温泉房地产项目营销推广方案含详细解说.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,温泉项目,2019,年度营销推广方案,【,目录,】,项目卖点提纯,年度营销目标,壹,贰,目标客户定位,叁,总体营销策略,肆,营销策略分解,伍,营销费用预算,陆,物业类型,销售面积,预计实现销售单价,销售金额,返租公寓,7000,7500,元,/,元,度假公寓,4000,6500,元,/,元,洋房,3000,7500,元,/,别墅,5000,9000,元,/,元,企业会所,6000,10000,元,/,元,合计,25000,/,206000000,元,备注,完成此销售计划的必备条件：,1,、工程进度按预期进行；,2,、各种销售手续如时办理；,3,、经济环境未出现大的变动；,4,、公寓部分价格以精装修计算,营销目标,目标实现的前提,作为旅游地产，丰富的休闲度假体验、延长客户驻留时间是打动客户的关键，同时为确保营销期间活动的丰富性和实效性，建议先启用部分休闲娱乐配套。,源自：,海量资源免费下载,项目周遍启用一片绿地作为开心农场和无公害基地,功能,：业主认养、无公害蔬菜、百果园、花卉种植基地,3,月,4,月,5,月,6,月,7,月,启动高尔夫训练场,功能,：高端业主活动场所,与项目附近的果农菜农联系，长期合作客户自采活动,功能,：让客户体验农家乐趣,运动主题公园,/,运动拓展基地启用,功能,：网球场、攀岩等,野外烧烤平台、露营平台确定,功能,：野外烧烤、野炊、野外露营,【,目录,】,项目卖点提纯,年度营销目标,壹,贰,目标客户定位,叁,总体营销策略,肆,营销策略分解,伍,营销费用预算,陆,优质温泉：,71,原脉森林疗养温泉，养生修性,多元度假综合体：,五星级酒店、温泉公园、美,食、高尔夫、拓展基地、种植园、迷你温泉,产品,：,产品丰富,：度假公寓,/,别墅,/,洋房,/,企业会所,产品创新,：温泉入户、面积赠送、宽景户型、定制产品、精 装 修、定制装修菜单,一级核心价值,二级核心价值,它是项目最突出的、最显性的卖点，是竞争中借力发挥的核心。,它是项目个性所在，是项目实现快速销售的发力点。,人文：,浓郁的客家文化和温泉文化,景观,：,青山绿水,/,温泉公园,/,体育公园,/,社区水系,浓郁的客家建筑,项目核心价值分析,服务,：,酒店式服务、管家式服务（代租代售代管）,精神主张,地秘天珍,修养生命之美,生命之美，不仅仅是健康，,更是心灵的平和、淡定、豁达,还有与世界、自然、人和谐调顺的关系，,归于天一温泉，即是归于自然、真我、内心，,在物质之上寻求精神的超然。,其外，疗身、调气；其内，修心、养性。,修养，是一种自我完美的方式，是一种性情练达的境界，,也是天一孜孜倡导的精神理念。,推广主题,形象定位语：,海西首席森林温泉度假综合体,形象推广语：,山水皆我心，一泉即天下,卖点整合,精神：心性的修养和人生的超然,自我：事业家庭成就后的身心犒赏,欲望：对极罕见事物的天生占有欲,个性：收藏稀缺事物的偏好与习惯,虚荣：拥有珍稀物产之后的标签彰显,危机；对个人生命和健康的重视,功能：对温泉疗养实效的注重追求,精神主张：,地秘天珍,修养生命之美,传播定位：,山水皆我心，一泉即天下,海西首席森林温泉养生名宅,传播体系所对应的消费者心理层级,关于案名的思考,通过前期的推广及口碑相传，天一在闽西已具有一定知名度，但很多人只知有温泉却不知有地产，同时为了避免外界将住宅和度假村两者混淆，地产案名一定要具有住宅的特性，使人听到案名，就能准确地接收到其作为住宅产品特性的信息。,备选案名,备选案名,【,目录,】,项目卖点提纯,年度营销目标,壹,贰,目标客户定位,叁,总体营销策略,肆,营销策略分解,伍,营销费用预算,陆,客户定位,从客群分布的情况来看，通过前期的市场调查及成交客户摸排，已基本清晰项目的目标客户来源，将主力市场锁定在龙岩、上杭及周边富裕县市。