昆山市老城区改造规划.ppt

昆山市老城区改造规划,The Renewal Plan of Old Town,Kun Shan,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,*,昆山市老城区改造规划,The Renewal Plan of Old Town,Kun Shan,昆 山 市 规 划 局,江苏省城市规划设计研究院,2007.1,1,目 录,一、更新背景,1.1,旧城印象,1.2,更新背景,1.3,更新特点,1.4,研究范围,二、旧城解析,2.1,现状人口,2.2,现状用地,2.2.1,用地布局,2.2.2,用地构成,2.2.3,居住用地,2.2.4,公共设施,2.2.5,绿地,2.3,现状交通,2.4,建筑质量综合评价,2.5,现状存在问题综述,三、理念策略,3.1,借鉴,3.2,理念,3.3,目标,3.4,策略,四、更新设想,4.1,中心体系,4.2,交通系统,4.3,社区规划,4.4,绿地系统规划,4.5,更新潜力与更新方式,本文仅提供关于老城区改造更新研究的初步草案，对现状问题进行了初步的分析，老城区改造的潜力进行了认真研究，并提出了在中心体系、交通系统、社区建设等方面的旧城更新设想，仅供参考。,2,一、更新背景,旧城印象,更新背景,更新特点,研究范围,3,.,旧城印象,旧城印象,昆山旧城,从城市发展的“依托”到“门槛”,“脆弱”,学校上下学，即可导致交通瘫痪，存在安全隐患。,“拥挤”,城市形象不佳，,29,个小区中，,1,3,为旧小区，与昆山城市现代化、第一个小康城市的地位不相称。,“失落”,城市文脉难寻、山体景观被阻。,“根源”,功能缺乏统筹、交通断阻、环境良莠并齐,4,.,更新背景、特点,旧城更新处于关键转型期,经济社会由快速发展向和谐发展转变,长三角发展转型和区域一体化进程,昆山市城市发展阶段的转型,旧区发展,新区建设,旧城区功能疏解,旧城区改造,昆山旧城更新特点,率先性、典型性,发达地区的发达城市在经济快速发展、城市化快速推进、城市空间快速拓展、大量新移民的进入。昆山旧城更新不再是昆山自身的问题，而是将来其它城市旧城都可能遇到的问题，昆山率先到达了这一历史时期,系统性、综合性,昆山旧城更新的质量将影响昆山市产业及空间结构的优化，功能、交通、环境问题必须中心城区全局统筹，综合解决,多元化、多样性,老城居民、新昆山人等从业人员结构的转型，对旧城更新提出多样性的需求,土地的宏观调控,力度逐步显现，城市建设如何进一步集约化成为新的课题,房地产市场的反思,也使得现有的住区发展模式需要重新思考，明确其发展的目标定位,公共物品的重视,城市环境、城市公共交通、公益设施等愈来愈得到重视,公众维权与参与意识提高,未来,15,年内长三角将建,5,条城际轨道交通，形成沪宁杭“,1,至,2,小时快速交通圈”,2010,年：南京镇江常州无锡苏州上海城际轨道交通线，全长,296,公里，小编组、高密度、公交化列车,5,.4,研究范围,规划研究范围,中心城区,统筹区,核心区,协调区,旧城区,落实区,面积：约,6.1,平方公里,核心区,旧城区,6,二、旧城解析,现状人口,现状用地,用地布局,用地构成,居住用地,公共设施,绿地,现状交通,建筑质量综合评价,现状存在问题综述,7,.,现状人口,街道名称,辖区面积,(,平方公里,),下辖,社区,下辖,小区,总户数,户籍人口,外来,人口,总人口,亭林街道,3.34,8,48,15830,45373,14018,59391,朝阳街道,1.78,7,33,11779,29115,11830,40945,柏庐街道,0.98,6,33,6490,18870,6198,25068,合计,6.10,21,114,34099,93358,32046,125404,昆山旧城区人口情况,注,:,规划范围外来人口按社区总外来人口与总户籍人口比值推算得来,8,.,现状人口,从街道提供数据来看，,外来人口约占总人口的,26,，外来人口与户籍人口比为,1,3,，,由于外来人口统计困难，实际外来人口的数量高于此数值。