思源：万科重庆红旗河沟项目产品定位.ppt

,Click to edit Master title style,房行东方,to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,万科红旗河沟项目产品定位报告,谨呈：万科重庆公司,万科红旗河沟地块产品定位报告,重庆市宏观经济概述,江北区经济素描,地块分析,竞品分析,项目总体定位,总体目录,Contents,重庆市宏观经济概述,1.1,重庆与代表城市宏观经济比较,1.2,重庆与代表城市房地产比较,1.3,重庆未来展望,Contents,1,1.1,重庆市宏观经济与代表城市比较,重庆市是全国拥有人口最大的城市，,GDP,的生产总值位于西部第一，人均可支配收入，相对较少，社会零售品消费位于西部前列，未来消费潜力较大。,注：数据来源于各市统计局,重庆在全国属二线城市，是西部的桥头堡，未来发展潜力巨大。,1.2,重庆与代表城市房地产比较,重庆市房地产成交量位于西部第一，性价比较高，未来增值潜力巨大，同时也是投资潜力较大的城市之一。,重庆房地产市场受政策影响较小，抗风险能力强，消费较为理性。,注：数据来源于各市统计局,重庆未来经济发展潜力巨大，房地产市场需求量旺盛；,重庆虽属二线城市，但是随着,“,新特区,”,，,“,第三区,”,等利好消息的出台，其经济发展后劲较强，预计未来住宅缺口达到约,1.6,亿方。,1.3,重庆未来展望,07,年重庆市常务副市长,黄奇帆,指出,重庆市今后十年内将投入,6000,亿元，新建城区面积,600,平方公里，新增城市人口,600,万。,重庆市委书记,薄熙来,在,07,年全市经济工作会议指出,要在全市经济社会的各个领域，全面贯彻落实总主机的,“,314,”,总部署，以,“,314,”,为重庆发展的总纲，推动重庆又好又快发展，实现重庆新的跨越。,若按照人均住宅最低需求,30,平米,/,人，十年新增人口,600,万，由此可粗略推算出未来十年，需求商品住宅约,1.8,亿平米，人口的增长对商品房需求明显旺盛。,江北区经济研究,2.1,江北区经济总述,2.1,江北区经济,GDP,2.2,观音桥商圈研判,2.3,江北区房地产扫描一,2.3,江北区房地产扫描二,2.4,江北区未来展望,Contents,2,2.1,江北区经济总述,注：数据来源于市统计局,江北区人均可支配收入排在各区前列，消费潜力较大，购买力增强。,江北区人均可支配收入较多、商业发展基础较好,江北区,GDP,历年来增速明显，年平均增速为,21.8%,，位于重点区第一位，为其消费支出打下良好的基础。,2.1,江北区经济,GDP,发展起步较晚，但是发展后劲十足,注：数据来源于市统计局,2.2,观音桥商圈研判,观音桥商圈成为发展最为强劲的区域，大有超越第一商圈解放碑之势,来自重庆市经济网站,商圈,年购买力（亿元）,日均人流量,商业供应量（万方）,解放碑,130,超过,30,万,120,观音桥,90,超过,20,万,100,沙坪坝,104,超过,15,万,85,南坪,60,超过,20,万,70,杨家坪,90,超过,20,万,70,江北区零售市场发展极为迅速，近期已跃升为重庆市第二大商圈，为新兴业态和品牌的进入创造了契机和可能。,随着商圈的 扩容，大量人口的迁入，同时将造就巨大的消费潜力。,2.3,江北区房地产扫描（一）,表一,房地产成交量和销售价格都是重庆较为活跃的区域,注：数据来源于市统计局,2.3,江北区房地产扫描（二）,表二,江北区为重庆商品房成交的热点区域，无论成交量和成交均价均排在各区前列，同时属于重庆中高端楼盘聚集区域，随着商圈的进一步阔容，将进一步带动房产的发展。,08,年的成交量从第四位跃升到第三位,注：数据来源于市统计局,2.4,江北区未来展望,江北区被市委、市政府确定为,重庆未来行政,交通,商贸,文化中心,，随着总部经济区在这里的定格，江北区将成为重庆最具发展潜力的区域之一,也是住宅和商业地产开发的重点区域。