房地产投资分析总复习.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,房地产投资分析总复习,关于考试,考试形式和要求：,开卷考试，独立完成。任何纸质资料都可带进考场并使用，开始考试后借用他人资料视同作弊论处。,请大家务必携带如下用品参加考试：,课本及教案；资金时间价值系数表；计算器；笔。,考试过程不准使用任何通讯工具。,建议答题策略：,先易后难，先高分后低分。客观题因答错不倒扣分，所以必须作答。,本次考试的试题结构如下：,一、单选题（每小题1.5分，共15分）二、判断题，正确填“”，错误填“”，请将判断答案填入下表。（每小题1.5分，共15分）三、计算题（6题，共30分）四、综合计算题（1题，2 0分）五、简答题（每小题10分，共20分）,复习重点难点,单选题、判断题,、,简答题内容都在复习资料中，自己复习。,现重点复习有关计算题。,1房地产投资分析基础,1.某企业拟发行年期债券3000万元筹资，票面利率等于市场利率为10，计算：.,单利计息，到期一次还本付息,的终值；.,每年末付息一次，,到期还本的终值；,.,每半年付息一次，,到期还本的终值。,.单利计息，到期一次还本付息的终值；,FP(1+in)3000(1+105)4500（万元）,.每年末付息一次到期还本的终值,F（1i）,n,3000（110）,5,30001.61054831.5（万元）或，FP（F/P,i,n）3000（F/P,10%,5）30001.61054831.5（万元）,.每半年付息一次，到期还本的终值,n=52=10；i=10%2=5%F（1i）,n,3000（15）,10,30001.62894886.7（万元）,或，,FP（F/P,i,n）3000（F/P,5%,10）30001.62894886.7（万元）,2.某拟投资的商业物业要投资10000元/米,2,，同类物业月租金为100元/米,2,，经租费用率为30%，行业投资平均利润率为12%，经营期40年，试分析投资方案是否可行？,解：巳知：A100元；i12%/12=1%;n=4012=480 求：P？(1i),n,1PA,i(1i),n,(11%),480,1100,1%(11%),480,100（118.64771）/1%118.6477,10099.15729915.72（元/米,2,）,扣除经租费用：,9915.72（130%）6941.00（元/米,2,）,答：经营期投资收益累计现值为6941.00元/米,2,小于物业投资现值10000元/米,2,，投资方案不可行。,3.某套商品住宅120m,2,，售价5000元/m,2,，银行提供七成20年按揭，年利率5.58%，求客户七成按揭月供款额？,已知：,P=1205000(130%)=420000(元)i=5.58%12=0.4650%n=2012=240,求：A=？解：,APi(1+i),n,(1+i),n,14200000.4650%(1+0.4650%),240,(1+0.4650%),240,14200000.006924142908.14(元/月),答：,4.某公司拟投资兴建一项目，项目建设期为4年，在每年年初要投入资金500万元，该公司的资本成本率为10%。,A.建成固定资产价值？B.项目投资的现值？,C.项目投产后每年可实现税后利润200万元，按直线法计提折旧，项目经营期为10年，无残值,，试分析项目是否可行？,解：n=4 ,i=10%,A=500万元,A.建成固定资产价值（求终值 F=？）,FA(F/A,i,n+1)1 500(F/A,10%,4+1)1 5006.105112552.55（万元）,B.求项目投资现值 P=？,P A(P/A,i,n1)+1 500(P/A,10%,41)+1 5002.486911743.45（万元）,C.分析是否可行,m=4 ；n=10 ；i=10%；A2002552.55/10 455.255 万元,求项目资金回收现值,方法一：,A(P/A,i,n)(P/F,i,m)455.255(P/A,10%,10)(P/F,10%,4)455.2556.14460.68301910.5968（万元）,方法二：,PA(P/A,i,m+n)(P/A,i,m)455.255(P/A,10%,4+10)(P/A,10%,4)455.2557.36673.16991910.6142(万元）,方法三：,A(F/A,i,n)(P/F,i,m+n)455.255(F/A,10%,10)(P/F,10,14)455.25515.9370.26331910.3465（万元）,结论：从上计算可知，项目资金回收现值约为1901万元，而项目投资现值为1743.45万元，项目资金回收现值大于投资现值，项目在财务上可行。,P251,已知：,15%，2,求：,？,解：,（1）,1（115%2）,2,115.56%,P252,解：,（1）不考虑先期支付利息的时间价值时，开发商支付的利息总额是：,300010%51500（万元）,（2）计算先期支付利息的时间价值时，开发商支付的利息总额是：,3000（110%4）,45,30004915.849330001915.8493（万元）,P253.