坡子街商业街规划报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,坡 子 街 商 业 街,全程总策划：深圳天骜投资策划有限公司,销售招商热线：0731 2222388 2231188 2272328,客户接待中心：湖南省长沙市沿江大道101号汇源大厦一楼,1,热忱欢迎全国各地,大型百货零售商家,知名品牌连锁商店,加盟,2,湖南,长沙,坡子街,温州人,一条流金,1235,年的,繁华老街,今天,我们将隆重向您介绍,:,她,:,2002,年底启动旧城改造，招商在即，预计,2005,年10月开街；,街区全长,425,米，宽,16,米，一层铺铺临街；,毛泽东、朱熔基等人曾先后专程光临坡子街；,中国百年商业精华所在，成就众多大型全国连锁的中华老字号企业集团；,3,湖南,长沙,坡子街,温州人,坡子街,的性质、价值和地位,1,4,坡 子 街,中 国 百 年 商 业 精 华 所 在,坡子街的性质,5,坡 子 街,实 现 财 富 对 中 国 人 的 价 值,在中国，财富有两种价值,财富是自己身份/权利的象征，这需要创造，需要打江山,财富是自己家族/昌盛的保障，这需要积累，需要守江山,坡子街的价值,6,湖南,长沙,坡子街,温州人,坡子街,的位置,2,7,长沙市,2002,年人均国内生,产总值在全国排名第,21,位；,超过长沙市的,20,个城市有,三类,：直辖市、沿海开放,城市、内地区域性中心城,市,。,坡子街在长沙,8,坡子街在市中心 在五一核心商圈,长沙市区图,商圈名称,主要街区或干道,商家数量,五一商圈,坡子街,(,约,1000,家,),五一大道,黄兴南路,解放西路,约,3050,家,东塘商圈,劳动西路与韶山路交汇处,约,280,家,袁家岭商圈,韶山北路与五一路交汇处,八一路,约,210,家,荣湾镇商圈,枫林路与麓山路交汇处,约,120,家,伍家岭商圈,芙蓉中路与丽臣路交汇,约,50,家,岳麓区,芙蓉区,开福区,雨花区,伍家岭商圈,溁湾镇商圈,袁家岭商圈,东塘商圈,天心区,五一商圈,省政府,9,坡子街在核心商圈,金三角,板块,解放西路“酒吧一条街”,湘,江,金三角,黄兴南路步行街,坡子街商业街,湘江大道风光带,金三角商业基本情况,街,(,路,),名,经营业态,商家总量,坡子街,餐饮,购物,娱乐休闲,文化,旅游,体育,约,1000,家,解放西路,酒吧一条街,约,600,家,黄兴南路,服装服饰,约,800,家,五一商圈,金三角,图,10,地图,11,湖南,长沙,坡子街,温州人,坡子街,的流金历史,3,12,有长沙就有坡子街,1235年的悠久历史（,768,2002,）,唐大历三年（,768,）年，诗人杜甫寓居坡子街，首次记载坡子街的繁华；,五代十国 楚国茶马交易重镇；,宋代 长沙市井繁荣的善县之首；,明代 开凿港口“翟公套”（小西门港口）；,清初 长沙城中心商业区；,民国 长沙城金融中心、药业基地；,38,年 和北京王府井商业街一起同时被国民党作为商业重地放火焚毁；,建国后重建，至,2002,年底拆迁前一直繁华依旧；,2002,年长沙市政府决定重建坡子街，再现长沙百年繁华；,13,商业的经营难就难在永续经营。可是依靠坡子街达到永续经营、成为百年老店的商家数量，你要算清楚还真的不是件很容易的事！在坡子街上、在长沙人的眼里，百年老店熟悉到了没任何希奇感觉地步，似乎这本来就是一件再平常不过的事！所以，几乎所有长沙人都不知道在坡子街到底出了多少这样的百年老店，但是这种商业经营的奇迹，在全国各地有心的商家眼里，却是可盼不可及的！,坡子街，中国商业百年精华所在，演绎百年老店经营奇迹！