城市发展与城市土地经营(2).ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,第二篇,城市发展与城市土地经营,殷跃建,2007-10-05,城市发展与城市土地经营,城市与城市发展概述,城市土地经营概述,土地储备及相关理论,一,.,城市与城市发展概述,(,一,),城市的定义与特征,1.,定义,：,城市是一定区域范围内政治、经济、文化、宗 教、人口等的集中之地和中心所在,.,我国对于城市本质和特征的最权威的提法，已写入了,中共中央关于经济体制改革的决定,之中，即：“城市是我国经济、政治、科学技术、文化教育的中心，是现代工业及工人阶级集中的地方，在社会主义现代化建设中起主导作用”。,2.,特征,：,a.,空间聚集性,稠密的人口、密集的建筑、频繁而大量的社会经济活动等,b.,经济上的非农业性,工业、商业、运输业、服务业等,c.,人口及其文化构成的异质性,即城市社会属性，又称为“多样性”、“流动性”,d.,城市对周边地区的辐射性,（二）城市的功能与结构,1933,年现代国际建筑协会发表的,雅典宪章,，明确指出城市的四大功能是,居住、工作、游憩和交通,。城市应按居住、工作、游憩进行分区及平衡后，再建立三者联系的交通网。,城市的结构 在物质方面以经济、社会、用地、资源、基础设施等方面的系统结构来表现，非物质的构成要素如政策、体制、机制等,（三）城市发展相关因素分析,城市发展从表象上看是多方面的，如从,形态,上看，表现为城市人口的增多，城市地域的扩大；从,经济,角度看，城市发展表现为资本在城市的聚集，城市功能的增强，市场的繁荣；从,社会现象,来看，城市发展表现为城市文化的不断升华，现代生活方式的不断演进，高科技产品的广泛应用等。因此，城市发展既是上述现象动态变化的过程，又是这种变化的结果。,城市作为一个极为复杂而又开放的有机体，与其发展相关的因素是多方面的，主要有：,城市规模 是城市发展的基础，既是动力又是限制因素,经济实力 主要包括城市国内生产总值、经济增长率、人均可支配收入等,生活环境 人均居住面积、人均公共绿地面积及人均道路面积等,政府行为方面 制度 管理,二,.,城市土地经营概述,（一）城市土地经营涵义,1.,城市土地经营是一个城市土地资产的优化过程。通过土地经营获取城建资金，解决城建压力与资金不足的瓶颈问题，从而促进城市经济社会效益的向前发展；,2.,城市土地经营遵循市场化运作规则。城市土地的收购、储备、供应都离不开土地市场，只有充分了解市场需求，遵循市场化运作，才能达到城市土地的有效利用，促进城市理性发展；,3.,城市土地经营需要借助行政和法律为手段。鉴于城市土地这个国有资产的重要性和稀缺性，城市政府需要按照行政许可要求，依据,中华人民共和国土地管理法,等有关法律、法规规定对城市土地及其市场交易进行适当调控和管理,提供必要的服务性文件、方针及政策。,城市土地经营,是土地经营者在城市建设和发展过程中，遵循市场规则，运用行政、经济和法律等手段对城市土地进行合理配置以及土地市场的调控和管理，从而优化土地资源，促进城市理性发展的过程。,（二）城市土地经营特征,1.,城市土地经营的,主体是政府和土地使用者,，政府在城市土地经营中处于支配地位，即具有土地财产管理和行政管理双重职权，而土地使用者主要行使对土地占有、使用、收益和部分处分权。,2.,城市土地经营的,客体是土地,，城市政府能够直接经营运作的就是城市土地资产。,3.,制度模式是,城市土地经营的,核心,，也是城市土地经营成功的保障。,4.,城市土地市场的双重特性。土地市场除具有一般市场的特征之外，还有其独特的双重特征,自由竞争与垄断竞争并存，其中土地一级市场由国家垄断，二、三级市场则是开放市场，可以自由竞争。,5.,城市土地经营不仅仅是土地行政主管部门一个部门的事，而是需要计划、建设、规划、财政等多个部门互相协调配合的工作。,（三）城市土地经营内容,1.,城市土地经营发展背景,“粗放式”经营模式,-,土地经营制度模式,第一个阶段：建国以后至,1987,年,土地实行公有制 城市土地实行的是国家计划划拨，城市土地无偿 无期限 无流动使用,第二个阶段：,1987,年至,1996,年,1987,年，深圳市政府以定向议标的方式出让了中国第一块国有土地的使用权。国务院于,1990,年颁布实施了,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止等问题作了明确规定，确立了国有土地使用权实行有偿出让的制度。