中粮悠唐购物中心商业定位调整方案(34页).pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,2012,年,2,月,悠唐购物中心,商业定位调整工作成果呈现,1,2,目录,大悦城经验回顾,定位方向及策略,各楼层调整建议,一,二,三,大悦城经验,大悦城购物中心,在主题定位、功能组合、品牌组合、店铺切割等方面与其他购物中心以及传统百货形成鲜明区分，避免同质化竞争,主题定位,有清晰的主题定位,不是全客层、全业态的混合,功能组合,强调业态、空间组合的逻辑,不是唯租金或无序的堆砌,店铺切割,尽量切小，少做大型主力店，增加丰富度,不是大业态的拼凑,品牌混搭,以内在逻辑和主题街区混搭,不完全按品类、业态分类,X,大悦城经验回顾,一,大悦城经验,商圈,位于成熟核心商圈，面向全市，做大商圈,定位,鲜明的主题定位，与竞品错位经营，“国际青年城”使消费者和商户对大悦城品牌一目了然,布局,高楼层设置目的性强的餐饮娱乐业态，通过飞天梯快速到达，吸引大量客流上行，再形成喷淋效应带活低楼层的零售业态,品牌,（,1,）,定位型、销售贡献型、租金贡献型、客流贡献型品牌合理组合；,（,2,）,新（首次进中国或北京品牌，保持时尚度）、优（销售冠军品牌，保证销售和市场占有率）、特（保证差异化）合理组合,分析商圈,定位人群,分析人群特点和需求,设定业态、品牌,布局落位,大悦城经验回顾,一,5,目录,大悦城经验回顾,定位方向及策略,各楼层调整建议,一,二,三,1,、客群：,周边以企事业机关白领、夜店客流、外贸批发人群为主，后两类客人均不是购物中心的主力客流，不能互动，因此做精做专，主攻白领阶层,2,、商圈：,源于朝外、高于朝外，面向全市，在满足周边白领需求的同时，做精做透，提高知名度，并最终面向全市,3,、定位：,针对白领阶层工作生活的精致服务，打造精彩生活,先立足商圈，源于朝外，,集中一点，做精做透，打响知名度,定位方向及策略,二,方 向,9,首先是职场成长需求,24-28,岁由于初入职场，进入一个外在迅速摆脱稚气的成长期，在服装、配饰、美发、美甲、化妆品、交际、聚会等方面需求较大。,29-35,岁有一定职场积累，进入一个稳定逐渐进入下一生活阶段的积累期，在化妆品、商务交际、旅行、约会、娱乐、缓解压力、提升自身修养、家居等方面需求较大。,定位方向及策略,二,工作需求：就餐、会客、着装、充电、商务服务,生活需求：就餐、聚会、着装、休闲、减压,10,定位方向及策略,二,生活需求,A,交际、娱乐需求,B,职场应对、缓压需求,C,生活轨迹,餐饮：日常工作简餐、小型商务水吧、咖啡、甜品,服饰：时尚商务休闲装、正装鞋,文教：商务礼仪、英语等培训,服务：洗印、洗衣、机票预订、发型造型等,餐饮：适合小型聚会的时尚餐、特色餐,服饰：休闲装、时装鞋、包,文化：精品书吧、音像店,休闲：电影、,ktv,、瑜伽馆、美容、小型美体沙龙、,spa,、美甲,生活：精品超市、创意杂货,定位方向及策略,二,工作需求,生活需求,12,定位方向及策略,二,一期、二期整体规划，形成互动,策略,餐饮先做加法，增加适合白领休闲、会客、日常消费的简餐、快餐，增加餐饮口味和商户数量，提高丰富度和可选性，吸引客流；根据合同期限，对到期大型高端商务餐逐步清退，最终以中档特色人气餐厅为主,.,风格上：,目前日系风格比较足，应增加港台风格（,it,）、欧美风格（,mango,）、内地特色设计师风格的品牌（,zuczug,）给消费者提供更多的消费选择；增加白领通勤装（如翠贝卡等）,品项上：,增加中档价位正装鞋、包等配饰类（百丽等）,品牌上：,选择知名度高、市场热销、追捧度高的品牌,根据白领的工作生活轨迹和需求，补充商务服务类、学习充电类、减压休闲类服务项目或经营项目，形成白领第二生活圈,做强餐饮，迅速热场,丰富业态，一站式服务。