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普惠住房中国新居住发展报告 2022 普惠住房中国新居住发展报告 2022 普惠住房 中国新居住发展报告 2022 贝壳研究院 普惠住房中国新居住发展报告 2022 1 2021 年的房地产市场必将记入史册。从全年来看，整个市场的交易规模跟 2020 年基本持平，但是上半年和下半年的行情却犹如坐过山车。为什么市场节奏会失衡？未来如何避免震荡？2021 年的市场给了我们很多启示：准确判断市场趋势很重要。当市场量价火热的时候，我们能否看到隐含在表面繁荣之下的风险？当网上一片哀嚎之声，我们能否看到市场的韧性？房地产市场的核心就是周期，市场波动本是常态，但也自有中枢。如何穿越周期，首先要能够坚定中性市场的信念，不是随波逐流。管好市场波动方差很重要。今年市场下行主要是在调整过程中各项政策叠加导致市场“链式反应”。要建立跨周期调节的机制，要注重金融、土地等市场要素在合理的中枢区间内运行。房地产平稳的根基是金融稳，信贷投放不仅要在年度之间的保持相对平稳，而且要保证季度之间的差别较小。住房顺畅有序流通很重要。进入存量时代，新房、土地、二手之间高度联通，市场会呈现连锁反应。房屋的流通能力是消费者的决策变量之一。二手房能否顺畅流通，也会关系到新房、土地市场。从长期看，二手房对于住房供给越来越重要。多数城市核心地段新房的供应越来越稀缺，核心区居住需求的满足需要依靠弹性更大的存量房，这是对新房供应的有效补充，更是稳定局部供需的基础。只有真正为消费者创造价值才能穿越周期。近年来一些企业靠资本无序扩张、价格补贴等方式抢占市场份额，规模迅速扩张。随着市场下行，这些所谓新模式都面临生死考验。历史上实践证明，只有充分理解消费者和行业的规律，长期坚持给行业和消费者创造增量价值，才能够穿越市场周期。经历了过去这一年，我们如何在不确定的市场中寻求确定性？我们相信，政策适时纠偏是确定的。政策的目标始终是围绕市场平稳，普惠住房中国新居住发展报告 2022 2 当市场节奏出现不平稳，乃至于影响市场安全时，政策纠偏是必定会发生的。房地产不能作为短期刺激的工具，但也不能陷入不稳定的漩涡。我们相信，市场向中枢回归是确定的。随着总的住房需求峰值过去，市场规模的趋势性回落是长期的过程，不应该是忽然之下急剧下行。当下的超跌是节奏失衡导致而非需求出了大的问题。我们相信，市场存在一个中枢水平，过高或过低都会向中枢回归。我们相信，消费者对美好居住的需求是确定的。随着人们生活水平的提高，人们对居住的需求会发生新的变化，家庭结构小型化、流动人口市民化，住房条件改善是长期、持续、不变的需求，是推动房地产业乃至整个居住行业发展的根本动力。我国住房品质尤其是居住服务品质与老百姓的期望相比还有很大的提升空间，围绕“品质居住”的租赁运营、家装服务、养老服务等行业都将大有可为。我们相信，数字化对居住产业的重塑才刚刚开始。人们对住房的核心需求已经不仅仅是简单的住房物理空间，还包括更有品质的物业服务、更便利的社区生活服务、更和谐的邻里关系以及更加安全高效的房屋交易、出租、改造、维修等住房衍生服务。这些非标场景都将会被数字化重度改造重做一遍，重构整个供应链和服务流程，让消费者得到满意的体验。无论未来世界如何变化，只要牢牢把握住不确定性中的确定性，我们终将穿越周期、屹立潮头！李文杰 贝壳找房高级副总裁，贝壳研究院院长 普惠住房中国新居住发展报告 2022 3 前 言.1 目 录.3 共同富裕与普惠住房.5 中性市场：从链式衰退到良性循环.10 一、2021 年房地产市场回顾.11 政策从降杠杆、防风险到稳增长.11 市场从高热到超跌的“节奏失衡”.13 房企融资收紧，债务承压，风险暴露.18 二、2022 年房地产市场展望.21 市场底部修复，总体小幅下降.21 房企风险减弱，信用修复仍需时间.28 专栏 1：持有或出售：房地产税如何影响业主决策？.30 多元供给：住房租赁二次出发.33 一、租赁破局.34 保障性租赁住房政策率先出炉.34 企业数量持续增加，经营模式转化.36 机构化在政策引领下二次出发.38 专栏 1：住房租赁金融体系优化.43 专栏 2：非居住建筑改租赁住房.50 二、住房金融：从规模增长到普惠共富.55 房地产信贷快速收缩.55 房地产金融走向普惠.60 实现普惠需政府、金融机构、互联网企业协同发力.63 品质居住：数字化构建服务生态.65 一、养老行业：信息化促进服务闭环.66 我国进入老龄化急速发展阶段.66 国内养老服务发展不充分.67 发达国家养老服务体系发展经验借鉴.70 普惠住房中国新居住发展报告 2022 4 专业化、信息化合力推动行业提速.73 二、独居青年：城市独居产品迎来发展机遇.76 独居需求快速扩大.76 城市独居青年居住存在的问题.78 发达国家的应对经验.80 面向独居青年的居住领域发展机遇.88 三、新家装：数字化升级浪潮.90 装修行业规模突破 2 万亿.90 多主体入局带来模式创新.91 家装行业消费者满意度低.92 数字化驱动行业效率和集中度提升.94 普惠住房中国新居住发展报告 2022 5 PART 1 共同富裕与普惠住房 共同富裕是新时代的主旋律。