千岛湖玫瑰园09营销纲要.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,2009,年度营销策划纲要,千岛湖，诞生于,1959,年,九溪玫瑰园，诞生于,1999,年,千岛湖玫瑰园，诞生于,2009,年,城市人文港湾，绿城经典作品,千岛湖生活品质标杆园区,千岛湖玫瑰园,献给这座城市的华贵乐章,她的美影响一座城市,与千岛湖相依的每一块土地都是珍贵的，长三角城市群顶尖财富阶层发现这个城市土地价值的旅程还刚刚开始。,千岛湖玫瑰园所在地块的美好价值早已被淳安中学、淳安体育馆和农夫山泉发现并珍藏。,淳安中学，淳安人文教育的源头；淳安体育馆，千岛湖城市运动生活的中心；农夫山泉，高山清泉的源头,千岛湖畔的这一城市港湾，集青山绿水、人文教育、体育运动、生态产业等城市优质资源于一体，这样的城市资源配制为其他区块所缺乏。,她是山水的故乡，她是文化的故乡，从,2009,年开始，她历史性地成为千岛湖城市高端品质生活的一个标杆，一个源头，她的美将影响一座城市。,一个城市的理想,每一片土地都有她自身的基因和命运，同样，每一片土地也都有她的责任和使命。凭借着这块土地的天生丽质、城市资源和绿城、养生堂两大品牌的经验和理想，满足一个城市的居住理想，成为这座城市一个华贵的园区就是千岛湖玫瑰园的责任和使命，她将是一个城市建筑的新经典，一座城市居家生活的新标杆，她的美将深刻影响一座城市的居住文明，在她的华贵容貌完整呈现之前，每一步都将受到城市的瞩目。,千岛湖玫瑰园是绿城玫瑰系尊贵生活园区升级作品，是这个城市新的居住理想的实践者和引领者。,提纲,PART1:,关注,市场篇,PART2:,审视,产品篇,PART3:,洞察,客群篇,PART4:,明确,策略篇,PART5:,系统,推广篇,PART6:,形象,视觉篇,PART 1,市场篇,市场分析,关,注,城市名片,千岛湖,千岛湖位于浙江省西部,千岛湖位于淳安县境内，是中国国家级风景名胜区，山清、水秀、岛美，被世人称为“中国最美丽的湖泊”。,城市地位,长三角城市群度假之都,随着长三角城市群财富阶层的进一步发展，千岛湖将成为上海、杭州、南京、金华、义乌、台州、绍兴、衢州等富商第二套别墅的集中地，将成为长三角城市群度假之都。,杭千高速，被誉为,“,华东地区风景最优美的高速公路,”,，全程,140,公里，约,1.5,小时车程。杭千高速的开通，进一步拉近了千岛湖和杭州、上海等国际都市的距离，让周末到千岛湖居住成为了现实。,城市动脉,杭千高速,1.2.,楼市概貌,房产历史（,1998-2008,）,高层概况,排屋概况,别墅概况,市场调研小结,1998,年，,锦绣花园一期，均价,900,元,/,平米。清波花园一期,1000,元,/,平米。,2001,年，明珠花园一期，均价,1300,元,/,平方米。,2002,年，明珠花园二期，均价,1700,元,/,平方米，以本地消化为主。,2003,年，明珠花园三期，均价,2300,元,/,平方米，外地投资客占,40,。,2005,年，明珠花园四期，均价,3200,元,/,平方米。,2008,年，金色阳光，均价,5000,元,/,平方米。,房产历史（,1998,2008,）,2005,年，众多杭州知名品牌房产的加盟，如绿城、滨江、通盛等。房产消费已开始转入投资、度假、休闲等目标，千岛湖房产业开始迈入的“复合休闲地产时代”。,绿城千岛湖度假酒店出现以后，一方面给这个城市以一个异常优美的标志性建筑群，大大地提升了城市的形象和品位，另一方面，也给千岛湖楼市带向一个全新的境界，给千岛湖楼市的进一步发展带来巨大的信心。,千岛湖是属于长三角城市群的顶尖财富阶层，绿城千岛湖度假酒店的出现是千岛湖房产开发的一个全新起点，而不是结束。之后，天屿、随园、阳光水岸、滨江度假酒店别墅等一系列高端别墅（排屋）产品大量出现。,千岛湖玫瑰园，绿城献给这座美丽城市的又一尊贵家园。城市新的经典，新的高度。