（万平方米）美泰物流园嘉民深圳干仓、土地、配套商业、公寓13.8东莞启盈项目博枫东莞干仓、土地26.7清远锦邦物流园黑石清远干仓、冷库28.0第一产业沙田物流园领展东莞干仓11.0 第一产业三水物流园领展佛山干仓8.7盈石百布定制物流园凯德佛山（定制）干仓14.18|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 十年来北京物流用地首次大规模放量将打破过去供应受限的发展瓶颈北京自2016年来物流用地一直较为紧缺，仓储项目供应受到极大限制。去年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，至今成交的非保仓储用地大于过去十年成交体量的总和。供应缺口造成的市场规模跃迁瓶颈现状有望打破，在两到三年新项目开发建设周期的等待后，新增供应将会迅速承接市场中被压抑的需求。北京物流市场十年间首次增容新 增 供 应 将 带 来 两 个 全 新 子市场大兴国际机场子市场（BDIA）和平谷子市场2023-2025年预计将有123万平方米的新增供应入市，约为北京目前物流市场总体量的50%。大规模供应浪潮分布全市，并发展出两个新兴物流子市场。BDIA子市场依托其丰富的航空运输资源与京内需求储备，将对标顺义空港（BALP）子市场，成为全市高端子市场之一。平谷子市场将依附于“公铁水航”多式联运的特色交通优势和国家政策支持，逐渐发展成为最具价格竞争力的子市场。北京物流市场对扩容体量吸纳力强劲，远期将再次出现供不应求虽然新增供应体量较大，但北京净吸纳量一直维持在较高水平，不会给市场带来长期压力，空置率在未来三年将保持10%以下的健康水平。同为超一线城市，上海物流市场总体量目前为756万左右，扩容后的北京也仅为上海现有体量的51.98%。大规模供应浪潮结束后，北京物流市场仍有较大缺口。结语：北京物流市场之前一直处于供不应求态势，市场扩容将给北京带来巨大的增量机会，释放之前被有限的供应所抑制的强劲需求，在短期内改变现有市场格局。众多新项目的入市在提高全市仓储服务水平，且数据来源：北京市规划和自然资源委员会图表1：十年内北京市仓储物流用地土拍体量05010015020025030035020122013201420152016201720182019202020212022非保税保税建筑面积(千平方米)北京近十年入市新增供应80%以上为2014年前拍得地块所开发图表2：2012、2022、2025年北京各子市场体量资料来源：仲量联行9|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 张雅宁北京研究部分析师王香怡北京研究部分析师为投资市场带来更多可选物流标的，吸引增量资金入市。2023年不仅是北京物流市场的重要转折点，也是这座超一线城市在物流领域的新起点。数据来源：仲量联行研究部图表3：北京市与上海市物流地产市场体量对比2,703 3,936 7,560 9,511 04,0008,00020222025北京上海建筑面积(千平方米)10|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 新增供应保持高位，各城市间量级有所差异由于2022年部分单体体量较大的项目交付延期至2023年，预计2023年大上海地区新增供应将创新高。不同城市面临的新增供应压力有所差异。其中上海、苏州、太仓在2023年均将迎来供应潮。嘉兴在过去的两年供应潮后，供应端压力将在2023年稍有减轻。昆山市场供应量保持稳定而无锡供应依然紧张。市场及政策将“双轮”驱动物流地产的低碳化发展仓储作为物流中的重要节点，在可持续发展中有巨大潜力。一方面，开发商、业主因其自身的可持续发展目标，正积极寻求机会。在长三角地区，LEED认证仓储项目数量自2019年来稳步上升，截至2022年底，已有近80个仓储项目已获认证。同时，租户、投资者在碳中和背景下，也将愈发重视仓储中的ESG应用。另一方面，“双碳“背景下，国家政策导向也成为了另一股推动物流仓储绿色转型的动力。根据 上海市绿色建筑“十四五”规划，2022年起新建政府机关、学校、工业厂房等建筑屋顶安装光伏的面积比例不得低于50%。