2021 年中央财经委员会第十次会议研究扎实促进共同富裕问题，习近平总书记在求是发表扎实推动共同富裕，提出到“十四五”末，全体人民共同富裕迈出坚实步伐，居民收入和实际消费水平差距逐步缩小。到 2035 年，全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展，基本公共服务实现均等化。到本世纪中叶，全体人民共同富裕基本实现，居民收入和实际消费水平差距缩小到合理区间。坚持以人民为中心的发展思想，在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法普惠住房中国新居住发展报告 2022 6 收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构，促进社会公平正义，促进人的全面发展，使全体人民朝着共同富裕目标扎实迈进。历史经验表明，贫富差距过大会影响经济的持续增长。当前，全球收入不平等问题突出，一些国家贫富分化，中产阶层塌陷，导致社会撕裂、政治极化、民粹主义泛滥。2020 年我国人均 GDP 为 7.2 万元，相当于美国的 21%、日本的 25%、英国的 34.8%。我国发展不平衡不充分问题仍然突出，城乡区域发展和收入分配差距较大。我国的收入差距逐年扩大，但财富差距更大，基尼系数达到 0.7%。我国要追赶发达国家还有很长的发展之路，如果不解决好贫富差距过大问题，就会陷入所谓中等收入陷阱，经济增长停滞不前。图：主要国家财富分配基尼系数 数据来源：Research Institute of Credit Suisse Group AGGlobal wealth report 2021 从居民财富的构成来看，住房是连接收入不平等与财富不平等的桥梁，也是最为重要的传递渠道。在绝大部分国家，财富不平等的程度之所以远远大于收入不平等，主要的原因也在于住房不平等，其核心原因在于资本报酬的收益超过劳动报酬是全球趋势。我国居民家庭实物资产中 70%是住房，住房不平等对财富不平等的撬动作用更为明显。在大城市，有房者可以享受资产增值收益和租金收益，而无房群体不得不承担房租并减少其他方面的消费。房价长期上涨趋势与耐用品属性决定了住房不平等的突出表现是“代际不平等”，在财富代际转移下，有房的父母更有可能通过财富的转移帮助他们的子女攀上住房阶梯，而租房家庭的子女大概率仍然需要租房。房价上涨的速度超过收入，只靠收入已经基本上不可能打破这个二元结构了。这也是当今青年结婚率、生育率下降的一个主要原因。0.00.20.40.60.81.0中国美国日本德国英国法国印度俄罗斯巴西基尼系数 2000基尼系数 2020普惠住房中国新居住发展报告 2022 7 图：中国居民家庭资产配置结构 数据来源：贝壳研究院整理 我国的住房分化现象日益突出，根源是我国“以购为主”的发展模式是一种小众模式。房改以后，城市职工家庭通过公房私有化的方式获得了住房，低收入家庭也通过廉租房、公租房、经济适用房等得到了住房保障。但这部分群体只是中国 14 亿人群中的小部分。在人口快速向大城市涌入阶段，在金融杠杆的助力之下，大城市住房的投资产品属性越来越强，有房群体因此受益，而大部分城市低收入者和庞大的流动人口被高房价和限购政策排除在购房市场之外。小众模式导致部分人“躺着赚钱”，部分人不得不背负巨大的住房负担，贫富差距拉大。图：房价指数与租金指数变化对比 数据来源：贝壳研究院 在共同富裕的目标下，我国住房制度正在发生方向性转变，从小众模式转向普惠模式。十九大提出的目标是“让全体人民住有所居”，实际上就是讲住房的共同富裕。住房领域的共同富裕绝不是要所有人达到平均水平，而是要使不同的人群获得相适应的住房条件。