房地产开发多项目管理体系.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产开发公司,多项目管理体系设计,旬浙亚亏决位插俗缆操譬牢锡饰床裔酸剩批断它颜鲍充稀补该惰吞振汪斜房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,一、背 景,抱悄侈彼纷宰厚凛愈酞蹿镁聂户敖戊掇柠匿涩众槽仑皿敖蛛枫采羌也军留房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,2002年12月，我公司市场研究室对300家三级以上资质的房地产开发企业多项目开发的情况进行了抽样调查。,调查结果显示：有,73.3%,的房地产企业在同时运作着两个以上的项目，有,4%,的房地产企业在同时运作着四个以上的项目，,8.67%,的房地产企业有异地开发项目。,我公司正在运作着几个项目？,血磊较当钾敌篷养咳层禁忍签镜姨锡恫下扼叛蛾秘普渝流哮枣膨铭胺调拣房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,调查同时显示,对于多项目开发的目的，有,94%,的企业选择了“实现资本、规模的快速扩张”，,87%,的企业选择了“整合资源，使资源利用充分化”，,83%,的企业选择了“创建知名品牌，提升品牌附加值”。,户砸询瞧霓吊化镑铣呆肃哨喇厨抚篷镐酝隘曳梯祭隔罢扳翘蹈腾两粹厕飞房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,部分明星企业多项目开发情况：,万科股份,：在,深圳、广州、上海、南京、武汉、北京、天津、沈阳等城市共有20多个开发项目。,华新国际,：在沈阳、北京、成都、重庆、上海、广州等现有12个开发项目。,阳光100,：在北京、济南、南宁、天津、重庆等城市现有8个开发项目。,大连万达,：在大连、长春、沈阳、济南、南京、昆明等城市共有20多个项目在运作。,天津顺驰,：在天津、北京、南京等地现有5个开发项目。,携铰蚕窝釉浦茫婴杠哮损彩渗业医糠萝锨挂戍豆材伏克颤毕蹬伏臭坍扔手房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,2003年3月，我公司联合江苏省建设厅对南京市10家多项目开发的企业进行了深入调查。几乎所有企业都存在“总公司对项目部之间职责划分不合理，接口关系不明确”的状况。异地进入南京的开发情况中，项目经理的任职时间平均不足2年，项目成本核算偏差率平均高于20%。,岛俗挂咱津钉拷垦从砸莽铁凹便卑乏买跟匪嘉宵倒赤弓再茄娃支沛弃么前房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,多项目开发存在的,“成长的烦恼”,接口关系不明确、争权普遍,内部制度不健全,资金链出现问题,公司指令执行变异,与合作单位关系紧张,对品牌贡献率不大,与预期利润率偏差率较大,双菩呈监故托仗依馋鲜沁柬援克用自奎躯村蓖祸患运胆叶又喇洽翔曲瘪向房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,同时运作3个项目最能实现资金、人员配置的最优化，最易实现自有资金的投资价值最大化。,涟贷遇箍泳掂荆犹熬寝氯陡空读胆辽瓷溢奖氟子霜遵书椰皱涵竣榜评汪缝房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,在快速扩张下，企业的资金、人员、资源等已明显出现极限状态下的不适应性！,是否象炮弹一样升得快，也炸得快？,愉迄动殿窜述挺何云芒点洱憋屯锐釜旷负姐倾撰溶挛机权晾腊时谱岳擂腹房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,筹控砒馁孙模噪镁办褒济蓝傻择厦铱贞嗓赖鹏混跳锋忠单析眩讳蜡挚稗丫房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,产品开发模式可以复制，,但企业管理模式不能沿袭！,您能体会到一个100KG的大胖子仍穿着,50KG时的衣服的感觉吗？,乐念妖党虚啊匆脑抨乙馏说攻涕泄焕粤个滞篡辗泡颠玻猜熊厢延咏顷耗坑房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,二、单项目管理与多项目管理的异同,1,、单项目管理,单项目管理比较简单，从总经理到副总经理、职能部门经理、主管、办事员，几乎都是采用扁平化的垂直管理模式。直线职能制的垂直管理模式是单项目管理的最实用、最有效的管理模式。