,3.1,项目区域属性分析,3.2,项目四至,3.3,地块内部情况分析,3.4,地块经济技术指标,3.5,地块交通状况分析,3.6,地块车流量、人流量分析,3.7,地块周边配套分析,3.8,地块资源清单,3.9,地块不利因素梳理,3.10,地块未来发展前期简析,3.11,地块初步定位研判,Contents,3,项目地块研究,3.1,项目区位,*,位于观音桥城市副中心,重庆强势崛起的城市核心商业商务区，重庆向北的趋势将势必使区域辐射能力进一步增强,*,成熟的区域现状,经过几年的高速发展，地块周边已具备了成熟的商业氛围及居住氛围,*,楼市风向标,三北区域是重庆房地产市场主要发展方向，同时也具备了重庆楼市的标杆作用,位于重庆观音桥商圈，商业商务成熟度高,3.2,周边环境,东至红旗河沟转盘主干道；南靠外贸大厦；西到交警八支队；北临都市广场,紧邻城市主干道，地段优越，配套完善，通达性强,3.3,地块分析,项目地块内部有大量待拆迁的老居住区，内部生活配套齐全，生活氛围较浓。,地块至北向南有缓坡。约有,1015,米的高差。,地块处于城市低洼地带，且地块沿建新北路段，低于道路标高，易积水积尘。,从用地性质上来看，项目地块大致分为商业和住宅两大部分。,商业部分：地块紧邻城市主干道，交通便捷，有较高的商业价值。,居住部分：地块位于重庆江北鹞子丘老居住区，内部生活配套成熟。居住人群主要为重庆主城区内的中低收入阶层。,地块内部较为平整，易于规划，但拆迁量较大,3.4,项目经济技术指标,项目,数值,总用地面积,58400,总建筑面积,560000,建筑占地面积,32704,覆盖率,56%,绿化面积,2760,容积率,不大于,8.5,本地块大致分为,A,、,B,两部分。其中,A,地块的用地性质为商业，,B,地块为住宅。,3.5,交通状况,:,道路通达性极强，交通顺畅，路线丰富,*,人流动线顺畅,多条主次干道交错，人流动线十分顺畅,*,道路通达性强，公交线路丰富,紧邻城市重要干道，道路条件较好；,46,条公交线路，通达主城各区域,*,轨道交通呈现在即,轻轨,3,号线,2010,年即将通车，车站紧邻地块,3.6,地块周边车流量、人流量分析,红锦路的车流量最大,，,以小型私家车为主。,红石路车流量最小。,红锦路,公交车,10,5,7,小型车,58,61,109,红石路,公交车,8,5,4,小型车,20,16,24,红黄璐,公交车,8,5,2,小型车,21,24,38,建新北路,公交车,17,14,15,小型车,75,50,68,辆,/min,统计时间：,10,：,00,10,：,30,；,12,：,00,12,：,30,；,18,：,00,18,：,30,由于缺乏相应的商业引导人流，在项目位置呈现出人流量骤减的特征。,本区域商业潜质较高，急需,城市综合体,引领片区形象,3.7,地块周边,数量,可经营面积（万平方米）,代表项目,商场百货,55,150,左右,远东百货、茂业百货、,写字楼,13,87.8,北岸星座、同聚远景、嘉年华大厦、未来国际,项目区域,2.5,公里范围内商业配套较为齐全，大型商业（如远东百货）以及社区商业（协信黄金海岸）共计约,55,个，可经营面积约,150,万平方米。写字楼项目共计,13,个，建筑面积达,87.8,万平方米。配套完善，商业氛围浓厚。,项目地处商圈内，配套完善，商业氛围浓厚,3.8,地块资源清单,内部资源,1.,地块内部有大量建成于,8090,年代的居住区，有较浓的生活氛围。,2.,地块内部地势起伏，原生植被较为丰富，可以应势造景。,外部资源,项目附近交通网路发达，享受城市中心发达交通线路。,2.,轻轨三号线和规划中的轻轨六号线都经过项目所在区域，交通将更加便捷。,3.,项目临近花卉园和观音桥步行街，可享有较好的城市景观。,4.,项目周边配套齐全，并且紧邻观音桥中学和观音桥小学。,商业气氛,项目附近已经有建马特、苏宁电器、中百超市等大型商业入住，有一定的商业氛围。,2.,观音桥步行街的扩容对本案所在区域的发展有较大促进作用。,3.9,不利因素梳理,项目本体,1,、项目地势低洼，积聚污水。,2,、地块内部不平整，土石方量较大。,区域市场,1,、世纪英皇作为大型综合商业与本项目将形成直接竞争。,2,、红旗河沟区域形象较差。,3,、项目周边有长途汽车站，对项目形象有较大影响。,3.10,未来潜力,在区域发展的联动作用下，在北部新区将成为中国重点开发的,“,第三区,”,的情况下，项目所在区域将会快速发展。,项目临近轻轨三号线红旗河沟站，,2010,年轻轨三号线的运行将为本项目带来巨大的人流量。,规划中的轻轨六号线经过项目所在区域。项目的交通优势将更加明显。,观音桥步行商业街正在逐步扩大范围，区域发展将会进一步升级。,项目周边大部分为商业用地，随着世纪英皇等项目的运营，该板块与观音桥核心商圈连成一气。