,偶得客户,重要客户,核心客户,客户来源：,龙岩新罗区、上杭及闽西其他区域,职业特点：,各区域高级公务员、泛公务员、高级知识分子、私营业主、城市白领、企业高管、投资客,关注焦点,：度假生活、时尚居住、养生养老、升值潜力；,客群年龄：,35-70,岁,客户来源：,三明市区、永安、大田、沙县等区域,职业特点：,私营企业主、高级公务员、高级知识分子、投资客、企业高管,关注焦点：,发展前景、度假生活、升值潜力,客群年龄：,35-55,岁,客户来源：,厦漳泉及省内外其他区域,职业特点：,成功企业家、高级知识分子、投资客户,关注焦点：,发展前景、居住品位、生态环境、投资潜力,客群年龄：,35-55,岁,客户定位,资源占有型,产品拥有型,城市享受型,产品拥有型客户,产品偏好：别墅、洋房,价格承受：,100-200,万元,客户来源：,金领客户，私营企业主，高级公务员、大学教授等,城市享受型客户,产品偏好：度假公寓、产权酒店式公寓,价格承受：,30,万元左右,客户来源,：富裕白领，中产阶层、一定级别的公务员、个体户，大学教授、退休人员等,资源占有型客户,产品偏好：企业会所、独栋别墅,价格承受：独栋,200,万左右，企业会所,300,万以上,客户来源：,私企老板、国企高层,从产品类型上看，不同的产品类型，不同的购买成本决定了不同的客户群体。,原文：,【,目录,】,项目卖点提纯,年度营销目标,壹,贰,目标客户定位,叁,总体营销策略,肆,营销策略分解,伍,营销费用预算,陆,天一温泉二期是整个项目的关键，因此在宣传推广上一定要注重项目传播的整体性和系统性，要分步骤的从“形象塑造,产品价值,生活价值,投资价值”进行循序渐进推广。,根据项目的工程和营销节点，明确各阶段的目的和传播内容，控制传播节奏，逐步深入目标人群。,背景概述,2012,年营销工程截点分析,根据,5,月公寓开盘，,10,月别墅和洋房开盘提出的工程进度关键节点为：,12.09.15,别墅、洋房取得,预售许可证,2012.02,项目开工,必备条件,:,1,、,12,年,4,月,1,日完成公寓样板间和体育公园；,2,、,12,年,4,月,15,公寓部分工程进度达到连城当地预售许可条件；,3,、,12,年,8,月,15,日别墅和洋房样板间完成；,4,、,12,年,9,月,15,日别墅和洋房部分工程进度达到连城当地预售许可条件。,12.04.01,公寓样板间完成,12.04.15,公寓取得预售证,12.08.15,别墅,/,洋房样板间完成,+,外部拓展,内部挖掘,+,一方面,利用天一温泉度假村外联和销售渠道，有效挖掘本身已有的客户资源。,做好现场展示和氛围包装，在项目内部通过精美的现场感受吸引客户；,在天一温泉度假村公共场所摆放宣传物料（接待大厅、酒店客房、温泉中心、餐厅）；,利用整个度假村的平台发动全员营销；,鼓励老带新，发动老业主利用其人脉资源带来有效客户；,利用天一温泉度假村相关业务单位、政府团体资源挖掘有效客户。,另一方面，针对新罗区、上杭及周边县市社会财富多、投资意识强、有一定客户基础的区域进行重点的营销工作。,通过设置外展场的形式坐地拓展客户，并在这些城市发布媒体广告；,利用活动制造区域性的影响力，从外围影响本地，从专业领域影响公众领域。,客户渠道的思考,推广渠道,活动展示第一，新闻广告第二,推广姿态,保持神秘，自然渗透,推广意图,引领生活新概念，创造附加值,产品传播原则建议：,精包装,重活动 抓圈层,我们做的不是广告，而是窄告，以“非主流渠道传播消息”,;,以公关活动、事件为主线，做好圈层客户,(,老带新、关系户,),的影响,;,做好现场包装工作，展示未来生活,建立价值体系，突现项目品质。,总体传播思路,总体行销策略,项目的高端属性和度假属性注定项目的目标客户群体为高端,/,富裕,/,权贵一族，通过针对性的圈层活动营销，让目标客群现场体验，感受项目气质，促进成交；,项目高端小众客群的特点，注定项目会有部分客户通过介绍而来，因此要注重客户关系及老带新的作用。,媒体公关策略,数据库营销售策略,圈层营销策略,文化,/,公益策略,借助媒体的公信力和舆论领袖的作用，提升项目区域价值和形象价值，传达项目投资潜力和众多卖点，引发市场对项目的期待和持续关注；,利用媒体对项目卖点的持续传达、渗透，使项目处于长期曝光状态，持续提升项目知名度和火热度。,作为旅游地产和度假休闲综合平台，注定项目必须走文化路线，坚持塑造项目的文化内涵，举办文化活动是项目成功吸引客群的一大重点；,作为养生度假项目，其“关爱人类健康，倡导新的生活方式”的公益形象有助于为项目带来美誉度和有效客户。,项目的高端客群隐藏于各政治群体、行业协会、高端俱乐部等群体之中，通过寻找此类客户渠道进行直销，可起到较为理想的效果；,项目的体量和高级属性注定本区域难以消化，从而使得项目必须走异地营销、企业团购、巡展等路线。,总体推盘策略,在现场氛围和施工环境未能展示到位的情况下，利用五一节点先推返租公寓和度假公寓，,以低总价和投资回报打开市场。,在,5-10,月期间，,可利用小步快跑的形式，在较多蓄客的情况下,多次加推少量房源,，制造热销场面，进一步坚定客户信心。