,4,中国百年商业精华所在,演绎百年老店经营奇迹,14,火宫殿餐饮集团,始建于：清乾隆十二年（1747年）,创建地址：坡子街,年营业收入突破,1,亿元,1、历史悠久 覆盖休闲、文化、旅游等功能,火宫殿原是一座祭祀火神的庙宇，又名“乾元宫”，始建于清乾隆十二年（1747），从晚清时期开始至今，逐渐发展成集祭祀、看戏、听书、观艺、餐饮于一体的街市，成为长沙人和外地人必到的城市景点。,2、露天搭棚 东成西就 南北通达 越烧越旺,1938年“文夕”大火后，火宫殿除石牌坊幸存外，其余建筑焚毁殆尽。1941年由庙产投资和民众集资，再建神殿。1942年又在庙前空坪建木架棚屋48间，按“东成”、“西就”、“南通”、“北达”四线南北向排列，中间构成三条小巷，自成闹市。各间棚屋经营者以技艺独到的小吃应市，如姜二爹的臭豆腐、姜氏女的姊妹团子等。,3、毛泽东盛赞火宫殿,1958年4月12日毛泽东主席在此品尝了臭豆腐、炒牛百页、清蒸龟肉、米粉等小吃，极为赞赏。彭德怀、叶剑英、王震等其他党和国家领导人也曾先后来此品尝小吃。,4、从简陋的露天搭棚向规范化发展,1956年公私合营时，将各个体小吃棚屋合并，综合经营，定名火宫殿饮食店。50年代末，先后兴建了两栋营业楼。2001年在原址投入1000多万元，进行了扩改和装修，扩改后的火宫殿面积达7000平方米，恢复了火神庙、神像、戏台，增设了火博馆，形成了“一宫二庙二阁三通四景”的独特人文景观。,15,火宫殿实景图,16,劳九芝堂医药连锁,始建于：清顺治七年（1650年）,创建地址：坡子街,劳九芝堂药号是苏州人劳氏（朱熔基总理夫人劳安先祖）于清顺治七年（1650）在长沙创立的，堂址设于坡子街，店名取自劳氏所绘“天香书屋图，植双桂，桂生芝九”之意。劳九芝堂既制药，又卖药，胶、丹、丸、散、饮、片的制作，均有一定程规，清中叶就负盛名。,1956年公私合营中以劳九芝堂药铺为主，合并多家药店，正式成立“九芝堂加工厂”，并设计启用了“芝”字牌商标。1992年6月，正式恢复了老字号厂名长沙九芝堂制药厂；次年，长沙九芝堂药业集团公司成立；1999年，湖南九芝堂股份有限公司挂牌上市。今日“九芝堂”生产、销售、经营一条龙，兼并了长沙市药材公司和多家药厂，市内有十几个连锁店和数十个加盟店，一跃为全国同行业十强之一。,17,九芝堂实景图,18,德园茶厅,始建于：清光绪元年（1875年）,创建地址：坡子街附近,德园茶厅始建于清光绪年间，初为一唐姓业主开的一家夫妻店，取左传中“有德则乐，乐则能久”之意，名“德园”。民国初年，几位失业官厨集资入伙，盘下几经易手却无建树的德园，以官府菜招徕食客。长沙“文夕”大火后，原班部分师傅重新集资，再度建店，取名德园茶馆，继续经营饭菜、包点，并逐步形成驰名长沙的“八大名包”。“八大名包”为：玫瑰白糖包、冬菇鲜肉包、白糖盐菜包、水晶白糖包、麻茸包、金钩鲜肉包、瑶柱鲜肉包、叉烧包。,今日，德园茶厅在长沙有4家分店。,19,20,玉楼东酒家,始建于：清光绪三十年（1904年）,创建地址：坡子街附近,玉楼东酒家原名玉楼春，由当时被尊为“湖南第一厨师”的谭奚庭创办。,谭奚庭醉心于烹饪技艺的探索，只求菜肴之完美，常不计成本，不几年，因亏本转由姚某经营，改名玉楼东酒家。“玉楼东”仍聘谭掌厨烹饪，生意日盛。,谭制作的菜肴，取料精当，调味讲究，很有特色，人称“奚菜”，系玉楼东酒家的特有菜肴。清末湘乡翰林、曾国藩之孙曾广钧有“麻辣子鸡汤泡肚，令人常忆玉楼东”之赞语。,1996年玉楼东酒家在五一东路等处设新店营业。,21,杨裕兴面馆,始建于：清光绪二十年（1893年）,创建地址：坡子街附近,杨裕兴面馆由店主杨心田创建于清光绪二十年（1893）。始在三兴街租一铺面，经营米粉及汤圆，为图利市大吉，店主取“富裕兴盛”之意，冠名“杨裕兴”。