房地产法(6).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第十二章 城市房屋管理制度,第一节 城市私房管理,一、城市私房管理概念,所谓城市私有房屋，是指直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切私有房屋。私有房屋包括个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。,二、私房所有权登记,城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按城市房屋权属登记管理办法要求提交有关证件，其具体程序参照“房地产权属登记管理”一章。,三、私房买卖,私房买卖时，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。,房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。,已购公有住房和经济适用住房上市出售时，应当遵守已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（建设部1999年4月19日）和已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定（建设部1999年7月20日）。以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的，不得上市交易。,四、私房租赁,1租金。租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。,2换房。承租人需要与第三者互换住房时，应当事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。,3修缮责任。修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和出租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。,4租赁合同的解除。承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：（1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；（2）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）承租人累计六个月不交租金的。,五、私房代管,城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋时，可出具委托书委托代理人代为管理。代理人须按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务。,所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管机关代管。该项代管房屋因天灾或其他不可抗力遭受损失的，房管机关不负赔偿责任。城市私有房屋所有人申请发还由房管机关代管的房屋，必须证件齐备、无所有权纠纷，经审查核实后，才能发还。,第二节 城市公房管理,一、城市公房管理概念,所谓城市公有房屋，是指直辖市、市、建制镇的公有房屋。公有房屋（即公房）系指国有房屋和集体所有的房屋。,国家机关、社会团体、企事业单位及部队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位（产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。集体所有的房屋，由集体组织（产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。公有房屋产权人同时享有相应的土地使用权。,房屋产权人和使用人对所管理和使用的房屋负有保护责任。任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。,二、公房所有权登记,公有房屋产权人应当在规定期限内，到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权登记手续，经审查合格后领取房屋所有权证。,三、公房使用,产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋的用途。确需改变用途的，应当依照有关规定办理审批手续。,可以通过调整、交换等方式，促进公房的合理使用。交换公有房屋使用权，应当遵循有利生产、方便生活的原则，由交换双方签订书面协议。交换房屋使用权，使用人必须征得产权人的同意。产权人应当支持使用人合理要求。,四、公房租赁,1租金。公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。经营性房屋的租赁，由租赁双方协商议定租赁价格。承租人必须按期交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，出租人可以按规定收取滞纳金。,2修缮。出租公有住房及其附属设施的自然损坏或其他属于出租人修缮范围的，出租人应当负责修复。承租人发现房屋损坏，应及时报修，出租人应在规定期限内修复。因承租人过错造成房屋及其附属设施损坏的，由承租人修复或赔偿。出租经营性房屋的修缮责任，由租赁双方在协议中议定。,3租赁合同的终止。承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）擅自改变房屋用途；（4）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的；（5）住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（6）利用承租房屋进行非法活动；（7）故意损坏公有房屋的；（8）擅自买卖公有房屋使用权；（9）其他严重损害出租人权益的。,五、公房买卖,公有房屋买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件，任何单位和个人不得擅自买卖公有房屋。