目标成本汇报-精简版-下发.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成本管理部,项目,成本,总结汇报,目 录,一、,西安公司目前已开工各项目概况及目标成本汇报；,二、从总体上了解各项目差异：总投资、建造成本、建安成本；,三、具体成本对比分析（大兴郡内部），提出成本敏感点；,四、具体成本对比分析（大兴郡与其它城系），提出成本建议；,五、总结与建议。,六、后续开发项目提示。,成本科目分类,成本科目分类简介；,建造成本等定义：,建造成本,=,前期工程费（不含报批报建费）,+,建安工程费,+,基础设施费,+,公共配套费,+,预备费。,工程成本,=,建造成本,+,报批报建费,+,土地成本。,开发成本（生产成本）,=,工程成本,+,开发间接费,项目总成本,=,开发成本,+,三费一税,大兴郡 城系,大兴郡项目位于西安市大兴东路：,已竣工项目有：,大汉会馆,1#,馆、,2#,馆及展示区、安一、安二、青城西区；,正在施工的有：,青城东区、锦城、悦城一期、春城；,准备开工的有：,悦城二期；,待开发的项目有：,蔚蓝绿城、蔚蓝炫城等。,安置房项目包括安一和安二，成本相当，本次以安二项目为例，对目前的实际成本或预估结算进行成本归集，形成安二建造成本，以便作为参照物，与其它项目进行对比分析，寻找成本敏感点。安二项目的开发周期为,2009,年,4,月,2011,年,4,月，项目由,6,栋,1+27,层的高层住宅和地下车库组成。,安置房项目,安二总平图,蔚蓝青城项目共,14,万平方米，开发周期约为,2009,年,8,月,2012,年,9,月，由,4,栋住宅楼和,1,栋独立商业组成，西区于,2012,年,3,月,30,号已交房，东区计划,2012,年,9,月,15,日交房，现处于建筑装修阶段。,蔚蓝青城项目,蔚蓝锦城项目共,21,万平方米，共由,10,栋住宅楼和,6,栋独立商业及车库组成，项目于,2010,年,6,月开工，主体已于,2011,年年底全部封顶，现已进入建筑装修阶段，计划于,2013,年,3,月底交房。,蔚蓝锦城项目,蔚蓝悦城一期项目共,16,万平方米，由,4,栋,33,层高层住宅和,6,栋,6+1,层的花园洋房及车库组成。一期于,2011,年,3,月开工，计划于,2013,年,12,月,10,日交房，目前,1#4#,楼正处主体施工阶段，,5#7#,楼正在做基础工程，,8#10#,楼正在做桩基工程。,蔚蓝悦城一期项目,蔚蓝悦城二期项目共,21,万平方米，由,8,栋,33,层高层住宅和,2,栋,6+1,层的花园洋房及,1,栋,11,层的小高层和车库组成。二期计划于,2012,年,5,月开工，于,2014,年,12,月底交房，目前场地还未拆迁完。,蔚蓝悦城二期项目,蔚蓝春城项目共,16,万平方米，由,7,栋住宅楼和,3,栋独立商业组成。工程于,2011,年,8,月开工，计划于,2014,年,3,月底交房，目前,1#,、,2#,楼的桩基工程及地下结构工程，,5#,、,10#,楼的土方工程正在施工。,蔚蓝春城项目,新都汇 城系,新都汇城系分为御湖和联晟中心两个项目：,御湖项目：,位于凤城七路，御湖项目分一、二、三期开发建设，其中三期包 含酒店；,联晟中心：,位于凤城五路，为高档公寓式办公用房；,已经交工的有：,御湖一期；,正在施工的有：,御湖二期、御湖三期及联晟中心。