保利大望京项目第二轮竞标汇报76P.pptx

,保利大望京项目,第二轮竞标汇报,2011,年,7,月,项目位于大望京商务规划区,，北五环与京密路交汇处，紧邻机场高速，交通便捷，周边配套较为成熟。,望京区域,北京新,CBD,本案,项目四至：东至东五环，南至大望京,6,号路，西至望京中环路，北至大望京街。,北：大望京街,东：东五环、京密路,西南：望京中环路,大望京公园,项目情况,住宅,住宅,住宅,写字楼,公共,绿地,水域,幼儿园,会所,商业,商业,商业,项目总体量,40,万平米；,公建配比较高，住宅与公建配比相当。,绿化景观丰富、自身配套完善,项目情况,住宅如何赢得高利润？化解全盘现金流压力？,为后期公建减负？,地块成交总地价,50.4,亿,、,折合楼面地价,17949,元,/,平米；,但是，,27.7,万的地上建筑面积，住宅仅为,14.7,万平米，,公建配比高达近,50%,。,相对住宅，公建风险较大，变现较慢；,因此，,住宅是全盘成功的关键！,项目核心难点：,打造,望京新一代高端住区,；拉动项目价值空间。,我们的目标：,18,个月，,快速完成全盘约,72,亿,的销售额。,区域发展前景；,产品自身优势；,面对这个目标，我们的信心来自于：,区域发展前景,大望京,更有竞争力的“,CBD,”！,第一代商务区,第二代商务区,第三代商务区,代表,纽约（,1970S,）,纽约（,1990S,）,北京,CBD,（,2000S,）,杭州钱江新城,东京六本木,上海新天地,大望京,城市地位,经济效益,企业云集,+,交通导向,+,功能平衡,+,舒适环境,+,工作、生活、生态,商务区的规划演变,相对于传统国贸,CBD,，“新,CBD,”拥有：,更便捷交通环境；,更广阔的发展空间；,更生态的居住环境；,更全面的生活配套,毗邻空港，扼守国门要道，必然成为：,500,强等知名企业进京首选地；,国际级高端商务人群汇聚区；,“候鸟”一族京港行宫,绿色生态的办公环境,大望京商务区必将成为升级版“新,CBD,”核心区，产生强大的磁极效应,生态、文化、商业，三重核心资源，,构筑国际生活核心,望京,商业区,本案,大望京公园,三重绿网,798,文化区,绿色生态区,大望京公园及京密路绿化带,优异的生态环境,；,望京商业中心近在咫尺,完善、高品质商业配套,；,毗邻中国最具创意的,798,文化产业区,独有韵味的国际创意型文化氛围,；,项目自身优势,准确的,项目定位,匹配客户的,产品升级,最有效的,营销执行,达成这个目标，我们怎么去做？,项目定位,谁在眷恋望京？我们的客户在哪里？,该以怎样的项目定位来与他们对位？,13,客户定位,/,商圈分析,中关村、亚奥商圈,三元桥、,燕莎商圈,CBD,商圈,丽都商圈,临空经济带,CBD,商圈：,核心,商务氛围与稀缺地段价值，,世界,500,强,企业聚集，城市顶级高端酒店式公寓为主。区域内客户以商务型高端客户、外籍人士为主。,丽都燕莎商,圈：,早期,的豪宅聚集地，,大使馆云集。,市场以高端商务型酒店式公寓及高档宜居型产品为主。涉外氛围、区域成熟度高、高端人群聚集。,中关村、亚奥商,圈,：,高科技产业区和体育文化产业区,，,区域,客户主要为高科技产业高管及外籍商务,人士、体育产业人士为主。,临空经济带：,航空运输产业基地，,区域,内聚集大量的航空、物流、贸易人群，区域成熟度高，客群购买力强。,五大商圈环绕，为项目的高端客户来源提供了有利的保障,望京商圈,：,高科技,产业区，,区域内早期以韩国人为主，区域客户主要为高科技产业高管及外籍商务人士。