,楼盘,地址,开发商,占地面积（,M2,）,建筑面积（万方）,物业类型,规划户数,主力户型（,M2,）,售价,（元,/M2,）,小区特色,销售情况,交房日期,千岛碧云天,淳安县千岛湖镇新安大街,1,号,美都控股,18278.5,3.4,小高层高层,377,/,开盘,3000-6900,目前二手,6000-10000,绝佳的湖景,售磬,2007.5.31,千岛龙庭,淳安县千岛湖镇环湖南路,2,号,杭州萧山交通房产香港联成国际投资公司,9975.14,4.9868,高层酒店,240,102,开盘,4500,目前,6000,城市中心配套有高级酒店,还剩,2,套,2007.8,绿城,千岛湖度假公寓,千岛湖镇新安大街老旅游码头,杭州千岛湖绿城投资置业有限公司,133000,30,高层酒店,2500,70-500,一期开盘均价,17000,顶级酒店配套湖景开阔周遍配套齐全,一期售磬,2009,海外海茗苑,千岛湖镇开发路,杭州海外海置业有限公司,6367,1.5277,小高层,110,96-141,均价,3700,面积,141,4,星级酒店配套,还剩,10,多套,2008.1.31,五洋,碧水花园,千岛湖镇阳光路,五洋建设集团,74000,10,多层,小高层,747,130-160,4500-5500,小区环境较好少量湖景房,平层售磬越层,12,月底新开，少量在售,06.10.31,居易,金色阳光,千岛湖镇阳光路,居易房产开发,90000,12,多层、高层排屋,1000,/,一期房屋主体在建二期土方平整阶段,4000-4500,元,沿,05,省道开发交通配套较好,未售已动工,2010,年,阳光水岸住宅小区,千岛湖镇阳光路,东方巨龙投资公司,73333,9.4,多层、高层排屋,800,/,土方平整阶段,精装修,高层：,15000,元,交通方便湖景开阔,已动工最早,08,年,10,月开盘,2011,年,千岛湖高层市场概况,高层市场小结,2008,年，千岛湖高档次高层公寓房源相当稀缺，需求量相对较高。,本案应先快速去化高层，造成热销态势会对后期排别墅销售起到一定引发作用。,楼盘名称,楼盘地址,开发商,总占地,(M2),总建筑面积,(M2),容积率,物业类型,规划户数,主力户型（,M2,）,售价（元,/M2,）,小区特色,销售情况,开盘时间,交房日期,通盛,翡翠岛山水名墅,淳安县千岛湖镇翡翠岛,杭州通盛房地产有限公司,333000,70000,0.21,别墅排屋,198,排屋,50,户,/,未开盘,环境好湖景好,未开盘,05.9.23,2009,年底,滨江度假酒店别墅,淳安县千岛湖镇辉照山半岛,杭州滨江房产,330000,80000,0.24,精装别墅精装排屋酒店,265,双联,300,多电梯叠排,200,多,双联,960,万,/,套叠排,500-600,万,/,套,湖景离高速出口近,5,星级酒店,别墅、排屋,30,余套在售，已售,5,套,08.5.26,未定,居易,金色阳光,千岛湖镇阳光路,居易房产开发,90000,120000,1.33,多层高层排屋,1000,/,未开盘,部分湖景,排屋规划建在山顶最高位置,08.5,未定,阳光水岸住宅小区,千岛湖镇阳光路,东方巨龙投资公司,73333,94000,1.28,别墅排屋公寓,800,/,土方平整阶段,湖景开阔,/,预计,08.10,未定,备注：一手排屋中已开盘的滨江项目精装修双联排屋带单车库，精装修电梯叠排地下停车位。装修标准,5000-6000,元,/,千岛湖排屋市场概况,楼盘名称,楼盘地址,开发商,总占地,(M2),总建筑面积,(M2),容积率,物业类型,规划户数,主力户型（,M2,）,售价（元,/M2,）,小区特色,销售情况,开盘时间,交房日期,明珠花园,淳安县千岛湖镇新安东路,218,号,淳安玉翰房地产开发经营有限公司,237762,280000,1.17,多层排屋,2200,200-250,二手排屋,6,000,左右,湖景好配套齐全入住率高,售磬,2002,2004,紫荆花园,千岛湖镇南山二路和曙光路之间,杭州久大置业有限公司,/,/,/,多层排屋,/,200,左右,二手排屋,4000-5000,/,售磬,2001,2003,丽湖馨居,淳安县千岛湖镇大指岛,杭州千岛湖大指岛房地产有限公司,46662,28400,0.6,多层排屋别墅,146,200,左右,二手排屋,7000,左右,湖景好,售磬,2005,2007.6.30,景湖花园,淳安县千岛湖镇新开发路,淳安县城镇综合开发有限公司,67000,66573,1,多层排屋别墅,300,200-250,二手排屋,5000-6000,湖景好小区内清幽,售磬,2001,20042005,千岛湖二手排屋市场,概况,排屋市场小结,2008,年在售的排屋存量较多。多为双联排屋，精装修为主，带单体车库。周边项目由于考虑别墅的亲水性，排屋则多考虑观水性，位置较高，基本都可见水。,排屋总价区间：,300500,万。