,御湖项目总平图,御湖项目位于西安市北郊明光路与凤城七路什字西北，总建筑面积约,70,万,m2,，包括,1#20#,共,20,栋楼，其中：,1#5#,楼为一期,，建筑面积,16.4,万,m2,；,6#14#,楼为二期,，建筑面积,28.7,万,m2,；,15#20#,楼为三期,，建筑面积,24.8,万,m2,。,御湖项目,蔚蓝城 城系,蔚蓝城 城系包括以下项目：,已竣工项目有：,蔚蓝国际二期；蔚蓝领寓；七色镇,A,区；,正在施工的有：,蔚蓝观园；七色镇,B,区；蔚蓝小城；蓝湖树,蔚蓝观园项目,蔚蓝观园项目于,2008,年年底开工，计划于,2012,年,7,月,30,日交工，总建面,133323m2,。,项目定位为高档住宅，本项目,2#5#,、,7#,楼为剪力墙结构高层住宅，,1#,、,6#,楼为裙房框架，主体剪力墙结构商住楼，车库为地下,1,层框架结构车库，立体停车车位,700,个。,蔚蓝观园总平图,蔚蓝花城七色镇,B,区项目,本项目包括,6,栋楼高层住宅及,2,个地下车库，总建筑面积为,17,万平方米,住宅为剪力墙结构，车库为框架剪力墙结构。其中，,23-25#,楼及,1#,车库为西段，计划,2012,年,12,月交工，,26-28#,楼及,2#,车库为东段，计划,2014,年,9,月交工。,蔚蓝小城项目,项目定位为保障性住房项目（除,18#,楼廉租房，剩余均为经济适用房）。本项目由,27,栋住宅及幼儿园、学校和地下车库组成，总建筑面积为,68.8,万平方米。其中，,5#,楼为小高层，,1#,、,27#,楼为公寓式高层，,18#,楼为廉租房，其余为高层住宅和车库。本项目一期、二期同时开工，一期（,1#17#,楼）,2012,年,10,月,30,日交房；二期（,18#22#,楼）,2013,年,8,月,30,日交房，三期（,23#27#,楼等）的开发节点还没定。,蓝湖树项目,项目蓝湖树项目位于,西安市丈八北路与科技路西南角,，项目定位为中高档，由一期,1#-8#,、,14#-18#,及一期车库，二期,9#13#,及,19#31#,高层住宅楼及酒店会所和二期车库组成，总建筑面积为,48,万平方米。二期计划于,2014,年,6,月,30,日交房。,三、成本具体对比分析,由于大兴郡城系成本偏高，所以作为重点分析对象。,大兴郡内部对比,（地质条件基本相同）,：,1,、,建造标准比较；,2,、青城,-,安二（整体对比）,3,、,锦城,-,安二（整体对比）,4,、成本敏感点,在进行成本分析之前，我们先了解其建造标准的区别：,1,、门窗档次：,2,、公共部位装修：,三,.1,、青城与安二项目对比,安二为塑钢窗，防火门为木质防火门、进户门为,BDM(,丁级）防盗安全门等。,青城为断桥隔热中空玻璃铝合金推拉窗，防火门为钢质防火门，进户门,FDM(,丙级）防盗安全门等。,安二公共部位装修简单：一层大堂地面铺地砖，墙面贴墙砖，顶棚为乳胶漆。二层以上地面铺地砖，墙面及顶棚均刷乳胶漆。,青城公共部位装修档次相对较高：一层大堂及二层以上均为地面铺地砖，墙面贴仿石材砖，顶棚为石膏板吊顶。,3,、外墙面装修：,安二外墙贴面砖，无石材幕墙。,青城外墙面石材幕墙,3,层以下拉通，南面单元入口处升至,6,层；塔楼檐口包铝塑板。如右图所示。,4,、对讲系统：,5,、精装修：,安二墙面及顶棚均刷乳胶漆，厨卫,1.5,米以下贴瓷片，并装有洗菜池、洗面盆、坐便式马桶、户内木门。,以上内容青城均没有。,安二为电话对讲系统，无可视功能。,青城为彩色可视对讲系统。,建造标准的区别：,1,、门窗档次：,（对比同青城与安二）,2,、公共部位装修：,（对比同青城与安二）,3,、外墙面装修：,4,、对讲系统：,（对比同青城与安二）,三,.2,、锦城与安二项目对比,安二外墙贴面砖，无石材幕墙。