,望 京,2000,年,2005,年,2010,年,花家地西里、,南湖居住区,大西洋新城、鹿港、季景沁园,东湖湾、国风上观、中广宜景湾,多层、塔楼、小户型、密度大、回迁、分配房,高层塔楼、密度大、中小户型、居住,区域发展使客群来源多元化，升级换代需求特征明显,高层板楼、舒适、中大户型、社区景观突出、品质社区,区域原住民回迁，事业单位分房；,酒仙桥、燕莎,白领,；,满足自住需求,区域原住户；周边区域,白领、外企职工；私营业主、演艺业人士,自住需求为主，,出现物业升级需求,区域原住户；,区域内外企中高层、国企央企管理层、私营业主、外地客群、,改善型需求、产品关注度升级,客户定位,/,区域客户发展,客群特征,代表项目,产品情况,2011,之后,？,区域人口增长迅速，客群购买力强大，升级换代需求迫切！,思源房屋公园统计：望京区域共有,73,个居住小区，有,68%,为,2005,年以前入住社区：,不少客户存在“升级换代”置业需求；且购买力较强,。,例如,望馨花园社区共,12,栋楼，户型,90-200,平米，,国航人员,，其中,82%,一次性付款，社区业主具有较强的购买力；,融科橄榄城社区共,14,栋楼，,2006,年入住，小户型较多，,63%,业主为外地首次北京置业，,有联想等大企业团购,，未来,3-5,年将有为父母和子女驻京的置业需求。,截止目前，望京地区的常驻人口达到,27-30,万人，人口增长带来的区域住宅需求强烈。,客户定位,/,客户现状,项目：,国风上观,知语城,东湖湾,宜景湾,年龄结构,25-40,岁,25-40,岁,30-45,岁,30-45,岁,家庭结构,三口之家为主,三口之家为主,三口之家,三口之家为主,收入水平,50,万以上,30-50,万,30-50,万,50-80,万,置业次数,二次以上,首次和二次基本持平,二次以上,二次以上,购房用途,改善型置业,为主,升级置业为主,改善型为主、,部分投资客,享受型置业,、资源占有,客户来源,望京区域内为主，其次三元桥、,CBD,、亚奥,望京区域内为主，其次亚奥、中关村,望京区域内为主,朝阳区为主，望京区域内为辅,客户职业,国企领导、,IT,、通讯、金融、,保险行业高管、私营,业主,事业单位客户、,IT,、通讯、金融、,贸易行业中高层、私营,业主,国企中高层领导、事业单位客户、,国有企业的中高层管理者，中石油、中石化,、国,航,等、外地资源型客户,关注点,位置、户型、性价比,户型、教育配套、物业,户型、成熟社区,景观、位置,客户定位,/,近期区域,客户分析,植根望京，,升级换代,需求强烈的高知财富人群,辅助客户,核心客户,望,京区域产生升级换代,需求的业主；,科技园区产生的望京新,移民；,CBD,、三元桥燕莎、,中关村、亚奥区域客群,临空经济带长期工作人群,外籍客户,看好区域发展价值的投资客,关键词：商旅人士（空中飞人）,周边商圈高层白领,使馆人员,外地资源型客户,影视演艺人群,关键词：国企央企高管,跨国公司中高层,私营业主,京外进京企业商务人群,客户定位,/,客群构成,什么样的项目定位可以契合如此丰富的客群资源？,新,CBD,核心区,国际级公园宜居物业,项目市场定位,新,CBD,核心区,国际级公园宜居物业,定位诠释,世界级高新技术产业基地、世界知名企业总部基地、高标准,大望京商务区规划，,即将形成北京的新,CBD,，未来五至十年高速发展的黄金周期,是项目最具价值的卖点,新,CBD,核心区,国际级公园宜居物业,数万平米绿色、生态公园；,三重绿化屏障打造环保、健康宜居环境；,国际风情商业街、幼儿园、国际物管生活保障；,798,国际水准的艺术型产业园区；,国际化商务人群、高端人士、创意型人士聚集。