华润万象城业态规划精.ppt

,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,华润,万象城,主力店业态规划租赁服务,永不落幕的时尚舞台,华润,万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。在这个,18.8,万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。,前沿魅力、和谐体验，尽在华润,万象城。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的,“,一站式,”,消费中心，是市民和游客均向往的好去处。,第一部分,市场规划、市场分析,一、规划运营模式,1,、万象城,总建筑面积达,55,万平方米，总投资逾,40,亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，总建筑面积约,18,万平方米，拥有,6,层商用楼面，近,300,个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市民和游客均向往的好去处。,力推,“,一站式,”,消费中心，是一种全新的商业模式,它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城市中创造一种新的购物方式、生活方式,.,2,、华润万象城创建绿色商场,1,、取消一次性筷子仅仅是华润万象城倡导绿色消费、创建绿色商场的举措之一；,2,、华润万象城著名的国际西式快餐连锁店星巴克，从开业起就推出了自带咖啡杯享受一元优惠的活动，如今更是加大了优惠力度：对自带杯的顾客，每杯给予优惠两元，令自带杯顾客大幅增加；,3,、华润万象城每天要接待顾客,6,万人次以上，每天收集垃圾需要使用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯间外，其余的垃圾袋都需要回收；,4,、万象城中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，每年可节约,32,万元，商城温度从,23,调高到,26,，每年可节约上百万元。,3,、万象城年销售额超过,10,亿元,1,、开业一年的万象城全年销售额超过,10,亿元；,2,、二期总投资超过,22,亿港元，总建筑面积达,26,万平方米,由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成；,3,、万象城已成深圳商业名片；,4,、万象城接待顾客,2000,万；,5,、商场出租率达,97,；,6,、商场在顾客中的美誉度不断提升,成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一；,7,、华润大厦：出租率接近,100,4,、深圳休闲娱乐生活领跑者,1,、深圳最大、最好的电影城；,2,、星巴克在南中国的旗舰店；,3,、奥运标准真冰滑冰场；,4,、设计理念前卫的美发沙龙；,5,、闻名世界的玛花纤体；,6,、,NOVO,的时尚沙龙；,7,、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；,8,、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。,5,、万象城采取主力店次主力店专门店的门店组合形式,6,、四家主力店,1,、,R,EL,时尚生活百货；,2,、华润万家新业态,Ol,超级市场；,3,、深圳最大的电影城,7,厅嘉禾影城；,4,、深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场,。,7,、华润,万象城主力店铺,R,EL,时尚生活百货：专为,1835,岁年轻女性打造的时尚生活馆。,Ol,超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以,“,时尚、健康、快乐,”,为经营理念。嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设,“,冰纷会,”,滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。,8,、项目选址,1,、考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性；,2,、通过市场调研，万象城所在区域十五分钟步行范围内（即所谓的,“,第一商圈,”,），聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区域；,3,、罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对万象城确立,“,目的地,”,的地位将起到积极的作用。