而今迈步从头越(小西湖营销方案).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,而今迈步从头越,2014年天行健小西湖营销思路,前言：,2013年，小西湖项目（山语湖）在各方条件不具备的情况下进行蓄客与认购，在市场上造成一定的负面影响。,2014,年，公司改进运作模式与思路，项目名称也重新进行调整，以崭新的姿态入市。通过多部门通力协作，希望能顺利达成年度营销目标，企业品牌美誉度、知名度得以提升，并为项目整体发展奠定基础。,围绕此目标，本案主要,阐述,201,4年天行健项目全年营销思路；重点解决天行健项目,品牌传播力,和,上客量,两大命题，以达成项目2014年销售目标。,目 录,一、项目简介,二、年度目标,三、销售任务分解,四、市场分析,五、销售策略,六、推广策略,七、体验为王,八、推盘节奏,九、促销策略,十、品牌价值提升,十一、渠道策略,十二、销售团队,十三、服务支持,十四、费用预估,一、项目简介,项目属性及规划,2014年项目将推出:约12.5万方主要针对度假避暑的精品产品，涵盖多层住宅、低层合院以及叠拼山居三大建筑风格。,可售面积约83000 货值约3.2亿,2014年中期推出小西湖浪漫山水游览区、张学良住居以及张学良展馆。,一期分布图,二、年度目标,2014年全年签约2亿，出货约1,300-14,00套，占桐梓度假产品市场约,25-35,%，实现项目快销；,提升项目市场占有率和影响力；,树立和提升企业、项目知名度、美誉度；,树立休闲度假产业区域标杆,面临问题及难点,周边项目多且实力雄厚，项目市场占有率低；,前期推广、内部配套及景观展示面未能良好呈现，项目形象不高；,在整体波动市场的大环境下，客户购买信心不足；,如何提升企业品牌，提高企业在本地的知名度与美誉度,如何发展成为行业标杆,三、销售任务分解,1、年度任务,九月、十月、十一月尾盘期,八月持续销售期,七月强销期,六月开盘强销期,总签约量达到2亿,签约量约4000万,签约量约7000万,签约量约6000万,出货量约1500套，总销售签约量约2亿,2、任务分解,销售签约6000万，出货约360套，蓄客约3500组,销售签约7000万，出货约420套，新增蓄客700组，,蓄客总量达到4200组,销售签约4000万，出货约240套，新增蓄客900组，,蓄客总量达到约5100组,销售签约约3000万，出货约180套，新增蓄客900组,蓄客总量达到约6000组,八月持续销售期,九月、十月、,十一月尾盘期,六月开盘期,七月强销期,销售任务分解表（预算）,以上统计以每套均价17万计算，六月蓄客量是为开盘期和强销期做铺垫，蓄客量为来电和来访总量，预估成交率20%,1、竞争市场分析,四、市场分析,1.1政策,根据,桐梓县,“,十二五,”,旅游事业及旅游产业发展专项规划,，明确指出多轮驱动，助推旅游产业可持续发展，创新模式，提升旅游产业发展品位，结合国家推进社会主义新农村建设和制定出台的一系列支农惠农政策，重点在以下方面加大对乡村旅游发展的政策支持力度。,科技与消费扶持支持,土地支持,环保支持,.,税收支持,财政支持,金融支持,政策支持,县政府为促进经济转型，对度假产业项目支持力度较大。,1.2环境,2008,年桐梓乡村旅游接待的,76,万（天）游客中，中老年人占到,85%,，,2009,年桐梓乡村旅游接待的,99,万（天）游客中，中老年人占到,80%,，一个老人在这里度假，带动了,3,4,人消费，,因此桐梓的乡村旅游业目前实质上是一个老年度假产业（银发市场）。