,观音桥商圈进一步扩容，本案是江北区政府确定的核心发展区域,3.11,项目地块研究结论提取（一）,项目地块按用地性质大致分为两大部分：,地块,A,（商业地块）：,配套：周边写字楼密集，配套成熟。,环境：建新北路将地块与观音桥核心商业区连通。但地块紧邻交通干道噪音干扰大，而且靠近长途汽,车站人流复杂。,交通：紧邻城市主干道，有多条公交线路经过，并且项目区域紧邻轻轨三号线，到主城各区都极为便利。交通高度发达。,结论：,A,地块商务属性高，商业价值高,地块,B,（居住地块）：,配套：生活配套完善,环境：位于江北鹞子丘片区，较为安静，周边生活气氛浓。,交通：紧邻建北六支路，建北八支路。交通便捷,结论：,B,地块适宜居住。,3.11,项目地块研究结论提取（二）,条件：,项目地块处于观音桥商圈范围内，周边商服配套完善，交通网络发达，商业价值高。,项目地块周边有较好的生活氛围，适宜于居住。,随着观音桥商圈的扩容，区域发展将进一步升级，项目地块发展潜力巨大。,根据项目的地块属性，思源建议本项目的开发方向为：,中高档次的城市综合体,初步得出本项目的住宅部分产品定位应该为,G1+G2,Contents,4,四、竟品分析,4.1,住宅竞品研究,4.2,商业竞品研究,4.3,区域写字楼竞品,研究,4.4,区域公寓市场,研究,4.5,城市综合体竞品,研究,4.6,竞品,研究,总结,4.1,住宅竞品研究,4.1.1,重庆住宅市场分析,重庆住宅市场整体发展健康平稳，抗风险能力较强，销售价格稳步上升，未来发展潜力巨大。,总体成交量（平米）,新增（平米）,月均成交量（平米）,月均成交均（元,/,平米）,06,年,9760792,7358700,548074.33,2629.91,07,年,15724281,9323061,1310356.75,3044.36,由上表发现，,06,年,5-6,月份、,07,年,7-8,月份分别由于房交会及,“,新特区,”,政策影响，而获得突破性增长；由于城市刚性需求的拉动，市场整体成交量稳步上升；价格在经过,06,年的短暂摆动后，在,07,年进入稳步上升的轨道；,4.1.2,江北住宅市场分析,总体成交量（平米）,新增量,（平米）,月均成交量,（平米）,月均成交均价,（元,/,平米）,06,年,1207628,583300,100035.67,2507.02,07,年,1781839,1304040,148786.58,3443.06,江北住宅市场整体发展稳健，为目前重庆主要购房目的地；区域住宅价格攀升迅速，均价已超过重庆整体均价水平；未来投入量将逐步减少，区域价值愈加凸显，将成为重庆高档居住主要区域。,由上表发现，区域住宅市场明显受节点影响，而呈现出典型的区域性居住地特征；产品价格增长幅度较大，带动区域价值提升；在经历了,07,年整体市场暴涨后，目前正逐步回归理性发展，由于城市刚性需求的拉动，市场整体成交量稳步上升；价格在经过,06,年的短暂摆动后，在,07,年进入稳步上升的轨道；,观音桥商圈,本项目,富力海洋广场,东和城,长安麒麟公馆,4.1.3,区域住宅竞品分析,竞品,项目名称,竞争产品,8,月单价,主流总价,区间,本期剩余套数,后续,新增套数,竞争,关系,去化速度,（,08,年,1-8,月）,长安,麒麟公馆,40,平一房、,69-80,平两房、,89-115,平三房,5850,22-55,万,96,套,609,套,较强,83,套,/,月,富力,海洋广场,32.95-46.45,平一房,57.67-70.09,平两房，,72.35-118.01,平三房、,118.11-136.62,平四房,8450,含,1500,精装,49,万,-100,万,191,套,无,较弱,53,套,/,月,东和城,66-93,平两房、三房,7600,含,1200,精装,50-70,万,126,210,套,较弱,67,套,/,月,4.1.3,区域住宅竞品分析（一）,区内住宅价格均较高，已成为重庆高品质住宅集中区；,精装修住宅产品已经成为区域内的主要品种，并已得到市场认可，且价格上升空间较大。