,零售类增加各种风格和品类,13,目录,大悦城经验回顾,定位方向及策略,各楼层调整建议,一,二,三,定位主题思想：都市白领工作之余的聚会地、减压场,B1,主题定位,:U,享,各楼层调整建议,三,各楼层调整建议,三,B1,层定位区块描述,休闲情趣区,：,经营,生活,杂品：增加可逛性,与餐饮形成互补,以随机消费的日用,护理产品,、小杂货店为主，例如：屈臣氏、莎莎、生活本色等；,美食餐饮区,：,经营,快餐饮,：目前整体结构不变，对个别品牌调整提升；,品质生活区,：,经营,精品超市,：以满足都市白领小资情调生活产品为主。例如：,BLT,、,face shop,等,休闲情趣,区,餐饮区,品质生活区,16,各楼层调整建议,三,B1,品牌建议,零售类,BLT,精品超市,屈臣氏,DHC,XOXO,face shop,柏文熊,餐饮类,贝尔多爸爸泡芙工房,摩提工坊,零食诱惑,土司工坊,快乐柠檬,适合都市白领注重穿着品质并对品牌有一定追求的人群。她们热衷时尚，对价格不是十分敏感。,各楼层调整建议,三,1F,主题位,:U,品,延续一期现有主题，打造国际时尚主题区域。保留,ZARA,、,P&B,、,BURSHKA,等品牌。,将二期打造成为国际精品主题区域。提高一定的档次。可以增加品牌：,A|X,、,CKJ,、,GUESS,、,LACOSTE,等。,将,ZARA,移至国际时尚区，增加通道宽度。建议,i.t,集团旗下,b+ab,、,izzue,、,Fcuk,等品牌，成为过渡区域。,终极调整建议：,1.,从业态丰富角度考虑，远期调整应增加手表及配饰类、化妆品及皮鞋皮具业态。如,LONGINES,、,TISSOT,、,ORIGINS,、,FANCL,、,MAC,、,LOCCITANE,及百丽集团旗下品牌等。,2.,将现有内衣区域调整为具有一定品质的鞋区。,国际,精品,国际时尚,各楼层调整建议,三,1F,层定位区块描述,19,国际精品区,Swarovski GUESS,CK JEANS NINE WEST,Lacoste Tissot,Loccitane MAC,Origins Bobbi Brown,国际时尚区,SISLEY Miss sixty,B+AB izzue,MINNE TONKA,STEVE MADDEN,UGG Ck,包袋,各楼层调整建议,三,1F,品牌建议,20,目标定位为：,24-30,岁，有追求、具备职业素养并对时尚敏感度较高的职业白领人群。,各楼层调整建议,三,2F,主题位,:U,雅,职业风尚组团,时尚新锐组团,由于一期物业条件及楼内风格相对陈旧，二期新开业部分物业条件相对优越，视觉明亮，招商品牌风格鲜明。建议未来调整后分为两大组团，风格上有一定的高对比度；,调整后的,2F,主要分为两个大的组团，分别为,“职业风尚组团”,和,“,时尚新锐组团”,，,“职业风尚组团”,主打国际化的日韩欧美品牌，以期吸引相对年轻的时尚白领光顾，时尚之余不失甜美可爱的气息；,“,时尚新锐组团”,则通过引进冠军品牌及部分设计师品牌，吸引富有品味及创新精神的都市白领。,各楼层调整建议,三,2F,层定位区块描述,22,各楼层调整建议,三,2F,品牌建议,职业风尚组团：,TNGT,EITEI,G2,黑标,TRIBECA,Mo&co,INITIAL,DGVI,SCOFIELD,W.,VERO MODA,SELECTED,UNIQLO(,扩店,),OCHIRLY,TRENDIANO,ZARA,各楼层调整建议,三,2F,品牌建议,时尚新锐组团：,EACHWAY,JNBY,播,CHARLES&KEITH,DAZZLE,DGVI,X-MOOM,SHES,UNICOO,EVA JEWELRY,ROEM,PRICH,E-LAND,FOREVER NEW,MIKIBANA,Mark Fairwhale(,女装,),20-25,岁,飞扬恣意的青春 大胆 鲜明,叫嚣个性 追逐新潮 无忧无虑 快乐至上的葱茏岁月,各楼层调整建议,三,3F,主题位,:U,潮,配饰,青春女装,时尚餐饮,日系田园风,潮流男装,化妆品,水吧,配饰,/,皮具,潮流男装区,：,不仅是酷帅、个性、运动为的潮男聚集地，同时也是摇滚、中性的辣妹集中处。