龙湖低密度产品系列研究.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,*,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版标题样式,本报告是严格保密的。,单击此处编辑母版文本样式,*,龙湖低容积率产品特征研究,二零一零年十一月,陈海涛 李春艳 李欣霖,龙湖项目典型特征,第二部分,前言,不同类型产品特征,第三部分,龙湖产品系列初探,第一部分,龙湖历经十六年的发展，逐渐发展成为全国有较大影响力的房地产公司,2009,年全国房地产,500,强排名,资料来源：中国房产信息集团、中国房地产测评中心,排名 企业名称,1,万科企业股份有限公司,2,中国海外发展有限公司,3,保利房地产,(,集团,),股份有限公司,4,绿地集团,5,华润置地有限公司,6,恒大地产集团有限公司,7,世茂集团,8,碧桂园控股有限公司,9,广州富力地产股份有限公司,10,万达集团股份有限公司,11,龙湖集团,12,雅居乐地产控股有限公司,13,金地,(,集团,),股份有限公司,14,合生创展集团有限公司,15,远洋地产控股有限公司,企业荣誉,2009,年，香港证交所上市,2008,年，重庆民营企业纳税第一名,2007,2008,年度，中国房地产诚信企业,2006,年，首届品牌中国节金谱奖,2006,年，重庆开发企业,50,强第一名,2003,年，重庆市著名商标,2003,年,2006,年，,3,获全国住宅用户满意度指数测评第一名,1998,年,2007,年，连续十年、五届荣获重庆,“,十佳住宅小区,”,第一名,作为业界的,“,别墅专家,”,，龙湖在进入每个城市也首先主打别墅、洋房等低容积率产品,在售住宅项目的物业类型比例（,%,，按项目个数）,非别墅洋房类项目区域分布（,%,，按项目个数）,目前在售项目中，超过,60%,的住宅项目以别墅和洋房产品为主,非别墅洋房类项目主要分布在重庆、成都区域，而在其他区域仍然主打别墅洋房类产品,别墅专家,数据来源：根据龙湖,2010,年上半年公报及龙湖网站相关资料统计,本文主要针对龙湖低容积率项目，研究其产品特征,龙湖低容积率产品,参考项目：重庆弗莱明戈、重庆睿城、重庆,悠山郡,、成都弗莱明戈、成都长桥郡、上海滟澜山、上海郦城、北京滟澜山、北京花墅香醍、北京香醍溪岸、北京蔚澜香醍,独栋,联排,合院,叠拼,洋房,龙湖项目典型特征,不同类型产品特征,龙湖产品系列初探,第一部分,龙湖的产品系列包括,产品线,大城小院系列,滟澜系列,郡系列,弗莱明哥系列,星座系列,香醍系列,资料来源：网络资料,龙湖总图研发心得,通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征,(I),项目,物业类型,容积率,风格,郡,成都长桥郡,独栋,0.36,英伦风格,上海郦城,蓝湖郡,合院,0.7-0.8,城市核心溪谷花庭别墅，地中海风格,重庆悠山郡,一期合院（类独栋）、洋房,约,0.65,英伦风格,重庆东桥郡（,2010,年）,4/6,联排、双拼,1,托斯卡纳风格,重庆蓝湖郡（含蓝湖东岸、西岸、半山及蓝湖香颂）,独栋、联排,半山,0.37,（独栋）；香颂,0.9,（联排）,为,05-06,年项目；地中海风格,滟澜,北京艳灡山,双拼、联排,0.67,地中海风格,上海艳灡山,双拼、叠拼、联排,叠加,1.3,，双拼、联排,0.8,（整体,1,）,地中海风格,沈阳滟澜山,一期独栋（楼间距约,150,公分）,0.8,无锡艳灡山,独栋（楼间距约,120,公分）、叠拼、小高,1.1,地中海风格,青岛滟澜海岸,独栋（楼间距,90,公分）,1.2,（独栋,+,高层）,资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等,项目,物业类型,容积率,备注,香醍,北京花墅香醍,叠拼、洋房,1.4,地中海风格,北京香醍溪岸（一期为漫步）,独栋、叠拼、洋房,1.2,地中海风格,北京蔚澜香醍,叠拼、