,9,、交通方面,1,、万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；,2,、周边有,31,条公交车经过，而即将投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目；,3,、为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。,10,、市场分析成功前提,1,、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场；,2,、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性；,3,、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题；,4,、而解决这个问题的前提就是进行充分、准确的市场分析；,5,、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性；,6,、购物中心规划前期的市场分析是一个需要在政治、经济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成的系统工程；,7,、,2001,年初，华润（深圳）有限公司聘请全球顶尖的零售业专业顾问公司进行万象城项目开发前期市场调查，内容包括了深圳宏观经济及未来发展分析、深圳零售市场状况、项目商圈分析、深圳居民及游客的购物习惯、零售概念测试分析、零售商对万象城项目的反应、潜在竞争对手分析等，制定了一份多达,300,页的研究报告；,8,、除专业顾问公司进行市场分析以外，华润自己的团队考察了众多的可比项目：美国的,Mall of America,、,South Coast Plaza,、,Fashion Island,，日本的,Canal City,、六本木，香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中心。,11,、商业规划：成功的基础,1,、,在集中时间内感受多元化、综合性的消费；,2,、购物中心区别一般百货商场的重要特点；,12,、准确、差异化的定位,1,、准确定位乃是购物中心竞争胜出的原因；,2,、据调查，超过,53,的被访者认为万象城的市场定位应以中高档为主。因此，万象城的市场定位确定为,“,中档偏高,”,，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。,13,、营销计划提前制定,只有形成合力，才能精彩不断，给予顾客美好的消费体验，建立自己的忠诚顾客群体：,1,、第一年的重点是完成预期营业目标，树立华润万象城品牌；,2,、锻炼和培养购物中心经营人才，特别是培养一批优秀的商业营销人才；,3,、二是投入较大的营销推广经费，华润投入,1500,万元以上的推广经费；,4,、第一年营销计划中，华润万象城会注重整体形象推广，同时整合四大主力店的营销计划，嘉禾电影城、,O,l,超级市场、,“,缤纷万象,”,滑冰场，,“,R,EL,”,百货是华润万象城的四大主力店各自都有自己的营销策略。,14,、万象城品牌树立,开业是树立品牌里程碑的开始，华润的开业仪式突出顾客服务导向，给人务实深刻印象。,15,、万象城品牌主要从三个角度树立,1,、针对客户需要商品种类调整及时，能够满足顾客需求；,2,、购物等各个业态服务完善；,3,、树立鲜明的商业文化特色。,16,、大型推广活动及执行,1,、万象城在开业之前已经进行大规模宣传工作，利用深圳文化产业博览会机遇；,2,、深圳国际文化产业博览会系列活动之一的,“,华润万象城,”,2004,精英世界模特大赛中国选拔赛正式进入赛会阶段，该活动为开发作了预热宣传。,17,、万象城白领文化节,思路：突出白领文化特色 将万象城打造成为白领的心灵驿站,达到目标：让深圳广大白领认同华润万象城，不仅将万象城作为购物中心，而且也作为白领社交中心。,内容,白领才艺表演，白领趣味比赛，评选深圳十佳智慧型白领丽人；,与深圳书城联合举办深圳白领读书论坛，围绕白领成长，举行电视辩论比赛；,与深圳市环保局合作，关注深圳生态环境，举行美化深圳生态环境征文比赛；,深圳特区报合作，开展深圳位金领资助梅州山区儿童一对一活动，与团市委一起举办联谊晚会。每位深圳金领人士资助儿童元学费，华润万象城为金领人士提供贵宾卡张。