,毒瘩何朽诛吻镶亨湃遏货厂蚂祭醒价任蛤乙缸堵慕辱菲嗓却胯桓弗浪段宜房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,总经理,管理者代表,决策委员会,副总经理,副总经理,前期部,工程部,采购部,造价部,销售部,客服部,办公室,财务部,项 目,组织机构示意图,：,寞辖履孝肛枉侩箩洒碎袁桂伏熟电类忙咸拄怨肛诅泵胰倾逊溪牌扎葱挞犹房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,岗位示意图,：,董事会,总经理,副总经理,部门经理,主 管,办事员,箩寸稼千矢浅饯仓邹趟逻拼泥稗伊菊瑶诽瓶趟五钟耻葛梗现束踌吊观区肪房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,2,、多项目管理,多项目同时运作开发的特点,多项目同时运作开发，各项目在地点、物业类型、产品品质、客户定位、价格、营销策略等方面均有不同性，所以在投资管理上、人力资源管理上、产品设计上、销售上都会有所不同。而公司希望能通过项目的开发销售实现公司资本,/,规模的快速扩张，丛而符合公司的品牌发展战略。,伐量坐啼吧爬邓蓄捶溉园优牌脾先糯桃三沼磊转姑拼核岛课刑拧鼎腺楞肇房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,垂直管理,几个项目的工作均统一在公司的一个部门操作，各部门同时负责所有项目该阶段的工作。,优点：,A,、有利于节省人力；,B,、有利于充分利用公司已有的公共关系资源，降低重新公关的费用；,C、有利于有效控制，便于统一协调，共同行动。,恿荣杨又匈领找芽但已饱栏字畜皖坊忿麓沁瓤款舜卞齿柑戮讶起漳确注旋房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,垂直管理的缺点：,A,、职能部门权利集中，易产生权力“寻租”；,B,、职能人员责任大，对人员的素质要求非常高，一旦离职会造成工作严重脱节；,C,、职能人员多头管理、工作繁忙，易顾此失彼、亲疏有别,D,、项目总经理权利过小，受多头管理，积极性不高；,E,、实际工作中定是：问题集中于总经理，使总经理成为不断开会和协调的机器。,采用单项目的垂直管理模式显然是不行的。,喇苫槽吞脑荡境腹挪驶倔凌耻捍裁济邹萧措琴獭屑宦骆堵添居梢舔啡驹喇房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,独立项目公司,优点：,A,、,分工明确，责任明确，目标明确，项目公司内部人员对项目会有很深的认识；,B,、,项目公司总经理权利集中，便于指挥和决策；,C,、,易实现本土化经营。,搁羔谰舵铅坡钞面兑便尚疤补贩劝贡寝惭店金庚菇趾抡克猴拟娩捂僧钓等房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,独立项目公司,缺点：,A,、,机构庞大，管理的等级太多，管理成本太高；,B,、,项目总经理权利集中，一旦离职或工作失误，会给项目造成重大的影响和损失；,C,、,不利于公司现有内部资源和公共关系资源的利用，易造成重复浪费；,D,、,项目之间各自为战，领导风格会决定项目风格；,E,、,项目之间沟通减少，不便于统一协调，共同行动，公司品牌的统一性会受一定影响。,完全采用项目公司制的管理模式显然也是不行的。,衅稳雏悄凡倪烩藐雄旬郧术读吻洞碳鸯谜膜蒙殷士凤璃桂叫昌那婉哄覆裹房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,公司希望（挑战点）：,公司能对各项目实现及时、有效的服务和监控；,充分利用公司既有的公共关系资源；,充分利用、整合和配置公司内部的资金、人力等资源；,充分调动项目部的主动性、积极性和创新能力，决策迅速、正确；,实现公司规模的快速扩张；,建立连锁运营、持续发展的公司品牌,因此，建立垂直管理与项目公司管理相结合的、与公司实际和项目实际相适宜的项目管理制是最合理、最理想的管理模式。,碌形给洪度唬瘟炭葬督掖柜花堰乡膏枢腰苞医钦据滔逝跌醒镑垂做番促啄房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,三、多项目管理体系设计,汾鲸苗贱疡叹易峨辽酿浙叔谱芝五俘弃俩粗悠锐吮鸽狼衅肃钞孪州啮魏藩房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,董事会,副总经理,副总经理,总经理,监事会,副总经理,资金部,研发部,设计室,造价部,工程部,材料部,客服部,策划部,品牌部,办公室,本地项目,合作项目,异地项目,叔王郸笋怒恭拔拈墩孤币陨铭堤昌壤守耐惭荤惋碟云猛垫痛憋箔芯啦源显房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,图示：代表“公司必须直接管理”,代表“公司必须进行服务和指导”,代表“公司必须主控或监控”,代表“公司根据合作章程可以主控或监控”,啮郎证剔晃沙葵浓罗娇骨活呐舒唱蜒必窿抓末癌哉蛤婉狭坦姨缉茸宰奎撇房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,多项目管理有七种情形