因经营有方，“杨裕兴”获利颇丰。1929年，杨心田利用所获盈利，购置房产扩大经营。1934年，其子杨菊村1937年在解放路开设支店。1945两店合并，转营汤面，因汤面质优味鲜，“杨裕兴”盛名传于长沙。,22,甘长顺面馆,始建于：清光绪九年（1823年）,创建地址：坡子街附近,“甘长顺”由汨罗人甘长林于清朝光绪九年（1823）创办。甘长林出生于清同治六年（1807），12岁便在解放路张扮顺面馆学徒。光绪九年（1823）年，年仅16岁的甘长林始在药王街租得一个铺面，开设“甘长顺”面馆，生意颇为红火。,1918年，甘长林之子甘寿鹏接手“甘长顺”，大力整顿店务，装修门面，实行“注重质量、用料考究、坚持薄利、服务热情”的经营方针，成为长沙饮食业的一块金字招牌。至1956年实行公私合营，迁至走马楼。,23,湖南,长沙,坡子街,温州人,坡子街,的规划,5,24,长沙市人民政府重点规划,2002,长沙市发展计划委员会文件,正式确立坡子街商业街为长沙市的,2003,长沙市人民政府关于下达,2003,年重点建设项目计划的通知,正式认定坡子街商业街为长沙市的,重点棚户,改造工程,重点改造,建设项目,25,湖南,长沙,坡子街,温州人,坡子街工程进度规划,已投入到位的改造、建设资金为,500,，,000,，,000,元；,目前拆迁已完成,95%,，,2004,年7月全面启动街区建设工程（街区道路基础工程已经完成）；,街区建筑规划、景观规划、铺位分割等即将完成批复手续；,2004,年6月中旬全面启动招商，,7,月全面上市，,2005,年5月开街试营业，,2005年10月正式开街营业；,26,湖南,长沙,坡子街,温州人,坡子街项目建设规划,街区为明清仿古建筑；,占地面积7,4,亩，总建筑面积,16,万平米；,商业面积约,8,万平米（,4-5,层，其中一层临街约,30,，,000,平米,街铺约,400,个,面积约,30-100,平米,/,铺）；,商业街东西全长,425,米，街宽,16,米（东接黄兴南路，西接太平路）；,一共由,7,栋建筑组成，一、二层铺铺临街；,27,坡子街项目地块分布图,1,2,3,4,5,6,7,28,湖南,长沙,坡子街,温州人,坡子街地块面积及道路情况,东,西,北,南,火宫殿,沃尔玛,坡 子,湘江剧院,解 放 西 路 酒 吧 一 条 街,黄,兴,南,路,步,行,街,酒吧,酒店式公寓,酒店式公寓,综合性居住,商业区域,太 平 路,4000,平米,4,层,15000,平米,4,层,12000,平米,5,层,4000,平米,4,层,12000,平米,5,层,三,王,街,6000,平米,4,层,18000,平米,4,层,街,29,各地块主要建筑指标,（各地块平面图另附）,地块,总面积(),单层面积()/层高(,m),基本铺位面宽/进深(,m),自动扶梯 数量,电梯,数量,楼梯,数量,停车位,1号,4000,1层：1137/4.2,m,3.8,m/14 m,无,1部,2处,无,2层：1129/4.2,m,3.8,m/14 m,3层:3.6,m,未划分,4层:3.6,m,未划分,2号,7249.5,1层：1056/4.2,m,4,m/8 m,左右,无,2部载人,1部货梯,2处,1层地下车库,约37个车位,2层：1129/3.9,m,4-6,m/5-12 m,3层：1131/3.9,m,未划分,4层:1131/3.9,m,未划分,5层:1131/3.9,m,未划分,3号,12000,1层：3618/未确定,4,m/4-11 m,1处,4部载人,2部货梯,6处,2层地下车库,2层：3611/未确定,4,m/8 