,18,、物业管理体系,1,、物业管理内容主要职责安全防损人员安全与商品防盗、防损；,2,、大型营销活动秩序维护；,3,、人员基本分布：商场八个人员出入口，四个车辆出入口；,4,、清洁与绿化维护负责整个购物中心清洁与卫生保洁；,5,、购物中心设备维护 智能化设备、电梯设备、低压电器设备、消防设备、供水设备；,6,、装修管理 商户进驻装修管理；,7,、户外广告与室内灯箱是重要收益来源，也是物业管理维护的重点设施。,8,、商业社区文化负责商业社区文化建设，活跃商户文化生活，充分发挥商业设施作用，与业主委员会一起开展健康向上的文化活动；,9,、万象城的物业管理服务极具个性，突出女性商店氛围，,CI,形象方面，给人耳目一新的高级；,10,、将酒店物业管理服务引进到百货物业管理中。,11,、客户服务体系；,12,、消费者促销服务，商家售前与售后服务，餐饮服务，娱乐服务；,13,、整个购物中心服务体系应该围绕提升顾客满意度建设客户满意度调查,分析存在问题,相关部门及商家督促改进,达到顾客满意度上升的目标；,14,、注重服务最佳流程，确保服务质量，节约顾客时间；,15,、鼓励购物中心员工与顾客建立商业友谊，培育更多忠诚顾客；,16,、在促销与品牌推广活动中强调服务公平性原则，包括结果公平性、程序公平性和交往公平性；,17,；对顾客忠诚进行细分研究，通过高质量服务，让顾客有强烈信任感；,18,、通过高品味文化营销活动，让顾客产生归属感。,19,、租赁合约管理；,主要体现在万象城开发商对商家的服务方面，做到电脑化管理，及时提示商家准备续约或撤离，再租金提升时候，及时向商家通报解释，取得商家理解与支持。,20,、设备维护与管理；,光纤网络通信设备,电梯设备万象城拥有近百部电梯可以集中管理。,19,、提升租金的方法,由于万象城规划设计合理，立体动线设计减少了楼层之间的租金差距。,20,、关注各个商家经营业绩帮助商家在万象城开展有效营销活动,租金的提升，以商家业绩增长为基础；,商家业绩增长必然导致更多商家要求进入购物中心。,21,、优化业态通过经营数据监测调整业态,1,、对于高档品牌，要继续加大力度引进世界著名品牌，能够填补深圳空白，稳步提升负一层和一层租金；,2,、,KFC,成为负一层最聚集人流的业态；,3,、由于书城人流量大，如果能够吸引这部分人群购买，整个万象城顾客群将稳步增加；,4,、二层以上增加中档价格商品，全是高档商品将走入误区；,5,、,REEL,百货价格是顾客关注的要点；,6,、持续招商，主动淘汰不符合顾客需求的商家；,7,、对商家进行精细化管理，不仅注重商家的营销业绩，而且对商家的顾客满意度进行重点管理。,建筑设计,1,、功能与结构的完美结合由于大型购物中心在中国是新生事物，故聘请国外有此经验的设计单位担纲尤显重要；,2,、,华润重金聘请综合实力国际排名第三、商业建筑设计国际排名第一的,RTKL,设计师事务所担纲万象城项目规划和建筑设计。,3,、华润此举付出的专业顾问费要比国内一些购物中心设计费用高出很多，但避免了购物中心今后使用、出租时的不便，实际上是为项目增值了；,4,、万象城零售设计顾问在建筑设计一开始就已经介入，这是目前国内许多购物中心所没有的；,5,、在建筑功能上，万象城是单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，这就最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。,经营理念与经营战略,理念设计,1,、理念设计是一个大型购物中心的灵魂问题，如何对待顾客？,2,、为顾客提供何种体验这是购物中心定位必须要解决的问题；,3,、万象城应该打造出深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心；,4,、万象城的建设和招商过程中始终围绕全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合,”,的理念，精心挑选建设团队和品牌商家,。,建筑特色,万象城除了拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观外，在商业空间的构成上，也有很多特色，为众多入驻的租户商家所赞许。,主动线,整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；,高的特色,层高（,5.6,米至,6.8,米不等）、实用率高（达,60,），方正实用。,88,部电扶梯,1,、,88,部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；,2,、店铺的可视性与通达性强。