北京科技园项目综合体市场研究47p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,北京科技园项目综合体市场研究,二一年十二月,目 录,一,北京科技园整体市场研究,二 北京科技园上地区域市场研究,三 北京科技园市场研究小结,四 北京科技园重点项目分析,五 北京科技园重点案例对标分析,北京科技园整体市场研究,定义：建设用地为教科研用地或工业用地，以规模化的商务楼群为主的一种复合物业，商务配套为主,(,酒店、会议、商务中心等,),，生活配套为辅（商业、公寓等）。,主要特征如下：,地理位置,城市边缘地带，周边配套设施相对完善,用地紧张度低,产品形态,低容积率，高绿化率，低建筑密度,低层，小体量，独栋式办公楼,作为公司个体形象的载体，通过冠名权，突出个性化,建筑外观,现代化的建筑风格,高质量的建筑材料例如进口的大理石或花岗岩,客户群,需要良好的办公环境以提高工作质量和效率的智力型公司或部门：如软件、研发、设计等,需要独立办公环境，彰显企业实力，树立企业形象：如国有企业或大型私人企业,配套设施,商务配套：酒店、会议、商务中心,生活配套：住宅、公寓、商业,地点分布,主要科技园区均位于五环路沿线以及五环之外；,大致可分为：西北区域、东北区域、南部区域三大部分；,其中北京西北部的海淀区分布相对集中。,中关村环保园,永丰高新技术产业基地,中关村生命科学园,中关村软件园,上地信息产业基地,望京（电子城科技园西区）,北京经济技术开发区,中关村丰台园,北京科技园整体市场研究,酒仙桥（电子城科技园东区）,园区名称,产业定位,启动时间,规划占地面积,(,平方公里,),商务建筑面积,（万平米）,目前租金报价,（元,/,天,/,平米）,目前空置率,上地信息产业基地,IT,、医药、新建筑材料、研发中心,1991,2.3,77,3.1,5%,经济技术开发区,电子信息、生物科技、通信、汽车制造,1992,46.8,45,2.3,29%,中关村丰台园,电子信息、生物医药、先进制造、新材料、新能源,1991,8.2,37,2.5,15%,电子城东区（酒仙桥）,通讯产业、软件、总部、研发中心,1999,10.5,42,3.6,17%,电子城西区（望京）,通讯产业、软件、总部、研发中心,1997,3.1,30,3.8,21%,中关村软件园,软件产品及研发中心,2000,1.4,22,3.3,5%,中关村生命科学园,生命科学、生物技术、医药、研发中心,2000,2.5,3,3.2,10%,中关村环保园,环保产业、研发、通信产业,2003,3.6,3,2.5,15%,永丰高新技术产业基地,新材料、新能源、电子信息,2001,4.5,13,2.2,21%,园区概况,*,2009,年租赁的商务办公面积 *租金按照建筑面积报价，不含物业管理费,北京科技园,整体,市场研究,2007,年以来科技园区租金复合增长率为每季度,0.8%,；,受经济危机影响，,2009,年租金有所下降，,2010,年开始企稳上扬；,租金走势,未来随着经济逐渐转好，园区的成熟度提高，对企业的吸引力增强，租金持续看涨。,北京科技园,整体,市场研究,元,/,天,/,平米,租户的需求面积通常较大，千平米以上，甚至达到,1,万多平米；,目前较成熟的商务区租金水平也相对较高，基本在,3,元,/,天,/,平米以上。