m,3层：/未确定,未划分,4层：/未确定,未划分,30,地块,总面积(),单层面积()/层高(,m),基本铺位面宽/进深(,m),自动扶梯 数量,电梯,数量,楼梯,数量,停车位,5号,5、6号地总建筑面积93152.5,前部分1层：3618/5.4,m,无,6部载人,1部货梯,9处,2层地下车库,约452个车位,前部分2层：3611/4.2,m,前部分3层：/4.2,m,未划分,前部分4层：/4.2,m,未划分,前部分5层：3.3,m,6号,前部分1层：/5.4,m,4,m/8 m,2处,2部载人,1部货梯,9处;其中5处可上2楼，4处可上5楼,前部分2层：/4.2,m,4,m/8 m,前部分3层：/4.2,m,未划分,前部分4层：/4.2,m,未划分,前部分5层：3.3,m,未划分,7号,12000,1层：2973/5.4,m,4,m/8 m,1处,3部载人,7处：其中2处可上2楼，5处可上4楼,1层地下车库,约50个车位,2层：2977/4.2,m,4,m/8 m,3层：2977/4.2,m,未划分,4层：2977/4.2,m,未划分,31,湖南,长沙,坡子街,温州人,32,坡子街项目地块业态规划,全天候复合业态的,不夜街区,集城市升级,商业升级,购物消费,居民居住,城市旅游,文化教育,等功能于一体的,泛街区,大型现代主题商城,国际连锁名店,珠宝,首饰,钟表等,大型国内现代餐饮集团,大型国外餐饮连锁,休闲,娱乐,名店,百年店,老店,品牌店,大型现代休闲娱乐机构,文化,体育,古玩,精品等,品牌店,百年店,老店,餐饮,牌楼,牌楼,牌楼,广场,牌楼,广场,广场,餐饮,百年店,老店,品牌店,33,湖南,长沙,坡子街,温州人,开发商简介,6,34,湖南,长沙,坡子街,温州人,湖南大韵置业投资有限公司（开发商）,公司注册资本,1,个亿，总资产,4.9,个亿,坡子街项目开发总投资金额,5,个亿,曾成功开发许多大型房地产项目：汇源大厦、新天写字楼、兴罗门,市场、广物大酒店、双银花园、中兴商厦等,35,湖南,长沙,坡子街,温州人,湖南总利投资集团（投资商）,成立于,2003,年,4,月，成员企业有湖南大韵置业投资有限公司、武汉五景药业有限公司、湖南植圣教育投资有限公司、湖南科汛科技投资股份有限公司、湖南总利印刷包装科技产业投资有限公司五家控股企业，是以房地产开发、生物制药、教育产业、环保塑料、全数字汽车智能组合仪表、工业园投资等多业并举的民营投资集团。,36,湖南,长沙,坡子街,温州人,是什么让坡子街可以永续经营,7,37,7-1,做生意 选湖南要选长沙 选长沙更要选五一,商圈,名称,业态,特点,规格,档次,辐射,范围,五一商圈,高市场占有率,以购物、餐饮、娱乐、旅游产业为主，市场占有率其他商圈难以望其项背。,长沙产业龙头,购物、餐饮中心坡子街；,服饰中心黄兴南路,娱乐中心解放西路,建筑性质：旧城改造,坡子街、黄兴南路同属旧城改造项目，建筑上档次，商业上档次！,装修风格：特色建筑,坡子街的明清仿古风格、黄兴南路的仿日式风格、解放西路的灯红酒绿，成为长沙最有建筑特色商业建筑群落。,商品档次：百年不败,坡子街的百年老店，永续经营百年不败！,黄兴南路国际、国内品牌全面集中！,解放西路是长沙最著名的高尚娱乐消费场所！,规模效应：辐射全省,坡子街,黄兴南路,解放西路“消费互动”,五一商圈辐射全省,组合效应：全民消费,购物、娱乐、服装、餐饮四大产业，组合成一个全面满足全民消费的“复合形态”消费区域，什么人都可以来这里消费，什么人都可以在这里消费！,商圈位置：城市中心 商业中心,湖南商业看长沙；长沙商业看五一；,省政府即将从芙蓉区搬迁到天心区，天心区的城市建设、商业前景不可估量！