,锦城外墙面石材幕墙,3,层以下拉通，单元入口处升,至,9,层,；塔楼檐口包铝塑板。,5,、室内新风系统：,安二无室内新风系统。,锦城增加了室内新风系统。,新风系统,6,、赠送面积的影响：,安二没有赠送面积：阳台门不装。,锦城赠送面积较多：,1,、阳台：,90%,以上阳台推拉门要装，阳台窗后期要封闭；,2,、空中花园及装饰阳台：外墙保温要做，地辐热要增加，后期窗子要封闭；,3,、装饰平台：装饰阳台处为双层围护结构。,7,、立体停车系统：,8,、独立商业配置：,安二没有立体停车，车位比为,0.15,。,锦城有立体停车，车位比为,0.81,。,安二没有独立商业。,锦城的,11#,楼,16#,楼全部为独立商业。,1,、成本偏高原因分类：,三,.3,、成本敏感点,通过以上分析，可以看出，成本高的原因中：项目定位占到,64%72%,，涨价因素占到,25%35%,，地质条件占到,3%4%,。其中涨价因素和地质条件属于不可控因素，但所占比例较大的“项目定位原因”可以主动控制。,2,、蔚蓝青城,项目定位原因中,影响较大的有：,可以看出成本敏感点为：外墙装修成本。,3,、,蔚蓝青城成本敏感点为：外墙装修成本。,原因：青城,5#,楼外装方案调整太大，拆改费用可观。,建议：,1,、重视外装修图纸效果的审核工作。,2,、外装的前期设计、定位，应该考虑成本的影响，并应与项目售价和定位相匹配。,4,、蔚蓝锦城,项目定位原因中,影响较大的有：,可以看出成本敏感点为：钢筋砼含量，外墙装修及立体停车成本。,5,、,蔚蓝锦城成本敏感点之一：钢筋砼含量。,原因：锦城项目由于有大坡屋面，并占比较大、地下车库层高较高，沿街商业挡土墙工程量大，,11#,、,12#,楼商业地下架空层，小高层住宅短肢剪力墙及外立面复杂等问题，导致钢筋和砼含量均较高。,建议：,1,、地下车库的层高要加以控制，而且前期要优化车库设计方案，如春城项目第一次的设计方案与锦城类似，现在优化后，车库单方降低了,800,元,/m2,。,2,、外立面造型也要加以控制，目前锦城的外立面造型复杂，钢筋含量增加了,3kg/m2(,成本增加约,18,元,/m2),，砼含量增加了,0.025m3/m2(,成本增加约,10,元,/m2),，外墙贴瓷难度增大,(,成本增加约,2,元,/m2),，,合计成本增加约,30,元,/m2,。,6,、,蔚蓝锦城成本敏感点之二：门窗后期封闭费用。,原因：锦城项目由于有赠送面积等原因，造成阳台、空中花园、装饰阳台处需要后期封闭的成本。,建议：,1,、大兴郡青城及安置房的阳台门都没产生成本，锦城能否效仿以前两个项目，也把此部分成本节约了呢？,成本,27,元,/m2,，造价共,590,万元。,2,、对于后期项目，赠送面积处的封闭费用能否考虑让业主自己承担（恒大都是交房后，业主从物业指定的,23,家单位中选择一家自行进行封闭），成本,38,元,/m2,，造价共,840,万元。,恒大地产的阳台窗：由业主自行封闭,6,、,蔚蓝锦城成本敏感点之二：门窗后期封闭费用。,阳台窗有的业主还没有封,7,、,蔚蓝锦城成本敏感点之三：外立面幕墙费用。,原因：锦城项目,1#10#,住宅楼的幕墙高度局部已经升至,9,层（不只是范围增大，同时槽钢也由,8#,变为,10#,，单价也要提高），另外,11#16#,楼又都是独立商业，外墙,90%,都为幕墙装饰，造成锦城的外装费用最高。,建议：,1,、住宅楼的幕墙高度能否降低？观园定位为高档住宅石材也只到四层，另外恒大外立面只有首层采用的是贵一点的外墙材料，二层及以上全部为普通外墙磁 砖。