,楼盘名称,楼盘地址,开发商,总占地,(,平方米,),总建筑面积,平方,容积率,物业类型,规划户数,主力户型（平方米）,售价（元,/,平方米）,小区特色,销售情况,下期销售预计时间,交房日期,千岛龙郡,淳安县千岛湖镇环湖北路,萧山交通房产联成国际,26667,合,40,亩,6667,0.25,别墅,/,/,/,离杭千出口较近,未售,未定,未定,通盛,翡翠岛山水名墅,淳安县千岛湖镇翡翠岛,杭州通盛房地产有限公司,333000,合,500,亩,70000,0.23,别墅排屋,198,排屋,220-280,别墅,360-420,别墅,700-1200,万,/,套,环境好湖景好,别墅在售,2009,年上半年三期别墅开盘,09,年底,滨江度假酒店别墅,淳安县千岛湖镇辉照山半岛,杭州滨江房产,330000,合,495,亩,80000,0.25,别墅排屋酒店,200,排屋,200-300,别墅,450-700,排屋,960,万起,/,套别墅,1560,万起,/,套,湖景离高速出口近配套,5,星级酒店,6,月份开盘排屋别墅已售,12,套，排屋,3,套,2009,持续销售别墅和排屋,09,年,5,月,天屿度假村,淳安县千岛湖镇天屿山,云天控股,236081.36,合,354,亩,76000,0.32,别墅酒店,80,以内,500-800,1500-3000,万,/,套,周边环境好配套,5,星级酒店,接受内部预定未对外开盘,还未定,2010,千岛湖别墅市场调研表,楼盘名称,楼盘地址,开发商,总占地,(,平方米,),总建筑面积,平方,容积率,物业类型,规划户数,主力户型（平方米）,售价（元,/,平方米）,小区特色,销售情况,下期销售预计时间,交房日期,随园,东南湖区的坪山工业园区南侧,万向集团顺发千岛湖 旅游股份有限公司,220000,合,330,亩,66000,0.3,别墅酒店,140,双联,300,中户型,400,大户型,550,价格未定,周边环境好配套,5,星级酒店,预计,08,年,11,月月底,2009,年上半年独栋别墅开盘,未定,千岛湖润和度假村,千岛湖梦菇岛,润和房产浙江农村发展集团,104667,合,157,亩,60000,0.5,别墅酒店,别墅,12,客房,358,/,/,周边环境好配套,5,星级酒店,酒店部分已动工,未定,未定,阳光水岸住宅小区,千岛湖镇阳光路,东方巨龙投资公司,73333,合,110,亩,94000,1.28,别墅排屋公寓,1134,50-80,精装修单身公寓,精装公寓售价,16000,左右,湖景开阔,公寓,09,年,1,月开盘,排屋未定,2010,年,开元度假村,千岛湖麒麟半岛,开元旅业,200000,合,300,亩,66000,0.33,别墅酒店,88,300-450,开盘,7000-8000,目前二手,20000,以上,湖景开阔环境绝佳,售磬,售磬,2004.9.30,桃源山庄,湖滨大道,千岛湖桃源山庄开发有限公司,78000,合,120,亩,32000,0.4,别墅,74,300-500,别墅,400-1000,万以上,/,套,湖景开阔环境不错,已售,43,套,12,月,1,日现房开盘,现房,天屿,千岛湖山顶度假别墅,翡翠岛别墅,千岛湖滨江度假别墅,2008,年在售的别墅销售不佳，销售价格未上涨，其中滨江房产别墅毛胚房总价下降,200,万，现在售价约,800,万。另外大楼盘也仍然以关系渠道销售推广，比较低调。,2008,年别墅销售情况普遍较差，大批房源遗留到,2009,年，而目前市场上正在销售的别墅交房时间都集中在,2010,年，必然影响,2009,年部分别墅排屋的开盘。,别墅市场分析小结,市场调研总结,千岛湖排屋、别墅存量较大，销售节奏放慢，对本案排屋、别墅销售造成较大市场压力。,千岛湖目前高档物业的价值提升过快，吃掉了未来的价值增长预期。短期来说，千岛湖高档物业供大于求，,2009,年及,2010,年都有可能延续,2008,年的惨淡销售。但从中长期来看，还是物有所值的。,受经济危机影响，盲目投资都能获得超过期待的利润之时代已经过去，或者说已经暂停，但看中千岛湖和绿城两个品牌的叠加，看中本产品长线投资前景的客户还是存在的，不能忽视。,本案水系景观相对较弱。,千岛湖玫瑰园将给这个城市居住产品填补一个空白：可实现可居住的城市尊贵家园。,PART 2,产品篇,审,视,产品分析,深度剖析项目,策略实施 达成目标,找到项目策略突破口,我们的思考路径：,2.1.,产品天赋,2.2.,产品内涵,2.3.,服务体系,2.4.SWOT,分析,2.5.,整体定位,千岛湖玫瑰园鸟瞰图,2.1.,产品天赋,城市交通,城市环境,自然环境,区域前景,城市交通,与县政府有,3,公里路程，这是距离市中心较为合适的距离，生活方便但又无市中心之喧嚣。