中国房地产市场2021年回顾与2022年展望.pdf

世联研究狂风不会整天刮，暴雨也有终止的时候！2021年，我国房地产市场前高后低、前热后冷，部分房企流动性危机频发。2022年，疫情仍反复扰动，“房住不炒”基调不变，但政策暖风已至，市场恢复需时，新形势下行业危中迎机，房企需变革求存。中国房地产市场2021年回顾与2022年展望2022.03深圳世联行集团股份有限公司飘风骤雨 不朝日2021 年中国房地产市场回顾与 2022 年展望 1 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 内容目录 2021 年：事实.6 一、政策篇楼市调控差异化，长效机制愈加完善.7 1、调控组合拳密集实施，长效机制愈加完善.7 2、核心城市施行土地“两集中”，市场变化促使规则频频修改.8 3、针对学区房政策频出，“城门立木”效应消退.10 4、城市更新防止大拆大建，招拍挂与勾地重要性再提升.10 5、共同富裕与住有所居备受重视，租赁住房与保障房建设提速.11 6、地方加强预售资金监管，整体从严从紧.11 7、地方政策“双向”调控开启，限跌令、财税托市等稳市举措频出.12 8、房地产税改革试点工作加快推进，将在部分地区开展.13 二、销售篇量价表现呈“A”型，结构分化再加剧.14 1、全年商品房销售额突破 18 万亿，增速 4.8%.14 2、前高后低反差强烈，下半年量价齐跌为主旋律.15 3、房价单边上涨信仰被打破，热点城市亦未能幸免.17 三、土地篇量跌价升，前热后冷.22 1、总量大幅回落，均价显著上升.22 2、上半年结构性火热，下半年全面转冷.23 3、南方城市占 TOP50 成交金额近 8 成，三大核心城市群仍是房企重仓区.25 4、轻量重质提升拿地标准，国有房企成为拿地主力.27 四、资金篇融资监管全面升级，信用危机逐步扩散.28 1、房企到位资金前高后低，销售回款成为首要来源.28 2、高负债房企资本市场股债双杀，金融机构风偏下降致行业融资受掣.29 3、境内发债成本先降后升，国企与民企成本加速分化.32 4、房地产信托违约频繁，存量与新增规模持续下降.34 2 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2022 年：展望.36 一、宏观篇海外宽松加快转向，国内流动性将保持宽裕.38 1、疫情多有反复，全球经济复苏不确定性加大.38 2、海外宽松力度转向明显，多国无风险收益率趋于上行.39 3、国内经济发展面临多重压力，货币政策将发力稳增长.42 4、经济工作“稳”字当头，房地产信贷环境改善可期.44 二、需求篇冰与火继续上演，购房需求提振需时.48 1、居民杠杆率上行势头不再，购房需求转弱.48 2、房贷利率仍存下行空间，楼市总需求有望逐步恢复.50 3、房价下半年整体一路下行，政策暖风虽至，修复需时.52 4、房地产贷款集中度管理实施，总需求影响有限但行业分化加剧.53 三、库存篇供需格局分化，住宅与商办去化均承压.56 1、住宅去化不畅，商办类去化仍乏力.56 2、供应下滑、库存分化，部分城市去化有望改善.58 3、新开工持续缩量，保交楼背景下竣工周期将延续.61 四、债务篇偿债规模高峰虽过，民企压力未改，行业面临重整.66 1、偿债规模高峰虽过，民营房企资金链压力未改.66 2、行业降负债虽有成效，但信任危机仍在蔓延.68 五、应对篇抢收、聚焦、深耕、合作、革新.69 1、促销售、抢回款，把握融资窗口期.69 2、控规模、量入为出，聚焦主流城市，强化区域深耕.69 3、拥抱合作，实现共赢，拓宽拿地渠道.72 4、革新提效，提升运营管理效益.73 六、世联跟踪城市年度简评合集.75 2021 年度政策大事记.83 特别鸣谢.96 数据说明.97 2021 年中国房地产市场回顾与 2022 年展望 3 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 图表目录 图表 1 全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.07-2021.12）.7 图表 2 2021 年楼市调控升级的城市及分类.8 图表 3 全国 22+1 个集中供地城市二次土拍规则一览.9 图表 4：2021 年 17 城出台“学区房”调控政策.10 图表 5：2021 年 27 城预售资金监管.12 图表 6：2021 年 7 月起 27 城出台新房售价“限跌令”.12 图表 7：2021 年 5 月起房地产税改革试点东西一览.13 图表 8 全国商品房累计销售额及同比情况.14 图表 9 全国商品房累计销售面积及同比情况.14 