杭州绿城之江云栖玫瑰园项目策略推广提报125P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,绿城,之江云栖玫瑰园项目,策略推广提报,提案：华坤道威整合营销机构,发现一片土地的传奇和理想,（项目区域分析）,本项目位于之江板块，这里集中了杭州最高端的物业：包括九溪玫瑰园、九树、西湖高尔夫别墅、云栖蝶谷、梦湖山庄、景月湾、润和山庄、阳明谷等，这里成了公认的杭州最适宜居住的区域之一。,【,一片土地,位置,】,昨日之江,山，为贵胄根基,水，为名门血统,风生水起而不着痕迹,天生建墅之地,西湖高尔夫别墅,阳明谷,九溪玫瑰园,梦湖山庄,润和山庄,云栖蝶谷,景月湾,枫丹白露山庄,本项目,之江板块的开发史,西湖高尔夫别墅,阳明谷,九溪玫瑰园,梦湖山庄,润和山庄,云栖蝶谷,景月湾,枫丹白露山庄,本项目,项目规模：占地,16,万平米，总建筑面积,5,万平方米,容积率：,0.32,绿化率：,58,物业类型：别墅,规划套数：约,221,幢别墅,九溪玫瑰园,2000,年,项目规模：占地约,2.8,万平米，总建筑面积约,1,万平方米,容积率：,0.4,绿化率：,45,物业类型：别墅,规划套数：,33,户,西湖高尔夫别墅,阳明谷,九溪玫瑰园,梦湖山庄,润和山庄,云栖蝶谷,景月湾,枫丹白露山庄,本项目,润和山庄,2003,年,西湖高尔夫别墅,阳明谷,九溪玫瑰园,梦湖山庄,润和山庄,云栖蝶谷,景月湾,枫丹白露山庄,本项目,项目规模：占地,180,亩，总建筑面积,43500,平方米,绿化率：,52,物业类型：独栋别墅、排屋、度假公寓,规划套数：,152,户别墅排屋,景月湾,2004,年,西湖高尔夫别墅,阳明谷,九溪玫瑰园,梦湖山庄,润和山庄,云栖蝶谷,景月湾,枫丹白露山庄,本项目,项目规模：占地约,266,万平米，总建筑面积,3,万平方米,容积率：,0.3,绿化率：,65,物业类型：独栋别墅,联排别墅,规划套数：,81,户,动态信息：三期尚未推出,西湖高尔夫别墅,2004,年,西湖高尔夫别墅,阳明谷,九溪玫瑰园,梦湖山庄,润和山庄,云栖蝶谷,景月湾,枫丹白露山庄,本项目,项目规模：占地,12,余万平米，总建筑面积,6,余万平方米,容积率：,0.5,绿化率：,50.1,物业类型：别墅，公寓，排屋,规划套数：,286,户,2004,年,云栖蝶谷,西湖高尔夫别墅,阳明谷,九溪玫瑰园,梦湖山庄,润和山庄,云栖蝶谷,景月湾,枫丹白露山庄,本项目,项目规模：占地约,380,亩，总建筑面积,8,万平方米,容积率：,0.3,绿化率：,42,物业类型：独栋别墅、双联排屋,规划套数：,200,户,阳明谷,2007,年,曾经的之江：,杭州别墅发展最早的区域，传奇别墅的诞生地。,今日之江,中国,12,个国家级度假区之一,顶级别墅的汇聚之地,最适宜居住的区域之一,杭州高端人居仰止,坐落国家级度假休闲区,两个高尔夫球场，两个五星级标准的酒店，,15,个别墅园区，再加上本身就是一件艺术品的中国美院,这里集中了杭州除西湖之外几乎所有的景点与游览区，无论航空公司、军政机关或是工会组织都在这里建有高规格的疗养院，度假村、度假酒店、主题公园和高尔夫球场构成休闲度假的生活体系，美誉巅峰。,之江之地位,之江之规划,规划用地布局形成“一心五轴六片”的空间结构形式。,一心：即位于度假区中西侧的中心绿地，也是上泗地区的中心绿地；是之江旅游度假区、转塘镇区和浮山双浦地区的绿化核心，是地区绿化景观和生态环境的重要节点。,五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴二条发展轴和绕城公路绿化景观轴、云河路,(320,国道,),生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴三条生态景观轴；,六片：即规划区内的六个功能片区，具体为综合度假片区，北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。,天生丽质，高端物业的孕育之地,之江大道直抵钱江新城，,CBD,后花园,之江大道，钱塘江畔宛若游龙的迎宾风景大道，与西湖风景名胜区接壤，直接连接钱江新城,CBD,核心区，共同造就了项目尊贵显赫的生活价值。