,成交案例,租户,建筑面积,(,平方米）,物业名称,租金（元,/,平米,/,天）,阿尔卡特朗讯,12,000,望京科技创业园,2.2,北京世纪互联技术有限责任公司,14,400,中国福玛大厦,3.0,君正集成电路,1,171,中关村软件园,3.2,路通世纪,1,900,中关村软件园,3.2,星河亮点,3,600,望京科技创业园,2.8,北京信威,2,800,中关村软件园,3.98,Olympus,4,230,恒通科技园,3.6,Nissan,1,000,恒通科技园,3.7,Auto Block,1,000,恒通科技园,3.7,2010,年第一季度科技园主要交易例举：,北京科技园,整体,市场研究,上地信息产业基地和中关村软件园区域发展成熟，周围知名企业的牵动效应强，成交租金相对较高。,项目,编号,项目名称,入驻时间,1,中关村创业大厦,2001,年,2,上地国际创业园,2001,年,3,盈创动力,2003,年,4,科实大厦,2006,年,5,嘉华大厦,2006,年,6,中关村软件园一期,2007,年,7,硅谷亮城,2007,年,8,辉煌国际广场,2007,年,9,强佑清河新城,2010,年,12,月,未来,项目,中关村软件园二期,未开工,5,公里,中关村西区,8,6,5,1,7,4,3,9,2,本项目,四环,五环,八达岭高速,13,号线,我项目所在的上地信息产业园于,1991,年启动，其南区在,2000,年基本建成；,2006,年，百度购买了上地信息产业园的最后一块地，标志着上地信息产业园的完全成型；,上地信息产业园具有明确的产业定位：以电子信息产业为主导的综合性高科技工业园。,北京科技园上地区域市场研究,项目基本情况,项目编号,项目名称,办公规模,（平米）,处置方式,目前租金,（元,/,天,/,平米）,目前售价,（元,/,平米）,入驻率,1,中关村创业大厦*,22,000,散租,2(,第一年,),，,3(,第二年,),，,3.5(,第三年,),，,4(,第四年,),-,90%,2,上地国际创业园,160,000,散售,1.9,16,000*,90%,3,盈创动力,118,494,整栋销售、散售、整层,/,半层出租、散租,2.5-3.5,15,000*,95%,4,科实大厦,68,000,散售,3.0,17,000*,95%,5,嘉华大厦,124,300,散售,3.5-4,21,000*,几乎满租,6,中关村软件园（一期）,220,000,自建、散租,3.28-3.98*,-,几乎满租,7,硅谷亮城,142,811,整栋销售、散售、散租,3.5,20,000*,几乎满租,8,辉煌国际广场,95,300,散售,2.5-3,18,000*,95%,9,强佑清河新城,47,000,散售、整层,/,半层销售,-,23,000,未入驻,总规模,997,905,平均,3.1,18,037,95%,*进驻条件：公司法人代表为留学人员，公司创办时间不得超过,1,年，注册资金,50,万，高新技术企业,*二手价格,*信息中心、国软大厦：,3.98,；孵化器：,3.28,该区域办公物业平均租金为,3.1,元,/,天,/,平米，有些楼宇租金可以达到,4,元,/,天,/,平米，如嘉华大厦和中关村软件园；,该区域办公物业的经营状况非常好，平均入驻率达到,95%,，其中嘉华大厦、硅谷亮城和中关村软件园几乎没有可租面积；,区域写字楼市场表现十分乐观。,北京科技园,上地区域,市场研究,主力客户特征,独栋客户比例较大，在房地产运作的项目中，独栋主力客户占比接近,30%,，已经成为该区域的主要客户；,性价比和区域的商务氛围是吸引主力企业客群选择在该区域购买办公物业的主要两个因素，独栋客户通常购买整栋物业后自用，多余部分用于再出租，获得长期收益；,上地区域被称为“中国硅谷”，聚集国际、国内知名高科技企业的研发中心和总部，在知名企业的带动下，形成了完整的高科技产业聚集效应，入驻的高科技产业的大中小型企业众多；,除大量的研发中心、信息中心，整栋购买写字楼的企业还有国有大型企业、中型民营企业总部等，从事高科技、金融,/,投资以及建筑,/,房地产行业，需求面积几千至几万平米；,受性价比等因素影响，主力客户呈现多元化发展趋势。