图表 10 全国商品住宅累计销售额及同比情况.14 图表 11 全国商品住宅累计销售面积及同比情况.14 图表 12 历年全国不同类型物业销售额累计同比(%).15 图表 13 历年全国不同类型物业销售面积累计同比（%）.15 图表 14 全国不同类型物业单月销售额同比(%).16 图表 15 全国不同类型物业单月销售面积同比（%）.16 图表 16 历年全国不同类型物业销售均价增长情况.16 图表 17 分季度全国不同类型物业销售均价变动趋势.16 图表 18 全国主要片区商品住宅销售面积、销售额累计同比(%).17 图表 19 全国各省区市 商品住宅 累计销售面积、销售额及同比.19 图表 20 2021 年世联重点监测城市商品住宅销售 及 同比情况.20 图表 21 历年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况(2008-2021，所有用地类型).22 图表 22 历年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况(2008-2021，住宅用地类型).23 图表 23 2018-2021 年各线城市土地出让金同比.23 图表 24 2018-2021 年各线城市土地规划建面同比.23 图表 25 2018-2021 年各线城市土地溢价率(住宅用地).24 图表 26 2018-2021 年各线城市土地流拍率(住宅用地).24 图表 27 一线城市楼面价及同比(住宅用地).24 图表 28 二线城市楼面价及同比(住宅用地).24 图表 29 核心城市群三线城市楼面价及同比(住宅用地).24 图表 30 非核心城市群三线城市楼面价及同比(住宅用地).24 图表 31 2021 年各线城市土地招拍挂成交情况（住宅用地类型).25 图表 32 全国涉宅用地招拍挂成交金额 TOP50 城市.26 图表 33 2021 年 1-12 月土地招拍挂成交金额 TOP30 城市(涉宅+商办用地).27 图表 34 房地产到位资金（万亿元）与 部分资金来源占比.29 图表 35 房地产行业到位资金 累计同比(%，2019Q1-2021Q4).29 4 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 图表 36 内地房地产行业 境内外 2021 年末债券余额规模及占比情况(亿元，%).30 图表 37 内地房地产行业 境内债券余额类型(亿元).30 图表 38 内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2021).31 图表 39 内地房地产行业 境内外合计发债情况(亿元，2015Q1-2021Q4).31 图表 40 内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2015Q1-2021Q4).31 图表 41 内地房企 境内 发债加权平均利率情况(%).32 图表 42 内地 民营房企 境内发债加权平均利率情况(%).32 图表 43 国有房企 境外发债加权平均利率情况(%).33 图表 44 内地 民营房企 境外发债加权平均利率情况(%).33 图表 45 美国 10 年期国债收益率(%).33 图表 46 房地产信托存量规模 与 占比 持续压降.34 图表 47 投向房地产的新增信托项目金额 及 同比.34 图表 48 全球新冠病例确诊单日新增人数反复不定(人,截止 2022-02-24).38 图表 49 全球 GDP 当季同比(不变价,%).39 图表 50 全球各经济体制造业 PMI 表现.39 图表 51 美联储与欧洲央行资产负债表规模飙升.40 图表 52 日本央行资产负债表规模飙升.40 图表 53 全球主要经济体 2022 年货币政策趋势.40 图表 54 2021 年主要新兴经济体央行加息情况.41 图表 55 全球主要经济体 M2 同比增速回落(%).41 图表 56 多国 10 年期国债收益率趋于上行(%).41 图表 57 GDP:不变价:当季同比(%).42 图表 58 三驾马车对 GDP 累计同比的拉动.42 图表 59 三大投资中制造业投资恢复较快(%).43 图表 60 社会消费品零售总额恢复力度疲弱.43 图表 61 进出口快速增长(%).43 图表 62 全国工业企业产能利用率及利润同比(%).43 图表 63 制造业 PMI 止跌回升.43 图表 64 M1 增速全年整体下行明显，M1-M2 负剪刀差下半年维持高位，反映生产经营有所收缩.43 图表 65 CPI 