中粮集团大悦城商业模式解析(49页)PPT课件.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2011-9-20,#,中粮集团,【,大悦城,】,商业模式解析,(,商业地产标杆企业研究系列,),商业研究院,2010,年,07,月,19,日,版权声明：,本文仅供公司内部使用，未公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,PART ONE,大悦城商业模式解读,核心价值特征,1,资本策略,2,扩张与选址策略,3,市场定位与经营策略,4,主流产品线,5,国内商业模式简要比较,6,一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；,1,2,3,2,3,4,5,6,7,城市选取,项目选址,目标客源,产品特征,行业价值链,赢利模式,增长路径,市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈；,20-30,岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群；,高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体；,商业地产开发,+,商业物业经营,+,专业化物业管理；,长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值；,以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依靠自身力量进行再扩张。,（一）商业模式的基本特征：,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,_,内部资料,请勿外传,_,畅通的融资渠道,差异化的市场定位,创新的经营模式,目标客群：针对青年白领群体；,项目选址：区域中心城市的核心地段。,商业资源：重视引进首次进入该城市的品牌，在商圈内实现错位竞争。,集团注资：,银行贷款：,扣点模式,专业店替代主力店,第一步是扩张,以购买三个大型商业综合体为主,;,第二步是内部资源整合,将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集。,1,、通过收购、集团注资等“资本化”运作手段，获取城市核心地段优质商业项目，大大缩短投资开发周期，以利于快速扩张。,（二）商业模式的核心价值：,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,北京西单大悦城全部,234,个品牌中，,46,个品牌为首次进入北京，,58,个品牌首次进入西单，超过,40%,的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。,在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金,+,流水的租金策略，目前有,15%,的客户以提成租金交付。,_,内部资料,请勿外传,_,精准的定位，无论是在城市中心打造“国际化青年城”，还是在区域中心打造“品质时尚生活中心”，大悦城都准确地把握了消费者的需求。,中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市；而目标城市中区位的布局以核心商圈或区域性商圈的核心位置为主。,开发复制力,核心竞争力,项目运作力,团队专业力,品牌培育力,品牌优势，西单大悦城的成功运营为大悦城品牌打响了知名度，沈阳大悦城一期的顺利开业证明了大悦城的扩张拓展是成功的。大悦城独特的风格、对时尚潮流的引领，都已经在消费者头脑中的“品牌阶梯”上占据了独特的位置。,集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力的领导力。中粮培养了招商、推广、运营、物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队伍，具备很强的竞争能力。,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（三）核心竞争力评价：,资源整合力,专业（公司）资源的有效整合，保证项目高强度开发的顺利推进。如：,SPACE,招商团队、,日裔美国设计师,等。,_,内部资料,请勿外传,_,稳定资金来源及安全性,规模扩张与模式的可复制性,经营模式的可持续,目标客群：年轻消费群体的购买力有限；,市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。,资金退出机制，时间周期较长；,如何实现独立运营，稳定现金流。,资源整合：商业、资本；,商业开发与经营人才梯队。,西单区域消费者单次开销金额在,101310,元的比重占到,70%,，,1000,元以上的只有,4%,。