洋房、小高、高层,叠拼,1.0,（整体,2.2,）,地中海风格,沈阳香醍漫步,独栋,0.8,地中海风格,常州郦城（一期为香醍漫步）,一期独栋,地中海风格,弗莱明戈,成都弗莱明戈,洋房（平层,+,底跃,+,顶跃）,+,高层,1.55,地中海风格,重庆弗莱明戈,洋房（跃层）,1.36,地中海风格,西安弗莱明戈,电梯洋房,通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征,(II),资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等,项目,物业类型,容积率,备注,大城小院,重庆大城小院,7,栋,6+1,电梯花园洋房和,3,栋,11+1,小高,1.5,现代风格,星座,重庆三千星座,高层,5.00,现代风格,西安紫都城（紫都星座）,普通住宅、高层（含复式）,3.47,现代风格,其他,重庆花千树,洋房（户型面积约,120-180,，平层、底跃和顶跃）,1.5,地中海风格,上海郦城国际社区（含蓝湖郡、蓝湖香颂、郦城国际公馆）,联排（蓝湖香颂）；合院（蓝湖郡）；城市顶级公寓,1.44,联排合院为地中海风格,通过统计龙湖的主要项目指标，总结不同产品线的初步特征,(III),资料来源：各项目主页、销售代表访谈、网络查询等,小结,产品系,物业类型,容积率,风格,（类）独栋,合院,联排、双拼,洋房,叠拼,高层,郡系列,3,现代,（类）独栋,郡系列独栋产品面积较大，突出高端别墅居住感受,产品系,（类）独栋,郡系列,香醍系列,产品系,定位,户型面积（,）,户型空间比较,案例,郡系列,纯独栋别墅社区,独栋：大面积产品，,370-400,，,900-1000,等,合院：面积较小，,地上,230,、,280,（类独栋）、,200-250,（类联排）,独栋：大面积居住享受，,传统的方正户型，地下室为车库、娱乐室等，一层为客厅、中西餐厅和卧室套间，二层为卧室；约,3,个卧室。,合院：面积较小，功能紧凑，,地下一层，地上三层；二、三层均为卧室；,4-5,个卧室,.,成都长桥郡,上海蓝湖郡,香醍系列,紧凑独栋别墅社区,改善型及兼有度假等第二居所功能,面积略小于郡系列独栋：,北京香醍溪岸：,300-400,，地下,100,左右，庭院,100,无锡滟澜山（一期）：,290-380,（端头），地上,200-220,（三层，含下沉庭院）,沈阳滟澜山（一期）：,307-340,，地上,200-230.,（三层，含下沉庭院）,：花园层及地上一、二层；,类联排户型设计；,面宽约,7,米，进深约,15,米；其中花园层带一卧室、一层两卧室、二层三卧室等,总体看，卧室居多，家居型产品。,北京香醍溪岸,无锡滟澜山（一期）,沈阳滟澜山（一期）,联排、双拼,郡系列中该类产品面积较小，更多强调日常居住功能,产品系,定位,户型面积（,）,户型空间比较,案例,郡系列,城市发展方向别墅社区，,面积较小，面向主动改善型客户：,东桥郡（联排、双拼）：,190-230,户型紧凑布局,东桥郡：四层，面宽较窄，,5.7-6.5,米，一层卧室邻花园，二三层为卧室，其中三层为豪华主卧套,重庆东桥郡,滟澜系列,北京：城市中央别墅区,上海：城市发展方向别墅社区,大面积户型,北京艳灡山（三层）：,340-420,，地上,220-280,上海滟澜山（四层,+,露台）：,330-430,，地上,220-250,，地下,110-180,别墅的功能空间,北京艳灡山：三层。面宽,7.7-9,米，进深,17-19,米。