见右图。,高度低,材料比石材便宜,7,、,蔚蓝锦城成本敏感点之三：外立面幕墙费用。,2,、外立面能否减少幕墙用量？恒大只有首层采用的是贵一点的外墙面砖湿贴，没有采用干挂石材的做法，从而节省了钢骨架及石材的成本。,3,、锦城的独立商业配置多，若全部采用石材幕墙，外立面装修费用必然增大。但能否考虑用其它适中一些的外墙装修材料呢？,范围少,8,、,蔚蓝锦城成本敏感点之四：立体停车。,原因：锦城项目地下车库设计为立体停车，直接造成车库单方高出约,830,元,/m2,，项目整体单方高出约,96,元,/m2,。,建议：,1,、采用立体停车，则地下室层高势必增大，成本增加。,2,、立体停车设备费昂贵，而且后期维修费用高，又没有产权、不能出售，所以建议尽量不采用或局部少量采用。,9,、,蔚蓝锦城成本敏感点之五：新风系统。,原因：大兴郡项目中从锦城项目开始，新增室内新风系统。,建议：,1,、成本增加,20,元,/m2,。,2,、不知业主对室内新风系统的感知度高不高，不知对营销的推广有多大的促进作用，是否能够提高房屋售价呢？,10,、,蔚蓝锦城成本敏感点之六：电梯。,原因：安二基本为,3,梯,10,户，锦城基本为,2,梯,4,户；安二共,16,部电梯，共,1332,户，平均每户,0.012,部；锦城共,35,部电梯，共,1476,户，平均每户,0.023,部，舒适度明显比安二高。,建议：,1,、成本增加,24,元,/m2,。,2,、电梯的配置也应与项目的定位及售价相匹配。,四、大兴郡城系与其他城系对比：,大兴郡与其他城系对比：,1,、锦城,-,御湖（纯住宅：,开发时间一致,）,2,、悦城,-,御湖（纯住宅：,33,层,-33,层，抗震等级一致,）,3,、锦城,-,御湖（车库：,开发时间一致,）,4,、项目整体配置对比,5,、各项目投资收益率分析,蔚蓝锦城项目与御湖二期项目交房时间相同，施工时间基本一致，人材机的市场价不存在时间差，可对比性较强。,对比情况详见下表,:,锦城,1#,楼,26/-1,层,2,个单元，,208,户，板式结构,23783 m2,建安造价,2168,元,/m2,御湖,10#,楼,33/-1,层,1,个单元，,198,户，蝶塔式结构,19038 m2,建安造价,1876,元,/m2,四,.1,、锦城,-,御湖二期（纯住宅）,对比结论：,1,）锦城比御湖二期的钢筋含量高，主要是锦城坡屋面及复杂的外立面造型导致（,3,kg/m2,）；,但砼含量低于御湖，此项锦城优于御湖。,2,）锦城赠送面积处封闭成本偏大，外装成本高。,3,）建筑结构形式的选择直接影响了电梯的配置，后期建设可从产品定位与结构形式进行综合决策。,锦城,1#,楼,钢筋含量：,65kg/m2,砼含量：,0.42m3/m2,御湖,10#,楼,钢筋含量：,62kg/m2,砼含量：,0.47m3/m2,对比结论：,1,）钢筋含量基本相同，商砼含量御湖高于悦城。,2,）悦城有大坡屋面且外立面造型复杂，从主体设计来看悦城优于御湖。,悦城,2#,楼,钢筋含量：,60kg/m2,砼含量：,0.43m3/m2,御湖,10#,楼,钢筋含量：,62kg/m2,砼含量：,0.47m3/m2,蔚蓝锦城项目与御湖二期项目交房时间相同，施工时间基本一致，人材机的市场价不存在时间差，可对比性较强。