,.,9,.,.,现状用地布局,现状用地布局,特征,居住密集，成片布局,大商业中心集聚度高，小商业遍地开花,布局：,人民路形成商业中心,西部有超华商贸城,娄江北分布较多的行政办公设施,北部有亭林公园,10,.,.,用地构成分析,用地构成,居住用地为主，占到,48.3,商业用地较多,商住商业,110,公顷，占总建设用地的,20,商住用地占有相当高的比例，达到,12,道路广场用地较低，占,9.8,序号,用地类别,面积（,ha,）,比例,1,R,居住用地,266.3,48.3%,其中,R1,一类居住用地,3.5,0.6%,R2,二类居住用地,183.6,33.3%,R3,三类居住用地,11.6,2.1%,R22,中小学用地,33.0,6.0%,RB,居住商业混合用地,34.6,6.3%,2,C,公共服务设施,109.0,19.8%,其中,C1,行政办公用地,8.8,1.6%,C2,商业金融业用地,46.1,8.3%,C3,文化娱乐用地,0.7,0.1%,C4,体育用地,3.3,0.6%,C5,医疗卫生用地,7.5,1.4%,C6,教育科研用地,2.0,0.4%,C7,文物古迹用地,0.9,0.2%,C9,其它公共设施用地,10.0,1.8%,Cr,商住混合用地,29.7,5.4%,3,M,工业用地,22.1,4.0%,4,W,仓储用地,9.0,1.6%,5,T,对外交通,10.8,2.0%,6,S,道路广场,54.3,9.8%,7,U,市政公用设施,3.4,0.6%,8,G,绿地,46.0,8.3%,其中,G1,公共绿地,45.0,8.1%,G2,生产防护绿地,1.0,0.2%,9,在建待建,30.6,5.5%,10,合计,551.5,100.0%,11,河流水域,58.8,总计,610.3,11,.,.,居住用地,居住用地,居住现状分析,配套设施分析,居住用地现状分析,现状居住用地总面积为,285.0,公顷,占总建设用地的,48.3%,。,居住小区可分为大规模开发的商品房居住小区、单位宿舍和拆迁安置房三种，建设年代从,20,世纪,70,年代至今。总体而言，在建筑质量、配套设施、社区空间环境景观等方面，娄江以北较娄江以南社区质量为高,亭林山庄、假日花苑、怡景湾、江南新村、雍景湾等建设年代在近,3,年以内，建筑质量和居住环境景观较好，分布在亭林公园周边、东环城河和柏庐路以西的范围,虹桥浜、朝阳东村一带现状为农村居民点，建筑质量和居住环境较差，亟待进行改造,红峰新村、秀峰新村、北珊湾小区、时家园新村、团结村等居住小区，建筑质量较差，居住环境一般，由于出租房众多，邻里环境差、社会治安不佳问题比较突出,12,.,.,居住用地,13,.,.,居住用地,居住用地,居住配套设施分析,总体而言，规划范围居住配套设施分布较散乱，缺乏集中的社区服务设施用地，缺乏对社区居民的凝聚力,现状居住商业配套设施以自发的商业设施为主，多集中在底层商业用房之中，,总数量虽然较大，但是存在着经营规模小、业态相互重复的问题,现状农贸市场有红峰农贸市场、前进菜场、玉山农贸市场、东塘街菜场、化工厂菜场五处，基本覆盖了规划范围的大部分区域，但,跃进路周边区域和白马泾路以西区域仍然需要补充菜市场,现状文化设施等公益性配套设施缺乏,14,.,.,居住用地,居住用地,教育设施分析,卫生学校,中学,3,所,昆山中学、市第二中学、葛江中学,小学,8,所,柏庐实验小学、培本小学、市实验小学、西塘小学、第一中心小学、玉山