第九章--房地产投资方案的比较与选择.ppt

,房,地,产,投,资,分,析,单击此处编辑母板标题样式,单击此处编辑母板文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第九章 房地产投资方案的比较与选择,学习目标,通过本章的学习，要求学生应掌握投资方案比较与选择的具体内容和方法。重点掌握方案比选的各种方法和比选指标的具体计算，理解项目方案的各种类型，了解项目方案比选的意义和作用。,第一节投资方案比选概述,一、投资方案比较与选择的涵义,一项投资决策大体要经历以下程序：确定拟建项目要达到的目标；根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案；通过方案比选，选出最佳投资方案；最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。,投资决策的是指，就在于选择最佳方案，使得投资资源得到最优配置。,二、投资方案比选的必要性,投资方案的比选是寻求合理的经济和技术决策的必要手段，也是投资分析工作的重要组成部分。,投资方案比选是实现资源合理配置的有效途径。,投资方案比选是实现投资决策科学化和民主化的重要手段。,投资方案比选是寻求合理的经济和技术决策的必然选择。,三、投资方案比选的依据和原则,投资方案比选可按方案的全部因素计算各方案的全部经济效益和费用，进行全面地分析对比；,也可仅就不同因素计算相对经济效益和费用，进行局部的分析对比。应特别注意个各方案件的可比性。,对于不同结构类型的投资方案要按照方案的计算期是否相同，资金有无约束条件及产出效益和产品产量是否相同等实际情况，选用适当的比较方法和评价指标。,四、投资方案的,相互关系,假设现在有两个投资方案，寿命年限相同，其他资下表:,方案,投资额,净现值,内部收益率（%）,A,200,160,30,B,300,175,20,据表判断A、B方案哪个更有利？,注意：在多方案选择问题中，除专属每个项目的经济性外，还须 研究各项目方案之间的相互关系。,1.独立型方案,独立方案,是指一组方案中，各方案互相独立，互不排拆，选择某一方案并不排斥选择另一方案。就一组完全独立的方案而言，其存在的前提条件是：,投资资金来源无限制；,投资资金无优先使用的排列；,各投资方案所需的人力、物力均能得到满足；,不考虑地区、行业之间的相关性及其影响；,每一投资方案是否可行，仅取决于本方案的经济效益。,2.互斥,型方案,互斥方案,是指一组方案中的各个方案互相关联、互相排斥，彼此可以相互替代。采纳方案组中的某一方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。,例如，某房地产开发商拟购置设备，可向国内生产厂家订购，也可以向某外商订货，这一组设备购置方案及为互斥方案，因为在这两个方案中，只能选择其中一个方案。,3.,先决型方案,先决方案,即在一组方案中，接受某一方案的同时，就要求接受另一方案。,设有A、B两方案，要接受方案B则首先要接受方案A，而接受方案A时可以与方案B是否被接受无关，此时，方案A为方案B的先决方案。,例如，建郊区别墅（B方案）的同时，必须修一条公路（A方案），但修一条公路（A方案）不一定完全是为了建别墅（B方案），此时，修公路的投资方案就是建这一别墅投资方案的先决方案。,4.不完全互斥型,不完全互斥方案,即在一组投资方案中，若接受了某一方案后，其他方案就可以成为无足轻重、可有可无的方案。,例如，亲水概念的住宅项目中，穿流着一条河，河中建立了一座公路桥之后，原有的简易人行桥就变得可有可无。,5.互补型方案,互补方案,即在一组方案中，某一方案的按受有助于其他方案的接受，方案之间存在着相互依存的关系。,例如，建一座公寓A和增加一套空调系统B，增加一套空调系统后，使公寓的功能更完善了，故B方案的接受，有助于方案A的接受。,投资方案中最常见的是独立方案和互斥方案。,第二节投资方案比选的分析指标,投资方案比选中常用的分析指标有净现值、净现值率、内部收益率、差额内部收益率等。,分析指标是方案比选的重要基础和依据。,各分析指标都各自有一定的应用范围。,一、静态指标,与投资方案比选密切相关的静态指标主要有两种。,1.差额投资收益率,差额投资收益率也称追加投资收益率，就是单位追加投资所带来的成本节约额。