临沂沂景华庭营销执行报告69P.ppt

,您可信赖的房地产营销专家,*,*,您可信赖的房地产营销机构,您可信赖的房地产营销机构,沂景华庭,营销执行报告,2,您可信赖的房地产营销专家！,专业,专注,专攻,产品细分,1,销控策略,2,推广起点,3,报告体系,产品细分,户型分布及统计,观景房,舒适三居,跃层三居,紧凑两居,宽松两居,小户型,1,楼栋分析,从观景，采光等方面对本案的,7,栋楼进行细分，以便于后期的房源梳理；,为了表述方便，现初步为为各个楼进行编号，具体如图：,注：因为,2,，,3#,楼与,4#,楼图纸编号冲突，以后表述,4#,楼户型为“公建,B”,户型；,户型分布分析,本案推出共,7,栋高层，其中有,A,B,公建,B,C,D,五种户型区段，共,17,总户型，每种户型所在楼栋及具体户型见下表；,户型配比分析,本案推出高层共,7,栋，其中一室占到,46%,，两室占到,16%,，三室占,37%,；其面积配比见下表：,产品细分,户型分布及统计,观景房,舒适三居,跃层三居,紧凑两居,宽松两居,小户型,1,一：观景房,观景房：分为一线观景房和二线观景房；,一线观景房：,A1,户型东户，,B-4,户型，,D-1,户型东户；,1,1,1,1,一：观景房,观景房：分为一线观景房和二线观景房；,二线观景房：,A1,户型西户，,B-1,户型，,C-1,户型东西端两端；,D-1,户型西户,2,2,2,2,2,2,本案共有一线观景房,92,户，分别是,A1,户型东户，,B-4,户型，,D-1,户型东户，均为东户可观河的优质房源，是本案实现溢价的优势房源；,二线观景房,128,套，分别是,A1,户型西户，,B-1,户型，,C-1,户型东西端两端，,D-1,户型西户；该户型除,C1,有东户外，其他均为西户，由于临沂人的思想观念和担心西晒等问题，去化速度和价格要低于一线观景房源，但是由于宜居等优势，其均价仍要高于项目均价，同样为实现溢价的主要房源；,一：观景房,观景房源梳理,一、观景房,本案共有一线观景房,92,户，均为东户可观河的优质房源，是本案实现溢价的优势房源；二线观景房,128,套，除,C1,东户房源之外，均为西户房源，但是景观效果同样十分突出。,本案周边高层一线观景房存量不大，属于每个楼盘的最高档房源，此类房源虽然价格要项目均价高,1000,元,/,左右，同时是也是最早销售一空的房源。,供应量分析,观景房,由此可见，该区段房源价格均价除水岸华庭和东方花苑之外，东户观景房的均价都在,5300,元,/,左右；,以凤凰城二期首期推出的,26#,，,27#,楼为例，,2010,年,6,月,25,号开盘，截至上周，其,27#,东户观景房源仅剩,27,楼以上，西户还剩,17,楼，,24,楼及以上户型。其,27,楼价格为,5958,元,/,，东户均价为,5400,元,/,，高出项目均价,700,元,/,。,同类产品的价格抗性,一线观景房,6264,元,/,平方米,一线观景房价格加权分析,地段系数,-0.01,景观系数,+0.03,户型系数,+0.03,产品科技元素,+0.04,营销附加值系数,+0.03,配套系数,+0.03,项目内部绿化,+0.01,凤凰城二期高层,东户观景房,均价：,5400,元,/,价格提升,+0.16,本案价格,观景房,同类产品的价格抗性,二线观景房,5405,元,/,平方米,二线观景房价格加权分析,地段系数,-0.01,景观系数,+0.02,户型系数,+0.03,产品科技元素,+0.04,营销附加值系数,+0.03,配套系数,+0.03,项目内部绿化,+0.01,凤凰城二期高层,西户观景房,均价：,4700,元,/,价格提升,+0.15,本案价格,观景房,本案替代产品分析,本案一线观景房的价格预计为,77,万，二线观景房总房款预计为,67,万，总房款较高，但是品质突出，主要有的竞争对手来自周边的多层和澜泊湾等高端项目：,沂龙湾花园洋房；,城市主人花园洋房；,澜泊湾；,针对次情况，应该在推广宣传，以及后期的销售执行上针对本案的身份感以及高品质做文章，突出本案的饮用水入户系统和空气净化系统，以及超大面积的项目绿化。