房地产开发项目风险管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,工程项目管理,开发项目管理目标分析,开发项目合同策划,开发项目风险管理,开发项目沟通管理,开发项目管理新趋势,房地产开发中的风险及风险管理,房地产开发中的风险,及风险管理,房地产开发中的风险管理,一、房地产开发中的风险,1.3 投资决策阶段的风险,1.4 土地获取阶段的风险,1.5 项目建设阶段的风险,1.6 租售管理阶段的风险,1.4,投资决策阶段的风险,1.4.1 投资决策阶段的任务,投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何地、何时、开发何种房地产。,1.4.2 开发区域与风险,开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。,1.4.2.1,政治环境风险,政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给房地产开发经营带来的可能经济损失。,（,1,）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。,1.4.2 开发区域与风险,（2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或间接地给房地产市场带来损失，比如工人罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润损失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂，会使人们对社会产生悲观，对生产和经济活动丧失信心，由此会间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的萧条，给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。,1.4.2 开发区域与风险,（,3,）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫，房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失的近2000亿港元的币值中，地产股占了l4。这个例子充分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。,1.4.2 开发区域与风险,（,4,）政府。来源于政府的风险因素可能有：政局稳定程度，如朝野争斗、政府内派系斗争；决策的民主性、管理透明度、行政效率；官员的事业心、知识水平、素质、廉政程度。,1.4.2.2,政策环境风险,政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。,（,1,）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。因此，研究拟投资国家和区域的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。,1.4.2.2,政策环境风险,（,2,）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议方式）、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。如在土地相对过剩的情况下，政府可能采取高地价，或对价格较低的地块行使优先购买权，以控制土地出让数量和市场土地存量，这时会给房地产开发商带来增加成本的风险。又如在我国，集体土地使用权是不允许出让的，如需出让，必须先由国家征为国有土地，然后才能出让。但有些地方政府或开发商却不顾国家法律规定，纵容或私自与集体土地所有者签订土地使用合同，在仅支付土地安置补偿费后，便进行房地产开发。这种土地对房地产开发商和购得房地产的房地产经营者都会面临巨大的风险土地被政府无偿收回，或补交巨额地价款和罚金。,1.4.2.2,政策环境风险,（,3,）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，而国家不同的住房政策使开发商面临着不同的风险。如果政府大力推行福利政策，大量建设公房或安居工程用房，且对安居工程用房建设标准、销售对象不加以有效限制，这样会使开发商建设的完全市场商品房受到市场需求短缺的压力，因销售不畅蒙受经济损失。