其计算公式为：,式中：R差额投资收益率,C1，C2两个比较方案的年成本,I1，I2两个比较方案的总投资,2.差额投资回收期,差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投所,需的时间，亦称追加投资回收期。其计算公式为：,式中:差额投资回收期,，两个比较方案的总投资,，两个比较方案的年成本,二、动态指标,1.净现值率,（,例1,）（,例2,）,净现值率,也称为现值指数或投资现值率。,计算公式如下：,NPVR=NPV/Ip,式中 ：NPVR净现值率,NPV净现值,Ip投资现值,例1 某项目的各年现金流量如表所示，试用净现值指标判断项目的经济性（i,c=,15%）,年序,0,1,2,3,419,20,投资支出,40,10,经营成本,17,17,17,17,收入,25,25,30,50,净现金流量,-40,-10,8,8,13,33,解：利用,将表中各年净现金流量代入，得：,=-40-100.8696+80.7561+80.6575+135.9540.6575+330.0611,=15.52（万元）0,由于NPV0,故此项目在经济效果上是可以接受的。,返回,例2 某企业拟购买一台设备，其购置费用为35 000元，使用寿命为4年，第4年末的残值为3 000元，在使用期内，每年的收入为19 000元，经营成本为6 500元，若标准折现率为10%，试计算该设备购置方案的净现值率,。,解：购买设备这项设资的现金流量情况如图所示：,35000,0,1,2,3,19000,6500,4,3000,NPV=-35000+(19000-65000)(P/A,10%,3)+(19000+3000-6500)(P/F,10%,4),=-35000+31086.25+10586.5,=6672.75（元）,根据公式NPVR=NPV/K,p,可求出其净现,值率为：,NPVR=NPR/Ip=6672.75/35000=0.191,净现值率主要用于对多个独立方案进行比选时的优劣排序，详见稍后部分的介绍。,返回,2.差额投资内部收益率,（,例3,）,差额投资内部收益率是两个投资方案各年净现金流量,差额的现值之和等于零时的折现率。,差额投资内部收益率的表达式为：,式中：投资额大的方案的净现金流量,投资额小的方案的净现金流量,差额投资内部收益率,例3 某建设项目有三个设计方案，其寿命期均为10年，各方案的初始设资和年净收益如表所示，试选择最佳方案（已知i,c,=10%）,方案 年份,0,110,A,170,44,B,260,59,C,300,68,解：我们先来用净现值法对方案进行比选。,根据各个方案的现金流量情况，可计算出其NPV分别为：,NPV,A,=-170+44(P/A,10%,10)=100.34 万元,NPV,B,=-260+59(P/A,10%,10)=102.50 万元,NPV,C,=-300+68(P/A,10%,10)=117,79 万元,由于NPV,C,最大，因此根据净现值法，以方案C为最佳方案。,采用内部收益率指标来对上面这个题目进行比选,根据IRR的定义及各个案的现金流量情况，有：,-170+44(P/A,IRR,A,10)=0 IRR,A,=22.47%,-260+59(P/A,IRR,B,10)=0 IRR,B,=18.49%,-300+68(P/A,IRR,C,10)=0 IRR,C,=18.52%,可见：IRR,A,IRR,C,IRR,B,且IRR,A,、IRR,B,、IRR,C,均大于i,c,。,即方案A为最佳方案。这个结论与采用净现值法计算得出的结论是矛盾的。那么为什么两种方法得出的结论会产生矛盾？究竟哪一个方法正确？这个问题可通过下面的图来加以说明。,图中两条线分别是方案A和方案C的净现值函数曲线，由两条曲线的形状可以看出，两条曲线在i=13.11%处相交。,5%,10%,13.11%,i%,NPV,A,NPV,C,NPV,当折现率小于13.11%时，NPV,C,NPV,C,。也就是说，当我们取定的标准折现率i,C,大于13.11%时，采用净现值指标与采用内部收益率指标对方案进行比选得出相同的结论；当取定的标准折现率小于13.11%时，两种方法会得出相反的结论。,产生这种现象的根本原因在于净现值与内部收益率这两个评价指标的经济含义有所不同。,返回,3.总费用现值,总费用现值是指各方案中全部费用的现值。