城市土地由无偿占有到有偿使用，是一次历史性转折。,1994,年,城市房地产管理法,基本确定了国有土地使用权的供应采用有偿使用和无偿划拨两种方式的基本架构。,第三个阶段：,1996,年至今,1996,年，上海市建立了我国第一家土地收购储备机构,上海土地发展中心，这一新的土地管理模式随后在杭州、南通等一些城市试行和完善,。,2001,年,4,月,3,日,国务院关于加强国有土地资产管理的通知,（国务院,15,号文件），明确要求“有条件的地方政府试行收购储备制度”，土地招挂拍制度在我国各级城市迅速展开。,2.,城市土地储备制度模式,以上海为代表的市场主导型运作模式。,土地发展中心根据自己的收购计划和市政府的要求，通过与被收购单位协商，确定土地收购价格或约定土地收益分成，按照约定由发展中心支付收购金，取得土地并按现行规定办理土地过户手续。,以杭州为代表的政府主导型运作模式。,收购土地的范围由政府行政规定，规定范围内的城市土地统一由储备机构根据计划进行收购、储备、开发，土地管理部门根据用地需求采用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让，规定范围内的划拨土地使用者不能像过去一样通过补办出让手续的办法自行转让土地使用权。,以南通为代表的政府市场混合型运作模式。,政府规定用于储备的土地范围，对可收购的土地由土地储备机构与原用地者签订,国有土地使用权收购合同,，储备机构按合同约定支付土地收购补偿费用，取得土地使用权。南通的储备机构还受市政府委托作为国有土地资产代表，对国有企业改革中土地使用权作价出资,(,入股,),部分进行管理，收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其他用地者按规定向政府缴纳的租金。,3.,城市土地收购储备,（,1,）城市土地收购形式,收回,;,收购,;,置换,;,征用,;,整理,（,2,）城市土地收购客体,城市闲置土地,旧城改造土地。,企业存量地产。,提前收回与优先购买土地。,农村集体土地的征用。,（,3,）城市土地收购储备作用,蓄水池作用（土地银行）。,盘活土地资产存量，实现国有土地资产的保值和增值。,规范土地市场。,4.,城市土地开发整理,城市土地的开发整理可使城市土地保值、增值，成为城市土地经营中的必要手段。为此，需对收购的土地进行开发整理。主要体现在：,a.,优化土地利用的结构。,b.,合理开发土地，提升土地品质。,c.,延伸土地利用的空间。,5.,城市土地经营融资,需要政府收购储备或征用储备的土地，可采用三种方式予以储备,:,a.,直接利用土地储备基金，以收购、征用土地的方式进行储,备。,b.,以贷款担保的方式收购、征用土地并予以储备,。其程序大致为土地储备机构与被收购、征用土地的单位签订协议，商定收购、征用土地的价格；由土地储备机构作担保，由被收购、征用土地的单位到金融机构贷款，所贷款额可用于被收购单位的厂区移建或生产经营等，也可用于被征用土地单位的安置补偿、土地补偿等；由土地储备机构对所储备土地实施开发整理，并予以招标、拍卖，从收入中支付所商定的价格，用于还贷，同时撤销贷款担保。,c.,以赊帐方式购买、征用土地并予以储备。,土地储备机构与被收购、被征用土地的单位协商，采用赊帐的方式将土地纳入储备库，在该土地招标拍卖之后，将全部所得扣除应缴的税费，全额结算给被收购、被征用土地的单位。,前两种方式虽然必须提前支付收购、征用土地价款，但它带给土地储备机构的收益较大；第三种方式虽然不需提前支付收购、征用土地价款，但土地储备机构的垄断收益却不能得到体现。,6.,城市土地市场供应,无论是通过收回、收购、置换以及征用进入储备的地块，出让时均视为,土地一级市场,行为，必须统一纳入土地供应总量计划。,a.,土地划拨,b.,土地出让,招标出让,拍卖出让,挂牌出让,7.,城市土地收益及其分配,城市土地收益形式,土地税收,城市土地转让金,城市土地转租金,城市土地使用费,国有土地出让金,国有土地租赁收入,国有土地作价入股收益,土地使用税,所得税,印花税、契税,土地增值税,耕地占用税,其他税种,房地产开发者,房地产经营者,房地产使用者,房地产开发者,房地产经营者,房地产使用者,地方政府,地方政府,中央政府,政府财政支出,城市基础设施,建设投资,其他支出,政府财政支出,国家重点工程,建设投资,其他支出,房地产开发,房地产经营,其他支出,城市基础设施建设,城市和公益事业建设,其他投资,三,.,土地储备（经营）及相关理论,（一）土地储备制度的由来,城市土地经营中重要的经营手段之一是土地储备制度,。