,公有房屋买卖应当根据国家规定进行房地产价格评估。国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定除外。,六、法律责任,1伪造、涂改房屋所有权证书的，注销其证书，并处以房产价值1%以下的罚款。,2不按期申报办理所有权登记的，责令限期补办手续，并可处以房产价值1%以下的罚款。,3强占房屋的，责令其限期迁出，赔偿损失，并可处以该房屋强占期间租金总额5倍以下的罚款。,4故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并可处以造成财产损失5倍以下的罚款。,5擅自提高公有住房租金标准的，没收非法所得，并可处以非法所得5倍以下的罚款。,6擅自买卖公房的，经审查允许买卖的，责令其补办手续，缴纳税费，并对卖方处以买卖金额5%以下的罚款。经审查不允许买卖的，买卖合同无效，对卖方处以买卖金额10%以下的罚款。擅自买卖公房使用权的，买卖合同无效，没收其非法所得，并对卖方处以买卖金额20%以下的罚款。,7擅自转租公有住房的，转租协议无效，收回房屋，没收其非法所得，并可处以转租人转租租金总额5倍以下的罚款。,8因公有住房修缮责任人失职，给他人造成财产损失或人身伤亡的，责令赔偿损失，并对修缮责任人处以房产价值5-10%的罚款。,第三节 城市异产毗连房屋管理,一、异产毗连房屋概念,异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人共有的房屋。,异产毗连房屋与共有（按份共有、共同共有）不同。异产毗连房屋（或称多业主大厦）属于区分所有，即被分成数个部分，分别属于不同的所有权人。分割的办法有横割、纵割和纵横割。但也有些部分不分割，由不同所有人共有（一般是按份的），或者区分所有而共用。房屋异产毗连，会产生相邻关系。但产生相邻关系的场合不限于异产毗连。,二、异产毗连房屋处理原则,所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。,三、共有、共用部位的使用,所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。,异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。,一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。,四、异产毗连房屋的修缮,1共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。,2共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部分的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担。,3楼盖的修缮，其楼面与顶棚的部分，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分担。,4屋盖的修缮：（1）不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；（2）可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下各层房屋所有人按份额比例分担。,5楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：（1）各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担；（2）为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。,6房屋共有部分必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。,7房屋共有、共用的设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等）的修缮，由所有人按份额比例分担。,8房屋拆除，其拆卸支付和残值回收，由房屋所有人按份额比例分配。,异产毗连房屋的自然损坏，应按上述规定及时修缮，不得拖延或拒绝；否则造成损失的责任人应负责赔偿。,异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。,五、异产毗连房屋纠纷的处理,异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为时，他方有权采取必要措施，防止危险发生；如造成损失，责任方应负责赔偿。,异产毗连房屋的一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。,发生纠纷时，纠纷的任何一方均可申请主管部门调处，也可直接起诉。,第四节 城市危房管理,一、危险房屋概念,危险房屋，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。,二、危房的鉴定,市、县房管部门设立房屋安全鉴定机构，一般称为房屋安全鉴定站，统一启用“房屋安全鉴定专用章”。,房屋安全的鉴定程序如下：（1）受理申请；（2）初始调查，摸清房屋的历史和现状；（3）现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；（4）检测验算，整理技术资料；（5）根据危险房屋鉴定标准（,CJ13-86），,全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；（6）签发鉴定文书。经鉴定属危房的，鉴定机构必须及时发出危房通知书；属于非危房的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。,对被鉴定为危房的，一般可分为以下四类进行处理：（1）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋；（2）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋；（3）停止使用。