项目交通网络发达，交通通达性强。,之江之交通,之江地处丘陵地带，三面环山，一面临江。地势西高东低，形成了山、城、水阶梯状分布的地貌特征。环境优势明显，同时板块内拥有西湖高尔夫、梦湖等稀缺景观资源。,之江之环境,拥有稀缺的自然环境资源，得天独厚,之江之人文,政府在该区块投入了大量人力物力，由,20,个商贸、休闲、生态大项目带动整个地区的发展，在自然风景之中又添加了更多的人文风景。,借助浙江大学、中国美院和浙江工业大学等高等院校的集聚资源，之江转塘板块除了“之江文化创意园,凤凰创意国际二期”、“商务中心一期”等,5,个主体工程建设之外，还准备开工建设国际会议中心等,6,个大项目工程。根据政府规划，将在,5,至,8,年内，把该区块打造为融特色化、国际化、品牌化于一体的“,国际艺术新区,”，营造人与自然和谐共生的高品质生态示范区。,艺术氛围浓郁，气质高贵,教育配套：周边还有一些全国著名的院校，如浙工大、中国美院等等，此外，中小学校、幼儿园等教育基本齐备。,医疗配套：西湖区第二人民医院等,生活配套：近二千平方米的家友超市、华联超市和解百超市三家综合超市及农贸市场等等。,周边配套齐备，满足高端生活所需,之江之配套,现在的之江,：重新出发的高端板块，前景无限。,昨天已为传奇写下注脚，,今天已为传奇开启篇章，,在这片土地之上，,我们将会再次书写怎样的传奇？,缔造一个传奇和理想的家园,（产品优势分析）,【,一家园,总介,】,项目北倚小桥山,近看梦湖，向西、南远望是连绵不断的群山，自然环境得天独后，非常优美。项目规划用地面积约,335,亩，总建筑面积约,5,万平方米，规划建造以法式建筑为建筑风格的联体排屋和双拼排屋。,在保证南北朝向的基础上，充分利用原生地貌，将景观资源最大化，建造法式古典建筑风格的联体排屋和双拼排屋。,主入口处为泛商业中心区域，通过相对窄小的口子与生活区以及中心湖区自然过渡，做到整个项目亦有合理的动静分区，既享便利，又无喧嚣。,精,心规划,。,社区主入口,通过拼接，形成体量巨大且整体性极强的建筑单体，庄园式的大气建筑给人震撼的视觉冲击；并且通过不同材质的运用，又使得大气的建筑亦拥有极佳的质感以及耐品的细节。构成精致大气的庄园式建筑。,精,致建筑,。,精,彩景观,。,以庄重对称的景观设计呼应建筑风格。主轴统一，次轴对景，布置中心水景，两侧辅以雕塑、古典花钵、石材铺装、模纹花坛等进一步烘托氛围。严谨的人工景观与自然的湖景相映成趣。,精,奢庭院。,规划大面积后院，花园内娱乐休闲的功能性强，包含,SPA,、烧烤台、壁炉等等休闲功能区。,其中壁炉设计借鉴了欧美的流行生活方式，在冬天时亦可在户外的壁炉边一边取暖，一边悠闲享受着大自然的新鲜空气。体现了第三代别墅对生活方式的理解。,精,华户型,。,9,米大开间、,3.9,米层高、室内电梯配置和次卧的高舒适度是消费关注度的方面，也是本项目的最大的卖点。,更有不少设计更是通过户型上的巧妙引导，创造了贵族式的生活方式，比如门厅、厨房动线、三跑式楼梯等等。,精,英运动。,高尔夫球是一项具有特殊魅力的运动。,它是人们在天然优雅的自然的绿色环境中，锻炼身体，陶冶情操，提高技巧的活动。,而杭州最高档的高尔夫球场之一，离项目近在咫尺，高地部分视线可及。,产品优势,规划上充分利用原生地貌、动静分区,建筑采用精致大气的法国庄园式,景观上人工融合自然设计，相映成趣,户型汲取多年精华而成，高舒适度,大面积后院，娱乐休闲功能性强,配套齐备，高尔夫休闲，成熟住区氛围,精,工别墅,定位语,中国之江,132,席 精工别墅,得天独厚的区域位置,稀缺的尊贵席位,产品优势的总结,结合之江板块的区域优势,绿城房产集团作为中国现代别墅开发的先行者之一，,19952007,年间，开发了三代别墅产品，完成了从造房到造园到造生活三代别墅的演变和升华，成为了中国别墅的代言人。,还有一个问题，永远不能忽视,绿 城,1995,年 杭州,丹桂、金桂花园,史记：绿城别墅的首批作品，杭城别墅的开山之作,精神印记：确立,“,舒适型房产,”,和,“,环境第一,”,的开发理念,第一代,1996年,杭州,九溪玫瑰园,史记：绿城进入第二代别墅开发，开创杭州别墅市场的新时代,精神印记：尊重自然,第二代,200,4,年,杭州,桃花源,（南区）,史记：绿城第三代别墅的代表作品，多元文化经典融合,精神印记：绿城进入第三代别墅产品开发、研究和提升阶段，绿城第三代别墅的开发是基于对居住方式的深切认识后，一种反映到生活方式层面的诉求，一种对理想居住深层次的解读。