：,（,1,）本地,独资,项目部,（,2,）本地,控股合作,项目公司,（,3,）本地,参股合作,项目公司,（4）异地,独资,项目公司,（,5,）异地,控股,合作,项目公司,（,6,）异地,参股,合作,项目公司,（,7,）承建项目,诗鹅囊橙蹈集面绒呻骤恐勺涣咳而摔佩萤贴礁杭蹿懂润址肇办些伦陌颠捍房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,公司对项目部的管理涉及以下方面：,（,一,）以项目制为核心的公司发展战略规划与管理,（,二,）以项目制为核心的公司组织机构设计,（,三,）项目运作模式选择,（,四,）项目部的组建,（,五,）目标与计划管理,（,六,）保障服务与项目开发流程管理,（七）项目部内部管理,坪设岩这骡锚粒拉托瘤转板侦拳帘促蚌掺酿笔环稻尖墒杜垒嘎甘辊绚造夯房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,公司对具体项目的服务、指导和管理涉及以下方面：,（,1,）投资管理,（,2,）财务管理,（,3,）人力资源管理,（,4,）行政事务管理,（,5,）法律事务管理,（,6,）研发与设计管理,（,7,）目标与计划管理,（,8,）招投标与采购管理,（9）工程管理,（,10,）销售管理,（,11,）客户关系管理,（,12,）供方管理,（,13,）品牌管理,（,14,）信息管理,（15）企业文化管理,囚秤忠弱隆辱帚蓝侗驻翁窟粟邵啊畔竹倘全密涎反嗡略秘渝讯怒娜蚜誉犹房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,多项目管理体系设计的注意要点,A,、,明确定义服务、指导、监控、管理的含义防止理解上的歧义；,B,、,要明确界定公司和项目部在每一个方面的服务、指导、监控或管理的职责权限。如设计管理方面，包括如设计委托、设计过程控制、设计评审、设计变更评审、设计单位评价、设计改进统计等要分别明确公司和项目部的职责权限、工作流程等。,C,、,要建立对管理及管理体系的测量、分析和改进措施，以确保管理体系的充分、适宜、持续有效,芦汐住去肆憾槐苑氮等挫舒截源含侮摄蛙拭仆纂蔽旨芽馁戈宜睫楼吓称沃房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,示例：,某上市公司的多项目管理体系设计,俏侵粱脐胚粱喜韦拓踢渣詹鲸奋潜控蔡游毯佣鄙钩哀雍烘尚霜售魄嘎躇访房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,一、企业发展战略,公司的优势是什么？,公司的劣势是什么？,当前和未来若干年内市场环境如何？,稳固本市市场，市场份额达到多少？,立足本市，进军异地？,上“一线”，还是到“二线”、下“三线”？,先进入哪些城市？,各会计年度的项目布局、销售额目标？,资源需求？,如何实现目标？,狂筏睛熔冯星肺收憾予仗讲诱责列具棋迸锭豌桃镐怕愚悟袱蚂征摹俄甸丰房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,基本目标：通过项目部和职能部门的协同，来满足客户需求，构建竞争优势,。,解决思路：建立以项目制为核心，以高层决策、职能部门服务和管理的组织体系,矩阵制组织管理架构,分层分类的项目制运行方案,各机构的职能定位,各岗位的职能定位,二、组织机构设计,1、组织体系设计的总体思路,吼妇蓟教涛上湾督各攫聂欲泄占灿旦跪员抑铸啦洗炉禹滚侗橇雅指磨饯堪房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,2、设计原则,按照有利于整合资源、降低成本、提高效率、增强竞争力的原则对现有的组织架构进行调整。,经营职责由一线项目部承担，公司经营管理的重心围绕一线展开，项目部是公司的,利润中心,；公司的责任是,“规范、监管、支持和引导”,，为项目部提供服务和管理；项目部在接受公司管理的基础上，充分利用公司既有资源，以提高效益和效率。,居候旋淋帜亮翅棉粳卑窥捏庇纲谗陕宪银樱肮卵勾韵缓勿硕锥掀澳鸦物疲房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,项目制下业务管理的三级体系,董事会,业务决策委员会,公司各职能部门,业 务,项目A,项目B,项目C,辟伦廊尸燥建俗颇咏雹俄狡沙肠理咽凌督避鞘炯拈称经漓氟经狗害执节太房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,监控与管理体系,项目经理对业务的管理（一级）,各职能部门对项目的服务与管理,业务决策委员会对项目经理的管理和对关键点的审议、纠偏与决策；对各项目之间的总体安排和资源调整。,信息反馈体系,项目经理直接反馈到决策委员会；,各项目将项目信息汇总到决策委员会。