,对比情况详见下表,:,四,.3,、锦城,-,御湖二期（车库）,锦城,车库,层高：,6m,，立体车库,相对主楼独立,25446 m2,，,车位：,1157,个,建安造价：,3725,元,/m2,御湖,车库,层高：,4m,，单层车库,与主楼连通,34849 m2,，,车位：,1290,个,建安造价：,2609,元,/m2,锦,城,车,库,平,面,图,御,湖,车,库,平,面,图,对比结论：,锦城的车库相对于主楼独立，增加钢筋含量,14kg/m2,，同时由于大开挖造成主楼与车库之间的间距要用大量土方进行回填，导致成本增加。,思考：,1,、锦城车库的独立挡土墙既导致成本增加且又导致停车位减少；,2,、独立车库导致土方回填成本及外墙防水成本增加；,以此项目为鉴，春城车库与此项目类似的第一版设计被优化，现已调整为大底盘车库。但悦城二期目前蓝图设计仍为立体停车，项目还未开工，车库方案建议优化为平层车库。,锦城车库,钢筋含量：,111kg/m2,砼含量：,1.22m3/m2,御湖车库,钢筋含量：,85kg/m2,砼含量：,0.92m3/m2,四,.4,、各项目不同业态单体所占比例图,观园项目属高端住宅，平层车位数,350,个，设计为机械式立体停车车位数,681,个，观园住户,791,户，车位数远远不能满足；,机械式立体停车位设计的项目还有锦城、悦城、蓝湖树等，不但使得主体车库层高增加成本大幅增加，机械式停车的运行成本也是很大的浪费；,御湖二期属中端住宅，二期外立面大量的石材幕墙局部升到六层，品质与售价不统一；,彼岸酒店主体设计与精装修不匹配，造成主体预埋管全部报废；,悦城二期、春城、联晟中心等项目现阶段刚刚开始，修改还来得及,各项目成本敏感点举例,经分析：大兴郡项目属于成本高，收益率低的项目,原因分析：,1、,收益方面:大兴郡锦城项目受政府调控影响较大,收益不如观园项目,而且因为地质条件又不如观园好等客观条件造成投资偏大，所以收益率较低。,2、建议：观园项目与大兴郡锦城项目的成本投资几乎一样,但锦城的售价不及观园项目,。是否以后在推盘策略上，可以考虑先推出锦城后面的地段稍差的项目，,另外项目的配置也应该与售价相匹配,。,四,.5,、投资计划收益率分析,四,.6,设计优化举例,今年做的一些改进工作：,1、钢筋砼含量控制：,2,、车库方案测算比较,:,3,、景观园林成本分析：,四,.7,前期设计阶段成本工作计划安排,以悦城二期为例，其余未开工项目的前期论证工作类似：,通过分析，我们发现对成本影响大的主要原因为：,1,、客观地质地貌：,2,、产品品质定位；,3,、规划设计合理性；,4,、外立面造型规划要求；,5,、建设时间和材料供应方式；,6,、建筑的结构选型等。,五、总结与建议,通过分析在建项目，后续拟建项目值得借鉴之处总结如下：,1,、项目拓展阶段，组织进行项目成本测算，即形成,土地版成本,；,2,、项目设计定位阶段，组织进行成本测算，即形成,可研版成本,；项目前期产品明确的定位、以及预期投资收益率，确定产品售价与,可研版成本,。,3,、建立产品类型成本表，根据项目定位，在扩初设计阶段选择并对应制定,目标成本,。,4,、根据目标成本进行限额设计，从施工图设计阶段控制成本，即进行,限额设计,。,5,、过程中制定目标成本预警机制，严格控制成本超额现象，即过程成本,超支报警,。,通过分析在建项目，后续拟建项目值得借鉴之处总结如下：,成本控制必须走到前期来,方案设计阶段就必须进行成本比较,进行成本控制，例如连体车库与独立车库的选择，即设计阶段,多方案经济比较,；,地质条件的勘察一定到位，组织支护、桩基、结构论证，避免地基成本浪费；,施工图设计阶段可参照比较成功的案例，例如目前较优的青城与悦城的主体结构设计；,重视优化,设计论证,：对结构形式、地基基础、桩基、部品、外立面、园林景观、精装修、冷热源、人防效益等组织专家进行论证；,全成本管理的构建,目标成本落定后，首先进行责任分解到部门，形成,责任成本,，全员参与成本管控。