,公共区域,1,、公共区域的空间舒适、色彩和谐；,2,、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；,3,、对女性消费者更是关怀备至，女性洗手间配置高出国家标准的两倍。,主力店、男装、女装、家居生活、影音、个人护理、药品、礼品、鞋包、钟表、珠宝饰品、餐饮、银行、服务展示中心、休闲服、运动用品、童装、玩具。,Anubis,ARTE,安徒生冰淇淋鲜果汁,倍轻松,Bread Talk,宝明堂,CK underwear,CITY CHAIN,DESIGNER TIMES,东方红,Esprit edc,EEE FEEL MORE,菲科美冲印店,Flavor,雪茄,GOLAY,广天藏品,Haagen Dazs,华润堂,金大福,江南味道,金燕庄,KFC,康维他,Leonidas,茂昌,OPTICAL,面点王,万宁,mannings,满记甜品,NiCE,NICI,Ol,超级市场,Pizza Hut,PIV:style,奇华饼家,REEL,芮欧时尚生活百货,水呼吸,时光音像,SUNGLASS SHOP,swatch,十一德翡翠馆,STARBUCKS COFFEE,Tissot,天福茗茶,味千拉面,位元堂,眼镜,88,优之良品,周大福,周生生,Zippo,休闲娱乐项目,万象城,嘉禾影城,全城瞩目的嘉禾深圳影城由有,30,多年影院管理经验的香港嘉禾集团投资,3400,万元，按世界顶级影城标准兴建，首期七个厅，含一个贵宾厅，共,1076,个座位，是迄今为止深圳最大最新的现代化专业影城。负责影城总体设计和视听,.,万象城,溜冰场,万象城,真冰溜冰场位于万象城四楼是严格按照奥运竞赛标准建设,建成后的溜冰场可举行花样滑冰、速度滑冰、冰球比赛以及其他冰上娱乐活动。,万象城的溜冰场吸引了相对固定的消费人群，万象城请世界溜冰冠军来深圳表演，更加深了顾客的印象。,玛花纤体,玛花纤体,玛花纤体是隶属于丽妍集团,(Global Beauty International Limited),所经营的品牌之一，该集团公司是一家跨国美容企业,完美美容,完美专业美容纤体中心，创于,1995,年，一直以来均以国际级的管理，专业的美容技术，先进的美容仪器为宗旨，提供多元化及高质量的服务。,乐活美味,春天在空气中酝酿着慵懒的味道，纯净的阳光适合在没有阴影的餐厅落地窗上静静的流淌，我就喜欢在这个时候，手中握一杯适合这个季节的绿茶，桌上还放着我最爱的提拉米苏,思考健康自然的生活，这就是,LOHAS CUISINE,。,为您推荐带来健康的乐活美味，希望您在奖励味蕾的同时，感受健康美味带来的。,中国食尚,o,豆花工房川菜馆,(568),o,江南厨子,(499),o,江南味道,(B05),o,留园饭店,(N303),o,寻蝶坊,(468),世界美食,o,火间土,(128),o,泰满冠泰国菜馆,(593),o,香舍法国餐厅,(299),o,新罗宝,(599),o,意粉屋,(399),o,居食屋,和民,(490),健康快食,o,水呼吸,(KB05),麦当劳,(591),oKFC(B32),oPizza Hut(B01),o,面点王,(B20),o,味千拉面,(B88),o,禾绿回转寿司,(555),o,美乐汇美食广场,(567),咖啡茶点,oBread Talk(B30),oHaagen Dazs(KB06),oLeonidas(B28),oSTARBUCKS COFFEE(B99),o,安徒生冰淇淋鲜果汁,(B55),o,金燕庄,(B08),o,奇华饼家,(B39),o,天母蓝鸟烘焙坊,(KM13),o,优之良品,(B96),o,满记甜品,(B98),天母蓝鸟烘焙坊,源自台湾，由台湾烘焙名师执导，以专业的糕点烘焙技术和独特的烘焙方法特制出来,.,Leonidas,所有的,Leonidas,巧克力制作都是在布鲁塞尔，以最好、最高品质的材料制作而成。,推广场地,-,位于中庭的活动场地，适合做品牌形象展示,推广场地,-,不接受场外申请，只接受场内品牌商的形象推广活动,推广场地,-,该场地紧邻中庭，人流量和人群质量都较高,推广场地,-,该,场地位于嘉禾影城旁边，人流较多,推广场地,-,该场地位于美容区,VIP,尊崇享受,购物积分：贵宾持卡在万象城内消费，均可累计积分（个别店铺除外）,兑换礼品：贵宾可根据积分数兑换相应的礼品,生日贺礼：贵宾可在生日当月获得特别的贺礼,特别活动：万象城将不定期为贵宾举办各类贵宾专属活动,特别优惠：贵宾可于指定时期在指定店铺内享受特别优惠,定期直邮：万象城精美直邮杂志及缤纷礼券将定期送达府上,万象城,VIP,积分兑奖开始！,1,月,20,日起，积分满,100,分即可参加兑奖活动，数量有限，兑完即止。