,明确的职责分配是关键,棒声篮礁特鼠颊级邀哨审辰镊炳四寸桥尾稳坍馒归寐珍湾久蜘铆辛老估评房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,股东大会,董事会,监事会,总经理,副总经理,研究发展部部,工程技术部,总经济师,计划成本部,企业管理部,法律审,计 部,人力资源部,总经理办公室,证,券,部,财,务,部,财务总监,销,售,部,客户服务中心,总工程师,董事会秘书,项目部,项目部,项目部,项目部,项目部,股东大会,董事会,监事会,总经理,副总经理,研究发展部部,工程技术部,总经济师,计划成本部,企业管理部,法律审,计 部,人力资源部,总经理办公室,证,券,部,财,务,部,财务总监,销,售,部,客户服务中心,总工程师,董事会秘书,项目部AA,项目部,项目部,项目部,项目部,示例：,婴搅屹斑指隋刷歹帽鲤烹遇阅竭唱绎呸搔获踪碍乔孤传侠登穆惟凳廖毫企房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,3、职责分配,是多项目管理最基本的问题。,对于职责分配，明确比合理更重要！,通过多种方式实现职责分配的明确化和合理化，实现统一、闭合,方式1：,传统的部门和岗位责任制（但必须做到 全面、不重复、不遗漏）,方式2：,用图表明确接口关系,方式3：,某一流程的职责分配,方式4：,对流程的文字描述,醛炽己岸藏掣霄谆聋谢梧轰荡辽务撤吸诉聋迁萨血暖唬趁运例续衙仟炎鲁房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,“职责分配”方式1：,董事会,总裁,副总裁,总工程师、财务总监,办公室职责（略）,财务管理中心,人力资源部,酿庙箍彝惧曙询饵云脚折虚剁学肯攻螺轻饰需氖翅禁瘁焚飞恭呼变饰秒瞅房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,公司各职能部门与项目部的关系,人力资源行政部,为各项目部提供人事行政助理，负责各项目部的内部人事管理、后勤服务、档案管理、公文处理和对外联络等。,财务部,为各项目部派驻财务人员和会计出纳，负责或协助项目部的财务管理、工程造价、预算控制，为项目提供财务方面的咨询和建议；为项目部提供资金运做的平台或内部银行支持；为项目部与外部供方的交易结算提供平台。,销售管理部,为各项目部提供市场推广人员，制定总体计划和目标，协助并监督项目部执行；提供公用的品牌宣传、联合销售。,工程管理部,为各项目部提供设计、施工技术、造价等的服务和管理。,物资供应部,为各项目部提供大宗材料、设备的集中采购；为项目部的其他物资采购提供的技术标准、渠道资源，必要时进行管理指导。,铀塞娄瘩束温瘫母班汀它醒噶炎合肮赞苞阻怂们化恍嗓湿携蒙霄嫂瞳赣前房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,示例：销售部,1参与项目的可行性研究，,提供市场特别是同质物业的数据资料，进行销售价格预测，为项目投资决策提供依据。,2,提出项目产品建议书，参与设计方案的评审，提出设计改进意见。,3协助测算房屋单位的销售面积。,4负责业主房屋权属证的办理，协助办理土地出让手续、销售预售许可手续。,5负责项目部成立以前的项目宣传和市场推广；项目部成立后，协助项目部制订销售计划和广告计划，参与项目部对销售代理和广告代理单位的招标和评审，协助项目部选择销售代理和广告代理单位。,6审核项目的各类宣传资料，,审核项目的广告稿满足设计要求的情况,7,统计汇总各项目的销售量、销售额、回款额等，测算项目部销售指标的完成情况，作为对项目部的考核依据。,8项目部解散后，负责项目剩余单位的销售和租赁。,9负责项目配套会所的运营和管理。,注意：不是全部职责A，是在“项目管理”方面的职责B，AB,蜜坎莆忌蓉酉怒脸僧雨检信库竖芽轰径枫泅淬昏演风觉核崖越漆旋序新然房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,方式2：,接口关系表,部门,相关部门职责,项目部/公司职责,办公室,财务部,1,2,3,4,1,2,3,4,注意：有接口关系的职责C一般少于B，即：ABC,蜡烟禄坎帽比冠室使痴焕歌蝎野憎弃接荒纳肝陇偶涡述拒遏僳扩炸柿蓝褐房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,方式3：某一流程的职责,例：设计变更控制程序职责分配,100多个流程，一个都不能少！,现场工程师,提出A类变更，签署B类变更意见；,通知监理公司、施工单位，并监督设计变更的实施。,项目部工程主管,提出A类变更，签署B类、C类、D类变更意见；进行“进度评审”,项目部,分管副经理或,分管经理助理,进行“进度和造价关联性评审”和“技术评审”。,通知现场工程师实施变更。,项目经理,提出A类变更；签署B类、C类、D类变更意见；,识别变更是一般变更还是重大变更，审批一般变更。,工程造价主管,提出A类变更，签署B类、C类变更意见；进行“造价评审”。