2025年大学（房地产开发与管理）房地产估价案例分析阶段测试题及解析.doc

2025年大学（房地产开发与管理）房地产估价案例分析阶段测试题及解析

（考试时间：90分钟 满分100分）
班级______ 姓名______

第I卷（选择题 共30分）
答题要求：本大题共10小题，每小题3分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。请将正确答案的序号填在括号内。

1. 房地产估价的核心是（ ）
A. 模拟市场定价 B. 代替市场定价 C. 基准地价修正 D. 成本法评估
2. 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）
A. 独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则
B. 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格
C. 价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格
D. 替代原则要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内
3. 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A. 280 B. 285 C. 290 D. 295
4. 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m²。
A. 2000 B. 2500 C. 2600 D. 2700
5. 某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m²和50元/m²，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m²。
A. 50 B. 250 C. 300 D. 3 <<<<答案：B
6. 某建筑物的建筑面积为200m²，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。
A. 10.2 B. 11.0 C. 11.3 D. 11.5
7. 某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A. 94.12 B. 95.12 C. 96.12 D. 97.12
8. 某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1400m²，建筑物的结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年，已使用15年，残值率为2%，土地取得费用为100万元，土地开发费用为200万元，建筑物重置价格为300万元，则该宗房地产的价值为（ ）万元。
A. 400 B. 430 C. 450 D. 480
9. 某宗房地产的收益期限为50年，通过预测未来3年的年净收益分别为18万元、20万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A. 300 B. 310 C. 320 D. 330
10. 某宗房地产的土地面积为1000m²，建筑面积为1500m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为350元/m²和60元/m²，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m²。
A. 60 B. 290 C. 350 D. 410

第II卷（非选择题 共70分）
答题要求：本大题共5小题，共70分。请根据题目要求，在答题区域内作答。

11. （10分）简述房地产估价的程序。

12. （15分）某宗房地产的土地面积为2000m²，建筑面积为3000m²，土地取得成本为300万元，土地开发成本为400万元，建筑物建造成本为600万元，管理费用为建造成本的3%，销售费用为售价的4%，投资利息为土地取得成本、开发成本、建造成本、管理费用之和的10%，销售税费为售价的6%，开发利润为土地取得成本、开发成本、建造成本、管理费用之和的20%。试求该宗房地产的价值。

13. （15分）某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来5年的年净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，以后稳定在每年35万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%。试求该宗房地产的收益价格。

14. （15分）阅读材料：某房地产开发项目，土地面积为5000m²，规划建筑面积为15000m²，土地取得成本为2000万元，土地开发成本为3000万元，建筑物建造成本为5000万元，管理费用为建造成本的5%，销售费用为售价的6%，投资利息为土地取得成本、开发成本、建造成本、管理费用之和的12%，销售税费为售价的8%，开发利润为土地取得成本、开发成本、建造成本、管理费用之和的25%。
问题：求该房地产开发项目的售价。

15. （15分）阅读材料：某宗房地产的土地面积为1500m²，建筑面积为2000m²，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为400元/m²和70元/m²，土地取得成本为500万元，土地开发成本为600万元，建筑物重置价格为800万元，该类房地产的报酬率为9%，收益期限为30年，通过预测未来3年的年净收益分别为100万元、120万元、150万元，以后稳定在每年180万元直到收益期限结束。
问题：求该宗房地产的价值。

答案：
1. A
2. D
3. A
4. B
5. B
6. C
7. A
8. B
9. C
10. B
11. 答案：获取估价业务；受理估价委托；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；保存估价资料。
12. 答案：设该宗房地产的价值为V万元。
土地取得成本300万元，土地开发成本400万元，建筑物建造成本600万元，管理费用600×3% = 18万元，投资利息（300 + 400 + 600 + 18）×10% = 131.8万元，销售税费6%V，开发利润（300 + 400 + 600 + 18）×20% = 263.6万元，销售费用4%V。
V = 300 + 400 + 600 + 18 + 131.8 + 6%V + 263.6 + 4%V
V = 1713.4 + 10%V
90%V = 1713.4
V = 1903.78万元。
13. 答案：前5年净收益现值之和：
\[
\begin{align}
&20\div(1 + 8\%) + 22\div(1 + 8\%)^2 + 25\div(1 + 8\%)^3 + 28\div(1 + 8\%)^4 + 30\div(1 + 8\%)^5\\
=&20\times0.9259 + 22\times0.8573 + 25\times0.7938 + 28\times0.7350 + 30\times0.6806\\
=&18.518 + 18.8606 + 19.845 + 20.58 + 20.418\\
=&98.2216万元
\end{align}
\]
35万元净收益在第5年末的现值：
\[
\begin{align}
&35\times(P/A,8\%,35)\times(P/F,8\%,5)\\
=&35\times\frac{1 - (1 + 8\%)^{-35}}{8\%}\times(1 + 8\%)^{-5}\\
=&35\times11.6546\times0.6806\\
=&278.74万元
\end{align}
\]
该宗房地产的收益价格：98.2216 + (278.74 - 35) = 341.96万元。
14. 答案：设该房地产开发项目的售价为V万元。
土地取得成本2000万元，土地开发成本3000万元，建筑物建造成本5000万元，管理费用5000×5% = 250万元，投资利息（2000 + 3000 + 5000 + 250）×12% = 1230万元，销售税费8%V，开发利润（2000 + 3000 + 5000 + 250）×25% = 2562.5万元，销售费用6%V。
V = (2000 + 3000 + 5000 + 250 + 1230 + 8%V + 2562.5 + 6%V)
V = 12042.5 + 14%V
86%V = 12042.5
V = 14002.91万元。
15. 答案：土地减价修正额：(400 - 70)×2000 = 660000元 = 66万元。
土地取得成本500万元，土地开发成本600万元，建筑物重置价格800万元，总价值 = 500 + 600 + 800 - 66 = 1834万元。
前3年净收益现值之和：
\[
\begin{align}
&100\div(1 + 9\%) + 120\div(1 + 9\%)^2 + 150\div(1 + 9\%)^3\\
=&100\times0.9174 + 120\times0.8417 + 150\times0.7722\\
=&91.74 + 101.004 + 115.83\\
=&308.574万元
\end{align}
\]
180万元净收益在第3年末的现值：
\[
\begin{align}
&180\times(P/A,9\%,27)\times(P/F,9\%,3)\\
=&180\times\frac{1 - (1 + 9\%)^{-27}}{9\%}\times(1 + 9\%)^{-3}\\
=&180\times10.2737\times0.7722\\
=&1437.74万元
\end{align}
\]
该宗房地产的价值：308.574 + (1437.74 - 180) = 1566.31万元。