,项目,长安麒麟公馆,富力海洋广场,东和城,优势,区位优越，临近观音桥商圈，各类配套设施齐全,景观资源，配套完善,交通便利、配套完善,不足,靠长安试车场，周边小环境较差、交通便利程度较其他两项目略差,/,临街而建，噪音影响大；产品自身除商业配套外，无其他配套设施,土地属性评级,B,A,A,项目,长安麒麟公馆,富力海洋广场,东和城,优势,产品搭配合理，户型设计较好,大盘，内外环境好，户型方正，部分户型有赠送附加值较高，全装修,部分精装修，产品设计合理，部分有赠送空间,不足,中庭较小，密度高，多数户型形成对望,/,SOHO,与住宅产品形成内部竞争,产品力评级,B,A,A,项目,长安麒麟公馆,富力海洋广场,东和城,主流总价,22-55,万,49-100,万,精装,50-70,万精装,价格力评级,A,C,B,4.1.3,区域住宅竞品分析（二）,综合评级：长安麒麟公馆,B,，富力海洋广场,A,，东和城,A,；值得注意的是长安麒麟公,馆尚有,3,栋住宅尚未推出，对本项目构成一定的威胁。,4.1.4,区域住宅客户品类分析,年龄划分,客户类型,需求类型特征,购买总价特性,单身一族,25-29,25-29,22-24,单身立业,成家丁克,25-29,高预期丁克,A,45-55,关注子女的后小太阳,25-29,稳定行小小太阳,30-34,单身贵族,30-34,追求品质的单亲家庭,45-55,后小太阳,55,以上,空巢家庭,30-45,长期积累的主流家庭,35-45,成熟小太阳,35-45,小康家庭,B1,，,B2,B3,，,C1,B2,，,C1,A,，,B1,B2,B2,，,C1,，,C2,B2,，,B3,，,C2,，,C3,B2,，,B3,B2,，,C2,，,C3,B3,C2,，,C3,C2,，,C3,C3,，,C4,，,D1,，,D2,30,万内,25-35,万,30-50,万,30-45,万,25-35,万,30-55,万,30-40,万,33-43,万,38-43,万,40-70,万,35-65,万,60-80,万,25-29,高预期的丁克,B,B2,，,C2,30-40,万,/38-45,万,25-29,享受型小太阳,35-60,万,35-65,万,B2,B1,：紧凑,2,房，,70,平米内,B2,：标准,2,房，,70-80,平米内,B3,：舒适,2,房，,80,平米以上,C,类：,3,房,C1,：紧凑,3,房，,90,平米以内,C2,：小标准,3,房，,90-100,平米,C3,：大标准,3,房，,100-110,平米,C4,：舒适,3,房，,110,平米以上,D,类：,4,房,D1,：紧凑,4,房，,120,平米以内,D2,：标准,4,房，,120-140,平米,D3,：舒适,4,房，,140,平米以上,A,类：单配，一房，,50,平米内,B,类：,2,房,区域内的住宅产品客户来源比较广泛，但主要购房者仍然是首置、首改类客户。,市场规模和份额,：,去化和价格趋势：,库存及新增：,08.8,库存,08.9-09.3,新增,08.9-09.3,可售,08.9-09.3,库存,08.9-09.3,供求比,08.1-08.7,供求比,片区市场,7.5,万方,6.5,万方,14.1,万方,4.7,万方,1.5,1.5,08.108.7,片区成交,09.910.9,市场容量预期,住宅,98,万方,203,万方,片区,4-8,月月均成交,220,套,其中,4,月由于麒麟公馆和东和城分别开盘，成交量相应较高。,截止,08,年,8,月区域内项目销售均较理想，其中富力海洋广场、东和城均已进入尾盘销售期，后期供应量较小；,区域内库存量较小，其中还包含伟岸滨州等项目库存，在观音桥商圈内的品质住宅及精装住宅去化率高，是未来区域住宅发展主要方向。,产品竞争力评级：,长安麒麟公馆,B,，,富力海洋广场,A，,东和城,A,4.1.5,区域住宅去化与库存比较,项目所在区域不是传统高尚居住区，对未来项目住宅产品产生一定影响。,问题,可通过整体项目打造，树立区域产品标杆；通过精装修，提高住宅品质。,可能策略,4.1.6,问题及可能策略,4.2,商业竞品研究,4.2.1,重庆市商业地产市场分析,重庆市商业市场，呈持续、稳定的发展状态,据,07,年和,06,年重庆市商业地产交易统计表分析，,06,年重庆商业地产市场发展总趋势为不均衡，,07,年，重庆市在经历重庆,“,新特区,”,政策的策动下呈现快速、稳健发展的事态，,2008,年以后重庆的商业市场将更加快速、稳健发展。,4.2.2,江北区商业市场分析,江北区商业地产市场在稳健的基础上，呈快速发展之势,分析：,06,年江北区商业地产市场发展总趋势为平稳，,07,年，重庆市在经历重庆,“,新特区,”,政策的策动下，江北区商业地产在稳健的基础上呈现快速发展之势。,2008,年将是江北去地产商业市场发展的契机。,4.2.3,区域竞品分析,本节将分析与本项目关联度较高的竞争项目，为本项提供商业定位、商业规划以及商业销售等方面的差异化竞争方案。