同时，政府关于已售公房上市的规定，房地产交易管理规定也影响房地产市场的活跃程度，投资决策时也应注意分析。,1.4.2.2,政策环境风险,（,4,）税收政策。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，税收手段的应用更是直接、速成。,1993,年土地增值税出台，对房地产开发经营者的利润曾产生重大影响。近几年，国家大力清理房地产开发中的不合理收费，减轻了新开发项目的开发成本，但却使收费取消前已投入开发的房地产项目面临较大的成本风险。,1.4.2.2,政策环境风险,（,5,）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。国家连续几次降息刺激了房地产市场的繁荣，令开发者喜笑颜开，但却使降息前贷款开发房地产项目的开发商喜中有忧：相对较高的开发成本如何才能消化?!,1.4.2.2,政策环境风险,（,6,）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标如规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更来引起。,在进行房地产开发时，还应考虑到特殊区域的房地产开发风险，如行滞洪区、文物古迹保护范围、自然风景保护区。这些地区虽暂时没有具体规划限制，或侥幸能获得主管部门的批准，但不排除今后制定严格规划限制条件，并坚决执行的可能。盲目在这些区域开发，存在着遭受巨额经济损失的风险。如湖南张家界国家自然保护区；又如武汉长江外滩花园，投资,1.6,亿元人民币，,2002,年春季被全部炸毁拆除。北京市开发地块交通流量论证。,1.4.2.2,政策环境风险,（,7,）环保政策。近几年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生了巨大的影响。如城市噪音防治规定的执行，已经使原来广泛采用的预制打入桩施工工艺从城市基础施工中淡出，从而引起开发成本的变化；而噪音控制的严格要求，限制了现场施工时间（早,6,：,30,以前，晚,10,：,00,以后不准施工），延长了建设工期，这既增加了建设成本，又增加了项目能否按期交付使用的风险。,1.4.2.3,社会环境风险,（,1,）社会安定。良好的社会治安状况是人们安家置业、投资经营、购物消费的前提条件。某一地区流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盗窃案件频发，生命财产安全得不到保障，这会严重打击该地区居民消费信心，房地产商品会极度贬值，房地产投资者会面临极大风险。,1.4.2.3,社会环境风险,（,2,）风俗习惯。不同地区的风俗习惯、文化传统、宗教信仰、风土人情、价值观念、风水概念等不仅影响开发成本，而且制约着房地产需求。如有的教每年宗教节日长达,1,个多月，在此期间教民都不工作，政府处于半瘫痪状态。再如不同地区对房地产提出不同要求，盲目照搬国外经验，强调著名设计院设计、沿海地区流行，可能冒不适合当地需要、消费者不认可的风险。,1.4.2.3,社会环境风险,（,3,）公众参与和素养。随着社会文明的发展，人们的参与意识逐渐增强，公众对开发项目的态度将通过这样或那样的行动表达出来。由此可能延缓，甚至取消项目的开发。如北京王府井某广场的建设，因市民的广泛关注促使政府下令停工，后经各方努力，做了大量说服解释工作，项目才得以重新开工建设。,1.4.2.4,经济环境风险,（,1,）经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。反映区域经济形势的因素有：经济增长率、通货膨胀率、财政收支平衡、货币供给政策等。曾作为激励德国年轻人勇于创业的榜样，一度在德国最负盛誉的房地产巨子于尔根施奈德就是因为错误判断国家经济发展形势，而导致陷入万劫不复的境地。,背 景 知 识,施奈德出身于一个普通家庭，中学毕业后，曾做过泥瓦匠。在大学主修建筑业，后又获得企业管理博士学位。实践经验和专业知识的结合，成为其从事房地产业的基础；而富有的妻子，又为他提供了起步的资金。初步的成功，使其才能引起了银行界的关注，因此得到数额可观的贷款。当时，适逢战后德国经济的迅速增长期，社会财富的快速增加和资金的相对充裕，必然会扩大对房地产的需求。在这一时期，施奈德的事业发展顺利，积累起巨额财富，并建立了良好的信誉，成为银行和社会公认的德国房地产业之王。,导致施奈德最终失败的原因，是他对德国经济走势的错误判断。