,替代产品分析,观景房,客户定位：,通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道各店铺的业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄,4045,岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边,5,千米范围内中高端门面房共约,1400,个，潜在客户总量约,1400,组，该类客户约占总客户群体的,15%,；,成衣市场，义堂板材市场老板，年龄,3550,改善型置业为主，据不完全统计，成衣市场共约摊位,4000,余个，板材市场老板及相关行业从业人员约,7500,组，仅我司在登记客户资源约为,3600,组，潜在客户数量庞大，该类客户约占总客户群体的,30%,；,大学城教授，师范学院，师范附中等年长老师被本案品质做吸引的改善兼投资型住房，年龄,4050,岁，该类客户总量约在,1100,人左右，但相关单位距离本案较近，因此客户相对较为集中，该类客户约占总客户群体的,10%,；,通过对南坊高端项目如沂龙湾，德居一品，澜泊湾等项目的截流而得来的，诸如河东钢材市场，县域客户等群体，改善型置业为主，私营老板为主，年龄,3550,岁，该类客户数量巨大，无法具体统计，但购买力很强，该类客户约占总客户群体的,30%,；,罗庄中大型企业的高管，陶瓷市场等老板，据不完全统计，该类客户多位改善型置业，且数量庞大，该类客户约占总客户群体的,10%,；,其他区域客户群体，县域客户等，占,5%,左右。,客户定位,观景房,经过上述分析，得出本案的观景房的发展定位,价格定位,一线观景房：,6264,元,/,；,二线观景房：,5405,元,/,；,销售周期：,本案,220,套观景房的预计去化周期为,8,个月。,推广渠道,产品细分,户型分布及统计,观景房,舒适三居,跃层三居,紧凑两居,宽松两居,小户型,1,二：舒适三居,舒适三居,舒适三居：,C1,户型，如图标致处；,C2,户型，如图标致处,c1,c1,c2,c2,本案舒适性三居为,C1,C2,户型，共,72,套；,其户型的优点是户型方正，全名设计，并且有独立的储物间，都深深符合消费者的需求；,但是,C1,的劣势为每个楼层有,2,个,C1,户型紧挨在一起，影响视野和采光；,C2,户型的劣势是不是南北通透的户型，不容易被客户接收，但是,117,三室外加储藏室的良好的户型设计，足以弥补这一缺点；,其中,C1,户型,2,栋楼接近靠在一起的户型是本类户型的销售难点。,舒适性三居在临沂市场属于主流房型，周边项目如香格里拉，沂龙湾高层，城市主人等项目均涉及次户型，本案次阶段户型不多，并且有,36,套,C1,房源因采光问题属于相对滞销房源。,二：舒适三居,舒适性三居房源梳理,此区段房源一分为二，,C2,户型受众群体范围较广，因此建议价格定位稍高，连在一起的,36,套,C1,户型则相对降低价格，初步定为活动房源，为后期的促销活动的主推房源。,二：舒适三居,同类产品的价格抗性,舒适三居价格定位,5148,元,/,平方米,舒适三居价格加权分析,地段系数,-0.01,景观系数,+0.04,户型系数,+0.04,产品科技元素,+0.04,营销附加值系数,+0.03,配套系数,-0.01,项目内部绿化,+0.04,环球国际二期,18F,，,120,纯南向户型,均价：,4178,元,/,价格提升,+0.17,本案价格,舒适三居,客户定位：,通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道各店铺的业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄,3045,岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边,5,千米范围内中高端门面房共约,1400,个，潜在客户总量约,1400,组，该类客户约占总客户群体的,20%,；,成衣市场，义堂板材市场老板，年龄,3550,改善型置业为主，据不完全统计，成衣市场共约摊位,4000,余个，板材市场老板及相关行业从业人员约,7500,组，仅我司在登记客户资源约为,3600,组，潜在客户数量庞大，该类客户约占总客户群体的,30%,；,大学城教授，师范学院，师范附中等年长老师因被本案品质做吸引的改善兼投资型住房，年龄,4050,岁，该类客户总量约在,1100,人左右，但相关单位距离本案较近，因此客户相对较为集中，该类客户约占总客户群体的,10%,；,交警大队员工，南坊事业单位成员改善兼投资性住房，据统计该类客户共有,830,人左右，考虑到客户群体工作单位据本案较近，故此类客户意向较为强烈，此类客户月占总客户群体的,10%,；,后十社区，角沂，王平庄等经济条件较好的常住居民改善型置业，家中已有一套房，但是由于孩子结婚等问题，需要在购买一套，此类客户群体约占总客户群体的,5%,；,通过对南坊高端项目如沂龙湾，德居一品，澜泊湾等项目的截流而得来的，诸如河东板材市场，县域客户等群体，改善型置业为主，私营老板为主，年龄,3550,岁该类客户数量巨大，无法具体统计，但购买力很强，该类客户约占总客户群体的,20%,；,其他区域客户群体，县域客户等，占,5%,左右。,客户定位,舒适三居,经过上述分析，得出本案的舒适三居的发展定位,价格定位,C2,：,5248,元,/,；,C1,（靠近在一起的的）：,5048,元,/,；,销售周期,本案,72,套观景房的预计去化周期为,8,个月。,推广渠道,产品细分,户型分布及统计,观景房,舒适三居,跃层三居,紧凑两居,宽松两居,小户型,1,三：跃层三居,跃层三居,跃层三居：,A2,户型,B2,户型,三：跃层三居,本案共有跃层三居,74,套，分别为,A2,B2,户型。越层户型在临沂很供应很少，但是深受年轻人喜爱，本案户型功能齐全，分区合理，因此，此户型属于热销户型。,周边只有香格里拉,3#,楼才有此类跃层户型，相关信息如下：,香格里拉该跃层户型价格比项目均价高,700,元左右。,价格及替代产品分析,5290,元,/,平方米,跃层三居价格加权分析,地段系数,+0.00,景观系数,+0.00,户型系数,+0.02,产品科技元素,+0.03,营销附加值系数,+0.06,配套系数,+0.00,项目内部绿化,+0.04,香格里拉,5F,，,109,跃层户型,均价：,4600,元,/,价格提升,+0.15,本案价格,客户定位：,通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道门头房的年轻业主，年龄,2540,岁，事业起步期，过渡性需求为主，据不完全统计，项目周边,5,千米范围内中高端门面房共约,1400,个，潜在客户总量约,1400,组，该类客户约占总客户群体的,25%,；,南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以东的事业单位未分房的年轻职员，颐高上海街为中心的商业体的年轻业主，年龄,2030,岁，过渡性需求为主，该类客户随着南坊的逐步发展会以井喷式激增，总数量无法预估，该类客户约占总客户群体的,20%,；,师范学院，师院附中，大学城为未分房年轻教师，年龄,2530,岁，刚性需求，据不完全统计，此类客户群体数量约为,390,人左右，购买意愿较强烈，该类客户约占总客户群体的,10%,；,后十片区，王平庄，南坊曲沂经济基础较好的常住居民，年龄,3550,之间，改善型置业为主，家中已有一套房，但是由于孩子结婚等问题，需要在购买一套，此类客户群体约占总客户群体的,20%,；,其他区域客户群体，年龄,3550,岁之间，被本案的品质所吸引前来购房，如成衣市场的较年轻的老板，年龄在,2535,岁之间，该类客户数量庞大，但是分布较为松散，应为后期挖掘重点，此类客户群体约占总客户群体的,25%,。