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Code of this report|,*,单击此处编辑母版文本样式,Centaline Consultants,*,首先，让我的报告从一个锤子开始,对于锤子的两种解释,（,1,）由两部分组成，锤子把和锤子头，锤子把通常为木质，锤子头通常为铸铁或者不锈钢,（,2,）一种用来锤东西的工具,创新的根本，就是回归本源,存在主义的基本概念之一,异化,第一步：产生锤东西的需要,第二步：有人发明了第一个锤子,第三步：这个锤子得到广泛认可,第四步：从此，人们把这种形状的东西统一叫做锤子,低层次创新：改变锤子头的形状,圆头锤子、方头锤子,高层次创新：,忘记锤子头的形状,回归本源，回溯到,“,锤东西的需要,”,上面去,海德格尔,房地产的本源，就是回归到人的居住需求上去,吴爱吾,第一步：产生居住的需要,第二步：有人造出第一栋房子,第三步：这种房子受到广泛认可,第四步：从此，人们把这种东西统一叫做,“,房子,”,房地产行业的发展，本质上是源于人类对于更美好生活的向往和不断追求,混居,空间的分割,功能的分割,房间的分割,套间的分割,地点的分割,时间的分割,（原始状态）,（开始出现房间的概念）,（功能房独立）,（房间开始独立）,（进入高级状态）,（进入多套房时代）,（？）,下面，我们就从人的几个基本需求层面去重新认识房子,不要以为我会讲马斯洛需求层次理论,我没有那么老土,一个成功人士一生需要拥有的五套房子,第一套,：一周居住五天,的房子,代表,符号,城市中心,Add Your Text,Add Your Text,现代风格外立面,玻璃、金属材料,配套：大型超市,娱乐方式：酒吧、咖啡厅,交通：方便的公共交通,方便的生活服务,案例一：杭州,绿城,深蓝广场,三角形的,“,鸡肋,”,地块,全玻璃幕墙,三角形的酒店,住宅大堂,五星级内饰,房产品在本质上是一种居住的生活状态，进而是一种生活氛围，而建筑仅仅是表达场景的一种手段,绿城集团,物业类型,酒店式服务公寓、酒店、办公楼,占地面积,:,20000,平方米,投资商,浙江绿城,总建筑面积,:,134000,平方米,地址,杭州市武林商圈,开盘时间,2006-07-03,项目配套,内置精品商业街,开盘均价,25000/,平方米,片区均价,10000/,平方米,可售总套数,公寓楼,425,套,最高均价,30000/,平方米,设计,杭州市建筑,设计院,室内设计,美国,BLD,有限公司,物管费,5.8,元,/,平米,月,娱乐配套,雪茄吧、书吧、健身房、游泳池、健康会所,特色符号,全玻璃外墙住宅外立面,五星级酒店式服务,总统套房等级内饰,商业内街设计,你给我设计一栋五星级酒店，里面全是总统套间,绿城副总,第二套,：一周居住两天,的房子,代表,符号,自然景观,（不一定有强势资源）,Add Your Text,Add Your Text,朴实外立面、石材,极度重视园林打造,配套：小型生活超市,娱乐方式：爬山、钓鱼,交通：方便的公路交通,“,隐形,”,物管,十七英里,棠樾,天麓,。