1990年两德统一以后，施奈德认为德国经济会以更快的速度发展，遂动用数十亿马克在德国14个城市的黄金地段以高价购入大量房地产，改建成商业中心、写字楼或高级公寓，准备出售或出租。但德国统一后，为了重建东部，出现大量财政赤字，只得采取经济紧缩政策。在此形势下，已经过度膨胀的房地产业首先受到了严重打击。处于顶峰的施奈德突然发现，投资巨款兴建的房地产已无人问津，巨额银行贷款必须偿还，在建项目也还需要大量资金继续投入，而他的公司已没有足够的支付能力。陷入困境的施奈德并未依照一般惯例申请破产保护，而是指使手下人伪造文件，继续骗取银行的大量贷款，以偿还旧贷款的本金和利息。但由于全球性经济衰退的影响，德国的房地产业处于不断下滑的状态，他的债务也越滚越多。最后，施奈德选择了逃跑这条路，并于1994年4月6日离开德国前，给德意志银行董事长写了告别信，至此，二战后德国最大的经济丑闻才为世人知晓。1995年5月，施奈德在美国被捕，后被引渡回德国。1996年1月，他因欺诈罪而被起诉，将在狱中度过晚年。,1.4.2.4,经济环境风险,（,2,）区域发展。,考虑开发区域风险，还应注意近邻地区发展风险和类似地区发展风险。,近邻地区发展风险是指近邻地区社会、经济和各类设施的变化，给本地区投资者带来的风险。如近邻地区开通交通干线、增设商业服务中心、建设新公园、增添生活服务设施等等，该地区的房地产价格便会上升；而当近邻地区商业服务中心迁移别处、生活服务设施减少时，该地区房地产价格将会下降。,类似地区发展风险是指类似地区发展经济的繁荣与发展，一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣的景象；另一方面，也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。例如，现在香港是国际金融中心之一，这使得香港的写字楼租金保持在较高水平。然而有专家预测，新加坡有成为国际金融中心的迹象。倘若果真如此，在香港开发写字楼便前景不妙。,1.4.2.4,经济环境风险,（,3,）市场供求。市场的供给与需求都具有动态性和不确定性，由此导致了市场中经营者收入的不确定性。由于房地产商品消费的区域性特点，其价格受供求影响的幅度更大，因此房地产开发经营者承担的市场供求风险远比一般市场情况下要大。,按发生的形式和影响的方式，房地产的市场供求风险又可以分为供给风险和需求风险。一方面，当房地产市场出现供给过剩时，房地产商品经营者会因大量的商品在市场中没有顾客而蒙受损失，从而发生供给风险。另一方面，需求量的变化也给房地产开发经营者带来风险。一般来讲，市场需求分潜在需求和有效需求两种。潜在需求是一种无经济购买力的欲念需求。有效需求是具有经济购买能力的现实需求，即既有客观上的需要，又有经济上的购买能力。,因对市场供求形势判读失误，洛克菲勒大厦交易就曾使日本三菱地所遭受巨额损失。,三菱地所的悲哀,1990年，美国洛克菲勒财团因金融危机，公开出售位于纽约市黄金地段的洛克菲勒大厦群中的12幢大厦(共计14幢，统称为洛克菲勒大厦)，当时物业的总价值约为17亿美元。日本三菱地所先出资购入51的股份，取得了控股权。一般来说，许多企业都以取得控股权为满足，而三菱地所为炫耀实力及赚取更多的利润，再次增资，拿出总计14亿美元，在物业股份中占到80，并且没有收回经营权，仍由洛克菲勒财团经营。当时日本正处于泡沫经济的顶峰，国内房地产市场也正在高潮期，价格不断攀升，三菱地所就是在这种盲目乐观的情绪支配下完成了这笔交易。但是，就在进行这笔交易时，美国房地产市场已呈现出萎缩迹象，以后则进入持续下滑阶段。由于经济不景气，大厦的经营亏损十分严重，1985年大厦每平方英尺的月租金为55美元，但到90年代中期，月租金已降到30美元；当时市值20美元的股票，已跌到5美元一股。如三菱立即出售，则损失巨大；继续维持，将不断加重亏损。,就在于三菱地所在承受市场变化所带来的经营损失的同时，还要承受汇率损失。那些年美元对日元的汇率一直呈下降趋势，已由交易时的1美元兑160日元，降至后来的的1美元兑80多日元，贬值将近一半。而当时三菱是在国内发行日元债券筹集的资金，仅从资金汇兑这一项来看，账面损失率已近50。另外，1985年洛克菲勒大厦已被洛克菲勒财团抵押，获得贷款13亿美元，到2000年将是大厦抵押权转换期。到时如听由债权人折价收回大厦，则三菱投资的大部分将化为乌有；如偿还抵押款，则还需付出大笔资金，投资总额将远远超出大厦的价值。在目前情况下脱手，净损失额将在10亿美元左右，如加上汇兑损失，几乎可以说是全军覆没。在这种进退两难的情况下，三菱地所只好申请破产保护。,1.4.2.4,经济环境风险,（4）通货膨胀。正常的经济环境都存在通货膨胀，只不过每年膨胀幅度不同而已。