,财信弗瑞登,金鹏北城旺角,e+e,数码广场,嘉年华,4.2.4,竞品研究,嘉年华（大型商业用房整体销售个案）,楼盘名称,嘉年华大厦,发展商,金融街重庆置业有限公司,市调类型：,发卡,嘉年华大厦位于江北区观音桥商圈现状邮政局用地范围，东接商业步行街建新北路，南,邻江北商场，西临嘉陵公园，北面规划为步行街与嘉陵公园间的城市绿化休闲广场,.,占地面积,7800,平米,总体建筑面积,6,万方,容积率,-,本次建筑面积,平方米,建筑密度,-,项目功能定位,以,IT,专业市场、餐饮、金融、,邮政、办公功能为主，娱乐、,休闲、健身、会展、停车等功,能为辅的综合性大厦,公摊系数,%,绿地率,-,停车位位置,-,停车位,-,开始推广日期,-,开盘日期,2004-11-30,交房日期,-,楼层功能分布,各层功能分配：,-3,层：双层机械式停车库。,-2,层：停车和仓储用房。,-1,层：局部类似于平街层效果的商,业用房。,1,5,层：标准的商业用房。,6,8,层：图书、餐饮、娱乐、健身、会展用房,9,14,层：标准的办公用房。,商铺价格（套内）,方式,起价,均价,最高价,层差,朝向差价,销售,13000,元,/,平方米,800000,元,/,平方米,100000,元,/,平方米,-,-,租赁,300,元,/,平方米,/,月,400,元,/,平方米,/,月,500,元,/,平方米,/,月,-,-,嘉年华 （,1,5,层：标准的商业用房）在观音桥商圈是为数不多的，整体进行售卖的，高档商业用房，该项目的售卖价格对本项目整体销售定价、规划有一定的参考。,4.2.5,观音桥商圈其他商业项目销售价格一览表,项目,销售价格（元,/,）,阳光海岸,-,世纪新都,公开价,40000,世纪金街,20000,50000,信一金典,(,产权式商铺,),35000,元,邦兴北都,约,30000,元,商铺的售价也取决于物业所处的地段,整体出售商业项目的,售价,参考为,13000,元,/,其中核心地段的商铺售价在,50000100000,元,/,之间。,同聚远景,约,80000,嘉年华,65000-100000,邦兴北都,约,30000,元,天街,2,号,33000-65000,4.2.6,竞品研究,(,临街门面部分销售、部分租赁个案,),（一）,以下项目的售卖和租赁价格对本项目,临街铺面的,定价和规划有一定的参考。,4.2.6,竞品研究,(,临街门面部分销售、部分租赁个案,),（二）,临街商铺售价取决于地段,观音桥核心中心的临街铺面的售价在,30000,40000,之间,较远区域,16000,左右,临街商铺租赁价格取不仅决于地段，还有业态规划等因素。,同在观音桥核心中心的临街铺面的,e+e,数码是金鹏北城旺角租赁价格的,2,倍以上，起价格的差异来源于两者业态规划的不一，,e+e,数码定位为,手机、电脑，数码，动漫广场，而金鹏北城旺角商业规划凌乱。,性别,男性投资者远远高于女性投资者,年龄结构,35,45,岁的投资者，是主要购买人群。,职业特征,私营企业主和个体经营者占购买主要比例。,投资热点区域,渝北区和江北区为主要的投资购买热点区域,经济状况,月收入在,2,万,4,万者为主要投资购买者,大众接受商铺平方单价,平方米单价在,3,万,6,万之间,大众接受商铺总价,50,100,万之间,最受欢迎铺面大小,5,20,平方米,选择铺位主考虑因素,地理位置,选择经营点主因素,交通便利、人流量大、客源多,4.2.7,购买,“,商铺,”,客户特性分析,购买临街商铺的客户有以下特性：,4.2.8,观音桥商圈商业项目租赁价格,项目,所在楼层,租赁面（）,租赁价格（元,/,）,北城天街,1F,-,250-300,2F,-,200,3F,-,100-150,4F,-,100-150,香港城,1F,5-10,500-600,2F,30-70,230-280,3F,20-30,180-230,4F,20-40,130-150,天街,2,号,1F,20-30,180-350,2F,20-35,180-350,3F,1200,45-55,4F,1200,45,嘉年华,-1F,35-45,300-500,世纪金街,-,-,230-300,商铺租价因其所处地段而异,核心地段,（建新北路两侧）的临街商铺,租价大概在,150-600,元,/,月之间,次核心地段,租价一般在,100-200,元,/,月左右,地段较差,经营中低档商品的零星商铺,租价在,25-100,元,/,之间。