第十章房地产开发及经营项目后评价.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,制作人丁刚张奎,*,复旦大学出版社,复旦大学出版社,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,制作人丁刚张奎,*,章,房地产开发与经营,项目后评价,学习目标,了解房地产开发与经营项目后评价的概念及作用,掌握房地产开发与经营项目后评价的方法,能运用指标体系设置的原则、方法及内容建立房地产开发与经营项目后评价模型，对项目进行综合效益评价,掌握房地产购后行为评价的概念、作用及内容,本章纲要,第一节 房地产开发与经营项目后评价概述,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,第三节 房地产购买后行为评价,第一节 房地产开发与经营项目后评价概述,一、房地产开发与经营项目后评价,（一）房地产开发与经营项目后评价的概念,以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核,第一节 房地产开发与经营项目后评价概述,（二）房地产开发与经营项目后评价的作用,有助于国家更好地决策,有助于项目本身的完善和提高,有利于部门间的合作和管理水平的提高,第一节 房地产开发与经营项目后评价概述,二、房地产开发与经营项目后评价的,（一）“前后对比”和“有无对比”评价法,（二）单指标评价法,定额方法,同类比较法,第一节 房地产开发与经营项目后评价概述,（三）综合评价法,综合评价法是指把项目整个评价指标体系中的所有指标加以综合，采用一系列方法，形成一定的参数或指数，进行项目效益横向或纵向对比的方法。,第一节 房地产开发与经营项目后评价概述,三、设置房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则,全面性与系统性统一原则,科学性和现实性相结合原则,普遍性与可比性相结合原则,定量与定性相结合原则,BACK,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,一、房地产开发与经营项目经济效益评价指标,（一）房地产开发企业经济效益评价,1,工程造价指标,总造价,某项目的投资总额；,单位造价,项目总造价与建筑面积的比值；,户均造价,工程总造价与居住总户数的比值,可售单位面积造价,工程总造价与可售建筑面积的比值,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,2,盈利能力指标,项目开发总利润,项目总收入扣除项目总支出后的数值，总利润直接反映项目为企业所取得的总盈利水平；,全部投资利润率,房地产开发项目的利润总额与项目全部投资的比率；,自有资金利润率,房地产开发项目的利润总额与房地产开发企业自有资金投资的比率。,3,建设工期指标,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,4,工程质量指标,开发工程质量优良率,质量评定为优良的建筑面积与竣工建筑面积的比率，这个比率越大，表示建筑物的质量越好，质量好不仅能延长建筑物的使用寿命，也能减少使用过程中的维修费用，给使用者带来良好的感受，提升项目的社会效益。,房屋返修率,返修的建筑面积与竣工建筑面积的比率，这个比率越小，表示建筑物的返修程度低，建筑质量越好。,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,（二）房地产经营企业经济效益评价指标,1,营业利润,营业利润经营利润其他业务利润,经营利润经营收入经营成本销售费用经营税金及附加费管理费用财务费用,其他业务利润其他业务收入其他业务支出,2,投资净收益,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,3,经营成本降低额及成本降低率,经营成本降低额是指实际发生的房地产经营成本与前期经营总成本的差额，而经营成本降低率指的是经营成本降低额与前期经营总成本的比率。经营成本减少指标的衡量有利于房地产经营企业分析经营管理过程中的成本控制，以采取相应的措施减少资金的占用，提高资金的利用率。,4,房屋销售利润,房屋销售利润是指房地产经营企业销售房屋和提供相关服务的主要经营收入扣除其成本、费用、税金后的利润，这一指标适用于以房产经营为主要经营内容的房地产企业。