某家庭欲购买一套面积100平方米的住宅，单价为10000元/米2，首付款为房价的30%，其余申请20年，年利率为7%银行贷款。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还了贷款本金8万元，从第6年开始的抵押贷款月供款额是多少？解：,已知：,P10010000（130%）700000（元）;n2012240；i7%/12,解：（1）求前5年的月供款,i(1i),n,PAP(1i)n 1（P/A，i，n）,7%/12(17%/12),240,A700000 5427.25（元/月）(17%/12),240,1,P253.某家庭欲购买一套面积100平方米的住宅，单价为10000元/米2，首付款为房价的30%，其余申请20年，年利率为7%银行贷款。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还了贷款本金8万元，从第6年开始的抵押贷款月供款额是多少？解：,已知：,P10010000（130%）700000（元）;n2012240；i7%/12,解：,（2）如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还了贷款本金8万元，从第6年开始的抵押贷款月供款额是多少？,第6年年初一次提前偿还了贷款本金5万元后，第615年减少抵押贷款月供款额为：,7%/12(17%/12),180,A80000 719.06（元/月）(17%/12),180,1,从第6年开始的抵押贷款月供款额为：,5427.25719.064708.19（元/月）,答：,3房地产投资市场分析,关于房地产市场预测的计算题自己复习。,4房地产投资估算,P1232,征地前三年平均年产值,（456）35（万元公顷）,土地补偿费,30581200（万元）,被征地需安置人口数,30（80800）300（人）,每公顷被征地需安置人口数,3003010（人公顷）1055015,总安置补助费,530152250（万元）答：,P1233,每年借款利息（年初借款利息本年借款2）年利率,第1年借款利息：,（05002）15%37.50（万元）,第2年借款利息：,（50037.506002）15%125.63（万元）,第3年借款利息：,（50060037.50125.634002）15%219.47（万元）,第3年借款累计：,本金合计利息合计（500600400）（37.50125.63219.47）1882.60（万元）,P1235,（500150）150100%233.33%,增值额超过扣除项目200%，,土地增值税税额增值额60%扣除项目金额35%,（500150）60%15035%157.50（万元）,P1422,（1）完全成本定价法：,房屋单价（不含税）单位成本（1成本利润率）2000（115%）2300（元,2,）,（2）目标利润定价法：,目标利润20003015%总成本200030目标利润总成本单价（不含税）可销售面积20003015%200030 302300（元,2,）,P1423,年租金收入2000070%200028000000（元）2800（万元）,P1424、,PA（PA，）80（PA，10%，5010）809.7791782.328（万元）,5房地产投资财务指标与报表分析,（一）P149，例73,P1712,800 8000 1 2 3 4 5 61200 1500 100 0 0 1200 2844 3285.28 4121.06（1）静态投资回收期,项目建设投资总额,建设投资流动资金投资建设期利息100(FP，12%，2)1500(FP，12%，3)1200(FP，12%，4)1001.254415001.404912001.57354120.99,静态投资回收期,44120.998009.15（年）,（2）动态投资回收期项目投资净现值12001500（PF，12%，1）100（PF，12%，2）120015000.89291000.79722619.07（万元）,93.47,动态投资回收期13112.51（年）,183.36,年数,当年现金净流量,折现率,净现值,累计净现值,4,2619.07,5,800,0.5674,453.92,2165.15,6,800,0.5066,405.28,1759.87,7,800,0.4523,361.84,1398.03,8,800,0.4039,323.12,1074.91,9,800,0.3606,288.48,786.43,10,800,0.3220,257.60,528.83,11,800,0.2875,230.00,298.83,12,800,0.2567,205.36,93.47,13,800,0.2292,183.36,89.89,P1713,项目净现值（NPV）300（P/A，10%，5）10003003.79081000137.24,