,别墅和洋房国庆开盘。,此时项目形象展示较好，对客户的生活方式渗透较强，度假生活直观呈现，推出以自用为主的别墅和洋房。,公寓先行推出，待现场环境展示优美化后，再推洋房和别墅，整体以小步快跑的形式推盘，制造热销场面，坚定市场信心。,总体价格策略,不同产品间形成价格梯度：度假公寓,返租公寓,洋房,别墅,企业会所，投资型产品和紧凑型产品定价上突出性价比，别墅等高端产品在定价上则突出圈层性。,价格策略,:采取低开高走的定价策略,前期以,“,低价+价值产品”的形式入市,制造热销氛围,形成稀缺抢购的现象,为后期销售打下基础。,定价依据：,1、当地市场价格（4000元/,）*130%,2、成本,（约4500元/含精装修成本1300-1500元/）,+利润目标+销售进度要求,备注,：返租公寓因为是“精装修,+,返租销售”的模式推向市场，从目前一期别墅的销售情况来看，客户对此种房源抗性较小，因此价格可定在,7500,元,/,。,度假公寓：均价,6500,元,/,返租公寓：均价,7500,元,/,度假洋房：均价,7500,元,/,度假别墅：均价,10000,元,/,企业会所：均价,12000,元,/,第一梯度,第二梯度,第三梯度,第四梯度,价格施行策略,A,、通过公关活动、理念炒作、广告推广，初步建立当地市场高端住宅价格预期和话题。,B,、,4-5,月份结合客户资源拓展、样板房和体育公园开放等形式，结合线上线下媒体宣传进行病毒式推广，初步形成价格支撑，开盘前对客户进行价格释放和梳理，拉高客户价格预期，同时测试客户心理价位，并通过预销控确定推售房源比，首次推售产品以略低于客户心理价位推出市场，人为制造供求紧张，形成热销局面，坚定后续客户信心。,C,、,6,月利用首次热销的背景，同时借助高品质标签客户活动，现场产品力和媒体热销报道渲染，提升价格接受度，进行首次小幅度提价（,5%,以内）。,D,、,7,月根据前期的情况和蓄客情况，在进行一次较小幅度的提价（,5%,以内）,E,、,8-9,月通过别墅样板间、示范区开放，借助现场产品展示力，树立高端产品标杆效应，拉高客户心理价格预期。,10,月开盘前，对客户进行价格释放和梳理，拉高客户价格预期，同时测试客户心理价位，并通过预销控确定推售房源比，人为制造供求紧张，形成热销局面。,F,、在首期热销的背景下，采取房源产品升级，“小步快跑”的快速推售提价策略，不断形成话题，促进后续房源价格持续上涨。,客户梳理和价格释放（以五一开盘为例）,03.20,04.01,4.15拿到预售证,体育公园、样板房和营销中心开放，认筹启动,05.02,开盘选房,告之单价区间，确认选择楼栋、楼层和户型，预销控,首次预销控：,（价格区间）,时间：在样板房开放时启动,物料：普通选房意向单,目的：作为出价格前的定价指引以及需求分布的引导。,二次预销控,：,4,月,21,日,（价格测算）,时间：算价时启动,物料：选房意向单（一式二联）,目的：算价后客户意向了解，开盘成交单位预测，并作相关风险防范。,告之各户型总价区间段，进行认筹再预销控。,户型图、项目折页出街，通知客户到销售现场拿资料，深入沟通，户型初步选择，告知产品总价,_,万起,04.21,起,总体营销计划,第一阶段 推出总价低、投资收益型的公寓，坚定市场信心,第二阶段 完善现场体验氛围，强化生活方式渗透，推出洋房和别墅,5,月,7,月,9,月,11,月,别墅、洋房推广及销售,4,月,6,月,8,月,10,月,12,月,1,月,2,月,3,月,销售准备和蓄客期,公寓推广及销售,蓄水造势，建立价值平台,快速销售，坚定客户市场信心,提升价值和形象，深化客户对项目认可,销售,目标,1,、现场导示系统和环境展示,2,、楼书,/,折页,/,沙盘物料制作,3,、内部认购启动,工作重点,推广主题,推广活动,推广媒体,户外、报广、软文、销售道具、围墙导示、短信,二次销售期,公寓蓄客期,开盘销售期,05,月,07,月,09,月,11,月,04,月,06,月,08,月,10,月,12,月,02,月,03,月,二次蓄水期,公寓蓄客,公寓销售,别墅,+,公寓蓄客,别墅,+,公寓开盘销售,天泉小筑即将公开，恭迎品鉴,50,温泉雅舍，开启私人养生生活,1,、售楼处开放，到访赠门票,2,、,4A,新闻发布会,/,媒体考察,3,、样板房开放,/VIP,认筹启动,4,、,【,乐在天一,】,周末自驾游,1,、五一开盘方案,/,价格方案,2,、开盘销售总结