,第三代,200,5,年,北京,御园,史记：,“,御园现象,”,；,“,中国城市建设最佳人文住宅经典案例,“,精神印记：生长于中国皇家土地上的西方建筑经典,第三代,史记：绿城第三代别墅成熟之作,精神印记：,13,年的别墅建筑史记录了绿城从,造房时代,、,造园时代,到,生活时代,的成功转型。,2006,年 长沙,青竹园,第三代,绿城别墅于之江的传奇开端，始于九溪玫瑰园，至今仍是杭州别墅史上不可逾越的高峰。,2009,年，绿城将延续第三代别墅的成熟魅力，再创杭城巅峰之作。,本项目与玫瑰园有着共同的姓氏（绿城）与血统（之江），作为继承与延续，更是骄傲与致敬，本项目仍以“玫瑰”作为精神符号，并在“玫瑰”的基础上寻根溯源。,而玫瑰属于“蔷薇科”。在蔷薇科中，蔷薇与玫瑰、月季最为人所熟知，鲜艳夺目，芳香清幽，寓意美好。,绿 城,蔷 薇 谷,案名,蔷薇多产于低山丘陵、溪边、林缘及灌木丛中，往往密集丛生，满枝灿烂，微雨或朝露后，花瓣红晕湿透，景色颇佳。蔷薇不妖艳、不流俗、清新淡雅，符合本项目目标消费人群的审美品位；简单上口，且能给人予直观的美感与好感，画面感很强，有利于推广传播。,本项目地理条件清幽美丽，极具领地感，“蔷薇谷”这一案名正是将这一地理优势直观诠释。,备选案名,越 無 墅,暗喻,“,从我之后浙江（越）再无别墅,”,，体现出项目的自信与霸气，同时谐音,“,阅无数,”,。案名极其别致，易于识记和传播。,传奇和理想的拥有者,（目标人群分析）,民营企业家,投资获利者,/,集团董事局董事,上市公司管理者,/,外资企业总裁级管理者,IT,先锋,某行业杰出人士,【,一群人,购房者,】,无论来自哪里，大同小异的阅历和地位，,让他们有,共同,的,心理,和,行为特征,他们年龄大多在,40,岁以上,，通常被称为,富豪、名流,，拥有绝对决策权；,他们代表人物,资产以千万计,，来自于财富顶层与权利顶层的群体，更有甚者，可能位列“胡润富人榜”；,他们一般是三代的家庭结构，,关注子女,、希望财富的传递但未必与成年子女住在一起；然而有老人的话，通常会和老人住在一起；,他们中一部分属高知阶层，是,企业的掌门人或集团公司的股东,；,他们中还有一部分属于,黑土文化,，人生经历丰富，经历了中国社会经济的变迁学历不高但艰苦创业，取得很大成就，并且依然重视事业、生活低调；,他们已经,多次置业,，拥有多套高端物业；,他们或者钟情江南山水营造的生活意境，或者是,与浙江有一定地缘关系的顶级富人，,对家乡有发自心底的认同。,他们谈论金融、谈股票、谈房地产，也谈高尔夫、保时捷，在他们的世界中，,一切都变得可能,：珠宝、游艇、旅游以及许多许多的个人梦想。,他们可以自由支配自己的时间，,开始享受人生,；,他们需要一套可以,修身养性,的理想居所，但对此要求甚高；,权利顶层,财富顶层,稳定资产层,小资产层,富裕市民阶层,市民阶层,赤贫阶层,社会结构体系模拟图,本案的产品价值与特征直接决定了目标,客群的阶层属性。,他们来自于社会经济体系的,财富上层,他们是,工作中，他们是各个领域的,传奇,。,家族里，他们是家人所尊敬和仰慕的,传奇,。,生活上，他们早已超越物质需求，,迈向更高层面，寻求一种与他们传奇地位相匹配的生活方式；亦渴望能与更多,传奇,为邻，以彰显不凡身份。,而蔷薇谷正是这么一处居所，,让他们、让这些传奇聚集在一起，成就一个,传奇领域,。,假以时日，我们便可以看到这样的画面：,传奇开遍蔷薇谷,广告语,广告语释义：,与目标人群的暗合：,本项目的目标消费群是具有高贵精神气质的城市上层阶层，他们功成名就，是各个领域的传奇人物。而本项目就是一个精神家园和高对领地，让这些传奇聚集在一起。,与品牌的暗合：,绿城别墅本身就是杭州高端生活的象征，是业内不可逾越的传奇，本项目作为绿城在之江的又一重要别墅作品，必将作为又一个传奇，被城市和业界所翘首期待。,与产品的暗合：,本项目为法式古典建筑风格，历来为世界各地的豪门所推崇，本身就是一种传奇；而绿城产品一直讲究尊重自然，与原生环境完美融合，本项目也不例外。,132,幢别墅就像花朵一样在土地上自然生长而出，开遍蔷薇谷。