消费群相对年轻化，购买力有限。,（四）商业模式的发展瓶颈与难题：,目前，除中粮集团资金支持外，目前主要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债率控制在,60%,以下，推行全产业链战略后放宽到,65%,。,1,）中粮商业地产规模达到一定规模或已经实现了上市，可以依靠自身能力进行扩张。,2,）目前有很多金融机构有意跟其合作开发商业地产信托基金，但中粮更希望能在融资中占据主导，自己来做。,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,目前，中粮商业地产已经形成了以环渤海都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局。,北京,上海,成都,广州,沈阳,天津,烟台,杭州,深圳,长沙,已开业城市,即将开业城市,储备项目及重点拓展城市,图,3.,公司全国战略布局图,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,类型,城市,项目名称,投资规模,项目规模,商业体量,开业时间,已开业,北京,西单大悦城,40,20,万,10,万,2007,12,28,朝阳（北）,30,40,万,23,万,2010,05,28,沈阳,-,30,52,万,34,万,2009,05,28,即将开业,上海,-,120,40,万,-,2010,年底,天津,-,40,53,万,27,万,2011,年,10,月,成都,大悦城,20,54,万,-,2013,年（,E,）,储备项目,北京,安定门,-,-,-,-,通州,-,-,-,-,天津,纬六路,-,75.5,-,-,表,1.,投资项目基本情况,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,目前，已确定的投资项目达到,9,个，其中，已开业,3,个，即将开业,3,个，储备项目,3,个,。,事项,/,城市,西单,朝北,沈阳,上海,天津,成都,项目地段,核心区西端,东北三四环,核心区东端,核心区北端,内环核心区,西南三环,商圈属性,市级商业中心,新兴高端住区,市级商业中心,市级商业中心,市级商业中心,高端住区,离市中心点,1,8,0.5,1,0.5,6,商圈辐射人口,200,万,50,万,100,万,200,万,70,万,50,万,次级辐射商圈人口,300-500,万,120,万,200-400,万,300-500,万,330,万,100,万,表,2.,投资项目商圈及区位特征,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,离市中心约,0.5-1.0,的市级核心商圈或,6.0-8.0,的新兴大型住区所构成的区域商圈；,核心商圈辐射人口范围在,50,万人以上，有效辐射人口可达到,200-500,万人,。,事项,/,城市,西单,朝北,沈阳,上海,天津,成都,总建筑面积,20,万,40,万,52,万,40,万,53,万,54,万,商业规模,10,万,23,万,34,万,-,27,万,25,万,商业,/,总建,50.0%,58.0%,65.0%,70.0%,51.0%,46.0%,投资总额,40,亿元,30,亿元,30,亿元,120,亿元,30.5,亿元,19.0,亿元,投资单价,2.0,万元,/,0.75,万元,/,0.58,万元,/,3.0,万元,/,0.75,万元,/,0.37,万元,/,获取方式,收购,收购,集团注资,收购,合作开发,集团注资,原开发商,中冶集团,弘泰基业,沈阳鹏利,新梅太古,-,四川鹏利,（备注：,2006,年,8,月以,2.57,亿元收购北京弘泰基业房地产有限公司,23.33%,的股权；,2007,年,4,月,36,亿元收购,中冶西单项目,100%,股权；,2010,年,2,月上海,1,期收购价,13.5,亿元，,6.58,万,，商业,5.3,万,；天津项目由,中粮与天房集团合作开发）,表,3.,投资项目基本指标,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,总建筑面积集中在,40-55,万平方米，投资总额集中在,30-40,亿元；,商业总面积集中在,20-30,万平方米，占总面积的比例集中在,50%-65%,之间；,收购物业及集团注资、合作开发成为主要的扩张路径。,时尚,引进商业品牌，不求最高，但求最新，引领时尚潮流,。,在此基础上，打造年轻群体的高档消费场所。,主要针对,20-30,岁的青年消费群体,。,年轻、活力,潮流,品位,不单是对传统百货业的升级，而是真正的消费模式、产业结构和人们消费需求的升级。,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（一）品牌核心内涵与特征：,战略目标：通过打造生活之心，成为所在区域的城市之心,大悦城的“生活之心”对于市民生活与商圈发展具有深远意义：,使得区域居民从减少交通时间中享受到舒适便捷的绿色生活,大大提升了商家与目标客户接触的频度；,在增强城市和区域生活宜居度的同时，推动了商圈的升级。