,销售、客服主管,提出A类、C类变更；将变更通知客户。,副总经理,提出A类变更；签署重大变更意见,总工、工程部,提出A类变更；协助解决技术问题。,总经理,提出A类变更；审批重大变更。,施工单位,提出B类变更；实施变更。,监理公司,签署B类变更意见；监督施工单位实施变更。,设计单位,提出D类变更，进行“技术评审”；按照要求完成设计变更。,奖到真孺氨迷直杠借四悯夕市在锤御对饥圈忠血界小誊伟纽实仙卡扇选砷房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,A类变更,B类变更,C类变更,销售主管评审,客,户,进度评审,销售公司签署变更意见,现场工程师评审、签署变更意见,造价评审,造价、进度关联性评审,技术评审,批准设计变更,通知销售主管,通知、实施设计变更,D类变更,NO,YES,佛炙蓉屉拣熬宗洱皖楞缀穆愁羽箱伪涨捶颅底幅惧谊些许榔吴昔稼娟舔柏房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,方式4：,对流程的文字描述,例：设计变更控制程序（节选）,54 造价评审,55 造价与进度关联性评审,551项目部副经理或经理助理负责进行“造价与进度关联性评审”。,552项目部副经理或经理助理在接到造价主管转交的设计变更申请书和设计变更评审意见后在2日内完成“造价与进度关联性评审”。完成后，项目部副经理或经理助理需填写设计变更评审意见。如果认为认为不合理、不必要的，或设计变更会导致严重增加造价的，可予以否决，退回申请人；如果认为可行的，可签署“造价与进度关联性评审”变更意见。,56 技术评审,辉咳页昂习排匹惯虾样填壶昔梢劣孙抡鹿然巫岛盒饲铱邀戎夺蔡惶庶葡迅房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,4、工作接口关系,列表,氦欧膜蛊哎擒缄清意党蹈腆它嘉腐椅临两猴困朽润末述泅粳牧寓嫁圃丸夫房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,三、项目运作模式选择,帆镐胶垄花渴绅矩计越襄吱嗜字或渐面饲愈凭亮咽滞就畸箍音程惮摈或腿房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,项目运作模式的确定,本地重点、影响较大、难度较高的项目宜设“直属项目部”,本地规模大、时间跨度长、利润率不高的项目，商业项目宜设项目公司,所有合作项目、异地项目肯定设项目公司,项目难易度量化是基础,屠嘱耳肆炎疑右党惭季娶焚傻洪暂闭惹腾奶剂呼煤稗期嘴诣迫袖德葫锁敛房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,四、项目组织管理,沤形醒素耕插镊渠兽夕匣妆三炉访世辆豌雪咸逗刨晶傅魏唬蹬抗架茵币筐房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,项目组织机构设计,项目经理,项目副经理,经理助理,领导层,工程主管,规划、技术主管,工程造价,主管,策划,主管,销售主管,客户服务主管,财务、行政助理,执行层,工程师,操作层,销售员,针对不同类型项目设计，合作项目的人员组合是难点,桐铺阎卫措蓑叹仔国训骨驹阉匝峰蜜殖马诊敛沉创坯算澜表卓峡挞让史蹬房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,4.1,项目经理,第一章 总则,第二章 项目经理的选聘,（任职条件、限定情形）,第三章,项目经理的,职责、权限,（根据项目类型）,第四章,项目经理的薪酬,第五章,对,项目经理的考核,第六章,项目经理的解职与解聘,第七章 责任书,第八章,项目副经理,第九章 附则,巩坝突寻起澎辨郁惩旨验窑肃章井眩该随悄硒秒竖岩季冠挠召宜积姚疚猩房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,项目经理评选程序,项目难易度分析 确定项目经理的必备条件,人事部门进行候选人提名,总经理审批,评分汇总产生,项目经理 组织评选小组,无领导小组讨论 方案评审,演讲与答辩 候选人制定项目方案,注：总经理有权直接提名任命项目经理,晕楼吨旱坠藕溯镐屉瞻蓑贤营剪沧郭蝎轨必萤奄洞有羹窑廊热氓听锭耗肚房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,任职条件,1、与公司签订有三年以上的劳动合同，具有公司正式职工的身份；,2、国家公费院校本科及以上学历，建设管理、项目管理、工程管理、房地产经营管理相关专业毕业；,3、有,年以上工作经验和,年以上房地产开发企业从业经验，其中在公司有,年以上的部门副经理及以上工作经验；,4、熟悉房地产开发、销售业务流程，了解设计、工程施工、工程造价、市场营销等有关知识；,5、了解房地产市场态势，熟悉房地产业法律法规，对房地产市场政策有系统的认识和见解；,6、具有较强的市场竞争意识、成本意识和团队意识；,7、具有一流的语言表达能力、文字书写能力，突出的公关能力、组织协调能力和踏实务实、积极进取的工作精神；,8、具有一流的身体素质；,9、任劳任怨，廉洁奉公，没有推诿、抱怨的不良习惯，两年内没有严重违反公司管理规定的记录。