我们认为，普惠住房要立足机会平等和商业可持续原则，以可负担的0%20%40%60%80%100%房产金融资产工商业其他中国（2017）美国（2019）859095100105110201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101100城二手房价指数35城租金价格指数普惠住房中国新居住发展报告 2022 8 成本为社会各阶层和群体提供适当有效的住房服务。普惠住房的关键特征是服务对象普遍性。包容性增长强调，不能把一部分地区、一部分人群排除在外，使全体人民不分地域、不分城乡、不分阶层、不分收入平等获得发展的机会。住房制度既要满足一般家庭的改善住房需求，还要重点关注新市民、青年人、老年人、低收入群体等特定人群的住房需求。要将城市非户籍流动人口纳入到住房供应体系之中，以收入水平而非户籍为标准，对低收入群体和特殊困难群体给予适足的住房保障。发展普惠住房有三大支柱。一是中性市场。抑制住房的过度金融资产属性，降低住房对居民财富差距的放大器作用，让住房不再成为社会阶层流动的拦路虎。推动金融、房地产同实体经济协调发展，从土地、开发投资、居民购房等各个环节降低行业总杠杆水平，满足合理的购房换房需求。改革土地供给制度，降低土地资产化程度，从根本上降低社会的支付负担。二是多元供给。建立公租房-保障性租赁住房（含床位、宿舍）-市场化长租房-到商品房的住房阶梯，满足不同群体、不同生命周期的多层次住房需求。以政策赋能市场，按照商业可持续的原则，激发市场主体参与住房租赁建设，加大住房有效供给，提升住房市场的规范程度。在公共权利和公共服务的分配上实现机会均等，让新市民、青年人以及城市中低收入群体通过长期租赁解决阶段性乃至永久性住房问题。三是品质服务。推动城市小区更新改造，改进装修、物管，提升居住服务品质，让更多的家庭居住生活品质得以提升。推进租购循环，把业主手中的空置房源释放出来增加可租房源。推进新旧循环，将老旧房源翻新改造重新进入市场。推进大小循环，将老人手中的大房置换出来满足年轻人的改善性需求，为老人提供养老服务住房。服务内容多样化，既要提供租售等传统服务，又要着力发展装修、改造、维护等租售后服务；既要发挥传统服务的作用，又要充分利用数字化技术，不断创新服务模式，提升美好居住体验。普惠住房中国新居住发展报告 2022 9 图：普惠住房的三大支柱 来源：贝壳研究院 要实现普惠住房，现有的住房政策将会被重构。住房金融政策上，压缩金融杠杆，发展普惠金融，在住房租赁和存量改造运营上发挥金融促进作用。土地制度会更加注重人地联动，增加租赁土地供应比例，打破单一的土地招拍挂制度，实现更加多元化的土地供应。税收政策更加注重持有税，鼓励引导租赁建设和存量资产盘活利用。改革公积金制度，让公积金对流动人口、灵活就业人员发挥更大的价值。通过租赁立法推进租客权益保护以及公共服务均等化，不断缩小租购之间的权益差别。普惠住房是未来确定的住房发展模式，会改变过去房地产发展的惯性和经验，也会带来全新的发展机遇。过去房地产的繁荣是要素投入、金融驱动，下一个阶段的繁荣则是服务主导、技术驱动。根据发达国家的经验，随着住房从投资和生产属性向居住和消费属性的转变，居住服务业在经济增长中的贡献度会越来越高，居住服务创造就业的能力也远远大于住房投资。过去的辉煌不用留恋，未来的征程大有可为。我国房地产行业仍处于重要的发展机遇期，存量时代的美好时代正在加速来临。普惠住房中性市场多元供给品质服务普惠住房中国新居住发展报告 2022 10 第一支柱 中性市场：从链式衰退到良性循环 2021 年是房地产市场中极不平凡的一年，年内市场的剧烈波动、土地的大面积流拍、房企的信用收缩等都是过去房地产周期中未出现过的。这一年的市场变化改变了人们对市场的惯性认知，也将开启房地产市场“良性循环”的新周期。普惠住房中国新居住发展报告 2022 11 2021 2021 年房地产市场充满跌宕起伏，上半年市场热情高涨，住建部约谈城市，各地不断加大调控力度；到下半年，市场突然转向陷入低迷，行业风险暴露。政策政策从降杠杆、防风险到从降杠杆、防风险到稳增长稳增长 2021 年房地产长效机制密集落地，银行、购房者、地方政府、房企均受到管控。对于房企，通过剔除预收款项的资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心指标来划分房企档位，对房企有息负债规模增速进行管控。对于银行，央行、银保监会发布的关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知实施，要求各档银行房地产贷款余额及个人住房贷款余额占比不得超过相应上限。