,前往桐梓度假的游客，99%是来自于重庆城区，且呈现逐年递增趋势，从而，重庆周边的度假产业市场同样也影响着桐梓市场的发展。,1.3 重庆大市场,仙女山（武隆周边）,黑山谷（綦江周边）,金佛山,黄水,利川,湄潭、凤岗、务川,（正在形成）,赤水、习水,桐梓,贵阳,武汉恩施,重庆,chongqing,结论：度假市场竞争激烈，客群分流严重,大重庆去化量：,各开发商进驻旅游地产市场，大重庆度假物业2012年去化量近24500套、70亿；,（,新浪乐居数据）,1.4 桐梓周边竞品,南方黄莲假日,力帆娄山栖谷,庆黔丁木庄园,锦天集团,尧龙山天域极地,枕泉翠谷度假区,（楚米、元田）,江南水韵（休闲,避暑度假村、楚米）,九坝天池一号,南天门小寨沟旅游,休闲度假区,县区内竞品及推量在,300套左右的小开发商,桐梓,tongzi,1.5 竞争项目供应分析（部分）,主力竞品情况,项目名称,总量,存量,产品类型,面积区间,产品价格,总价区间,天域极地,3000套以内,约2000,洋房、别墅,3080,3800,1122,南方黄莲假日,1132,932,洋房、别墅、多层、高层、小高层,3080,3700,1122,力帆娄山栖谷,预计3000,3000以上,洋房,3080,未知,1122,庆黔丁木庄园,预计5000,4000以上,洋房、别墅,3080,3500,1,0,2,0,小产权房（农民房）,未知,未知,小户型,30120,3000,817,1.6 放量分析,2014本地竞品在售及推售调研分析,项目名称,总量,在售量,存量,去化率,预计推出量及主力户型,天域极地,约3000,500,约2200,开盘的80%,预计14年6月底,一室一厅,10栋小洋房,南方黄莲假日,1132,932,932,开盘的100%,预计14年4月房交会,单配、一室一厅,力帆娄山栖谷,预计3000,2014共开发11万方,预计3000,未知,预计4月房交会,单配、一室一厅、产权式酒店,庆黔丁木庄园,预计5000,1000,预计4000,开盘的80%,预计4月房交会,单配、一室一厅,结论：任务艰巨！虽然2013年桐梓市场迎来了新一轮的井喷状态，但2013年去化量约为3500套左右，但,2014,年桐梓整个度假型地产市场预计会加推约9000套；,市场分析结论,政策,板块,供销,价格,客户,本项目重庆客户占有很高比例，投资客户也较多，因此政策对本项目影响不是很严重，反而有利与项目发展。,本区域存量很大，且竞品项目在产品上与本项目无较大差别，但价格低于本项目，要想成为本板块代表项目必须在推广、营销、服务等进行全方位提升。,由于今年整体销售效果不错，预计2014年,4,月春展将会集中试水。,区域项目价格会有小幅下降，但仍然高于本项目价格，在市场大环境下，本项目应在形象、展示、服务等方面进行改进，才能实现目标价格。,区域项目为旅游地产，大多客户为重庆地区退休老人或私营业主，部分客户为桐梓本地私营业主，主要购买目的是投资与度假。,2、前期客情分析,2.1本项目客户保有量统计,蓄客时间：,201,3年4月,-201,3年8月,蓄客总量：2281组,来访总量：1597组,来电总量：684组,签订认购书客户：71组（本因更多，由于项目自身原因，导致不能销售）,2.2项目原有客户情况,购房目的,意向客户数量,比例,度假,56,80%,投资,15,20%,自住,0,0%,合计,71,100%,度假型客户,投资型客户,居家型客户没有,客户购房目的分析,产品以单间配套、一室一厅为主，主要面对的是重庆市市民度假型与投资型客户，对于当地居住型客户几乎没有。