,第三套,：一个月居住一次,的房子,Resort,代表,符号,强势自然景观,Add Your Text,Add Your Text,艺术的外立面,配套：小而全的生活配套,如小镇一般精致的商业街,娱乐方式：水上活动,户外活动,交通：方便但通常较远,的公路交通,灵活的物管方式,巽寮湾：,金融街首个标志性项目，总建筑面积将近,2000,万平米，超大旅游度假综合项目,项目概况,位置：惠东县稔山巽寮辖区,占地面积：,2400,万平方米,总建筑面积：,1920,万平方米,容积率：,0.8,；绿化率：,75%,资源：沙滩、海景、山景,开发商：金融街惠州置业有限公司,金海湾作为金融街控股到南中国海的首个标志性项目，投资逾,100,亿，打造集合星级酒店、度假公寓、别墅、商业、餐饮、高尔夫、游艇码头等综合设施的旅游地产项目,红树林生态保护观光区,滨海休闲新市镇,低密度高尚度假休闲区,资源整合：,利用天然的海、山体、沙滩资源，打造出星级酒店、度假公寓、别墅，以及商业、餐饮、球场、游艇码头等娱乐设施,项目拥有,24,平方米公里的控制版图，,11,公里长的沙滩，,16,公里的海岸线，,60,亩红树林，,99,个大大小小的洲岛，,8,个月形海湾，百米内水深不超过,2,米的海水浴场,南区五星级酒店群落中的喜来登酒店于,2006,年开工建设，,2008,年,5,月对外营业；,项目利用天然的海、山体、沙滩资源，打造出星级酒店、度假公寓、别墅，以及商业、餐饮、球场、游艇码头等娱乐设施，拓展高尔夫、游艇、帆船等山地运动、水上运动等户外运动项目；,中区民俗文化村、购物中心、酒吧街预计于,2012,年完工；,喜来登酒店,推售情况：,以投资型小户型公寓和观海别墅（双拼别墅占,5,成以上）为主，现只剩,4,套别墅，销售情况良好,各期物业推售详情：,一期：,两栋酒店式公寓，,08,年,5,月推出，距沙滩,60,米，共,442,户；,5885,一房，均价,8000,元,/,平米，已售罄：,二期：,32,栋海滩别墅，,09,年,8,月推出，,180,联排,20,套，价格,1.9,万，独栋,12,套，价格,2.13,万元,/,，面积,368430,，剩四套；,三期：,3,栋,酒店式,公寓，,09,年,10,月推出，共,391,户，面积,7090,，,80%,一房，,20%,两房，价格区间,7000,多,-9000,多，已售罄；,首期物业,“,凤池岛,”,：,位于整个金海湾区域,“,阳光之都,”,的中区，由公寓、小高层、别墅组成；,占地面积,10,万,，建筑面积,13,万,；,别墅外立面,公寓外立面,产品：,首期产品以小户型度假公寓为主，全套间设计，精装修入住，产权式酒店经营方式,产品特点：,小户型、精装修、全套间、大露台设置，淋漓展现度假风情；,度假公寓经营方式：,70,年产权，自由产权式酒店经营方式，是否将物业交由物业公司统一经营由业主自愿；,年平均,4%5%,收益率，业主免费入住,30,天，入住时间自由选择；,一期酒店式公寓,第四套,：一年居住一次,的房子,代表,符号,极度强势自然景观,（具有不可替代性）,Add Your Text,Add Your Text,以木材料居多，热,带亚热带风格外立面,配套：,“,造城,”,式配套,娱乐方式：高尔夫、出海,交通：较为不重要,“,管家式,”,物管,案例借鉴,案例四,:,海南,雅居乐清水湾,你的清水湾，你的第二人生,同属东线海景区资源大盘,面临着相似的客户群体,有着相似的物业组合,在整个海南市场运营比较成功，有参考借鉴之处,基本,信息,位于陵水县英州镇清水湾大道海滨处；,占地面积,:10005000,，总建面,:10000000,；,容积率,0.4-,，绿化率,35%,开盘时间,开盘时间,2009-03-28,面积区间,金色果岭组团：,别墅：,180-567,，洋房,115-291,蔚蓝海岸组团：洋房：,68,176,瀚海银滩：洋房：,77,335,（一线海景），别 