多城发布严查消费贷、经营性贷等违规流入房地产市场的政策。对于购房者，多城出台二手房参考价政策，抑制投资需求。参考价的设定主要从银行端进行管控，参考价低于实际成交价，银行依据“二手房参考价”放贷，降低购房人贷款成数，控制居民购房杠杆率。表：典型城市“二手房参考价”政策情况（不完全统计）城市 发布时间 主要内容 深圳 2021/2/8 深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。无锡 2021/3/2 加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例。成都 2021/5/28 加大二手住房交易信息公开力度，引导二手住房市场理性交易，制定发布了成都市二手住房成交参考价格发布机制。深圳 2021/5/20 要求进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。西安 2021/7/8 以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。广州 2021/8/31 广州住建局建立二手住房交易参考价格发布机制，并发布首批热点区域住宅小区二手房参考价。资料来源：贝壳研究院整理 普惠住房中国新居住发展报告 2022 12 对于地方政府，2 月下旬，重点 22 城市1土地“两集中”政策出台，一要集中发布出让公告，原则上全年不得超过 3 次；二要集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。该政策旨在加大土地供应数量，提升土地供应透明度，减少地方政府对土地市场“饥饿营销”。除金融降杠杆外，多城市的限购、限价、限贷、限售等限制性行政调控政策收紧。如宁波扩大限购区域并随后补充针对拆迁购房者的限购条款；东莞将限价标准明确到以栋为单位进行价格申报，并限制申报价差范围在10%-25%之间；绍兴的限售年限由原来的 2 年升级到 3 年。三季度房企资金、销售双重承压，为保障购房人合法权益，预售制监管趋严。三季度随着网传头部房企资金链断裂问题的不断发酵，保障按时、按质交房受到广泛关注。对此，预售制监管从预售证发放标准以及预售资金监管两方面收紧监管。从预售证发放角度，发放标准逐年趋严，近年来海南、北京、广州、湖南等多地均提出过现房销售的要求或试点。从预售资金监管角度，2021 年重庆取消了对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度，全部采用最高比例进行监管；北京的征求意见稿提出先监管后网签、预售资金直接由购房者转至监管账户。四季度融资、调控政策适度纠偏，定调良性循环。前期多重调控政策叠加导致市场全面降温，为稳定市场预期，市场端、信贷端的调控政策开始适度纠偏。中央层面，2021 年 9 月底央行季度例会提出“维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，此后央行、银保监会等多次强调“合理的资金需求正在得到满足”。12 月 6 日中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。12 月 8-10 日中央经济工作会议指出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。城市层面，四季度西安、成都、珠海、哈尔滨、牡丹江、义乌、吉安、武汉、长春等城市从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面优化调 1 重点 22 城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。普惠住房中国新居住发展报告 2022 13 控政策，缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求，提振市场信心。市场从高热到超跌的“节奏失衡”市场从高热到超跌的“节奏失衡”通过观察数据，2021 年房地产市场呈现出以下特点：一是七年新低。自 2017 年以来，我国二手房市场的交易规模（GMV）始终保持增长趋势。但到 2021 年，二手房交易规模第一次出现了同比下降。据我们测算，2021 年全国二手房成交金额约 7.0 万亿，同比下降约 6%；二手房成交套数约 393 万套，同比下降约 9%；成交面积约 3.6 亿平方米，同比下降 9%。