中天物业工程主管培训讲座.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2017/3/10,#,中天物业设备主管培训讲座,之,物业机电设施、设备管理,培训目录,一、物业设施设备基础管理,二、物业设施设备验收及资料管理,三、物业设施设备的使用与维护,四、物业设施设备的修理与更新改造,五、物业设施设备完好率的自我评定,2025/12/25 周四,Template copyright 2005,2,一 设施设备基础管理,（一）设施设备管理概述,2,设施设备管理,管理的目标,管理的意义,1),创造优美环境工作和生活条件,2),延长使用年限,使物业保值增值,3),实现社会价值,经经济价值,和环境价值,4),创物业品牌,和行业健康发展,1),保持完好,满足,物业的使用功能,2),确保物业和,使用人的安全,3),促进物业,的保值增值,具体,的,管,理,指,标,房屋完好率,危房率,设备完好率,一 设施设备基础管理,(,二,),设施设备的基础管理,3,实,施,标,准,化,管,理,1,）导入国际标准管理,体系和创优管理体系,2,）制度建设,3,）人力资源管理,ISO14001,ISO9001,OHSAS18001,工程技术规程,管理工作制度,责任方面制度,架构,岗位职责,人员配置,一 设施设备基础管理,（三）设施设备的使用与维护,1,物业设施设备的运行管理,1,）使用管理概述（设备技术 运行管理和设备经济运行管理）,2,）合,理,使,用,设,备,合理配置设备,合理配置人员,设备环境条件,健全管理制度,3),设备投入使用前的准备工作,管理制度、技术资料的编制,工程技术人员培训,能源、安全装置齐全,备件、附件、工具齐全,设备安装符合标准,清理现场环境卫生,一 设施设备基础管理,（三）设施设备的使用与维护,4,）设备使用守则,A,定人、定岗、定机，持证上岗,B,建立交接班制度，制定各项规程,C,建立设备“三好、四会”,三好：管好、用好、维护好设备,四会：会使用、灰维护保养、会检查、会排除故障,一 设施设备基础管理,2,设施设备维修养护管理,1,）,物,业,设,施,设,备,维,修,养,护,概,述,A,维修养护方式：清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻,B,内容：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑,C,设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化,D,设备三级保养制度：日常维护保养、一级保养、二级保养,E,设备维修保养要按照手册实施、严格执行安全操作规程,F,特种设备按国家法律法规，确保安全和正常运行,G,制定设备保养的考核制度并严格执行,一 设施设备基础管理,（三）设施设备的使用与维护,2,物业设施设备维修养护管理,2,）设施设备的巡检,A,设备日常巡检（操作人员随机检查）,B,设备的计划巡检（专业维修人员为主、操作者协助）,C,物业设备的计划检修性维修保养,一 设施设备基础管理,3,设施设备故障与事故处理,A,设,施,设,备,故,障,B,设,施,设,备,故,障,管,理,1,）设施设备故障及故障处理,C,设,施,设,备,故,障,管,理,的,重,要,性,D,设,施,设,备,故,障,全,过,程,管,理,故障信息收集,故障信息统计,故障分析,故障处理,一 设施设备基础管理,3,设施设备故障与事故处理,2,）,设,施,设,备,事,故,管,理,A,设施设备事故及类别,一般事故,重大事故,特大事故,责任事故,质量事故,自然事故,B,设施设备事故的性质,C,设施设备事故的调查分析及处理,一 设施设备基础管理,（三）设施设备的使用与维护,4,设施设备,的润滑管理,5,设施设备,的状态管理,1),设备润滑管理的意义,2),设备润滑管理的组织和制度,3),润滑装置的要求和防漏治漏,1,设备状态管理的目的和任务,2,设施设备的检查,3,设施设备的状态监测,一 设施设备基础管理,（四）设施设备修理的管理,1,设施设备大中修管理概述,2,）设备修理的方针,3,）设备维修方式,4,）修理类别,2,物业设备更新改造管理,1,）设备修理,事后维修,预防维修,改善维修,小修,中修,大修,（五）设施设备完好评定,一、设施设备基础管理,（五）设施设备管理模式：,4,个,6,原则,（,6S-6H-6I-6Z,）,6S,活动,6H,活动（寻找,6,源、解决,6,源）,整理,整顿,清扫,清洁,安全,素养,污染源,清扫,困难源,故障源,浪费源,缺陷源,危险源,一、设施设备基础管理,改善影响生产效率和设备效率的环节,改善影响产品质量和服务质量的细微之处,改善影响制造产品之处,改善工人超强劳动局部疲劳动作环节,6I,6,项,改,善,改善造成火灾事故环境危害隐患之处,改善工作和服务态度,6Z,追,求,6,个,零,追求质量零缺陷,追求材料零库存,追求安全零事故,追求工作零差错,追求设备零故障,追求生产零浪费,2025/12/25 周四,15,（一）,物业设施设备分类，主要分为,1.,强电系统；,2.,电梯升降系统,3.,空调系统；,4.,给排水系统；,5.,消防系统；,6.,弱电系统；,7.,房屋与设施。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,16,（二）,物业设施设备的接管验收,1,、物业接管验收，是指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,Template copyright 2005,17,2,、物业接管验收的目的和意义是：,（,1,）明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各方的合法权益。