道路配套成熟，生活便捷。对本地人来说有一定抗性，对外地人来说毫无抗性。,城市环境,属于开发区，交通成熟，属于中心城市区域范围内的新兴成熟地段，为闹中取静的城市港湾。有淳安中学、淳安体育馆、农夫山泉水源基地等，人气成熟。淳安中学和淳安体育馆不但给本园区住户带来就学、体育锻炼之便利，还让整个区块充满了人文和运动的活力。,淳安中学放寒假情景,自然环境,群山碧水相绕，为城市里的山水福地。但在千岛湖这样的城市，山水条件还算一般。,区域前景,随着农夫山泉的可能搬迁，千岛湖玫瑰园南向土地的开发（规划中），随着本项目作为城市经典品质园区的地位将进一步得到认同和追捧。同时，长期来看，千岛湖城市东边向高速入口方向大力发展，本案所处地段更具有城市中心区的地位，本案的区位优势将与时共显。,2.2.,产品内涵,产品血统,产品类型,建筑风格,产品细节,产品血统,玫瑰园的共性是城市、山水、人文三大要素的集合；绿城是高端产品营造专家，经验（标准体系和自我批判）和精致完美的企业理念使得产品不断在积极发展之中；事实证明，绿城的任何一个产品都具有引领城市建筑和生活进步的影响力，面对这一片土地，绿城更是竭尽所能，为世界的千岛湖留下堪称荣耀的经典品质家园。,高层,排屋,产品类型：,高层公寓、排屋和独栋别墅。,别墅,建筑风格,高层公寓为山水景观公寓，具有绿城特色的新古典主义建筑风格，典雅、清新、温馨、秀丽；,排屋为法式风格，对称、庄严、尊贵、高雅；,独立别墅是绿城别墅的最新升级版，尊贵、人文、大气、精致。,共同的建筑风格：华贵。,产品细节,园区整体细节和各类型产品细节梳理（略）。,2.3.,服务体系,浙江绿城物业服务,园区服务体系,度假酒店式服务,产品服务细节和体验,（略）,2.4.,项目,SWOT,分析,a.,地块的封闭性,b.,可亲近的山水资源,c.,尊贵的欧式建筑形态,d.,高性价比,e.,双方股东的品牌效应,f.,五星级酒店项目的配套共享,g.,教育、体育优势,h.,医疗、园区服务、物管体系,a.,经济持续高速发展,b.,旅游,+,房产概念市场认可,c.,高端居住型社区的缺乏,d.,交通便捷、辐射力增强,e.,绿城客户的投资热情,f.,城市房产品价位水平的上升,a.,厂房的影响,b.,山体的破坏,c.,视觉景观资源雷同,d.,价格高出目前市场,e.,距城中心较远,f.,周边居住气氛不旺,g.,实景展示进度可能置后,h.,小高层定位尴尬,i.90,70,与高品质居住矛盾,a.,城市快速扩张期未到,b.,与城市主开发方向有背离,c.,本地市场需求不旺,d.,外地投资客户的市场争夺白热化,e.,房产进入又一轮宏观调控,f.,项目周边新增配套的可能性很小,S,W,O,T,2.5.,整体定位,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,绿城经典作品，千岛湖城市生活品质标杆园区,PART 3,客群篇,洞,察,客群分析,谁是千岛湖玫瑰园的知音，当然的业主？,准确把握市场态势，确定目标客群，,是有效实现销售的前提。,3.1.,目标客群定位,3.2.,目标客群分析,3.1.,目标客群定位,1.,高层多层公寓：,均价,6500,，两房总价均价为,60,万元，三房总价均价为,85,万，四房总价均价为,100,万。高层产品应以本地中高端客户为主要目标客群，以杭州、温州、台州的客户为第二目标客群。建议第一批房源适当调低，为后续销售降低门槛。,2.,精装修小高层：,针对长三角地区居住、度假和投资。,3.,排屋：,均价,1,万,2,，按,300,平米算，总价,360,万。针对长三角地区居住、度假和投资。,4.,别墅：,毛坯总价,1200,万起。针对长三角地区居住、度假和投资。,可见，除了高层，我们的客群都是异地客户。,30-35,岁之间的中青年是高层公寓购房的绝对主力。他们受过高等教育，价值观念较新，崇尚生活品质，参加工作不久或准备结婚、有的已结婚并有小孩但还与父母同住，基本都是首次置业，他们经济承受能力不是很强，但需要组建一个属于自己的家庭和生活空间，又不想因为买了房子而导致生活质量的下降。,首次置业者，更加关注价格及生活的方便性，重视周边和园区配套，生活方便第一，景观倒在其次；改善型购房者（包含渡假型投资），更加考虑的是景观、建筑、及配套服务；家里有小孩者，考虑更多的是楼盘边上学校的教学质量，对学区房情有独钟。