二层带小卧室一间，三层三间卧室,+,家庭厅,上海滟澜山,北京滟澜山,产品系,联排、双拼,郡系列,滟澜系列,洋房,面向改善型客户，面积区间相同；在产品形式上香醍系列的洋房以小高、高层为主,产品系,定位,户型面积（,）,户型空间比较,案例,香醍系列,面向城市改善型客户,高层和小高产品，满足容积率,北京花墅香醍：,143,、,162,、,220,北京蔚澜香醍：,90,、,148,、,170,北京香醍别苑：,99,、,120-140,大开间尺度,露台、入户花园、飘窗等赠送面积,北京花墅香醍,北京蔚澜香醍,北京香醍别苑,弗莱明戈系列,成都：新城区高容积率项目，面向刚需及改善型客户,多层洋房,成都弗莱明戈：,137-157,重庆弗莱明戈：,110-160,大开间尺度,露台、入户花园等赠送，内部布局可改动,成都弗莱明戈,重庆弗莱明戈,大城小院系列,城市核心区，电梯洋房，面向改善型客户,多层、小高层洋房,重庆大城小院：,70-220,大开间尺度,露台、入户花园、飘窗等赠送面积,重庆大城小院,产品系,洋房,香醍系列,弗莱明戈系列,大城小院系列,产品系,户型面积,户型空间比较,滟澜系列,上海艳灡山：,260-280,，其中赠送,80-100,香醍系列,北京花墅香醍：,270-400,北京蔚澜香醍：,270,左右,上下两户从南北两侧独立入户,下叠仿艳灡山联排，但,面宽较窄,约,6.5,米；进深约,16,米。入户层带一间卧室，二层三间卧室。,弗莱明戈系列,成都弗莱明戈：,170-220,重庆弗莱明戈：,200-300,叠拼与洋房实现组合创新，底跃配有,40,60,平方米的私家花园，顶跃则有,40,80,平方米的超大露台。,大城小院,重庆大城小院：,182,、,188,、,156,叠拼,面积区间类似，弗莱明戈系列洋房中底层和顶层为叠拼式产品,产品系,叠拼,滟澜系列,香醍系列,弗莱明戈系列,龙湖项目典型特征,坡地处理,建筑风格,第二部分,建筑形象别墅化,通过园林景观和建筑产品方面营造,“,别墅化,”,的居住感受,典型特征,园林景观,龙湖标准的园林景观体系,建筑产品,建筑形象,坡地处理手法,建筑风格,对原有地形进行合理利用,在非别墅产品中创造别墅功能空间,与地下公共空间和园林景观结合,提升品质，增加销售面积,通过泥土堆破回填的方法营造坡地地形，利于景观和产品打造,采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，,在社区内整体塑造,7-8,米高差，使物业景观错落有致。,通过开挖回填的方式,形成下沉式庭院和双首层户型,，营造别墅化的居住氛围。,利于营造多层景观体系,对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层,坡地处理,【,作用,1】,结合利用原有地形的起伏变化，实现建筑双首层入户效果,入户,例：成都长桥郡,坡地处理,【,作用,2】,回填之后既保证足够的地下空间，同时也利于地上景观打造,地下部分由,下沉花园、地下车库,及,地下室,组成。,地下部分是在地上建三层然后回填一层实现。,在地下车道之上，通过回填覆土遍植花木,，在别墅与别墅之间可以成为比较好的景观。,下沉花园,地下室,地下车库,地下车库直接通往地下一层或者下沉庭园。,例：上海滟澜山,坡地处理,【,作用,3】,下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间,I,坡地处理,花园层,一层,二层,保姆房,娱乐空间,北侧天井保证采光,前院、后院,例：北京蔚澜香醍下叠户型样板房,一层,花园层,送阁楼,车库,赠送半地下室,前花园,空中花园,平层,顶跃,底跃,后庭院,1,2,3,4,5,6,7,例：重庆睿城,【,作用,3】,下沉式庭院使下叠户型拥有别墅功能空间,II,坡地处理,【,作用,4】,下沉式庭院设计在满足容积率条件下增加整体销售面积,例：北京蔚澜香醍下叠户型样板房,坡地处理,约,40,平的下沉庭院形成半开敞地下空间，不计入项目整体容积率，但在销售时可计入总价。