国外土地储备制度最早起源于荷兰，,20,世纪初期欧美各国相继开展了土地储备工作，综合来看国外政府推行土地储备制度的政策目标基本定位在：（,1,）保证城市发展所需的建设用地，促进城市可持续发展。（,2,）抑制土地投机，调控房地产市场。（,3,）作为社会福利政策的配套制度，如为低收入者提供廉租房。,根据土地储备主体性质，可将国外土地储备分为公共土地储备（,public land banking,）和私有企业土地储备两种不同模式。公共土地储备的主体是政府或其委托机构，多数国家通过设立,土地银行,来具体实施土地征购、整理、储备、供应和开发。作为政府的委托机构，土地银行是城市政府调控土地市场的基本工具。其运行过程包括,土地的获取、土地的储备和土地的出让,三个环节。部分国家允许私有企业参与土地储备。进行土地储备的私有企业分两种类型，一类是房地产开发企业。另一类是专门从事土地储备的企业。如英国土地储备投资合作企业，其具体的运作过程为：,首先由该企业出资买下具有升值潜质的没有规划许可证的土地，通常是城市周围的绿地、农地，然后把这一整块土地划分成面积大小不等的不同单元，登记注册后标价出售，除企业自留的,10%,20%,的土地作为自己的土地储备投资外，其余的土地出售给私人或公司投资者，购得者可获得土地所有,权。,（二）精明增长的概念,20,世纪,50,年代以来，以小汽车为导向（,Auto,oriented Development,，,AOD,）的土地利用模式致使人们购房置业的地域选择范围越来越大，从而加剧了城市向广大农村地区的空间无序扩展，造成耕地的锐减、城市土地的低效利用以及对环境资源的破坏等等。进入,80,年代，西方社会开始关注城市扩展带来的各种环境问题及其经济社会后果，认为“,以小汽车为导向的低密度的城市扩张是一种不可持续的增长方式,”。,1997,年，马里兰州州长,Parris N.G,Lendening,首先提出了,精明增长,的概念，后来戈尔副总统将其作为总统竞选纲领,21,世纪新的可居议程（,New Livability Agenda For The 21st Century,）。自从精明增长的理念提出以来，国内外大量学者对其有关论题的研究表现出浓厚的兴趣。,Barbara Wells,对美国的,28,个州进行了精明增长的案例分析，他认为：“每个州推行精明增长的方式和内容都应该根据其自身的特点而制定，包括政治文化、经济和环境状况、对土地使用的历史态度以及现有的规划法”。,John W.,Frece,对马里兰州的,理性增长,进行了详细的评价，指出：“马里兰州的理性增长实践无疑是城市发展的正确选择，表现在土地得以合理利用和环境得以保护，它第一次利用州预算把全州推向更加理性的发展,”,。,RobertW,.,Burchell,和,Sahan,Mukherji,将美国,2000-2025,年分别以传统方式开发和以“精明增长”方式发展所带来的土地和基础设施消耗以及房地产开发和公共服务成本进行对比，得出以下结论：“精明增长”能利用有限的资产用于传统开发过程，因而可节约大量人力和自然资源。,对于精明增长理念，国内持赞同观点者居多。在“,2005,中国城市理性增长与土地政策国际研讨会”中，来自德克萨斯大学奥斯汀分校的张明博士作了题为,增长有多理性,?,的报告，报告从精明增长的原则、城市蔓延的特色、两者的规律及该领域的研究成果入手，通过分析衡量中国城市蔓延和精明增长的关键因素，得出精明与否取决于是否具有科学性、以人为本和发挥地方特色的结论。,（三）相关理论,1.,地租理论,地租是一种土地价格，它作为土地价格体系的基础，是有效配置土地资源的核心和政府调控土地供求关系的手段。马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。根据马克思主义的地租理论，资本主义地租，由两部分组成：,绝对地租：,土地所有权的经济实现形式，它的存在体 现了土地所有权的统一。,级差地租：,土地经营者在优等地上收取的相对于最次等土地的地租。,级差地租,I,：等量资本投在肥沃程度和位置不同的等量土地上产生不同的超额利润所形成的地租差别。,级差地租,II,：由于对同一块土地连续投入等量资本产生的不同的超额利润所形成的地租差别。,2.,地价理论,购买土地实质上是为获得的某项土地权利而必须支付的代价，是购买一定时期土地收益的价格。,土地价格的实质是地租的资本化,，是按一定利率还原的地租,(,土地收益,),。