,关于一片土地的传奇和理想,（产品力、形象力及传播要点）,项目传播的就是,产品力,充分的展现,提升,形象力,增加价值,明确,传播要点,精确打击目标受众,展现产品力建议,产品力,核心竞争力,最终购买决定,营销角度,现场感染力与样板区的打击度绝对第一重要，,做好了现场就赢得了第一战役，进而以旺销建立形象与知名度；,配合好的销售策略，能更有效的打动客户、促进下单做最终的购买决定。,现场杀伤力与打击度是第一位,A,、项目入口：第一视觉感受（标志性,+,仪式感,+,视觉感,+,气势感）,项目区别于竞争同类的差异化第一视觉；,身份与地位的直观尊崇感受；,具体做法,入口处，以两排大树营造很强的,对称,仪式感，体现项目气质。,具体做法,售楼部门口配以材质精美，做工考究的社区总平牌。,指示系统,&,温馨提示牌,B,、售楼部主题化会所化：现场第一文化与生活感受,风格,法式。产品风格的直观体现：法式风格,不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在联系，,并且,善于雕琢细节,；软装上也要配合营造出法式建筑十分推崇的优雅、高贵和浪漫,.,功能,强化感受尊贵生活的功能，仿法式上流的私家俱乐部的分区、装修。提供优静专属的服务区，并且针对江浙地区高端客群的喜好，参考爱马仕等奢侈品店的服务模式，从里到外提升项目的仪式感，给来访客户在感观上、服务上都营造高等而细节的尊贵感受，留下深刻的印象。,具体做法,仿法式上流的私家俱乐部的风格，提供优静专属的服务区,。,具体做法,欧式管家迎宾：在售楼处门口安排独立的迎宾,。,1+1,销售顾问服务：,3,米内如影随形且不干扰，随时随地无声的响应服务。,具体做法,配备高档的茶具，提供精致的茶点，区别于一般售楼部的一次性杯子和白水。,具体做法,发放资料的时候要求销售员佩戴白手套，资料上细致捆绑丝带蝴蝶结，双手托交给客户。,具体做法,制作高档的木质、皮质的资料存放盒。,针对意向性较强客户，赠送,5000,元消费券，可以带朋友在,会所（销售部）享受雪茄、红酒等,销售员统一订制高档品牌正装,/D&G,，,DIOR,，,CHANEL,或者专门请设计师进行设计,销售配置提升,所有销售人员配备万宝龙名片夹、笔、文件夹等物品,配置旋转式笔记本,提升对客户的贴心服务质量,专业培训,奢侈品培训,五星级酒店培训和见习,2,周,空中小姐礼仪培训,1,周,个人形象造型,野外拓展训练,C,、示范区包装：现场的氛围感染；,是社区一种风格符号的具像凝练与浓缩；,强调与项目本身气质与气势的有机契合性。,具体做法,配备高档看房车，增加项目的品质感及尊贵感。,具体做法,在示范区的很多细节部分做一些图形示意，配合名称和优美的文字说明，做成类似景观介绍的指示系统，以提示性的功能，放大示范区的功能特点。,样板房,&,示范区,设置,材料展示区,营造顶级品位氛围,针对性的销售策略是关键,A,、比价策略,/,独特的开盘策略,针对产品的不同特点制定独特的开盘策略有利于更好的体现产品力。,联排住宅,组团,开盘产品,项目首批将推出联排组团的南侧产品，,比邻学校，非沿湖区域，排屋类物业。,首推产品,双拼,住宅,组团,联排住宅,组团,泛商业中心,具体做法,1,）,双拼比价：,在相对高端的双拼组团内选取一套中等产品（如,A,处）同时报价，价格约在,5,万元,/,平方米；,2,）,沿湖定制：,针对湖边最佳位置的双拼产品，采用单独定制设计,+,顶级品牌配置的做法，凸显尊贵，价格提升至,6,万元,/,平方米；,通过以上,2,个做法来营造不同产品不同价格上的落差，针对消费者对于价格的比较心态，来弱化产品上的差异，促进首批产品的销售；,首推产品,A,形象力的提升建议,形象力,产品独特差异化的形象气质与形象价值,知名度快速树立与形象价值确立是首期推广的第一要点，见附件。,精准制定传播要点,指向圈层，打造传奇,产品的价值决定了拥有者的气质；生活的态度决定了居住者的格局；,这些仅仅是打造巅峰住品的使用价值，那么在产品之上、精神之内的稀缺和尊贵的品牌价值，正是针对财富上层这一目标圈层的心理诉求，品牌价值。,圈子的构成,族群：,这是中国社会关系的基石；,生意圈：,商务往来结成的关系群，主要是同 一 行业内形成的关系网；,商会：,中国的商会具有鲜明的地域性特点,老乡中的佼佼者；,官：,中国的官阶层具有特定的圈子；,朋友：,超越生意的朋友，主要指生活圈；,企业：,大型企业内部形成的关系。