低位运行，PPI 冲高回落.44 图表 66 社融规模与 M2 同比(%).44 图表 67 各部门杠杆率情况(%).44 图表 68 2021 年、2020 年中央经济工作会议对比（涉房地产部分）.45 图表 69 2021 年、2022 年政府工作报告涉 GDP 增速目标及宏观政策对比.46 图表 70 居民杠杆率（%）国际比较.48 图表 71 2010-2021 年各省居民部门杠杆率.49 图表 72 城镇储户房价上涨预期、未来三个月预计增加购房支持占比.49 图表 73 短期与中长期新增居民贷款及同比.50 2021 年中国房地产市场回顾与 2022 年展望 5 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 图表 74 贷款市场报价利率(LPR).51 图表 75 贷款市场报价利率(LPR).51 图表 76 全国房贷平均利率.51 图表 77 70 大中城市新建商品住宅价格环比涨跌个数.52 图表 78 70 大中城市二手商品住宅价格环比涨跌个数.52 图表 79 70 大中城市新建商品住宅价格同比涨跌个数.52 图表 80 70 大中城市二手商品住宅价格同比涨跌个数.52 图表 81 中国房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额比重.53 图表 82 各银行房地产贷款余额及占比情况（2021 年 6 月底）.54 图表 83 房企开发资金来源占比（2021 年）.55 图表 84 主要金融机构各项贷款余额同比增速(%).55 图表 85 商品房与商品住宅 待售面积及累计同比情况.56 图表 86 商办物业 待售面积及累计同比情况.57 图表 87 商品住宅 可售面积与累计同比.57 图表 88 2017-2021Q4 优质写字楼空置率（%）.58 图表 89 世联行重点跟踪城市 2021 年供应面积同比 与 供销比.59 图表 90 世联行重点跟踪城市 可售面积 及 去化周期(2021 年 12 月末).59 图表 91 世联行重点跟踪城市 2021 年供销与库存情况(商品住宅).60 图表 92 房地产开发投资完成额与同比增长.61 图表 93 房地产开发投资总额构成及占比.62 图表 94 房地产开发投资总额各构成部分同比.62 图表 95 房屋新开工面积及同比情况.62 图表 96 房屋竣工面积及同比情况.62 图表 97 房屋新开工面积 与 竣工面积 累计同比增速(正常值).63 图表 98 房屋新开工面积 与 竣工面积同比增速(T-2.5 年).63 图表 99 2021 年全国各省市房屋新开工面积与竣工面积同比 及 贡献率.64 图表 100 内地房地产行业 境内外合计债券到期情况(亿元，2019Q1-2024Q4).66 图表 101 内地民营房企 境内外合计债券到期情况(亿元，2019Q1-2024Q4).67 图表 102 内地房地产行业 境内外债券合计到期规模（2021 年与 2022 年）.67 图表 103 房地产信托发行与到期规模.67 图表 104 2019-2021 内地上市房企“三道红线”变化.68 图表 105 129 家 A+H 股上市房企“踩线”情况变化.68 图表 106 2020 年末各省常住人口新增数(万人).70 图表 107 2016-2020 年 5 年期间主要城市常住人口新增数(万人).70 图表 108 2015-2020 年各省土地财政依赖度.71 图表 109 部分世联跟踪城市年度简评合集.75 6 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 2021 年：事实 2021 年房地产市场的回顾 2021 年全国商品房市场“前高后低”。上半年信贷环境相对宽松，加之去年低基数效应，全国商品房销售规模增幅显著，在长三角、大湾区、西部核心城市、福建等地带动下量价齐升。下半年，随着热点城市调控加码以及房地产贷款收紧政策效应的逐渐显现，部分房企债务违约频发，需求端置业信心受挫，市场骤然转冷，成交大幅下跌，跌幅之快接近历史之最，多数地区价格战激烈，二线城市郊县和非核心城市群的三四线城市尤甚。四季度后行业信贷环境改善预期持续增强，但需求端仍然疲弱，不同城市市场分化格局仍较为突出。全年全国新建商品房销售额 18.20 万亿，同比增长 4.9%，销售面积 17.61 亿、同比增长 2.6%，全年销售均价 9,858 元/、同比增长 5.9%，总体呈现量价齐升，稳中向好。全国商品房待售面积 4.99 亿，较去年基本持平；新开工面积 22.4 亿、竣工面积 9.1 亿，分别同比下降 1.2%、4.9%，考虑到疫情原因，总体较为平稳。