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2025年高职（房地产检测与估价）房地产估价试题及答案

（考试时间：90分钟 满分100分）
班级______ 姓名______

第I卷（选择题，共40分）

答题要求：本卷共20小题，每小题2分。在每小题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。

1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？
A. 合法原则
B. 替代原则
C. 公平原则
D. 盈利原则

2. 市场比较法中，选取的可比实例应与估价对象具有（ ）。
A. 相似性
B. 差异性
C. 独立性
D. 特殊性

3. 收益法中，房地产的净收益是指（ ）。
A. 有效毛收入减去运营费用
B. 潜在毛收入减去运营费用
C. 有效毛收入减去空置和收租损失
D. 潜在毛收入减去空置和收租损失

4. 成本法中，房地产价格构成不包括（ ）。
A. 土地取得成本
B. 开发成本
C. 销售税费
D. 利润

5. 房地产估价的程序中，不包括以下哪个步骤？
A. 受理估价委托
B. 实地查勘估价对象
C. 制定估价作业方案
D. 确定估价人员

6. 市场比较法中，修正系数不包括（ ）。
A. 交易情况修正系数
B. 市场状况调整系数
C. 房地产状况调整系数
D. 收益调整系数

7. 收益法中，报酬率的确定方法不包括（ ）。
A. 累加法
B. 市场提取法
C. 投资报酬率排序插入法
D. 成本法

8. 成本法中，重置成本是指（ ）。
A. 重新购建与估价对象功能相同的全新房地产的必要支出及应得利润
B. 重新购建与估价对象类似的全新房地产的必要支出及应得利润
C. 重新购建与估价对象相同的全新房地产的实际支出
D. 重新购建与估价对象类似的全新房地产的实际支出

9. 房地产估价的目的不包括以下哪一项？
A. 买卖
B. 租赁
C. 抵押
D. 投资

10. 市场比较法中，选取可比实例的数量一般为（ ）。
A. 1-2个
B. 2-3个
C. 3-5个
D. 5-10个

11. 收益法中，房地产的收益期限是指（ ）。
A. 自估价时点起至未来可以获得收益的时间
B. 自估价对象建成起至未来可以获得收益的时间
C. 自估价对象取得起至未来可以获得收益的时间
D. 自估价对象使用起至未来可以获得收益的时间

12. 成本法中，折旧的计算方法不包括（ ）。
A. 年限法
B. 市场提取法
C. 分解法
D. 直线法

13. 房地产估价报告的有效期一般为（ ）。
A. 1年
B. 2年
C. 3年
D. 5年

14. 市场比较法中，可比实例的成交价格应是（ ）。
A. 正常价格
B. 非正常价格
C. 平均价格
D. 最高价格

15. 收益法中，房地产的净收益每年不变且持续无限年的公式为（ ）。
A. V = A/Y
B. V = A/(Y-g)
C. V = A×(1+Y)^n
D. V = A×(1+Y)^n - A

16. 成本法中，房地产价格构成中的开发成本不包括（ ）。
A. 勘察设计和前期工程费
B. 建筑安装工程费
C. 基础设施建设费
D. 销售代理费

17. 房地产估价的假设和限制条件不包括（ ）。
A. 对估价对象的假设
B. 对估价方法的假设
C. 对估价目的的假设
D. 对估价参数的假设

18. 市场比较法中，可比实例与估价对象的交易日期相差不宜超过（ ）。
A. 1年
B. 2年
C. 3年
D. 5年

19. 收益法中，报酬率与风险的关系是（ ）。
A. 报酬率越高，风险越小
B. 报酬率越高，风险越大
C. 报酬率与风险无关
D. 报酬率等于风险

20. 成本法中，房地产价格构成中的管理费用通常按照（ ）的一定比例估算。
A. 土地取得成本
B. 开发成本
C. 销售税费
D. 开发成本与管理费用之和

第II卷（非选择题，共60分）

（一）简答题（共20分）

答题要求：简要回答问题，观点明确，条理清晰。

1. 简述房地产估价的合法原则及其要点。（5分）

2. 收益法中确定净收益时应注意哪些问题？（5分）

3. 成本法中求取折旧应考虑哪些因素？（5分）

（二）计算题（共20分）

答题要求：计算过程清晰，结果准确，保留两位小数。

1. 某宗房地产预计未来每年的有效毛收入为100万元，运营费用为30万元，报酬率为8%，收益期限为40年。试采用收益法计算该宗房地产的价值。（10分）

2. 某新建房地产项目，土地取得成本为5000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为1o0万元，投资利息为100万元，销售税费为500万元，开发利润为1000万元。试采用成本法计算该房地产的价格。（10分）