，成交客户输理,3,、多次小波推售，制造销售高潮,30,万，买下一座温泉城,50,温泉雅舍，五一纯美开盘,1,、五一开盘暨首届温泉体验节开幕,2,、业主答谢活动,3,、避暑养生体验季系列活动,4,、,【,乐在天一,】,周末自驾游,/,一日游,6,、六一家庭欢乐节活动,7,、异地巡展、拓客,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,公寓,80,套,/,别墅,20,套,/,会所,2,栋,返租别墅,3,套,1,、别墅和洋房蓄客,2,、客户拓展和维护,3,、别墅、洋房内部认购,1,、别墅和洋房样板房开放,2,、结合媒体异地巡展,3,、联手银行,VIP/,高端俱乐部等举行夏令活动,4,、中秋节活动,完成公寓销售,150,套，返租别墅,6,套,溪谷汤墅即将耀世呈现,_,天赋山水温泉，定制养生别墅,1,、别墅和洋房开盘,2,、客户拓展和维护,定制养生别墅颠峰献世,1,、别墅和洋房开盘活动,2,、龙岩房展会,3,、联手银行,VIP/,高端俱乐部等举行冬令活动,4,、圣诞节活动,/,老带新,5,、天一年终感恩活动,年度营销节点安排,【,目录,】,项目卖点提纯,年度营销目标,壹,贰,目标客户定位,叁,总体营销策略,肆,营销策略分解,伍,营销费用预算,陆,营销准备期、公寓蓄客期,天泉小筑即将稀世呈现,2012,年,2,月,-4,月,完善各类道具和物材，为营销做前期准备，为,5,月份的开盘蓄客。,以项目理念和公寓炒作为主，树立市场信心,销售中心布置、户外广告推、沙盘模型制作完成，楼书、户型图等基本销售物料到位；,媒体软文,/,硬广,/,户外,/,短信,/,电视等,阶段目标,阶段诉求,主要工作,主要广告,主要道具,工地围挡,/,楼书,/,折页,/,户型图,/,模型,售楼处开放、样板房开放、产品说明会、内部认购,重大节点,壹,年度营销节点安排,销售,目标,1,、现场导示系统和环境展示,2,、楼书,/,折页,/,沙盘物料制作,3,、内部认购启动,工作重点,推广主题,推广活动,推广媒体,户外、报广、软文、销售道具、围墙导示、短信,二次销售期,公寓蓄客期,开盘销售期,05,月,07,月,09,月,11,月,04,月,06,月,08,月,10,月,12,月,02,月,03,月,二次蓄水期,公寓蓄客,公寓销售,别墅,+,公寓蓄客,别墅,+,公寓开盘销售,天泉小筑即将公开，恭迎品鉴,50,温泉雅舍，开启私人养生生活,1,、售楼处开放，到访赠门票,2,、,4A,新闻发布会,/,媒体考察,3,、样板房开放,/VIP,认筹启动,4,、,【,乐在天一,】,周末自驾游,1,、五一开盘方案,/,价格方案,2,、开盘销售总结，成交客户输理,3,、多次小波推售，制造销售高潮,30,万，买下一座温泉城,50,温泉雅舍，五一纯美开盘,1,、五一开盘暨首届温泉体验节开幕,2,、业主答谢活动,3,、避暑养生体验季系列活动,4,、,【,乐在天一,】,周末自驾游,/,一日游,6,、六一家庭欢乐节活动,7,、异地巡展、拓客,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,公寓,80,套,/,别墅,20,套,/,会所,2,栋,返租别墅,3,套,1,、别墅和洋房蓄客,2,、客户拓展和维护,3,、别墅、洋房内部认购,1,、别墅和洋房样板房开放,2,、结合媒体异地巡展,3,、联手银行,VIP/,高端俱乐部等举行夏令活动,4,、中秋节活动,完成公寓销售,150,套，返租别墅,6,套,溪谷汤墅即将耀世呈现,_,天赋山水温泉，定制养生别墅,1,、别墅和洋房开盘,2,、客户拓展和维护,定制养生别墅颠峰献世,1,、别墅和洋房开盘活动,2,、龙岩房展会,3,、联手银行,VIP/,高端俱乐部等举行冬令活动,4,、圣诞节活动,/,老带新,5,、天一年终感恩活动,第一阶段营销推广安排,蓄客期,推广,强度,03.15,售楼中心开放,04.07,体育公园,、样板房,开放，诚意登记启动,04.21,产品说明会，正式收取诚意金,3,月底,4A,景区新闻发布及庆功会,活动线,广告线,电视,户外,报广,软文,网络,短信,直投,拓客线,(03.10-04.20),新罗区,/,上杭巡展、企业推介团购、自驾游和高端协会联谊,认筹期,写字楼、银行、高消费场地所资料摆放设置咨询点（需户型图和相关销售物料到齐）,04.28-30,Call,客回访,04.07-20,洗客，蓄水客户盘点,天一温泉售楼处盛大启用,活动落实,地点：,天一温泉酒店大堂,时间：,2012,年3月中旬,目的：,以“新售楼处”启用为销售事件，向市场和公众发出二期进入销售轨道的信息，同时通过和已购买客户以及行业关系客户和意向客户的邀约联谊，挖掘潜在客户资源，为项目下一阶段的蓄客做准备。