,圈层的撬点,圈层 撬点,特点描述,族群 族群中的最成功者,发言人和决策人,生意圈 行业领袖,行业标杆,商会 会长,人情练达,官 核心人物,私密性,企业 企业领袖,示范效应,朋友 组织者,相近的生活观,结合客群，打造,传奇营销,价值链,传奇,七步曲,（,1,）,传奇的前传,针对圈层的前期信息释放，积聚能量,（,2,）,传奇的序曲,知名度导入，引发市场的关注，开始积累首批客户,（,3,）,传奇的第一波高潮,大众传播，迅速建立知名度与确立形象价值，形成首轮销售高潮,（,4,）,传奇的传诵,圈层口碑效应，别墅类高端物业最最重要及有效的传播手段,（,5,）,传奇的特写,高端客群的小众长效媒体策略，高档杂志、高档俱乐部会刊,（,6,）,传奇的延续,长线媒体的提醒式广告，户外或广播,（,7,）,传奇的体验,主题活动的直效营销、客群维系,传奇的前传,针对圈层的前期信息释放，积聚能量,点对点式,赠送值得收藏,的,项目楼书,（价值,1,0,000元左右）,制作精品楼书，以点对点的形式赠送给在当地有影响力的人物，如浙江的全国同乡会会长、政府主要官员、各圈层的撬点人物,工 艺：,可选用限量或者稀有的动物皮毛，作为包装原料，配合项目形象的金牌等工艺，体现楼书自身就具备不凡收 藏价值，制造传播度。,事件引爆 聚焦关注,我们的客户见多识广，阅历丰富，一般的活动或平台对他们来讲并没有多少兴趣；他们工作繁忙，时间宝贵，浪费时间是对他们的不尊重，只会让他们败兴而归，造成不良口碑，只有高端性、标杆性的平台才能聚集人物，凸显质感。,成功的事件营销，关键在于影响力，即在一个,标杆性的平台，集中性的节点,，制造和传播事件的影响力，引起各行业各精英的关注。,传奇的序曲,知名度导入，引发初步关注并积累首批客户,策划亮点：,邀请英国王子查尔斯访杭演讲,备选：,邀请爱马仕的传人威廉、皇家礼炮的创始人芝华士兄弟传人等,通过英国大使馆找到查尔斯，表达诚意，告诉他一家原汁原味的欧洲会所，即将在被马克,波罗喻为,“,世界上最美丽的城市,“,杭州的最顶级的度假区,”,之江国家旅游度假区,“,落户，希望他能出席会所的开业大典，与杭州朋友交流,”,真正纯正的欧洲贵族生活和精神,“,，提升欧洲贵族在杭州人心目中的美好印象，而且杭州也非常值得一来。,绿城第三代别墅臻品发布会暨蔷薇谷开盘,事件背景：,项目首次开盘,事件内容：,第三代别墅臻品发布会,及新品开盘,事件对象：,邀请政府高管、集团总裁、设计团队、谈话类高知名度节目主持人。,事件的目的和出发点：,绿城房产在北京、上海等,7,个国内重要城市缔造了当地顶级豪宅市场的传奇，以绿城的玫瑰园等一系列高端别墅项目的面市和受到追捧为标志，绿城第三代别墅开始进入成熟阶段。,绿城由别墅营造专家逐步步入别墅生活专家、别墅服务专家的综合实力型别墅开发者。,所以，我们可以借第三代别墅臻品发布的高端平台，通过集团的品牌效应来造势，,树立项目亮相的高度和态度；,同时设置高端传播议题，达到内部传播渠道和外部传播渠道的深度整合，最终将,开盘事件,（或成功开盘的信息）水到渠成地公之于众，形成极其有利于扩大项目影响力的连锁效应。,活动宣传软文配合：,从,1996,到,2009,，从九溪玫瑰园到蔷薇谷,2.,之江见证绿城别墅传奇之路,1.,绿城第三代别墅，盛开之江蔷薇谷,从“造房”到“造园”到“造生活”,3.,深度解析绿城第三代别墅的演变与升华,传奇的第一波高潮,报广亮相：,都市快报,、,钱江晚报,为主，,每日商报,为辅；,全省发行量最大、覆盖面最广的报媒，最为有效的大众传播有段之一。,同一日投放，树立全面而强势的高端形象。,同时配合软文渗透。,大众传播，迅速建立知名度与确立形象价值，形成首轮销售高潮,硬广规划,形象篇,Logo,传奇开遍蔷薇谷,中国之江,132,席精工别墅,蔷薇谷占地,325,亩，群山护从簇拥，内有一湖，景致极佳。且位极之江、通达全城，为世人景仰所在。,绿城相地筑屋于此，大匠精工，得宅,132,席，邀天下贵胄，聚拢一方，进则啸傲风云，退则尽享天伦，共同演绎现代传奇。,硬广规划,产品,/,环境篇,每一个传奇之中，,都有一面蔚蓝湖水。