其计算公式为：,式中：I 各年投资额,C各年经营成本,计算期末回收的固定资产余值,W 计算期末回收的流动资金,n 计算期,该指标适用于以出租经营为主的房地产投资项目的方案,比选分析中，而且各方案效益相同，计算期相同。,4.年费用,年费用是指各个方案等额年费用（AC）。,其计算公式为：,年费用指标适用于各方案效益相同，计算期,相同或不同的项目，且项目是以出租性经营为主的。,投资方案比选指标的应用范围,一般来讲，内部收益率比较直观，能直接反映项目投资的盈利能力，但当项目有大量追加投资时，则可能有多个内部收益率，从而失去实际意义。,在方案比较中，一般不采用内部收益率指标比较，,而采用净现值和差额投资内部收益率作为比较指标。,内部收益率与净现值,C,i1,IRR,i2,IRR,A,IRR,B,NPV,方案A,方案B,NPV,A,NPV,B,NPV”,NPV,某项目有A，B两个方案，其净现值曲线如图所示。由于IRR,A,和IRR,B,均大于折现率i,1,和i,2,，且IRR,A,IRR,B,，如果按内部收益率的大小选择方案，则应选B；但是，若按净现值来选择，就会出现相反结论。若折现率为i,1,，则NPV,A,NPV,B,，应选方案A。,图中两条净现值曲线的交点C所对应的横坐标，即为差额投资内部收益率(IRR)。采用IRR来进行方案比选，无论是i,1,i,2,其结论均与以净现值作为指标时相同。,净现值与净现值率,净现值和净现值率两个指标在方案比选时，有时也会得出相反的结论。,在进行方案比选时，若无资金限制条件，此时可以采用净现值作为比选指标；,当事先明确了资金限定范围时，应进一步用净现值率来衡量。,当对多个方案进行比选时，往往是在资金限定的范围内，采用净现值率指标，这样既符合资金限定条件，又能使净现值最大的方案入选，以实现有限资金的合理利用。,第三节 房地产投资方案的比选,若按前述投资方案相互间关系为分类标准，有五类投资方案。实际工作中，最常见的投资方案是独立方案和互斥方案，其余三类方案均可以转化为这两类方案。独立方案的比选较容易，一般通过财务分析进行；互斥方案的比选则须有专门的方法。,一、独立方案的比选,企业的资金,成本(%),C(临界点),资金总额,独立方案，最常见的是由于投资的限制，不可能采用所有经济合理的项目。,对一般企业来说，资金总额和资金成本之间存在如图的关系。,由图可见，企业不能按某一固定的资金成本无限制地增加其资金，而是存在着某个临界点(C)，在这个点外，企业要付出越来越高的资金费用(利息)。原因可能是，贷款人觉得进一步增加 对企业的投资会冒较大风险。,用资金成本资金总额曲线进行投资决策,用直方图把项目按IRR从大到小排列起来，与资金成本资金总额曲线上升部分相关的项目，将是边际项目。,资金成本和内部收益率(%),I,A,I,B,I,C,资产总额（万元）,A,B,C,D,E,F,由图可知，项目E是边际项目，内部收益率低于这个投资项目的其他项目(包括项目E在内)都在该企业放弃范围之列。,有资金约束的条件下，决定取舍相互独立方案的简易方法是，把所有方案的组合排列出来，每个组合都代表一个满足约束条件的项目总体中相互排斥的一个方案，这样就可以利用互斥方案的经济评价方法，来选出最好的组合。,例 4 已知总投资限额为30 000元，设有三个相互独立的方案A、B、C，各方案的有关资料如表：,方案,投资,年净收益,寿命周期（年）,A,12 000,4 300,5,B,10 000,4 200,5,C,17 000,5 800,10,解：第一步，计算各方案均大于基准收益率15%的IRR。,第二步，列出A、B、C的所有可能组合。（,见表9-3,）,第三步，除去不满足约束条件的投资组合，即ABC，,并按投资额从小到大排列投资方案组。（,见表9-4,）,第四步，用净现值最大作为选择标准。