,原则：,向市场广泛宣告项目进入销售周期，同时维护老客户，促进新老客户对项目的认知，达成蓄客目的；,内容：,1、售楼处启用一周内，凭短信或报广截图到访现场，可获温泉门票一张。,2、已购客户携带亲朋好友到访，新业主可获赠温泉门票一张，并享受天一温泉老带新活动的相关优惠。,营销准备期、公寓蓄客期,异地巡展、陌生拜访,活动落实,时间：,2012,年3月中旬-4月底,目的：,吸引相关区域内目标客群对项目的关注，达成蓄客的目的,巡展及陌拜区：,新罗、上杭等周边区域（首波巡展以龙岩区域为主）,巡展地点,：,大型企业、写字楼、高档酒店、4S俱乐部等高端消费场所,巡展及陌拜方式：,巡展,：现场设点、现场洽谈、发放资料、登记意向，如意向数量多，甚至还可设置看房直通车。,陌拜,：以“天一温泉一日游”招募和“联盟商家客户联谊”等形式，免费向目标群体提供温泉门票，在游玩过程中潜移默化的传达项目的相关信息。,媒体配合：,报广告知、短信数据库、网络、企业内部网络和QQ群、横幅等,营销准备期、蓄客期,样板房开放活动,节点活动,地点：,项目样板房,时间：,2012,年4月上旬,目的：,强化项目形象，通过样板房全面展示项目品质生活，达到蓄客和测试客户意向深度的目的。,主题：,“有温度的生活样板”璀璨开放,媒体配合：,闽西日报、龙岩电视台、网络、短信数据库等,嘉宾：,意向客户、媒体记者、普通客户,内容：,样板房开放仪式+样板房参观+温泉体验,营销准备期、蓄客期,乐在天一,（大众）,车友周末自驾游,/,银行,/,协会客户联谊活动,活动落实,地点：,项目景点及现场,时间：,2012年3月下旬-4月下旬,目的：,促进新客户对本项目周边环境、生态等因素的认知，同时利用口碑效应，达到蓄客目的。,原则：,以活动带动客户本项目认知，缔造项目与自然环境彼此亲近的形象。,内容：,1、联合龙岩高端汽车,4S,店（单价15万以上的汽车品牌）利用其高端客户俱乐部会员组织活动。,2、,EMBA/企业家联合会/银行、保险VIP客户/车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会/商会等,3、天一提供温泉+美食+农家乐，4S等单位负责组织其客户。,重点手段：,以活动为主要宣传，拉近与客户的距离，达到蓄客目的。,营销准备期、蓄客期,地点：,天一温泉酒店多功能厅,时间：,2012,年,4,月21日（暂定）,目的：,在蓄客达到一定程度后，对意向客户做最大的一次说明会，榨干诚意客户水份，同时做开盘前最后一次大型蓄客。,人群,：,意向客户、开发商、设计院、酒店公司、媒体记者等,内容：,阐述本项目产品的核心价值点，其中要重点阐述项目“度假价值”、“生活价值”和温泉生活方式的体验。,形式：,产品解读+文娱演出+温泉体验+抽奖,媒体配合,:,邀请媒体记者报道（闽西日报、房车生活、龙岩电视台、联合网等）,注意：可配合推出认筹活动，购卡3万抵5万。,产品说明酒会,节点活动,营销准备期、蓄客期,投放时间：,03,月,-04,月,投放策略：,以项目动态和销售信息为主，兼顾产品形象,投放频率：,软硬兼施，相对较高密度的投放,媒体选择：,闽西日报建、户外更换预告信息、龙岩电视台、短信、网络等多位一体密集发布。,媒体硬广,广告推广,媒体通路,推广主题,时间,户外,天泉公寓即将盛大开放,3,月上旬,报纸,接待中心,3,月,15,日盛情开启,3,月,15,日,获批国家,4A,景区，为龙岩再添度假名地,3,月底,样板房盛大开启，极品温泉生活即将呈现,4,月,06,日,天泉公寓即将稀世开盘，全城预约中,4,月,21,日,天泉公寓,5.2,臻品献世,前所未来的温泉生活方式精彩呈现,4,月,30,日,软文,配合活动节点报道,3,月上旬,-4,月底,解读项目的系列软文（每周一篇）,短信,配合活动节点,3,月上旬,-4,月底,开盘前产品价值解读系列短信,电视,公寓即将公开,+,形象宣传的,30,秒广告,3,月上旬,-4,月底,DM,直投,项目介绍,+,公开即将公开,3,月上旬,-4,月底,与邮政合作（,EMBA/,企业家联合会,/,银行、保险,VIP,客户,/,车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