,注：统计不包括企业购地自建项目,北京科技园,上地区域,市场研究,中小客户特征,硅谷亮城,嘉华大厦,盈创动力,科实大厦,行业,从事,IT,（软件,/,网络,/,信息）行业的中小企业占最大比例，其次为电气,/,自动化、生物,/,医药,/,化工、机械工程等行业，文化,/,创意和教育,/,培训等企业也占有少量比例,企业性质,私营为主，部分民营，少量外企,私营为主，部分民营，少量外企,私营为主,私营为主,企业规模,100-300,平米居多,100-300,平米，,500-600,平米,100-500,平米，少数可达,4000,平米,60-250,平米居多,代表企业,北京中科永信数字技术有限公司、明动安创（北京）科技有限公司、五舟服务器（北京）,北京世纪超星数字图书馆、鸿合科技、北京中兴通科技股份有限公司,金和软件、北京世纪汇杰科技有限公司、北京方物软件有限公司,北京,Newmine,纽曼、北京网际电讯有限公司、北京泰宇科技发展公司,中小客户多为上下游中小企业，企业规模多在,100-300,平米居多。,北京科技园,上地区域,市场研究,产品特征,低密度花园式办公：办公物业楼层较低，室外提供大面积绿化和休闲广场；,时尚感强、具有创意感的现代建筑群落；,为吸引企业，很多新的商务办公楼的硬件设施标准提升，体现在公共区域的用材和品牌方面，使物业性价比更高；,建筑设计亮点突出，如嘉华大厦的挑高,28,米的大堂、硅谷亮城的阳光大堂；,办公产品具备高品质、生态性特点，对目标企业非常具有吸引力。,绿地、花园,水系,丝网印刷外立面,28,米挑高共享大堂,北京科技园,上地区域,市场研究,北京科技园市场研究小结,北京整体市场环境：,高新科技产业和相关第三产业、服务业是城市产业发展的主导方向，未来北京科技园的需求持续增加；,北京科技园租金水平在,08,年经济危机后启稳回升，表现趋好；,上地信息产业基地和中关村软件园起步早，发展成熟，租金水平和空置率表现好于其他园区。,上地区域市场环境：,区域有效土地供应十分有限，未来本项目发展具有稀缺性价值；,区域市场表现十分活跃，体现在较高的入驻率、稳定上涨的租金水平等方面；,主力客户（如整栋客户）逐渐多元化发展，上地区域能够吸引更多行业和性质的企业进驻；,区域高新科技的产业链完整，办公物业产品性价比高，众多中小企业十分看好该区域。,重点项目选择,北京科技园重点项目分析,中关村软件园,为企业提供土地购置的科技园,园区基础设施完善，办公环境良好,生态、时尚的低密度办公建筑群,商务办公物业产品吸引力很强,硅谷亮城,嘉华大厦,成功运作多年,大堂的抢眼设计,辉煌国际广场,清河新城写字楼,区域典型的公寓式办公产品,小开间办公产品,项目特征,中关村软件园,规划：,目前一期占地,139,万平米，建筑面积,60,多万平米，平均楼层,3,层，容积率,0.44,；,未来一、二期总占地面积达到,280,万平米，总建筑面积,170,万平米；,庭院、绿地、水景环绕的低密度生态科技园区；,为入住企业提供完善的配套和服务；,定位：,国家级软件产业基地，国家级软件出口基地；,北京科技园重点项目分析,开发模式,中关村软件园,购买土地自建,1,租赁园区物业,2,土地价格：,3,500,元,/,平米（二期估计价格）,租金：,3.28-3.98,元,/,天,/,平米,北京科技园重点项目分析,中关村软件园土地价格走势,元,/,平米,进驻企业特征,中关村软件园,软件研发中心、信息中心是独栋科技园的主要入驻企业，如,IBM,中国研究中心、汉王科技、中国银联等。