如果膨胀率下降（这主要发生在经济活动不十分活跃，或是银行利率提高时），会抑制对房地产商品的需求，房地产价格下跌，给房地产开发经营者就会产生损失；当膨胀率增大时，会刺激对房地产的需求，这对房地产开发经营者是有利。但当通货膨胀率大幅度上升时，会引起各种建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费用的上升，因此会大大增加房地产的开发成本，而当房地产商品价格增长幅度小于通货膨胀率（通常如此），或开发房屋已预售时，会对开发商产生一定的风险。,1.4.3 开发物业类型与风险,房地产开发存在着风险，但并非任何类型开发项目的风险都是相同的。各类开发项目具有不同的功能、用途及技术经济特性，因而具有不同的风险,1.4.4 开发时机与风险,由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。图,3,3,为香港中环、上环住宅价格变动情况，图,3,4,为马来西亚科伦坡写字楼物业收益变化情况,4,。从中可以看出，房地产市场的价格和收益水平变动的幅度是相当大的，这种短时间内大幅度的变化，从一个侧面说明了开发时机与风险的关系。因此，选择合理的开发时机，保证项目开发完毕有良好的市场需求，显得非常重要。,1.4.4 开发时机与风险,同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜欢年终集中消费的习惯；购物中心宜在购物旺季到来之前交工，游乐项目应在冬春季竣工等。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度有所差别。例如，工业货仓的时间性就不如购物中心明显，后者较前者有比较明显的淡季和旺季之分。,1.5,土地获取阶段的风险,1.5.1,土地获取阶段的任务,研究地块的特性，分析地块的最佳利用方式；,进行市场分析和预测，估算开发成本，初定租金和售价水平，评价开发项目获利能力；,获取土地使用权；,制定规划设计方案，并征得有关部门许可；,拆迁、安置、补偿，落实建设条件；,安排短期和长期资金，以满足征地及开发建设需要。,在土地获取阶段，房地产开发者承担的主要风险有：,土地风险、市场风险、征地安置风险、筹资风险。,1.5.2,土地风险,土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。,对开发商而言，土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性。,工程地质、水文地质条件应注意地基承载力、软弱土层、地质断裂带、不良地质结构（滑坡、泥石流等）、地下水埋深、水质污染的不确定性；,地下埋藏物应注意防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线、文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。如中房集团某市分公司在住宅小区开发中，未对地下埋藏物进行详细调查，基础开挖时，无知的壮工挖断军用通讯电缆又不及时汇报，其后几天恶劣的雨夹雪天气，使得军用通讯中断,3,天，加上其后迁移军用电缆，造成开发商几十万元经济损失和近三个月的工期延误。,1.5.2,土地风险,土地的社会属性是指地块的区位条件及配套设施状况等。海外房地产界认为：房地产开发成功的要素是,Location,Location,Location,，这突出强调了地块的区位条件对开发成败的重要作用。配套设施状况不仅影响项目投资额的多少，而且制约着项目建成以后能否正常启用，故开发商应格外关注。,规划部门对土地使用性质和规划设计指标的认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。如果开发商先获得一块土地，然后再向有关部门提交规划设计方案，以求批准，这样他就承担了使用性质不被批准的风险。若要继续开发只有修改项目用途以符合规划部门要求，或者是放弃这项地产的开发，这都会给他带来损失。有时，开发商为减少不被规划部门认可的风险，将购买地块决策推到规划部门正式明确地块规划设计指标之后。但此时，开发商可能要承担土地价格大幅度上升的风险，因为规划设计条件明确的土地要升值很多。,1.5.3,征地拆迁风险,购买土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节，之后，便是大量的征地，拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售、或搬出原有房屋，千方百计阻挠者有之、软磨硬抗者有之、威胁恐吓者有之、借机刁难提出大大高于原房地产实际价值的卖价或及其苛刻的回迁安置条件者有之。