2021 年全国二手住宅成交均价 1.9 万元/平，同比上涨 3%，涨幅比 2020 年回落 6 个百分点。放长周期看，2021 年全国二手房成交面积创 2015 年以来的最低值。由于二手房市场降幅较大，二手房成交占比也有所下降。整体看，2021年新房和二手房合计销售面积约 19.3 亿平方米，较 2020 年略有下降，其中二手房占比降至 19%；合计销售金额约 23.4 万亿元，同比小幅增长 2%，其中二手房占比约 30%，较上年下降 3 个百分点。我们认为，这是存量化进程中的一朵小浪花，并不会阻碍中国房地产从增量转向存量的历史进程。表：2017-2021 年全国新房、二手房销售情况 时间 新建商品住宅 二手住宅 销售面积(亿)成交套数（万套）销售金额(万亿元)成交均价（万元/）销售面积（亿）销售套数（万套）销售金额（万亿元）成交均价（万元/）2017 14.5 1370 11.0 0.76 4.1 430 6.0 1.45 2018 14.8 1400 12.6 0.86 4.0 430 6.6 1.64 2019 15.0 1419 13.9 0.93 3.9 426 6.8 1.72 2020 15.5 1460 15.5 1.00 4.0 432 7.5 1.88 2021E 15.7 1483 16.4 1.04 3.6 393 7.0 1.94 数据来源：国家统计局，贝壳研究院测算 二是全链降温。除了二手房市场的下降，2021 年新房和土地市场也全面降温。新房销售规模同比增速收窄至 2015 年以来最低。根据国家统计局数据测算，预计 2021 年全国新建商品住宅销售面积约 15.7 亿平方米，同比增长 1.5%，较 2020 年增速收窄 1.6 个百分点；全国新建商品住宅销售普惠住房中国新居住发展报告 2022 14 金额约 16.4 万亿，同比增长约 5.9%，较 2020 年增速收窄 5 个百分点。销售面积和销售金额的同比增速均为 2015 年以来最低增速。房地产开发投资增速降至历史低位。2021 年 1-11 月全国新建商品住宅开发投资完成额为 10.36 万亿元，同比增长 8.1%，是 2017 年以来同期最低增速（除受疫情影响的 2020 年）。2021 年 1-11 月全国新建商品住宅新开工面积为 13.50亿平方米，同比下降 8.4%，新开工面积较 2019 年同期下降约 11%。图：全国新建商品住宅销售面积、销售额变化情况 数据来源：国家统计局，贝壳研究院测算 图：全国新建商品住宅新开工、开发投资额累计同比增速（%）数据来源：国家统计局，贝壳研究院整理 土地成交规模自 2019 年以来首次同比大幅下降。2021 年 1-11 月，全国 351 城住宅用地的累计成交金额为 4.98 万亿元，同比下滑 11.15%；累计成交规划建筑面积为 13.43 万亿平米，同比下滑 30.12%。三四线城市土地市场降温更显著。1-11 月一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与 17.4%，二线城市分别同比下滑 6.6%与 23.3%，三四线城市同比0%5%10%15%20%25%024681012141618销售面积(亿平方米)同比（右）0%5%10%15%20%25%30%35%40%024681012141618销售额(万亿元)同比（右）-60-40-200204060802017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-11新开工面积累计同比开发投资完成额累计同比普惠住房中国新居住发展报告 2022 15 降幅为 24.8%和 34.5%。一二线城市月度成交率2始终高于三四线城市 10 至20 个百分点。图：全国 351 城居住用地成交规划建筑面积特征 数据来源：贝壳研究院整理 图：不同线级城市的居住用地成交率 数据来源：贝壳研究院 三是最快下降。2021 年市场最明显的特点是节奏失衡，年内从历史高位快速下降到低位。半年内二手房成交量萎缩超六成。2021 年 3 月贝壳 50城3二手房成交套数创 2019 年以来历史新高，9 月创 2019 年以来的历史单月最低值（除疫情、春节等特殊时点外），仅半年时间累计下降超六成。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长，6 月单月创 2016 年以来同期最高水平，7 月销售面积单月同比增长转负，8 月起单月规模低于 2019 年 2 成交率=成交宗地数/供应宗地数。