,38,东塘商圈,电器零售是东塘商,圈的最大特色,其他商业主要以零散分布的小店面为主，不成行、不成市，以满足本区域日常基本消费为主。,客观的说，东塘商圈是除了五一商圈外的四大商圈中最出色的一个，因为其电器零售已辐射到全市范围，部分甚至进入全省范围的市场。,袁家岭商圈,以政务酒店、宾馆产业最为出色,袁家岭商圈的酒店和五一,商圈的酒店在数量和质量,上不相上下，但五一商圈,酒店的功能主要以商务、,旅游服务为主。,该商圈的酒店和宾馆业，以政 务,为主，其辐射范围标准不好衡量。,溁湾镇商圈,生活设施为主,岳麓区位处长沙河西，商业氛围淡薄，商家数量、规模、影响等都较小。,本区域,伍家岭商圈,生活设施为主,商业环境较弱，譬如该区,域内目前最大型的、生意,最好的百货超市北,X,星商,城也是一片冷清。,本区域,39,湖南,长沙,坡子街,温州人,五一商圈的生意究竟有多大？,消费市场份额权威研究,人口数量,天心区,芙蓉区,雨花区,开福区,岳麓区,38.64,万人,33.48,万人,42.62,万人,38.85,万人,35.37,万人,调查数据来源,:,取不同商圈主要路段上主要商家的数量、规模、性质、营业状况、辐射范围等因素和数据为分析基础，科学评估每个商圈可取得的有效市场份额（目前长沙市每年商品零售的消费总量约,1000,亿元左右）,.,消费预计,五一商圈,东塘商圈,袁家岭商圈,荣汪镇商圈,伍家岭商圈,约占,50,约占,21,约占,15,约占,9,约占,5,500,亿元,/,年,160,亿元,/,年,100,亿元,/,年,80,亿元,/,年,40,亿元,/,年,40,湖南,长沙,坡子街,温州人,五一商圈商业情况,黄兴路解放西路坡子街三街连通，形成长沙最大城市中心商圈，,五一商圈核心部分长沙核心商业金三角板块，,板块内主要大型商家和商业街区呈现七星伴月状：,平和堂：去年年销售额达7亿元，稳坐长沙单店销售头把交椅；,春天百货：力扛友谊集团大旗，与平和堂隔街想望，不遑多让；,王府井百货：中国第一品牌百货，年内即将开业；,解放西路：以金色年华、玛格丽特、魅力四射等等大型知名娱乐休闲场所形成长沙独具特色的不夜街区；,黄兴路步行街：每日30万人流量，人流就是财富流；,万达购物广场（沃尔玛）：国际第一大品牌超市，消费号召力无与伦比,铜锣湾广场：国内首创商业,SHOPINGMALL,模式，预计明年即将开业；,41,湖南,长沙,坡子街,温州人,坡子街商业街周边租金水平情况,项目名称,商业规模,租金水平,租赁政策,某知名步行街,150000,一楼临街租金380500元/月；,内街,350元/月左右（北段5折，南段3折）。,开始以3折进场（指内街部分），每半年减少0.5的折扣率。,某知名商场,50000,保底平均扣点 28,视品牌、楼层、位置有保底,某知名商场,14000,不保底扣点 25左右,无保底,某知名购物广场,8000,均价：180/月；,临街达到了：400-500/月,内街达到了：100-200/月,押一付三,某知名商业广场,14000,百货部分扣点26；,负一楼自营区租金160180元月,经营进场1万元押金，5千元进场费 无保底,某知名商业广场,100000,百货部分扣点26,11、12年回报冲抵首付,某知名商业街,甘梓园至金色年华,司门口段一楼400450元/平方米月,二楼60100元/平方米月,42,湖南,长沙,坡子街,温州人,90,年代左右，封闭式大卖场（商场）很火！,就在此刻，太多这种大卖场（商场）在关门倒闭！,开放式大型街区可以做到“卖场就在消费者身边，消费者就在卖场里”，也就是“居住在街区里、生活在街区里、消费在街区里,”,做生意,要走活路！