然后制定,合约规划,，用来作为合同总价的上限或是作为招标的标底价。,其次根据成本在设计阶段占,70%,的权重，我们将成本管控前置到设计阶段，从源头预控成本，成本的管理不再是事后核算，而是事前预控管理。参见：成本模块计划,在项目过程管理中，也会及时与目标成本相对比，加强,动态成本,的管控，并建立预警机制。,以目标成本为基础，根据开发计划，安排各项目的年度、季度,资金计划,。,以目标成本为依据，编制预估结算并控制,结算,总价。我们结合公司正在推行的,全成本管理流程制度,，将逐步与相关部门协作，,求变创新,，达成成本管控目标。,其它房地产的做法：以恒大为例，仅供商讨；,关注点提示。,六、后续未开发项目提示,外立面装修：,恒大石材用量很少，大部分为外墙面砖。,蔚蓝青城北立面,恒大北立面,入口门厅，恒大外立面其余地方都很普通，但入口门头处很显眼。业主感知度高。因为范围小，总成本增加也不多。,重点打造点,外装重点打造点：,入口门头等客户回家流线,关注点提示,1,、,外装石材升到,9,层，客户是否很关注？,建议：普通住宅当预期售价在,50006000,时，不采用石材幕墙；当预期售价在,60007500,时，石材幕墙应控制在一定层数和范围内，而且尽量选用其它价位适中的材料达到大方美观的效果；高端住宅也建议尽量控制干挂石材用量。,2,、进户门从业主的角度是否关注采用指纹密码锁？,建议：若采用指纹密码锁，建面单方增加约,20,元,/m2,，建议像观园这种高档项目采用；普通住宅像蓝湖树项目不建议采用。,3,、赠送面积对售价的促进到底有多大？以后项目阳台封闭费用建议由业主自己承担。,建议：业主买房的时候已经得到了面积的赠送，按平均赠送,6%10%,算，平均户型按,100,平方米计，每户实际得到的实惠约为,610,平方米，总价为,4.37.2,万元。让业主自己承担阳台封闭的费用，也就,5670,元,/,户，肯定都能接受。但交房后物业公司要加强一下管理，其实业主都会自觉按物业的外立面效果来封，而且一般都会从物业指定的公司中进行选择（物业可承诺选择指定公司后期负责维修），应该难度不大。,4,、能否形成天朗地产建设标准？以便给异地公司建立模板。,建议：我自己感觉恒大地产就是把相同的住宅当成模块一样放到了全国各地。目前我们公司在西安开发的楼盘种类很多，只是从大兴郡项目才开始了多个项目相同风格的建造标准。其实，模块化的建筑也有它的好处：设计成本低，变更签证少相对易于管理，另一方面，可以快速复制。,5,、目前我们公司开发的住宅种类分为以下几类：普通住宅、高档住宅、经适房等。,建议原则：部品配置与市场相匹配，或略高于市场行情。,经适房、安置房（廉租房）项目：,重视钢筋砼含量的控制、外立面装修采用外墙涂料、门窗选择普通塑钢窗、不设飘窗、电话对讲系统等；,普通住宅（均价,6000,元,8000,元）：,断桥隔热铝合金中空玻璃窗，外立面少量石材幕墙同时不设铝塑板、对普通住宅的装修面积进行控制；,高档住宅（均价,8000,元以上）：,增加新风系统、指纹密码锁、室内直饮水设备等。,6,、地下车库方案选择：,地下车库，原则上满足规划要求的尽量采用大底盘车库，在售价为,20,万元以上时，优选一层平层地下车库，其次为二层平层地下车库，最次为立体停车。,建议车库捆绑销售。,结束语,感谢领导的审阅！,不足之外敬请谅解。,