,3.2.,目标客群分析：高层,3.2.,目标客群分析：排屋,排屋客群：,35-45,岁之间，三口之家居多；具有多次 置业经历；处于事业的发展成熟期；注重自身的生活品质，以改善居住为目的，追求舒适性及成就感，满足身份的心理需求。对自然景观环境、产品品质、物业管理等要求更高。,别墅客群：这是一个财富与品位兼具的财智阶层！年龄在,42,60,岁之间，阅历丰厚，事业上游刃有余，在社会上影响力显而易见！,有稳定的消费观，出入各种高档场所，有稳定的圈子，有各种高端场所,VIP,卡，其中不乏富人俱乐部的成员。,在他们的世界中，财富，已经不是最看重的东西，健康和生活品质，才是他们所追求的珍宝。相比都市的喧嚣，他们更希望回归自然，在名山秀水的环抱中，享受的休闲生活。,3.2.,目标客群分析：别墅,PART 4,策略篇,策略定位,明,确,策略和概念,每一个阶层都会有自己的阶层语言，那么，我们将通过,怎么样的方式达到他们的共鸣？,是财富？是权力？是身份？是地位？,还是,在众多高端产品的包围下,我们怎么办？,4.1.,推盘策略,4.2.,推广策略,4.3.,传播策略,4.4.,广告主题,4.1.,推盘策略,从销售的角度分析，我们建议以下推盘手法：,A,、如果先推高层，再推排屋，最后推别墅（,3,次开盘）,B,、先推高层，再推排屋与别墅 （,2,次开盘）,排屋与别墅同时开或者分开，决定因素由积累客户决定,1.,销售目标及项目特征决定了在未来激烈的竞争中高层公寓要求的我实施“短、平、快”的推广战略；,2.,排屋、别墅实施圈层营销推广战略。,4.2.,推广策略,1.,有冲击力：将产品的特性，结合目标人群的特点，用最直接的语言把产品的核心利益点传播出去！强势的引导而非低调的迎合！,2.,差异化：结合各个阶段的特点，选择不同的推广渠道，将产品的优势或大声的说，生动的说，有针对性（圈层）的说！,4.3.,传播策略,1-3,关于传播策略,感性打动，理性认同！,核心策略,建筑艺术,法式园林,情感沟通,圈层营销,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,一个城市的理想,绿城经典作品，千岛湖城市生活品质标杆园区,4.4.,广告主题,1,阐释：,1.,绿城以创造城市的美丽为宗旨，千岛湖玫瑰园将提升千岛湖城市的居住品位和生活方式，是这个城市人居理想的引领者和实践者；,2.,绿城千岛湖度假酒店使得绿城在当地具有异常深刻的品牌影响力，但很多人又没有能力购买，而千岛湖玫瑰园高层公寓部分，能够满足这部分人实现居住理想，在自己的城市里拥有绿城的经典作品；,3.,广告语中关键词是,“,城市,”,和,“,理想,”,，强调本项目在主城区，强调地段价值、建筑品质和生活理念的城市性，突出品质、服务和生活方式的理想性；,4.,本广告语简洁大气，符合绿城和养生堂品牌公司的气度，也符合本项目对于这个城市的使命意义，容易在千岛湖高端产品中建立强势语言地位和语言冲击力；,5.,本广告语也为后续分产品推广，活动主题策划提供了丰富的延展性。,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,比传说更美丽,绿城经典作品，千岛湖城市生活品质标杆园区,4.4.,广告主题,2,阐释：,绿城和养生堂都是这个时代的传奇企业，在千岛湖乃至中国都具有很强的品牌魅力，绿城和养生堂联袂开发的作品也将是这个城市的传说；,玫瑰园是绿城旗下别墅产品第一品牌，是中国别墅界的传说，千岛湖玫瑰园，作为玫瑰园系列的最新作品和升级作品，比传说更美丽；,绿城园区的美丽在千岛湖是一个传说，经过客户的实景体验后，都会产生,“,比传说更美丽,”,的感受；,“,比传说更美丽,”,也是千岛湖玫瑰园一个公开的追求和承诺；,“,比传说更美丽,”,显得亲切，贴近生活；,本广告语关键词是,“,传说,”,和,“,美丽,”,，前者是虚，后者是实，前者重在品牌影响力和项目的档次体现，后者重在具体细节的展开，比如美丽的理念、美丽的规划、设计、品质、过程、细节、服务、生活情景等。,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,城市华贵乐章,绿城经典作品，千岛湖城市生活品质标杆园区,阐释：扣住,“,华贵,”,的建筑风格、园区定位和生活方式。,4.4.,广告主题,3,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,她的美影响一座城市,绿城经典作品，千岛湖城市生活品质标杆园区,阐释：语言大气流畅，与,“,一座城市的理想,”,相似，突出,“,美,”,。