,定位诠释,案名：,保利,-,领秀,Slogan,：,献给新,CBD,领袖的公园华宅,“领秀”同音“领袖”,领袖：,具有影响力、话语权、睿智、人格魅力等气质；,领秀：,具备以上特质的同时，更懂得放松与享受生活；,仅此奉献给极少数人群；,新,CBD,领袖：除具备传统意义上的领袖特质外，更懂得享乐生活；,公园华宅：强化项目繁华都市中的生态宜居优势；,案,名、,SLOGAN,（建议,方向一）,案名：,保利,-,林荫大道,Slogan,：,新,CBD,林荫道上的幽静人生,林荫大道：,位于纽约曼哈顿的一条中心街道，影响美国乃至,全世界，最具代表性的繁华商业街；,表意：,项目北河畔，林荫边，宜居地，湛蓝天空栖居之所；,寓意：,实力、荣耀、生生不息的象征；,新,CBD,林荫道上：国际化前沿都市里的生态绿荫；,幽静人生：闹中取静的静谧宜居生活；,案,名、,SLOGAN,（建议,方向二）,案名：,保利,-,玫瑰湾,Slogan,：繁华之上，繁花似锦,玫瑰：,爱与美、热烈、代表美好；,湾：,项目位于东北五环交界，弧形弯道包围，小河环绕，恰似“港湾”；湾亦代表家的温暖,繁华之上：项目身处新,CBD,绝对核心位置，丰富配套；,繁华似锦：外围三道绿化屏障,+,望京公园,+,本案园区景观营造的宜居生态住区；也代表生活的灿烂美好。,案,名、,SLOGAN,（建议,方向三）,产品升级建议,什么样的产品，,才能从望京市场跳出来？,才能吸引望京居民升级换代？,才能打动更多望京之外的财富人群？,主要客户,关注点,候鸟型人群,（如演艺、商务等）,交通便利,功能性,舒适度,服务水准,主要客户,关注点,多次改善型,交通便利,合理的生活方式,私密生活,社交空间,主要以宜居型产品为主,面积段控制比较紧凑,客户层次高,追求舒适的需求特点,矛盾,产品升级建议,/,产品梳理,调整部分户型格局，提高舒适度,面积分割不变，通过调整内部格局，达到丰富产品线，实现与周边项目的差异化竞争，,和提升舒适度三重目的,产品升级建议,/,户型调整,85-105,两居,130-150,三居,290,五居,175-205,四居,舒适型一居,舒适型二居,175,改为舒适型三居,部分改为舒适型四居,根据项目的产品层次设定合理的精装标准,建议主流产品装修价格,3000,元,/,奢华级产品可适当提高到,5000,元,/,增值要点,名师设计,高档环保用材,新技术,/,材料的运用,细节之处人性化的设计,润物细无声的展示,高档精装修交房，提升居住舒适度,产品升级建议,/,舒适性设计建议,充分利用周边绿色景致，,尽可能满足大部分户型的观景需求，形成户户观景，处处观景。,产品升级建议,/,舒适性设计建议,舒适观景平台设计，最大化利用项目景观资源,变传统书房为收藏功能空间：,满足男主人展示、收藏等个性需求,产品升级建议,/,改善性设计建议,关注客户生活方式，打造多套间及个性功能空间,儿童全生命周期套房设计：,将书房和卧室打通合并，给孩子打造集“玩具室、书房、卧室”于一体的全生命周期套房。,衣帽间增设首饰专用台：,满足女主人服饰搭配的便利性,多重社交空间设计，相互独立，男主人们在客厅品茗论道、女主人们在家庭厅享受下午茶的惬意时光，互不干扰,社交,空间,社交空间,室外社交空间,考虑高端客户对居家宴客的社交属性，尽量提供男女主人各自独立宾客交流空间,产品建议,/,前瞻,性设计建议,满足主人不同的社交需求,灵活的轻墙设计，让书房空间灵活变化，满足主人独立空间与会客空间的双重需求,半开放式家庭室设计提供主人更多的独立交流的社交空间,产品升级建议,/,前瞻,性设计建议,考虑居室空间的多变性，,满足客户不同的需求。