墅,297,1415,价格,洋房均价,8300,元,/,，别墅,13000,元,/,起,配套,设施,3,个,18,洞国际高尔夫球场，,6,家国际顶级酒店，包括七星级朱美拉酒店，六星级莱佛士酒店，喜达屋,W,酒店，五星级万豪,JW,酒店、希尔顿酒店、豪瑞阁酒店，建有,1000,个泊位的游艇码头，主题商业街、购物名店，贵族游艇会，温泉入户,案例借鉴,借鉴点,1,：,通过高品质的园林打造和营销中心大气的对称设计，营造出了客户的尊贵感，形成了自己的竞争区隔,大气的营销中心设计,高品质的园林打造,案例借鉴,借鉴点,2,：,通过将营销中心海缘化、海景样板房的打造拉近了客户与海的距离，将一线海景转化为,“,来海南看真正的海,”,的独特卖点,营销中心与海的零距离拉近了客户的海的深层体验感,海景样板房,案例借鉴,借鉴点,3,：,概念创新，文化植入，以未来,“,乐活,”,海岸小镇的生活概念，挖掘出,“,你的第二人生,”,，震撼了市场，引起了圈层共鸣,第二人生：,在海南清水湾项目里，雅居乐提出了第二人生的营销概念，在海边拥有一处属于自己的私人空间，除了可以享受这样如画卷般的生活，还蕴含着更多的含义,乐活小镇：,乐活这个词源自英文缩写,LOHAS,，原意为健康，快乐，绿色的生活方式。在上个世纪末，许多富裕阶层经历了过度消费的空虚之后，经过反思，形成了这种崇尚环保，追求健康的生活理念,第一步,营销中心、样板房等都强化了对海的体验；园林的展示强化了客户的尊贵感,第二步,“,乐活,”,海岸小镇生活概念的植入，加深了海的文化内涵,“,来海南看真正的海,”,“,你的第二人生,”,案例借鉴,启示：,从早期的硬件植入到后期的文化植入，从品质感、体验感突破，最后打造客户身份的精神符号，对本项目有很大的借鉴意义,案例五,：卡森,博鳌,亚洲湾,1,级土地,与海资源最近，规划为大面积的海景别墅,2,级土地,规划为,6,栋高层海景酒店式公寓和酒店,3,级土地,离海资源最远，规划为岛屿别墅，依托人工打造成，提升产品价值，拉伸内部产品的均好性,4,级土地,是项目内部竞争力最低的地块，由于受东侧其它项目的干扰，海景资源价值最低，必须靠内部价值打造拉升该地块的产品竞争力,地块价值层级划分,南海,3,级土地,2,级土地,1,级土地,4,级土地,按照地块内部与海资源的关系，可以将项目地块分为,4,个层级,2,块其它项目酒店、公寓规划用地对本项目造成严重干扰,资源条件,：,1.2,公里的海岸线资源，为打造,“,看海、听海、亲海,”,的滨海公园提供了条件,如何将海岸、沙滩、防护林等共建配套，转化为小区业主休闲、放松、度假的滨海体验公园，是提升项目自身价值的重要方向,1.2,公里沙滩、海岸、防护林,我们对项目的自我认知,湾流会所,六岛六居的领域感与整体开放布局鲜明对比，表达了项目,“,专属,”,与,“,开放,”,兼备的设计理念,六岛六居的私密岛屿居住空间,“,专属,”,滨海景观广场,“,开放,”,通透的规划布局，最大限度的利用了海景资源，中轴线景观大道和滨海广场增强了项目的尊贵感和开放性,VS,我们对项目的自我认知,第五套,：不知道什么时候去住,的房子,“,分时度假,”,概念,何为,“,分时度假,”,？