,三：跃层三居,客户定位,价格定位,B-2,A-2,户型：,5290,元,/,；,去化周期,本案共,96,套户型去化速度为,4,个月。,三：跃层三居,经过上述分析，得出本案的跃层三居的发展定位,推广渠道,产品细分,户型分布及统计,观景房,舒适三居,跃层三居,紧凑两居,宽松两居,小户型,1,四：紧凑两居,紧凑两居：,公建,B2,户型,D2,户型,四：紧凑两居,本案紧凑两居户型及周边供应量分析,本案共有紧凑两居户型,180,户，分别为公建,B-2,户型和,D-2,户型。,公建,B-2,户型户型紧凑方正，并且配有储藏室，功能分区明显，并且面积只有,70.18,，有效控制首付；缺点是位于公建楼，,2,梯,13,户且,28,层会为生活带来不便；,D-,户型主卧带飘窗，经济实用且情趣盎然，面积仅为,83.34,，并且位于社区东南角，视野开阔；该户型堪称完美；,项目周边环球国际二期有,72,，,89,的两室户型，供应量只有,120,户左右，刚开盘就所剩不多，现在几乎售完；,本案紧凑两居户型总房款仅为,30,万左右，加上周边高层此面积区段的供应量不足，沂龙湾等花园洋房项目总价要远远高于本案紧凑两居户型，周边可替代产品很少；,因此次面积区段户型属于俏销户型。,四：紧凑两居,价格定位,4796,元,/,平方米,紧凑两居价格加权分析,地段系数,+0.00,景观系数,+0.02,户型系数,+0.01,产品科技元素,+0.02,营销附加值系数,+0.03,配套系数,-0.01,项目内部绿化,+0.02,沂龙湾,11F,，,88,4347,元,/,均价：,4400,元,/,价格提升,+0.09,本案价格,四：紧凑两居,客户定位分析,客户定位：,后十片区，曲沂片区，王平庄等周边社区购买婚房或为子女购买婚房的客户群体，刚性需求为主，由于此房款较低，因此受众群体数量大大增加，该类客户约占客户群体总量的,25%,；,大学城，师范学院等年轻教师婚房为主，年龄,2535,岁，刚性需求为主，据不完全统计，此类客户群体数量约为,390,人左右，购买意愿较强烈，该类客户约占总客户群体的,5%,；,通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道门头房的年轻业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄,2535,岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边,5,千米范围内中高端门面房共约,1400,个，潜在客户总量约,1400,组，该类客户约占总客户群体的,30%,；,南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以东的事业单位未分房的年轻职员，颐高上海街为中心的商业体的年轻业主，年龄,2030,岁，过渡性需求为主，该类客户随着南坊的逐步发展会以井喷式激增，总数量无法预估，该类客户约占总客户群体的,30%,；,依靠周边师范学院，师院附中，师院附小等教育依托，家长为照顾或者方便学生上学而置业，另一方面兼顾投资，由于师院附中、附小等学校为城北重点学校，因此学生来源较为广泛，家长的经济实力也较为良好，故此类客户有一定挖掘空间，该类客户约占总客户群体的,30%,；,通过对其他项目的截流而前来本案置业的客户，占,5%,左右；,经过上述分析，得出本案紧凑两居发展定位,四：紧凑两居,价格定位,公建,B-2,户型：,4696,元,/,；,D-2,户型：,4896,元,/,；,去化周期确定：,预计本案,120,套小户型的去化周期为,4,个月。