,（,2,）促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,18,3,、物业接管验收的原则：,物业接管验收是一个复杂的过程，它不仅涉及到建筑工程技术，人文景观，而且还涉及到许多法律法规，常常出现实际与理论或条文不一致的地方，所以在实际验收中要把握好尺寸，掌握以下基本原则：,（,1,）原则性与灵活性相结合的原则,（,2,）细致入微与整体把握的原则,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,Template copyright 2005,19,（,3,）物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：,移交方：物业建设开发单位,接收方：物业管理单位,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,20,4,、物业接管验收的内容,（,1,）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程。,（,2,）建筑设备安装工程。,（,3,）区内道路及附属工程。,（,4,）区内园林绿化环境工程。,（,5,）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,Template copyright 2005,21,5,、物业接管验收的标准,：,（,1,）建设部颁布的,房屋接管验收标准,（,2,）物业项目规划设计所引用的国家、行业、地方的规范标准。,（,3,）合同约定的交接标准。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,22,6,、物业项目的交接验收：,(1,）交接条件：,1,）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；,2,）供电、供气、供热、供水、排水、通讯、公共照明、有线电视等市政共用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具；,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,Template copyright 2005,23,3,）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；,4,）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；,5,）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；,二、物业设施设备验收、资料管理,6,）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；,7,）法律、法规规定的其他条件。,2025/12/25 周四,24,二、物业设施设备验收、资料管理,（,2,）实施物业承接查验依据的文件,1,）物业买卖合同；,2,）临时管理规约；,3,）前期物业服务合同；,4,）物业规划设计方案；,5,）建设单位移交的图纸资料；,6,）建设工程质量法规、政策、标准和规范。,2025/12/25 周四,25,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,26,（,3,）接管验收应检索提交的资料,1,）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备 竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；,2,）共用设施设备清单及其安装、使用和维修保养等技术资料；,3,）物业质量保修文件和物业使用说明文件；,4,）物业管理所必需的其他资料。,Template copyright 2005,Template copyright 2005,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,Template copyright 2005,27,（,4,）承接查验程序,1,）确定物业承接查验方案；,2,）建设单位提前,20,天移交有关图纸资料；,3,）查验共用部位、共用设施设备；,4,）解决查验发现的问题；,5,）确定现场查验结果；,6,）签订物业承接查验协议；,7,）办理物业交接手续。,二、物业设施设备前期介入验收,2025/12/25 周四,28,（,5,）质量和使用功能的检验,交接双方根据设计要求、标准规定和企业交房标准对项目的主体建筑、结构、防水、屋面、内外装修、安装和配套设施、设备、绿化、道路、标识等进行全面现场检验。,二、物业设施设备验收、资料管理,现场查验的内容包括：,1,）共用部位：一般应包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；,2,）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水设备、电线、供暖及空调设备等；,2025/12/25 周四,29,二、物业设施设备验收、资料管理,3,）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、车辆停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。