,实现消费者、商家、开发商与商圈的和谐共赢，成为了名副其实的“城市之心”。,生活之心,全服务链的城市综合体,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（二）战略目标与组合策略：,通过市场需求的组合、建筑功能的组合、专业化团队的组合、多元化的资本组合，实现全服务链的整合。,通过业态品类的组合、商品品牌的组合、主次店铺的组合、主题区域的组合，创造最佳的消费体验。,单一式结构，复合式内涵,代表项目：西单大悦城,新兴高档社区的区域性商圈,城市核心区的重要商业节点,主题定位：品质时尚生活中心,主题定位：,国际化青年城,国际化时尚生活地标,mall”,的定位，打造出当地鲜见的全天候、一站式的大型综合地标式购物中心项目。,代表项目：沈阳大悦城,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（三）产品结构形态：,引领属于年轻人的时尚潮流,代表项目：朝北大悦城,满足时尚年轻的消费同时，也致力于为家庭提供品质时尚的生活方式,店面组合,商家合作,营销推广,商场管理,经营模式,靠多个面积在,8001000,平方米的中型店来替代主力店的作用。,提高物业的总体租金收益水平,采用租金,+,流水倒扣的收取策略,介入商业运营领域,为细化管理，设置了楼层经理制度,经常举办各种活动，提升消费者对于品牌及商场的忠诚度与参与程度,规范商场管理,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（四）经营策略创新：,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（一）商业综合体（,购物中心）,西单大悦城,上海大悦城,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,表,4.,项目资金平衡情况分析（一）,北京西单大悦城项目无可售物业，资金压力较大；而上海大悦城项目将增加写字楼、,公寓等可实现销售的物业，以平衡现金流。,指标,/,项目,天津大悦城,沈阳大悦城,数据,单价,总额,数据,单价,总额,项目投资总额,(,亿元,),-,40.0,亿元,-,-,120.00,亿元,可销售物业收入,0,-,总建筑面积,205,000,-,-,400,000,-,-,商业建筑面积,112,500,-,-,-,-,-,购物中心,-,-,-,-,-,其他,-,-,-,-,写字楼,15,000,-,酒店,33,200,-,酒店公寓,-,-,住宅,-,-,-,停车库,31,700,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（二）都市综合体（,HOPSCA,）,天津大悦城：,集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群的都市综合体。,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（二）都市综合体（,HOPSCA,）,沈阳大悦城,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（二）都市综合体（,HOPSCA,）,指标,数据,备注,占地面积,8.9,万,-,总建筑面积,530,000,-,购物中心,140,000,-,商业街,130,000,-,写字楼,60,000,-,酒店,35,000,五星,酒店公寓,40,000,-,住宅,78,000,5,幢,停车库,100,000,1200,个,业态,建筑面积（,M,2,）,占比,主题购物区,26353,21.1%,时尚集成店,10573,8.5%,时尚服饰,17420,13.9%,休闲服饰,5354,4.3%,家居家饰,5836,4.7%,电影院,10013,8.0%,超市,4951,4.0%,化妆品集成店,494,0.4%,电玩,4241,3.4%,儿童世界,3843,3.1%,餐饮,(,快餐轻食,/,饮品）,24298,19.4%,国际观展中心,4937,3.9%,配饰,/,礼品,/,数码,/,音像,/,服务配套,6764,5.4%,合计,125077,100.0%,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,指标,/,项目,天津大悦城,沈阳大悦城,数据,单价,总额,数据,单价,总额,项目投资总额,(,亿元,),-,-,30.5,亿元,-,-,30.00,亿元,可销售物业收入,41.5,亿元,13.3,亿元,总建筑面积,530,000,-,-,520,000,-,-,商业建筑面积,250,000,-,-,338,165,-,-,购物中心,140,000,-,-,-,-,其他,130,000,-,-,-,写字楼,60,000,2.0,万元,/,12.0,亿元,-,酒店,35,000,-,-,-,酒店公寓,40,000,2.5,万元,/,10.0,亿元,-,住宅,78,000,2.5,万元,/,19.5,亿元,190,000,7,000,13.3,亿元,停车库,100,000,表,5.,项目资金平衡情况分析（二）,备注：天津大悦城地上,32.86,，地下,16.61,；其中：公建,25.86,，住宅,7,万。