,产品结构与客户结构相适应，所以未来度假投资产业型客户销售良好。,客户需求分析,居室类型,比例,意向套数,比例,可售性系数,备注,单间配套,40%,%,热销户型,一室一厅,45%,%,热销户型,二室二厅,15%,%,适销户型,2.3客户来源,受周边项目影响，不排除现有客户进一步流失,必须依靠加大推广力度，扩大客群基数,2.4客户购买心态启示,变化因素,未变因素,未来预期,客户分流较大，保有总量骤减,桐梓客户增多，重庆度假客户增多,投资客增多,度假客户依然不减，,产品可售性仍较强，主体为适销类产品,客户支付能力与拟售房价基本相近,客户结论分析,现区域市场客户需求，主要以30-50平米，单间配套与一室一厅为主，总价在10-20万；,主要客群是重庆人，体现为桐梓避暑者，职业多为私营业主或退休老干，自住兼顾考虑投资的客户；,本项目的客户基本与竞品情况相同,3、核心价值点梳理,距离桐梓县城4KM,距离桐梓东站约3KM,项目其他配套打造,抗战文化,西湖记忆,自然景观,配套,3.1核心价值及卖点,张学良与赵四小姐在,小西湖的生活,上、下天门洞奇景,天门河水库,（项目正在打造4A级景区）,天门河水电站,41兵工厂,3.2 SWTO分析,SWTO,3.3,、市场综合分析结论,区域竞争已成为被,围合夹击,的竞争态势；,丁木庄园与小产权户型临近本项目的两个项目在,价格上对本案形成直接冲击,；,娄山栖谷、黄莲假日与天域极地三个项目,推广已先期启动，宣传占据了绝对优势。,2014,年，娄山栖谷、黄莲假日、天域极地,有可能采取灵活价格策略，本案价格定位上将更为慎重；,项目所处区域成熟，未来,的渝黔高铁桐梓东站将给本案带来交通上的便利，即将申报的4A景区也将为本案带来一个大的推广噱头，天行健项目将领先桐梓旅游产业，成为贵州旅游地产的一个标志性项目。,客户特征,核心价值及策略,市场特征,市场需要一个标杆品牌！,客户需要一个具明显识别性的项目！,天行健需要崭新市场身份（定位）！,3.4,、小结：,五、销售策略,差异化竞争策略,销售网络差异化：,坐销、行销渠道、分销渠道全搭建,全系列产品形态差异化：,返租公寓、山景洋房、退台洋房、经济型别墅、奢侈景观别墅全系列产品,营销方式差异化,推广主题,营销占位,营销节奏,营销包装,营销活动,宣传渠道,概念炒作；,精神生活的诉求；,项目隐性核心价值的发挥；,高端占位，取势是关键,提高当地知名度,聚集爆发式营销,个性化标签；,注重项目领地划分；,注重细节营造，突显格调生活品质；,磅砣而有社会影响力大、市场关注度高；,能迅速聚焦、市场持续时间长；,举办各类较亲民的艺术文化活动；,提高项目美誉度,有效媒体宣传推广；,隐性文化的渗透宣传；,推售策略,低开高走、迅速立势,1、销售策略,差异化营销、从众多竞品中脱颖而出而出。,坚持,“,国际品质/高尚生活/一城央之上，山水西湖,”,的定位（多彩贵州、印象小西湖）,坚持挖掘“4A级山水旅游景区”的资源优势,坚持挖掘“小西湖”项目的生活和文化价值,定位：准确定位突出卖点,营销：精确制导体验营销、活动营销、渠道营销,推广：拔高形象提升价值,针对项目问题全面改造，重新广告定位推广，建立强势的第一印象在各节点依托政府片区炒作，树立大盘气质、地段文化底蕴。,在重庆设立外展中心，与两至三家营销代理公司合作，联合分销；利用各公司资源深挖市场，以点铺面。