土地市场方面，2021 年的土地市场成交与商品房的“A”型走势类似，房企上半年拿地积极性极高，但结构分化较大，土拍“两集中”的城市整体并未起到稳地价的效果。然而，下半年随着商品房市场急速冰冻以及百强房企频频暴雷，房企尤其是民营房企拿地极为谨慎，且多家百强房企甚至全面停止拿地，这导致即便是基本面较强的二次集中土拍的城市，其整体流拍率也飙升至30%。此外，地方城投公司和国央企是拿地的绝对主力，托市稳价的迹象明显，但多数民企已“躺平”。资金方面，“三线四档”融资管控在 2021 年威力尽显，对资金违规流入房地产的监管持续加强，高负债房企资金紧绷，多家百强房企暴雷，金融机构与资本市场风偏骤降，房企面临股债双杀，行业信用危机持续扩散。10 月“两个维护”声明以及对首套刚需的按揭贷款支持，只是对于过去金融机构执行过激的纠偏。在经济下行与房地产投资与销售大幅下行的压力下，2022 年按揭贷款恢复正常可期，但房企主动融资方面，只会保障合理需求，大水漫灌难以实现。站在 2022 年的新起点，回顾在分化加剧的 2021 年，商品房销售新高的背后，有一些值得关注的事实：2021 年中国房地产市场回顾与 2022 年展望 7 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 一、政策篇楼市调控差异化，长效机制愈加完善 1、调控组合拳密集实施，长效机制愈加完善 2021 年，“房住不炒”政策总体上继续保持定力，中央持续强调落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。前三季度，房地产金融监管力度趋严，严查资金违规流入房地产市场；长三角、大湾区以及西部多个热点城市陆续加码调控政策，其中部分核心城市还出台了二手房指导价、学区房相关政策，市场情绪由热急速转冷。10 月份，国务院授权部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税的落地进度可谓大超预期。自此，继去年针对房企的“三道红线”以及银行房地产贷款集中度管理条例后，房地产的长效机制愈加完善。图表 1 全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.07-2021.12）数据来源：各地政府公告，世联研究整理 从政策效果来看，一系列调控政策组合拳的效果卓然，尤其是收紧按揭贷款额度并严查首付来源，对需求的压制最为显著，且二手房额度极为紧张，导致其流动性大幅下降，这对置换新房的影响也越来越大。这导致了全国大多数城市自 6 月开始，明显降温且逐月愈差，且三季度多个热点城市的调控加码，导致了情绪进一步降温，多数城市尤其是三四线城市和二线郊区，价格下降明显，过去居民对于房价单边上涨的信仰开始被打破。2017M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122018M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122019M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122020M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122021M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12限商31 3 1 1111112111限价2 5 3 2 5 6 1 8 12 1 3 73 1 6111 13 3 211 5 3 2 1 3 3限售2 6 8 6 2 2 6 8 7 2 1 2 3 1 5 4 511 1 2 1132 1 114 1 1 1 1 6 2限贷2519 8 3 2 6 5 1 32 2 2 1 43121 1 521 11限购 2201618 3 3 2 621 1 3 1 3 3 7 5 21 14 11 2 1 3 526 2122016183 32621 1313 37521 141121352621251983265132 2214312115211126862268721231545111211321 1141111622532561812137316111133211 5321333131111111211105101520253035404550 8 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 图表 2 2021 