（三）案例分析题（共10分）

答题要求：分析案例，回答问题，阐述理由。

有一宗房地产，市场比较法选取了三个可比实例A、B、C，具体情况如下：

可比实例A：成交价格为8000元/平方米，成交日期为2024年1月，交易情况比正常情况低2%，房地产状况比估价对象好5%。

可比实例B：成交价格为8500元/平方米，成交日期为2024年3月，交易情况比正常情况高3%，房地产状况比估价对象差3%。

可比实例C：成交价格为8200元/平方米，成交日期为2024年5月，交易情况比正常情况高1%，房地产状况与估价对象相同。

已知该类房地产的市场状况调整系数为每月0.5%，试计算该宗房地产的比准价格。（10分）

（四）材料分析题（共10分）

材料：某城市有一宗待开发的土地，规划用途为商业办公。该土地周边类似商业办公项目的市场售价为每平方米15000元左右。经调查，该土地的取得成本预计为5000万元，开发成本预计为3000万元，管理费用预计为200万元，销售费用预计为100万元，投资利息预计为100万元，销售税费预计为500万元。当地同类商业办公项目的开发利润一般为总开发价值的20%。

问题：
1. 请分析该土地的价值。（5分）

2. 若该土地所有者希望以10000万元的价格出售该土地，你认为是否合理？说明理由。（5分）

（五）论述题（共10分）

答题要求：论述充分，逻辑严密，结合实际。

论述房地产估价在房地产市场中的作用。

答案：
1. D
2. A
3. A
4. D
5. D
6. D
7. D
8. A
9. D
10. C
11. A
12. B
13. A
14. A
15. A
16. D
17. C
18. A
19. B
20. B

简答题答案：
1. 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。要点包括：估价对象的产权合法；估价对象的使用合法；估价对象的处分合法。
2. 应注意：潜在毛收入的界定；有效毛收入的计算；运营费用的合理确定；扣除项目的准确把握；净收益的持续稳定性分析。
3. 应考虑：物质折旧；功能折旧；经济折旧。

计算题答案：
1. 净收益A = 100 - 30 = 70（万元），房地产价值V = 70/8%×[1 - 1/(1 + 8%)^40]≈845.6万元。
2. 房地产价格 = 5000 + 3000 + 200 + 100 + 100 + 500 + 1000 = 10000（万元）。

案例分析题答案：
可比实例A调整后价格 = 8000×(100/98)×(1 + 0.5%×12)/(1 + 0.5%×11)×(1/(1 + 5%))≈7983.7元/平方米；可比实例B调整后价格 = 8500×(100/103)×(1 + 0.5%×12)/(1 + 0.5%×9)×(1/(1 - 3%))≈8377.4元/平方米；可比实例C调整后价格 = 8200×(100/101)×(1 + 0.5%×12)/(1 + 0.5%×7)≈8330.2元/平方米；比准价格 = (7983.7 + 8377.4 + 8330.2)/3≈8230.4元/平方米。

材料分析题答案：
1. 总开发价值 = (5000 + 3000 + 200 + 100 + 100 + 500)/(1 - 20%) = 11125万元，土地价值 = 11125 - 5000 - 3000 - 200 - 100 - 100 - 500 = 2225万元。
2. 不合理。因为通过计算该土地价值约为2225万元，低于10000万元，所以以10000万元出售不合理。

论述题答案：房地产估价在房地产市场中具有多方面作用。它为房地产交易提供合理价格参考，保障交易公平；为房地产投资决策提供依据，降低投资风险；是房地产抵押、保险等金融活动的重要基础，确保金融安全；在房地产税收征收中保证计税依据合理准确；还能为城市规划、土地利用等提供专业数据支持，促进房地产市场健康有序发展。