,深挖本地改善性住房需求，打造桐梓后花园概念，利用圈层影响拓客。,销售节点,5月,时间,4月,6月,7月,8月,3月,9月,11、12月,10月,活动,节点,物料配合,宣传资料,阶段,重塑形象,产品升级,品质生活,母亲节,项目开盘,七夕节,感恩母亲,开盘大型活动,浪漫情人,影视宣传片,宣传资料,宣传资料,蛋糕,红酒、冷餐、月饼等,巧克力、红酒,答谢酒会,礼品,宴席,礼品,中秋节,春交会,强销期,婚纱摄影大赛,环湖自行车赛,网络评选,六、推广思路,推广主题是什么,怎样进行市场占位,怎样进行营销包装,需要做什么样的营销活动,需要什么样的宣传渠道,推广策略,推广时间节点,5月,时间,4月,6月,7月,8月,3月,9月,10月,直邮,餐会,广告牌,户外广告（形象宣传，全新面市等）,客户挖掘,客户挖掘,外展场,圈层客户营销,挖掘周边客户，增强影响力,主流媒体,报广,杂志,电台,电台,报广,阶段,重塑形象,产品升级,品质生活,报广,短信对各档期活动节点宣传,网站宣传及网络剑客炒作,形象宣传，建立强烈的第一意象,蓄客,持续蓄客,5大热炒手段,细分市场概念植入，助推渠道,景区开放客户全面拦截,客源地炒热天行健，深耕细分市场！,房源地全面铺开营销拦截动作！,第一大手段：,一次营销事件，,如,天行健展示区对外开放,第二大手段,：一次大型活动，如天行健山地自行车赛,第三大手段：,标准化建设体系，支撑,“,西南度假旗舰,”,市场占位的标准化建设体系，如,产品申报专利，发布行业标准,第四大手段,：打造四季旅游度假胜地，,1）四季度假攻略,2,）四季度假体验,第五大手段,：系列,“,最,”“,唯一,”,区隔竞品,提取天行健小西湖具备,“,唯一,”,属性价值体系，系列,“,最,”,具备震撼力的价值点，区隔竞品,1,、五大手段炒热天行健,营销事件,大型活动,标 准 化,四季旅游,打造唯一,“,山城避暑度假必去的五个地方,”,评选,重庆旅游等旅游杂志，以及大渝网、搜房、去哪儿等门户网站合作，推出,“,重庆周边避暑度假必去的五个地方,”,评选活动，冠名评选，在杂志及网络上造成广泛影响力，树立天行健小西湖,“,山城最理想避暑度假地,”,的形象和,“,避暑度假就去天行健小西湖,”,的市场认知。,候选的大部分风景名胜均与天行健小西湖的景点挂钩，如娄山关等，评选结果将为天行健构建一个,“,最优度假避暑地,”,的形象，通过软文、新闻的炒作，提升天行健小西湖的影响力。,一、五大手段炒热天行健,营销事件,大型活动,标 准 化,四季旅游,打造唯一,天行健山地自行车比赛暨小西湖景区开放仪式,两个大事件整合在一起，形成一股合力。考虑将开放仪式做成一次嘉年华活动，用活动聚焦人气。邀约客户与媒体，去项目现场参加活动，同时通过报媒、户外、网络、微博等手段，扩大影响力。,邀请客户和媒体参加开放活动，通过一系列景点的体验活动，最真切的感受天行健的魅力所在。,一、五大手段炒热天行健,营销事件,大型活动,标 准 化,四季旅游,打造唯一,缀美西湖,摄影大赛,针对桐梓、重庆两地开展摄影比赛，依托项目良好景观资源扩大影响力,，并形成本地唯一婚纱摄影基地。,利用摄影成果顺而进行系列网炒，扩大市场影响力,一、五大手段炒热天行健,商业街开街、开盘活动，,系列周末暖场活动、夏季免费游小西湖活动等,营销事件,大型活动,标 准 化,四季旅游,打造唯一,树立行业标杆，占据领袖地位,建立支撑“最理想避暑度假地”市场占位的标准化体系，将天行健小西湖树立成为重庆到桐梓避暑度假地产标杆性的项目，树立其业内的领袖地位。