,2025/12/25 周四,30,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,31,（,6,）质量问题的处理,1,）影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，必须约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商进行返修，直至合格。,2,）对于不影响房屋结构安全和设备使用功能的质量问题，可约定期限由项目开发建设单位责成施工单位和供货厂商负责维修，也可双方协商采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,32,（,7,）物业保修责任,1,）项目开发建设单位在提交项目工程验收报告时，应出具,房屋使用说明书,、,房屋质量保证书,。在两书中应当按政府法规规定写明建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。,2,）住建部规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：,A,、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,Template copyright 2005,33,B,、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为,5,年；,C,、供热与供冷系统，为,2,个采暖期、供冷期；,D,、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为,2,年；,其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。,建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,34,3,）建设工程在保修期限内发生质量问题，开发建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。,4,）项目开发建设单位要严格按照保证书的规定和双方协议约定共同做好房屋保修期内的维修工作，尽快解决工程遗留问题，确保业主正常使用和物业安全。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,35,（三）物业设施设备档案资料管理,主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理改造的运行管理档案。,其目的在于：实现规范管理、便于事后追朔，还可以作为管理的证据。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,36,1,、物业设施设备档案的建立：,（,1,）新建物业项目设备、设施基础管理档案的建立,1,）设施设备原始技术档案的建立,设施设备原始技术资料收集,.,主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料、生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等,承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档,永久保存；按借阅制度供查阅使用,.,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,37,2,）设备基础管理档案的建立,设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的,.,它主要包括,:,设备登记卡,、,设备清单,、,设备台帐,、,设备卡,等。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,38,(2),设施设备使用管理档案,1,）设施设备运行维护档案,设施设备使用维护档案的保存年限一般为,3,至,5,年，可定期处理。主要是：设备运行日志、故障处理记录、巡检记录、事故处理报告、维修保养计划、维修保养报告、设备完好率检查评定、设备系统状态参数测定记录、设备、系统的专业安全检验报告等。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,Template copyright 2005,39,2,）设施设备修理、改造档案,设备系统修理、改造档案主要是：设备、设施、系统的专项修理、大修、中修、改造计划、实施合同、实施报告、验收报告等。,3,）设施、设备报废档案,设施、设备报废档案主要是：设施、设备的报废申请、评估、报废记录等。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,40,2,、物业设施设备档案的管理,原始档案资料的管理应统一编号，规范管理、分类归档、严格管理，原件不得带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。,设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,41,（,1,）明确设备档案管理责任到人；,（,2,）明确设备档案的归档路线，包括：资料来源、归档时间、交接手续、资料登记等；,（,3,）明确设备档案管理的内容和负责人；,（,4,）明确设备档案的借阅办法，防止丢失和损坏；,（,5,）明确重点设备档案，做到资料齐全，登记及时、正确。