年楼市调控升级的城市及分类 调控政策分类 调控升级城市 一季度 二季度 三季度 四季度 限价（地价与新房售价）南平、成都 合肥、南通、嘉兴、东莞、广州、绍兴、湖州、深圳、广州天河区、南昌 衢州、惠州、温州、大连、银川、三亚、徐州、厦门 限购 杭州、南京、东莞、成 都、湖州、西安 合肥、宁波、长沙、嘉兴、杭州、广州、南京2、绍兴 北京、杭州、广州、惠州、西安、东莞、厦门、海口 限贷（提升首付比例、认定范围）上海、东莞、成都 银川 限售(含优先购房、人才购房、扩范围)杭州、上海、嘉兴、成都、西安 合肥、广州、湖州、绍兴 衢州、金华、大连、义乌、银川、西安、东莞、厦门、芜湖 西宁 增值税免征年限提至 5 年 杭州、上海 广州（从化花都除外）东莞 出台二手房指导价/参考价 深圳 宁波、成都、三亚 西安、上海、绍兴、无锡、金华、衢州、温州、合肥、东莞、广州、北京海淀区 学区房 上海、重庆（渝北区）厦门、合肥、宁波、北京、深圳、成都、南京、无锡、广州 北京、绍兴、太原、温州、深圳、合肥、芜湖、沈阳、海口 西宁 资料来源：政府公告、世联研究整理，数字表示单季度内政策出台次数 此外，因房企受限于“三道红线”融资管控，且金融机构对“三道红线”的误读导致其对部分踩线房企的开发贷放款并不顺畅，使得房企在回款与融资双双受掣之下资金链紧绷，于是部分房企大幅降价抢收回笼资金，其他房企被迫跟随陷入了价格战，加速了市场下行速度和市场观望的预期。最终，市场大幅转冷，房企频频暴雷，多地出现项目停工，土地流拍率飙升。房地产大幅下行的连锁反应对经济拖累显著，部分地方政府开始出台政策以稳地价、稳房价、稳预期，以防房企资金断裂，但仍难挡全国下行大势。在此形势下，虽然中央层面的政策大体尚保持定力，但10 月开始，高层已经发声表示，将在保证合理的房地产贷款需求，并且强调要在首付比例和利率上对首套房予以支持，对金融机构误读“三道红线”进行纠偏，政策见底的迹象明显。2、核心城市施行土地“两集中”，市场变化促使规则频频修改 自 22 城宣布涉宅用地供地、出让施行“两集中”后，西安、南通、徐州、金华等也陆续加入其中。土地“两集中”政策旨在通过集中土拍来降低土地竞拍激烈程度，提高透明度和社会关注度，以达到“稳地价、稳房价、稳预期”的最终目的。2021 年中国房地产市场回顾与 2022 年展望 9 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 然而，由于首批集中土拍城市中，“三稳”效果并不及预期，且导致了部分热点城市的非理性竞争。而限价规则之下，高价地必然导致利润空间压缩，随之而来的是减配交房的项目众多，购房者维权频现。随后，在 8 月 10 日在自然资源规划局召开的闭门会议中，提出要加强拿地资金来源的监管与审核、地块溢价率不得超过 15%、到达限价后不得通过新增竞配建来增加实际地价，可通过一次性报价/竞品质/摇号等确定，在减少非理性竞争的同时给予房企更合理的利润空间促使其提升品质。在此次闭门会议后，集中土拍城市的土拍规则有所修改，在此前基础上将加强补漏，主要围绕如限溢价、限参拍地块数量、禁马甲、到达限价后摇号、严格审核拿地资金来源，竞配建也在之后全部取消，取而代之的是直接设定好配建比例或自持比例。此外，有多数城市对品质提出了明确要求，且部分城市如杭州、成都、宁波，一些地块竞品质建设方案或要求现房销售，但面对急剧下行的市场，房企并不买单，要求现房销售的地块基本流拍。由于三季度开始土地流拍率飙升，22+1 城二次土拍撤回及流拍的比例达到 3 成，且绝大多数以底价成交，拿地方也多以地方城投公司和国企为主。图表 3 全国 22+1 个集中供地城市二次土拍规则一览 资料来源：各地自然资源与规划局文件，CREIS，世联研究；标黄色表示为该规则是第二次集中供地时出台的规则 急速转冷的市场危及地方经济和财政收入，地方政府不得不放松第三轮集中土拍竞拍规则，主要有放松或取消限价、降低地价/参拍保证金比例/土地价款首期比例/参拍条件、延长土地分期缴款期限、取消或降低配建比例等等。