社区商业有黄金暨万科城风情步行街案例分享.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,社区商业有黄金,暨万科城风情步行街案例分享,第一部分 社区商业的价值,社区商业的价值,住宅价格,2-10,倍的诱人比例；,通过销售，贡献销售收入和利润，提高项目赢利能力；,提升住宅品质，增加住宅获利能力。,深圳万科金色家园占地,30000,平方米，总建筑面积,16.7,万平方米；其中商业面积,15027.31,平方米，占总面积的,8.99%,。,目前结算面积占总项目的,4.62%,，但是其利润占结算利润的,21.68%,。,目前有麦当劳、肯德基、招行、工行、民润、思妍丽等品牌商家。,9%VS 30%,深圳万科金色家园,3000M,2,VS 80%,成都万科金色家园,项目总规划：总占地面积,3.85,万平方米；,总建筑面积约,11,万平方米。,其中：,街铺规划总面积,:2952.25,平方米,;,独立商业面积,:7105,平方米,;,商业的贡献,:05,年成都公司利润,80%,的来源,成都金色演进过程,规划过程,成都金色演进过程,最终的规划方案,街铺面积,:2952.25,平方米,第二,部分 万科城,风情步行街模式,万科城,风情步行街依托于万科城，万科城总建筑面积达,43,多万平方米，其中商业建筑面积,3,万平方米。,策划面临的问题,周边尚待开发；,企业内有消费力的常住人口少；,商业规模尴尬；,周边分散分布着几个小商业中心；,万科城,位于深圳,CBD,的,第一,延长线,策划背景,从城市横向发展空间来看，万科城处在三个圈层最中心的第二圈层中部，,是深圳城市空间轴向发展后转入梯度同步建设的起步区域,。,策划背景,万科城所在坂雪岗中心是近期深圳快速发展的区域中心之一,策划背景,根据,2002,年,6,月深圳市龙岗区坂雪岗片区规划，坂雪岗将建设成为高新技术产业为核心、综合配套、功能完善的生态园区。片区的区域定位大致为三个方向：,深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区；以高科技工业为龙头，先进工业为基础和第三产业并重发展的特区卫星城；特区后方的高科技产业园和居住、生活配套服务区，深圳特区的后花园。,坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，目前已有十多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民营的企业近,200,家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱华、石化坂田基地等。该片区在建或协议引进项目,10,项，总投资估算,63.68,亿元，建成投产后年新增产值,183.3,亿元,策划回顾,万科城,风情步行街策划思想,打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、,Loft,空间为一体的富有西班牙风情的,以,商业步行街,为表现形式的区域型商业中心。,填补片区中高档消费目的地空白,商业规划理念,秉持“主题引导、体验休闲、业态互生、合理布局”为规划原则。,坚持选择能具有良好生存能力的业态,/,商家为组合，优先选择极具影响力的品牌，追求科学的便利消费组合与布局。,以塑造“大城生活方式”为宗旨，缔造百年持续繁荣为目标，进行商业业态组合规划，形成集社区购物、特色美食、社区休闲及社区文化于一体的能满足“一站式”消费的具有浓郁西班牙浪漫风情的商业步行街区。,构建中国第一个集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、,Loft,空间为一体的富有西班牙风情的,living mall,。,三大主题规划彰显商业魅力,时尚购物中心,创导体验式主动消费、感受消费,国际美食坊,打造深圳最著名的中西美食街,娱乐休闲广场,构筑无限魅力娱乐空间,时尚购,物中心,主动消费,超 市,社区品牌店,感受消费,情趣爱好,西班牙风情,时尚购物,中餐系列,商务酒楼,中式酒楼,风味餐厅,中式快餐,西餐系列,咖啡语茶,西式快餐,特色西餐,国际美食坊,娱乐休闲广场,表现形式,小镇风情,娱乐表演,足浴桑拿,咖啡茶艺,特色酒吧,广场文化,健身美容,娱乐物业载体,万科城市政广场,人工湖园林,建筑艺术小品,娱乐休闲广场,建筑规划理念,万科理念的突破,万科城,风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领域的一次重要实践。