3 贝壳 50 城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、淮安、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海，下同。-60%-30%0%30%01500030000450002019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月成交规划建筑面积(万平米)成交规划建筑面积累计同比40%50%60%70%80%90%100%一二线供应地块成交率三四线供应地块成交率普惠住房中国新居住发展报告 2022 16 同期，至 11 月单月规模为 2016 年以来同期最低。价格方面，2021 年3 月贝壳 50 城二手房价格指数4单月环比涨幅最高，此后持续收窄，8 月至 11月连续 4 个月下跌且跌幅保持扩大。土地市场的波动更为剧烈。2021 年第一次集中供地，房企拿地积极，平均成交率高达 95%，部分城市房企竞拍激烈，不乏地块竞拍时触顶或摇号，溢价率5较高。第二批集中供地房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率为 69%，较首批次回落26 个百分点，综合溢价率为 4%，较首批次的 15%降低 11 个百分点。图：贝壳 50 城二手房成交量走势（以 2020 年 1 月为基期）数据来源：贝壳研究院 2016.1-2021.11 全国新建商品住宅月度销售面积（万）数据来源：国家统计局，贝壳研究院整理 四是分化加深。在房地产市场下行中，市场的信用分层更加凸显，城市、区域、产品等方面的分化均在扩大。本轮市场下行中，刚需房源价格回调幅度更大。贝壳二手房数据显示 2021 年下半年以来，不同价位房源 4 贝壳二手房房价指数是在城市选择固定样本小区，以贝壳真实的二手房成交数据为基础，利用类重复交易法，反映城市二手房价格走势。5 综合溢价率=成交价之和起始价之和-1。01503004502020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/1105000100001500020000250001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2016年2017年2018年2019年2020年2021年普惠住房中国新居住发展报告 2022 17 中，低总价6房源套价累计下跌 4%，而高总价房源下半年基本未跌。分面积段看，小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型。分楼龄来看，楼龄与价格累计降幅成正比，楼龄越老的房子价格下调幅度越大。这背后的直接原因是刚需客群对信贷依赖度更高，本轮信贷环境收紧下，刚需客户受影响更大。高总价、大户型等品质改善类房源价格韧性也能表明，消费者对住房改善的需求强烈。图：贝壳百城二手房不同价位、不同面积房源价格累计变化7 数据来源：贝壳研究院 图：不同楼龄房屋价格指数调整幅度（11 月较 6 月）数据来源：贝壳研究院 五大城市群市场“南弱北强”的特征更为明显。如粤港澳城市总体成交降幅约 20%，成渝总体持平，长三角城市表现分化，上海、杭州等成交下降，而苏州、合肥增幅靠前，总体表现平稳。长江中游受到长沙和武汉带动成交同比增幅约 16%。京津冀城市北京、天津及廊坊总体增幅居首。6 将成交房屋按照成交总价从高到低排序，10%分位处的总价代表高总价水平，40%分位处的总价代表中等价位，70%分位处的总价代表低总价。7 累计变化为 2021 年 11 较同年 6 月的累计跌幅-0.8%-2.5%-4.2%高总价 中等价位 低总价-3.8%-3.1%-2.7%-2.4%-2.4%60平以下60-90平90-120平120-140平 140平以上-6%-4%-2%0%0-5年5-10年10-15年15-20年20-30年30年以上普惠住房中国新居住发展报告 2022 18 不同能级的城市市场也出现了周期特征，一线城市表现弱于重点二线城市。从贝壳数据看，成交量增幅居前的是长沙、苏州、合肥等二线城市，一线城市中仅北京增速相对靠前，上海和广州同比基本持平，而深圳受到调控重挫市场降幅在 50%以上。我们知道，今年市场的“反常规”特点实际上是调控导致，并不意味着城市区域的基本面发生了转变，这也将为后期市场复苏带来参照。