通常此类独栋写字楼的面积为,2-5,万平米；,在孵化器、信息中心、国软大厦等散租的写字楼内办公的企业一般为中小型企业，面积在,100-500,平米不等；,办公需求面积较为多样，大、中、小型企业都有较大的需求量。,北京科技园重点项目分析,独栋企业举例,面积（平米）,启明星辰,23,990,曙光信息,12,840,软通动力,28,000,广联达,25,000,文思创新,50,000,东软集团,29,000,配套设施和软性服务,中关村软件园,配套设施,康体中心（未开业）：三个羽毛球场、两个篮球场和一个网球场，,50mx21m,的游泳池，共,1,476.4,平米,餐饮设施：茶餐厅、食街,住宿：四星级酒店（未开业）、易豪酒店，同时提供会议设施,会展中心,软性服务,通信服务：基础通信平台、电信级,IDC,机房、数据灾备中心等,增值服务：中小企业服务平台、电子商务平台、协同开发平台、协同工作平台、呼叫中心等,公共服务：软件出口综合服务平台等服务资源,为企业提供配套设施以及一系列的软性服务，是科技园区获得良好经营效果的重要条件。,北京科技园重点项目分析,规划：,规模庞大：总建筑面积近,20,万平米（办公,14,万平米）；,容积率低（,1.9,）；,绿化丰富：步道、水景、庭院、多广场；,建筑外观吸引人：时尚、现代、品质；,匹配运动场地：高尔夫球场、网球场；,生态、时尚的低密度办公建筑群；,项目特征,硅谷亮城,北京科技园重点项目分析,硬件设施标准：,玻璃幕墙：丝网印刷、体现简洁、现代,大堂：阳光天井、石材装饰、宽敞明亮,公共区域：石膏板吊顶、地砖、墙面刷白、电梯间石材装饰、,TOTO,品牌的卫浴,中央空调,+,新风系统，暖气,电梯：东芝客梯,6,部、货梯,2,部,车位：地上,245,个、地下,1,350,个，共,1,595,个,硅谷亮城写字楼的硬件设施标准相对较高且物业较新，其时尚动感的外立面、公共区域的高品质等，使得该写字楼产品在上地区域处于领先水平，对于区域租户具有很强的吸引力。,产品特征,硅谷亮城,北京科技园重点项目分析,2006-2007,年，该项目写字楼被多家企业,整栋购买,，面积从几千至几万平米不等，最大一家企业购买面积达到,7,万平米，其中国企需求面积通常在万平米以上，民营企业需求在几千平米，单价,5,000-6,000,元,/,平米；,整栋购买企业主要为,国有大型企业、中型民营企业,，从事,高科技、金融,/,投资以及建筑,/,房地产行业,；,硅谷亮城商务办公物业大部分被企业以独栋的形式购买，表明上地区域独栋的大面积办公需求较大。,经营特征,1,硅谷亮城,整购企业,楼座,面积,从事行业,企业性质,北京平安信托投资有限责任公司,1,70,000,平米,金融,/,银行,/,投资,国企,北京万霖房地产开发有限公司,2,a,12,000,平米,房地产开发,民营,北京市海淀区圆明园农工商公司,2,c,15,000,平米,制造,民营,北京联通,3,a-c,40,171,平米,通信,国企,新加坡利凯投资,4,10,159,平米,金融,/,银行,/,投资,外资,北京四方同创保护与控制设备有限公司,6,6,447,平米,电气工程,民营,北京清尚投资有限责任公司,7,8,810,平米,金融,/,银行,/,投资,民营,上地兴达集团,8,8,000,平米,建筑,/,施工,民营,海淀国税,10,3,704,平米,政府机关,政府机关,北京移动通信有限责任公司,11,11,905,平米,通信,国企,北京科技园重点项目分析,散租、散售部分的企业多为小型私营企业，面积以,100,平米左右最为典型；,主要从事数码、科技、软件、网络、研发、信息技术等行业，少量从事贸易、教育,/,文化等；,中小型企业的办公需求在上地区域同样庞大，且具有明显的行业聚集效应。