,1.2m,+0.00m,3.3m,共性特征,园林景观,龙湖标准的园林景观体系,建筑产品,建筑风格,坡地处理手法,建筑形象,用材组合,户型变化,装饰构件,通过园林景观和建筑产品方面营造,“,别墅化,”,的居住感受,采用别墅专用的外装文化石，质感涂料、木廊架等多种材料进行组合表现建筑特色,建筑形象别墅化,例：重庆弗莱明戈,【,洋房,】,塔楼、花架、廊道组成丰富的屋面轮廓，强调建筑形体多变的组合,塔楼,花架,廊道,建筑形象别墅化,例：成都弗莱明戈,【,洋房,】,利用露台、退台等多种空间组织方式丰富立面形象,露台,阳台,门廊,建筑形象别墅化,例：重庆弗莱明戈,联排,建筑形象别墅化,例：上海滟澜山,廊坊,旭辉十九城,合院,建筑形象别墅化,例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）,共性特征,园林景观,龙湖标准的园林景观体系,建筑产品,建筑风格：地中海,坡地处理手法,建筑形象,西班牙风格,托斯卡纳风格,意大利风格,通过园林景观和建筑产品方面营造,“,别墅化,”,的居住感受,意大利,托斯卡纳,西班牙,红色石材装饰外墙，墙体涂料颜色较淡,四坡面屋顶,浅色、大块、方正石材贴面,不规则文化石贴面,建筑风格,龙湖的低容积率产品以地中海风格为主，其中地中海风格又可细分为西班牙、意大利、托斯卡纳三种,不同类型产品特征,分物业类型分别对不同类型产品进行阐述,第三部分,独栋,I,物业类型：,独栋别墅,代表项目：,成都长桥郡,产品特征：,英伦风格,规划,功能布局,景观处理,价值体系,成都长桥郡是龙湖打造的高端纯独栋别墅社区,占地：约,800,亩（约,53,万平）；其中一期占地,360,亩，二期,260,亩，占地约,180,亩。,容积率：约,0.36,物业类型：纯独栋别墅社区,一期,二期,三期,分期：三期,技术指标,开发计划,卖点分析,一期,“,一河,”,：临杨柳河,二期,“,一湾,”,：碾河河道形成的湾,三期,“,一山,”,：背靠牧马山，坡地别墅,独栋,I,【,规划,】,景观资源最优处布局大户型标杆产品，树立项目形象，主力产品规划在次优区域,沿河布局大户型面积产品，建筑面积,900-1000,平,主力产品位于景观次好区域，建筑面积,350-500,平,独栋,I,【,规划,】,软质隔离凸显标杆产品对资源的极致占有,庭院面积,200-1400,平之间,庭院采用景观林木等进行软性隔离，体现对资源的极致占有。,独栋,I,【,景观,】,延续龙湖景观特点，保证别墅居住的私密性,全冠移植,五层景观体系：,高,7-15,米，冠幅,5-10,米大乔木,草坪,花卉、小灌木,2-3,米高灌木,高,4-5,米，大灌木、小乔木,独栋,I,客、正餐厅,会客厅,父母房,早餐厅,厨房,【,功能布局,】,大面积户型中，不同功能空间围绕旋转楼梯布置,例：,A,户型，,960,平,花园层,首层,二层,独栋,I,独栋,II,物业类型：,独栋、叠拼别墅、洋房,代表项目：,北京花墅香醍、北京蔚澜香醍、北京香醍溪岸,产品特征：,香醍系产品是指,容积率在,1.0-2.0,左右的地块上，对别墅社区的研发。,项目,容积率,物业类型,北京花墅香醍,1.40,洋房、叠拼,北京蔚澜香醍,2.20,洋房、叠拼别墅,北京香醍溪岸,1.20,独栋、叠拼、洋房,【,规划,】,密集排布，较高容积率下的独栋别墅产品,容积率：,0.62,例：北京香醍溪岸,间距：,北京香醍溪岸，,5-6,米；,沈阳滟澜山，,1.5,米；,无锡滟澜山，,1.2,米；,青岛滟澜海岸，,0.9,米。,其他项目：,沈阳滟澜山（一期香醍漫步）、无锡滟澜山一期,独栋,II,【,户型空间,】,下沉庭院及侧花园设计营造别墅居住空间,例：北京香醍溪岸,BN-T,户型，建筑面积约,319,面积区间：,300-400,户型设计：,地上两层，地下一层（含下沉式庭院）；其中地下室约,100,平，下沉庭院约,100,平,花园层：,下沉式独立庭院,二层：,南北通透主卧套,首层：,侧花园，侧门入户,独栋,II,合院,物业类型：,类独栋别墅,代表项目：,上海郦城国际社区（蓝湖郡）,产品特征：新里弄式院落别墅,，围合式庭院,荣获国家知识产权局颁发的实用新型专利证书,中心公共庭院,下沉私家庭院,独栋的居住面积,产品快速复制性,价值体系,新里弄式院落别墅,合院,独栋与双拼之间仅,有两处相连,，为一层的厨房和二层的卫生间，且,外立面以木质装饰,，配合拱门装饰，形成,“,里弄,”,式感觉。,院落四角布置类独栋，中间夹一组双拼。