城市限地价 限房价 限装修价 竞自持 竞人才房 竞品质方案 有品质要求 摇号/抽签 一次报价 限参拍禁马甲限溢价率 保证金比例备注上海10%20%进入一次报价阶段时，若报价相同，系统新增一个价格，增加中签随机性北京15%20%竞现房销售、竞共有产权房份额郑州15%50%违规参拍则扣除成交价款的20%作为违约金，2年禁拍长沙15%50%“双限地+竞自持租赁面积+摇号”地块可享财政补助深圳15%50%销售限价下调3-9%，多数地块“三限两竞”，同批限拍3宗苏州15%30%-50%吴江区上调保证金合肥15%20%-30%采用“限地价+竞装配率/投报高品质建设方案+摇号”福州15%20%,100%成都10%20%-30%部分地块有现房比例要求，竞价达上限转为“竞销售型一类人才公寓南京15%20%-50%竞得土地6个月后、完成住宅部分投资额50%可预售，部分地块不得合作开发，同一竞买人同批次报名地块量不超30%杭州15%20%试点推出现房销售地块宁波15%20%试点推出现房销售地块厦门25%,50%20%无锡3-20%20%,30%四成地块带监管协议广州15%20%沈阳15%20%济南15%20%-50%天津15%20%-50%增加自持租赁面积要求青岛15%50%,100%长春30%20%,100%重庆15%20%-50%武汉15%20%-50%竞地价款付款进度+竞现房销售面积+竞全装修比例+竞品质方案西安15%20%-50%取消竞自持，但有地块直接明确自持比例 10 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 3、针对学区房政策频出，“城门立木”效应消退 2021 年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等 20 城出手，措施不尽相同，或多校划片如北京，或名额分配如上海，或学位限定等。总的来看，诸多措施或是旨在打击学区房绑定名校的确定性，或是通过学位限定如小学“六年一学位”、初中“三年一学位”，减少单套房的学位供应，从而减少学区房的投机性和流动性。学区房过往因其对应名校的稀缺性，一直被视为楼市中投资和投机的稀缺标的，且流动性极好，基本上一直是每一轮楼市上涨中的领涨标的，在房价上涨阶段中，起着“城门立木”的效应。一般投资品的估值可等同于基础价值+市场风险偏好+流动性溢价，今年以来针对学区房学位的供应数量、绑定学位的确定性出手，将打击针对学区房的风险偏好和流动性溢价，市场对于学区房的上涨预期迅速扭转，这些出台学区房政策的城市，其学区房价格跌幅明显，尤其是一些“老破小”，跌幅更是惊人。预计随着各地对于学区房的调控政策将逐渐深化和扩散，学区房对于房价上涨所起到“城门立木”的示范效应消退，未来房价短期脉冲式的快速上涨现象也将减少。图表 4：2021 年 17 城出台“学区房”调控政策 能级 城市数量 具体城市 一线 4 个 北京、上海、广州、深圳 二线 10 个 重庆、西安、厦门、成都、合肥、大连、南京、太原、沈阳、西宁 三四线 3 个 绍兴、温州、芜湖 资料来源：各地自然资源与规划局文件，CREIS，世联研究 4、城市更新防止大拆大建，招拍挂与勾地重要性再提升 2021 年 8 月 31 日，住房和城乡建设部正式发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，会议要点内容主要为 3 点：严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的 20%。严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于 2。严格控制大规模搬迁。城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于 50%。2021 年中国房地产市场回顾与 2022 年展望 11 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 对行业的影响在于：城市更新项目拆建周期拉长，资金成本提升，开发难度提升，利润率下降，参与门槛也大幅提升，预计将呈现国央企、资金稳健的头部民营房企主导；城市更新项目出让规模将减少，转化成货值的速度亦大幅下降，因此，招拍挂与勾地对于房企的土储贡献占比将提升，产业勾地能力对于房企的重要性也将提升。5、共同富裕与住有所居备受重视，租赁住房与保障房建设提速 8 月，中央会议提出要研究扎实促进共同富裕问题，并在月底举办“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。两次会议内容与房地产相关的重点内容：促进共同富裕、高质量发展、效率与公平、三次分配、橄榄形社会、合理调节过高收入、完善“住房供应和保障体系”、畅通向上流动通道。住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。抓紧推进解决新市民和青年人的住房问题，主要是大中城市。两次会议对房地产行业的影响：租赁住房与保障房建设将提速，央企与国企等会大力参与到保障房的建设中，介入政府代建、城市服务等领域。一二线城市的刚需住宅市场将受保障房建设提速影响，需要根据不同城市的保障房新增供应占比及存量情况，调整自己的产品结构，对于改善型需求和豪宅市场需要更加重视，更加重视产品、服务、品牌形象。