,二、物业设施设备验收、资料管理,2025/12/25 周四,42,三、物业设施设备维修养护管理,（一）,、物业设施设备维修养护概述,设施设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。,2025/12/25 周四,43,1,、维修养护方式：主要是“清扫、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查对设备进行日常护理，以维持设备的性能和技术状况，称为设施设备维修养护。要求达到：清洁、整齐、润滑良好、安全”。对长时期连续运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。,2,、内容包括：日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。,3,、设备维护要做到：制度化、工艺化、规范化。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,44,4,、设备的三级保养制度：,1,）日常维护保养，一般分为：日保养和周保养，由操作工完成。,2,）一级保养：以操作工为主，维修工协助；,3,）二级保养：以维修工为主，操作工协助；,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,45,5,、设备的维护保养一定要按设备维修保养手册实施，严格执行安全操作规程。,6,、特种设备的维修保养必须严格执行国家有关法律、法规的规定，确保其安全、正常运行和使用。,7,、设备管理和使用部门要制定设备保养的考核制度，并严格检查考核。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,46,(,二）、设施设备的巡检,设施设备的巡检就是对设施设备有针对性的检查。设施设备巡检时可以停机检查，也可以随机检查。设施设备的巡检包括日常巡检及计划巡检。,1,、设备的日常巡检由操作人员随机检查。,日常巡检内容主要包括：,运行状况及参数；,安全保护装置；,易磨损的零部件；,易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；,在运行中经常要求调整的部位；,在运行中经常出现不正常现象的部位。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,47,2,、,设备的计划巡检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。,计划巡检内容主要有：,记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；,需更换零部件；,确定修理的部位、部件及修理时间；,安排检修计划。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,48,3,、物业设备的计划检修性维修保养,1,）对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划性维修保养。,2,）根据年计划再制定月度维保计划，按月实施，并认真填写维修保养任务（记录）单，归档保存。按计划实行预防性维修保养，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,49,4,、物业设备维修养护的意义,通过科学有效的维修保养，可以保持设施设备良好的技术状态，使设备安全、高效运行，提高设备的运行效率，最大限度地满足用户需求；还可以有效延长设备大、中修周期，甚至可以避免设备大修，从而最大限度的降低设备寿命周期费用，为业主创造价值，为社会创造效益，真正体现物业管理的社会价值。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,50,（四）设施设备故障与事故管理,1,、设施设备故障及故障处理：,（,1,）设施设备故障：设施设备或系统在使用过程中，因某种原因丧失了使用功能或降低了效能时的状态，称为设施设备故障。,（,2,）设施设备故障管理：为了减少和消灭故障，必须了解、研究故障发生的宏观规律，分析故障形成的微观规律，采取有效的措施和方法，控制故障的发生，就是设施设备的故障管理。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,51,（,3,）设施设备故障管理的重要性,1,）可以提高生产效率和经济效率；,2,）减少和消除事故，确保安全，有利于节能、环保；,3,）改善设备技术状况，延长设备使用寿命。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,52,（,4,）设施设备故障全过程管理,1,）故障信息的收集：,A,、收集方式：主要是操作、维修工人填写故障信息表，做到全面、准确、可靠。,B,、收集的内容：故障的时间、现象、部位、原因、性质等。,2,）故障信息的储存、统计：可用人工统计储存，最好是采用计算机储存故障信息，开发管理软件，便于统计分析。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,53,3,）故障分析：,故障分类：,A,、按故障发生状态，可分为：突发性和渐发性故障；,B,、按原因可分为：设备固有的薄弱性、操作维护不良性和磨损老化性故障；,C,、按故障结果可分为：功能性和参数性故障；,D,、按危险程度可分为：安全性和危险性故障；,E,、按功能丧失程度可分为：部分丧失和完全丧失性故障。