,0.3,0.6,1.5,类独栋别墅,联排,类联排洋房,Townhouse,0.5,0.8,2.0,200W,100W,70W,300W,50W,独,联,花,高,1,2,3,4,假设价格：,容积率：,合院（类独栋）设计既满足容积率需要，同时实现独栋的销售价格,合院,【,产品特征,I】,围合式下沉公共庭院,以上海郦城为例,12,个联体别墅围合成一个共享的下沉公共庭院。,例：上海郦城国际社区（蓝湖颂）,合院,【,产品特征,II】,下沉式私家庭院，既实现别墅居住感受，同时在地下室与公共庭院之间实现过渡,私家庭院,实现了私密、半私密、半开放、开放空间格局。,在地下室与公共空间中间设置下沉式庭院,方便业主进出公共庭院空间，又能体现有别墅项目的居住感受。,合院,【,产品特征,III】,与独栋、联排别墅相同的居住面积,地下一层,约,140-200,（含庭院）,地上三层,C,：约,256,D,：约,281,E,：约,231,以上海郦城国际社区（蓝湖颂）为例,各户型面积区间,C,户型结构,F,：约,202,G,：约,238,H,：约,250,底层：下沉庭院,一层：地上庭院,二层：露台,三层：豪华套间,合院,【,产品特征,IV】EF,通过错落组合，降低南向遮挡的影响，一层楼梯餐厅被遮挡、起居室可享受南向阳光,E,户型一层,合院,E,户型二层,合院具有快速的复制性,以七合院为例,以七合院为例,地下层平面,一层平面,由,7,个类独立的,Townhouse,围合连接而成。,一个单元包括：,7,户（建筑面积约,2780m,2,）。,二层平面,三层平面,合院,合院具有快速的复制性（,I,）,风格可变,以七合院为例,现代风格,更加关注空间效果的模块化设计，塑造了良好的建筑形态。立面，可更具市场而变。（,以七合院为例,）,英国都绎风格,西班牙风格,合院,合院具有快速的复制性（,II,）,模块化使用加快项目进度,以七合院为例,项目,A,项目,B,合院,模块可方便使用于不同项目，大幅加快项目进度。,合院具有快速的复制性（,III,）,多样化的组合方式,合院,大院别墅,代表项目：,重庆睿城,产品特征：,以联排和叠拼围合成别墅院落,【,规划,】,以联排和叠拼别墅围合成一个组团,大院由三边的联排、单边的叠拼、以及地下车库和中心庭院组成,大院别墅,【,户型面积,】,170-230,平之间，联排附带前后院（含下沉式庭院）,以重庆睿城为例,户型面积：,170-230,平,送阁楼,赠送车库,赠送半地下室,后花园,前花园,联排别墅剖面图,大院别墅,联排别墅,物业类型：,联排别墅,代表项目：,上海滟澜山、北京滟澜山,物业类型,建面（万平）,容积率,上海滟澜山,联排、双拼、叠加,14.33,1,北京滟澜山,联排,10.8,0.67,大面积居住空间,功能空间布局,下沉式庭院设计,侧院落及入户设计,北京艳澜山位于北京的中央别墅区，也是龙湖地产在北京的第一个别墅项目,项目位置：,顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东,1500,米,物业类型：,联排别墅,占地面积：,240000,平方米,建筑面积：,19,万平，地上约,10.8,万平,容 积 率：,0.67,总 户 数：,共,430,栋,罗马湖,北六环,京承高速,北五环,联排别墅,【,户型面积,】,超过常规的联排产品，提供大面积的居住感受,常规房型面积与艳澜山联排户型面积比较,项目距,户型面积（）,备注,常规产品,220-300,多为地上,2-3,层,上海艳澜山,330-430,地上两层，地下一层。,含赠送面积,90-180,平，包括地下室、花园等,北京艳澜山,320-430,北京艳澜山联排户型面积统计（）,中间户型,端头户型,A,B1,B2,C,D,AA,BB,CC,CC#,地上两层,220,226,253,250,275,261,262,280,293,地下一层,127,93,93,130,99,140,92,145,159,合计,347,319,346,380,374,401,354,425,452,联排别墅,例：端头,BB,户型，,354,平,【,端头户型,】,面积偏大，设计侧院及侧门入户,地下一层,一层,二层,下沉庭院,下沉庭院,侧门入户,大院别墅,【,功能布局,】,以家庭舒适感为前提，卧室尽量朝阳，不同楼层分设不同功能,一层,设置起居厅、家庭厅、餐厅以及老人或孩子住区；,二层,为主人区域；,地下一层,为家庭情趣空间。