特别是当欲开发土地上的旧建筑所有权分属若干个所有者时。此时，开发商将面临艰难的选择是，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件，承受远超过预期的额外投资；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机，同时支出大量资金利息，面对不能按期交付项目的违约和信誉风险；要么放弃开发项目，前功尽弃，前期投入的巨额资金付之东流；要么采取法律诉讼，卷入无休止的耗神费资的法庭争议。,1.5.4 筹资风险,房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和颇费心机的问题，筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，轻者造成筹资成本大幅度上升，开发建设资金拮据，流动资金周转困难，开发项目干干停停，难以为继，项目质量工期均无保证；重者导致巨额亏损，开发项目失败，企业面临破产。,筹资的风险发生在资金筹集过程中。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。,1.5.4 筹资风险,自有资金：,自有资金运用方便，不受任何限制，且资金成本低廉、来源安全及有保障。但房地产投资者一般不可能，也不愿意全部依赖自有资金，自有资金通常数量有限，常用于支付地价款和前期开办费用。,银行贷款,：,银行借款具有财务杠杆效应，也具有抵税功能，弹性较大。但借款数量有限和限制较多、风险较高，有可能冲击企业财务收支安排等不足之处。银行贷款受国家政治、经济形势变化和有关金融政策变动的影响较大，房地产开发项目有可能因此而被终止、推迟或调整。而且，贷款利率随国家政策变动而浮动。因此，银行贷款具有利率变动、汇率变动和信用风险。,1.5.4 筹资风险,发行企业债券,债券筹资资金使用期限长、方便，支出固定，企业所有权、控制权不被稀释，债券利息可进入成本，可少纳所得税而成为企业筹集开发资金的有效途径。,企业发行债券受许多限制：国有投资主体投资设立的有限责任公司，才有资格发行企业债券。股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元，累计债券发行总额不超过公司净资产的40。要求企业最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息等。债券利息的固定，使企业蒙受银行贷款利率可能下调产生的风险；债券发行手续复杂，耗费时间长，筹资成本高，可能使债券利息率高于企业资金收益率，由于财务杠杆作用，降低企业自有资金收益率；开发企业盈利波动较大，有时可能不能按期偿付本息，这增加了企业债务风险，降低了企业财务信誉。,发行股票,可获得,使用方便、来源稳定可靠的永久资金，并在资金周转困难时不必增加负担。而银行贷款和债券不论企业是否盈利或是否短缺现金，到期均要支付利息或本金，如果企业没有现金，则需举借新债偿付旧债。,但是，通常股份公司经营状况都比较好，优先股的股息和普通股的红利比债券利息和存款利息都要高，并需在税后利润中支付，这意味着开发商多支付了筹资成本，增加了税收负担。而且，股票的发行和上市手续复杂，影响因素多，企业须定期公布经营状况、财务报表、重大事项，这也给企业经营带来一定的不确定性。同时由于股票的特点，在股票发行数量、发行价格、发行时机、股利分配政策不当仍存在一定风险。,租赁筹资风险,租赁按其性质可分为经营租赁和融资租赁两种。经营租赁仅解决承租人短期资金需求，不属于借贷关系范畴。,融资租赁是由出租人按照承租人的要求融资购买设备，并在合同规定的长时期内提供给承租人使用的信用业务。这种租赁租期较长，一般接近资产经济使用年限的70左右，我国规定不低于经济使用寿命的一半，甚至可以是全部物理使用年限。且在租赁期任何一方不得任意中止合同，租赁期结束承租人既可以退回设备，也可以采用续租或留购方式处理。,融资租赁可以使企业不必经过购置资产的资金准备阶段而快速形成生产经营能力，有利于及时引进设备，加速技术改造；租金可按期计入成本，租入设备可计提折旧，承租人可享受税收减免的收益；租金在租期内分期支付，可降低不能偿付风险。但融资租赁筹资成本较高，大致高于设备价款的30左右；需承担资产陈旧过时带来的风险；而且固定的租金支出和设备价款的分期偿还对企业现金流量安排有较高要求。