,法尔格湖点缀了天鹅堡的梦幻，科莫湖倒影着米兰的经典，日内瓦湖浓缩了阿尔卑斯山脉的风情,蔚蓝的湖水，静默凝视每一个传奇,。,蔷薇谷占地近,325,亩，,3,万平米湖水静卧其中，湖水清冽，草木丛生，成熟丰茂，坡地绵延，纯朴自然，,132,幢精工别墅生长于此，以自然、灵动的生长方式，实现对湖水、树木的保护、规避，以此表达对土地及岁月的尊重。,硬广规划,产品,/,建筑篇,100,年前已然如此，,100,年后更具风华。,法式古典建筑逾百年来为各国豪门所推崇、专享，无论潮流往来，其气质与风骨卓然不变。,蔷薇谷内,132,席精工别墅，汲取法式建筑精髓，吸纳之江山水灵秀，且根植东方本土文化，因而得以建业百年，愈经时光洗礼，愈显质感非凡，后代得以领略其绝美风华，以此传世。,硬广规划,产品,/,户型设计篇,每一处空间，,都流转着贵族的气息。,赏析古典时代的建筑，总会被它的空间智慧所折服，每一细节，无不透露出对于门风礼仪的诠释，流转着古典芬芳的贵族气息。蔷薇谷的空间设计，正是忠实还原着那个时代的贵族精神。,透过门厅与宾客衣帽间，看到大户之家的礼仪；双向式厨房设计，在家庭间与客厅自由选择动线，是经岁月沉淀的考究门风；三跑式楼梯，回转出贵族生活的优雅脚步；全套房卧室，让家族每一份子都同享荣耀骄傲,附：表现执行篇,软文规划：,纯正法式别墅，再现贵族生活,绿城,蔷薇谷，中国之江,132,席精工别墅,家族礼仪，门风如玉,从户型设计看绿城,蔷薇谷如何创造贵族生活方式,传奇的传诵,圈层口碑效应,概念,楼书,本楼书的创作将紧扣“传奇”的主题，介绍本项目的区位、建筑、景观等基本信息。力求主题鲜明、自然，结构清晰，文字简洁大气，以匹配项目的调性。同时，会加重人群生活状态的描述，让本楼书虚实结合更为协调，更具可读性，并更能引起目标消费者的共鸣。,楼书规划,卷一。区域。品牌,传奇始于血统,传奇始于,1996,，中国杭州之江，九溪玫瑰园。,而后十余年，定义一座城市的别墅生活，并影响上海、北京等地。,时光流转，,2009,，回到之江，重书传奇。,壹,之江，杭州高端别墅区，蕴藉无数传奇。,蔷薇谷占地近,400,亩，群山护从簇拥，内有清澈一湖，地貌纯朴自然，坡地绵延，数十载光阴滋养，草木丰茂，景致成熟，天生建墅良地。,132,席精工别墅生长于此，留待城市传奇。,贰,蔷薇谷，位极之江，中国,12,个国家级度假区之一。距武林广场,18,公里、西湖,11,公里、钱江新城市民中心,17.3,公里，掌控杭州三大核心。尽享浙江工业大学、中国美院象山校区、西湖区第二人民医院、家友超市等成熟配套，出则入市，入则出世，是为“世内桃源”。,卷首。传奇。蔷薇谷,卷二。建筑,传奇精于雕琢,蔷薇谷，承袭绿城别墅传统，至精于心而大工于形。以建筑、自然与人之和谐为主张，根植东方本土文化，汲取,法式古典建筑精髓，吸纳之江山水灵秀，凝练而成精工别墅,132,席，于蔷薇谷破土而生，奠定传奇。,壹,蔷薇谷以古典的构图比例和丰富精致的细部，再现法式古典尊贵格调，,380450,平米（地上面积）精装奢华户型，令人仿佛置身富丽堂皇的欧洲古堡。外表华丽、内装精美，虽为人作，宛若天工，如,132,朵金色蔷薇，开遍山林湖畔。,贰,以传世的建筑礼献传奇，所有的成本和时间，都微不足道。从手工石墙到雕花门饰，从景观雕塑到沙石草种，无论时时所见或少有关注，蔷薇谷从世界各地精心选材，以臻乎艺术的精细工艺，让每一物事、任何情节，都值得细细赏析品尝。,叁,蔷薇谷，以奢华大宅，界定传奇胸怀。,9,米大气开间，,3.9,米罕有层高（,1,层，,2,层位,3.2,米），大尺度三跑楼梯设置、预装室内电梯、套房式双主卧设计,各个细节角落，无不诠释着贵族生活的升华，将人生快乐一一收纳。,卷三。景观,传奇美于妙韵,以湖为心，草木沙石无不寄情，蔷薇谷的景观美学，是自然与传奇的心领神会。,壹,每一个传奇故事，都有一面蓝色的湖。,2.7,万平米幽蓝梦湖，静卧蔷薇谷中心，滋养丰茂草木。以无声的高贵，倒影传奇岁月的风生水起，亦或波澜不惊。,贰,时光造就了传奇，因此值得我们敬畏。湖岸优雅的曲线，坡地悠扬的角度，树木优美的姿态，都是时光赠予这片土地无价的财富，蔷薇谷以敬畏与赞美之心继承，所有规划设计都以不破坏原生态为原则，只为至真至纯的环境，传奇共生。