镇朝阳小学、司徒街小学、集街小学,幼儿园,8,所,红峰幼儿园、市机关幼儿园、城中幼儿园、柏庐幼儿园、实验幼儿园、商业街托儿所、朝阳幼儿园、北珊湾幼儿园,现状评价,总量满足老城区需求,生均用地不足,仓基河以西小学不足,幼儿园普遍不足,15,.,.,公共设施,行政办公用地,公共设施,行政办公用地,分布,人民路、娄江、前进路两侧,占地,8.8,公顷，占建设用地的,1.6,主要单位,民政局、广电局、教育局、环保局、劳动局、交通局、玉山镇政府、粮食局、老干部局、供电局、人武部、水利局,主要问题,行政办公用地混合、散点布置在旧城区内各处,增加了旧城区的交通压力；自身的停车问题也日益突出,16,.,.,公共设施,商业金融设施,公共服务设施,商业金融设施,分级,市级,+,沿街商业,分布,市级商业中心沿人民路两侧布置大量大型百货店、综合性商场、金融单位,沿前进路两侧布置部分商业金融设施,占地,8.8,公顷，占建设用地的,1.6,主要问题,社区级商业服务设施功能为沿街商业店面替代，导致居民的导向性不强,沿街商业设施也对居住区的环境及交通产生了巨大的影响,旧城区的核心区依然存在部分中低档次的专业市场、小商品市场，降低了核心区商业的整体品质，对旧城区核心地段的交通、环境产生了巨大的影响,17,.,.,公共设施,商业金融设施,公共服务设施,商业金融设施,沿街特色商业街,沿街商业是昆山旧城区一种典型的商业组织形式，在昆山旧城区的商业运作中承担着及其重要角色，经过多年的发展，逐步形成了具有一定集中度及特色的商业街；,分布,亭林路,房地产销售及服饰销售,潭子街,电子一条街,中山路,休闲餐饮一条街,朝阳路,为载体的五金机电街,集街,床上用品一条街,名称,位置,业态,长度（米）,电子一条街,潭子街,电脑、电子产品销售及维修,200,休闲餐饮一条街,中山路、马鞍山东路,休闲餐饮美食,250+200,五金机电一条街,朝阳路,五金机电,700,床上用品一条街,集街,床上用品等,700,房地产销售及服饰销售一条街,亭林路,房地产销售、服装销售,800,五金建材一条街,柏庐路,五金、建筑建材销售,700,家装服务一条街,环城北路,家庭装修、建筑设计,300,通讯服务一条街,震川路（东）,电信、通讯,360,18,.,.,公共设施,文化娱乐设施,文化娱乐设施,分级,中心城区市级文化娱乐设施位于前进西路沿线,分布,旧城区文化娱乐设施主要分布于人民路、前进路两侧,主要单位,侯北人美术馆、昆山书画院、市文化馆、昆曲博物馆等,主要问题,文化设施缺乏,，为青少年及老年人群服务的文化设施较少,具备休闲、景观、表演功能的高质量的主题文化广场较少，不利于居民开展社区文化活动,社区级的文化娱乐设施较少,，与昆山城市经济发展水平不相适应，不利于提高城市居民的素质和城市品位,19,.,.,公共设施体育,设施,体育设施,中心城区,分级,区域级,大上海国际高尔夫球场,周庄光明高尔夫球场,上海旭宝高尔夫俱乐部，市级,市级,西部城市副中心的新体育中心,城北路上的射击馆,片区级,旧城区的市民文化中心,珠江路的人民体育馆,珠江路游泳馆,社区级,现状缺,体育设施,旧城区,分级,片区级市民文化中心,社区级无,占地,3.3,公顷,主要问题,体育设施分级配套不完善，与居民日常息息相关的社区级的体育设施严重缺乏,新建及已建居住小区内的体育健身用地预留不足，器材损坏较多,学校体育场馆因管理和规划等原因，无法对社会公众全面开放，而自身的利用率又低，造成很大浪费,20,.,.,公共设施,医疗卫生设施,医疗卫生设施,占地面积,旧城区现状医疗卫生用地,7.5,公顷,主要单位,市第一人民医院、市中医院、玉山医院、仁济医院、和平医院、红十字血站等,主要问题,部分医院医疗设施陈旧、环境质量一般,医疗卫生设施自身发展的愿望迫切，