图：2021 年 1-11 月五大城市群贝壳二手房成交量同比 数据来源：贝壳研究院 房企房企融资收紧，债务承压，风险暴露融资收紧，债务承压，风险暴露 2021 年是房地产开发行业有史以来的重大转折之年。这一年，在政策和市场的共同作用下，房企原来高周转、高杠杆的模式骤然遇冷，乃至出现了房企经营风险，引发全行业信用危机。首先，“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，房企以往“借新还旧”的模式难以持续；房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款，导致房企融资进一步收紧。图：2015-2021 年房企债券融资规模（亿元）数据来源：wind，贝壳研究院整理-20.4%0.6%3.8%16.2%22.4%粤港澳成渝长三角长江中游京津冀67241058264061047911809121328466020004000600080001000012000140002015201620172018201920202021:1-11普惠住房中国新居住发展报告 2022 19 在融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，特别是部分三四线城市本是房企存货主要区域，而“限跌”政策下，房企销售进一步减慢。在融资和回款明显下降的情况下，多地收紧预售资金监管，让房企可用于经营的现金流雪上加霜。房企经营难，进一步导致信用违约频发。2014-2019 年期间，房地产开发企业的违约债券余额占比长期处于低位（4%以下），2020 年房地产违约债券余额占全市场比重提升至 8%。进入 2021 年后，房企违约情况进一步加剧，预计全年违约债券余额达 735 亿，在全市场债券违约余额的占比显著提高。图：2018 年-2021 年房企境内债务违约情况 数据来源：wind，贝壳研究院整理 债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降。债务违约引发评级机构密集下调房企评级。评级下降叠加资产减值预期加重金融机构对房地产的避险情绪，房企信用大幅收缩。2021 年房企的信用风险超过历年，出现暴雷的房企从位列 TOP50、到千亿房企再到龙头房企。图：房企流动性危机示意图 资料来源：贝壳研究院 27 112 256 735 418296702040608002004006008002018201920202021违约债券余额（亿元）违约债券只数普惠住房中国新居住发展报告 2022 20 综合来看，年内市场出现剧烈波动，主要是房地产过快降杠杆导致全市场出现了链式降温。从数据上能够明显看出链式传导的过程：3 月份贝壳二手房景气指数首先回调，4 月份二手房成交量持续下跌，6 月份起二手房价格接近止涨，紧接着贝壳新房带看指数下行，7 月起新房成交量开始回落，土地流拍率大幅上升，8 月起新房价格转跌。链式反应的基础是，二手房市场成为供给的重要组成部分，对市场的影响作用不断增加。大城市房地产市场已经进入存量改善置换时代，加上房价较高，新房的购房者主要通过卖掉二手置换新房。因此，二手市场不好，新房的购买能力及购买意愿也受到抑制。本轮市场下行最早表现在二手房市场。在二手房参考价、信贷额度紧张、学区房政策调整等多重因素下，二手房市场陷入快速冰冻，深圳、成都、上海、西安等重点城市二手房市场急剧萎缩。二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻。对于房屋流通的担忧进一步恶化购房者的悲观预期，购房者同时面临房价下跌、延期交房、房屋质量下降甚至烂尾的风险，购房意愿降低。债务违约增加和资产减值预期加重银行对房地产的避险情绪，促使银行主动放贷行为更加审慎，反过来加剧信贷紧缩。各方预期与行为共振，全市场陷入了前所未有的“交易阻滞-预期恶化”负循环。图：信贷紧缩对市场影响的传导机制 资料来源：贝壳研究院 普惠住房中国新居住发展报告 2022 21 2022 市场底部修复，市场底部修复，总体小幅下降总体小幅下降 拨开迷雾，我们认为，影响 2022 市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。第一，政策环境有利于市场恢复。中央经济工作会议关于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的定调是政策的定心丸。