,4.4.,广告主题,4,绿城养生堂,千岛湖玫瑰园,天赋异禀，自然出众,绿城经典作品，千岛湖城市生活品质标杆园区,阐释：扣住自然美景、城市区位和绿城品质，强调,“,天赋,”,和,“,出众,”,。,4.4.,广告主题,5,PART 5,推广篇,系,统,年度推广纲要,入市前，我们不得不全面思考以下问题,如何让领先的产品超越竞争，从千岛湖的竞争中脱颖而出？,玫瑰园是卖房子还是卖高尚生活？,在样板间和现场接待中心不到位的情况下如何完成开盘,并热销？,我们将以系统的推广路径树立千岛湖玫瑰园在这座城市应有的地位和影响,5.0.,推广计划,5.1.,第,1,阶段：形象导入期,5.2.,第,2,阶段：市场预热期,5.3.,第,3,阶段：开盘强销期,5.4.,第,4,阶段：圈层营销期,5.5.,营销模式创新,形象导入,开盘强销,再度引爆,形象导入,市场预热,引发关注,事件传播,客户蓄水,媒体跟进,解析产品,品质诉求,塑造口碑,实景体验,细节展现,品质感召,圈层诉求,起高度,（,2,月,4,月）,承形象,（,5,月,7,月）,转产品,（,8,月,11,月）,合众力,（,12,月,10,年,2,月）,5.1.,推广计划：,如计划,7-8,月开盘，我们将推广划分为四个阶段,阶段,1,形象导入期,5.2.,第,1,阶段：形象导入,09,年,2,月,09,年,4,月,策略核心：,概念传播，强势树立千岛湖,玫瑰园项目的品牌形象。,不玩噱头，较量的是真枪实弹！给客户的是实实在在的鼎级高层大宅！引发境内外巅峰人士的期待，最后以事件引爆！,阶段工作：,1.,户外形象强势引爆；,2.,案场形象完善和加强；,3.,系列销售道具的准备,;,4.,事件营销展会推广。,媒体攻略：定向选媒，精准打击！,500,多套高层物业，唯有定向选媒，精准打击才能让推广更有针对性！,具体执行上运用圈层传播渠道，针对目标人群点对点打击，整合大众传播与小众沟通，用最直接的语言和最贴身的媒体和渠道进行精准打击，赋予拥有尊贵稀缺物业的荣耀！,户外形象强势亮相,策略：以“户外广告”作为引爆点，占领视觉高地，扼杀视觉咽喉！,后继根据重要时间节点，及时更新传播主题造成“山雨欲来”的效果！,地点：以淳安当地为主,1.,人流较集中的地点，如市中心、购物中心。,2.,旅游人群集中流动中心,.,3.,学校周边（针对学区房的优势吸引家长。）,形式：画面简洁、大气、尊贵，有品质感。,投放：以高层公寓宣传为切入口，后续根据工程及推广策略,3,个月为一调整期。,独立网站形象展示,建议：利用网络的优势，全面展示项目的尊贵形象,.,绿城网站目前还没有本项目的连接，要做好本项目的网站，,与绿城网站连接。,作用：,1.,网站属长效媒体，利于项目形象长效传播；,2.,管理方便，简单，能快速更新；,3.,性价比高。,内容：,1.,项目信息动态,2.,旅游动态（千岛湖旅游博客）,阶段报广投放策略,策略：入市采用双整版，不惜重金奠定项目实力与气质！塑造玫瑰园形象的高度，拉开市场距离！,投放：开盘前,2,次报广，传播楼盘的形象、产品利益点，同时配合阶段事件做新闻、软文炒作，为开盘预热、造势！（备注：报纸费用高昂，更多是在重要节点有选择的集中投放。）,杂志媒体选择建议,思路：以“硬广软文”的形式，借助杂志媒体点对点传播渠道，传播项目形象，达到世人景仰的稀缺效应！,杂志：大视野、天禄、胡润百富、华人世界等。,其他高端杂志,别墅、排屋,建议：对于一个高端产品的品牌形象，业界的口碑是非常重要的。因而我们建议在一些专业媒体中投放一些形象广告。,媒体：如：“时尚居家置业、新地产、古董艺术品拍卖会和杂志、航空杂志、游艇或高尔夫专业杂志、高档奢侈品的,VIP,客户（如,LV,，,CUGGI,，,FRAGAMO,，,HERMAS,等）,物料准备：精装楼书构想,产品楼书：以建筑为内容，体现尊贵的居住形式，侧面彰显本案的产品形态，重点阐述千岛湖,玫瑰园的高度、地位、气质、顶级配备和用材等。,贵族手册：以上流阶层的生活方式为主旨，赋予拥有尊贵稀缺物业的荣耀，提升项目在消费圈层中的品牌形象！,或者以,千岛湖玫瑰园读本,（,2009,年第一季）的方式出版,具有公益型、信息性、可读性和情感性，意在营造和不断丰满本项目的灵魂和形象，促进销售。,时间：,09,年,5,月中旬（房交会前）,物料准备：三维形象片,建议：,通过三维动画的形式，丰富玫瑰园推广媒介，以更好形象、直观的展示项目的尊贵气质。