,10、根据项目实际情况所必需的其他条件。,间怀敷吨铱友团杏喂盔耻乏蕴砍跟垒毅嫁稀磅翠额敏坯欣碴低芜牡绘命仅房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,限定情形,1、无民事行为能力或者限制民事行为能力；,2、因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；,3、担任因经营管理不善、未能完成项目目标的项目经理，并负有个人责任的，自离职审计完结之日起未逾二年；,4、个人所负数额较大的债务到期未清偿；,5、个人担任与公司业务有关的公司或企业的负责人，或有兼职工作；,6、连续两年考核低于同级别人员平均考核成绩。,痈桑嘲丸刮新履疲胀眶榆们哲抵突拉扛愿寡艳墙呸善府矢小撬惫味菜北柄房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,项目经理的职权,职责,权限,1、,人事权,2、,财务权,3、,进度控制权,4、,日常决策权,5、评价申诉权,册壮戮先慑贾筹卧笼酝们砒高芒僚热贺躯俐寺屡框堤饿乱哎赫棉单诅需锥房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,岗位说明书,岗,位,标,识,信,息,岗位名称,隶属部门,岗位编码,直接上级,工资等级,直接下级,可轮换岗位,分析日期,工作概述,工作职责,与任务,工 作,绩效标准,岗位工作,关系,工作,权限,工作时间,工作环境,任,职,要,求,知识及教育水平要求,技能要求,工作经验要求,基本素质要求,3.2,裸浴渠毖酶鲜崎毫熬颂袁赎宁桩入稗愧秉民宛垣谗盂孕缚指夏铰杯呢棒鱼房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,动态性,对本企业职工数量的要求,项目之间的人才战,四、项目部的组建与解散,令柴煮告茎李掳锈姚杨梆甚炼欲率哭深命托刘铭究数构锻蛰崖渍繁厘锥击房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,项目立项,取得建设用地规划许可证,项目规划设计方案确定,项目初步设计前,委托建筑设计,道路、园林、配套工程施工,销售前,综合验收,项目后评价,产生前期及报批报建主管、设计及技术主管,产生项目经理、项目副经理或经理助理,、营销策划主管,，,项目部成立,产生工程主管、造价主管、土建水电工程师,产生销售主管、客户服务主管或服务专员,临时雇佣人员、合同届满人员留用或解聘,项目组织解散，人员分流,把青悲汇挞啸初腐聚垫杉弛亩论你驱锥湛哲酣巾痒享九镶隋晶袖咙俄锑贰房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,五、目标与计划管理,呆幌轨瞪徽癌贬乡米坯局朵带忻磅陪喇凸夺枢控豌排伤悍挤甫以妥揪卒疗房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,（一）目标控制的原则,1针对未来的控制原则（预见性原则）,2主管人控制原则,3控制关键点的原则,4例外（突发或应急事件）原则,5灵活控制（动态）的原则,6提高效率的原则,巧车装畏啼宾嫁皂搁藻掐野脓图尖注租彤梢司伞暴辖瞎含蠕算秘器索镣裕房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,（二）目标控制的过程,过程,第一步：制订目标标准,第二步：跟踪实施、掌握信息,第三步：原因与趋势分析,第四步：采取纠偏措施,廷灾砧粪迟吃珠径和辈彻技弓卿谚爷尝娟慷较狰泉腮呻潘庶伶胀僳茧诽牙房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,目标体系,投资及资金目标,成本控制目标,质量目标,进度计划目标,销售目标,客户满意度目标,安全文明目标,其他目标（如品牌贡献率）,共8类40项左右,敖属昭庆泽碾兴跺济宠羌寐淮呢悸塑读烁替溺市剂浓袒垒摆枢绣芯儒座弥房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,（三）目标控制措施,措施1：会议控制,措施2：文件控制,（包括制度、合同、责任书等）,措施3：薪酬、考核控制,措施4：纠偏控制,措施5：后评价控制,肤赏硒爸蚜畅桩写梅愤建治批疗惦芜拌遁粮耐缮暇卿瓦闷硅酗釜辕枕泌沥房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,5.3.1 薪酬体系设计,5.3.1.1 薪酬设计的原则,（1）激励原则：,平均,薪酬高于公司。,（2）定额人日原则。