开发商及拥有物流网络的电商均在积极布局分布式光伏在仓储中大上海地区2023年物流展望大上海地区非保税物流仓储年新增供应数据来源：仲量联行研究部(包含上海、昆山、苏州、太仓、常熟、嘉兴和无锡市场)*2023年为预测新增供应大上海地区非保税仓储年新增供应（2021-2023年）数据来源：仲量联行研究部*2023年为预测新增供应长三角主要城市已获LEED认证高标库项目数数据来源:美国绿色建委员会(USGBC)，仲量联行研究部整理11|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 黄越君上海研究部副经理的应用，与相关企业开展战略合作。物流地产与产业的融合趋势有望加速发展制造业，尤其是其中战略新兴产业的加速发展将成为中国经济高质量发展的一个重要方向。高标库对于赋能供应链、提升其韧性与弹性的作用将愈加显著。在长三角，我们观察到在部分新建或在建项目中，出现高标库与产业功能的有机融合。考虑到未来长三角主要城市的物流用地的长期稀缺性，及拿地过程中越来越多地出现对地块产业功能方面的政策要求，物流及工业相结合的项目正越来越多的出现在市场上。其中，仓储+厂房混合型物业为仓储与制造业结合的方式带来更多可能，混合型物业可以满足轻加工产业的需求，因此适合运用在汽车及其零部件、医药及医疗器械、电子等产业的生产、制造以及存储等环节。我们认为在一些拥有明确产业导向以及强有力政策支持的区域，该类型的融合模式有望继续加速发展。12|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 香港的房地产市场正面临困境。高昂的房地产成本不仅降低了居民生活品质，同时也提高了企业运营成本，从而削弱了香港相对于亚太区内其他主要城市的竞争力。自1997年以来，历届政府均致力于降低房地产成本，但成效甚微。如今香港已经在“一国两制”的旗帜下进入1997-2047时期的后半段，那么香港是否已经距离实现这一愿景更进一步了呢？首先，让我们达成以下共识。1.香港的房地产供应严重不足。不仅仅是住宅用地，其他类型的土地供应，如办公楼、零售和工业用地也同样短缺，更不用说社区空间了。这主要是因为香港长期未能提供足够的新可开发土地。此外，现行的法律和城市规划限制同样也阻碍了土地开发。香港房地产市场何去何从？2.房地产成本高昂。土地短缺导致房地产的供应紧张。尽管需求疲软，但紧张的供应依然没有使租金和价格得到足够大幅度的下跌。一旦需求回升，租金和价格很可能会再次飙升。疫情期间商业和住宅物业的价格和租金走势清楚地说明了这一点。3.居住和工作环境不够理想。对于许多家庭和企业来说，他们的居住和工作场所远不如人意。许多人不得不在高密度的空间里生活或经营。这是高昂住宿成本的自然经济后果。那么政府应该如何制定政策目标？简而言之，就是使房屋更加负担得起。这将增强香港的竞争优势之一，提高其对海外人才和企业的吸引力，让更多人能够购买房屋，改善民众的生活水平。然而，这一目标能否通过价格和租金的大幅下跌达成？答案是否定的，因为房地产价值的急剧下跌将对众多业主和企业造成损害，由此产生的对银行体系和经济的负面连锁反应难以估量。一个更可行的“软着陆”方案是，实现（1）租金和价格的稳定增长以及（2）长期持续的民众收入增长。换句话说，让负担能力随着时间的推移得到改善，从而避免严重后果。然而，（1）和（2）不太可能同时发生，因为房地产是一种衍生需求而租金和价格等参数则是经济表现的结果。如果经济表现良好（收入增长），租金和价格很可能会上涨。尽管如此，租金和价格同样也受供应影响。如果我们能够提供大量的可开发土地，即使经济表现强劲，充足的房地产的供应也可能抑制租金和价格的增长。由此可见，土地供应的持续性具有高度必要性。诚然，自2019年以来的社会事件和疫情的影响已经导致需求大幅萎缩。事实上，目前部分地区的房地产市场确实存在着异常高的空置率。然而，经济周期总会经历起落而需求总有一天会恢复。我们不能让如今的疲弱需求影响到未来的稳定土地供应。毕竟，开发周期需要时间，并且不会完全与需求周期重合。政府作为土地供应的主要来源，必须持续地向市场提供可开发用地。