但原来规划预留的发展用地空间有限,医疗卫生设施名称,位置,占地面积,（公顷）,床位数,市第一人民医院,前进路与樾阁路交汇处,3.00,651,市中医院,朝阳路南、新闸路东,2.30,426,玉山医院,前进路与中山路交汇处,1.46,151,仁济医院,甲子弄,0.15,22,和平医院,环城北路,0.10,30,21,.,.,公共设施文物古迹,文物古迹用地,旧城区文物古迹一览表,序号,文物名称,类别,保护级别,时代,1,林迹亭,古建筑,市级文物保护单位,清,2,抱玉洞,古洞穴,市级文物保护单位,宋,3,顾文康公崇功专祠,古建筑,市级文物保护单位,明,4,文笔峰,石刻,市级文物保护单位,清,5,刘过墓,古墓葬,市级文物保护单位,宋,6,玉峰遗址,古遗址,市级文物保护单位,新石器,7,唯一亭,近代建筑,市级文物保护单位,民国,8,中山堂,近代建筑,市级文物保护单位,民国,9,富春桥,古桥,市级文物保护单位,明,10,玉龙桥,古桥,市级文物保护单位,清,11,归有光墓,古墓葬,市级文物保护单位,明,12,隐庐,近代建筑,市级文物保护单位,民国,13,余楚白宅,近代建筑,控保单位,民国,22,.,.,公共设施文物古迹,文物古迹用地,分布,亭林园内、旧城区街巷,主要单位,林迹亭、抱玉洞、顾文康公崇功专祠、文笔峰、刘过墓、玉峰遗址、唯一亭等；旧城区其它地点也有多处文物古迹，如中山堂、富春桥、毕亭、归有光墓等,主要问题,昆山旧城区文物古迹整体保护情况良好，主要存在的问题是部分文物古迹周边的环境、建筑风貌不够协调，一些文物古迹的修缮维护工作不够及时,对昆山市既有的文化遗存的发掘与宣传不够，,居民认知度较低,23,.,.,公共设施其它,其它公共服务设施,宗教用地,华藏寺、基督教堂,华藏寺位于亭林园内，占地,0.4,公顷；基督教堂位于红峰东路南侧，占地,0.4,公顷，两处设施运行情况良好,社会福利院,昆山市社会福利院位于亭林公园西侧，马鞍山东路北，占地,9.2,公顷，建于,1999,年，福利院内部环境优美，运营情况良好,主要问题,社会福利院运营资金不足,24,.,.,现状绿地,现状绿地,现状绿化用地总面积为,46.0,公顷,占总建设用地的,8.3%,。,现状分为市级公园、街头绿地、滨河绿地三类,。,序号,名称,类别,位置,占地面积,（公顷）,1,亭林园,公园,马鞍山东路以北,3,63,2,玉山广场,街头绿地,亭林路与前进西路交叉口,1,19,3,良渚影园,街头绿地,震川路与叶荷河交叉口,2,85,4,琅环公园,街头绿地,前浜与西街之间,0,85,5,西桥公园,街头绿地,中山路与震川路交叉口,0,38,6,震川园,街头绿地,柏庐路与震川路交叉口,0,36,7,柏庐广场,街头绿地,柏庐路与震前进路交叉口,0,64,8,合兴公园,公园,合兴路与新闸路之间,1,81,9,蟾园,街头绿地,跃进路与人民路之间,0,82,主要公园绿地一览表,25,.,.,现状绿地,现状绿地,问题分析,总量不足,分布不均,系统性不强,，绿地不成网络,使用效率较低,，街头绿地中，纯粹具备景观功能的绿地占大部分，有些绿地位于高层阴影区，进入性差,居住区绿地率较低，尤其老城区内，居住拥挤，绿地匮乏，居民缺少休闲健身等户外活动场地,26,.,现状交通,道路现状,主干路,东西方向：马鞍山路、前进路、震川路、朝阳路,南北方向：白马泾路、人民路、柏庐路,次干路,东西方向：环城北路、合兴路,南北方向：中山路、人民路,支路,现状路网存在问题,周边通道不通贯，穿行交通多,跨河通道不足，道路拥挤,主次干道系统性不够,支路网密度低，且不通畅,27,.,现状交通,交通设施现状,广场,玉山广场,客运站,汽车站（长途、农村）,火车站,社会停车场,地面集中停车场,地下集中停车场,地面严重不足，地下开发更少,