成都春交会分析35p.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,Company name,*,单击此处编辑母版标题样式,高策新源,2016,年成都春交会分析,房交会展会功能继续减弱，救市政策之下，节点跑量作用凸显，品质性项目暂成楼市新宠儿。,本届房交会市场背景,历届房交会参展情况,本届房交会成交数据,总结及预判,目 录,1,、本届房交会市场背景,2015.5.11,：中国人民银行,10,日宣布金融机构一年期贷款基准利率下调,0.25,个百分点；,2015.6.2,：双流发布,双流县稳定经济增长的若干意见（试行）,出补贴新政,2015.6.28,：央行定向降准降息；,宏观政策一览,2015.8.27,：住建部、商务部六部委联合发文取消限外政策,2015.826,、,9.25,：央行全面降准降息；,2015.9.30,：央行银监会：非限购城市房贷首付比例不低于,25%,政策,2015.10.24,：央行再次“双降”,2015.10.29,：,五中全会全面放开二胎政策,2015.11.10,：习近平：要化解房地产库存 促进房地产业持续发展,2015.12.14,：,政治局会议提出：要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，稳定房地产市场,2015.12.15,四川省批复双流县“撤县设区”,信贷、契税、降准等多管齐下，救市政策明显,2016.2.1,：,成都落实房贷新政，最低可首付,2,成,2016.2.19,：楼市再出救市政策：财政部降低契税营业税,2016.2.29,：,央行下调存款准备金率,0.5,个百分点；,2016.3.25,：,四川待开发商业用地可经审批转型为住宅用地,2016.5.1,：,营改增正式实施,1.1,、宏观政策背景：,一、宏观资讯,1,）成都落实房贷新政，最低可首付,2,成,解读：成都信贷松绑，会对市场有中长期刺激。,华西都市报讯：猴年春节前夕，央行发出了房贷“大红包”,央行联合银监会出台了最新的住房信贷政策，允许非限购城市首套房贷款首付比例原则上最低,25%,，各地可根据自身情况再下浮,5,个百分点；对拥有,1,套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于,30%,的通知。昨日，华西都市报记者从成都一家股份制银行客户经理处获悉，该行已经接到通知，首套房贷首付最低两成已经落实。有购房需求的客户从现在开始，就可享受首套房首付最低两成的“福利”。该客户经理告诉记者，从他了解的情况看，成都地区的银行基本上都接到了通知。他介绍，根据通知，,成都主城区（包括五城区和高新区）居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由,30%,统一降至,25%,；成都其他地区和全省其他市州的最低首付款比例由,25%,降至,20%,。对拥有,1,套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，成都主城区（包括五城区和高新区）的最低首付款比例由,45%,降至,35%,，成都其他地区和全省其他市州的最低首付款比例由,40%,降至,30%,。,上述银行客户经理还告诉记者，如果有国有银行按照郊区（成都其他地区及全省其他州市）的最低首付比例（即,20%,）给个人进行放贷，该行也可能跟进。“只要国有银行敢于尝试的比率，我们也会跟上步伐。”,2,）楼市再出救市政策：财政部降低契税营业税,解读：救市政策，继续累加，市场谨慎乐观。,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：,根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：,一、关于契税政策,（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为,90,平方米及以下的，,减按,1%,的税率征收契税；面积为,90,平方米以上的，减按,1.5%,的税率征收契税。,（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，,面积为,90,平方米及以下的，减按,1%,的税率征收契税；面积为,90,平方米以上的，减按,2%,的税率征收契税,。,家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。,（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照,中华人民共和国税收征收管理法,的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。,按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。,（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。,二、关于营业税政策,个人将购买不足,2,年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买,2,年以上（含,2,年）的住房对外销售的，免征营业税。