,渠道：,销售现场大型液晶屏，重要客户、领导赠送,DVD,光盘，另外上杭州、上海、温州等星级酒店、高级宾馆、会所等高档场所投放。,时间：,09,年,5,月房交会前完成,现场主入口形象,主入口：采用有品质感的古铜大 门，营造高贵气质。,精神堡垒：设置精神堡垒，展示楼盘形象，营造视觉焦点。,工地视觉形象,浙江区域最具价值感的现场包装艺术,“,价值工地”战术，高端产品的优势往往由细节表现，本案将成为千岛湖乃至浙江的高端产品，前期预热时间较长，工地现场必将成为理性客户参观重点。,为此，本案工地现场将实施视觉工地的包装计划，以表现超常秩序感，让整体项目形象提升层次，为项目营造一种距离和哲理性，以增加令人叫绝的震撼效果。,会所建议：会所先行！,策略：,本案的建筑在当地市场具有相当的领先性和差异性，争取提前建好会所，以更好通过体验营销吸引和打动消费者。,建议：会所先行，以绿城健康,情感,服务改写传统会所之定义，使目标客户能提前体验到绿城企业的精髓与建筑的文化，强化现场效应。,样板区建议：赶在开盘前,样板区的营造是开发商实力和信心的展现，更是消费者通过真实景观，体验到自己未来真实的生活环境。排屋的工程进度相对较快，建议争取开盘前抢先建好一个样板区。,样板房建议：绿城品质艺术尊邸,建议开盘前建好,1,2,个主力户型样板房，同时设计每个不同样板房的装饰说明书，让消费者更清晰的了解和感受产品。,案场包装：开辟吧台，营造氛围,建议的现场及市区售楼部开辟一个吧台区，为来访客户备有咖啡、点心、饮料等服务，处处营造一个尊贵、品位的空间。,实现市区与案场的两地互动。,案场建议：细节服务，尊重礼遇,处处可见的安全温馨提示牌，擦鞋机、冰冻湿,纸巾、安全帽的护罩、太阳伞、汽车罩等，体,现未来的服务细节及品质。,现场服务：形象统一，营造氛围,现场置业顾问在形象上高度统一，彬彬有礼；在行动上准确到位，细心体贴；在语言上专业权威，不卑不亢。,停车场设立遮阳伞或者遮阳布，为客户的汽车遮阳。,售楼部门口设立五星级酒店门童，提供高质量服务。,为置业顾问配备万宝龙钢笔和可旋转显示屏的品牌笔记本电脑，并制作精美的销讲,ppt,，处处营造一个尊贵、品位的空间。,置业顾问奢侈品培训,考虑到我们的目标人群是高端人士，建议对置业顾问进行专业的奢侈品知识培训，提高其在高尔夫以及名车、名表、名品等方面的鉴赏力和专业知识，以更好的与这个高端客群作沟通。,还有一个问题没有解决：体验营销的时代，仍会有许多客户对卖图纸的方式和开发商品牌不够响而犹豫不决，另外，,如果不能在开盘前积累足够的客源将无法保证开盘热销，,我们该怎么办？,小型产品说明会,把,意向客户和目标客群找来，和销售员来个零距离接触！,地点：开元大酒店，时间：周末下午,方式：每次,20,组客户，产品,ppt,介绍销售员深度沟通,目的：增加购买意向，让消费者“不再犹豫”,事件营销：不造势不入市！,改变推盘前期纯形象的常规操盘方式，直接以强势的舆论传播,为切入口，直接表明本项目的品质主张，快速提升项目形象，,以压缩项目的预热期，为项目入市奠定产品形象。,千岛湖玫瑰园明星形象,内容：邀请影视名人或国际知名旅游形象小姐代言项目。,目的：高层购买人群,60%,左右为当地消费者，以明星代言在淳安当地形成一种名人效应，提高楼盘的知名度，努力营造新的炒作点和市场爆发点。,作用：后续可用明星讲座等形式开展产品说明会。,时间：,2009,年,3,月初,事件一：千岛湖玫瑰园置业顾问选拔赛报名开始,时间：,09,年,3,月中旬（定）,地点：淳安县,目的：选拔顶尖置业顾问为由，颠覆置业顾问只卖房子的,传统概念，以新型服务型置业顾问的形象塑造绿城文化服,务、文化建筑的强势形象。,形式：通过电视媒体进行大范围宣传、以形象、专业、专,注为要求，选拔玫瑰园置业顾问,3,人。,1,、全省征集顶尖置业顾问报名；,2,、初赛,3,、复赛,费用：,200,万（等价于杭州户外广告牌,2,个。）,媒体：浙江电视台。（备注：具体形式专案提交）,事件二：千岛湖,玫瑰花卉艺术节,时间：,09,年,4,月中旬（定）地点：项目边体育馆,目的：以玫瑰化欣赏及艺术表演吸引当地市民及游客到,项目边进行地段及项目的初步认识，提高项目知名度，,和口碑传播度。,内容：,1,、花卉欣赏；,2,、绿城建筑艺术美学图片展，,3,、千岛湖沙画表演。,媒体：当地电视台、报纸、及省内电视台旅游休闲栏目。（备注：具体形式专案提交）,事件三：千岛湖,玫瑰园杭州房交会借势,时间：,09,年春季房交会,目的：以房交会为契机，并营造热点话题，形成高端口碑传播。