,叁,蔷薇谷以古典庄重对称的景观布局表达对传奇的敬仰，以多层次叠加的景观视野匹配于传奇的审美，以庭院风格与建筑风格的完美统一，与各地精选的名树异草一起，为传奇岁月裁就典雅美景，写意大气风情。,卷四。人群,传奇开遍蔷薇谷,在任何时代都有自己的贵族，为风云变幻的世界舞台订立游戏规则，演绎一场场让人仰慕的传奇。,如今，传奇开遍蔷薇谷。,壹,“双脚多久没有沾满泥土了？”,穿过意大利最顶级的皮鞋，踏过无数个国家的土地，在许多个宴会上的华尔兹或爵士舞步让人赞叹,直到在自家的,花园里，赤着脚种下树苗，才真正满足于此刻的自己。,贰,“儿子给我讲故事。”,小时候听父母讲革命时期的故事，后来给员工们讲创业的故事，而在这里，是儿子给我讲故事，关于湖里的鱼儿们比,赛游泳，小路边又住进了一丛鲜花，蚂蚱和青蛙在吵架,等等。对他来说，蔷薇谷里到处都是故事。,叁,“没有话筒的高峰论坛。”,在蔷薇谷里的不少邻居都是老朋友了，有上市公司的老板，有做投资的，有学术界的专家，大家时常在各个论坛和聚,会上碰面，却从来没有像在这里一样，聚在一起，只为分享最新鲜的茶叶，讨论养鱼的技巧，或是在后院打一下午的,桥牌。,传奇的特写,高端客群的小众长效媒体策略,DM,投放,第一轮,DM,，通过精准的数据库，实现针对富裕人群的投递；,针对性杂志投放,顶级奢侈品的客户，就是一个目标客户的圈子。品牌自办的媒体，就是为这个圈子服务和相互沟通的一种渠道。顶级品牌媒体的编辑质量非常高，在高消费群体中，也拥有非常重要的影响力。,杂志投放形式：别册。,以,故事叙述的方式,把“私人的”与“顶级奢侈的”细节娓娓道来，从而使目标群体对项目产生价值感。,杂志投放建议,浙商,、,胡润,、,商业评论,等财经类杂志；,中国之翼,、,港航航空,、,国泰航空,、,东方航空,、,感觉生活,阻击高端出行路径，符合客群定位。,在奔驰、凌志等汽车会员刊物上,投放杂志广告,，借助该类奢侈品品牌，宣传项目形象，吸引客群的关注。,传奇的延续,户外拦截：机场高速、黄龙户外、区块户外和之江路道旗,实现对省内客户陆上的全覆盖及市中心、区域户外打击拦截。,电台渗透：,FM91.8,杭州交通经济广播，,FM105.4,西湖之声,杭城有车族群收听率最高的频率，对目标客群的精细化覆盖。,持续释放项目信息。,长线媒体的提醒式广告,传奇的体验,礼,御,人,生,客户资源是开发商得以持久发展的重要资源支持，面临现阶段市场态势下，如何提供符合,业主需求的专属服务提升客户满意度以及通过系列圈层维系活动，营造口碑传播由为重要,。,主题活动的直效营销、客群维系,活动建议一：,艺术品投资交流,切入点：,在收藏领域，其投资价值在艺术品本身的文化价值的推动下，会有相当可观。收藏界有句名,言：,眼光就是金钱。,针对业主开展,艺术收藏讲座，,学会以藏养藏，要常换常新，去粗存精，,去伪存真。,形 式：,邀请业内专家开展专题讲座；,专家建议：,观复博物馆馆长 马未都（百家讲坛讲师）；,活动建议二：,第三方理财顾问,切入点：,联手知名外资银行，提供,一对一,的理财服务，给客户量身定做理财规划。可考虑为业主提供多,种投资渠道组合形式的,“一站式”理财服务,，分散投资风险。,如提供“一站式”的楼宇买卖及租赁服务，使得海外投资者,可以 自由选择使用外币购买物业及介入按揭贷款等服务。,活动建议三：,滋补养生计划,切入点：,随着越来越多疾病的年轻化，开始越来越关注身体健康，已成为社会共同的话题，尤其是对于,富裕阶层更为重视。,服务计划：,邀请知名营养师，定期为业主举行养生咨询服务，同时针对不同业主不同的身体状况，退出,相应的营养菜单或是营养食谱。同时根据不同季节，不同身体状况人群，饮食上应注意的细,节提供建议。,本项目项目服务,团队介绍,2009.2,华坤道威,服务体系,组委制,+,执行团队,孟宪坤 先生（现任华坤道威董事长、广告公司总经理）,杨坤华 女士（华坤道威董事、市场研究公司总经理,),张 蕾 小姐（华坤道威董事、广告公司副总经理）,徐飞斌 先生（华坤道威董事、广告公司总设计师）,潘 豪 先生,(,华坤道威广告公司事业部总监,),项目组委制,针对本项目配置公司,5,人制核心成员组成的组委制,优势,孟总做为本项目的,直接分管老总,，将全程参与项目的策略方向把控和指导工作；并出席项目重要节点工作会议。,组委制实现团队服务，组委将与执行团队举行,月度会议,，及时参与项目阶段推广策略及表现的,探讨与决策,。