沿路停车,沿路免费停车段,沿路收费停车段,主要集中在人民路两侧,28,.,现状交通,停车问题,配建不足,城市公共停车场不足,公共设施附属停车设施不足,小区停车位不足,随意停放、影响交通,沿路停车,占道停车,停车计费方式不够科学,不计费多,计次计费少,几乎没有计时计费,29,.,现状交通,公交站点,主要布置在主次干道上,相对不太均匀,营运时间太短,公交问题,发展水平不高,服务时间较短,线网布局有待优化,30,.,现状交通,运行组织及社会问题,交通组织性、优化度低，基础设施建设滞后,交叉口服务水平差,信号灯不合理,公交港湾考虑不够,交通执行度差,执法力度不够,管理不到位,机动车增长太快,收入提高,车价下降,旧城区交通吸引点多,公共设施密集,交通枢纽站尚存,社区配套不合理,31,.,现状建筑质量综合评价,现状建筑质量评价,建筑质量分类方法,根据建设年代、设施配套、使用情况等将现状建筑质量分为四类：,一类建筑,：结构完好、设施配套的建筑。,二类建筑,：结构基本完好、设施基本配套的建筑,三类建筑,：结构尚可，设施配套不全或不配套的建筑。,四类建筑,：结构较差的简棚、危房。,现状建筑质量评价一览表,评价类型,建筑面积,（万平方米）,比例（,%,）,一类建筑,467157,8.50%,二类建筑,2738598,49.82%,三类建筑,2105885,38.31%,四类建筑,185591,3.38%,合计,5497231,100%,32,.,现状建筑质量综合评价,总体评价,娄江以北,建筑质量尚可，三类、四类建筑集中在大西门地块和一些,90,年代以前建造的小区，如北珊湾、时家园新村等。沿娄江北岸商业地块建筑质量参差不齐。,娄江以南,建筑质量较北岸为差，除少量农村居民点四类建筑之外，分布着大量建筑质量一般，配套设施不全的居住小区，如团结新村、朝阳新村等。,一类建筑和二类建筑面积之和占总建筑面积的,58.32%,，三类建筑面积占,38.31%,，四类建筑面积占,3.38%,33,.,现状问题综述,昆山城市发展,20,年的辉煌得益于昆山旧城的依托，目前，昆山旧城已经不能支撑昆山城市的进一步腾飞,主要问题,城市功能有机疏散的问题,哪些该疏解？,哪些该增加？,交通拥堵的问题,人居环境质量的问题,社区服务设施依赖于底层商业，集中的社区服务设施匮乏，造成生活不便，缺乏邻里归属感,旧小区约占,1,3,，物业管理水平较低,仍存在部分城中村,现状问题综述,问题,分析,启示,34,.,现状问题综述,问题分析,以往的旧城更新以项目推动为主，注重近期实施，造成,就事论事，缺乏系统、全局的考虑，缺乏长远控制,城市组团之间快速交通系统没有形成，内部交通不畅，交通瞬时吸引点集中布局,，城市用地与交通组织不匹配，造成交通拥堵,旧小区约占,1,3,，第二居所造成老城区房屋的高出租率，旧城人口结构发生变化，外来工大量增加，老人增加，年轻人减少，造成低档商业、服务项目偏多、管理困难，从而带来服务水平问题、环境等问题,底层商业热闹、有人气，但与新兴的现代汽车生活难以兼容,，广为覆盖的底层商业街利用道路集散，缺乏停车空间，与巨大的汽车通行、停车需求产生矛盾，也不符合汽车时代的消费模式,主要启示,旧城问题的解决必须立足于“功能,交通,人居环境”三者的综合解决,规划中应更加注重全局统筹，有计划地、有步骤的实施旧城更新，近期难以实施的应予以严格控制,现状问题综述,问题,分析,启示,35,三、理念策略,借鉴,理念,目标,策略,36,借鉴国内外优秀城市旧城区更新的经验，结合国情及昆山的实际情况，研究发达地区转型期城市更新的特点、内涵及对策,1,、英国伦敦道克兰城市更新启示,世纪的伦敦道克兰地区到处是一片生机勃勃的景象，然而从,20,世纪六七十年代起，道克兰地区开始逐渐衰落，并由此引发了一系列经济与社会问题。