,推广渠道,产品细分,户型分布及统计,观景房,舒适三居,跃层三居,紧凑两居,宽松两居,小户型,1,五：宽松两居,宽松两居：,公建,B-3,户型,公建,B-4,户型,五：宽松两居,宽松两居户型简介及替代品分析,本案共有宽松两居有公建,B-3,户型和公建,B-4,户型，共,56,套。,宽松两居的户型公建,B-3,户型和公建,B-4,户型虽然户型设计完美，户型试用，紧凑，但是处于公建楼，,28,楼，且为,2,梯,13,户，电梯的不便利可能会导致本区段户型客户有所减少；优秀的户型品质不容易被突出；该户型的优点与缺点共存，该户型需要后期置业顾问加强引导，从而促进该户型的成交比例。,替代产品分析：,宽松两居周边总房款在,40,万左右，周边替代产品较多，需要,12,万元左右的首付，沂龙湾城市主人,95,左右的花园洋房，其诱惑要远远大于本案公建,B-3,B-4,户型；,高层方面，沂龙湾二期高层也有,96,左右的两室，均价,3900,元,/,左右，因此次面积区段户属于相对滞销户型，需要借助助销，促销活动辅助，以加快该户型的去化速度。,五：宽松两居,产品价格分析,4559,元,/,平方米,宽松两居价格加权分析,地段系数,-0.01,景观系数,+0.01,楼栋系数,+0.00,产品科技元素,+0.02,营销附加值系数,+0.01,配套系数,+0.01,项目内部绿化,+0.01,竞争系数,-0.08,凤凰城,19F,，,95,4815,元,/,均价：,4700,元,/,价格提升,-0.03,本案价格,五：宽松两居,宽松两居客户定位,客户定位：,通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道各店铺的业主，在其他地方可能有房，但是工作关系需再购置一套，年龄,2535,岁，改善性住房为主，据不完全统计，项目周边,5,千米范围内中高端门面房共约,1400,个，潜在客户总量约,1400,组，该类客户约占总客户群体的,20%,；,成衣市场，义堂板材市场年轻老板，年龄,2535,岁之间，买房投资改善兼顾，买房但是不常住，据不完全统计，成衣市场共约摊位,4000,余个，板材市场老板及相关行业从业人员约,7500,组，仅我司在登记客户资源约为,3600,组，潜在客户数量庞大，该类客户约占总客户群体的,25%,；,大学城教授，师范学院，师范附中等年长老师因被本案品质做吸引的改善兼投资型住房，年龄,4050,岁，该类客户总量约在,1100,人左右，但相关单位距离本案较近，因此客户相对较为集中，该类客户约占总客户群体的,10%,；,交警大队员工，南坊事业单位成员改善兼投资性住房，据统计该类客户共有,830,人左右，考虑到客户群体工作单位据本案较近，故此类客户意向较为强烈，此类客户月占总客户群体的,10%,；,后市社区，角沂，王平庄等常住居民婚房，刚性需求为主，由于总房款相对较大，因此受众群体数量较多，此类客户群体约占总客户群体的,15%,；,通过对南坊高端项目如沂龙湾，德居一品，澜泊湾等项目的截流而得来的，诸如河东板材市场，县域客户等群体，改善型置业为主，私营老板为主，年龄,3550,岁该类客户数量巨大，无法具体统计，但购买力很强，该类客户约占总客户群体的,10%,；,配合其他社会资源，挖掘此户型商业潜力，以办公为目的的客户群体，占,5%,左右；,其他区域客户群体，县域客户等，占,5%,左右。,宽松两居,价格定位,B-3,B-4,户型：,4559,元,/,；,销售周期,预计本案,56,套两居室户型的去化周期为,8,个月。