,空间设计的灵活性,在地下室或距离主人生活区有一定距离的空间为保姆增设单独或者集中的居住空间，实现主仆分居，给主人和工人创造各自独立私密空间，互不干扰。,主人活动区,家政及佣人空间,设立保姆公寓,给主人和工人创造各自独立私密空间,如：半采光地下室或其它公建,主,人,空,间,地下室,产品建议,/,前瞻,性设计建议,人性化的主仆分居设计,采光车库,双大堂入户,私家电梯刷卡入户,智能化设计,人性化和智能化的设计,全明车库示意,双层大堂入户示意,私家电梯入户,产品建议,/,前瞻,性设计建议,充分利用社区外部景观资源,：,通过林荫大道将三重绿网景观引入社区；,使社区景观与周边景观资源溶为一体。,除此之外，社区内园林设计重视邻里交流空间。,林荫步道引入社区,项目三重绿网,产品建议,/,园林景观建议,社区园林小品示意,与,798,艺术区互动，增强社区艺术氛围,798,艺术小品,产品建议,/,园林景观建议,建议公共空间与绿色隔离带，引入,798,的艺术,小品，与,798,艺术社区形成呼应，引发关注同,时，强化社区人文色彩。,突出小型商务会馆的功能；,为项目客群提供圈层交流,的平台，打造沟通、社交,空间；,彰显新,CBD,新国际化居住,氛围；,特色服务建议,：早餐提供、叫醒服务、代管宠物、接送家人等酒店级特色服务,产品建议,/,会所建议,为业主生活服务的高端配套,，,营销执行建议,如何在,18,个月清盘，并实现价值最大化？,如何最高效、最经济的达到我们销售目的？,借势造势,错位,销售,价值提升,通过区域形象和地位的树立，提升保利在高端市场的品牌价值，再次将产品价值提升。,借规划之势，打造新,CBD,区域形象，通过强化产品力、品牌力的宣传，打造项目引领区域市场新标杆和样板。,区域内潜在竞争激烈，通过销售节点的把握实现销售价格和速度的平衡，实现价值最大化。,营销总策略,望京区域内：,住宅供应有限,，未来两年约,37,万平米的供应量，,区域新增土地多为商业公建立项。未来两年内，区域内住宅产品稀缺，,大户型为主导,。,周边竞争板块：,周边板块未来两年内将有约,81,万平米,的供应量，将分流本案部分客群。,销售策略,/,竞争市场回顾,望京住宅供应量有限，周边竞争区域供应量大，将分流部分客群。,望京区域市场供应,周边区域市场供应,板块分布,项目名称,当期存量,(,m,2,),后续供应,(,m,2,),后续产品,板块分布,项目名称,当期存量,(,m,2,),后续供应,(,m,2,),后续产品,望京区域住宅市场,中广宜景湾,12638,0,亚运村,远洋万和城,969,90458,252-289,三居,东湖湾,20940,77559,160-180,三居,绿城诚园,22705,44412,170-330,四居,国风上观,771,41000,190-200,四居,丽都,银河湾,87133,0,知语城,0,30000,80-100,二,居,110-130,三居,太阳宫,红玺台,36363,60232,220-300,四居,合生麒麟社,38691,0,大西洋新城,27700,13622,太阳公元,21957,448126,远洋地产,0,110000,合计,100740,272181,合计,169127,643228,数据来源：思源监测数据,根据房交网显示，望京区域内成交价格在,2.4-3.3,万元,/,平米之间,数据来源：,北京房地产交易管理网,板块分布,项目名称,当期建筑面积,(