东莞松山湖创富广场项目招商及营销推广方案(32页).ppt

,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,中国科技开发院松山湖,创富广场招商及推广策划案,深圳市*不动产有限公司,二,0,一二年五月,项 目 本 体,项目位于亚洲著名的穗、莞、深、港经济走廊的中段,松山湖科技产业园区的北部，紧邻迎宾路与工业南路，总建筑面积为,115495.99,，本次研究的对象为整个商业和研发中心的住宅，其中商业建筑面积为,28227.93,（包括加速器和研发中心以及,C,区的整个商业），住宅建筑面积为,13240.33,。旨在打造东莞,高端商务型的创业及休闲体验基地,。,项目概述,项目位置,现状剖析,项目周边还处于规划发展中，周边生活配套较少，居住氛围浅薄，仅有的一个,商业项目,创意生活城，空置率高，商业氛围极其冷清，在这样的大环境下，,何以支撑本项目,2.82,万方,的商业体量？,功能性管理,核心问题,周边人流稀少，购买力不足,商户担忧投资回报及前景,主力店招商困难重重,缺乏形象展示,/,包装推广,项目,SWOT,分析,S,W,O,T,优势：,1,、位穗,、,莞,、,深,、,港经济走廊中段，,区位优势明显；,2,、,交通便利，通达性好；,3,、,自然环境优美，绿化率高；,4,、园区内高科技产业集中迁入,为消费提供足够的人流基础,.,劣势：,1,、片区尚处于规划发展中,周边生,活配套较少；,2,、,园区内居住氛围浅薄；,3,、,临街受噪音及灰尘污染；,4,、项目展示性不够,缺少指引,.,机会：,1,、政府对片区规划明朗,知名度将进,一步提升；,2,、,周边政府及生活配套日渐完善,企业进驻加快,大量人流涌入；,3,、,未来无产权公寓只要为只租,不售,给项目销售带来无限机会；,4,、品牌商家的进驻,带旺周边商业氛围,.,威胁：,1,、国家宏观调控依然从紧,投资者,观望情绪,对项目销售产生一定影响；,2,、,旁边竞争商业的先入为主,分流,仅有的部分消费者；,3,、,高档品质住宅项目的入市,对本项,目造成一定威胁；,4,、周边配套不完善,人流量少,.,房策网,中国最大的房地产知识分享平台,房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约,100,万份，包含,万科、龙湖、世联、中原、易居、风火,等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括,房地产企业管理、房地产管理工具、房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房地产销售、商业地产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识,等多个栏。,【2012-2013,房地产营销策划大全,】,畅销,9,年，,2012,年官方震撼推出，整合千,G,海量资料全新呈现！,中国,唯一,9,年来,每月更新,最新资料！,中国,唯一,提供,在线预览阅读,的房地产知识产品！,全国统一客服热线：,400-675-1587,企业,QQ:,800018087,VIP,会员超值送！,地产人必备资料库,项 目 招 商,招商目标,目标设定,3-4,个月完成,3,家品牌主力商家,+5,家特色商家,主力商家：国内外知名品牌零售店、超市、影城等,特色商家：时尚美食,/,美容,/,保健等体验馆,沃尔玛、大润发、家乐福,招商思路,以松山湖,创富广场国际时装秀或特色美食节,等活动为载体，以其整体业态布局合理为亮点,以高端商务型创业及休闲体验基地创建宣传为抓手，汇聚当今海内外众多时尚品牌商家的产品展示展销来贯穿整个招商运营过程，用,3-4,个月时间达到入驻率超,70%,（覆盖含,C,区的,1,、,2,、,3,层场地）的目标，其中含,3,家及以上品牌主力商家和,5,家及以上特色商家进驻，确保项目招商成功。,招商策略,楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。,严格控制招商品牌的层次，以吸纳国内国际亮点品牌为核心。这是保证整体层面上档次先决条件。,店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。,与松山湖管委会有关部门合作，打出公益事业牌。孕育本项目社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供充要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。,总策略,业态组合建议,1F,：,品牌连锁超市（沃尔玛或家乐福）或连锁精品专业市场、进口化妆品（姿生堂、,娇兰等）、高档珠宝（谢瑞琳等）、高档手表、高档皮具（路易威登等。