因此可得到：,土地价格,(,土地所有权价格,)=,地租,/,还原利率,P=R/i,我国城市土地属于国家所有，只能进行使用权的让渡即：出让、出租、入股和转让、转租等。,3.,土地市场供求理论,a.,土地供给,土地供给一般是指在一定的时间内，各种形式的土地所有者，在各种可能价格下愿意并且能够提供的土地数量，它是受土地需求的刺激而发展起来的。,土地的自然供给没有弹性，而土地经济供给是有一定弹性的,，随生产技术条件和社会经济发展的变化而变化。,b.,土地需求,土地需求主要分为以个人生活为目的的土地需求，以生产为目的的土地需求和以投机为目的的土地需求三种类型。,影响土地需求的因素主要有土地市场价格、土地预期价格、预期经济形势、企业与家庭收入等因素。,c.,土地供求平衡,均衡价格也就是需求与供给这两种力量相等时的价格,，是通过市场供求关系的自发调节而形成的。对于土地市场来说，土地的均衡价格同样受需求量与供给量的影响，当土地需求量大于供给量时，土地价格上涨；反之，则土地价格下降。,从实践上看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的，因此，地价总的趋势是上升的,4.,资源优化配置理论,经济学的核心是稀缺规律，其研究的目标就是如何在各种用途间合理分配稀缺资源，从而使总效用最大。所谓“,资源优化配置,”，是解决人类的无限需求与资源的有限供给矛盾的重要手段，具体而言，它有两种表达方式：,（,1,）使有限的资源产生最大的效益；,（,2,）为取得预定的效益尽可能少地消耗资源。城市土地是稀缺的，因此需要研究社会如何合理配置各项资源所能提供的各种直接或间接的产品和劳务中进行选择，从而使社会从中所获取的效用最大，同时有利于正确处理好城市土地经营与城市发展之间的关系。,5,.,精明增长理论,精明增长最初是那些规划者作为对通过郊区蔓延而带来的许多不想要的特征的一种反应而构想出来的，发展到现在，人们对精明增长仍有着不同的理解和看法，美国前副总统戈尔,(1998),将精明增长作为其总统竞选纲领，提出它是“,21,世纪新的可居住议程”；,Bruce(2004),将精明增长界定为有计划、节约资源式的城市发展模式；梁鹤年,(2005),认为，精明增长就是城乡政府在基础设施和开发管理的决定中，以最低的基础设施成本去创造最高土地开发收益；精明增长理论区别于传统的城市发展理念，是可持续发展观新的演绎。传统的城市发展观是以经济增长和空间扩张为导向的发展观，它的假设前提是：资源和环境的供给是无限的，城市发展所依赖的土地、水、能源的供应和废物排放对城市的发展没有实质性的限制作用，这种发展观导致城市不断恶性膨胀。可持续导向的发展观是在现有资源环境条件约束下最有效率的发展，但其主题仍是“发展”，只不过是强调发展的可持续性，精明增长理论倡导的是一种和谐的经济发展模式，总结起来包括三个方面（,王朝晖,）：,一是城市发展要使每个人受益；,二是应达到经济、环境、社会的公平；,三是使新旧城区都有投资机会，得到良好发展。,精明增长把焦点放在基础设施上，对城市发展问题进行全面反思，涉及城市发展的社会与经济、空间与环境，城市规划的设计与管理、法制与实施等各个方面的发展模式。,传统城市与新型城市发展模式比较,传统城市,新型城市,精明增长模式,管理目标,经济导向,可持续导向,宜居城市、关注城市生活,增长模式,外延式增长,空间扩散、新城建设、摊大饼式,内填式发展,注重对内城改造古迹保护,成长边界；棕地计划,密度,低密度、中心分散,高密度,活动中心集聚,紧凑建筑设计,交通取向,面向小汽车的交通发展模式,向提供多样性交通方式的方向发展,步行式社区,环境保护,忽视环保,低效使用资源,重视环保,高效利用资源,绿地、开敞空间、敏感地保护,住房,主要关注白领阶层住房需求,舒适度和宽敞度,在尺寸样式上满足不同阶层人们的住房要求,affordable housing(,保障住房,),基础设施及土地利用,面向新区开发,土地功能分散,新旧城区协调发展,土地多功能组合利用,（工作场所附近）公共设施可达性,规划过程,精英规划,政府部门很少就规划进行协商和沟通,由政府部门和相关利益团体共同协商规划,引导企业和公众参与规划,精明增长在,美国的不同层面和不同领域得到了积极贯彻，且产生了不错效果，在实际应用中应针对不同地区和城市人口、地理等特征采用适宜当地实际情况的精明增长。在现阶段针对我国城市发展现状，借鉴美国城市精明增长的经验，丰富我国城市发展的思路，促进,城市理性发展,，为我国城市和谐发展提供了有益的启示和思考的蓝本。,THE END,