m,2,),已售面积,(m,2,),当期销售率,（,%,）,销售报价,（元,/,）,成交均价,（元,/,）,望京板块,中广宜景湾,84236,71598,85%,41000,30392,东湖湾,44425,23485,53%,35000,33448,首开国风上观,26358,25587,97.07%,30000,23907,合生麒麟社,102535,63844,62.27%,30000,24240,大西洋新城,63945,36245,56.68%,36000,23532,亚运村,远洋万和城,38002,37033,97.45%,50000,48019,绿城诚园,60008,37303,62%,51800,46014,丽都,银河湾,94462,7329,7.76%,55000,48564,太阳宫,红玺台,38898,2535,6.5%,64000,50393,太阳公元,30865,8908,29%,45000,43736,销售策略,/,竞争市场回顾,国风上观由于低于区域市场价格和客户预期价格开盘，开盘一天就全部销售完毕；,东湖湾是望京区域内的价格标杆，根据,3,级市场了解，,30000,元,/,以下的房源仍然热销；,区域客群表现出强大的购买力。,入市时机,建议：,2011,年,7,月；,销售周期建议：,18,个月；,销售策略,/,时间建议,1,、错峰推售，差异化供应,首期错峰推售，与市场形成差异化产品供应策略，中小户型产品先期推出（,85-150,平米）引爆市场；,（同期区域内主要竞品项目东湖湾、国风上观将推出,180,平米以上大三居、大四居）,2,、产品组合搭配，确保销售进度,同期各产品线搭配推出，扩大同期客群基数。,3,、先期中小户型引爆市场，后期明星产品冲击价格高点,销售策略,/,推售原则,销售策略,/,推售计划,10#,会所,幼儿园,11,12,13,15,14,16,17,18,1,2,3,5,4,6,7,8,9,期数,楼号,户型,套数,面积,（）,总套数,总面积,（）,一期,15,、,16,、,17,、,18,2,居,144,14040,288,34776,3,居,144,20736,二期,12,、,13,3,居,282,36660,282,36660,三期,2,、,3,、,5,、,6,4,居,122,22850,172,37350,5,居,50,14500,四期,4,、,7,、,8,、,9,4,居,122,22850,172,37350,5,居,50,14500,合计,914,146136,一期,三期,四期,二期,全盘共推售四次，,月均销售约,8000,平米,前期以,略高于区域高端市场,的价格入市，抢占市场,，集中消化,；,后期价格随区域高端市场环境的成熟和项目形象的提升攀升，,比肩京城高端住宅。,价格策略,以区域内在售价格为基础，通过区域价值、产品设计、品牌效应、交通条件四项进行权重打分得出比准系数，计算出项目基准价为,35000,元,/,权重说明：,由于本案明年入市，目前区域内唯有东湖湾为高端大宅项目，品质较高，因此权重比例最高，国风项目与本案相邻价值相近，宜景湾项目销售较慢，因此权重比值较低。