,详情致电：,82668266,兑奖地点：万象城,2F,服务台,奖品地点：万象城,2F,服务台,所需积分,奖品内容,店铺号,限量,备注,1000,价值,200,元万宁礼券,1,份,B07,150,1000,价值,200,元留园礼券,1,份,N303,150,500,价值,100,元哈根达斯礼券,1,份,KB06,150,500,价值,100,元优之良品礼券,B96,150,300,价值,40,元,Element,面包礼券,1,张,B1-3F,150,1000,价值,200,元,REEL,时尚生活百货礼券,1,份,B1-3F,150,-,300,价值,80,元嘉禾普通厅电影票,1,张,363/463,400,-,200,环保购物袋,1,个,300,-,200,精美钥匙扣,1,个,150,-,200,精美手机链,1,个,150,-,100,冰纷万象滑冰票,1,张,488,200,-,50,万象城停车票,1,张,2000,-,兑奖时间,:,每月,20,日开始至次月,19,日止,兑奖规则,:,凭相应积分兑换各类奖品。每种奖品每人每次限兑,5,份，如超出,5,份请您重新排队兑换。,麦当劳咖啡,2009,年,3,月,2,日,2009,年,4,月,30,日前：,1,、买原味特级板烧鸡腿堡送雀巢冰极冰爽茶（中）,2,、买麦香鱼送汽水（中）,3,、买麦乐鸡（,10,块）送麦乐酷,4,、买汽水（大）送派,嘉禾影院,2009,年,3,月,2,日,（一）免费赠送健康新体验：,3,月,8,日，当天女性观众凭普通厅、贵宾厅电影票可领取中航健身会价值,180,元健身体验卡一张。,（二）礼品卡套餐：,2,月,28,日,3,月,8,日，以,300,元的优惠价格购买,“,爱的关怀,”,礼品卡套餐（套餐内含,250,元嘉禾电影礼物卡、￥,50,会费），可获赠巧克力礼盒及中航健身会价值,398,元健身体验一张。,意粉屋,2009,年,3,月,2,日,3,月,8,日，女士到意粉屋消费均可免费赠送特饮一杯；,2009 VIP,会员正在售卖中,旧,VIP,会员转新,VIP,会籍可获,“,缤纷嘉年华券,”,一张,可享免费一客小食拼盘；周一至周五惠顾午市套餐可享,“,4,人同行，,1,人免費,”,优惠,(,每四客即可享赠其中最,“,低,”,价值的午市套餐,1,客免費优惠,),Designer Times,2009,年,3,月,2,日,购买任何正价品牌手表：,A,、满,1000,元，赠价值,300,元时尚背包一个；,B,、满,2000,元，赠价值,450,元香水一瓶；,C,、满,3000,元，赠价值,1000,元金牛购物礼券一张（满,6000,元赠,2,张，满,9000,元赠,3,张，多买多送），金牛礼券换购的礼品均为指定品牌手表及礼品,AB/SOUL,2009,年,3,月,2,日,09,年春夏新品全场,9,折，购物满,3800,元可获赠意大利原装进口真丝腰带一条。,Ole,2009,年,3,月,2,日,3,月,1,日至,8,日期间：,1,、凡女性顾客购买,ASC,葡萄酒金额达到,166,元，可获,375ml,智利酒,1,支；,2,、女性顾客购买可利菲尔巧克力糖珠可八折买单；,3,、女性顾客购买,ROSEMARY,巧克力可有,8,折优惠；,4,、购买,Efocus/,方美亚可享受,1,件,8.5,折、,2,件,8,折、,3,件,7.5,折。,REEL,百货,2009,年,3,月,2,日,春季化妆品节：,3/043/10,期间，化妆品专柜推出满额赠、优惠套装组合独家限量，品牌日芮歐会员持卡更享,2,倍积分。,王子国宴饭店,2009,年,2,月,27,日,万象城,5,楼王子国宴饭店晚饭市（,5,点,-10,点）增设点心供应，凭万象城会员卡可获免茶优惠，欢迎光临，订座,82690333,第二部分、业态规划布局独立规划设计保证专业经营,1,、华润为了更好地运作万象城这个项目，特别成立了华润,(,深圳,),有限公司，他们从香港聘请来资深的房地产和零售业运营专家蔡德群担任该公司常务副总经理，蔡曾经在香港成功的发展过太古广场、太古城中心、又一城等,ShoppingMall,项目，在这个领域拥有非常丰富的操作经验。,2,、认为一个超级购物中心的成功除了外在的位置、交通条件外，项目的规划更为重要。,3,、目前国内的,ShoppingMall,普遍欠缺规划，这在很大程度上影响了其经营的效率。例如现在国内的,ShoppingMall,普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体，一般的形式是裙楼部分做商场，裙楼以上为写子楼和酒店；,4,、这种规划方式通常都是以写字楼和酒店为核心，主要满足写字楼和酒店的整体设计，相比之下，商场则是附属部分，其设计都必须首先满足写字楼和酒店的整体规划，然后才是商场部分，这种设计思路往往很难保证商场部分有一个很合理的规划，例如形状和采光的问题。