适用于无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；（4）整体拆除。适用于整幢危险且已无修缮价值，需立即拆除的房屋。,三、危房的治理,房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施。,房屋所有人对鉴定的危房，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其他强制措施。发生的费用由责任人承担。,四、法律责任,1因有险不查或破损不修，经鉴定机构鉴定为危房而未采取有效的解危措施而造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任。,2因使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质，阻碍房屋所有人对危房采取解危措施，行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋而造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任。,3因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失，过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；因拖延鉴定时间而发生事故的，鉴定机构应承担民事或行政责任。,4构成犯罪的，依法追究刑事责任。,第五节 城市房屋修缮管理,一、房屋修缮概念,房屋修缮，是指对已建成的房屋拆改、翻修和维护。,二、房屋修缮责任,1依照国家和地方的有关规定修缮房屋，是房屋所有人应当履行的责任。异产毗连房屋的修缮，其所有人依照城市异产毗连房屋管理规定承担责任。,2租赁房屋的修缮，由租赁双方依法约定修缮责任。,3因使用不当或者人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。,4在已经批准的建设用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险房屋，其拆除前的修缮由建设单位负责。,5房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人（以下简称修缮责任人），应定期查勘房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮。,6对于房屋所有人或者修缮责任人不及时修缮房屋，或者因他人阻碍，有可能导致房屋发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。,第十三章 房地产权属登记制度,第一节 房地产权属登记概述,一、房地产权属登记概念,房地产权属登记，是房地产行政主管部门对各项房地产权利（主要是土地使用权和房屋所有权）进行审查、确认、发证的职能活动。,房地产权属登记可分为土地权属登记（即土地登记）和房屋权属登记。,二、房地产权属登记意义,1有利于消除长期以来的房地产权属不清的现象。,2有利于保护房地产权利人合法权益。,3有利于减少、解决房地产权属纠纷，维护社会安定团结。,4有利于房地产行政管理和税政的落实。,三、房地产权属登记效力,（一）房地产权属登记效力模式,关于不动产登记的效力主要有两种模式，即设定要件主义（实质主义）和对抗要件主义（形式主义）。,设定要件主义,该模式认为，在不动产登记之前只存在特定当事人之间的债权，经过不动产登记，不动产权利才得以转移和设定。在不动产登记之前，不动产权利受让方只能得到债权的保护，在不动产登记之后才得到物权的保护。,采取设定要件主义的立法模式，可分为德国法模式和托伦斯（,Robert Torrens）,模式。,前者起源于德国，后为瑞士和旧中国等所采纳。,后者为澳大利亚托伦斯爵士设计。该模式强调登记对不动产权利转移或者设定的绝对效力，但登记方式与德国法略有不同。它规定将不动产权利状况记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关存查，权属状况方式发生变化时，登记申请人应将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。该模式为大多数英美法系国家采纳。,对抗要件主义,该模式认为，不动产权利的变动和设定，与债权的成立同步，即在不动产登记之前，不动产权利已经转移或设定，不动产登记只是对抗第三人的要件，经过登记的不动产权利不仅在特定当事人之间，而且对第三人具有效力。,法国法模式为采取对抗要件主义的立法模式。该模式也以登记作为不动产权利状况的公示方法，在登记方法上与德国法模式基本相同，所不同的是登记在当事人之间并不具有绝对效力。不动产物权的变动，依当事人之间的合意即可产生效力，但非经登记不能对抗第三人。法国、意大利、日本等国采纳此模式。,（二）我国房地产权属登记效力模式选择,我国现行房地产法采用设定要件主义（实质主义）模式。,土地管理法第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；农民集体所有、依法用于非农业建设的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权；单位和个人使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。,城市房地产管理法第六十条规定以出让或者划拨发生取得土地使用权的，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，房地产转让或者变更的，房地产抵押的，应当申请房地产权属登记。,城市房屋权属登记管理办法（建设部1997年10月27日）规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”,（三）房地产权属登记生效时间,六种不同观点：,1以房地产交易所办理交易受理登记时间为生效时间；,2以交纳税费、领取契证时间为生效时间；,3以房地产管理部门产权中心受理权属登记即登记收件时间为生效时间；,4以房地产管理部门领导审批时间为生效时间；,5以在制作完成的房地产权属证书上加盖房地产管理部门发证专用章时间为生效时间；,6以权利人领取房地产权属证书时间为为生效时间。