（,见表9-5,）,表9-3 A、B、C的所有可能组合,返回,组号,方案的组合,投资总额,年净收益,1,A,12 000,4 300 (15年),2,B,10 000,4 200 (15年),3,C,17 000,5 800 (110年),4,AB,22 000,8 500 (15年),5,AC,29 000,10 100 (15年),5 800 (610年),6,BC,27 000,10 000 (15年),58 00 (610年),7,ABC,39 000,14 300 (15年),5 800 (610年),表9-4,按投资额从小到大排列投资方案组,返回,组号,方案的组合,投资,年净收益,2,B,10 000,4 200 (15年),1,A,12 000,4 300(15年),3,C,17 000,5 800(110年),4,AB,22 000,8 500(15年),6,BC,27 000,10 000(15年),58 00(610年),5,AC,29 000,10 100(15年),5 800(610年),表9-5 净现值由小到大排序,返回,组号,方案的组合,NPV(15%),按NPV(15%)排序,1,A,2 424.27,6,2,B,4 079.0,5,3,C,12 108.86,4,4,AB,6 493.32,3,5,AC,14 523.12,2,6,BC,16 187.91,1,二、互斥方案的比选,互斥方案的比选，可采用差额指标，也可以采用效率指标。但值得注意的是，采用效率指标时，必须分析和评价不同方案之间的差额现金流量，否则会导致失误。,（,一）寿命期相同的互斥方案的比选,例5 设某块出租经营为主的房地产项目有三种实施方案（互斥的），其寿命年限均为10年，折现率为12%，各方案的初始投资及年节约金额如表所示：,方案,初始投资,年节约金额,A,20,5.8,B,30,7.8,C,40,9.2,1.用净现值法求解（对于互斥方案，NPV最者即为最佳方案）,NPV,A,=12.77(万元)NPV,B,=14.07(万元)NPV,C,=11.98(万元),可见，B为最佳方案。,2,.,用差额现金流量法求解,运用差额现金流量法时，须遵循两个原则：,当有较低投资额的方案被证明是合理的，较高投资方案方能与之比较；,若追加投资是合理的，则应选择投资较高的方案，否则应选择投资较低的方案。,运用差额现金流量法时，可概据不同情况分别采,用差额净现值和差额投资内部收益率指标。,用差额净现值法,NPV,OA,=NPV,A,=12.77(万元),NPV,AB,=2(P/A,12%,10)-10=1.3(万元),表明此项追加投资是值得的，B优于A。,NPV,BC,=1.4(P/A,12%,10)-10=-2.09(万元),表明此项追加投资不值得，故C不如B。,则最终结论为：B方案最好。,用差额投资内部收益率法,根据差额投资内部收益率计算公式，可得,IRR,OA,=26%12%，A方案可以投资。,IRR,AB,=15%12%，追加投资值得，B方案优于A方案。,IRR,BC,=6.5%12%，追加投资不值得，C方案劣于B方案。,显然B方案最好。,但若采用IRR指标，计算分析结果却是A方案最好，显然这种方法不恰当。,（二）寿命期不同的互斥方案的比选,寿命期不同的互斥方案的比选，关键在于其比较的,基础要相一致。,1.计算期统一法,计算期统一法,就是对寿命期不等的比选方案选定一,个共同的计算分析期，在此基础上，再用前述指标对方,案进行比选。,通常有,方案重复法,和,最短计算期法,。,（1）方案重复法（寿命期最小公倍数法）,方案,初始投资,年净收益,寿命（年）,A,100,40,4,B,200,53,6,例6 设两个互斥方案的初始投资、年净收益及寿命年限如表：,试在折现率为10%的条件下选择最佳方案。,所以，A方案更有利。,若用净现值，需取两方案寿命的最小公倍数12年作为计算时间。在12年内，A方案共有三个周期，重复更新两次，B方案共有两个周期，重复更新一次。,设12年间两个方案的净现值分别为NPV,A12,和NPV,B12,，则有：,（2）最短计算期法,最短计算期法,是通过缩短较长计算期来满足时间可比性要求,的方法。,例7 用最短计算期法比选例6中的方案。,解：A方案和B方案相比，最短的计算期为4年，因此，,FNPV,A,=40（P/A,10%,4)-100=26.8（万元）,FNPV,B,=,53(P/A,10%,6)-200(A/P,10%,6)(P/A,10%,4),=22.4,（万元）,计算结果表明，A方案比B方案更优。,2.年费用比较法,年费用比较法,是通过计算各个方案等额年费用来对方案,进行比选的方法。,例8,用年费用比较法比选例6中的方案。,解：FNPV,A,=,40（P/A,10%,4)-100,（A/P,10%,4),=8.45（万元）,FNPV,B,=,53(P/A,10%,6)-200(A/P,10%,6),=7.08,（万元）,计算结果表明，A方案比B方案更优。,