中意广场商业整体策划方案36P.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,中意广场商业整体策划方案,(The complete planning scheme of China&Italy plaza),联易盛地产机构（香港）呈现 2012年05月08日,方案提纲,商业定位,业态组合,基本VI设计,商业落位,招商方案,业态定位,主题定位,形象定位,客群定位,业态组合分类,楼层规划,区域规划,本案业态组合,招商节点,招商执行,招商策略,团队组建,招商对象选择,整体规划,基础系统,应用系统,方案提纲,商业定位,业态组合,基本VI设计,商业落位,招商方案,业态定位,主题定位,形象定位,客群定位,业态组合分类,楼层规划,区域规划,本案业态组合,招商节点,招商执行,招商策略,团队组建,招商对象选择,整体规划,基础系统,应用系统,城西南璀璨之都,异域风情休闲文化广场,项目商业主题定位,集特色餐饮、休闲娱乐、生活购物、,商务,办公、商贸展示等于一体的,异域风情休闲,文化广场-Living,square,。,项目商业主题定位,项目商业形象定位,Here is hefei -异域风情,浪漫体验，风景因你而改变！,项目商业业态定位,生活购物,休闲娱乐,餐饮美食,商贸展示,商务办公,在水一方,项目商业业态定位,项目商业客群定位,政商名流、精英阶层,项目商业客群定位,企业聚会,政务接待,商务团队,旅游团体,方案提纲,商业定位,业态组合,基本VI设计,商业落位,招商方案,业态定位,主题定位,形象定位,客群定位,业态组合分类,楼层规划,区域规划,本案业态组合,招商节点,招商执行,招商策略,团队组建,招商对象选择,整体规划,基础系统,应用系统,社区配套型,小型商圈型,城市综合体,商务型商圈,核心型商圈,由不同业态进行的商业组合，依据业态复合程度的复杂性和侧重点划分，形成了不同的商业聚集模式。,商业业态组合分类,本项目属于典型的：商 务 型 商 圈,结合本案的商业定位和项目特点，确定本案的商业业态组合如下：,本案商业业态组合,本案商业招商对象,餐饮美食类：大型高端餐饮、中小型特色中、西餐饮。,休闲娱乐类：宾馆酒店、高档夜总会、酒吧、咖啡茶楼、,歌舞厅、休闲会所、美容保健等,生活购物类：生活超市、生活配套（ATM、中国移动等）,商务办公类：贸易公司、广告公司、顾问公司、律师事,务所、外地驻肥办事机构等经营机构。,商业展贸区：针对展贸型企业（名车、艺术品展厅等）。,本案商业招商对象包括：,方案提纲,商业定位,业态组合,基本VI设计,商业落位,招商方案,业态定位,主题定位,形象定位,客群定位,业态组合分类,楼层规划,区域规划,本案业态组合,招商节点,招商执行,招商策略,团队组建,招商对象选择,整体规划,基础系统,应用系统,项目商业整体规划,休闲娱乐,商贸展示,商务办公,生活购物,餐饮美食,休闲娱乐,休闲娱乐,餐饮美食,项目商业区域规划,1、2#楼-餐饮休闲娱乐区：大型品牌餐饮、特色餐饮、宾馆酒店、高档夜总会、酒吧、咖啡茶楼、歌舞厅、休闲会所、美容保健等,3#楼-商业裙楼部分：生活超市、生活配套、特色小型中西餐饮等；,3#楼主体部分-商务办公区：贸易公司、广告公司、顾问公司、律师事务所、外地驻肥办事机构等各种商业经营机构。,4#、5#底商部分-商业展贸区：针对一些展贸型企业。,4#、5#三层以上-休闲娱乐区：同1、2#楼错位。,区 域 规 划,项目商业楼层规划,1#楼-13层：大型高端餐饮；46层：品牌宾馆酒店,2#楼-高档夜总会、休闲会所、美容保健等,3#楼-商业裙楼部分1层：生活配套；2层：超市；3层:,特色小型中西餐饮、咖啡茶楼等；,3#楼-428层：商务办公、商务公寓等。,4#、5#-1层：商贸展示；2层：配套行政办公。,4#、5#-3层以上酒吧、歌舞厅、俱乐部、咖啡茶楼等。,楼 层 规 划,方案提纲,商业定位,业态组合,基本VI设计,商业落位,招商方案,业态定位,主题定位,形象定位,客群定位,业态组合分类,楼层规划,区域规划,本案业态组合,招商节点,招商执行,招商策略,团队组建,招商对象选择,整体规划,基础系统,应用系统,基础系统：,1、标志（项目）,2标志的标准制作,3英文标准字体,4英文标准字体制作,5中文标准字体,6中文标准字体制作,7辅助图形的规定,8标志与中、英文标准,字体的各种组合规定,项目VI基础系统,应用系统：,1办公用品类（,名片、水杯、信笺、档案袋、工作证等）,2公共形象类,（导视牌、倒旗等）,3交通工具类,（轿车、工具车等）,4形象宣传标志落格规定,（宣传册、灯箱、路牌、户外围墙等）,5公关用品类,（手提袋、请柬、台历等）,6.