,沈阳项目具有一定量的可售住宅产品，在一定程度上缓解项目资金压力；但仍无法实现项目自身资金平衡。而天津项目则在住宅之外，配比酒店公寓、写字楼等产品。,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,（三）区域型城市综合体,朝阳（北）大悦城,成都大悦城,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,表,6.,项目资金平衡情况分析（三）,指标,/,项目,朝阳,(,北,),大悦城,成都大悦城,数据,单价,总额,数据,单价,总额,项目投资总额,(,亿元,),-,-,30.0,亿元,-,-,19.00,亿元,可销售物业收入,21.24,亿元,24.75,亿元,总建筑面积,400,000,-,-,540,000,-,-,商业建筑面积,230,000,-,-,300,000,-,-,购物中心,-,-,-,-,-,-,其他,-,-,-,-,-,-,写字楼,-,-,-,-,-,-,酒店,-,-,-,-,-,-,酒店公寓,70,800,3.0,万元,/,21.24,亿元,-,-,-,住宅,-,-,-,247,500,10,000,24.75,亿元,停车库,-,-,-,-,-,-,朝阳（北）项目可销售物业销售收入约,20,亿元，资金缺口达,10,亿元；而成都项目则显著,增加了住宅的比重，有利于项目自身现金流的平衡。,备注：成都大悦城项目先期用地为,253,亩；项目后期扩展至,1244,亩。,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,表,7.,项目资金平衡情况汇总,指标,/,项目,北京西单,上海,朝阳,(,北,),成都大悦城,天津,沈阳,合计,项目总投资亿元,),40.0,亿元,120.0,亿元,30.0,亿元,19.00,亿元,30.5,亿元,30.0,亿元,240.0,亿元,可销售物业收入,0,-,21.24,亿元,24.75,亿元,41.5,亿元,13.3,亿元,100.8,亿元,总建筑面积,-,-,-,-,-,-,商业建筑面积,-,-,-,-,-,-,购物中心,-,-,-,-,-,-,其他,-,-,-,-,-,写字楼,-,-,-,-,12.0,亿元,酒店,-,-,-,-,-,酒店公寓,21.24,亿元,-,21.24,亿元,-,10.0,亿元,住宅,-,24.75,亿元,-,24.75,亿元,19.5,亿元,13.3,亿元,停车库,-,-,-,-,除上海项目外的,5,个项目总投资为,120,亿元，而其可售物业可实现销售收入约,100,亿元，基本,能实现项目资金的平衡。,表,8.,中国商业地产发展模式比较,(1),事项,/,模式,中粮大悦城,万达模式,传统百货模式,核心竞争力,1),央企资本，可以承受较长回报期,2),在建筑设计方面投入较大，以优质的购物环境取胜,1),快速复制,2),以散售物业养持有物业,1),较低折扣,2),产品品种和品类丰富取胜,盈利模式,1),公寓、住宅类物业是中粮大悦城模式的主要收入来源,2),靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源,1),公寓、住宅、写字楼、商业街等散售型物业,2),靠出租商铺获取租金、管理费用以及物业费盈利是次要收入来源。,3),万千百货会为万达带来无需利息的现金流,1),靠收取入驻厂家的扣点获利,2),无需利息的现金流可以应用到其他领域,与商家的关系,依靠整体的环境、品牌影响力来增加自己对租金的议价能力，与商家属于松散型管理,将收益最高的百货模式控制在自己手中，与小商户采取松散型管理,依靠实际销售额来增加自身对租金的议价能力，以账期牢牢控制住商家,典型企业,中粮，华润，凯德，深国投商用,万达，宝龙,华联，茂业，大商，银座,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,事项,/,模式,中粮大悦城,万达模式,传统百货模式,目前遇到的问题,1,）叫好不叫座,2,）客户下单率无法与同商圈的百货相抗衡,3,）将一线城市成功案例复制到二三线城市，盲目拔高当地消费水平，对于二三线城市收入水平认知不够深刻,1,）,现金流压力大,2,）,主力店过多，租金收益低,3,）,品牌谈判力较差，大部分万达广场开业初期品牌档次杂乱，不利于维系消费者的购买力,4,）,业态的复制并不一定适合当地消费力,1,）,商