,顶级旅游地产必备N要素：,1、顶级度假酒店；2、丰富的度假体验配套；3、四季皆宜；4、优质景观资源；5、一流的度假物业产品,通过媒体、开发协会、旅游局、旅游网等官方渠道发布此类标准性的说辞，或在微博上邀请业界名人点评，以天行健小西湖为标准，树立业界的标准化体系。,一、五大手段炒热天行健,营销事件,大型活动,标 准 化,四季旅游,打造唯一,发布四季旅游攻略,根据各个季节小西湖特色景观，发布四季旅游攻略，通过与旅行社合作，开发旅游线路（露营、自驾），并形成一个独特的四季度假产品。,丰富项目景观、商业业态、业种，提升项目地在本地市场的休闲、文化区域属性。,针对桐梓无优质游泳地的特性，开发部分水域免费供市民消夏避暑，提升项目人气，提升美誉度及口碑效应。,线路待定,一、五大手段炒热天行健,营销事件,大型活动,标 准 化,四季旅游,打造唯一,打造系列,“,之最,”,、,“,唯一,”,深挖天行健小西湖的差异化价值，为天行健小西湖贴上唯一性的标签，提取小西湖具备,“,唯一,”,属性价值体系，系列,“,最,”,具备震撼力的价值点，区隔竞品。,一、五大手段炒热天行健,建议从,客群,和,置业目的,两个角度对市场进行详细划分。,二、细分市场概念植入，助推渠道,小西湖明年出货占整个桐梓市场的,30-,40%，产品线也几乎涵盖了市场上所有的产品类型。因此营销不能走统一路线，必须因地制宜，深挖细分市场，针对不同产品，以及对应的不同人群，用不同的渠道和方式，说不同的话。,1、根据不同的置业目的,二、细分市场概念植入，助推渠道,目前购买天行健产品的客户，其购买动机主要出于三大原因：1）投资，2）度假，3）养老/养生。针对不同的原因，我们采取的营销策略也不相同。,目的,客户描摹,应对策略,投资,看重产品未来的升值潜力，对于总价比较敏感。,1）根据客群层次不同，选择同一价格段中，总价较低的产品推售；2）在广告及物料中，放大项目未来升值潜力，专门出一本天行健小西湖投资指南；3）举办各类投资讲座，邀请银行投资专家、高校金融教授开讲。,度假,对于项目的度假规划、配套比较重视。对于这一类型客户来说,“,住在这里，我能体验到什么？,”,才是最重要的。,以现场活动为主，立足于体验。根据现场景点条件，结合四季度假主题，举办各类体验活动，例如春游活动、亲子夏令营、中秋赏月等。,养老养生,同样价格敏感型客户。同时对于交通、配套、气候、环境等因素都很看重。,养老型客户年龄偏大，高收入居多，在现场居住界面还不成熟的情况下，可以利用湖区体验中心为基本阵地进行推售。,自住,主要针对县城周边客源，其看重升值、环境、房型等因素,逐步导入项目宜居、闲适、便捷，桐梓后花园概念，采用圈层营销、拓展行销、团购，适当给予团购优惠促销。,2、根据客群类别划分,二、细分市场概念植入，助推渠道,客群类别有多种分类原则，这里仅以职业圈层及社会阶层为基本原则划分，基本可以分为：1）私企业主；2）教师及公务员；3）大企业高管；4）银行及金融界高管等几大类。,基本策略：,1,、根据不同类别的特性，专场推介会；例如在教师节，做教师节专场促销推介会；对于金融界高管，通过银行的关系，举办金融专场推介会；,2、不同的类别，购买能力也不同，推售时注意产品与客群的对应，例如针对教师应推售低总价的产品，对于银行高端则可以推售合院产品；,3、大类之中，还可以分小类，例如私企业主可以又可以按服务业、餐饮业、制造业等不同行业类型区分；,4、以人群的某一特质做针对性的推介，例如高管及私企中，有很大一部分会参加EMBA班的学习，可以与这些结构联动，举办相应活动。