,5,、华润在规划万象城项目时，完全抛弃了传统的规划模式，将万象城作为一个独立的建筑主体进行设计；,6,、给予其设计规划的较大自由空间；,7,、一期的,“,万象城,”,和,5A,甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接；,这种设计方式可以最大限度的给予万象城更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。,8,、万象城,”,力图提供给消费者舒适、丰富的购物体验，这就要求整个建筑规划必须满足顾客购物的需求和心理；,9,、主体建筑总建筑面积虽然达,18.8,万平方米，拥有,6,层商业楼面，全部通过上百部电梯连接；,10,、消费者在购物过程中并不感到疲劳和烦琐，因为每一层都有一个明显的动线，所有店面都分布在动线两边，这样保证了整个商场中没有死角；,11,、当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；,12,、巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；,13,、卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。,14,、一期还为顾客提供了,1034,个车位，二期将达到,3000,个。,第三部分、招商合理规划业态组合和市场定位,驻品牌分析,服装、精品类,GUCCI,”,鹏城开中国最大店,意大利古乔古希股份公司是一家跨国（集团）公司，创办于,1921,年，拥有,“,GUCCI,”,世界知名品牌，产品涉及手袋、服装、珠宝、钟表及香水等高档消费品，公司专卖店遍布世界发达国家各大城市。据该公司有关负责人透露，该公司已在深圳罗湖区万象城设立中国最大的专卖店。,品牌中有,1,3,是首次进入深圳，其中很多是首次进入中国中国的旗舰店,世界一线品牌,ErmenegildoZegna,AlfredDunhill,ESCADA,HUGOBOSS,KENZO,PalZileri,CHARRIOL,定位在中档或者偏上的品牌,AZONA,、,EXCEPTION,、,Sammy,这样一批定位在中档或者偏上的品牌,丹麦、英国、法国等价位适中却又时尚的品牌,ONLY,Jack&Jones,VeroModa,Chevigon,ODBO,itd,Esprit,城市白领一族喜爱的,Esprit,，将在万象城开设全国面积最大、业态最全的旗舰店，共有三层楼，,1800,平方米的营业面积，除了经营女装、男装、配饰等商品外，在三楼还开设了一个美发沙龙，专为时尚男女设计最新的发型。,MNG,西班牙风情的,MNG,SWAROVSKI,世界著名的水晶品牌,SWAROVSKI,牛仔休闲服饰,CKJeans,这些人们耳熟能详的品牌，均不约而同地把设在万象城。,NOVO,NOVO,也将在万象城内展示其独特的购物理念，,NOVO,万象城店的经营面积约,1940,平方米，就好像一个小型的百货商店。在这家店里，还特设了一些公共休闲场地，例如,NOVO,咖啡屋、,NOVO,影视区以及互动的店内指引等设施。,“,我们还将与著名的,MTV,合作，定期在店内举办时尚沙龙。,NOVO,起源于拉丁语，在英文里面对应的单词为,“,new,”,“,NOVO Concept,”,在中文里面的意思即为,“,新概念,”,。,NOVO Concept,凭借其超前的理念将在各方面全新打造,“,新概念,”,的百货形象，融合了前卫设计、时尚潮流及尖端科技诸多元素。,NOVO Concept,将特设一些公共休闲地带，如,NOVO,咖啡屋、,NOVO,影视区、,NOVO event space,等等。,NOVO Concept,是一种全新概念的生活空间，迎合年轻、时尚和独立的新一代的时尚品位。我们的目标对象具备中高水平收入、不断地追求各种新方式来表现他们的个性、独特和自我的都市年轻白领。,MISSSIXTY,而著名的意大利女装休闲品牌,MISSSIXTY,将作为一家专门店与,NOVO,构成姊妹店。,i,t,这是一家在香港经营的非常成功的店铺，旗下拥有众多的时装品牌，素以款式前卫、多元化和引导潮流而著称，服装品类从国际高级时装到席卷亚洲的日本年轻潮流品牌一应俱全。它将在万象城开设深圳地区唯一的旗舰店。,GRI,GRI,与华润全面合作，首次将旗下的,AnneKlain,、,Joan&David,、,SoleAllience,、,EQ,：,IQ,、,NineWest,、,Jesire,等,6,个著名品牌一起进驻华润中心万象城,Nautica,美国最受欢迎的休闲品牌之一,Nautica,也已经入驻。