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,54,4,）故障模式与故障机理分析,A,、,故障模式，即故障特征。主要有：震动、变形、腐蚀、疲劳、破裂、渗漏、堵塞、发热、烧毁、各种绝缘、油质材质的劣化、噪声、脱落、短路等。,B,、故障机理：指诱发零件、部件、设备发生故障的物理、化学和机械学的过程。,C,、故障应力：是指由于工作条件、环境条件等方面的能量积累超过了设备零、部件所能承受的界限。这些工作、环境条件称为故障应力。它是故障发生的外力；在外部应力的作用下，对故障的抑制和诱发起着重要作用的是内应力。,故障应力、故障机理、故障模式是密切相关的。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,55,5,）故障分析的方法：根据计算机收集、汇总、统计结果，分析故障频率、故障强度率，可采用直方图、因果图等方法，全面分析故障机理、原因，找出故障规律，提出对策。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,56,6,）故障处理：,故障处理是在故障分析的基础上，根据故障原因和性质，提出对策，暂时地或较长时间的排除故障。处理方法主要有：,A,、重复性故障,采用项目修理、改装、改造的方法；,B,、多发性故障,采用大修、更新或报废的方法；,C,、对于先天不足造成的故障,采用技术改造或更换元器件的方法；,D,、因操作不良造成的故障,应通过员工技术培训来解决。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,57,2,、设施设备事故管理,（,1,）设施设备事故及其类别：设施设备故障所造成的停机时间或修理费用达到规定限额者为设施设备事故。其分类如下：,1,）一般事故：修理费用一般设备在,5005000,元，重要设备,100010000,元，造成停电、停水、停气、停冷（暖）,1030,分时，为一般事故。,2,）重大事故：修理费用一般设备在,5000,元以上，重要设备,10000,元以上，造成停电、停水、停气、停冷（暖）,30,分以上时，为重大事故。,3,）特大事故：修理费用一般设备在,10,万元以上，或造成停电、停水、停气、停冷（暖）两天以上时，为特大事故。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,58,（,2,）设施设备事故的性质：,1,）责任事故：由于人为原因造成的事故，称责任事故。,2,）质量事故：因设备的设计制造、维修质量不良和安装、调试不当引起的事故。,3,）自然事故：因各种自然灾害造成的事故。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,59,（,3,）设施设备事故的调查分析及处理：,1,）设施设备事故发生后，应立即切断电源、水源、气源，采取有效措施防止事态扩大，尽力减少损失，保护现场，逐级上报，及时进行调查、分析和处理。,A,、事故的分析要客观、全面、实事求是。,B,、事故的处理要遵循“三不放过”的原则，即：,a,、事故原因分析不清,不放过；,b,、事故责任者和群众未受到教育,不放过；,c,、没有防范措施,不放过。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,60,C,、设施设备事故损失的计算：,事故损失费,=,停产损失费,+,修理费,D,、设施设备事故报告及原始资料：,发生设施设备事故的单位或部门应在三日内认真填写事故报告单，上报设施设备管理部门。并按有关规定上报。事故处理和修复后应填写记录，计算维修费，和原始资料归档保存，并统计上报。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,61,（五）、设施设备的润滑管理,1,、机械设备在使用过程中，磨损是机械设备失效最主要的原因之一。保持其良好的润滑条件是其正常运转的基本条件。,2,、设备润滑是设备管理和维护工作中极其重要的组成部分和关键环节。合理的润滑设备，可以使设备经常处于良好的润滑状态。相反，设备润滑不良，导致设备出现故障，甚至破坏设备的精度和性能。搞好设备的润滑的关键是抓好设备润滑的管理工作。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,62,3,、设备润滑管理的目的和任务（,1,）润滑管理的意义,1,）设备润滑是防止和延长零件磨损和其他形式失效的重要手段之一。润滑管理是设备工程的重要内容之一。,2,）润滑在机械传动中和设备保养中均起着重要作用，润滑能够影响到设备性能、精度和寿命。对在用的设备，按技术规范的要求，正确选用润滑材料，并按规定的润滑时间、部位、数量进行润滑，以降低摩擦、减少磨损，从而保证设备正常运行、延长设备寿命、降低能耗、防止污染，以达到提高经济效益的目的。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,63,（,2,）设备润滑：将具有润滑性能的物质施入机器中做相对运动的零件的接触面上，以减少接触表面的摩擦、降低磨损的技术方式，称为设备润滑。,（,3,）摩擦学：润滑与摩擦、磨损有着密切的关系。人们把研究相互作用的表面作相对运动时所产生的摩擦、磨损和进行润滑这三个方面有机的结合起来，称为摩擦学。,（,4,）润滑的作用一般可归结为：控制摩擦、减少磨损、降温冷却、可防止摩擦面锈蚀、冲洗作用、密封作用、减振作用（阻尼振动）等。