,2F,：,高档服装（阿玛尼杰尼亚等）、休闲服装及饰品、时尚精品鞋店、儿童服装、,高档床品、精品工艺品、体育服装、体育器材等。,3F,：,特色餐饮（元气寿司、韩国烤肉、日本料理、星巴克等）、超级体验馆（,5D,影院、,美容瘦身,SPA,、量版,KTV,等）。,营 销 推 广,核心价值提炼,商业一直认为，女人和小孩的钱是时最好赚的，其实不然，富人的钱好赚才是不变的真理,只是很多时候富人阶层都找不到自己需要的合适产品罢了。,松山湖片区是东莞最大的别墅社区，高档住宅决定了这里居住的将会是知富阶层。这个阶层对生活品质都有较高的要求，这里将会满足这些知富一族对高品质生活配套的需求，真正成为富人高尚生活服务的商业街区。,项目的,核心价值,项目,周边居住着大量稳定的高消费人群,专业金融及人才培训商务中心,片区高档别墅社区外的大型商业,松山湖最高建筑物的昭示效果,独立纯街铺,自用投资两相宜,销售方式建议,因销售目标为,主要为加速器及研发中心（含各自,C,区）的商业部分，商业面积约为,28228,平方米，,铺位可进行合并于分割且大多数为独立街铺，可满足,24小时独立经营。,英联建议：,租售并举 定向招商,带租约销售为主，部分可直接销售,营销策略,推广上，对比与,创意生活城,的差异性，强调产品的,独特,性，通过,核心价值点,反复诉求，加深客户对于,品牌及项目,的印象及认同感。,渠道,上，考虑,到,项目,周边,商业,氛围不浓,，,区域消费客群暂不充足等因素，需要,尽量,跳出本区域,，,主动向东莞其他城镇拉动需求，建立各种宣传渠道。,媒体上，强调“外围渗透，圈内认可”原则，前期户外导示、项目展示、商讯专刊报道、网络等效果比较直接，中后期配合报广、短信，逐步深入,。,活动造势上，通过关键节点，借博,览会、发布会、论坛或服装秀、,美食节等新闻事件炒热区域及项,目，定期进行广场活动聚拢大量人,气，以提高受众客户的满意度。,18,围墙、广场、工地、楼体、营销中心、导示牌,包装,活动,模型、形象折页、形象楼书、户型平面图、住宅销售资料,物料,园区户外、导示牌、道旗、条幅、楼体、报广、网络软文,渠道,招商手册、会刊、招商意向书、招商流程与须知、,VIP,卡,住宅看楼通道、园林绿化展示、导示牌,园区户外、道旗、楼体条幅、网络、报刊、高速路,T,牌、软文、短信,宣传折页、销售资料、法律文件,商业街包装、商业看楼通道、导示牌,销售资料、法律文件,广场、园林、社区内部、导示牌,园区户外、道旗、条幅、高速路,T,牌、报刊、软文、报广、短信,形象树立、招商蓄势、住宅客户蓄水、内部认购,重点工作,入驻园区企业宣传、住宅公开销售，主力商家引进洽谈,商业招商及销售,住宅尾盘及商业招商及销售,园区户外、道旗、条幅、报刊、高速路,T,牌、分众、,DM,、短信、网络论坛,项目启动仪式、“创富”俱乐部会员召集,高端论坛、展销会、封顶仪式,项目招商签约仪式、封顶仪式,高尚圈层活动系列,7,月,工程进度,10,月,9,月,营销中心开放,11,月,营销节点,12,月,2013.01,商业街包装完成,项目启动期,住宅公开销售,商业招商及诚意认购登记,商业招商及公开销售,持续招商,/,销售,营销总纲,8,月,住宅内部认购及登记,2013.02,2013.03,6,月,营销推广安排,第一阶段推广方向,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,“,梦想生活第一城 创富广场 松山湖的聚宝盆”,1,、通过户外及现场包装、网络炒作，宣传项目主形象，抢占受众群体第一视点；,2,、以企业专题论坛、商家座谈会等新闻事件借势招募“创富”会员，为蓄水作准备；,1,、启动阶段,2,、住宅销售阶段,3,、商业招商及销售阶段,4,、收尾阶段,2013,年,营销推广安排,第一阶段营销安排,6.1,营销,物料,模型、形象折页、形象楼书、户型平面图、住宅销售资料,宣传,推广,项目启动期，主打形象及会员招募：,该阶段项目现场营销中心开放及住宅首批单位登记预约做线上推广及营销活动，预热板块；,1,、线上保持项目持续的曝光度，线下,保持案场正常运作；户外大牌、楼体喷绘、导示牌等要统一诉求主题，给客户强烈视觉冲击；网络炒作通过主题帖子和剑客炒作，持续跟踪项目进展，多方面全方位奠定项目的影响力；节假日营销活动更多注重现场人气的聚拢，增强客户信心,；,2,、做好“创富”会员招募工作，及时释放首批注重房源认筹登记信息，通过活动及奖励措施促进老带新，提高案场人气，营造良好的营销氛围。,营销,节点,线下,7.30,“,创富”会员招募及住宅首批登记预约,营销中心开放（,6.16,）,端午节美食节,线上,6.16,6.23,7.22,哈根达斯冰爽夏日,营销推广安排,第一阶段推广策略,起势,打响品牌第一战,中国科技开发院巨资打造,松山湖“聚宝盆”！