,有的房地产交易所虽设于房地产管理部门，但它不是房地产权属登记部门，故其办理交易受理登记时间不能作为登记生效时间；,契证为依法完纳契税之凭证，并非完成权属登记之凭证；,房地产管理部门产权中心受理权属登记即登记收件，仅为房地产权属登记程序之开始，房地产权属尚未得到确认，故登记收件时间也不能为生效时间；,房地产管理部门领导审批行为为房地产管理部门内部进行房地产权属登记的一个重要步骤，但不能作为对房地产权属的确认行为；,在制作完成的房地产权属证书上加盖房地产管理部门发证专用章，是房地产权属登记部门对当事人拥有所记载房地产权利进行确认的集中体现和正式行为。未盖章的房地产权属证书不具有任何效力，已盖章的房地产权属证书即具有证明权利人拥有房地产权利的法定效力。,以盖章作为完成房地产权属登记的标志，以盖章时间为生效时间，有利于维护房地产权属登记部门加盖公章行为的严肃性和权威性，也有利于保护当事人的正当利益，是最合适的。,颁发和领取房地产权属证书，仅仅是房地产权属登记部门向权利人移交已生效权属证书的占有。以房地产权属证书的领取时间（即房地产权利人实际占有房地产权属证书时间）为生效时间，显然缺乏说服力，且难以操作。,四、房地产权属登记制度的完善,（一）我国房地产权属登记存在的问题,1登记部门不统一。按照我国现行房地产管理体制，土地管理部门和房屋管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，给土地权属登记工作带来不便；,2城乡房地产权属登记不统一。城市市区房地产予以进行权属登记，而农村仅对建设用地使用权进行登记，房屋权属不予登记；,3登记规则不统一。由于土地、房屋管理部门分别制订土地权属登记和房屋权属登记规则，导致登记规则不统一；除全国性的法律、法规和规章外，各省、自治区、直辖市及有地方立法权的市颁布了大量的地方性房地产权属登记管理法规和规章，产生混乱；,4房地产权属登记从私权公示行为演变行政管理行为。多年来房地产权属登记的管理功能被过分强调。,（二）统一不动产登记制度的立法建议,1统一法律依据，即以物权法为基础统一中国的不动产登记法律制度。建议在实现不动产物权法统一的同时，也应统一中国的不动产登记法。与不动产物权法的统一相适应，中国只能制定一部统一的不动产登记法（称为土地登记法或不动产登记法）；,2统一登记机关。建议中国采纳法院统一登记的立法体例；,3统一登记效力。不动产登记法应当依实质主义登记的原则，即登记要件主义，而不采纳登记的形式主义，即对抗主义；,4统一登记程序。在不动产登记法中，应该统一全国各地的登记程序，以满足建立统一大市场的需要；,5统一权属证书。,第二节 土地权属登记管理,一、土地权属登记概念,土地权属是指各种土地权利的归属，在我国是指是国有土地所有权、国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的归属。所谓的土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。,土地权属登记,土地权属登记，即土地登记，是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。按规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册（不发土地权属证书），负责保护管理。,土地权属登记的种类,土地权属登记分为初始土地登记和变更土地登记。其中，变更土地登记包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，以及注销土地登记。,二、初始土地登记,初始土地登记，又称土地总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。初始土地登记涉及土地使用权、土地所有权及他项权利。,初始土地登记的程序,（一）通告,（二）土地登记申请,1申请；2提交文件资料；3收件。,（三）地籍调查,所谓地籍调查，是采用科学方法，依照法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等情况。,（四）权属审核,1填写审批表；2公告；3复查；4权属争议处理。,（五）注册登记,（六）颁发或者更换土地证书,三、变更土地登记,（一）土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记,1新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当持建设用地批准书进行土地预登记，竣工验收后持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。,2以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当持出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。,3国家将国有土地使用权作价入股的，股份制企业应当持入股合同和有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。,4依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。,5依法抵押土地使用权的，当事人应当持抵押合同以及有关文件抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。,（二）土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记,划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当持出让合同、出让金缴纳凭证及原国有土地使用证申请变更登记。,依法转让土地使用权的，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，双方应当持转让合同、土地税费缴纳凭证和原土地证书等申请变更登记；房屋所有权变更而使土地使用权变更的，申请时应当提交变更后的房屋所有权证书。,因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当持有关证明文件申请变更登记。