此外，行业总量见顶，基于住房矛盾，房企应对物业开发结构、资产持有和存量改造等综合能力进行优化调整，更加注重运营。6、地方加强预售资金监管，整体从严从紧 受“三线四档”和银行房贷集中度管理等政策影响，叠加销售遇冷，2021 年部分房企陷入流动性危机。为防范开发商挪用购房资金，防范楼盘烂尾，全国数十个城市相继加强预售资金监管，要求全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额、全程监管。12 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 图表 5：2021 年 27 城预售资金监管 政策趋势 具体城市 预售监管加强 一线 2 城：北京、广州 二线 13 城：成都、青岛、天津、重庆、大连、杭州、温州、武汉、银川、西安、厦门、石家庄、长沙 三四线 12 城：东莞、惠州、漳州、湖州、潍坊、连云港、秦皇岛、镇江、三明、衡阳、许昌、嘉兴 预售资金监管的实施，一方面有效的保护了购房者的合法权益，另一方面一刀切的做法在某种程度上加剧了部分出险房企的流动性困境。9 月起，已经有部分城市（如烟台、成都）针对授信企业定向适度放松监管。7、地方政策“双向”调控开启，限跌令、财税托市等稳市举措频出 2021 年下半年，面对销售市场热度骤降，房企开启大幅降价促销抢收，为维持房价稳定，从 7 月起全国陆续有 25 城出台新房售价“限跌令”，这些城市以三四五线城市为主。方式表现为有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。图表 6：2021 年 7 月起 27 城出台新房售价“限跌令”能级 城市数量 具体城市 二线 7 个 长春、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、天津、三亚 三四线 20 个 长江中游 7 城：岳阳、株洲、鄂州、孝感、襄阳、永州、张家界 长三角 6 城：江阴、南通、湖州、徐州、安庆、扬州、镇江 环渤海 4 城：唐山、张家口、菏泽、聊城 珠三角 1 城：惠州 西南 1 城：桂林、西北 1 城：汉中 同时，据不完全统计，下半年有 39 城出台财税托市政策，以稳定楼市。比如，沈阳、哈尔滨、湖南省等地区放宽城市公积金政策，提高公积金贷款额度、放宽申请条件；宁波、沈阳、哈尔滨、长春等地政府发放人非常购房补贴、出台人才购房优惠政策等。2021 年中国房地产市场回顾与 2022 年展望 13 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 8、房地产税改革试点工作加快推进，将在部分地区开展 图表 7：2021 年 5 月起房地产税改革试点东西一览 综合 2021 年房产税相关动向，可见我国房地产税改革试点工作正在加快推进中。房产税的立法和改革试点工作的逐步落地，或将影响购房者预期，减少购房需求，导致房价有所下降。长期来看，房产税对于房价的作用在于实现起“稳定器”的功能，使房价不再大涨大跌。时间 房产税改革试点动向 2021.5 财政部、全国人大、住建部、税务总局房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同时及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。2021.10 习总书记在求是杂志含发表扎实推动共同富裕，指出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。2021.10 第十三届全国人大第三十一次会议通过关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为 5年。2021.12 财政部：深入推进财税体制改革，做好房地产税试点准备工作。14 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 二、销售篇量价表现呈“A”型，结构分化再加剧 2021 年，供给端与需求端融资均收紧，全国商品房销售量价前高后低、反差强烈。上半年信贷环境相对宽松，加之去年低基数效应，全国商品房销售规模增幅显著，部分重点城市市场热度较高，在长三角、大湾区、西部核心城市、福建等带领下量价齐升。下半年，随着热点城市调控加码以及房地产贷款收紧政策效应的逐渐显现，部分房企债务违约频发，需求端置业信心受挫，市场骤然转冷，成交大幅缩量下跌，跌幅之快接近历史之最，多数地区价格战激烈，二线城市郊县和非核心城市群的三四线城市尤甚。