,以下项目的租赁价格对本项目租赁定价和规划有一定的参考。,4.2.9,观音桥商圈商业项目空置率,名称,楼层,单层面积,(),空置率,泰兴数码城,1-4F,3000,无,4F,以上,5000,100%,茂业大厦,1-7F,7000,无,8-9F,5000,100%,远东百货,1-4F,3000,无,重百大楼,1-6F,6000,30%,7F,6000,30%,同聚福集团大厦,1-4F,2500,无,5-6F,2500,100%,万鹏电脑城大楼,1F,3000,40%,2-6F,3000,100%,中环数码城大楼,1-2F,2000,无,3F,2000,80%,从下面的调查表可看出：观音桥商圈（,4,层以上,),大型商场,多数空置率高且经营状况较差。如果无特色亮点来吸引消费者的话，商家是很难在此位置生存下去的。,该区大型商业为保持商业项目的低空置率和高租金收益基本采用只租不售，统一管理的经营模式。,针对本项目，同样具有较大的商业体量。,因此，我们建议本项目采用,只租不售、统一经营,的方式,管理,。,2007,年,2006,年,2005,年,商用物业规模,2007,年,2006,年,2005,年,42.92,亿,54.65,亿,66.58,亿,社会零售总额,2010,年,计划达到,100,亿,2010,年,计划达到,230,万,4O,万,75,万,123,万,据调查：观音桥商圈的年均增长率在,20,以上，预计,2010,年商用物业规模将达到,230,万平方米，社会零售总额将达到,100,亿。,4.2.10,区域商业总体规模趋势研判,未来市场规模和份额,：,100,万,商业项目,4 0,亿,的社会零售总额,增长率在,20,以上,www.,syswin,.com,4.2.10,参考案例茂业百货,项目,名称,地址,规模,档次,开业,时间,停车,位置,茂业,百货,观音桥,步行街,45000,中高档,05.10,100,左右,楼层规划：,-1F,：超市；,1F,：璀璨时尚馆：化装品、黄金珠宝、名鞋皮具、名表眼镜、总服务台；,2F,：青春少女馆：少女装、少淑女装、美发厅；,3F,：魅力仕女馆：淑女装、成熟女装、中老年装、内衣、毛衫、美容院；,4F,：名流绅士馆：精品男装、绅士休闲、商务休闲、西餐、改裤处、精品；,5F,：运动休闲馆：运动装、青春便服、运动器材、户外用品、咖啡馆；,6F,：温馨生活馆：居家精品、儿童用品、床上用品、精品厨具；,7F,：家电大世界：数码空间、小家电、手机、大家电、名牌特买厅。,租户组合,：,联营,+,租赁；百货类由各商家、厂家供货进入百货公司经营管理体系，美容厅、咖啡厅商家进场自行经营，百货公司管理服务其公共事务；,业态组成：,百货,+,超市,+,餐饮,品牌：,多为中档品牌，顶级品牌商品较少；,4.3,区域写字楼竞品分析,4.3.1,区域写字楼市场概述,重庆随着被确定为国家,”,新特区,”,、,”,第三区,”,的利好消息,为重庆建立国际商务区提供了机遇，也为重庆主城写字楼市场的发展增加了兴奋剂。,项目所处江北商圈集中写字楼近,10,个,主要集中在观音桥商圈,其他均沿红锦大道周围分布。,区域内写字楼的价格由,2003,年的,3300,元,/,平方米,(,北岸星座,),上升至现在,(2008,年,)9500,元,/,平方米,近几年,写字楼市场发展迅速。,4.3.2,重庆写字楼销售统计,据统计,:,重庆销售总量，由,06,年,3.3,万方增至,07,年总销售量达到,20,万方。,重庆市月均去化，由,06,年,7802,平米增至,07,年,16760,平米。,销售单价也逐年增长，由,06,年单价,3000,元,/,增至,07,年最高单价达到,9500,元,/,全市写字楼销售总量逐年增加，销售单价也实现了逐年增加，随着重庆经济的发展，重庆写字楼市场潜力大,4.3.3,江北区写字楼数据统计,据统计：,区域写字楼销售总量：,06,年江北区总销售,7283,平米，,07,年江北区总销售,1.7,万平米。,江北区月均去化：由,06,年,603,平米增至,07,年,1443,平米。,销售单价：由,06,年,3200,元,/,增至,07,年最高价达到,9500,元,/,。,江北区将成为重庆市商务新高地，高端写字楼市场潜力巨大。,考虑到写字楼物业形态的特殊性，将竞品范围扩大到重庆主城，以下将对具有典型代表的竞品进行统计。