,社区商业的城市化,相对于常规的社区商业，万科城风情步行街更侧重商业的城市性，以及社区配套设施的城市共享性及经营性。,加州设计理念，西班牙风情,在建筑规划上，体现了浓厚的西班牙风情。在建筑和各种功能小品及商业元素方面都体现了西班牙的文化和风情。参考美国加州洛杉矶“,Fashion Island”,（时尚岛）购物中心设计理念，融入西班牙风情，独树“时尚、休闲、优雅”的风格。借鉴美国购物中心在二楼设置连廊的方法，尽量模糊一、二楼商业的界限，形成双首层概念。,关键词回顾,底商：万科城风情步行街的规划充分体现了底商的概念。通过规划小区开放路（毕加索大道），增加了商业的临街面，同时利用路面标高的不同规划布置商业，使一、二层都具有底商的概念，提高了商业价值，使商铺具有均好性。,餐饮中心：万科城商业规划的重点是餐饮，它是商业定位的关键，通过餐饮中心的规划定位，可以最大限度地吸引外来人群的光顾。经过调研，我们发现坂田片区缺乏高档次和高品位的餐饮，只有简单的马路商业，而周边华为、新天下、富士康等企业有着非常活跃的商务活动，蕴含巨大的餐饮消费能力。前期对丹桂轩、肯德基等商家的走访，对餐饮中心的定位也得到进一步的验证。商业中餐饮中心面积约,1,万平方米，含高档商务酒楼、各地菜系的特色餐厅、品牌快餐等各式美食，形成多元化、多层式的消费结构。,关键词回顾,6,米层高：,为提高商铺的附加价值，我们对部分商铺规划了约,5.6-6,米的层高，商铺可隔成,2,层空间使用。,Livingmall,：,更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区，它是没有顶盖的,MALL,，同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。,室外平台：,为餐饮商家规划了大量休闲观景平台，体现特色风情。,主力店：,任何商业中心都有自己的主力店，根据万科城风情步行街,livingmall,的商业形态，我们将主力店锁定为一家主力酒楼、一家品牌超市，它们的招商是整个商业街招商的重点。丹桂轩和华润万家的招商成功对后期商家招商起了的巨大的榜样作用。,装修类商家的规划：,万科城为分期开发，使装修类的商家在,2-3,年内在小区都能有生意，而小区前期入住的的阶段，社区类的配套商业由于入住人流少，经营会比较困难。因此利用它们入住时间的互补性，可实现平稳过渡，在早期规划装修类商家，既能解决商铺招商，又能有效地控制商业的形象。待小区逐渐成熟后，装修类商家会逐渐退出，而社区配套类的商业会替代入住。因此我们在小高层的商业集中规划了装修类商家，形象较差的商家放在二楼，形象较好的放在一楼。,关键词回顾,“,街、铺、景,”,等多角度多方面营造建筑景观与商业氛围,情景交融创造休闲生活空间与,“,逛,”,街的真正乐趣,12000,平方米市政广场，,7000,平方米人工湖,全球风行的“步行街”商业模式,品牌商家的“集体冲动”,策划出的投资价值,全景式、独立式，集多元化、休闲娱乐及景观为一体风情步行街,;,抢先进入高新技术开发区，抢购,70,年产权创富原始股；,纯独立式商业街铺,;,华润万家、肯德基、丹桂轩等众多国内外一线品牌商家强势进驻,;,12000,余平米的超大市政广场,;,双首层设计”加倍凸现价值,;,商铺规则，实用率高,;,流畅的人、车动线设计,;,概念炒作赢得市场,区域商业中心；,万科城商圈；,社区,living mall,示范工程；,大深圳下的商业格局；,中国社区,LIVING MALL,示范工程,2005,年,3,月,22,日，万科城风情步行街获得了由中国商业联合会购物中心专业委员会、中国购物中心产业资讯中心和深圳零售商经纪专业委员会联合颁发的“中国社区,LIVING MALL,示范工程”称号，授牌仪式在深圳特区报业大厦举行。,客户积累成功,6,月,11,日公开发售前总共积累客户,1200,多名,;,领取抽签卡,800,多名,;,当天参与抽号客户,581,名,；,速战速决，快速套现,6,月,11,日中午,12,点前推出铺位哄抢完毕,；,7,月,24,日一小时内销售完毕,大铺、连铺与分批选房,6,月,11,日公开发售的当天，为了保证开盘的成功，对于大铺和连铺在早上,9,：,00-10,：,00,进行先选铺。