,分时度假,(TIMESHARE),就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按,10,至,40,年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿,7,天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的,分时度假概念具有两重含义,一个是分时使用权，一个是度假时段的交换,案例六：,亚龙湾,人间天堂酒店,，由三亚林业局和三亚亚龙湾云天热带森林公园有限公司合作开发,亚龙湾热带天堂森林公园规划图,亚龙湾热带天堂森林公园,位于海南省三亚市亚龙湾国家旅游度假区。总面积,1506,公顷，是,三亚市第一个森林公园,，是海南第一座,滨海山地生态观光兼生态度假型,森林公园；,园区与亚龙湾国家旅游度假区形成强烈的差异、互补和互动，使亚龙湾真正形成了大景区的概念，填补了,三亚森林生态旅游的空白；,建设分两个阶段进行。第一阶段自,06,年至,09,年底，以生态观光区域建设为主。已建成的有：游步道约,8,公里，游览车道约,14,公里、,10,多处观光楼台亭阁，主峰的山顶园区等及,“,鸟巢,”,等。,总投资约,19,亿元，着力打造亚龙湾标志性的绿色旅游品牌,项目市场定位是以中高收入人群和境外游客为主要客源，并自然生态游和高端山地雨林度假游为主打产品,亚龙湾大佛,鸟巢度假酒店,公园植被,过江龙索桥,兰花谷,亚龙湾海景全貌,亚龙湾热带天堂森林公园的服务配套以餐饮、,SPA,及特色度假酒店为主，生态与旅游休闲紧密结合,山顶公园,地点：,森林公园主峰顶峰,构成：,龙文化广场、沧海楼、足沐草堂,特色：,以中国文化融会其中，为休闲观光点,流云轩餐厅,地点：,流云轩养生餐厅坐落在亚龙湾热带天堂森林公园的最高处,主营：,黎苗风味、野菜素斋、药膳,等养生美食,烟波亭酒吧,地点：,人间天堂集结地外过江龙索道西入口处,主营：,各式茶水，新鲜果汁，饮料，早餐零点，简餐,其他：,凉亭外古树参天，,150,米索道直通鸟巢西区，索道可将亚龙湾全景尽收眼底,流云轩餐厅,山顶公园,烟波亭,亚龙湾热带森林公园在二期及三期建设中将包含,3,块山地度假村用地，逐步完善公园休闲度假的功能,天堂人间,鸟巢,2,号规划山地度假村,3,号规划山地度假村,1,号规划山地度假村,鸟巢度假村远景,鸟巢度假村客房,人间天堂鸟巢度假村位于亚龙湾森林公园内，以原生态的天然建采为元素，以热带风情为建筑风格,度假村简介,地理位置：,位于三亚亚龙湾国家旅游度假区、伴山面海，建造手法国内罕见。,客房：,拥有独栋别墅及客房共,142,幢（套）,建筑风格：,以原生态的天然建材为元素，以热带风情为建筑风格，质朴建筑内含奢侈豪华。,饮食：,以养生、西餐、泰餐为主,管理：,度假村项目建设向世界顶级森林度假项目看齐，引进当今最先进的跨国山地度假专业管理集团，打造超五星级的山地森林度假村。,度假村客房依山而建，管理设施和服务设施基本规划在曾人为破坏的地带,集结地房间分布图,鸟巢东区房间分布图,客房规划：,鸟巢客房：依循山岭骨架，顺势根石脉络，悬架鸟巢式木屋，是雨林龙图极具个性的手笔。,管理设施和服务设施基本规划在曾人为破坏的地带,鸟巢西区房间分布图,度假村饮食以养生、西餐、泰餐为主，注重健康养生，让客户在欣赏山海景观的同时品尝美食,海阔天空泰餐厅,飞龙岭西餐厅,不老松饮食文化养生苑,集结地篝火吧,烟波亭索道清吧,鸟巢西区接待吧,度假村除了餐饮之外，同时设有车队、游泳池、会议厅、,SPA,、台球厅等多种休闲、商务配套设施,路虎车队,SPA,台球室,游泳池,会议室,度假村配套服务,路虎车队：,提供接送服务、包车服务，司机全部为女司机,游泳池：,集结地,/,鸟巢西区,/,鸟巢东区分别有四个泳池,会议厅：,满足高端会议的需求，提供各种不同标准的会议场地。