,1,、国内的,ShoppingMall,通常采用租赁经营，开业前期采用招商的方式引进不同商业业态的商家进入购物中心；,2,、对于一个规模动辄十万平方米以上的超级购物中心而言，如果前期没有完善的商业规划和整体定位那将是非常危险的；,3,、没有规划和定位的购物中心呈现给顾客的往往是散、乱的感觉；,4,、一个完整的,ShoppingMall,通常都由百货店、众多专卖店、超市、餐厅和电影院、娱乐设施组成，提供给顾客的是集购物、美食、娱乐、休闲、康体和服务于一体的综合空间。,5,、仅仅有不同业态的商户进入,ShoppingMall,，不进行功能的规划和整体定位也很难长期吸引消费者；,6,、深圳中信城市广场是一个面积达,7,万平方米的大型购物中心，西武百货和吉之岛百货是其中的两家主力店，但由于西武百货完全是高档服装店为主且占据,1,3,层的主要经营面积，导致其它层的商户和品牌较为零散，只能招到一些零散的商户和品牌店，业态显得单调，而吉之岛百货的定位与西武百货之间又缺少一个衔接过渡的业态，使中信城市广场整体不是太和谐。,7,、万象城在整体规划和设计时吸取了国内外,ShoppingMall,经营的经验和教训；,8,、避免购物中心主题缺位和同质化；,9,、万象城打造出深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心；,10,、万象城的建设和招商过程中始终围绕,“,全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合,”,的理念，精心挑选建设团队和品牌商家。,11,、,R,el,时尚生活百货是首次进入中国内地的百货公司，它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；,12,、香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过,1200,个座位；,13,、华润万家超市,CITYVALUE,超级广场将采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；,14,、溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动。,招商推广,1,、成功的关键购物中心的招商推广是打造成功购物中心的重要一环；,2,、确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能；,3,、制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在；,4,、考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了,“,先确定主力店，再全面招商,”,的基本策略；,5,、在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策；,6,、根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；,7,、妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据万象城整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在万象城新店的定位、档次和其他品质。,市场推广,提出了,“,整合推广策略,”,联合国际,4A,广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。,运营管理,1,、只租不售的方式专业化的运作还不仅仅体现以上的特点；,现在各地对这,“,商业地产,”,和,“,购物中心,”,两个概念往往混为一谈，但凡建造一个商业地产项目，就说是购物中心，实际上两者有很大区别：商业地产可以出售，后期经营管理要求不高，不强调商业组合，市场风险小；但是购物中心一定强调以统一整体出现，不能拆零出售，经营管理风险更高。因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功。,2,、物业公司在开业前已经进驻，发展商的各部门正在全力以赴，为万象城的营运做好了准备。,只租不售是国际购物中,心的普遍运营管理方式,1,、由于购物中心是长线投资行业，资金回收期很长，这就要求发展商需要有雄厚的资金支持和漫长等待的耐心，否则就难以为继；,2,、只租不售还意味着对物业的长期持有和长期经营，这需要专业的零售和地产管理经营经验；,3,、购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一管理来树立购物中心的整体形象；,4,、华润在零售行业以及商业物业管理经营方面积累的丰富经验，将为万象城未来的运营管理提供有力的支持。,