,面积大、总价高的铺位不一定就是销售的难点。,众多约束文件，最大限度保护各方利益,带租约销售的利弊分析,利：,1,、能够在一定程度上控制业态；,2,、给未来商业描绘更美好的前景；,3,、解决因返租带来的财务问题；,弊：,1,、无法很好的控制业态；,2,、很难参与业态的调整和优化；,3,、对经营的向好发展缺乏必要的手段；,几种,销售模式,的对比,销售模式,优 点,缺 点,返租销售,利于控制业态；业主利益受保障；短期内套现；对整体楼盘的利益；,经营压力大；每年返租的财务问题；返租结束后的市场状况,净销售,经营无压力；销售后与公司无关；,无法控制业态；影响楼盘整体素质；影响住宅销售；,带租约销售,能够在一定程度上控制业态；给未来商业描绘更美好的前景；解决因返租带来的财务问题；经营责任小；有利于住宅的销售和商铺的销售,无法很好的控制业态；很难参与业态的调整和优化；对经营的向好发展缺乏必要的手段；,对于万科品牌而言是一种两难境地；,委托租赁销售,可以部分控制业态；,属于“霸王条款”；只能作为补充手段；招商压力大；以后的客户关系取决于具体的业主；,第三部分 社区商业的策划,社区商业的价值,社区商业的价值与社区的地段直接相关、在表现上可以与容积率相关,商业价值,容积率,商业价值,繁华程度,商业的价值与繁华程度和容积率成正相关,社区按规模分类,大型社区,居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模,3,万人以上或用地规模,60,公顷以上。,中型社区,小区，人口规模,10000-30000,人或用地规模,15-60,公顷。,小型社区,组团，规模一般较小，人口,10000,人以下或用地规模,15,公顷以下，是单纯的居住形式。,社区商业的分类,按照规模分类,面积规模,辐射关系,10000,平米以内,本社区,10000-30000,邻近社区,30000,平米以上,区域商业中心,社区商业的总体规划要求,商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。,社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。,各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。,社区人均商业用地面积不少于,1,平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：,4,：,3,：,3,社区商业业态设置,小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物回收站等。,大中型社区应配置超市（百货）、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容,SPA/,纤体、美发店、自助银行、药店、冲印、音像,/,文具、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。,社区商业规划布局,大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。,社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。,大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点,15,个以上。社区商业中心内应有不少于,10,种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于,100,米，辐射半径约,1000,米。,在建社区的规划中应有社区商业中心。,社区商业物业条件要求,集中独立商业,:,要求层高最低,4.5,米，柱距在,6,米以上，楼层,2,层以下为宜，特殊情况下不超过,3,层,;,满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换,;,设置货流通道，设置适当的停车位,;,独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。