,价格策略,/,入市价格建议,1,、基准价计算,项目名称,实收价格,比准系数,折算价格,权重,权重均价,备注,东湖湾,33449,1.2,40139,50%,20070,地段相近，产品设计优、景观优,国风上观,23907,1.15,27493,30%,8248,位置、地段相同，商业配套可共享,中广宜景湾,30392,1.1,33431,20%,6686,地段类似，产品户型类似,基准价,35000,（取整）,不含精装价格,2010,年,11,月,2010,年,12,月,2011,年,2,月,2011,年,4,月,2011,年,7,月,入市价格,基准价格,35000,元,/,（毛坯）,42000,元,/,（含精装,3000,元,/,）,保利品牌；,思源的客户资源及执行力；,大望京发展潜力和产品打造；,本项目入市均价为,42000,元,/,（含精装）,价格策略,/,入市价格建议,2,、入市价格计算,全盘,均价,：,49000,元,/,平米,，,全盘,销售额,72,亿元,。,全盘价格涨幅约为,36%,。,约,282,套,约,288,套,约,172,套,约,172,套,价格策略,/,全盘价格走势,销售目标之下,是否沿用常规的推广手法？,推广目标,A,类客户蓄客：,2000,组,（按,914,套房源的,2,倍估算）,B,类客户蓄客：,5000,组,（按,914,套房源的,5,倍估算）,我们如何找到,7000,组客户？,渠道一：,思,源自有客户,思源望京区域（国风、知语城等）,近,10000,组到访客户；,思源高端项目客户资源,近,20000,余组（,国奥村、星,河湾、首府、珑,原）,望京区域近,10,家房屋公园的升,级需求客,户,近,2000,组；,思源部分分支机构的资源型客户及高端客户约,2000,组（山西、内,蒙等）。,渠道二：,挖掘望,京本地客户,望京区域,73,个成熟社区植入（如电梯广告、,DM,直投）；,望京科技园、空港经济带、中关村亚奥商圈企业植入,；,中关村亚奥,商圈,望京科技园区,临港经济带,通信行业,索尼爱立信,、,诺基亚,、,摩托罗拉,电子行业,三星电子、西门子、,LG,集团、美国安捷伦科技、朗讯科技公司贝尔实验室、新加坡伟创力公司,IBM,中国研究中心、北京思元软件有限公司、松下电器研究开发中心、三菱四通集成电路有限公司、集成电路、北京日立控制系统有限公司、,电气行业,施耐德电气集团亚太中国区总部、日本电气三菱电机,电信行业,大唐电信科技产业集团,软件行业,微软集团、金汉王网络集团、北电网络,化工行业,ABB,集团研发中心、叶氏集团,医疗行业,双鹤药业、天利集团,汽车行业,戴姆勒、奔驰、德国宝马汽车电子研发中心,其他行业,爱普生,(,中国,),有限公、同方清芝商用机器有限公司、北京宝洁技术有限公司、东芝照明,(,北京,),有限公司、,航空物流,首都机场集团公司、首都空港物流园区,锁定客户后，,如何树立项目及品牌形象，增强他们对项目的购买信心？,舆论先行,区域炒作，引爆市场,圈层跟进,圈层渗透，占领制高点,媒体整合,媒体并行，树立标杆形象,1,2,3,4,体验营销,最后一击，现场体验成交,推广策略,/,战术执行：,【,话题一,】,：,新,CBD,区域价值炒作,舆论主导：,北京市规划委,联合作战品牌：,SOHO,中国、远洋地产、上海绿地、合生创展、保利地产,炒作落点：,区域价值论坛，媒体全方位报道,炒作话题：,（,1,）从昔日“睡城”到如今“新,CBD,”的华丽转身,（,2,）“新,CBD,”,PK,“,CBD,”,（,3,）从“望京”到“旺京”,何为国际化城市核心,炒作新,CBD,概念 以及区域价值,例如：,舆论先行,【,话题二,】,：,区域价值,PK,，持续热点造势,谁更有资格成为新一代,CBD,！