,引进外资风险,引进外资筹资风险来源于投资资金逾期不到位、外商通过不法手段谋取自身利益、外商套取国内资金转移国外。,1.6,项目建设阶段的风险,1.6.1,建设阶段的任务,建设阶段是进行单体与群体建筑物的建造。本阶段的具体任务包括：,(1)进行开发项目设计。,(2)采用合适的招标模式，招标选择承包商。,(3)拟定合同条款，签订承包合同。,(4)在施工过程中，采取各种措施，确保开发项目工期、成本和质量目标的实现。,1.6.2,招标模式与风险,公开招标,可在较大范围内，从众多的投标者选定承包企业，这有助于承包企业开展竞争，改善经营管理，从而降低工程造价、提高工程质量。但公开招标对招标者而言，招标工作量大，费用支出多，耗费时间长，且对中标者可能不了解，如中标者可能是一个素质较差的企业，这增加了今后双方协调困难。,邀请招标,可有效地缩短招标时间，减少招标工作量，节省费用开支。但这种模式限制了竞争范围，失去了获得更低报价、更佳承包商的机会。,协商议标,可以大大地节省招标费用，减少招标时间。但因该方式缺乏竞争，开发商可能不得不接受较高的报价，且容易出现贿赂行为，使开发商蒙受损失。,1.6.3,承包方式与风险,建设全过程承包,便于充分利用承包商雄厚的技术经济力量及丰富的组织管理经验，以降低工程造价，缩短建设工期。且开发商不实际参加设计、施工，他也不承担设计施工中的风险。承包商要对设计和施工负责，并承担其中的全部风险。但如果承包商工作不负责任或工作不力，开发商可能会付出昂贵的代价，得到低劣的完工项目。因此，开发商要冒承包商选择不当的风险。,阶段承包,可以发挥各专业承包单位的专业特长，但同时也增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度。,包工包料,，可以充分利用承包商的材料供应渠道，便于建筑材料余缺调剂，节约材料费用。但也隐藏有承包商使用劣质材料，损害工程质量的风险。,包工部分包料,，可以在建材市场混乱时确保建筑材料质量，但同时易导致材料调剂困难，增加了材料供应不及时耽误施工、承包商索赔的风险。,包工不包料,，造成材料供应同施工生产相脱节，影响施工单位按建设程序组织施工，不利于发挥他们的积极性和主动性，且极易造成承包商索赔。,1.6.4,承包合同风险,合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严密，有漏洞，或部分条款与法规相抵触，存有“陷阱”，在执行中可能给合同中某一方造成损失的可能，即合同不完善风险。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间的不同分配，即纯合同风险。本节主要针对后一类风险就施工承包合同予以分析。,施工合同按计价方式的不同，可划分为三大类型，即固定总价合同、单价合同和成本加酬金合同，下面分别介绍各种合同的风险特性。,1.6.4,承包合同风险,固定总价合同,对开发商而言，施工过程中管理较为简便，消除了建造成本增加的风险。对承包商而言，如果图纸和技术说明书相当详细，市场上材料设备价格、人工工资稳定，建设条件明确，能据此比较准确的确定造价，也是可以接受的。但是，如果设计图纸和说明书不够详细，未知因素比较多，或市场材料设备价格、工资极不稳定，承包商必须承担相应的风险。,为避免此风险，承包商通常会加大投标报价中的不可预见费，用来消除不确定因素带来的风险，因而提高了开发项目报价，这对开发商又是不利的。针对这种情况可行的办法是在固定总价合同中，增加一些必要的调价条款，开发商分担建设期的部分风险，从而降低承包商的不可预见费用，使总承包价下降。,固定总价合同的调价条款大致可归纳为两种形式，一是开发商同意对合同签字日与实际施工安装时的材料、设备、人工等价格的差异全部予以补偿。二是规定材料、设备和人工价格差异在一定幅度内，由承包商承担；超过一定幅度的风险由双方分担或完全有开发商承担，以便于让承包商有效地降低承包报价。,1.6.4,承包合同风险,固定单价合同,估量计价合同，,首先开发商委托设计单位和专业估算师，提出工程量估算表，列出分部分项工程量；然后，承包商以此为基础填报单价，计算出总报价，开发商以总价和单价为依据，确定中标者，并签订合同；最后工程竣工按实际完成的工程数量和合同单价结算工程价款。这种合同双方承担的风险均较小，但如遇某一分项工程量大幅度增减，可能影响工程成本，使某一方蒙受风险。在实践中，常规定工程量极限变动幅度，某分项工程量变幅超过极限幅度时，允许适当调整该分项工程单价。,纯单价合同，,开发商仅开列分部分项工程名称和计量单位，由承包商逐项填报单价，经双方磋商后签订单价合同，工程竣工后，按合同单价和实际完成的工程量结算工程造价。