,以区域就近原则，世纪英皇成为区域内主要竞品。,竞品情况,观音桥商圈,南坪商圈,杨家坪商圈,4.3.4,区域写字楼竞品分析（一）,竞品项目,区域,面积区间,销售均价,总价区间,去化率,去化速度,竞争关系,世纪英皇,江北区,68,300,9500,元,/,58,600,万元,销售,20,，抵款,30,慢,强,中新城上城,高新区,50,260,1.2,万,/,60-312,万,仅售,1F,慢,弱,西南经协大厦,南岸区,27.75-75.78,1.3,万,/,35-100,万,80%,较快,弱,西城国际,九龙坡区,50,200,0.8,万,/,40-160,万,98%,较快,弱,写字楼形态物业，面积组合灵活，销售总价高，去化周期较长,4.3.4,区域写字楼竞品分析（二）,竞品综合评级,项目,世纪英皇,中新城上城,西南经协大厦,优势,交通便利、配套完善,配套成熟、交通便利,交通便利，周边商务氛围强,不足,/,位于非传统商务区内,周边商务氛围不足,/,地段评级,A,B,A,项目,世纪英皇,中新城上城,西南经协大厦,优势,5A,级写字楼，自身配套良好,层高,4.5,米,超高端配套设施,面积区间小,不足,层高,3.3,米,面积区间较大,自身配套较少,产品力评级,A,A,B,项目,世纪英皇,中新城上城,西南经协大厦,主流总价,60-312,万,35-100,万,价格力评级,C,A,4.3.5,综合评级,项目地块周边写字楼供应量少，且产品品质中高档，该区域高端写字楼供应缺乏。,项目标杆竞品市场规模和份额,：,区域内现有库存量较少，在观音桥商圈内高端写字楼去化率高，未来区域写字楼发展潜力极大。,产品竞争力评级：世纪英皇,A，,弗瑞登,B,4.3.6,区域写字楼发展趋势判断,去化趋势,:,从,07,年快速转向,08,年缓慢消化。（受宏观经济调整的影响）,价格趋势,:,呈现平缓上升的趋势。,世纪英皇,总体量：,16,万方,剩余体量：,8,万方,弗瑞登,总体量：,8,万方,无剩余,新增,:,预计未来三年江北区甲级写字楼的潜在放量将突破,50,万，从,2009,年年开始每年放量约为,20,万左右。,4.3.7,机会及可能策略,写字楼市场竞争主要集中在中低端市场，高端写字楼供应匮乏,机会,打造成高端写字楼，引领市场，改变区域形象。,可能策略,4.4,区域公寓市场分析,4.4.1,重庆公寓市场概述,总体成交量,新增量（平米）,月均成交量（平米）,月均成交均价（元,/,平米）,2006,年,62,万方,25.2,万,5.2,万方,4192.15,2007,年,89.76,万方,48.2,万,7.5,万方,4527.91,重庆公寓市场尚处于初级发展阶段，市场体量小，但独有的实用性、投资性使其获得长足发展；未来重庆公寓市场具有相当大的潜力,在,06,年、,07,年，公寓均有一到二次销售突破期；在,06,年基础上，产品价值与价格均得到相应提高；精装修公寓的投入使用，使产品品质得到极大提升。,4.4.2,江北公寓市场概述,总体成交量（平方米）,新增量,（平方米）,月均成交量,（平方米）,月均成交均价（元,/,平方米）,2006,年,24,。,1,万,18.1,万,2,万,3924.96,2007,年,34.8,万方,12.5,万,2.9,万,5491.32,大量经济实惠的公寓产品投入市场，有利于未来“总部经济需要”；江北区域内公寓产品较少，目前市场空白点较大；相较住宅产品，去化速度更快，可满足不同层次需要。,区域内公寓产品去化速度快，由于供应量有限，出现销售不均衡现象；由于精装修公寓的出现，使区域产品价格得到极大提升。,4.4.3,公寓竞品分析,观音桥商圈,本项目,富力海洋广场,1,号公寓,东和城,世纪英皇,4.4.3,区域公寓市场竞品研究（一）,项目名称,所在板块,属性,套内起价,元,/,平方米,套内均价,元,/,平方米,套内最高价,元,/,平方米,去化分析,（,081-8,）,物管费,元,/,月,/,平方米,富力海洋广场,1,号公寓,观音桥,中高档,8500,含,1500,元装修,9000,含,1500,元装修,9500,含,1500,元装修,58,套,/,月,1.5,东和城,B,栋,观音桥,中高档,6000,6700,6800,42,套,/,月,1.5,世纪英皇,红旗河沟,中高档,中高区：,6335,高区：,9322,中高区,7622,高区,9992,/,44,套,/,月,2.5,区域内公寓产品较多，去化速度快，成交单价普遍