从某种程度上来看，政府已经开始大力推进土地供应的进程。我们认为，北部都会区 和 维港都会区 本质上是庞大的土地开发举措。尽管这些规划中的土地开发距离落实还有一些年头，但我们相信这些发展战略是解决土地供应瓶颈的有效方案。诚然，这些发展战略将会面临多方面的挑战愿景和目的、设计、城市规划、基础设施、环境、金融、工程、公众的认知、与邻近城市的合作等。然而，如需在长期受束缚可开发资源匮乏和克服诸多挑战从而为子孙后代带来更美好前景之间做选择，答案似乎是显而易见的。钟楚如香港研究部资深董事13|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二三年第一季度大中华区物业摘要 办公楼二零二三年第一季度大中华区物业摘要 14|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“北京办公楼市场呈现需求回升态势，春节后迎来问询量小高峰。”米阳，华北区研究部总监低价搬迁需求助力租赁市场复苏。租赁活跃度自年初开始回升，许多项目年后租户问询、带看数量显著增加，提升了项目业主对于办公楼市场的信心。从数量方面来看，超过 60%的甲级办公楼租赁需求聚集在1,000平方米以下。近期市场鲜有大面积需求出现，因为大型企业通常需要更长的租赁决策时间。从行业需求角度，金融业贡献了甲级市场成交总面积的40%，尤其是内资金融企业。CBD区域市场率先引领复苏势头，贡献本季度超过三分之一的租赁成交总量。此外，受租金价格优势所推动，望京和第三使馆区的租赁成交量也有所增加。受新入市项目影响，全市空置率录得小幅上升。第一季度全市净吸纳量由负转正，主要由于近期租赁需求复苏，成功回填了季度内的退租面积。全市场角度来看，由于过去几个季度各区域累计了大量退租面积，业主仍面临空置压力，租户方谈判优势延续。位于第三使馆区的霄云路33号项目在本季度正式入市，目前项目签约率约为30%。受新项目影响，全市整体空置率上升0.4个百分点，录得10.4%。本季度租金持续下调，但降幅收窄。全市甲级办公楼平均租金在一季度持续下调，环比下降0.9%，同比下降2.5%。租金降幅相比上季度有所收窄，主要因为部分项目已于2022年末进行大幅租金下调，进一步降租的空间有限。但对于好资质、拥有大面积需求的租户，业主仍愿意提供可观的租金让步。投资市场活跃度有所回升，更多的投资者在北京市场积极寻找机会。凯德投资于2月设立凯德中国特殊机会伙伴计划，旨在投资于中国市场的项目。该基金以28.1亿元人民币的总价收购了位于核心区域的苏宁生活广场，该项目为办公及零售业态综合体。租赁活跃度的提升将逐步落地，市场将迎来成交量的增长。一季度租赁活跃度的回暖在问询、带看与合约谈判等不同方面均有所体现，但落地比率尚且不高，预计将在未来几个季度转化为实际成交量。全市空置面积预计将在接下来两个季度逐渐回填，届时租金将步入小幅提升区间。位于东二环的新增供应项目信达中心近期加快施工进度，预计将于2023年中入市。今年全市还将有三个新增供应项目入市，全年供应量约43万平方米。受新项目入市影响，整体空置率将被推高1.2个百分点，于2023年底录得11.6%。每平方米每月有效租金基于建筑面积*351元-1.4%租金周期租金平稳北京备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。*CBD甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、净吸纳量、空置率是一季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%6%3%9%12%15%18%020040060080010001819202123F22租金同比增长率注：增长率为同质比变化15二零二三年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“随着商业和日常生活的复苏，市场租赁活动有所回暖。”姚耀，中国区研究部总监市场问询量显著增加，租户态度仍趋谨慎。上海办公楼市场一季度净吸纳量共录得5.5万平方米，租户延续谨慎策略使租赁成交相对缓慢，然而，本季度看房量和问询量已展露复苏迹象。