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,64,（,5,）搞好设备润滑就能保证,：,1,）维持设备正常运转，防止事故发生，降低维修费用；,2,）降低摩擦阻力，改善摩擦条件，提高传动效率，节约能源；,3,）减少机件磨损，延长设备使用寿命；,4,）减少腐蚀，减轻振动，降低温度，防止拉伤和咬合，提高设备的可靠性。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,65,（,6,）合理润滑的基本要求：,1,）根据摩擦副的工作条件和作用性质选用适当的润滑材料；,2,）确定正确的润滑方式和润滑方法，设计合理的润滑装置和润滑系统；,3,）严格保证润滑剂和润滑部位的清洁；,4,）保证供应适当的润滑剂，防止缺油和漏油；,5,）适时清洁换油，既保证润滑又要节省润滑材料。,为保证上述要求，必须搞好润滑管理，实施合理的润滑管理制度。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,66,（,7,）润滑管理的目的和任务,1,）润滑的目的：控制设备摩擦、减少和消除设备磨损的一系列技术方法和组织方法，称为设备润滑管理。其目的是：,A,、给设备以正确润滑，减少和消除设备磨损，延长设备使用寿命；,B,、保证设备正常运转，防止发生设备事故或降低设备性能；,C,、减少摩擦阻力，降低动能消耗；,D,、,提高设备的生产效率和产品加工精度；,E,、合理润滑，节约用油，避免浪费。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,67,2,）润滑管理的基本任务是：,A,、建立设备润滑管理制度和工作细则，拟定润滑人员的职责；,B,、搜集润滑技术、管理资料，建立润滑技术档案，编制润滑卡片，指导操作工和润滑工搞好润滑工作；,C,、定单台设备润滑材料及其消耗定额，及时编制润滑材料计划；,D,、检查润滑材料的采购质量，做好润滑材料的进库、保管、发放的管理工作；,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,68,E,、编制设备定期换油计划，并做好废油的回收、利用工作；,F,、检查设备润滑情况，及时解决存在的问题，更换缺损的润滑元件、装置、加油工具和用具，改进润滑方法；,G,、采用积极措施，防止和治理设备漏油；,H,、做好员工的技术培训，提高润滑技术水平；,I,、贯彻润滑的“五定”原则，总结推广和学习应用先进的润滑技术和经验，以实现设备润滑的科学管理。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,69,（,8,）设备润滑的“五定管理”和“三过滤”：,1,）润滑“五定管理”是：,定点、定质、定量、定期、定人。具体要规定哪台设备、哪个部位、用什么油加油（换油）周期多长、用什么加油装置、由谁负责等。,2,）“三过滤”，亦称三级过滤，即：入库过滤、发放过滤、加油过滤。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,70,（六）设施设备的状态管理,1,、设备状态管理的目的和任务,（,1,）推广设备诊断技术的意义,为确保各种设备的安全运行，提高其可靠性和安全运转率，就必须加强设备运行管理，进行在线工况监测，及时发现异常情况，加强对故障的早期诊断和预防。如：用先进的诊断仪器帮助维修工早期发现设备异常，迅速查明故障原因，预测故障影响，从而实现有计划、有针对性的按状态维修，缩短维修时间，提高检修质量，减少备件储备，提高设备维修管理水平。可以减少维修费用和提高设备利用率；还可以尽快改变单凭个人经验去寻找故障的落后状况。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,71,（,2,）设备状态监测及诊断技术的定义,1,）设备状态监测：它是利用人的感官、简单工具和仪器，对设备工作中的温度、压力、电流、转速、振幅、声音、工作性能的变化进行观察和测定,2,）设备故障诊断技术：在设备运行中或基本不拆卸的情况下，掌握设备运行状况，判定故障产生的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一门技术，称为故障诊断技术。它是预防维修的基础。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,72,（,3,）设备诊断技术的重要作用,1,）可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故发生；建立维修标准，开展预知维修和改善性维修。,2,）较科学地确定设备维修间隔期限和内容。,3,）预测零件寿命，搞好备件储备和管理。,4,）根据故障诊断信息，评价设备先天质量，为改进设备的设计、制造、安装工作和提高换代产品的质量提供依据。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,73,（,4,）设备诊断工作的开展,1,）设备诊断工作与设备综合管理的关系：要根据设备综合管理的理论把设备一生做为诊断技术应用的范围。必须发挥全系统的作用，把企业全部有关技术力量组织起来，把收集的数据储存起来，对故障和异常作出诊断，搞好设备一生各个环节的管理工作。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,74,2,）设备诊断工作开展步骤：,A,全面搞清企业设备的状况；,B,确定全部需要监测和诊断的设备,C,确定需监测设备的监测点、测定参数和基准值及监测周期；,D,根据监测及诊断的内容，确定监测的方法及结构，选择合适的方法和仪器；,E,建立组织架构和人工、电脑系统，制定记录报表、管理程序及责任制等；,F,培训人员；,G,不断总结经验，巩固成果找出规律，摸清机理。