会）,营销准备期、蓄客期,第一阶段工作明细,工作类别,主要内容,完成时间,销售管理,销售人员培训,销讲培训、销售管理流程制定,2012/03/10-4/25,销售道具,楼书,/,2012/03/01-04/01,海报,/,折页,/,2012/03/01-03/15,手提袋,/,已完成,纸杯,/,已完成,户型图,/,2012/03/01-12/10,沙盘,/,2011/03/01-03/25,导示系统,高速至项目指引系统,一整套、连续性指引体系，让来客轻松识别路径,03/15,前完成,广告推广,广告发布,户外,/,报纸,/,短信,/,软文等,2012/03/1004/30,媒体采购,建议增加对新罗区,/,上杭区媒体投放,2012/03/1004/30,形象展示,现场包装,围墙,/,罗马旗,/,现场广告牌等,2012/02/10-03/10,现场导示,指示牌,2012/02/10-03/10,售楼处,完善售楼处布置，增加体验和卖场氛围,2012/02/20-03/30,活动执行,售楼处开放,利用售楼处开放，为二期启动宣传造势,2012/04/10,4A,庆功会,活动方案,/,媒体邀请,/,活动公司,/,活动执行,2012/03,月底,样板房开放,活动方案,/,客户邀请,/,活动公司,/,活动执行,2012/04/10,产品说明会,/,收筹,活动方案,/,认筹方案,/,客户邀请,/,活动公司,/,执行,2012/04/21,开盘准备,价格方案,首推公寓的价格表制作,2012/04/10-04/30,开盘活动方案,开盘流程,/,推广方案,/,活动方案,/,分工协作,2012/04/01-04/10,以上工作计划依据五一公寓开盘为节点进行初步安排，实际执行以具体调整为准。,公寓销售期,投资型公寓惊爆闽西,天泉小筑纯美发售,2012,年,5,月,-8,月,树立供不应求的热销场面，坚定市场信心，制造客户期待，为后续营销铺垫,炒作首次入市即热销，印证项目前景和投资价值,VIP,认筹、开盘、二到三次加推、客户拓展及维护,媒体软文,/,硬广,/,户外,/,短信,/,电视,/,网络等,阶段目标,阶段诉求,主要工作,主要广告,主要道具,楼书,/,折页,/,户型图,/,模型,/,活动礼品,产品说明会、开盘、业主答谢、六一家庭欢乐节,重大节点,贰,年度营销节点安排,销售,目标,1,、现场导示系统和环境展示,2,、楼书,/,折页,/,沙盘物料制作,3,、内部认购启动,工作重点,推广主题,推广活动,推广媒体,户外、报广、软文、销售道具、围墙导示、短信,二次销售期,公寓蓄客期,开盘销售期,05,月,07,月,09,月,11,月,04,月,06,月,08,月,10,月,12,月,02,月,03,月,二次蓄水期,公寓蓄客,公寓销售,别墅,+,公寓蓄客,别墅,+,公寓开盘销售,天泉小筑即将公开，恭迎品鉴,50,温泉雅舍，开启私人养生生活,1,、售楼处开放，到访赠门票,2,、,4A,新闻发布会,/,媒体考察,3,、样板房开放,/VIP,认筹启动,4,、,【,乐在天一,】,周末自驾游,1,、五一开盘方案,/,价格方案,2,、开盘销售总结，成交客户输理,3,、多次小波推售，制造销售高潮,30,万，买下一座温泉城,50,温泉雅舍，五一纯美开盘,1,、五一开盘暨首届温泉体验节开幕,2,、业主答谢活动,3,、避暑养生体验季系列活动,4,、,【,乐在天一,】,周末自驾游,/,一日游,6,、六一家庭欢乐节活动,7,、异地巡展、拓客,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,公寓,80,套,/,别墅,20,套,/,会所,2,栋,返租别墅,3,套,1,、别墅和洋房蓄客,2,、客户拓展和维护,3,、别墅、洋房内部认购,1,、别墅和洋房样板房开放,2,、结合媒体异地巡展,3,、联手银行,VIP/,高端俱乐部等举行夏令活动,4,、中秋节活动,完成公寓销售,150,套，返租别墅,6,套,溪谷汤墅即将耀世呈现,_,天赋山水温泉，定制养生别墅,1,、别墅和洋房开盘,2,、客户拓展和维护,定制养生别墅颠峰献世,1,、别墅和洋房开盘活动,2,、龙岩房展会,3,、联手银行,VIP/,高端俱乐部等举行冬令活动,4,、圣诞节活动,/,老带新,5,、天一年终感恩活动,第二阶段营销推广安排,收筹期,持销期,推广,强度,04.21,收筹,/,算价,05.02,开盘暨温泉体验节开幕,05.12,