,制造市场话题，引发广泛议论，带动全城关注,营销推广安排,第一阶段推广策略,22,品牌活动：中科院强势入驻松山湖项目招商启动新闻发布会,重点介绍中科院品牌实力，打造松山湖,“,梦想生活第一城 创富广场,”,的开发理念，及,“,双 一站式服务,”,创业社区的经营理念,品牌推广,起势：企业品牌高调入市,阶段目标,企业品牌形象确立，品牌活动,热炒，引发全城关注,阶段策略,以企业理念炒作为主，以品牌活动造势于全城，确立项目形象；品牌主张：打造“梦想生活第一城”,推广手段,品牌活动行销,户外形象树立,网络微博话题营销,推广道具,会员卡、户外,T,牌、道旗、,海报、项目微博博客等,营销推广安排,第一阶段推广策略,拓客推广,24,深入挖掘，点式营销,方式：深入东莞深圳各科技企业对口园区及商家用户，同时推广项目经营模式。,目的：直接深入目标客户群内部，进行导向性渗透，目标性招商销售。,营销推广安排,第一阶段媒体策略,类别,媒介,形式,发布,主流媒体,报纸,南方日报,底版整版硬广,1,次,电视,东莞*,专题报道,2,次,定向媒体,公交车,20,路、江都,-,扬州、,26,路,车身硬广,更换画面,户外大牌,高速入口处,项目所在交叉口处,网络媒体,房地产信息网,通栏硬广,+,软文,搜房网,通栏硬广,+,软文,新浪乐居,通栏硬广,+,软文,小众媒体,直邮通,邮政局（东莞各区事业单位资源）,DM,1,次,电信账单,账单背面广告,硬广,1,月,短信,深圳、东莞,文字,每周五一次,小众媒体渗透为主，增加定向媒体，展开与地源客户交流,营销推广安排,第一阶段活动策略,品牌巡展主题,“,梦想生活第一城 创富广场”,品牌巡展暨创富会会员招募,备注：选点可以东莞及深圳大型超市或广场为主,推广配合：官方微博、房产网、搜房网新闻,及论坛炒作,展示内容：,企业理念、企企业荣誉、开发项目,配合手段：,填写入会申请加入创富会，,赠送景点门票,营销推广安排,第一阶段活动策略,品牌落地主题,“,创业致富，一步到位！”,创富广场开创高端商务办公产业化与休闲体验先河,主题活动：端午美食节,哈根达斯冰爽夏日,623,端午节包粽子,721,品尝哈根达斯,营销推广安排,第二阶段推广方向,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,“,梦想生活第一城 创富广场 轻松入住梦想家园”,1,、通过户外、电视、海报、网络等综合宣传，主打珍稀住宅单位，实现快速去化,2,、通过园林展示及样板区体验，增强客户信心，为住宅首批单位开盘作准备；,1,、启动阶段,2,、住宅销售阶段,3,、商业招商及销售阶段,4,、收尾阶段,2013,年,营销推广安排,第三阶段推广方向,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,“,梦想生活第一城 创富广场 高端商务型创业及休闲体验基地”,1,、线上主打商业，配合电视、电台广播媒体以及主题商业街的包装现场展示，更直接地实行体验营销,2,、通过品牌主力商家的签约入驻，增强客户信心，为商铺开盘作准备；,1,、启动阶段,2,、住宅销售阶段,3,、商业招商及销售阶段,4,、收尾阶段,2013,年,营销推广安排,第四阶段推广方向,6,月,7,月,8,月,9,月,10,月,11,月,12,月,1,月,2,月,3,月,4,月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,“,梦想生活第一城 创富广场 感恩全城大回馈”,1,、打公益温情牌，通过前期成功招商，此阶段主要进行感恩促销，多种媒体全面轰炸,2,、通过必要的节点营销活动，聚集前期业主进行答谢，有效带动老带新，实现尾盘的销售；,1,、启动阶段,2,、住宅销售阶段,3,、商业招商及销售阶段,4,、收尾阶段,2013,年,推 广费用及预算,营销推广费用及预算,营销推广，招商工作为项目的主要工作，贯穿于项目始终，营销推广费用，本次暂按可售单位预计销售销售金额的,1.8%,进行预算作为招商与销售的营销推广费用：,住宅与商业，预计销售收入,34798,万,营销推广费用预计：,630,万,注：此营销推广费用为营销推广各阶段所投入费用的总预算，具体包括：现场展示包装、销售物料、广告投放、推广活动所产生的费用，实际发生的费用，以最终执行所产生的费用为准。具体预算见下表：,营销展示推广费用初步预算,类别,项目,预算（万元）,费用合计,外部展示,分展场,/,招商会,20,40,外部导示牌及包装,20,现场包装,营销中心软装,10,30,3D,技术（影视片）,20,销售物料,楼书、折页,8,30,招商销售海报,5,置业计划、算价表、手提袋、纸杯等,2,招商销售礼品,15,线上推广,户外广告牌,180,350,报纸广告,60,分众电梯广告,40,网络建设及广告,50,杂志,20,线下推广,银行对账单、直邮,25,55,短信,30,活动安排,销售节点重大活动,25,115,发布会、论坛等活动,50,高端圈层活动,30,客户拜访活动,10,其它,不可预见费用,10,10,合计,630,34,THE END,