,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,二、房地产开发与经营项目社会效益指标,（一）国民经济指标,1,项目开发总产值,项目开发总产值各单位工程竣工总产值辅助生产产值开发运输产值其他开发产值,2,项目开发净产值,项目开发净产值利润税金工资总额职工福利基金利息支出其他,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,3,项目利税总额,指整个开发项目上交给国家财政或政府主管机关的税金（费）、留给企业的利润总额，它标志着项目对国家财政的贡献大小。,4,项目投资利税率,项目投资利税率是指开发项目实现的利税总额与总投资的比率，它从国民经营角度反映了国家国民经济的投资效率,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,（二）劳动就业指标,劳动就业水平可用劳动就业率、项目劳动就业率等相关指标来衡量劳动就业率。,（三）提供居住水平指标,项目实际安置的居住总人数,项目实际安置的居住总户数,项目实际安置的居民净增总人数,项目实际安置的居民净增总户数,住宅开发总建筑面积以及与原有指标的对比值,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,（四）交通便捷程度指标,1,住宅区内部交通方便程度指标体系,包括住宅内楼梯、电梯、楼道、坡道等交通联系部分的方便程度。,2,住宅区外部交通方便程度指标体系,包括上下班、购物、上学、托幼、外出乘车的方便程度。,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,（五）住宅区安全程度指标,（六）住宅区卫生指标,1,饮用水的标准,微生物学指标,水的感官性状和一般化学指标,毒理学指标,放射性指标,2,垃圾收集与处理,3,公共环境卫生的保持,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,三、房地产开发与经营项目环境影响评价指标,（一）污染控制指标,1,大气污染,2,声环境和视环境,3,废水废渣的处理,（二）,环境条件指标,（三）自然资源的保护与利用,（四）项目对生态环境的影响,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,1,内部环境条件指标,用以衡量住宅内部环境的舒适度，包括住宅面积、绿化面积、容积率、隔声、隔热、日照、通风、用水、环境艺术设计等。,2,外部环境条件指标,用以衡量项目外部环境条件的优劣性，包括建筑密度、市政设施的完善程度、公共建筑的设置、绿地及公共活动面积及外部环境艺术设计等。,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,四、房地产开发与经营项目综合效益评价,（一）构建综合效益评价指标体系,经济效益,社会效益,工程造价指标,综合效益,盈利能力指标,建设工期指标,工程质量指标,国民经济指标,劳动就业指标,提供居住水平指标,交通便捷程度指标,住宅区安全程度指标,住宅区卫生指标,污染控制指标,环境条件指标,自然资源保护与利用指标,项目对生态环境的影响指标,环境影响,第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价,（二）确定反映各指标影响程度的权重系数,W,i,权重系数用来反映各指标因素在综合效益评价分析中的地位,W,i,满足归一化的条件,即,W,1,W,2,W,3,W,n,1,BACK,第三节 房地产购买后行为评价,一、房地产购买后行为评价及其主要内容,1,房地产购买后行为评价的含义,指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。,第三节 房地产购买后行为评价,2,购买后行为评价的主要内容,（,1,）购买者对于产品及开发商的满意度,（,2,）购房者的社会传播行为,（,3,）购房者处理不满的方式的选择,第三节 房地产购买后行为评价,二、影响购买者购后满意度的因素,1,购买者对于预期效果的预测,对产品的研究、比较及使用,对产品性能的预期,对产品实际性能的评价,对产品的预期目标与实际性能的评估,实际性能未达到预期目标,实际性能与预期目标无明显差异,实际性能超过预期目标,满意,不满意,基本满意,第三节 房地产购买后行为评价,2,购买者对交易公平性的理解,3,购买者购后心理状态以及购后效果不理想的原因归属,4,购买者对产品本身可改良、优化空间的理解,第三节 房地产购买后行为评价,三、注重后行为评价，塑造开发商品牌,1,促进与加强购房者的购后满意感,了解购房者的购房目的与态度,注意掌握好促销分寸,合理确定价格水平,保持产品性能与质量的稳定,第三节 房地产购买后行为评价,2,减少或消除购房者购后不满意感,保证后期物业管理的质量,购后阶段帮助购房者增加对交易公平性的理解,尊重客户意见，适时予以反馈,BACK,