,7-2,开放式大型街区,将取代,封闭式大卖场（商场）,43,湖南,长沙,坡子街,温州人,7-3,市政府的新名片,长沙商业要飞跃,要从坡子街开始,第一，商业飞跃，城市形象必须要改造！所以,政府提出“三年大变样”的政策，变漂亮、,变文明、变繁华！,第二，长沙有史以来最繁华的地方、长沙商业,的象征所在就是坡子街，所以必须从坡,子街开始！,长沙,你要做什么,44,7-4,商圈业态的互补,商业露出真空,顶级商圈告急,无论大商圈、小商圈，有人的地方就什么都需要；,顶级商圈“五一商圈”存在严重不足：虽然服装、娱乐两面大旗招展，但餐饮、购物、休闲却各自为战、极其零散，这是长沙市急需改良的商业发展现状，也是坡子街扛起三面大旗的最好时机！,湖湘餐饮发源地的坡子街，将以蜚声中外的经营中的火宫殿餐饮集团、正火爆全中国的,CEPA,商业的引进、中国百年商业精华优秀代表的百年老店的进驻为龙头，将坡子街打造为长沙商业旗手；,扛起三面,商业大旗,45,长沙市存款余额,全国城市排名,人均存款余额,全国城市排名,人均消费支出,全国城市排名,444.07,亿元,居,24,位,7589,元,/,人年,居,29,位,7745,元,/,人,居,8,位,坡子街繁华,1235,年是有原因的,7-5,长沙人，不得了！,2002,年长沙人均储蓄和人均消费金额的对比表,湖南人，不得了,分析：,年末存款余额排名居,24,位，而居民人均消费性支出排第,8,位因素，得出长沙市是一个消费率高而存款率低的城市,长沙居民拥有较高的消费生活水平，非常有特色的消费习惯！,46,阻碍永续经营的问题一个不留,7-6,从规划一直到开街,第一：政府规划坡子街所在地就是城市商业中心，且坡子街一直就是长沙,历史上的商业中心；,第二：坡子街长,425,米、商业建筑面积近,8,万平米，属旧城改造用地，建一,处少一处；,第三：解决生意时冷时热现象，讲究细水长流！街能吸引人、产品能留住,人，靠的是就是,24,小时商家经营、产品销售互动（人方便来、人愿,意来、人想来、人会来）！,绝对不让街变成路,47,这条街谁都可以来,吃,游,购,玩,赏,男,女,老,少,本地,外地,国内,国外,48,搭配不同商家数量,坡子街是商业舰队,1,、打造好坡子街的商业整体规模优势，形成有效区域性消费中心所在；,2,、合理控制各种（不同经营品种）商家数量和比例，在本街区内不产,生恶性竞争，形成良性的内部经营环境；,3,、团结街区内不同商家（不同经营品种），组成“护卫舰队”，保障坡,子街这艘“商业航母”的行进；,49,1,、坡子街,7,个地块形散商业不散，在合理的商业规划下，地块与地块之间的经营,互为补充和加强；,2,、每两个地块之间都有一条历史形成的老街，这些老街都是自古以来附近居民,出行必经路线，譬如太平街、三王街等；,3,、每个地块的四周同是如此；,4,、而所谓的“街区”则会出现这样的情况，如果不特意进入街区内部消费，其所,谓的街区和街铺就和外界完全隔离开了，丧失经营的意义和条件！,铺铺要临街,面面做生意,50,商家考虑市场,市场影响租金,租金影响出租,出租决定回报,回报抗衡风险,风险决定投资,7-7,合理的价格制定,市场决定租金,租金决定售价,1,、现在很多商业项目的售价制定原则和市场完全脱,离：反其道而行，根据利润需要采取“人有多大,胆，地有多大产，亩产,3,万斤、放卫星”的超常理,方式来操作，苦了商家、苦了投资者；,2,、坡子街将遵循市场规律和规范，合理制定租金、,售价，与商家、投资者携手，从坡子街的永续经,营中获取回报；,51,7-8,管理才是硬道理,坡子街将引进国际商业专业经营管理机构，借助他们的成功管理模式，,将坡子街的经营纳入火爆轨道。目前，我们正在和北京、上海及香港,三家著名的商业经营管理机构紧密磋商,为坡子街永续经营提供保障,!,52,