,3,、针对不同客群销售物料细分,二、细分市场概念植入，助推渠道,针对不同的客户人群，列举如下：1）私企业主；2）教师及公务员；3）大企业高管；4）银行及金融界高管等几大类。采用不同的销售物料进行打击。,基本策略：,据不同人群的特性，提炼适合不同人群的主题广告语；采用不同的设计形式；提取客户最关心的项目价值点等,。,（,1,）,提高售楼部到访,创造销售接触点。,a,、,游客接待中心变身度假体验中心、景点销售窗口,打造游客接待中心软性服务，游客在此进行观景和短暂休闲（包括喝咖啡、观,湖等）。同时，游客中心成为环湖自行车租用销售点，让游客在游客中心聚,集，为置业顾问创造销售接触点。,b、所有网络、广告优惠赠券须到售楼部更换为景点体验券,三、景区开放客户全面拦截,（,2,）,广告拦截,a,、,T牌、DM单、小西湖文化手册、景区导游图、小西湖景区门票,b、项目地旅游消费场所广告拦截,小西湖及桐梓周边农家乐、餐馆、旅馆、酒店、火车站进驻项目销售物料，包括矿泉水赠送、,墙体广告、纸巾盒、展架等,（,3,）游客拦截,a、搭建赠票销售网络,片区制；责任人制；,拓展社区及商圈书报亭、社区超市、小区物管等点位搭建景区门票销售网络，,以旅行社的模式组团小西湖。置业顾问拓展派票、景区游客量、度假物业来访量，四方受益！,b、普通游客,持DM单至售楼部领礼品,c、老业主：,老带新成交千元（半年或一年物管费）奖励,d、意向客户：,预约看房，置业顾问陪同客户进入景区；,七、体验为王,1、,置业导游模式,置业顾问为景区、景点导游，体验提升销售；,2、,看、购房客户触点标准化、系统化建设：,三大流程,：,来访接待流程,看房流程（用车、用餐、住宿、景点,参观）,客户投诉处理流程,两大标准化,：,销售说辞标准化,服务、礼仪标准化，保安保洁、置业,顾问、销支、工程师等,3、,景点、样板示范区有序开发推进、管理标准化；,4、,反馈机制：,问题反馈及解决机制；现场包装，现场工地、保安保洁人员、管理等建,立定期巡查反馈机制。,5、,节日、节点氛围包装,6、,四季体验活动组织,7、,礼品：当地土特产发放等,体验为王,八、推盘节奏,推广节奏,1月,2,月,3,月,4,月,5,月,6,月,10,月,7,月,8,月,9,月,11,月,12月,4-6月,小西湖景区开放及销售蓄客,6-7月,开盘期,8-9月,强销期,10-12月,尾盘期,6至9月，活动期,10月后,整合期,阶段轴,销售轴,活动轴,3月,五大重庆避暑度假必去地网络评选,5月春季度假体验之旅,6-8月,小西湖环湖自行车赛、景区开放仪式及,避暑胜地体验季,10-11月,小西湖婚纱摄影大赛,工程轴,5月,，,环湖景观到位。,6月环湖道路全部施工完毕，及,环湖景观的近一步完善，观光车到位,4至6月，品牌期,铺排详解一：,4-6月，以品牌带动销售,通过一系列品牌推广动作，例如网络评选等事件带来的影响力，推动项目一期的销售蓄客，同时辅以线下细分市场的渠道活动；,借助小西湖体验区开放推广，为小西湖度假地产拓展销售渠道。,铺排详解二：,6-9月，以活动带动销售,一、6月，结合天气和工程呈现情况，举办开盘体验度假活动，通过活动引爆，吸引聚焦，为销售铺路；,二、七、八月夏季，又是打避暑牌的好时机，通过一系列避暑体验活动，配合示范区开放，让低温与难得的风景为小西湖带来更多的客户,铺排详解三：,10月后，整合推广期,十月后天气转凉，现场只有环湖景观成为我们的优势点。