,1),建立城市开发公司（,Lddc,）,2),解决市场失效问题,（,Lddc,还下大力量减少,1981,年道克兰社区出现的不合格教育、低标准健康服务和社会、社区服务设施以及社会住房供应机构衰竭等一系列问题。）,3),道克兰城市更新过程中公共部门投资。,道克兰的复兴离不开公共部门的大量投资，这些投资包括,Lddc,直接投资、狗岛企业区的税收投入及其他公共部门组织特别是伦敦运输部门的投资。经评估，在道克兰城市更新过程中，公共部门总共花费,39,亿英镑。,4),引导私人投资。,私人在道克兰开发过程中至少投资了,87,亿英镑。,曾经的道克兰地区,.,借 鉴,现在的道克兰地区,Lddc,的整治方案,37,德国在近,20,多年里进行了大规模的城市更新，城市面貌焕然一新，城市功能更加合理，公共基础设施更加齐全，居民生活品质大大提高。,2,、德国的城市更新经验,城市更新前后的,barglingen,城市景象,城市更新的过程：,第一阶段：前期调查,1.,明确初步的更新区域边界,2.,城市规划方面的调查,3.,分析城市规划的不良状况与功能缺陷,第二阶段：方案设计,1.,提出城市更新的目标与愿景,2.,提出更新措施方案,3.,更新费用估算,第三阶段：更新准备阶段,在议会认为该区确实需要且可以更新时实施更新准备,1.,停止一切建设,2.,深入的调查研究,(,产权、部门协调、城市形象分析、专题研究、问卷调查等,),.,借 鉴,38,2,、德国的城市更新经验,第四阶段：实施及管理阶段,以法律界定规划方案后，更新进入实施阶段,1.,有序化阶段（取消原建造计划，对新建设进行投标、竞赛等）,2.,建造阶段,3.,周期和年限（,8-10,年）,4.,资金来源（政府补贴与私人开发并举）,5.,地块售价及差价补偿,地块原拥有者要向政府交纳因为更新而带来的地价升值，其数目等于更新后地价与更新前地价差值。,.,借 鉴,39,南京通过建设河西作为主城的副中心，同时建设东山、仙西、浦口三个新城来疏解老城功能，达到了一定效果。,3,、南京旧城的功能疏解,.,借 鉴,40,作为重庆旧城改造的十大项目之一，其开发建设使沙坪坝中心区域的城市形态发生了跃迁式的质变，是一个集景观、购物、休闲、娱乐、食膳、文化、居住等,多功能为一体的超大型综合社区都市楼盘,华宇广场不仅已成为沙坪坝区更成为重庆市的城市标志性建筑，,被誉为重庆的,“,小香港,”,华宇广场打破传统楼盘功能单一的局面，首创重庆“,一站式消费理念,”，创造了一个全新住宅和全新商业共生的地产项目,4,、重庆华宇广场改造,华宇广场,.,借 鉴,41,.,理念,整体优先，系统更新,“有机疏散”，提升品质,公共优先，兼顾效益,和谐发展，重塑生活,重视居民出门七件事，合理组织社区，建立便捷有效的社区服务体系,提倡步行，重塑汽车时代的邻里生活,近远结合，长期控制,以旧城更新的长远目标为指导，立足于近期实施,对近期不能实施的涉及公众、公益相关的交通通道、设施用地实行严格控制,理念,42,.,目标,以区域统筹的角度，在了解改造潜力的基础上，合理进行功能定位。更新老城区各项功能，优化细化旧城交通体系，完善公共设施、基础设施配套水平，加强绿化环境建设，,建设一个充满活力的，有历史文化特色的、宜居的旧城区,。,目标,43,.,策略,公共设施更新策略：,重视市级公共中心的功能，空间在核心区（东到青阳港）统筹协调,认识到核心区在城市布局结构中的重要地位，无论是“一体两翼”还是“圈层式”的发展格局，核心区具有无可替代的区位优势,核心区包含了老城区，在空间上相对独立，功能内涵上相对完整，因此，老城区的功能整合最重要的是在核心区的整合,政府与市场共同驱动，大力增补公共、公益设施,对老城区用地进行挖潜，打通道路、填补公益设施、居民服务设施、停车设施、绿地等历史欠帐。