,各组委成员深入参与本项目工作，张总将在前期出席项目双周例会，徐总在视觉表现上全程跟进，杨总在市场及产品部分提供支持，潘总监负责项目日常执行整体把控以及应对项目操作中的突发事件。,华坤道威董事长、广告公司总经理,-,孟宪坤 先生,管理学硕士，,95,年涉足市场研究行业，属于中国较早涉足市场研究行业的人士之一、曾担任全球知名市场研究机构大中华区第一任研究经理，后任职于知名整合营销机构总经理,早年曾服务于,P&G,、,NOKIA,、,NIPPON,、,MOTOROLA,、,UTSTARCOM,、,UNICOM,、,KFC,、,JOHNSON,等世界知名品牌,后创立华坤道威整合营销机构，先后服务于金地集团、万科地产、南都房产、绿城中国、坤和建设、欣盛集团、天鸿房产、,OBI,（欧倍德）、开元房产、通和置业、赞成房产、恒和置业等百余家房产企业。,华坤道威董事、市场研究公司总经理：杨坤华 女士,1995,年开始房地产策划生涯；,2000,年加入北京东方博文广告公司（及世基永怡销售代理公司）任策划总监，主管营销策略，拥有非常丰富的操盘经验。,著名的写字楼项目为：华贸中心（百万平米综合体）、北京金融街核心区（,80,万平米综合体）、凯恒中心（超,5A,级写字楼）、财富中心（超,5A,级写字楼）等。,商业项目：北京金融街商城，华贸中心（水世界）欧洲招商，首创集团北美上市路演；,其中著名的住宅类项目有：华远,凤凰城（高层）、万通,万泉新新家园（高级多层）、万通,亚运新新家园（,TOWNHOUSE,）、纳帕溪谷（别墅）、优山美地（别墅）,2005,年加入鲁能置业北方区域公司任策划总监，主管土地评估、项目策划、产品施工图前规划设计以及营销推广，主要工作的项目为大连金石滩,4000,亩旅游别墅地产开发北京原人民日报社长安街写字楼项目（超,5A,级写字楼，,25,亿元销售额）等,华坤道威董事、广告公司副总经理：张 蕾 小姐,广告公司核心成员、及创始员工之一，历任高级策略指导、总经理助理、项目总监等职,擅长市场态势把握，并能于市场变化中提炼精准的应对策略几乎参与、负责了公司所有广告策划业务，在广告公司初创期间，几乎主笔了公司所有项目的提案与策划报告,主持项目：欣盛,东方润园、欣盛,东方郡、万科,魅力之城、万科,威尼斯水城、万科,西溪蝶园、金地,自在城、赞成,林风、华荣,风景蝶院、绿都,湖滨花园等,20,余项目。,华坤道威董事、广告公司总设计师：徐飞斌 先生,资深广告人，近十年广告业从业经验,在设计领域拥有不凡造诣，实现了从平面视觉设计到室内创意设计、家居设计、展示设计的多元化跨度，曾主持了公司办公场所的设计,早期推广项目中，锦绣天地、浪漫和山、通策广场、清水公寓、天寓、水印城个个风格迥异、形象鲜明。,近两年主持了公司几乎所有项目的广告设计及创意，如欣盛,东方润园、欣盛,东方郡、万科,魅力之城、万科,威尼斯水城、一江春水、赞成,林风、金地,自在城等,20,余项目。,华坤道威广告公司事业部总监：潘 豪 先生,华坤道威创始员工之一，历任华坤道威万科专案组组长,项目二部、项目五部经理。,1,年房地产市场研究经验，,4,年房产广告策划推广经验，擅长将策略思考与专业服务相结合的项目管理。,曾服务项目包括：万科,西溪蝶园、万科,魅力之城、万科,威尼斯水城、欣盛,东方润园、欣盛,东方郡、赞城,御树、银泰,海威国际、华荣,风景蝶院、金地,自在城、强生,观邸国际、开元,四季近,20,余个项目。,执行团队,8,位核心主创人员,袁舟华 先生,(,华坤道威广告公司事业部二部设计总监,),孟庆淳 先生,(,华坤道威广告公司事业部二部部门经理,),潘少燕 先生,(,华坤道威广告公司事业部二部文案指导,),英 杰 先生,(,华坤道威广告公司事业部二部高级设计师,),林邦雍 先生,(,华坤道威广告公司事业部二部客户主任,),张 霞 小姐,(,华坤道威广告公司事业部二部市场研究专员,),优势,目前部门核心组成人员均为公司,最早一批创始员工,；同时也是东方润园的前期主创人员；,此团队几乎参与、负责了公司所有项目前期策略、创意、品牌建立、视觉规划与设计等工作,;,磨合时间长，具备良好的沟通氛围以及与众多品牌开发商的合作经验,;,公司,5,位股东中的张总、徐总皆出自事业二部,。,