,办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照,国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知,（国办发,200526,号）、,国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知,（国税发,200589,号）和,国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知,（国税发,2005172,号）的有关规定执行。,5,）四川待开发商业用地可经审批转型为住宅用地,据新华社消息，四川省政府常务会议日审议通过促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施，其中包括已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为商品住宅用地。,按照四川此次制定的政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可根据土地使用权人申请，在符合规划和有关规定条件下，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款；已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。,据了解，目前四川商业地产等“非住宅”库存尤为突出，不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达个月左右，成都市中心商业地产可售周期时间则更长。,四川要求营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市，严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。,解读：省内多市商业过饱和，此次政策出台为缓解商业持续井喷提供解决方向,财政部与国家税务总局,4,月,25,日发布,关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知,，并自,2016,年,5,月,1,日起执行。,该通知表示，经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确六点：,一、计征契税的成交价格不含增值税。,二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。,三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。,中华人民共和国土地增值税暂行条例,等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。,四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。,个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。,五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。,六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。,6,）财政部、国税总局发文明确营改增后房产税等计税依据,解读：“营改增“对楼市直接作用较小，通过税收变化对房地产企业利润产生影响,小结,:,1,信贷、契税、降准等多管齐下，楼市中长期受益,2,地方商改住试行，疏导商业高库存现状,3,管理层救市积极，期望楼市维稳，助推经济维稳,新常态的经济态势下，楼市暂未找到真正的回升突破点,但系列政策的陆续推出，在很大程度上推动了,2015,年聚集的观望需求释放,1.2,、市场背景：,低供给、高去化：,今年月均,36,供应万平，低于去年同期的,61,万平；月均去化约,67,万平，高于去年同期的,57,万平；成交均价,10514,元,/,，高于去年同期的,9725,元,/,；因此，,本年度去库存作用明显，价格稳步上扬,。,去库存明显、去化周期缩短：,截止房交会前,4,月底，城区存量持续下滑，去化周期,13,个月,4,月第二周开盘,4,月第一周开盘,4,月第三周开盘,房交会前一周开发商集中放量，补货紧抓房交会节点跑量，改善型项目表现突出,4,月整体开盘集中，开盘情况较好，整体改善项目认购率佳。,4,月第四周开盘,2,、历届房交会参展情况,注,：以下数据只包括大成都自身参展项目统计，非成都区域地产项目并未统计在内,本届参展项目数量仍然较少，开发商参展热情不高，房交会的展会功能逐渐演变为销售节点功能,2.1,、历届房交会参展情况：,各方位参展项目个数：,城西、城南项目为本届参展主力区域，占比均在,30%,左右,各环域,参展项目个数,：,各环域参展项目情况较上届无太大变化，,3,环外和郊县项目最多,板块参展项目个数：城南大源、红沿线，城西红光、外双楠，城东建设路相对活跃,2.2,、本届房交会参展情况：,项目属性数量情况：,刚需、改善项目基本持平，投资类物业占比较少,其他数量情况：,清水项目依旧是参展绝对主力，预告项目数量占比仅,14%,2.3,、现场情况：,特征一：,3,个展馆！