,经营特征,2,硅谷亮城,标准层面积,3,400,平米,平均租金,3.5,元,/,天,/,平米,物业费,16.8/,平米,/,月,（含暖气费、空调费用）,入驻率,几乎满租，目前没有剩余面积,售价,9,800,元,/,平米（,2006,年）,目前二手价格,20,000,元,/,平米,代表企业,汇通天下，蓝玛星际科技，奥瑞视科技，康普荣邦科技,标准层平面图,北京科技园重点项目分析,产品特征,嘉华大厦,硬件设施标准：,大堂：,28,米挑高、,3000,平米面积、,200,米跨度、树形钢结构、拱形空间感、石材装饰、内设景观和休息座椅。,公共区域：,石膏板吊顶、石材地面、墙面刷白、电梯间石材装饰,空调：,风机盘管,+,新风系统,卫生间：,TOTO,卫浴，,24,小时热水，中水系统,电梯：,3,部,OTIS,客梯，,3,部货梯,车位：,地下,700,多个车位，地上预留车位,嘉华大厦产品最大的亮点在于其超大、超高的大堂设计，共享大堂连通四座的电梯厅、配套商业，空间感强，对于创新、高科技企业具有很大的吸引力。,共享大堂,北京科技园重点项目分析,经营特征,嘉华大厦,嘉华大厦在上地区域投入使用近,5,年，租金从早期的,2,元一直增长，目前几乎翻倍，出租率高，表明区域中小企业需求旺盛。,标准层面积,A-D,座：,3,000,平米,E,、,F,座：,2,000,平米,平均租金,A-D,座：,4.0,元,/,天,/,平米,E,、,F,座：,3.5,元,/,天,/,平米,物业费,13.08,元,/,平米,/,月,（含暖气费、空调费用）,入驻率,几乎满租，目前没有剩余面积,售价,7,000,元,/,平米（,2005,年）,目前二手价格,21,000,元,/,平米,代表企业,EPSON,全国总代、纽曼伟业、赛诺网讯、天地英特软件、中兴通科技、文曲星科技,企业多为小型私营企业，面积以,150-250,平米最为典型；,主要从事科技、软件、网络、数码、生物等行业；,北京科技园重点项目分析,项目特征,辉煌国际广场,发展组合：,总建筑面积,17,万平米,其中，酒店,1.4,万平米，公寓,1.7,万平米，写字楼,9.53,万平米，商业,1.37,万平米；,区域内的较高密度建筑组合，以办公和酒店为主要功能；,项目对外宣传为集写字楼、五星级酒店、公寓、商业为一体的大规模建筑综合体，推广宣传高调，但项目落实后实际以商住和酒店为主，没有突破区域市场现状水平。,北京科技园重点项目分析,项目特征,-,公寓式办公,辉煌国际广场,公寓式办公产品单元面积小，购买门槛低，受到成长型私营企业的青睐。,分布,A,、,B,、,D,、,E,座,产权年限,50,年,主力户型,40-70,平米一居，,80-90,平米两居,交房标准,提供墙面刷白、地砖,中央空调，暖气,售价,2007,年：,7,000,元,/,平米,现在：,18,000,万,/,平米,租金,2.5,元,/,天,/,平米,入驻率,95%,客户特征,小型私营企业居多,平面图,北京科技园重点项目分析,平面图,项目特征,强佑清河新城,规划特点：,规模大，以住宅开发为主；,匹配少量公建物业，包括一栋写字楼和一个百货；,由于良好的区位和交通条件，目前成为了清河板块的核心房地产项目。