提高旧城居住品质,策略,公共设施更新策略,居住更新策略,交通更新策略,环境更新策略,44,.,策略,居住更新策略：,对小区管理实行归并重组，集中配套，完善社区组织模式，提高物业管理水平,研究和实行小区物业的全面管理，将散落的、缺乏物业管理的小区、居住建筑空间进行整合归并，纳入现代物业管理体系，提供集中的社区服务设施和休闲健身设施,严格控制住宅底层的规划建设及使用管理，杜绝底层随意开店、车库出租等不合理的行为,控制底层开店的商住的开发模式，提倡块状布局，集中配套停车空间、绿化空间,适当提升老城区住宅建设标准，降低居住人口密度,局部老小区只拆不建、拆除少建，采取政策措施，异地安置,住宅出租导致居住人口攀升。更新建设部分面积标准较高的楼盘，平衡和缓解老城区的居住高密度现象，利用昆山老市民对旧城的归属感，增加第一居所人群，降低老城住宅的出租率,策略,公共设施更新策略,居住更新策略,交通更新策略,环境更新策略,45,.,策略,交通更新策略：,干道成环、支路成网，提高交通供给,在老城区外围形成环状交通，控制和引导穿越式交通，避开老城区,支路网加密，尤其是城市中心区,与用地功能更新相结合,减少和平衡布局交通源,合理组织步行、车行流线,运用新城市主义的理念，,构建社区步行空间,，减少机动车交通,结合地下空间、屋顶空间、过街天桥，构建中心区立体步行系统，采用人车分离的交通组织模式,结合地块拆建提供停车场所,中心区提倡立体化、复合化的静态交通,提倡多层、地下停车库,提高公建停车配置比例，鼓励向社会开放,策略,公共设施更新策略,居住更新策略,交通更新策略,环境更新策略,46,.,策略,环境更新策略：,增加滨水空间，塑造水城形象,娄江、环城水系等重要河道，必须留出步行、连续的公共滨水空间，现有实施难度大的增加步行通道,水系相交处尽可能开辟块状绿地,增补公园绿地，采取规模小型化、布局高密度的策略，提高绿地的可达性，增加实施可行性,绿地建设与地块开发、服务设施建设等紧密结合，提高每一块新增绿地的社会、环境和经济价值,增加绿地阳光覆盖面积，提高绿地品质和使用效率,策略,公共设施更新策略,居住更新策略,交通更新策略,环境更新策略,47,四、更新设想,中心体系,交通系统,社区规划,绿地系统规划,更新潜力与更新方式,48,.,中心体系,中心体系构想,策略,突出两极,中心城区中心体系,市级中心（,3,个）：一主两副,一主,城市中心区域,由三部分组成：前进西路、人民路两侧为全市主要的,商业中心,；,前进路靠长江路两侧为全市主要的,行政中心,；,娄江以南、长江路和柏芦路之间的娄南,中心商务区,；,两副,西部城市副中心,为昆山市西部新城中心区，可结合西部大学园区和森林公园的建设安排行政、商贸、文化等各项功能,东部城市副中心,为昆山市东部新城中心区，考虑开发区经济发展的需求，适当安排商贸、展览等功能，并安排为东部居住组团服务的体育、文化设施。,组团中心（,7,个）,49,.,中心体系,中心体系构想,核心区,两轴,+”,回“字型公共中心,两轴,沿前进路的公共设施轴,沿娄江的休闲商务轴,”回“字型公共中心,”回“左方沿人民路布置商贸中心,”回“下方沿娄江布置休闲设施中心,”回“右下方商务中心,”回“右上方行政文化中心,旧城区,两级配置,市级,+,社区级中心,市级中心,以人民路，娄江为骨架的商贸休闲中心,社区级中心,结合社区划分，设置四处社区中心，引导旧城区社区级中心的建设,公共设施轴,休闲商务轴,滨江休闲区,商贸中心,行政文化中心,商务中心,50,.,交通系统,交通规划,规划手段,整合主干道（主要依据综合交通规划）、加密次干道、支路）,增加步行道、增强系统性,具体内容,快速路：马鞍山路向东跨河成为快速路,主干道：细化前进路道路剖面，向西打通朝