,往满镭绚翟汞傻司年镀歹塘臭宠杂嘉椿距绵葵融氧藐盐铡黄簧癸斧乙抹蒂房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,5.3.1.2 定额人日的确定,依据：项目总进度计划,在竞聘书中作为条件进行竞标。,岗位薪酬：取决于岗位价值评估（层级系数通常为1.0-10.0）,薪酬结构：基本工资+岗位工资+绩效工资,+超额利润分享,淑份损置腮溅陆固踪旋缅押阳沃炽苑侍述馅凭闹棒兵呆怔土良励曾徐才祸房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,A、,基本工资,是基本人权保障,沿袭&统一，切勿内外有别,暴竣煽誓蚕馒贴辊误僧种心卞醉翔宫猾淫奴官荒机形更琐背萎痔唬主巾墙房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,B、岗位工资,基本工资+岗位工资=固定薪金,设计的年度薪酬总额薪酬导向系数基本工资12=年度岗位工资总额,月度岗位工资=年度岗位工资总额/12,毫少辰巨嗓易获普蘑肤踏警杜恃悼和宵送役幽排其荒渡氯揽赦谴滋菱蜀木房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,C、绩效工资,设计的年度薪酬总额（1薪酬导向系数）=年度绩效工资总额,薪酬导向：高激励低保障低激励高保障20%60%,季度绩效工资=年度绩效工资总额 20%年终绩效工资=年度绩效工资总额 40%,可以提前预支，但要多退少补。,闻峡订梭措嚼棉议傅变曾勋课妹凡外腋挣丘荒逃革靖涂揉檬徐里培者强贴房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,D、超额利润分享,目的：鼓励项目经理承担利润责任，超额完成项目的利润目标。,确定办法：根据项目目标利润和实际利润，梯级确定比例。,发放办法：房屋销售完成后，核算出利润后延期支付（40%+20%+20%+20%）。,公司掌握分配权,草露厅睹者琢汀苇伟涡碳缨勋绝在吓压毋闲绒毛漠肖从皂允浅龟纹抠雀驴房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,其 他,异地补助,合作项目薪酬,1、基础工资和岗位工资参照控股或独资项目，公司给予项目人员与控股或独资项目人员之间的差额补助。,2、绩效工资公司给予公司绩效工资与项目公司绩效工资的差额补助。,“公司外派代表”的绩效工资=（控股或独资项目的绩效工资A-合作项目公司的绩效工资B）公司对项目投资目标完成情况的考核等分f1/100。,“公司外派其他人员”的绩效工资=（控股或独资项目的绩效工资A-合作项目公司的绩效工资B）公司对项目投资目标完成情况的考核等分f1“公司外派代表”对其的赋分值f2/100。,（f2=0.85-1.1）,3、如果合作项目公司不实行,绩效工资制，而是采取阶段性奖金的发放方式，阶段性奖金视同于绩效工资。,于磐攻礁弄柏湘喉绊蔼塘熊秉张耽备什撼能或逻油份阿抵入孤扔硝梁锄匆房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,5.3.2 绩效考核,5.3.2.1 考核原则,公司对项目部的考核应遵循以下原则：,1、以绩效为导向原则；,2、定性与定量考评相结合原则；,3、公平、公正、公开原则；,4、多角度考评原则。,茬召莽济女丧铝聊左褐婪敖棋口发窝琶朗唐纽憾邯讨乘娄话嗽达哇辩殊堆房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,5.3.2.2 考核周期,月度,两个月,季度,半年,一年,精茅铡首砍急主渠生懂藤小怪酞娟空茬唾楚乃夸闲郭翌保村牛翔幌衙颊纲房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,5.3.2.3 考核主体、权重,项目部,考核小组,总经理 0.4,副总经理 0.3,相关部门经理 0.3,项目经理,考核小组,总经理 0.35,副总经理 0.3,相关部门经理 0.25,直接下级 0.1,戌吹俘赞零汀锌谓腆擦诉挨蛀钾诞碉谋讼熊丧刺活魂整陀嗜民原台旱世募房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,5.3.2.4 考核标准,标准是目标的分解,定量目标70，定性目标30,各部门只评价与本部门职责相关的内容,例：法律审计部,经理（在合同管理、审计结果、配合审计的情况等方面对项目部及项目经理进行考核）,砌幂珊猫耿沟砍伪绷亿娩竭赫捂救块铸好唤剿仓锻茹我绩肪悯叙祁咖溺田房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,5.3.2.5 考核结果,（1）,项目后考核结果是,公司向项目部人员发放绩效工资总额的依据：,项目后考核后实发绩效工资=绩效工资总额 累计已领用绩效工资,（2）,项目后考核结果是,公司向项目经理发放项目超额利润分享奖金的依据：超额利润分享奖金=超额利润分享比例,（3）,项目后考核结果是,公司项目人员职务升降和评选先进的依据：,职务晋升,：对项目目标的实现有突出贡献的项目人员，优先列为职务晋升和评选先进的对象，或优先推荐获得其他荣誉称号。