,SPA,：,专业按摩技师为客人服务，此按摩理疗可以在别墅和户外亭子中进行,台球室：,54,平方米,鸟巢度假村客房包括集结地及老鹰区、大雁区、孔雀区、喜鹊区、白鹭区客房，各具特色,集结地,老鹰区客房,大雁区客房,孔雀区客房（建设中）,喜鹊区客房,白鹭区客房,集结地（共,20,间）：,是项目度假村极具特色风格的客房，所有客房均为半敞开式帐篷房,开敞式房间,客房阶梯,客房景观,客房洗手间,规格,房间面积为,25,露台面积,4-5,房间均为,1.8,2M,的大床。,具体房型及景色（共,20,间）,集结地为半敞开式帐篷房；,房间内均提供大型的保险箱方便客人存放物品；,在露台可欣赏到原生态热带雨林、亚龙湾海景、市景、野猪岛、市景、高尔夫球场、鹿回头等景观。,门市价,￥,1500,（预订价￥,750,）,集结地设有一处零售商场商场，为户外运动爱好者提供攀岩、越野装备以及森林公园纪念品,规格,房间面积为,57,阳台面积为,20,泡池,1.76,H0.65M,。,具体房型及景色（共,21,间）,有大床和双床可供选择。,房间三面环窗,躺在床上就可观赏到广阔海景、草木青葱，有种归隐山林的氛。,客人躺在阳台的泡池内,充分享受林间日光浴,聆听林间鸟虫鸣叫。,自然木地板，两个盥洗台和独立的淋浴及卫生间。,门市价,￥,5000,（预订价￥,1720,）,老鹰区客房（共,21,间）：,该类客房为悬架木屋，房间三面环窗，并配有独立泡池,客房洗手间,露台及泡池,客房一角,大床式客房,大雁区客房（共,33,间）：,该区域房间景色不同于其他房型，可以看到森林公园、海棠湾及蜈支洲岛全景,洗手间及泡池,房间海景,房间山景,规格,房间面积为,72,，每栋房间带后花园并带泡池,3.3,H0.58M,门市价,￥,5000,（预订价￥,1720,）,具体房型及景色（共,33,间）,有大床和双床可供选择,独立的淋浴间和及两个盥洗台，独立衣柜及行李区都有宽阔的空间,该区域房间景色不同于其他房型，不仅可观赏到青山绿树，还可以看到海棠湾及蜈支洲岛全景,宽广的阳台搭配户外织布床垫,舒适的躺床、躺椅客人可阳台上享受海景、山景,孔雀区客房（共,38,间）：,以独特的建筑造型，构成,360,度景观，目前该区域客房仍在建设中,规格,房间面积为,61,，全圆型房配大圆床，床的规格：,2.2*2.2M,内设泡池,3.5H 0.65M,具体房型及景色（共,38,间）,独特房型设计可,360,度观山景、海景,宽敞的露台面向大海,可由房间直接进入泡池,喜鹊区客房（,9,间）及白鹭区客房（,6,间）：,户型结构相似，客房功能区域较多，后者更带独立泳池,喜鹊区客房,白鹭区客房,规格,92,，内设室内游泳池,25.5,H 1.27M,，床的规格：,2.2*2M(,大床,),具体房型及景色（共,6,间）,白鹭区房型基本与喜鹊区相同，不同之处有宽敞游泳池，池边配有餐椅和床垫供客人休憩,独立拥有,26,平方米左右的泳池,规格,房间面积为,69,，泡池,2.6,H0.5M,，房间均为,2.2,2M,的大床，独立休闲亭。,具体房型及景色（共,9,间）,套房拥有会客室、按摩区；,02,号房、,03,号房均配备有自动麻将机,在通向按摩房的两侧，装有玻璃天花允许自然光射进房间,