进行可靠性研究，逐渐提高设备诊断技术水平,。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,75,2,、设施设备的检查,（,1,）设施设备的检查及分类,1,）按检查时间的间隔分类：日常检查、定期检查。,2,）按技术功能分类：技能检查、精度检查。,（,2,）设施设备检查的实施,1,）制定设施设备巡检制度、操作规程、周期安排、巡查内容、记录要求、注意事项等；,2,）组织人员、进行培训、做好检查、监督与考核；,3,）巡检中发现的问题要及时处理或上报领导解决。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,76,3,设施设备的状态监测,（,1,）设备状态检测的种类,1,）主观状态监测。,2,）客观状态监测。,（,2,）设施设备状态监测的方法及应用,根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器。,（,3,）设施设备状态监测工作的开展,1,）设施设备的检查：,2,）设施设备状态监测。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,77,（,4,）故障诊断技术,1,）设备诊断目前国内外应用于机电设备诊断技术方面的 检测、分析、诊断的主要方法是：,A,振动和噪声诊断法；,B,磨损残留物、泄漏物诊断法；,C,温度、压力、流量和功率变化诊断法；,D,应变、裂纹及声发射诊断法。,三、物业设施设备维修养护管理,2025/12/25 周四,78,四、,物业设施设备修理与更新改造,1,、设施设备大中修管理,（,1,）设备修理,1,）设备在运行使用过程中，零部件会逐渐发生磨损、变形、断裂、腐蚀等现象，设备的修理就是对技术状态变化时发生故障的设备通过更换或修复磨损失效的零件，对整体或局部进行拆装、调整的技术活动。,2,）其目的是恢复设备的功能和精度，保持设备完好。简单地说：设备修理是设备技术状态劣化到某一临界状态时，为恢复其功能而进行的技术活动。,2025/12/25 周四,79,2,、设备修理的方针,设备的修理，必须贯彻“预防为主”的方针，根据企业的性质、设备特点及设备在使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，达到适时有效，低成本。,四、,物业设施设备修理与更新改造,2025/12/25 周四,80,3,、设备维修方式,现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修 方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济的目的。,（,1,）事后维修：适用于下列设备：,1,）对故障停机不会影响正常使用的设备；,2,）利用率低或有备用的设备；,3,）修理技术不复杂又能提供备件的设备。,四、,物业设施设备修理与更新改造,2025/12/25 周四,81,（,2,）预防维修：,1),为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定的修理计划和技术要求进行的修理活动，称为预防维修。,2),对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修“预防为主”方针的重要工作，主要采取两种方式：,一是定期维修：是在规定时间的基础上执行预防维修活动，具有周期性特点。,二是状态监测维修：是以设备技术状态为基础。按实际需要进行修理的预防维修方式。,四、,物业设施设备修理与更新改造,2025/12/25 周四,82,（,3,）改善维修：是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。,四、,物业设施设备修理与更新改造,2025/12/25 周四,83,4,、修理类别,主要有：大修、中修、项修、小修等。,（,1,）大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修的内容包括：,1),对设备进行全部解体、清洗，修理基准件，更换或修复磨损件；,2),全部研刮或磨削导轨面；,3),修理、调整设备的电气系统；,4),重新按标准组装，检测；,5),修复设备的附件以及翻新设备外观；,6),重新按标准加入工质、润滑油；,7),进行整体测定、试车。,四、,物业设施设备修理与更新改造,2025/12/25 周四,84,（,2,）中修：介于设备大修与小修之间的修理。,1),对设备进行局部解体，更换或修复磨损件；,2),修理、调整设备的电气系统；,3),重新按标准组装，检测；,4),修复设备的附件以及修复设备外观；,5),重新按标准加入工质、润滑油；,6),进行整体测定、试车。,（,3,）项修：项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。,（,4,）小修：设备的小修是工作量最小的一种计划修理。,四、,物业设施设备修理与更新改造,2025/12/25 周四,85,5,、修理周期和修理周期结构,（,1,）修理周期：是指两次相邻大修之间的间隔时间。,（,2,）修理间隔期：是指两次相邻计划修理之间的工作时间。,（,3,）修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。修理周期结构：,5(,年）,3,（年）,2,（年）,0.5,（年）。（,K,：大修，,C,：中