,经过上述分析，得出本案的两居室发展定位,推广渠道,产品细分,户型分布及统计,观景房,舒适三居,跃层三居,紧凑两居,宽松两居,小户型,1,六：小户型,根据最新政策规定，北向小户型定义为不宜居产品，产权为,40,年，且必须首付,50%,；按照次规定，本案只有公建,10,层以上的南向,B-1,户型为,70,年产权,70,年产权小户型：,公建,B-1,户型,六：小户型,根据最新政策规定，北向小户型定义为不宜居产品，产权为,40,年，且必须首付,50%,；按照次规定，本案除公建,10,层以上的南向,B-1,户型除外，全部为,40,年产权；,40,年产权小户型：,公建,B-1,户型,B-3,户型,A3,户型,C-3,户型,D-3,户型,小户型,供应量分析,本案周边小户型供应量分析,项目周边的小户型供应量并不是很多，约为,4.1,万，主要集中在香格里拉；,香格里拉通过对低价策略以及大面积的推广，对本案所在片区的小户型投资的炒作，对本案有一定的利好关系。,城中板块和城西板块供应量较大，城南板块供应量则较少，其中银座中心和金阳花园供应量较大；,滨河板块的供应量主要来自于香格里拉；,南坊小户型供应量有限，目前只有环球国际和沂龙湾高层才有小户型，这种现况在不久即将被打破；,河东板块只有开发区的名都国际才有小户型，相信后期供应量也不会很大。,各板块小户型存量共,20.9,万,，具体分布如下：,小户型,供应量分析,整个临沂市的小户型供应量，主要集中在城中，城西板块，较本案有一定距离范围，客户区域交集不是很大；借助香格里拉以及环球国际多区域投资的炒作，本案区域小户型投资热潮初现端倪。,小户型,本案周边小户型虽然存量不大，但是整体价格低于城南板块与城中板块，原因在于项目周边工作场所相对不足，且无暂时居住的高收入群体，投资回报相对较低；本案户型虽然功能分区完善，但是还不足以弥补项配套和产权劣势；香格里拉的高去化速度是依靠其相对低廉的价位。,本案周边项目小户型价格统计。,临沂市各片区小户型价格统计,由此可见，周边项目均价在,3800,元,/,左右，本案大多数小户型均为,40,年产权，并且需交付,50%,的首付，,首付的提高意味着替代产品的大量出现，对本案销售有着十分不利的影响。,同类产品的价格抗性,小户型,本案替代产品分析,香格里拉，,24,，,25,，,33,，,47,，,61,的户型；,沂龙湾：,60,的户型；,环球国际,35,，,39,，,62,的户型；,以上户型的存量约为,4.1,万。,本案周边产品虽然存量不大，但是其该区域总体小户型的消化速度也相对较低。,替代产品分析及价格分析,4033,元,/,平方米,小户型价格加权分析,地段系数,+0.00,景观系数,+0.01,户型系数,+0.02,产品科技元素,+0.05,营销附加值系数,+0.03,产权系数,-0.05,项目内部绿化,+0.03,香格里拉,24F,，,33.47,3922,元,/,均价：,3700,元,/,价格提升,+0.09,本案价格,小户型,客户定位：,通达路，蒙山大道，北园路至滨河大道门头房的年轻业主，年龄,2030,岁，事业起步期，过渡性需求为主，据不完全统计，项目周边,5,千米范围内中高端门面房共约,1400,个，潜在客户总量约,1400,组，该类客户约占总客户群体的,20%,；,南坊三合三街以南，沂蒙路以西，蒙山大道以东的事业单位未分房的年轻职员，颐高上海街为中心的商业体的年轻业主，年龄,2030,岁，过渡性需求为主，该类客户随着南坊的逐步发展会以井喷式激增，总数量无法预估，该类客户约占总客户群体的,20%,；,师范学院，师院附中，大学城为未分房年轻教师，年龄,2530,岁，过渡性需求为主，据不完全统计，此类客户群体数量约为,390,人左右，购买意愿较强烈，该类客户约占总客户群体的,10%,；,依托师范学院，师院附中，师院附小等教育资源，吸引家长为学生购房，由于师院附中、附小等学校为城北重点学校，因此学生来源较为广泛，家长的经济实力也较为良好，故此类客户有一定挖掘空间，该类客户约占总客户群体的,5%,；,后十片区，王平庄，南坊曲沂经济基础较好的常住居民，年龄,3550,之间，投资型置业为主，因为房款较低，投资回报率较高，因此受众群体的数量大大增加，占,20%,左右；,其他区域客户群体，年龄,3550,岁之间，被本案的品质所吸引前来购房，多为投资型客户，如成衣市场，板材市场等客户群体，此类客户多为投资性客户，分布较为广泛，但是数量也较多，占,25%,左右；,客户定位分析,小户型,价格定位,70,年产权：,4133,元,/,；,40,年产权：,3933,元,/,；,去化周期,预计本案,480,套小户型的去化周期为,12,个月。