,例如：,大望京商务区,PK,东坝第四使馆区,价值,PK,点：,区域发展、商务环境、配套环境、入驻企业现况、居住环境等价值,PK,舆论主导：,望京科技产业园、保利地产,炒作落点：,区域价值论坛，媒体全方位报道,舆论先行,圈层体系建立,业内先行,种子跟进,拓展资源,地产资源,媒体资源,专家资源,思源豪宅客户,保利豪宅客户,银行,VIP,资源,奢侈品协会,外商俱乐部,欧美同学会,思源成功的圈层体系,思源通过多年成功项目的运营，,形成一套行之有效的圈层体系。,圈层跟进,思源成功圈层营销案例,星河湾,活动示例,“,魅力山西 心情盛开”,-,思源举办星河湾品牌推介,星河湾承载着传承与挖掘山西历史文化底蕴,带着这份崇敬之情走进临汾,为临汾的高端实力客群一份真正的历史回顾与具有创新国际人居理念品牌分享之旅。这次活动邀约嘉宾均来自山西思源公司终端积累客户,预计,150,人到场嘉宾,实际到场人数,157,人。,效果：,通过此次活动圆满举办将星河湾项目品牌与临汾当地高端客群的成功对接，达到了树立项目口碑及高端品牌形象的目的，对接下来的实力客群挖掘打开了新的局面。,其它案例如：,“走进汉语世界 品鉴魅力收藏”读者见面会活动，传统工艺绣花张展示、,TOP,奢侈品沙龙,春季巡展活动（巴黎宝藏星河湾浪漫之夜）、世界不动产联盟大会,星河湾高端专长论坛等几十类资源。,圈层跟进,活动示例,“财富精英聚首北中轴 公关领袖论发展,中国国际公共关系协会（,CIPRA,）工作,会议在招商嘉铭,珑原隆重召开,邀请嘉宾：,中国国际公关协会领导及业内,50,家左右知名公关公司总裁、,CEO,、董事长,效果：,拓展资源充分利用，带来各界名流鉴赏体验，口碑传播的同时，,提升了项目高端价值，为开盘蓄客奠定了基础。,其它案例如：,群星闪耀北中轴 挥杆论道高尔夫,招商嘉铭,珑原杯,-,名人高尔夫联谊赛，媒体地产精英鉴赏，代理公司高层参观，中欧,EMBA,同学会，山西国贸大厅推介会等几十类资源。,思源成功圈层营销案例,招商嘉铭珑原,圈层跟进,思源成功圈层营销案例,复地首府,活动示例,主题：美国,CEO,俱乐部,-,湘财精英同学会,邀请嘉宾：美国,CEO,俱乐部湘财同学,效果：,通过体验交流，客户对项目产品进一步理解，扩大项目影响力。,同时，客户带来新的客户圈层，扩大了口碑基数，促进销售。,其它案例如：,优品,-,顶级腕表鉴赏会,，媒体地产精英鉴赏，鉴宝大讲堂，首府”名士之夜”，清华地,产总裁班首府鉴赏交流会。,圈层跟进,区域户外全覆盖,网络全程跟进,平面阶段爆破,全方位塑造项目的标杆品质形象,媒体整合,终端建立尊贵体验系统，,使客户身临其境，刺激快速成交,体验战术,外部引导体验,案场内部体验,体验营销,本案,机场高速广告牌,东北四环广告牌,外线引导：,重要路段设立,户外广告牌，持续形象冲击,东四环、北四环、京密路与机场高速交叉口、京承高速区域设立户外广告，扩大东北部区域知名度，有效截留客户。,【,外部引导体验,】,京承高速广告牌,体验营销,本地拦截：,设立指示牌、楼顶形象广告牌、道旗等，截流区域客群,本案,华联嘉茂商业中心,望京商业中心,望京商业中心、华联嘉茂商圈楼顶广告,望京桥至阜通西大街设立道旗，项目迎宾大道,望京西路、广顺大街、阜通大街交叉路口交通指示牌,【,外部引导体验,】,体验营销,售楼处结合园林样板体验,，样板区百米林荫大道,与,项目外围三重绿化屏障,和谐连接延伸。,售楼处园林浓缩项目园林精髓，重点通过,精致的小品景观,传达自然、平和的气质,。