除了抓住摄影大赛的活动之外，要把阵地转向县城。,一、整合产品类型，进行分类处理，对应不同客群，进行分别的渠道推广和活动推广，如针对EMBA班学员的讲座，和针对投资客的投资类杂志广告的投放等。,二、利用环湖景观优势，邀约那些需要拍摄婚纱照的客户，尤其是大客户，去现场体验，辅以现场营销中心的宴会等活动，现场杀客。,九、促销策略,1、淡季涨价，旺季促销,2、老带新，对新老客户考虑一定优惠,3、细分市场专享折扣,促销策略,老带新,专享折扣,季节促销,促销组合,十、品牌价值提升,价值提升三部曲,在项目物理属性及核心价值层面进行诉求时，项目精神价值曾名如何提升？,我们认为应该分三步走！,重构包装,媒体传播,利益嫁接,1,2,3,品牌附加值,知名度,VS,认同度,本阶段，要形象的升华，那么让客户了解,“,避暑度假就去小西湖,”,已经不是主要的营销目标了，在知名度只上，我们要获得认同度。要让市场充分认同,“,度假就去小西湖,”,的项目形象。,梳理价值,VS,提出理念,在梳理小西湖稀缺的资源价值之外，更重要的是，传播小西湖的,“,资源地产,”,开发理念，及其倡导的,“,资源度假生活,”,理念，梳理小西湖资源旅游地产模式。,形象,VS,偶像,在去年的营销工作的努力，已经初步建立起小西湖较清晰形象的基础之上，要通过深挖、放大小西湖的理念及意义，,使得小西湖成为目标人群置业目标的一个,“,偶像,”,。,。,价值提升一重奏,价值提升二重奏,集中邀请重庆5余家媒体代表前往项目现场，展开为期若干天的真实体验，内容包括,“,重庆媒体推介会,”,、,“,资源度假体验,”,等,。,20,家媒体代表体验活动,营销操作：,全重庆5余家媒体每日发回报道，展示体验结果。另外，,“,一个项目吸引重庆5家媒体联合体验，联合报道,”,本身就是一个事件，一个噱头,。,价值提升三重奏,景区开放后和旅行社合作推出新旅游路线。,在各大团购网站发布团购旅游套餐。,非广告式的曝光多了，认可度自然增加了,。,广告发布,旅行社合作,价值植入,十一、渠道策略,1、战略联动（与高端品牌建立联动）（如与高端汽车品 牌资源共享）,2、新渠道开发，电商、商超、自营专卖规划,3、代理商合作（待定）,4、大客户拓展，如与重点行业做团单拓展,5、市场分级策略：,一类核心市场（重庆主城）；二类重点市场（重庆区县市场）；三类成长型市场（桐梓县城）,在景区未规模成型之前，2014年主攻一类核心市场,渠道策略,十二、销售团队,1,成本任务双管控机制;,2,提成跳点激励机制;,3,“,置业导游,”,概念：要求销售人员先是导游，其次才是房源销售人员;,4,任务考核;,项目按月度严格考核;,按周、月度、季度、半年考核，严格末位淘汰、绩效决定职位职级;,费用按月度销售达成量使用;,销售团队管理,十三、公司服务支持,1,、体验中心、样板房按时呈现；,2、服务体系进一步提升：,a、物业服务体系落地,b、景区、景点服务体系建立,c、商业管理、经营运作体系,3、景区看房体验专用电瓶观光车,4,、湖区、景区景观、游乐设施支撑,5,、工程现场环境打造，利于客户看房,销售服务支撑,十四、费用预估,2014,年广宣投放节点主要在,1-6,月，项目推广前期力度应大于后期，先暂按照推广费用占销售额,3%,预估（不含代理费），总预计（控制）金额：,550-600,万元，具体媒体投入分解按节点月度呈现。,