,展馆数量持续缩水,，品牌房企参展积极性持续下降,特征二：摊位展示！,大展厅少，多数项目为摊位展示，降低了参展费用但档次太低,特征三：活动少！,举办方取消舞台取消开幕式，参展项目也少有大型活动,特征四：,传统营销乏力，电商、中介、,VR,成亮点,特征五：,新增境外项目、房屋租赁等区域，但,现场冷清,2.4,、部分重点开发商介绍,万科,序号,参展项目,板块,项目类型,均价,房交会额外优惠,项目状态,1,万科第五城,九江,改善,-,-,待售,2,万科国宾润园,国宾,改善,11800,特惠,2%,，每天递减,0.2%,最后一天,1.2%,在售,3,万科金色城市,三圣乡,刚需,8200,5%,在售,4,万科金色乐府,建设路,刚需,11957,1%,在售,5,万科金域缇香,/,刚需,7163,3%,在售,6,万科五龙山,/,改善,洋房,9000,别墅,20000,1%,在售,7,万科城,外羊西线,刚需,8647,2%,在售,共计,7,项目参展，多为在售项目，房交会额外优惠,1%-5%,，展会现场重点进行了精装工法展示和社区养老服务介绍。,2.4,、部分重点开发商介绍,蓝光,序号,项目名称,板块,项目类型,均价,房交会额外优惠,项目状态,1,蓝光花满庭,3,期,大丰,刚需,5822,3%,在售,2,蓝光金悦城,新双楠,改善,8826,无,在售,3,金悦府,凤凰山,改善,7266,2%,在售,4,蓝光金悦金沙,外羊西线,刚需,9545,2%,在售,5,金悦派,中和,刚需,8699,3%,在售,6,金悦天骄,成龙路,刚需,8545,无,在售,7,空港国际城,航空港,投资,4900,3%,在售,8,幸福满庭,犀浦,投资,5200,3%,在售,9,青城河谷,青城山,改善,7800,一口价,6999,元,/,在售,10,圣菲悦城,航空港,刚需,5280,3%,在售,11,雍锦阁,建设路,改善,190,万,/,套,1%,在售,12,中央天地,五块石,投资,24500,3%,在售,13,东方天地,万年场,投资,7300,3%,在售,14,乐彩城,理工大学,刚需,7042,1%,在售,15,公园悦府,国宾,刚需,-,-,待售,16,雍锦王府,外金沙,改善,-,-,待售,共计,16,项目参展，多为在售项目，房交会额外优惠,1%-3%,，部分项目无优惠，展会现场重点进行了,VR,虚拟样板间展示，人气较旺。,2.4,、部分重点开发商介绍,中粮,序号,项目名称,板块,项目类型,均价,房交会额外优惠,项目状态,1,中粮鸿云,攀成钢,刚需,12157,0.50%,在售,2,中粮祥云,外双楠,改善,11895,无,在售,3,中粮香颂丽都,红牌楼,刚需,11115,1%,在售,4,中粮御岭湾,/,改善,15342,交,10,万抵,40,万再优惠,5%,在售,5,大悦城,外双楠,投资,45000,2%,在售,共计,5,项目参展，多为在售尾盘项目，房交会额外优惠,0.5%-5%,，展会现场无活动。,2.4,、部分重点开发商介绍,中德,序号,项目名称,板块,项目类型,均价,房交会额外优惠,项目状态,1,英伦世邦,红沿线,改善,9800,1%,在售,2,麓府,麓山,改善,-,-,待售,共计,2,项目参展，重点展示在售项目英伦世邦和待售项目麓府，世邦房交会额外优惠,1%,，展会现场无活动，人气较旺。,2.4,、部分重点开发商介绍,和记黄埔,序号,项目名称,板块,项目类型,均价,房交会额外优惠,项目状态,1,i,都会,站南,刚需,9500-11000,7%,再送,2,万元购房红包,在售,2,彩叠园,光华大道,改善,高层,5500,低密,7500,2%,在售,共计,2,项目参展，重点展示南城都汇,i,都会组团，房交会额外优惠,7%,再送,2,万元购房红包，现场人气较旺。,3,、本届房交会成交数据,2016.4.28-5.02,成都市商品住宅开发商,成交金额,排行榜（含商改住）,名次,项目名称,成交套数,成交均价,(,元,/,平方米,),成交金额,（亿元）,备注,1,保利地产,343,7965,2.67,2,万科地产,199,11132,2.33,参加房交会,3,龙湖地产,144,10836,2.03,4,恒大地产,163,8958,1.50,5,合能集团,279,6734,1.49,6,中港置业,120,11223,1.40,7,绿地集团,127,10062,1.26,8,凯德置地,100,10494,1.03,9,蓝光地产,162,6974,0.97,参加房交会,10,融创置业,140,8196,0.94,11,朗诗地产,53,10500,0.68,12,中铁二局,60,9363,0.56,参加房交会,13,中信地产,92,5707,0.54,14,和记黄埔地产,57,8850,0.50,参加房交会,15,滨江地产,93,5714,0.46,以上数据为房交会期间认购数据,3.1,、房交会期间,(4.28-5.02),开发商认购金额排名,2015.4.29-5.03,成都市商品住宅开发商,成交金额,排行榜（含商改住）,名次,项目名称,成交套数,成交均价,(,元,/,平方米,),成交金额,（亿元）,备注,1,中粮地产,470,11505,4.69,参加房交会,2,雄飞集团,602,4696,2.52,参加房交会,3,蓝光地产,182,7648,1.24,参加房交会,4,东原地产,164,7656,0.99,5,嘉里置业,75,11623,0.93,6,信和置业,86,10528,0.88,7,棠湖集团,128,5824,0.78,8,厦门建发,82,9643,0.76,9,绿地集团,94,8474,0.74,参加房交会,10,和记黄埔地产,93,7997,0.69,参加房交会,11,华润置地,97,8551,0.69,12,保利地产,69,7864,0.61,参加房交会,13,中国铁建,79,8591,0.61,14,中海地产,36,12410,0.59,15,首创置业,103,7131,0.57,保利、万科、龙湖成交金额均在,2,亿以上，排名前三。