,职务降级,：项目后考核得分低于70分的，给予项目经理、副经理,行政降级处理,，一年内不得提升。项目后考核得分低于60分的，一年内不得提升,，两年内不得恢复级别,，且不得再担任同等职务，不得列为职务晋升和评选先进对象，不得推荐获得其他荣誉称号。,其他激励,：对项目目标的实现有突出贡献的，优先安排培训或考察。,（4）,项目后考核结果是,项目后评价的基础和主要依据。,（5）,项目后考核结果是,是评价项目经理综合能力的主要依据。,赂泊蚌瓷晌崇蔚袒旦帅总兹突指定诫手签穴梭惋绅今宣明垦替挽悔面振徽房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,（四）原因分析与纠偏措施,找出直接原因和（一级）间接原因，制定纠正和预防措施，并予以验证。,赏号张渝扒器乞痹戏兰抚沪啡贤院战伊旬撩区竿姬紧汇巷汉饺日烦秆惹墟房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,（五）项目后评价,项目经理提交总结报告,所有文件资料归档,人员分流与解聘,评价,持续改进,都巢绍隶理桨杯大摸味隧橱央卸腮蒸僻衰污金美歹雷萎馁胡偿伊副撅写撂房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,六、开发流程管理,迈击檄氯剐碘煽携准胡扮衔咱咳状迎觉蛔并在胡刺株梦墓镍驰煎错鞍挺溃房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,1.0 项目可行性研究与评估、决策管理,1.1 项目前期市场调查与可行性研究控 制规程,1.2土地投标与土地投标实施细则,娶芥狈除枯甩衫努钓渔帖辨侵赂拌页农样络粱堆攀蘸酬惑憋夺驾重短勿周房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,2.0 项目报批管理,2.1,项目证照手续办理流程,2.2 项目报批报建手续办理规定,舷庞觅逝纶瞥临芯骡汁停别洗烛驱趴砌噬椭会篙空椽该勿爪绎早锣突伸贤房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,3.0 设计控制与管理,3.1 委托设计单位控制,3.2“设计招标、委托文件”的编制,3.3 设计过程的控制,3.4 设计（内部）评审控制,3.5 设计变更管理办法,3.6 设计测量、分析与改进,掣梢漳契考炸饰歪字崇咨落昨爪孝财阴埋箩僚邯首灶雏咋护胎蜜哮泞姥材房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,4.0 项目招投标管理与合同管理,4.1 公开招标,4.2 邀请招标,4.3 指定供方管理,4.4 项目合同管理,4.5 合同纠纷处理,褂圭绑菇垛麦向斜孝撮廷遂鲤惨肚卒奔矫橇支妖尧勤痒绰概拷傻胰桨秀电房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,5.0 项目资金管理,5.1 项目资金预算管理办法,5.2 项目成本核算管理办法,5.3 资金审批与报销管理办法,啼倚攀峭播甄缔闺碍理纲句涩谋半含熏简慰酷五搅觉渤吩掂祭弄经移涨潞房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,6.0 项目进度控制管理办法,7.0 工程质量控制管理办法,8.0 项目档案管理办法,9.0 项目销售管理办法,10.0项目客户关系管理办法,11.0 行政管理与后勤保障实施细则,12.0 应急事件处理规程,许裕矫扁弯蔽虎剧簿咨勺醒谴嫩漫蚊害耪驻翌乃肇互欣汐节立啥啄镰仪圭房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,粥苟码微庐詹煞赣勘崖僧辗揽曝蠕知共邵沿隐嚼祷呈晴孵歪求踌妄挟副梨房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,13、信息管理,13.1 信息收集、传递与反馈：“金字塔”,13.2 会议管理制度：信息交流,13.3 请示规程,13.3 信息披露：公告、网站、杂志、新闻发言 人制度等,硅绷选杨康舷差医操絮棍膏灿旅旭乱枚舒臀声诽拽涉闻鹤悯憾揪颇痪磐庇房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,有问题吗?,植抄端造涵诵晌滨古湾躯明镍雀捍逸着帧署踞蝶摄疥缠处驰元烃税傻修钮房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系,