业主答谢,母亲节优惠,04.15,开盘广告出街,5.19/26,携手,4S,店,DIY,自驾游,解筹期,06.01,家庭欢乐节暨首次加推,06.09/10,银行,/,协会联客户联谊,06.17,父亲节专场优惠,06.23,端午节活动,07.07,避暑养生季开幕暨二次加推,活动线,广告线,电视,户外,报广,软文,网络,短信,派投,拓客线,定向政府机关、企业中高管推出团购活动,(05.15-06.15),新罗区、上杭等地继续巡展拓客,写字楼、银行、高消费场地所资料摆放设置咨询点,地点：,天一温泉酒店,时间：,2012,年,5,月2（暂定）,目标：,集中释放前期总体蓄客量，进行,2012,年第一次开盘；,内容：,VIP解筹+抽奖活动+成交客户当天可获赠开发商提供的温泉门票,媒体配合,:,龙岩电视台、闽西日报、网络、短信数据库、,DM,直投等,注意：需要全面立体的进行推广宣传,公寓开盘暨首届温泉生活体验节开幕,节点活动,公寓销售期,“臻美生活，只因有你”天一温泉业主答谢活动,活动落实,地点：,项目现场样板房内,时间：,2012,年5月12（结合母亲节推出购房优惠）,目的：,通过老客户及意向客户的邀请，维系与业主关系，促进老带新销售作用，同时进一步套牢意向客户；,内容：,演出+抽奖+品尝美食+体验温泉,群体：,老业主（可携带亲友）、来访及登记客户、媒体及相关关系客户,重点手段：,适时推出,“以孝为诉求点”母亲节购房优惠（让长辈有一个优越的养生养老环境）,公寓销售期,乐在天一,xxxx,周末自驾游,活动落实,地点：,项目景点及现场,时间：,2012,年5月19/26（争取每周末一场）,目的：,促进新客户对本项目周边环境、生态等因素的认知，同时利用口碑效应，达到蓄客目的。,原则：,以活动带动客户本项目认知，缔造项目与自然环境彼此亲近的形象。,内容：,参观项目+体验温泉+享受美食,重点手段：,联合龙岩高端汽车,4S,店（单价15万以上的汽车品牌）利用其高端客户俱乐部会员组织活动。,媒体配合：,闽西日报、龙岩电台、联合网、房车生活杂志等,公寓销售期,天一温泉家庭欢乐节暨首次加推,活动落实,地点：,天一温泉项目现场,时间：,2012,年6月01/02,目的：,1、以儿童节为契机，让一家人在天一温泉游乐中感受体验认同项目。,同时利用口碑效应，达到蓄客目的。,2、借助活动的契机和人气，加推50套公寓，消化开盘后积累的意向客户。,内容：,家庭欢乐活动（如家庭协作插花比赛+蛋糕DIY+温泉体验等）+公寓加推（前5名成交客户获赠当晚的住宿及温泉门票）,群体：,前期积累的意向登记客户+老客户+媒体记者+关系客户,媒体配合：,闽西日报、龙岩电台、联合网、房车生活杂志等,公寓销售期,银行,/,协会客户联谊活动,活动落实,地点：,天一温泉项目现场,时间：,2012,年6月09/23,目的：,通过与相关高端团体协作活动，为项目蓄客并带动口碑效应,适用群体,：,EMBA/企业家联合会/银行、保险VIP客户/车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会/商会等,内容：,赏游天一（温泉+美食或野外烧烤）+农家乐+参观项目,媒体配合：,闽西日报、龙岩电台、联合网、房车生活杂志等,公寓销售期,养生避暑体验季开幕暨二次加推,活动落实,地点：,天一温泉项目现场,时间：,2012,年7月07日,目的：,1、为夏季开展系列活动造势,2、为公寓第二次加推30套造势，争取快速消化,适用群体,：,来访来电客户+诚意客户+已购客户,内容：,养生避暑体验季开幕仪式，宣告体验季期间内将举办的活动+公寓加推+温泉+野餐会,媒体配合：,闽西日报、龙岩电台、联合网、房车生活杂志等,公寓销售期,投放时间：,05.15-07月中下旬,投放策略：,项目动态和销售信息为主,投放频率：,软硬兼施，推广频率相对较小,媒体选择：,闽西日报、户外、龙岩电视台、短信、网络等多位一体。