业体本身侧重于零售，使用率较高，体验型消费严重不足,2,）,部分项目选址不当，盲目扩张,解决方案,1,）对二三线城市消费力重新评估，不要过早引入西单大悦城的商业模式，以防水土不符,2,）二三线城市以朝北大悦城定位更符合中国城市的发展阶段,3,）建立自身的百货公司系统,4,）坚持去主力店发展模式,1,）,加强以万千百货为主体的购物中心发展模式,2,）,坚定购物中心百货化的发展模式,3,）,万千百货未来需要分化成为两类：一是类似于新世界百货的时尚路线，二是永旺吉之岛，华堂商场的家庭路线,1,）,由百货公司转型为商业地产开发商,2,）,坚持百货向购物中心化转变的路线，引入部分购物中心休闲娱乐业态，弥补自身业态的不完整性,未来可能遇到的问题,1,）商户盈利性较差，,2,）开发商能享受土地资产升值,3,）项目自身研发运营收益有困难。,企业金融化越来越强，未来面临较强的金融风险,盲目扩张，零售行业的账期款无法满足房地产开发的需求，导致资金链断裂,核心价值特征,资本策略,扩张与选址,定位与经营,1,2,3,4,主流产品线,5,模式比较,6,表,9.,中国商业地产发展模式比较,(2),PART TWO,大悦城重点案例概况,西单大悦城,1,朝阳（北）大悦城,2,沈阳大悦城,3,天津大悦城,4,成都大悦城,5,项目效果图：,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,事项,指标值,备注,占地面积,16,073,-,总建筑面积,205,000,-,容积率,10.0,-,购物,76,400,-,餐饮,25,700,-,电影院,10,400,-,写字楼,15,000,1,幢,6-15,层,酒店,33,200,-,停车场,31,700,982,个泊位,表,10.,项目主要经济技术指标,西单大悦城一层平面图：,西单大悦城一层平面图：,表,11.,各物业形态比例,表,12.,商业业态配比,商业面积占总面积的,58%,，酒店及写字楼约占,25%,，停车场为,17%,；,在商业业态布局方面，零售、餐饮、娱乐的配比为,68,：,23,：,9,。,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,楼层,主题,主力业态,-2F,趣味,超市、生活用品,-1F,眩目,1F,优雅,服装、零售,2F,性感,3F,潮流,4F,冲撞,5F,动感,6F,快乐,餐饮、娱乐,7F,约会,8F,童真,9F,兴奋,10F,梦想,11F,梦想,表,13.,各楼层业态分布情况,除了,ZARA,、,BAUHAUS,、,Hilfiger Denim,等众多品牌入驻外，全场有近,1/10,的品牌都是首次落户北京，其中包括,Meanings,、,I-NAIL,、,Anubis,、,The Face Shop,、,NEXT,、,Cottonfield,、,Lee Cooper,、,Onda,、,Onitsuka Tiger,等,30,多个品牌。,2007.04.28,中粮完成项目收购,2007.07.01,中粮确认,SPACE,为首席招商代理及经营管理顾问,2007.10.31,签约率,56.31%,，租户开始进场装修,2007.12.28,签约率,98%,，开业率,51%,2008.02.01,大悦城正式营业,西单大悦城主要时间节点：,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,从项目收购到正式营业，仅用了,10,个月时间。,作为首席招商兼运营管理顾问，,SPACE,参与大悦城项目运作历时,1,年半，其中，顾问服务,1,年、商业策划,3,个月、招商历时,5,个半月、运营服务,1,年。,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,表,14.,年销售额情况,表,15.,日客流量情况,表,16.,日营业额情况,开业第一年就取得,10,亿元的销售额，,2010,年的营业额将达到,20,亿元；,市场培育期：,1,年之内。,事项,指标值,备注,总建筑面积,205,000,-,地上建筑面积,160,700,-,商业营业面积,112,500,包括购物,餐饮,电影院等,项目并购成本,36.0,亿元,-,项目投资总额,40.0,亿元,-,银行贷款总额,25.0,亿元,-,年贷款利息,2.2,亿元,-,商业年租金收入,3.6,亿元,-,写字楼租金收益,0.3285,亿元,按日租金,6.0,元,100%,出租率计算,酒店可实现租金,0.7270,亿元,同上,备注：万达集团持有型物业的建成面积,300,万平方米，租金收入有,10.34,亿元。,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,表,17.,项目投资收益分析,商业部分平均租金水平为,8.8,元,/,日；,年贷款利息,2.2,亿元，营业收入约,4.6,亿元；静态投资回收期在,10,年内。