此时，因为工程量多少直接影响成本高低，双方均可能要承担工程量不确定而引起的成本高或低的风险。,1.6.4,承包合同风险,成本加酬金合同,成本加酬金合同是按开发项目实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的总管理费和应交所得税），加上商定的酬金（总管理费和利润），来确定承包工程的总造价。此种合同主要用于开工前对工程状况不十分清楚，开发商与承包商相互信任的情况，如边设计、边施工的紧急工程和抢险救急的开发项目。,1.6.4,承包合同风险,成本加固定百分比酬金,。开发商对承包商花费的人工、材料、机械使用费、其他直接费用和施工管理费等实际直接成本全部据实补偿。同时，按照实际直接成本的固定百分比作为酬金付给承包商。这种合同，承包商所得酬金与工程直接成本成正比，开发商面临承包商故意提高直接成本，恶意浪费，故意增加酬金收入的较大风险。,成本加固定额酬金。,开发商承担实际直接成本，酬金是双方事先商定的一笔固定金额，这种合同虽不会使承包商故意浪费，提高直接成本，但承包商也没有降低成本的动力和压力。,成本加浮动酬金,。作法是承发包双方事先商定目标成本，由实际成本高低确定承包商酬金的数额。如果开发项目完工后，实际成本恰好为目标成本，承包商所得为成本加某一数额的酬金；如果实际成本低于目标成本，承包商所得除实际成本加那一定数额的酬金外，还可根据成本降低额的一定比率额外获得一笔酬金；当实际成本高于目标成本时，开发商根据成本增加额的一定比率，从酬金中扣除一部分，作为对承包商的惩罚。,限额成本加浮动酬金,。采用这种合同，首先，要确定限额成本、报价成本和最低成本。当实际成本低于最低成本时，承包商花费的成本和应得酬金均可得到支付，并可分享低于最低成本的成本节约额；如果实际成本在最低成本和报价成本之间，承包商仅能得到成本和酬金；如果实际成本在报价成本与限额成本之间，只有全部成本可以支付，酬金不再考虑；实际成本超过限额成本，超过部分成本不予支付。,1.6.5,自然条件风险,自然条件风险是指工程项目所在地区客观存在的恶劣自然条件，工程实施期间可能碰到的恶劣气候等因素可能给开发商构成的威胁。,自然条件随不同地域而异。如寒带地区严冬不能施工，或施工时会增加大量冬季施工措施成本；酷暑地带施工作业时间短，并增加额外成本。地震多发带、洪水、海啸、海潮、火山影响区潜伏着威胁项目的严重自然灾害。,恶劣气候是指偶尔发生的超出正常规律的气候变化，如暴雨、台风、暴雪，一旦发生，会给工程实施带来不便，导致工期延长、成本增加。,1.6.6,工期拖延风险,房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳租售时机，如已提前售出，应承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费。同时，当开发施工采用成本加百分比酬金合同时，施工工期的延长还会因直接成本的增加大大增加开发总成本。,1.6.6,工期拖延风险,影响建设阶段工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、机具因素、地基因素、资金因素、气候因素、环境因素。其中，人的因素是最主要的干扰因素。国内外专家分析了上述干扰因素，认为常见的有以下几种情况,26,。,（1）错误估计了项目的特点及项目的实施条件。包括低估了项目实现在技术上的困难，没有考虑到某些设计和施工问题的解决必须进行科研和试验，而这既需要资金，也需要时间；低估了多个单位参加项目建设将产生工作协调的困难；对环境因素了解不够，如交通运输、供水供电等条件事先没搞清；对建材设备供应条件、市场价格的变化趋向预测不准，劳动力季节性短缺，建筑材料季节性紧张；遇到了复杂的地质条件或地下文物、古迹；因噪声、固体废物等污染引起与工地左邻右舍的纠纷，因环境污染而被有关部门罚款、停工整顿或被媒体曝光。,1.6.6,工期拖延风险,（2）项目参加者工作失误。包括：设计者拖延设计进度，未能在规定时间内提供或修订图纸；承包商项目管理水平低，施工方法不符合要求，机械设备落后，人力材料设备等资源供应不足；或质量控制不好，导致返工、加固、处理；劳动纠纷引起工人消极怠工、罢工；总承包商将任务分包给了不合格的分包商；开发商未能就自身负责的功能、质量问题及时做出必要的决策；开发商资金供应不能满足进度需要；开发单位与施工单位、销售单位或客户因各种纠纷扯皮、诉讼，拖延项目建设进度；建设管理部门和质量监督部门拖延审批时间。