我们认为，“良性循环”包含两个大循环：一是房地产业内部的良性循环，二是房地产业与其他产业的良性循环。内部循环中，有交易市场中二手房、新房、土地的顺畅流通，也有交易市场与租赁市场的顺畅流通，这其中每个分级市场又包括供求关系的良性循环。外部循环中一是房地产业与金融业的良性循环，未来金融业支持企业合理负债经营、满足购房者合理住房需求；二是房地产与产业链之间的良性循环，房地产业对上下游产业链形成辐射带动；三是房地产开发建设与住房消费市场的良性循环；四是房地产业与地方政府财政之间的良性循环，由过去依赖卖地获得一次性财政收入转变为依靠存量房运营的税收收入。通过内外的良性循环最终实现房地产业促进和稳定整体经济社会发展。内部循环是外部循环的前提。从紧迫程度看，交易市场能否顺畅流通是重要基础。2021 年市场出现链式降温的根本原因是房地产过快降杠杆。为促进市场复苏，政府政策工具箱中有丰富的储备政策，对前期过紧抑制的政策进行局部调整，如针对需求端，相关高层强调“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”，未来政策可能在首套认定标准、交易税费、人才购房补贴等层面调整优化，利于需求释放。在“三线四档”基本原则不变的前提下房企融资政策边际放松，集中供地的报名和竞拍规则以及新房限价等均有调整空间。政策的优化将利于市场预期改善，使市场流通起来。第二，房企系统风险可控，市场供应能够保证。2021 年四季度以来，高层释放维稳信号，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善，11 月起房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得普惠住房中国新居住发展报告 2022 22 展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。未来在“促进房地产业良性循环和健康发展”的基调下，房企融资环境有望进一步改善，特别是“三线四档”的执行细则局部调整，带动房企融资规模继续恢复；交易市场流动起来，住房销售去化加快利于房企回款；拿地政策调整降低房企投资难度，房企信用将逐步修复。虽然 2021 年第二批次房企拿地较少，但基于土储和现有库存考虑，新房整体供应总量不会明显下降，同时房企在偿债压力下会加快供货，保证新房供应。因此市场供应不会成为 2022 年市场规模的抑制因素。第三，信贷投放额度恢复，市场需求复苏。按揭贷的规模和节奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。我们建立了“基于信贷的房地产市场预测模型”，预测 2022 年房地产市场销售规模。图：基于信贷的房地产市场预测模型 资料来源：贝壳研究院（1）预计预计 2022 年全年信贷增量年全年信贷增量 21 万亿左右万亿左右 2019 年政府工作报告首次提出 M2 增速与名义 GDP 增速基本匹配。2019 年一季度央行货币政策报告指出 M2增速与名义 GDP 增速基本匹配，据此测算出 M2-GDP 合意增速差约 1%。2020 年受疫情冲击，政府工作报告提出货币增速明显高于 2019 年增速，除这一特殊年份外，2019 年和 2021年的政府工作报告均要求 M2 增速与名义 GDP 增速基本匹配，预计 2022年依然维持。2022 年经济增速中枢大概率还会继续下移。具体从三驾马车看：投资端，土地购置费的滞后效应和建安费用的疲弱对 2022 年房地产开发投资构成压力，财政约束下基建投资发力有限；消费端，制约消费复苏的疫情反复、收入预期及通胀压力依然存在；出口端，2022 年海外对消费者的放水补贴将逐步退出，海外消费意愿放缓，就业意愿提高，海外供需缺口缩窄将使我国出口增速边际放缓。基于三驾马车的压力及稳增长诉求，结合普惠住房中国新居住发展报告 2022 23 央行 2021 年 3 月发布的工作论文“十四五”期间我国潜在产出和增长动力的测算研究预测 2022 年经济潜在增速约为 5.5%，我们预计 2022 年实际 GDP 增速在 5%-5.5%之间，考虑通胀因素后 2022 年名义 GDP 增速在8%左右，与名义 GDP 增速基本匹配的 M2 增速在 9%左右，对应的全年信贷增量约 21 万亿。图：M2 季度同比增速与名义 GDP 季度同比增速8（%）数据来源：wind，贝壳研究院整理（2）预计全年房地产按揭信贷总额预计全年房地产按揭信贷总额 8 万亿左右万亿左右