,媒体硬广,广告推广,媒体通路,推广主题,时间,户外,感恩热销，盛情加推,05,月,10,日,报纸,倾城热销，感谢有你,05,月,04,日,极品度假公寓，私享养生特权,05,月,19,日,家庭欢乐节启幕，,40-60,度假公寓应邀加推,05,月,30,日,养生避暑体验季开幕，,40-60,度假公寓应邀加推,07,月,07,日,软文,解读天一温泉热销密码（每周,1,篇，共,3,篇）,05/04-05/30,配合活动节点报道,短信,配合销售节点群发（两次加推,+,节日优惠）,05,月,-07,月,周末促销短信,电视,地产整体广告,+,促销信息游字,05,月,-07,月,专题报道（解秘天一热销）,05,月,-07,月,DM,直投,项目介绍,+,投资价值,+,养生价值,05,月,-07,月,与邮政合作（,EMBA/,企业家联合会,/,银行、保险,VIP,客户,/,车行、高尔夫俱乐部、私营企业协会）,公寓销售期,第二阶段工作明细,工作类别,主要内容,完成时间,销售道具,开盘礼品及物料,开盘现场物料及礼品,2012/04/15-04/30,公寓产品手册,进一步渲染公寓卖点，让客户更加深入解读公寓,2012/04/20,广告推广,广告设计,/,2012/04/15-07/15,广告发布,/,2012/04/15-07/15,客户拓展,巡展、陌拜,写字楼、酒店及高端消费场所巡展、投放资料,工业区及相关私营企业主陌拜,2012/05/10-07/15,机关、企业团购,组织政府集团及企业单位高管团购,2012/05/10-07/15,活动执行,开盘及体验节开幕,活动公司、现场执行,2012/05/02,业主答谢活动,活动方案、活动公司、现场执行,2012/05/12,自驾游及高端组织联谊,活动方案、活动公司、现场执行,2012,/5/19/26、06/10,家庭欢乐节及加推,方案、活动公司、提价（价格方案）现场执行、销控,2012/06/01,端午节活动,方案、活动公司、现场执行,2012/06/23,避暑体验季开幕及加推,方案、活动公司、提价（价格方案）现场执行、销控,2012/07/07,加推准备,价格调整,加推公寓的价格表制作,2012/06/01,、,07/07,加推方案,流程,/,推广方案,/,分工协作,2012/06/01,、,07/07,以上工作计划依据五一公寓开盘、十一别墅洋房开盘为节点进行初步安排，实际执行以具体调整为准。,二次蓄客期,开启高端温泉养生度假生活,极品森林汤泉生活，传奇即将再续,2012,年,8,月,-10,月,宣扬天一温泉生活方式，炒作周末度假方式盛行，加强现场感染力，持续保持项目市场动态暴光,温泉度假养生生活，体验前所未来的顶峰生活方式,别墅、洋房样板房开放、认筹、客户拓展及维护,媒体软文,/,硬广,/,户外,/,短信,/,电视,/,网络等,阶段目标,阶段诉求,主要工作,主要广告,主要道具,楼书,/,折页,/,户型图,/,模型,/,生活手册,/,活动礼品,七夕情人节、中秋节、认筹、别墅与洋房样板房开放,重大节点,叁,年度营销节点安排,销售,目标,1,、现场导示系统和环境展示,2,、楼书,/,折页,/,沙盘物料制作,3,、内部认购启动,工作重点,推广主题,推广活动,推广媒体,户外、报广、软文、销售道具、围墙导示、短信,二次销售期,公寓蓄客期,开盘销售期,05,月,07,月,09,月,11,月,04,月,06,月,08,月,10,月,12,月,02,月,03,月,二次蓄水期,公寓蓄客,公寓销售,别墅,+,公寓蓄客,别墅,+,公寓开盘销售,天泉小筑即将公开，恭迎品鉴,50,温泉雅舍，开启私人养生生活,1,、售楼处开放，到访赠门票,2,、,4A,新闻发布会,/,媒体考察,3,、样板房开放,/VIP,认筹启动,4,、,【,乐在天一,】,周末自驾游,1,、五一开盘方案,/,价格方案,2,、开盘销售总结，成交客户输理,3,、多次小波推售，制造销售高潮,30,万，买下一座温泉城,50,温泉雅舍，五一纯美开盘,1,、五一开盘暨首届温泉体验节开幕,2,、业主答谢活动,3,、避暑养生体验季系列活动,4,、,【,乐在天一,】,周末自驾游,/,一日游,6,、六一家庭欢乐节活动,7,、异地巡展、拓客,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,户外、报广、软文、销售道具、短信、网络,公寓,80,套,/,别墅,20,套,/,会所,2,栋,返租别墅,3,套,1,、别墅和洋房蓄客,2,、客户拓展和维护,3,、别墅、洋房内部认购,1,、别墅和洋房样板房开放,2,、结合媒体异地巡展,3,、联手银行,VIP/,高端俱乐部等举行夏令活动,4,、中秋节活动,完成公寓销售,150,套，返租别墅,6,套,溪谷汤墅即将耀世呈现,_,天赋山水温泉，定制养生别墅,1,、别墅和洋房开盘,2,、客户拓展和维护,定制养生别墅颠峰献世,1,、别墅和洋房开盘活动,2,、龙岩房展会,3,、联手银行,VIP/,高端俱乐部等举行冬令活动,4,、圣诞节活动,/,老带新,