,经过上述分析，得出本案的小户型发展定位,推广渠道,销控策略,产品细分统计,房源销控策略,2,户型细分统计,为方便销控策略的制定，根据前面的户型细分，简单的将房源分为三类。,房源销控策略,根据上述分析，建议首期推出,1#,，,5#,，,6#,，,7#,楼：二期推出,2#,，,3#,，,4#,楼；,首期推出产品涵盖：观景房，舒适三居，跃层三居，紧凑两居，小户型,5,种产品,;,二期推出产品涵盖：观景房，跃层三居，紧凑两居，宽敞两居，小户型,5,种产品。,一期推出产品：,产品类型配比丰富,优势房源劣势房源配比合理；,并且涵盖中高端低各种物业类型,后期溢价房源，观景房，跃层,前期溢价房源，观景房，跃层,房源销控的原则,1,、在实现资金快速回笼，,2,、树立本案品质，实现后期产品最大限度的溢价。,一期产品分析,一期产品均价,一期产品共,398,套，总销售面积,36308.8,，总销售额,18792,万元，平均价格,5176,元,/,。,一期去化周期确定,首期产品销售周期,说明：,1,、去化周期按照甲乙双方签订合同，乙方销售入场为起点，但是甲方必须在入场,3,个月之内取得预售许可证；,2,、一期房源总销售周期为,8,个月，预计,6,个月左右销售一起房源,80%,，即可启动二期。,一期产品常规渠道汇总,各渠道主力诉求点,二期产品分析,二期推出产品涵盖：观景房，跃层三居，紧凑两居，宽敞两居，小户型,5,种产品。,二期产品均价,二期产品共,624,套，总销售面积,45151.8,，总销售额,23108,万元，平均价格,5118,元,/,。,说明：二期房价在一期房价的基础上实现,150,元,/,的溢价，由于二期产品小户型所占比例较大，并且价格较低，故二期产品的均价并没有比一期产品均价提升,150,元,/,。,二期去化周期确定,说明：,1,、二期小户型去化速度有所提升，依靠于一期小户型的市场品质的树立及其客户口碑相传；,2,、项目整体去化周期在,14,个月左右。,二期产品常规渠道汇总,二期渠道根据一起项目渠道总结分析而定。,推广起点,3,近期工作时间表,取得预售,认购期,市场导入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,约,2,个月,1.52,个月,一期产品开盘,1.52,个月,形象树立：围挡，户外，售楼处等,基本物料：单页，户型卡，折页等,销售人员：人员到位，熟悉项目等,24,个月,持续销售期,二期产品开盘,推广起点,一：项目围挡树立,1,、制作时间：,10,年,9,月初,2,、安防时间：,10,年,9,月中下旬,3,、主力诉求点：,形象树立类：精细化住宅，典藏蒙山沂水；,产品介绍类：小居室，大花园；,临沂小户型时代的标杆；,尊贵跃层，荣耀登场；,4,、目的：通过前期围挡的宣传沉淀和积累一部分客户。,二：户外广告设置,1,、制作时间：,10,年,9,月初；,2,、安放位置：在项目周边出入南坊的重要路口，如（沂龙湾大桥附近）；,3,、主力诉求点：精细化住宅，典藏蒙山沂水；,4,、目的：项目前期品质树立与前期客户沉淀。,三：售楼热线开通,1,、确定时间：,10,年,9,月初（用于围挡）,四：售楼处选址确定,五：工程重要节点确定，取得预售证时间确定。,推广起点,报告回顾,产品细分,将本案房源进行分类总结，并分析每类房源的竞争态势，客户群体，以及推广策略。,1,销控策略,2,推广起点,3,本着快速回笼资金，寻求溢价的目的，为本案定制销控策略。,资源整合，卖出营销推广工作的第一步。,69,THANKS,