阳路，白马泾路向南向北打通，整合柏庐路,51,.,交通系统,交通规划,具体内容,次干路深化思路,消减畸形交叉口,分流人民路交通，在人民路两侧增加纵向次干道，并南北纵向沟通娄江南北，同时加密两路之间横向的联系道路，通过横路联系纵路，分流人民路交通,次干路深化,中山路,接合兴路，成为南北贯穿路,樾阁路,向南过娄江接上跃进路,新阳街,扩宽与现震川路组织单行，并在与中山路相接前并合以使原五叉路口转换为四叉路口,合兴路,西向延伸,52,.,交通系统,交通规划,娄江南侧支路系统方案二,在娄江南岸结合地块改造距案,100,米左右增加一条支路与东侧玉林路相连，以释放娄江南岸交通用地，使之成为昆山居民日常休闲亲水的主要区域。,其他同方案一,53,.,交通系统,交通规划,游憩道路,城区趣味之旅、发现之旅,徒步游旧城,串联：,市级中心区,中山堂,富春桥,教堂,市民文化活动中心,两个社区中心,54,.,社区规划,社区规划策略,强化社区服务中心布点的均衡性、功能的综合性和空间环境的活力性，切实提升老城区的居住品质。,综合利用规划控制、政策导向、居民参与等多方面的手段，提高社区规划的可操作性。,社区规划结构,规划以中山路、新闸路和娄江为界，将规划范围,划分为四个居住社区,，分别设置居住区服务中心。,居住社区以,1.5-3,万人左右为服务对象,，各居住社区要求配套、完善相应的社区中心，宜结合交通便利的中心地段或公共交通站点布置，,用地面积,23,公顷,，鼓励以综合体的形式集中布置。内容包括行政管理与社区服务、商业金融服务、文体活动、医疗卫生、社会福利等设施，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。,55,.,绿地系统规划,绿地系统规划,1,个市级公园（亭林公园）,4,个片区级公园,（，面积不小于,1.5,公顷，服务半径,500,米）,文化体育公园,仓基河与娄江交叉口,娄江与司徒下塘交叉口,8,个社区级公园及街头绿地,（面积在,3000-5000,平方米之间，服务半径,300,米）,沿河绿化带,娄江,北环城河,东环城河,叶荷河,规划绿化用地,82.1ha,56,.,更新方式,更新方式,对于改造地块共分四种形式,以保留为主的改造地块,以功能置换为主的改造地块,以拆除为主的改造地块,以控制为主的改造地块,57,.,更新方式,更新方式,以,保留为主,的改造地块,是指建筑质量较好、与城市发展相协调，但环境不优美或配套不完善的区域,居住区而言：以拆除局部建筑，营造开敞空间或增加配套设施为主要更新方式,公共设施区而言：以立面美化、增加配套为主要更新方式,这类区域结合周边地块整治同步更新,58,.,更新方式,更新方式,以,功能置换为主,的改造地块,是指建筑质量较好、与城市发展不太协调，拆除成本较高地块,对区域地块而言：以拆除局部地块，保留主体建筑，对内部环境重新设计以符合新的功能。,对单体建筑而言：立面美化，对内部装修进行整合,这类区域可结合市场行为更新,59,.,更新方式,更新方式,以,拆除为主,的改造地块,是指建筑质量较差、与城市发展不协调，或本身功能已经搬迁出去的地块,对本类地块主要以重新规划设计，创造城市新形象为主要目标,更新以市场力与政府调控力双向推动,60,.,更新方式,更新方式,以,控制为主,的改造地块,是指目前其本身功能满足城市目前状况要求，但与城市进一步发展或功能优化有矛盾的地块,对本类地块强调规划控制，不允许任何新的城市建设,更新以政府调控力为主导,61,.,更新方式,更新方式,具体地块指标细化,形成与不同改造方式相对应的图面控制指标，方便规划管理,主要有七类指标：地块编号、地块用地代号、地块性质、更新方式、更新原因、更新目标、更新时限,详见下一张表格,62,.,更新方式,63,