,北京科技园重点项目分析,写字楼,强佑清河新城,开盘时间,2009,年底,竣工时间,2010,年底,开间面积,30-140,平米,平均售价,2009,年底价格在,18,000-19,000,元,/,平米,目前价格涨到,23,000,元,/,平米,硬件设施,提供中央空调，开间设计，毛坯标准,销售率,10-16,层可售，共,200,套，目前还剩,30,套左右，销售率,85%,，目前剩余面积集中在,80-100,多平米,代表企业,清华规划院购买了其中,16-20,层，其余为小企业自用购买或投资使用；,很多企业是从中关村搬过来的，看重该项目的性价比；,由于周边产业园区的带动，清河区域也被辐射产生了相关办公面积的需求，尤其是小开间的办公单元非常受到市场追捧。,办公物业重点项目分析,小结,北京科技园重点项目分析,特点,不足,竞争策略,中关村软件园,低密度的生态办公环境,园区配套完善,享受国家针对高新科技企业的优惠政策，吸引企业进驻,为入驻企业提供良好的软性服务,提供土地出售的开发模式较为单一，缺乏针对企业需求的灵活性,对入园企业有行业要求,我项目占地面积大，有机会提升办公环境的绿化率，发展生态办公环境,积极争取享受国家优惠政策，吸引企业入驻,增强物业发展的综合性，提升办公的配套功能,办公产品多样化，满足不同企业需求,可以从建筑外观、高度等方面进行提升，成为区域的标志性项目,硅谷亮城,办公物业性价比高,早期的整栋销售策略，吸引多种行业和类型的企业，运作成功,由于很多写字楼整栋出售后各自独立运营，缺乏统一的管理,嘉华大厦,空间感的大堂设计强人眼球,办公物业性价比高,商业配套和办公大堂、外围广场相连，造成功能和人流的混乱,多入驻中小企业，不能为大客户提供充足的面积,辉煌国际,物业类型多样，酒店、办公、公寓、商业齐全,公寓式办公产品使用者混杂，办公和居住品质都降低，对价格提升作用有限,清河新城,提供小开间办公单元，支付性强,配套完善,位置较偏远，商务氛围差,清华科技园,北京科技园重点案例对标分析,三环,四环,成府路,中关村大街,中关村东路,八达岭高速,学院路,位于清华大学东门外，紧邻清华大学，属于中关村科技园区，享受中关村科技园相关优惠政策；,占地面积,25,万平方米，建筑面积,69,万平方米，综合容积率*约,2.76,。,A,B,C,H,E,F,G,I,D,J,K,L,成府路,园区范围,编号,名称,编号,名称,A,清华同方广场,G,创业大厦,B,学研大厦,H,立业大厦,C,同方大厦,I,Google,中国,D,华业大厦,J,文津国际酒店,E,紫光大厦,K,科技大厦,F,创新大厦,L,威新大厦,*园区被划分成多个地块，各地块容积率又高有底，如科技大厦约为,8.0,，威新大厦,3.8,等。,位置与概况,清华科技园,1995,年，开始建设,12,万平米的启动区；,1998,年，启动区建设完毕；,1999,年，被纳入中关村科技园区总体规划；,2000,年，提出清华科技园三大功能定位，提出清华科技园发展纲要，入园企业达到,200,家。,建设起步期（,1994-1999,）,初步成型期（,2000-2005,）,2000,年，启动,57,万平米园区建设；,2005,年，园区,69,万平米建设完毕；,2005,年入园企业达到,300,家；,开始品牌输出，,2001,年起启动了江西、陕西、昆山、上海、威海、沈阳等分园；,成为国内一流的大学科技园。,发展完善期（,2006-2011,）,2008,年，入园企业达到,400,家；,2008,年，被评为北京市创意产业集聚区；,力争,2011,年成为国际一流的大学科技园。,大规模集中建设，制定品牌输出发展策略，园区迅速成型。