,（,3,）不可预见事件发生，如工程事故、恶劣气候条件和政治变动、战争与天灾、人祸事件的发生。,1.6.7,项目质量风险,房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而房地产质量才是留人的法宝。一个设计陈旧、材料低劣、装饰粗糙的房屋，地段再好也难圆美梦。只有设计新颖、结构安全、材料优良、装饰精细的房屋才能有效地实现地段的功能，为开发者带来高额的开发利润。例如，“金都碧海山庄”建于,1995,年，位于青岛市东部崂山区的黄金海岸线上，分南北两区，总共,100,多幢别墅。因存在着规划和设计上的缺陷，楼间距太小，绿化率太低，建筑材料落伍，一直卖不出去，有几幢勉强卖出去了，也没人来住。,2002,年,3,月,5,日,，无奈的开发商只得将北区的数十幢别墅夷为平地。与之一路之隔的南区,50,多幢别墅现杂草丛生，一片沉寂，估计也难逃厄运。质量风险由此可见一斑,。,1.6.8 开发成本风险,房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段，但不同阶段对成本影响程度相差悬殊。,（,1,）项目规划、设计深度不够。规划设计深度不够，设计内容不全、缺陷、错误和遗漏；采用规范不恰当，设计参数选用不合理；未考虑当地工程地质水文地质条件；未考虑施工可行性等。,（,2,）规划设计方案陈旧，未进行优化优选。设计中未采用现代优化设计方法，如价值工程、最优化方法，对设计方案进行优化优选等。,（,3,）地基勘测资料不全，地下埋藏物未事先考虑，临时处理不当。,（,4,）承发包方式选择不当；合同类型选择有误；合同条款遗漏、表达有误，不严谨；合同管理不力，引起大量索赔。,（,5,）项目实施期间通货膨胀，材料、人工费用上涨；或国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，从而导致房地产开发投资额外大幅增加。如国家规定从,2002,年,7,月,1,日起禁止在城市使用实心粘土砖。,1.6.8 开发成本风险,（6）汇率变化。当代房地产高档开发项目可能需要大量进口建材及装饰材料，项目投资估算时按当时外汇汇率预留了进口材料的费用，但当实际需要进口材料时，需支付的外币升值，开发商需额外付出开发费用。,（7）不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免、并且不能克服的客观情况。不可抗力包括自然现象，例如地震、火山爆发、雪崩、暴雨、暴雪、飓风、洪水、泥石流等；也包括某些社会现象，如政府禁令、战争、爆炸、火灾等。工程项目施工最易受到自然环境的影响，特别是异常恶劣的气候条件，如超出正常年份的雨季、寒冷的冬季等，都会严重影响正常施工，降低生产效率，甚至停工。由不可抗力引起的风险，如洪水、地震、泥石流等灾害虽然出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。,1.6.9 施工索赔风险,工程索赔是指承包商由于业主的原因或发生承包商和业主不可控制的因素而遭受损失时，向业主提出的补偿要求。,（1）工程变动。业主或工程师指令增加附加工程；设计和施工质量标准提高而引起的价差，如提高装饰标准、提高混凝土标号；设计错误或业主、业主工程师错误的指令造成工程修改、返工、窝工，造成工程停滞；业主要求加快工程进度，指令承包商采取加速措施；各项额外试验和检查费用。,（2）施工条件变化。不可抗力因素，如洪水、地震、政变、战争、禁运等，造成工程中断或合同终止；不利自然条件：指在投标时经过现场调查及根据业主所提供的资料，一个有经验的承包商都无法预料到的其他不利自然条件，如恶劣的气候条件（暴风雨、雷电、风沙）、地下水、地质断层、溶洞、沉陷等；客观障碍：是指经现场调查无法发现、业主提供的资料中也未提到的客观存在的障碍物，如下水道、地下管线、古墓、古迹、文物化石等；工程地质状况与合同规定不一致，如地基实际承载力远低于业主所提供的工程地质资料上的数据，因而需加固地基。,（3）业主违约。没有按合同规定的时间和数量交付设计资料和图纸，造成工期延长；没有按规定的时间向承包商提供场地使用权及合格的施工场地，使承包商人员、施工设备不能进场或不能正常施工，使工程拖延；没有及时交付行驶道路、接通水电，并保持水电稳定的供应；业主或其工程师未能在规定时间内发出有关指令、批复各种证书，如进度付款签证、移交证书等；业主未按时按量支付工程预付款、进度款及结算款；业主负责提供的设备、材料供应延误或不符合合同标准；业主指定的分包商或供货商延误造成工程延误；业主或其工程师的不适当决定和苛刻检查等。,（4）国家经济状况及政策