服饰类,（管理人员、接待人员、保安保洁人员等）,项目VI应用系统,项目VI应用系统,项目VI应用系统,项目VI应用系统,方案提纲,商业定位,业态组合,基本VI设计,商业落位,招商方案,业态定位,主题定位,形象定位,客群定位,业态组合分类,楼层规划,区域规划,本案业态组合,招商节点,招商执行,招商策略,团队组建,招商对象选择,整体规划,基础系统,应用系统,总结商业操盘经验，结合项目实际情况，我们认为在启动阶段宜采取以下招商策略：,“放水养鱼”,“品牌拉动、庄家托市”,“房租高开低收”,“品牌共赢”,项目商业招商策略,“放水养鱼”,就是在市场启动初期，开发商、投资者通过系列的优惠政策先把经营户、消费者吸引过来，通过大量经营户的入驻来启动市场，在市场起来后再收取他们合理的租金和物业管理费用等,。,当然了放水养鱼也不是无底线的政策优惠，通过专业化的租售政策设计，达到开发商、投资者、经营户三方共赢的理想效果，找到一个合适的利益平衡点。,招商策略之一,“品牌拉动、庄家托市”,无论是购物广场还是商业街，在市场启动阶段经营者很多都持观望态度，如何让大家尽快的进入市场，很多商家的做法是先通过低租金把部分品牌企业或大的商家吸引进来，然后通过他们来吸引更多的经营户进入，这就是我们常讲的品牌拉动、庄家托市。,以“俏江南”品牌进驻,合肥,1912,为例，当时1912开发商为了引进“俏江南”品牌给予了,零门槛,入场，开发商提供装修，开业后由“俏江南”团队运营，利润按比例分成.从理论上讲“俏江南”方面几乎没有任何的投资风险，凭着品牌和管理的优势后期坐收渔利。而1912开发商也不是傻瓜，他们是借“俏江南”三个字来奠定整个市场的高端基调，并通过一系列的市场炒作来提升市场的知名度。,招商策略之二,“房租高开低收”,房租的高低直接影响到投资者和经营者双方的利益，同时也体现项目地段的价值和商业经营的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，租金应高开低收即租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，来满足经营户心理的落差。,招商策略之三,“品牌共赢”,常言说“一根筷子容易断，三根筷子断就难”，作为一个特色商业项目，在招商的时候要对入驻的品牌进行严格的把控，要确保品牌的质量和档次。真正做到知名品牌和高端项目的有机匹配。,不光要引进一些特色的知名品牌，还要对品牌进行有效的组合，统一的宣传推广。如果经营户各自为政，各自宣传自己的品牌就很难形成大的气候，只有通过整个项目的统一宣传，才能吸引更多的一站式消费者，才能成为服务区域的商业标杆。,招商策略之四,项目商业团队组建,商业项目的招商执行无外乎两种方式：线上和线下。,（一）、线上：高炮、围墙、网络，报纸等媒介进行广告宣传招,商、事件营销招商等。,（二）、线下：,1、电话邀约：锁定资源库目标客户，邀约前来考察接洽。,2、邮寄资料：向目标大客户邮寄宣传手册、光碟宣传片等,3、登门拜访：针对意向客户，邀约拜访。,4、招商推介会：针对行业组织（商会、协会等）跨地区开展,招商推介会,针对本案的代理，我们代理机构将采取前台+后台的操作模式,前台招商营销人员主要以现场接待为主，后台商业团队将整合公司的丰富商业资源为本项目进行合理匹配，另外后台商业团队将针对性的开展线下招商活动。,项目商业招商执行,项目一期1#、2#约20000平方米，暂定5.16封顶，12月份交,付使用，根据工程节点我们合理安排招商节点。具体招商工作安排 如下：,5.01-6.30 招商筹备期（物料制作、招商推广、,意向客户资源搜集、现场来访客户接洽）。,7.01-8.31 招商执行期（全面招商执行、客户接洽、客户意向签约、定金收取等）完成40%招商任务。,9.01-12.31 强化招商期（结合工程进展意向客户重点突破、新老客户接洽正式签约、客户进场装修）完成85%以上的招商任务。,项目商业招商节点,Thanks!,