,充分利用了中关村科技园的优惠鼓励政策；,园区发展功能定位明确，发展战略清晰。,实现可持续发展。,对本项目的,主要,启示,开发之初即有明确的产业定位，主题清晰，并争取到优惠的产业政策，制定了品牌输出发展策略，保证了园区后续的可持续发展。,发展历程,主要建筑高度,45,米、局部,80,米、标志性建筑,110,米；,通过不同的高度打造错落的竖向空间，整体规划空间感强。,景观设计理念体现了现代、节能的特色，与“高科技园区”定位相呼应；,采用立体绿化方式，整个绿化系统分为中心绿地、庭院绿地、建筑周边绿地、屋顶绿化平台、建筑内部公共绿化、道路行道树绿化等；,采用综合管沟等新的市政工程技术，实现管线、通道和用房等市政设施的完全地下化。,总体规划,景观规划,规划设计,45,米,80,米,110,米,内部交通实行人车分流，园内依单向右行为主要的组织形式，使冲突点减至为零；,停车系统采用以地下停车为主，首层与地面临时停车为辅的方式；,良好的交通组织有效避免了不同物业类型之间的互扰，园区内部形成有序的交通动线；,交通组织,平面规划及内部交通,对本项目的主要启示,园区规划方案整体性强，通过高度打造园区标志性建筑，同时通过立体绿化、,完善的内部交通系统等保证了整个园区形象的完整和统一；,规划设计,物业类型,规模（万平米）,比例,写字楼,56,82%,商业,5,7%,酒店,6,8%,公寓,2,3%,合计,69,100%,园区写字楼占比,81.2%,，为主导物业，商业、酒店和公寓物业作为辅助物业，为园区提供完善的配套。,对本项目的主要启示,以写字楼为主导物业的产业园区，将确保园区的产业属性；,集合商业、酒店、公寓等多功能的配套，将确保园区功能的完整性。,物业组合,序号,产品类型,代表物业,占比,产品特征,主要客户,1,整售写字楼,科技大厦,B,座、,D,座、立业大厦,40%,硬件配置较高；,山东火炬房地产开发公司、赛尔网络有限公司、国家考试中心等,2,总部写字楼,科建大厦,10%,约为,1,万平米左右；,能照顾客户的个性化需求；,Google,中国等,3,散租写字楼,威新大厦、科技大厦,C,座,45%,硬件品质较高，达到甲级物业标准；,微软、,SK Telecom,、搜狐、焦点、,Chinaren,等,4,创业园,创新大厦,5%,平面布局可灵活分割，满足小型初创企业需求；,面积多在,100-200,平米左右；,包括留学人员创业园内的约,59,家小企业,多样化的产品类型配置，满足不同类型企业的多种需求。,写字楼,-,产品类型,甲级写字楼,乙级写字楼及以下,构成比例,34%,66%,代表项目,科技大厦,创新大厦,规模（万平米）,18.8,5.9,使用率,70%,63%,高度,110,米,66,米,层数,地上,25,层、地下,3,层,地上,17,层、地下,3,层,层高,3.8,米,3.6,米,单层面积（平米）,1,400-1,500,2,100,车位配置,60,个,/,万平米,56,个,/,万平米,租金水平,*,6,元,/,天,/,平米（建筑面积）,4-5,元,/,天,/,平米（建筑面积）,入住率,100%,100%,不同档次写字楼互相搭配，满足不同客户类型需求；,甲级写字楼高度,110,米，形成了园区的标志性物业，极大提升了园区的整体形象；,对本项目的主要启示,写字楼,-,物业档次,科技大厦（甲级写字楼）,科技,清华相关企业,紫光测控,科技,清华相关企业,清华大学丰田研究中心,内资,外资,性质,科技,外资企业中国总部,微软中国,科技,外资企业研发中心,SK