房交会节点促销作用明显，展会意义降低,红绿箭头代表同比去年的成交金额排行变化情况,2016.4.28-5.02,成都市商品住宅开发商,成交套数,排行榜（含商改住）,名次,项目名称,成交套数,成交均价,(,元,/,平方米,),成交金额,（亿元）,备注,1,保利地产,343,7965,2.67,2,合能集团,279,6734,1.49,3,万科地产,199,11132,2.33,参加房交会,4,恒大地产,163,8958,1.50,5,蓝光地产,162,6974,0.97,参加房交会,6,龙湖地产,144,10836,2.03,7,融创置业,140,8196,0.94,8,绿地集团,127,10062,1.26,9,中港置业,120,11223,1.40,10,凯德置地,100,10494,1.03,11,滨江地产,93,5714,0.46,12,中信地产,92,5707,0.54,13,世茂集团,71,5955,0.39,14,中铁八局,65,5790,0.32,15,中铁二局,60,9363,0.56,参加房交会,以上数据为房交会期间认购数据,3.2,、房交会期间,(4.28-5.02),开发商认购套数排名,2015.4.29-5.03,成都市商品住宅开发商,成交套数,排行榜（含商改住）,名次,项目名称,成交套数,成交均价,(,元,/,平方米,),成交金额,（亿元）,备注,1,雄飞集团,602,4696,2.52,参加房交会,2,中粮地产,470,11505,4.69,参加房交会,3,蓝光地产,182,7648,1.24,参加房交会,4,东原地产,164,7656,0.99,5,棠湖集团,128,5824,0.78,6,花样年,114,4347,0.39,7,首创置业,103,7131,0.57,8,华润置地,97,8551,0.69,9,绿地集团,94,8474,0.74,参加房交会,10,和记黄埔地产,93,7997,0.69,参加房交会,11,信和置业,86,10528,0.88,12,厦门建发,82,9643,0.76,13,中铁二局,82,7029,0.52,参加房交会,14,中国铁建,79,8591,0.61,15,嘉里置业,75,11623,0.93,保利、合能、万科成交套数排名前三。,从成交套数排名前十的价格对比发现，,2016,年品质性项目热销取代了以往性价比热销的现象,红绿箭头代表同比去年的成交金额排行变化情况,2016.4.25-5.01,成都市商品住宅,成交套数,排行榜（含商改住）,名次,项目名称,行政区,成交面积,(,平方米,),成交套数,成交均价,(,元,/,平方米,),成交金额 （亿元）,备注,1,保利锦江里,天府新区,17133.07,178,8483,1.45,2,合能珍宝琥珀三期,温江,14623.09,175,5026,0.73,3,金恒德时代金悦,温江,12465.68,137,5073,0.63,4,龙湖九里晴川,高新区,16686.05,134,10477,1.75,5,中港,ccpark,锦江区,12512,120,11223,1.40,6,恒大天府半岛,天府新区,12646.61,117,7179,0.91,7,万科国宾润园,金牛区,11953.24,99,11967,0.43,参加房交会,8,合能璞丽,高新区,6932.06,96,8706,0.60,9,滨江和城,天府新区,8130.34,93,5714,0.46,10,中信城右岸,双流,9130.09,88,5659,0.52,11,龙城半岛,郫县,7082.26,81,6857,0.49,12,凯德世纪名邸,高新区,8022.36,80,12312,0.99,13,富豪国际新都荟,新都区,8445.42,79,5738,0.48,14,世茂花香首府（世茂城）,龙泉驿,6612.03,71,5955,0.40,15,昂世半山观邸,龙泉驿,9593.01,70,7413,0.71,按成交套数排序：保利锦江里,项目排名第一，房交会期间认购,178,套,，成交均价,8483,元,/,平方米,以上数据为房交会当周认购数据,3.3,、房交会周,(4.25-5.01),项目认购套数排名,4,、总结及预判,总结及预判,:,此次房交会的展会表现,（展馆少、参展项目少、营销方式乏力等）,均在料想之中，开发商参展热情不高，,房交会的展会功能在逐渐降低，但作为楼市的促销节点功能并未减退。,宏观的救市政策积极推动了观望客户的需求释放,，房交会期间排名前十的企业成交金额明显高于去年同期，同比去年排行榜的成交价格情况，,品质性项目热销的现象，已经取代了往年一味刚需性价比热销的现象。,目前来看市场表现相对良好，但在,新常态的经济背景之下，楼市并未找到真正的回升突破点，在高库存的背景下，市场能否一直向好，仍需继续观察。,THE END,高策新源 市场研究中心,