一季度，大部分需求来自成熟企业，成本节约型需求是主要类型之一。在中央商务区，浦东的内资金融服务业公司保持活跃，浦西的奢侈品零售和专业服务业公司则彰显韧性。在非中央商务区，本季度净吸纳量录得5.9万平方米，其中内资金融服务业和生命科学行业贡献主要需求。出于成本节约考量，部分企业从中央商务区搬迁至邻近非中央商务区的优质新项目。一季度录得两个项目竣工交付，共计新增7.9万平方米。在中央商务区，凯德晶萃广场给新天地板块贡献4.6万平方米的新增供应。该项目的强势预租表现使得中央商务区空置率稳定在10.8%，环比仅上升0.6个百分点。前滩板块的四方城部分楼栋交付，贡献3.3万平方米的新增供应。新项目的活跃租赁表现以及邻近中央商务区板块的租赁复苏共同带动非中央商务区空置率环比下降0.4个百分点至24.1%。大量供应压力下整体租金有所下降。中央商务区租金的下降有所放缓，但出于行业总体谨慎预期，租金环比仍下降0.1%。部分租户利用租金松动与业主协商更多的优惠条件，而部分超甲级办公楼彰显韧性其租金已率先上升。本季度非中央商务区中临近中央商务区板块和热门板块的租赁需求有所改善，但非中央商务区整体租金环比下降0.5%。整体市场的大供应环境仍使租金承压。此外，对于空置率较高的项目和板块，业主的信心仍显不足。展望：下半年复苏回暖可期。短期内我们预计国内消费市场的恢复将提振市场信心。近期带看和问询量的增加也表明下半年租赁活动或将进一步复苏。当然大量供应入市也将继续使租金承压。内资金融服务和专业服务公司需求将继续保持韧性，而外资企业预计仍持保守态度。今年包括人工智能和其它软科技类公司将具有扩张潜力。此外，随着消费的复苏，零售企业特别是奢侈品品牌租赁获得持续扩张动力。每平方米每月有效租金基于建筑面积*279元-2.2%租金周期跌幅放缓上海备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场，数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、净吸纳量、空置率是一季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2360708090100110120130140-5%5%15%25%35%45%55%净吸纳量落成量未来供应空置率181920212223F总建筑面积 千平方米百分比0100200300400500600租金同比增长率注：增长率为同质比变化16二零二三年第一季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“租赁市场活跃度有所恢复，问询量显著回升。”曾丽，华南区研究部总监一季度租赁需求复苏初现。一季度，广州交通“流量”的快速反弹带动了本地消费市场的回暖，本地经济活力稳步提升。在此背景下，企业信心有所提振，办公楼项目问询和实地考察数量均有回升。总体来说，本季度广州办公楼租赁市场活跃度较去年下半年有所恢复。值得一提的是，去年年末本地疫情导致部分企业租赁需求被积压，这些企业在今年一季度才真正开始重新筹划企业房地产计划，因此未能在短时间内做出相应的租赁决定并完成交易。整体而言，本季度市场去化趋缓。存量项目去化较缓叠加新增供应入市，全市空置率继续上扬。本季度全市共三个甲级办公楼项目入市，皆坐落于新兴片区，合计新增办公面积约18万平方米。在新增供应的影响下，新兴片区的空置率进一步走高，推动全市空置继续上扬。由于本季度存量项目去化速度未见明显提升，这些项目空置率较上季度相比变化不大。加之新增供应为市场带来更多空置面积，全市空置率一季度上涨约1.2个百分点至18.8%。推动去化仍是“第一要务”，全市租金暂未止跌回升。虽然一季度租赁问询见涨，但实际租赁成交有限，业主信心和议价能力未显著提升。同时，在空置持续上升的现状下，多数业主面对活跃的租赁问询，愿以更“进取”的心态争取去化，以缓解短期内集中供应的潜在冲击和压力。因此，本季度全市租金未“止跌回升”，环比下滑约0.7%。投资市场方面，由于租赁市场的主要指标暂未出现明显改善，多数投资者继续对广州办公项目的投资持谨慎态度，广州办公项目资产价值继续下探