汇聚有时下最个性的街头风品牌。,青春女装区,：,原有的大面积咖啡店取消，与南侧边店组成百货形式的青春女装区，以中岛加边店的形式重新规划这个区域的动线，旨在形成涩谷风的摩登时尚区，通过大量的女装品牌集合吸引客流。,日系田园风,：,旨在通过,IORI,，,olive des olive,这类品牌打造带有森林系的原宿风格的区域，将一期的人流引导至二期。,时尚餐饮,：,由于此区域面宽径深比特殊，加之面积在,2000,平米，考虑到招商的可替代性，故建议落位时尚餐饮品牌。,各楼层调整建议,三,3F,层定位区块描述,26,各楼层调整建议,三,3F,品牌建议,潮流男装,LEVIS/LEE/VANS/CONVERSE/JACK JONES/G2000/MARK FAIRWHALE/,卡宾,/DRILL,青春女装,SLY/ONLY/AZONA(A02)/FIVE PLUS/ON AND/,自然元素,/2%/NANCY.K/COCOLULU/La Chapelle,27,各楼层调整建议,三,3F,品牌建议,日式田园风,IORI/NICE CLAUP/OLIVE DES OLIVE/W CLOSET/TAPENADE/ONE AFTER ANOTHER/HONEYS/TUTUANNA,化妆品,MABELLINE/MAXFACTOR/REVLON/IPKN/BANILA.CO/MISSHA/,深蓝,/AFU,香薰,/,佰草集,/,家美乐,/,汇美舍,/,林清轩,28,各楼层调整建议,三,3F,品牌建议,水吧,满记甜品,/,雕刻时光,/,鲜果时间,/,找茶,/,鲜元素,时尚餐饮,辛香汇,/,外婆家,/,广州蕉叶（亚洲土地）,/,麻辣诱惑,各楼层调整建议,三,4F,主题位,:U,活,定位主题思想：都市白领的生活家、职场充电器、商务成功的交流会所,学习体验区：,经营精品生活区：精品电器、生活超市、成人教育等；包括：顺电、,HOLA,、华尔街英语等；,休闲时光区：,经营优雅时光区：休闲咖啡、水吧、书吧、家居家饰；例如：雕刻时光、光合作用、傲胜按摩、欧西亚等；,容颜永驻区：,经营美容美发美甲区：贝黎诗、必瘦站、东田造型、,ASKIDO,美甲。,各楼层调整建议,三,4F,层定位区块描述,学习体验区,休闲时光区,容颜永驻区,各楼层调整建议,三,4F,品牌建议,零售类,十月妈咪,全棉时代,倍轻松,品东西,MRKT,爱丽丝生活馆,EMOI,生态良品,GIFTOUR,亨利屋,疯狂钢琴,HOLA,顺电,苏宁精品店,教育服务类,东田造型,玛花纤体,华尔街英语,32,1,、项目整体灯光照度不够，整体馆内光线较暗。应提升公共区域照度，采取局部地区的重点照明；,2,、全馆顾客休息区较少，尤其是二期新区，导致顾客无法长时间停留，应在公区更多合理设置顾客休息区，以增加顾客在场内停留时间；,3,、二期一层的中庭无服务台，建议设置服务台，为顾客提供咨询等服务；,4,、会员中心在五层，位置较偏，灯光设置较暗，会员中心标志不醒目。应加大会员中心的标识，加强会员中心灯光设置，规范工作人员工作规范，提升服务质量。,5,、景观小品及岛柜整体档次需进一步提升；,各楼层调整建议,三,其他调整建议,33,目标：,打造亮点，形成口碑效应，吸引全市白领客群，最终成为京城白领时尚生活的风向标,远景,尾,谢谢！,请领导批评指正,