,C,户型，建面,380,，地上,250,，地下,130,。,增加房间采光面,7.0,8.9,米的面宽设计，,3.3,3.5,米的层高,空间南北朝向布局；,卧室尽量朝阳与分层布局。,功能空间合理布局,联排别墅,【,庭院,】,下沉庭院与前后花园构成别墅“三重庭院”,三重庭院：,每栋别墅都由,前花园、后花园,以及,下沉式小庭园,包围。,特点：,采用开挖与填土的方式，保证地下室南侧全面采光。,下沉庭院面积约,30,50,。,例：,C,户型，建面,380,，地上,250,，地下,130,。,联排别墅,洋房,代表项目：,重庆弗莱明戈、成都弗莱明戈、西安弗莱明戈（部分）、北京蔚澜香醍、花墅香醍,价值体系,总体规划,户型设计,底,TOWN,平层,顶,TOWN,产品特征：,洋房别墅化,【,规划,】,院落式布局与龙湖的景观打造水平结合营造别墅社区的院落氛围,洋房布局于项目内部，,外围采用高层隔离,采用半围合半独立的,院落式组团，,打破传统,“,兵营式,”,布局,重庆弗莱明戈,成都弗莱明戈,容积率：,成都弗莱明戈（含部分小高、高层）：,1.55,重庆弗莱明戈：,1.36,洋房,【,产品形态,I】,产品包括,5+1,和,7+1,两种类型,洋房,【,产品形态,II】,包括底,TOWN,、顶,TOWN,和平层产品,底跃,平层,二跃三,顶跃,例：,7+1,单体,地下车库,洋房,【,产品形态,III】,为实现价值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层,例：,7+1,单体,私家花园赠送,地下室架空赠送,下层前花园赠送,入户花园赠送,洋房,【,户型创新,】,部分户型进行局部创新,例：弗莱明戈,147-157,平,3,室,2,厅,1,厨,2,卫,例：蔚澜香醍,170,平,4,室,2,厅,2,厨,2,卫,家庭厅,餐厅,中厨 西厨,客厅,优点：,增加了中西厨功能,增加家庭厅,卫生间,缺点,暗卫,洋房,例：成都弗莱明戈,【,内部结构,】,例：成都弗莱明戈,【,内部结构,】,例：成都弗莱明戈,【,内部结构,】,例：成都弗莱明戈,叠拼别墅,物业类型：,叠拼别墅,代表项目：,北京花墅香醍、北京蔚澜香醍、北京香醍溪岸,产品特征：,香醍系产品是指,容积率在,1.0-2.0,左右的地块上，对别墅社区的研发。,物业组合：,独栋别墅,+,叠拼别墅,+,洋房,项目,容积率,物业类型,北京花墅香醍,1.40,别墅,北京蔚澜香醍,2.20,住宅、花园洋房、叠拼别墅,北京香醍溪岸,1.20,独栋,【,户型面积,】,根据项目不同情况，户型面积跨度较大，但整体均在,240,以上，部分达到,400,花墅香醍,380-400,蔚澜香醍,240-270,北京龙湖主要项目户型面积比较,项目定位,户型面积（,）,颐和原著,滟澜山,香醍溪岸,花墅香醍,蔚澜香醍,顶级高端豪宅,中央别墅区高端别墅社区,具备度假功能的第二居所,面向城市升级客户的城市别墅，以第一居所为主,300-400,320-430,1000-2000,备注,容积率要求更低，户型尺度更大,叠拼,【,户型布局,】,与联排别墅类似的功能布局排布,例：北京蔚澜香醍,户型设计：,类似滟澜山的联排户型,北侧的,采光则留给一层的中西分厨和二层的卫生间，中间部分用来安置楼梯,南侧,是突出建筑体的卧室，拥有极好的采光和景观。,进深较短的部分,采光通透，一层安排了客厅和餐厅，二层则是通透的主卧。,一层,:,花园层,房间尽量南向朝阳设计,开间约,6.3,米宽度,下叠带下沉庭院；上叠加阁楼层,二层,:,入户层,三层,:,住户层,叠拼,【,入户处理,】,上下叠户型独立入户，实现亲地居住感受,独立入户楼梯,例：上海滟澜山叠拼,叠拼,THE END!,附件：,龙湖主要项目户型图集,