,商品房预售，预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。,（三）名称、地址和土地用途变更登记,土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应当持有关证明文件申请变更登记。,国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当持有关部门批准文件和原国有土地使用证申请变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的出让合同变更协议或者重新签订的出让合同。,（四）注销土地登记,集体所有的土地被征用或者农村集体经济组织所属成员成建制转为城镇居民的，政府依法收回国有土地使用权的，国有土地使用权出让或者租赁期满未申请续期或者续期未获批准的，土地灭失的，土地他项权利终止的，均办理注销登记。,四、土地权属证书,土地权属证书是土地所有权、土地使用权以及土地他项权利的法律凭证，由县级以上人民政府颁发。分为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书等四种。,五、土地登记文件资料,我国的土地登记文件资料主要包括：土地登记申请书，土地登记收件单，土地权属证明文件、资料，土地登记审批表，地籍图，土地登记簿（卡），土地证书签收簿，土地归户册（卡），土地登记复查申请表，土地登记复查结果表，确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。,第三节 房屋权属登记管理,一、房屋权属登记概念,房屋权属是指各种房屋权利的归属，在我国是指房屋所有权以及房屋他项权利的归属。,房屋权属登记，是房屋行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属的行为。,城市房屋权属登记管理办法将房屋权属登记分为房屋权属总登记、房屋权属初始登记、房屋权属转移登记、房屋权属变更登记、房屋他项权利登记和注销登记。,二、房屋权属登记程序,（一）申请登记,（二）受理申请,（三）勘丈绘图,（四）权属审核,权属审核以确认房屋权属为目的，要求做到层层把关、三审定案（即初审、复审和审批）。,（五）公告,（六）核准登记,（七）颁发证书,三、房屋权属登记分类,（一）房屋权属总登记,房屋权属总登记是指政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一登记。,（二）房屋权属初始登记,房屋权属初始登记是房屋所有权的初次设定登记。,在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。,新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。,集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起三十日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。,（三）房屋权属转移登记,房屋权属转移登记，是指房屋权属登记机关对房屋所有权因各种合法原因发生转移所作的登记。,房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。,因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因指使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。,（四）房屋权属变更登记,房屋权属变更登记，是指房屋权属登记机关对房屋权利人名称和房屋现状发生变更所作的登记。房屋权利人名称变更的，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的，房屋面积增加或者减少的，房屋翻建的，以及发生法律、法规规定的其他情形的，均应当申请变更登记。,（五）房屋他项权利登记,设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请他项权利登记。申请时须提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。,（六）房屋权属注销登记,因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请注销登记。申请时，权利人应当提交房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。,四、房屋权属证书,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。,包括房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证。,五、城市房屋产籍管理,城市房屋产籍，是指城市房屋的产权档案、产籍图纸以及帐册、表卡等反映产权现状和历史情况的资料。,（一）城市房屋产籍构成,城市房屋产籍主要由图（房地产平面图）、档（房地产产权档案）、卡（房地产卡片）、册（房地产登记簿册）构成。,（二）城市房屋产籍管理,城市房屋产籍管理是房屋行政主管部门对城市房屋产籍进行收集、整理、建档、保管、修正和利用等一系列活动的统称。,第十四章 房地产税费制度,第一节 房地产税,一、房地产税的概念和种类,（一）房地产税的概念,房地产税是指国家为了实现其职能的需要，向房地产所有人（或经营管理人）、使用人、经营机构和投资建设人就其房地产或与房地产有关行为所征的税收。,房地产税收的特征,房地产税收除了一般税收所共同具有的无偿性、强制性和固定性的特征以外，还它有自己所特有的，区别于其他税收的特征：,（1）纳税主体的多样性。纳税主体既包括房地产的所有人（或经营管理人）、使用人，又包括房地产投资建设人和房地产经营机构；,（2）征税对象的复杂性。既包括房地产，也包括与房地产有关的行为；,（3）征税目的的多重性。国家征收房地产税收的目的，除了获得财政收入，调节社会分配关系外，还在于强化对房地产市场的引导和管理，促进合理地使用房地产，推动房地产业健康有序地发展。