,底商,:,要求层高最低,3.5,米，层数不超过,2,层，面宽与进深之比,1,：,2,为宜,;,不低于,1,：,3,；留水、电、气、污等各项设施的接驳；,.,预留商家招牌的设置。,扩大消费半径的商家类型,3000,平方米以上的超市,1000,平方米以上的餐饮,特色精品屋,专业店,同类商家达到,10,家以上的业态,社区商业的规划原则之一：,尽可能规划成街铺,街铺的优势：独立产权、适应强、易变现,投资客户对街铺的青睐：潮汕人、温州人,街铺的价值规律：同一个，借鉴评估案例与理论,一层街铺价值是二层街铺价值的,2-4,倍，或更高,社区商业的规划原则之二：,尽可能将面积进行销售,对一般发展商而言，核心利益在于将商铺直接销售，以变现。,对于规划条件容许项目，尽可能规划成独立的小街铺，以便快速出售。,对,10000,平方米,-30000,平方米的商铺，必须考虑保留三分之一左右面积的集中商铺，以安排主力商家。,社区商业的规划原则之三：,尽可能利于商家提高经营收入,租金决定售价,提高商家经营收入的细节：视觉通畅、招牌明显、展示面大、人流易达、无死角、金角银边、有夹层、双首层、业态组合、人流向更高楼层引导。,社区商业的规划原则之四：,尽可能减少对住宅的负面影响,对住宅负面影响的例举：商业人流干扰住户路线，餐饮影响住户，噪音、光、异味等污染容易传达到住户,追求双赢而非单赢或双输,商业与住宅独立，交通流线分开，通过平台、挡墙等设计构件将商业与住宅分开,建立过渡的灰空间、转换层。,社区商业的价值提升方法之一：,主力商家对租金与售价的提升关系,主力商家其租金常常为正常租金的,25%-60%,左右，而且租期长，免租期长，递增少，物业交付条件苛刻，物业管理费让利。,主力店对商铺租金的提升在,1.5-4,倍之间，或更高。,社区商业的价值提升方法之二：,引导客户流向,回家路线设计,外来客户流向,客户逛街的习惯,进口与入口的安排,关键节点诱导：商家、雕塑,地下、空中车库人流组织,社区商业的价值提升方法之三：,设定合理的租售比例和销售节点,对于必须规划有集中商业的铺位，其必须保留的面积比例在,30-60%,之间,项目财务要求与租售比例：最低要求收回商业部分所有的投资,价值最大化与销售节点安排：商家经营稳定后，商铺价值最大，开业,2-3,年。,社区商业的价值提升方法之四：,客户驻留氛围的营造方法：,环境法,休闲设施法,视觉刺激法,商家组合引导法,促销活动,社区商业的价值提升方法之五：,可能经营餐饮的铺位相关设施到位；,餐饮的价值：万金油业态、扩大消费半径、,解决高楼层价值,餐饮设施要求,社区商业的价值提升方法之六：,规划相应的停车位；,停车位的意义,停车位的比例要求：,60-120,个车位,/,万平方米,社区商业的价值提升方法之七：,利于商家经营的招牌位置规划；,招牌的意义：商家最重要的广告,商家与发展商的矛盾：个性化与统一规划的矛盾、大与小的矛盾,招牌的基本要求：明显，位置统一，尺寸规范,社区商业的价值提升方法之八：,富有生命力和能提高售价的业态组合；,业态组合的良性互动：购物、饮食、休闲、娱乐是一种可以内部循环的业态组合；成功的专业市场，生命力强,消费者的习惯：目的单一化和多样化的趋势。单一化,专业市场，多样化,-,物质与精神的双重享受。,社区商业运作过程中的常见问题,之一：,忽视社区商业的价值；,忽视社区商业的经济价值和对住宅的贡献值,在规划设计过程中将商业作为边角料处理,在土地市场低估商业的价值而丧失机会,社区商业运作过程中的常见问题,之二：,以住宅的思维规划商业；,住宅的布局方式,住宅的外立面,住宅的景观情结,社区商业运作过程中的常见问题,之三：,无所作为的街铺；,不考虑商业经营的客观要求和规律,单纯沿街排布,不考虑商家的组合,标准化的面积设置,不考虑客流的集聚要求,单调的街面,社区商业运作过程中的常见问题,之四：,不切实际的扩大商圈；,好大喜功,盲目的扩大商圈的覆盖范围，规划市场无法消化的面积，导致商铺空置,社区商业运作过程中的常见问题,之五：,自生自灭的商家组合；,发展商无所作为，不引导、不培育、不控制、不管理,社区商业运作过程中的常见问题,之六：,商家不得不持有的商铺规划。,由于产权划分不合理，招商力度虚弱，商家经营困难，商业价值低廉，或无经营价值，导致发展商无法变现，不得不持有商铺。,常见商家的拓展要求,梅林商业步行街,北京富力城,龙湖紫都城,百安居,沃尔玛,精装修公 寓,3,万平米街铺,