Telecom(China),金融,外资企业驻京分支机构,德意志银行（中国）有限公司,行业类型,企业级别,典型租户,科建大厦（,GOOGLE),GOOGLE,中国整体租赁了科建大厦作为企业中国区总部，面积,13,980,平米,威新大厦（,SOHU,网络大厦）,科技,国内企业研究机构,云南电网新技术研发中心,科技,中小企业,迈威科技北京有限公司,内资,性质,科技,总部,CHINAREN,科技,总部,焦点房地产,科技,总部,搜狐,行业类型,企业级别,典型租户,写字楼,-,客户特征,同中关村区域其它项目一样，清华科技园内,75%,的租户为,IT,企业；,针对不同类型的,IT,企业，园区通过打造不同档次、不同类型的写字楼产品将其区分；,同时，园区还打造小体量总部楼,如科建大厦，吸引具有整栋租赁要求的实力强的客户。,500,强企业,跨国,/,内资实力强的高科技企业,外资小型高科技企业,内资中小型高科技企业,甲级写字楼,小体量总部楼,乙级及以下写字楼,对本项目的主要启示,通过不同档次物业平台的搭建吸引产业链条上不同类型的客户；,促进产业集群化，保证了园区的可持续发展；,写字楼,-,客户特征,建筑规模,面积约,5,万平米,建筑形态,临街底商,+,地下商业,功能定位,休闲配套商业，提供餐饮、休闲、零售、娱乐、生活及文化教育等设施,商业业态,商务配套：银行、邮局、票务、旅行社、图文制作等；,生活配套：超市、洗衣、美容美发、齿科等；,餐饮：如全聚德、尚村、干锅居、渤海海鲜、星巴克、赛百味、威尔酒行、酒吧、咖啡厅、水吧等；,其它：沙龙、体育用品、教育培训，如华尔街英语、调适健身等；,商业首层租金约,8-12,元,/,天,/,平米（营业面积）；,商业目前入住率约,95%,，基本处于满租状态。,商业,建筑规模,建筑面积约,6,万平米；,文津国际酒店,381,间客房，清华紫光会议中心,186,间客房；,功能定位,完善科技园整体功能，为科技园往来商务旅客、海外游客及本地住客提供优质商旅服务；,酒店管理,文津国际酒店：锦江集团；,清华紫光会议中心：紫光集团；,酒店星级,文津国际酒店：五星；,清华紫光会议中心：四星；,酒店设施,文津国际酒店：中餐厅、西餐厅、果岭高尔夫练习场、游泳池、健身房、会议室、休息厅、贵宾接待处、商务中心；,清华紫光会议中心：九州清晏中餐厅、凯蒂咖啡馆、维士酒吧；,5,个会议室，,2,个宴会厅；台球室、休息室、美容美发、健身房、贵宾室；,经营情况,文津国际酒店：,800-1,000,元,/,晚间；,清华紫光会议中心：,500-600,元,/,晚间；,文津国际酒店,+,紫光国际交流中心,外观,约,1,500,平米,12,个会议室，最大,352,平米,186,间,紫光国际交流中心,3,800,平米*,567,间,合计,约,2,300,平米，包括,15,个会议室，最大,410,平米,381,间,文津国际酒店,会议面积,客房数,名称,*按使用率,75%,折算后的建筑面积。,文津国际酒店,+,紫光国际交流中心,建筑规模,建筑面积约,2,万平米，,215,套；,功能定位,完善科技园整体功能，为科技园往来商务旅客、海外游客及本地住客提供优质商旅服务；,产品特点,建筑类型：高层板楼；,主力户型：一,/,两居室；,面积范围：,46-146,平米；,销售情况,销售均价：,13,000-17,000,（,2006,年）,买家特点：投资客户占绝大多数,文津国际公寓,开发模式,组合,熟地转让,售卖期房,合作分房,施工代建,合资经营,投资参股,多种灵活开发模式组合，获得现金流；,通过滚动开发，令项目在较短时间内整体开发完成。,开发模式,谢 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