,【,样板区内部体验,】,体验营销,六个节点、两种手段,，制造客户“被服务感”,六个空间节点,：,主入口、大堂销售接待、沙盘,工法展示区、,影音区、卫生间、,VIP,包房,两种手段：,五星级酒店服务规格,/,奢侈品、艺术品心理标签,【,样板区内部体验,】,体验营销,临时售楼处位置建议在,思源大厦,5,层,：,交通动线方便，从四环、五环、机场、京承都方便到达；,场地面积合适，可执行性强；,在进出望京的主要路口设置临时售楼处指引；,临时售楼处方案建议,京承高速望京西路口,望京桥路口,京顺路路口,广顺北大街路口,临时售楼处指引牌,临时售楼处内设置的功能分区包括：,前台接待区、沙盘讲解区、吧台休闲区、洽谈区、办公区等，面积共计,500,临时售楼处方案建议,电梯,沙盘,水吧,洽谈区,洽谈区,前台,临时售楼处建议在,2011,年春节后能够投入使用,思源大厦,5,层平面示意图,B,座门口设置项目临时售楼处标识和停车场标志，指引客户到达；,B,座大堂接待台可作为客户引导台，指引客户座电梯直达,5,层；,设置一部电梯为专门的客户电梯，专为临时售楼处服务。,思源大厦,B,座入口处：,办公区,根据,项目总销售额,72,亿,，营销,推广,费用占总体,0.6%,估算约,4300,万,，,费用,分配如下：,营销费用核算,项目,所占比例,费用,圈层活动,20%,860,户外广告,25%,1075,平面报广,10%,430,网络广告及炒作,10%,430,销售物料,5%,215,渠道营销,20%,860,合作公司及机动费用,10%,430,合计,100%,4300,思源团队介绍,服务团队构架,项目领导决策人,张鹏、张颖、任莉,策划组,策划经理（,1,人）,策划专员（,2,人）,策划总监,：张杰,项目,负责人,范晓跃,公关经理、专员,据需选派,销售组,品质管理组,销售总,监：吴军,置业顾问,据需,选派,（,50-60,人）,品质经理：窦伊莎,品管专员（,7,人）,客户满意度专员,客户满意度经理,公关负责人,：王旭,国风上观、知语城等望京项目的销售精英,星河湾、国奥村等高端项目及万科、金地等品牌开发商项目的销售精英,形象气质好有潜力的销售新人,置业顾问的选取原则（新老搭配）：,项目领导决策层,服务团队,范晓跃,北京思源经纪公司,项目总监,近,10,年房地产前期及全案代理项目管理、运作经验,曾经,服务天润集团、招商地产等,多家知名房地产客户。服务的项目主要有,：燕清源、城市出品、北方大厦、硅谷亮城、金隅花石匠、招商嘉铭,.,珑原等。,张杰,北京思源经纪公司 策划总监,近,10,年房地产前期及全案代理项目管理、运作经验,曾经,服务首开集团、远洋地产、金隅集团等,多家知名房地产客户。服务的项目主要有,：东一时区、金都杭城、首开幸福广场、首开幸福三村项目、远洋公馆、金隅长安山麓、潮白河孔雀城等。,吴军,北京思源经纪公司 销售总监,10,年一线销售及团队管理经验，先后服务于中建一局、世纪金源、万通、星河湾,等大型建筑房地产企业。全程参与星河湾销售执行及团队管理工作，积累了丰富的高,端项目营销经验，擅长高端项目案场管理，执行力强。,服务团队,服务团队,窦伊莎,北京思源经纪公司 品管经理,2006,年毕业于首都经济贸易大学房地产开发与商厦物业管理专业。,四年思源品管工作经历,，服务,于,首,开幸福广场、首城国际中心、中粮万科长阳半岛等项目，积累了丰富的后台管理经验，熟悉案场管理、销售流程,管理客户,资源管理、风险预警管理等。,王旭,北京思源经纪公司 公关部总监,七年房地产市场营销从业经历，擅长高端项目的策划、公关品牌活动推广及高端客户渠道挖掘。拥有丰富的高端客户渠道，长期维护政府、高端俱乐部、企业家协会、奢侈品品牌、媒体以及战略合作方的良好关系。具备房地产专业知识和策划创新能力，以及高端公关活动的策划执行丰富经验。,THANKS,！,V,V,V,