,（二）房地产税的种类,房地产税的种类较多，按照征收对象的属性，可将其分为：,1流转税。包括营业税、土地增值税；,2收益税。包括个人所得税、企业所得税、外商投资企业所得税、外国企业所得税；,3财产税。包括房产税、契税；,4行为税。包括城镇土地使用税、耕地占用税和印花税。,二、城镇土地使用税,城镇土地使用税是对城镇、县城、建制镇和工矿区范围内使用国有土地和集体土地的单位和个人征收的一种税赋。,征收土地使用税的法律依据是中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例。,（一）性质,依税收分类，本税种属于货币税、从量税、行为税和地方税。,（二）纳税义务人（简称纳税人）,城镇土地使用税的纳税义务人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。,（三）征税对象,本税的征税对象是对城镇土地的实际占用。,（四）计税依据,土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。,（五）始征时间,对新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。,三、耕地占用税,耕地占用税是指占用耕地建房或从事其它非农业建设的单位或个人，按其实际占有耕地面积所征收的一种税赋。,征收耕地占用税的法律依据是中华人民共和国耕地占用税暂行条例。,依税收分类，耕地占用税属于货币税、从量税、行为税和地方税。,（一）纳税义务人,耕地占用税的纳税义务人是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。,（二）征税对象,本税的征税对象是对耕地的占用行为。占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或者从事非农业建设，按本条例执行。,（三）计税依据,本税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收。,四、土地增值税,土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其所得的增值额计算征收的一种税赋。,征收土地增值税的法律依据是中华人民共和国土地增值税暂行条例。,依税收分类，本税种属于货币税、从价税、流转税和地方税。,（一）纳税义务人,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。,（二）纳税对象,本税种的纳税对象为纳税义务人转让房地产所取得的增值额。,纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。计算增值额的扣除项目如下：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。,（三）税率,土地增值税实行四级超额累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,（四,）,免税,有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。,五、契税,契税是指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠与或者交换发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。,征收契税的法律依据是中华人民共和国契税暂行条例。,依税收分类，契税属于货币税、从价税、财产税和地方税。,（一）纳税义务人,契税的纳税义务人是在中华人民共和国境内转移房地产权属的承受人，包括土地使用权受让人、房屋的买方、受赠人或交换人。,（二）计税依据,依据房地产权属转移方式不同，本税的计税依据分成三种：,1国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；,2土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；,3土地使用权交换、房屋交换，为交换的土地使用权、房屋的价格的差额。,成交价明显低于市场价并且没有正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,（三）税率,本税适用比例税率，为3%5%。其适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。,六、房产税,房产税是指就城镇范围的房产对房屋所有人所征收的一种税赋。,征收房产税的法律依据是中华人民共和国房产税暂行条例。,依税收分类，本税种属于货币税、从价税、财产税和地方税。,（一）纳税义务人,房产税的纳税义务人包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。,（二）征税对象,本税的征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的房产。,（三）计税依据,房产税的计税依据有二：（1）依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；（2）房产出租的，以房产租金收入为计税依据。,（四）税率,房产税的税率有两种：（1）依照房产余值计算缴纳，税率为12%；（2）依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。,（五）纳税期限,房产税按年征收，分期缴纳。,第二节 房地产费,一、费与税的区别,房地产费是指在房地产开发、经营或交易过程中发生的税以外的其他合法收费项目的总称。,费与税虽然都表现为交纳一定的金钱，但性质不同。主要区别是：,1税是国家法律明确规定征收的，具有较高的效力和稳定性，而费则相对要低一些。,2税收纳入严格的管理体系，而费则没有。,3税都是由税法明确的；费的种类很多，有的是法规明确的，有的则没有。,4税是国家向纳税义务人征收的，国家始终是接受方；费则不一定，有时国家要向相对人交费。,二、收费项目,（一）交易手续费,（二）登记费,（三）勘丈费,（四）权证费,（五）房屋租赁手续费,