,事项,指标值,备注,占地面积,84,610,室外广场占地约,2,万,总建筑面积,400,000,-,容积率,4.6,-,购物中心,230,000,地上,11,层，地下,3,层,营业面积,110,000,使用率仅约为,50%,永旺,JUSCO,34,000,地下一层至四层，综合百货超市,酒店公寓,70,800,两幢,28,层，合计,624,套,地下停车位,-,3000,余个,表,18.,朝阳,(,北,),大悦城主要指标,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,朝阳大悦城部分楼层平面图：,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,冠军空中滑冰场,金逸国际影院,影院采用,8-9,层跨层设计，面积达,4500,平方米，拥有,8,个豪华电影厅，总座位数超过,1000,多个。,蓝天城职业体验乐园,模拟的,70,多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面。,占地,5000,平米，位于,11,层,歌友汇,KTV,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,核心娱乐设施：,中粮,沈阳大悦城”由、四区和沃尔玛超市构成，中间由一条连通中街的全长,600,米的商业步行街贯穿。总投资逾,30,亿元；分两期开业，,2010,年全部完工。,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,事项,指标值,备注,占地面积,72,757,-,总建筑面积,520,000,-,容积率,7.20,-,商业建筑面积,338,165,-,商业营业面积,210,000,可出租铺位,450,个,住宅建筑面积,190,000,-,停车位,-,共,1500,个车位,沈阳大悦城总建筑面积为,54,万平方米，其中商业建筑面积为,35,万平方米，住宅,19,万平方米。一期,(A,、,B,馆已开业,),商业建筑面积为,12,万平方米，预计,2010,年开业的二期,(C,、,D,馆,),商业建筑面积为,23,万平方米。,表,19.,沈阳大悦城主要指标,AB,馆连廊,A,馆正立面,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,楼层,A,馆,B,馆,C,馆,D,馆,B2,-,-,边界,创意,B1,-,奇妙,呵护,缤纷,1F,响亮,都市,大街,视野,2F,热烈,优雅,经典,概念,3F,她与他,星期五,简洁,外太空,4F,发现,竞技,操场,梦幻岛,5F,小憩,思想,团聚,梦幻岛,主题,先锋青年,都市新贵,摩登家庭,未来生活,已开业的,A,、,B,馆,(,一期,),定位于年轻、潮流、时尚。预计,2010,年开业的,C,、,D,馆,(,二期,),定位于都市家庭、休闲娱乐，为向往时尚生活的都市人群提供一个完美体验的国际化生活城。,表,20.,各楼层主题定位,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,吸引了包括,ZARA,、,GUESS,、,Mango,、优衣库、,MUJI,、,Nike,、,Adidas,、,SEPHORA,、,Watsons,、汤姆熊电玩、帝豪斯健身、帝姿,SPA,、星巴克咖啡、禾绿回转寿司、加乐比意式餐厅在内的时尚生活品牌入驻。,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,投资,40,亿元倾心打造的天津大悦城项目占地,8.9,万平方米，总建筑规模,53,万平方米,(,含地下部分,),，涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“都市综合体”。项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，,49,条公交线及,2010,年底开通的地铁,2,号线，组成了通达的交通脉络。,购物中心部分建筑面积达,25,万平方米，主体部分为四层，局部五层，地下三层为大型停车场及地上停车楼，车位数高达,3000,余个，可谓天津核心区域内商业体量最大的项目，其定位是“国际时尚生活城”，天津未来新的消费目的地。首次引入,泰国,Central,百货、综合影剧院、剧院式真冰场、大型宴会餐厅和美式大型儿童体验中心,等主力业态。,项目概况：,位于西南三环内，属于高端住宅云集的双楠片区，临近置信巴厘岛和中华名园等住宅项目。项目周边交通便利，临近武侯大道、中粮大道、鹏利大道，近邻,2,环,-2.5,环,-3,环等主要城市环线，距成都市规划的,3,号线地铁出口仅,500,米。,总占地,253,亩，总规划建筑面积约,54,万平方米。集商业、高端住宅、酒店、公寓、写字楼为一体的大型城市综合体项目。,西单大悦城,朝阳大悦城,沈阳大悦城,天津大悦城,成都大悦城,1,2,3,4,5,项目概况：,