四季度后行业信贷环境改善预期持续增强，但需求端仍然疲弱，不同城市市场分化格局仍较为突出。1、全年商品房销售额突破 18 万亿，增速 4.8%全年商品房销售再创新高，但增速下滑，不同物业类型表现分化。2021 年，全国商品房销售额 18.19万亿，同比增长 4.8%，其中商品住宅销售额 16.27 万亿，同比增长 5.3%；办公楼、商业营业用房销售额各 0.47 万亿、0.97 万亿，同比各降 6.9%、2.0%；其他未列明属性商品房销售额 0.48 万亿，同比增长 17.0%。图表 8 全国商品房累计销售额及同比情况 图表 9 全国商品房累计销售面积及同比情况 图表 10 全国商品住宅累计销售额及同比情况 图表 11 全国商品住宅累计销售面积及同比情况 数据来源：国家统计局、Wind、世联研究 数据来源：国家统计局、Wind、世联研究 18.194.8-60-40-20020406080100120140160051015202017-022017-052017-082017-112018-032018-062018-092018-122019-042019-072019-102020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-12商品房累计销售额(万亿元,左轴)同比(%,右轴)17.941.9-60-40-20020406080100120051015202017-022017-052017-082017-112018-032018-062018-092018-122019-042019-072019-102020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-12商品房累计销售面积(亿,左轴)同比(%,右轴)16.27 5.3-60-40-20020406080100120140160051015202017-022017-052017-082017-112018-032018-062018-092018-122019-042019-072019-102020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-12商品住宅累计销售额（万亿元，左轴）同比(%,右轴)15.651.1-60-40-20020406080100120051015202017-022017-052017-082017-112018-032018-062018-092018-122019-042019-072019-102020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-12商品住宅累计销售面积(亿,左轴)同比(%,右轴)2021 年中国房地产市场回顾与 2022 年展望 15 Copyright 2022 WORLDUNION ALL Rights Reserved 商品住宅销售额占比创新高、商办类销售份额持续萎缩。全年商品住宅销售额占商品房整体销售额的89.4%，较上年同期再提升 0.4 个百分点，对于商品销售额增长贡献度为 98%。办公楼、商业营业用房主要以投资和企业自购为主，受经济增速下行以及空置率普遍较高影响，自 2018 年后连年负增长，占商品房销售额的比重也持续下降。图表 12 历年全国不同类型物业销售额累计同比(%)图表 13 历年全国不同类型物业销售面积累计同比（%）数据来源：国家统计局、Wind、世联研究 数据来源：国家统计局、Wind、世联研究 2、前高后低反差强烈，下半年量价齐跌为主旋律 从全年楼市表现看，上半年与下半年表现迥异，前高后低，反差强烈。上半年，全国商品房销售整体保持较高热度，销售面积、销售额同比各增 27.7%、38.9%。高增长的原因一方面是去年基数较低，二是去年上半年的需求存在因疫情延后的情况。下半年，市场热度骤降，且逐月愈差，全国销售呈现断崖式下滑。即便上半年量价齐涨的热点地区也基本全军覆没，销售增速同比大降。尤其是 10 月份房地产税试点将落地的消息，又进一步加强了市场观望情绪。下半年市场转冷的速度与幅度罕见，全国商品房单月销售的同比降幅为“房改”以来，仅次于 2008 年金融危机以及去年疫情停摆期间的降幅。分物业类型看，下半年住宅市场降幅远超商办。上半年，住宅市场总体销售情况较好，市场整体热度仍然呈现季节性波动，3-4 月小阳春达到热度冲高，5-6 月回落；下半年，住宅市场急剧转冷，降幅远超商办。对于商办与公寓市场而言，其销售增速自 2018 年后连年负增长，供过于求+高空置率+弱流动性+低回报率导致的去化难仍然是无解的常态，全国各区域均是常年促销+高佣金的状态，且2021