,内容：不参展，费用投入媒体投放，打造楼盘吸引点。,形式：利用房交会意向客户聚焦和全城关注的优势，与普通项目拉开距离，树立形象，扩大传播。（备注：具体形式专案提交）,阶段,2,市场预热期,策略核心：释放产品信息，加大传播力度为开盘造势、预热！,高层公寓形象升温。,阶段工作：,1,、大型产品说明会开盘引爆现场！,2,、现场样板房、样板区盛大开放！,3,、媒体、事件、公关整合出击！,5.2.,第,2,阶段：市场预热,09,年,5,月,09,年,7,月,第二阶段推广主题,-,高层,整合上阶段建立起来的高度，锁定购房人士关注的目光,趁势导入,“,品质生活,”,概念，为玫瑰园植入尊贵大宅的气质！,阶段广告预热造势！,时间：,08,年,5,月,7,月,目的：以活动事件以形成关注的焦点，建立起市场的号召力，塑造绿城品质生活。,渠道：整合小众媒体，围绕产品利益点和目标人群的特征，同时配合阶段事件做新闻、软文炒作，为,8,月开盘预热、造势！,会所、样板区开放酒会,活动主题：珍稀物业鉴赏酒会,活动目的：,1,）对外宣布会所,样板区的启用,2,）以名画、名酒、名表等演绎项目气质，提升项目品位,3,）对目标客户进行回访，为开盘作铺垫。,活动方式：选择开元大酒店，向目标客户发出邀请。借用符合目标消费者身份档次和楼盘形象档次的物品鉴赏提升项目在目标客户中的形象，树立项目美誉度。,事件一：千岛湖,玫瑰园“建筑艺术品鉴之旅”,建议：邀请主流媒体、意向客户、组成参观团，参观绿城经典建筑，让消费者更真切的感受到玫瑰园的气质、品位，引发消费者本案的青睐和品质认同，形成口碑传播。,形式：,1.,组团参观，专业顾问全程陪同、讲解、品鉴；,2.,活动结束在媒体上“品鉴绿城”专栏并嫁接本项目；,3.,品鉴之旅活动照片整理，形成专集可作为辅助物料。,事件二：玫瑰园,“,财富沙龙投资系列讲座,”,建议：邀请投资理财顾问结合本项目对有意向在绿城千岛湖玫瑰园投资的客户进行投资回报率分析，为客户投资本项目吃定心丸。,形式：,1.,针对当地客户：生活居住的品质概念传播，项目品质再,强化,2,、异地客户：千岛湖玫瑰园投资汇报率分析。,3.,设立：投资理财客户档案。,时间：,2009,年,5,月中旬,高层、排屋,事件三：“环境绘画大赛”,宗旨：突出区域地段及玫瑰园水质量好，生活环境好，以活动吸引人进行意识认可。,时间：,2009,年,6,月儿童节,形式：邀请几个著名儿童画家或漫画家参与儿童千岛湖景色绘画，环境保护概念绘画比赛,高层、多层公寓,事件四：“游艇黑白派对”,宗旨：开盘前再一次事件引发，再次形成口碑传播，形象提升,时间：,2009,年,7,月,形式：,2,个主场地：,1,、游艇为排屋客户或强意向客户进行音乐，舞蹈活动。另开辟：购房预定,2,、外场：名俗服装秀或千岛湖风景人体绘画。,高层、排屋,圈层营销：商会定向推介,各地商会会员基本都是高端成功人士，可以通过商会会长在商会中进行定向推介。或者在商会活动中投放项目资料和销售道具。例如：浙商大会。,排屋、别墅,圈层营销：,EMBA,同学会,EMBA,人群基本都在大型企业担任高级管理职位，他们正是我们的目标人群之一，,因此建议针对这部分人群进行定向推广，可以考虑与,EMBA,举办的同学会联合，邀请亲临鉴赏。,排屋、别墅,圈层营销：名流派对,形式：组织名流,CLUB,会员齐聚某一会所，结识同一圈层的人，共聊过去与将来，增进彼此友谊，让名流,CLUB,成 为一个具有独特个性的独立一群人。,内容：古董鉴赏、名品鉴赏、收藏品拍卖等。,排屋、别墅,其他圈层活动,轩尼诗之夜：轩尼诗品酒会，品酒已被越来越多的高收入人群誉为高雅的活动。,高球邀请：高尔夫是公认的最流行最有效的户外商务运动。,风水与易经：风水与易经，富贵人的必备惜福仪式。,名车鉴赏：名车鉴赏，做为象征身份的硬件，有不可缺的重要地位。,排屋、别墅,高度整合后，玫瑰园正式登场！,在项目形象平台树立完成，对目标客户的情绪调动也到达,一个临界点，是时侯通过大事件营销聚焦关注，引爆销售了！,高层公寓隆重开盘销售,2009,年,8,月初,项目开盘活动是一次良好的形象宣传机会，邀请当地主管部门领导、形象代言人参加。,阶段,3,开盘强销期,策略核心：以实景体验和多频次的,PR,活动引爆案场销售,更多的通过产品的细节诉求营销，彻底奠定,玫瑰园高端形象的地位！,阶段工作：,1.,小型活动为主，实景体验式营销；,2.,减少媒体投放，主打产品细节；,3.,梳理客户，进行渠道精耕；,4.,高层销售与排屋、别墅