高于普通住宅产品；,大多数公寓产品居住、办公均可，多为投资性购买；,4.4.3,区域公寓市场竞品分析（二）,项目,东和城,B2,栋,富力海洋广场,1,号公寓,世纪英皇,优势,区位优越，临近观音桥商圈，各类配套设施齐全,区位优越，配套完善,交通便利、配套完善,不足,交通略显不便,交通略显不便,临街而建，噪音影响大；,土地属性评级,A,A,A,项目,东和城,B2,栋,富力海洋广场,1,号公寓,世纪英皇,优势,户型面积小，搭配合理,产品配置高，户型设计合理，精装修,产品面积搭配合理，自身配置完善,不足,自身配套不足,部分产品使用功能不足,/,产品力评级,B,A,A,项目,东和城,B2,栋,富力海洋广场,1,号广场,世纪英皇,主流总价,20-39,万,28-50,万精装,29-69,万,价格力评级,A,A,B,综合评级：东和城,B2,栋,B,，富力海洋广场,1,号公寓,A,，世纪英皇,B,；值得注意的是世纪英皇由于地段、产品等因素，将对本项目公寓产品构成最强的威胁。,库存及新增：,08.7,库存,08.9-09.3,新增,08.9-09.3,可售,08.9-09.3,库存,08.9-09.3,供求比,08.1-08.7,供求比,片区市场,1.7,万,1.42,万,4.1,万,1.3,万,1.5,1.5,片区,1-8,月月均成交,108,套，其中,1,月、,3,月、,4,月分别经历三个项目开盘期，整体市场表现良好。,4.4.4,市场供需情况,由于位于都市商圈内，公寓市场需求较大，所有公寓项目市场表现较好；,未来投入市场的公寓项目较少，存在一定的市场空白点；,精装修公寓已经成为区域主要产品类型，得到市场认可。,市场规模和份额,：,08.108.7,片区成交,09.910.9,市场容量预期,住宅,15.4,万方,65.8,万方,商住混居，影响居住品质,项目所在区域整体形象较差，对产品形象有不利印象,问题,产品策略,在住宅区域设计,1,室户型，解决商住混居问题。,通过户型设计，增加空间变化，提高产品吸引力；通过精装修，提高住宅品质。,形象策略,可通过整体项目打造，树立区域产品标杆。,可能策略,4.4.5,问题及可能策略,4.5,城市,综合体竞,品研判,中新城上城,万达广场,本案,4.5,.1,城市综合体项目总揽,世纪英皇,项目选择 区域内在售或即将入市的综合建筑群体,世纪英皇,区域外的在售大型城市综合体,万达广场、中心城上城,所有项目均在重庆市市内具有代表性和借鉴性。其物业类型包含住宅、商业、写字楼、高档公寓以及酒店,数据来源：实地调研、渠道调研,4.5,.2,竞品,项目重点指标对比,重庆“城市综合体”项目，均位于城市中心区域，由于自身配套完善，物业种类较多，在目前,市场中表现良好，住宅、公寓去化率均较高，有较好的市场前景。,数据来源：实地调研、渠道调研,4.5,.,3竞品,项目重点指标分析,综合评级：世纪英皇,A,，大连万达广场,A,，中新城上城,B,，值得注意的是世纪英皇由于与本项目相邻，将对本项目未来多种物业种类构成最直接的威胁。,价格及销售状况,套内均价,（元,/,）,写字楼,9500,公寓,7800,销售率（）,写字楼,40%,公寓,50%,销售周（月）,1,年,物管费（元,/,月）,1.2-1.7,本地客户,68%,区县客户,10%,外省客户,19%,其他地区,3%,客群来源,规划设计,项目南塔酒店式国际公寓高,47,层，最大建筑高度,181.8,米，塑造北城至高天际线，落成之后将成为全市最高商务公寓，其空中直升机停机坪为高端商务提供腾飞动力，令客户多一个空中商务舱，南塔拥有的,3.3,米单层高、,2,米过道宽度、,7,部高速电梯等各项物理指标，在全市商务公寓中均称得上首屈一指。,写字楼,公寓,商业,4.5,.,4,竞品,研究,世纪英皇,项目位于重庆市江北区红旗河沟转盘东南角，总建筑面积,16,万方，由裙楼部分及南北两座超高双塔构成。项目与本案项目仅相,隔,500,米，在,地理位置,、,区位属性,上较为相似。,选址特征,经济技术指标,总体指标,占地面积（万）,1.54,总建筑面积（万）,15.89,容积率,11.67,物业类型,写字楼、商业、公寓,车位（个）,570,主力店,君临酒店,公寓经济技术指标,公寓建筑面积（万）,5.2,公寓面积配（）,37%,公寓楼层（层）,48,公寓套数（套）,714,公摊系数（）,31%,写字楼经济技术指标,写字楼建筑面积（万）,2.3,写字楼面积配比（