瑞安重庆天地B19地块项目营销提案189P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,1,瑞安重庆天地B19地块项目营销提案,2,“兵法云:凡战者,以正合,以奇胜,”,3,本案致力于解决以下问题：,1、瑞安B19地块项目定位及突围之道,2、瑞安B19地块项目专业营销解决方案，尤以渠道为重,前言,4,数据来源说明,本次报告所涉及数据系领域机构市场研发中心自2007年以来针对重庆房地产市场300余个典型项目市场数据长期跟踪、监控、记录及至2007年起历年重庆市地房局官方原始成交数据累计研究所得。,前言,5,市场观,价值解读,项目定位,项目营销,领域优势,汇 报 提 纲,6,市场观,房地产政策导向回顾,时间,政策,颁布部门,政策类型,政策评价,1月,我市调减房地产交易税费,重庆市国土资源和房屋管理局,税费政策,鼓励性政策,1月,17条新政,重庆市政府,综合政策,鼓励性政策,3月,重庆春交会优惠政策只对二手房 适用于全年,重庆市政府,优惠政策,鼓励性政策,4月,春季房交会房屋交易税收政策,重庆市政府,优惠政策,鼓励性政策,4月,调整固定投资项目资本金比例,国务院,金融政策,控制性政策,6月,多数房屋赠与要征税20%,财政部,税费政策,控制性政策,8月,将安排一定比例土地用于中小企开发 工业用地要严格执行招拍挂制度,国土部,土地政策,控制性政策,10月,秋交会住房契税减半 普通二手房免营业税,重庆市政府,优惠政策,鼓励性政策,11月,大城市单块住宅地出让禁超300亩,国土部,土地政策,控制性政策,12月,关于调整个人住房转让营业税政策的通知,财政部,税费政策,控制性政策,12月,“国四条”,国务院,综合政策,控制性政策,2009年房地产政策可以以高开低走，调控结合，年终跳水来形容。,9,2010年政策急转直下，楼市进入史上最严厉“调控期”,2009至2010年5月宏观政策走势简析图,市场观,房地产政策导向回顾,10,11,在09年初政策导向的刺激下，全国房地产成交量在09年都实现了翻倍的增加，而价格呈爆炸性上涨趋势，导致2010年新国十条出台。,新国十条出台示意图,市场观,房地产政策导向回顾,11,本节领域观点,领域观点一,中国住房市场将会由单轨制向,双轨制转变,，即商品房市场和保障房市场并行；但保障房对普通商品房市场形成冲击还需在两年后显露。,领域观点二,主流商品房市场未来将会,两极化发展,，即高端居住类物业市场与普通居住类物业市场同时向好。普通居住类物业因满足城市化进程，及大量刚性需求而体现价值。高端商品房市场因土地供应的稀缺性，市场供应缩量其价值将更加看好。,市场观,房地产政策导向回顾,12,本节领域观点,领域观点三,在6个月左右的短时期内，中国商品房,整体市场价格向下波动，但波动幅度仅在510左右,，且主要以一线城市为主，二线城市价格相对坚挺。短时期内投机市场将受打压萎缩，从6个月以后的长远分析，主流商品房市场发展趋势将仍然延续持续向上的发展势头。,领域观点四,自进入2010年以来，重庆政策利好不断，五大中心城市、两江新区等利好将成为2010年重庆房地产的热点，同时政策的利好将成为支撑重庆商品房市场价格的重要基石，虽然国家调控房地产的政策日益严厉，但,重庆作为全国房地产的价格“洼地”,，影响远不及北京、上海等一线城市，长远来看，未来重庆商品房价格将稳步上涨。,市场观,房地产政策导向回顾,13,市场观,未来宏观政策走势及影响分析,重庆住宅市场现状及发展趋势研判,高端住宅市场竞争环境及典型案例研究,14,重庆房地产进入快速发展的上升通道，宏观调控下依然保持供不应求的市场现象。,2007,年至,2010,年,7,月，重庆城市房地产供应呈逐年下降趋势，城市商品房市场供应将越来越稀缺，市场状况将逐步由买方市场向卖方市场转移。,2010,年前,7,个月市场累计成交商品房,1133,万平方米，市场继续呈现供不应求的状态，销售比达到了,1.17,。,2009,年重庆楼市再度火爆，房价再创新高，,2009,年到,2010,年，重庆房价上涨超过,1000,元,/,平方米，涨幅达,25.35%,。,市场观,历年房地产供求回顾,15,2010年前7个月重庆楼市仍处高位调整阶段，市场仍保持供不应求的态势。,2010,年前,7,个月重庆主城区楼市单月成交均大于供应，市场仍延续,2009,年热销趋势。,2010,年前,7,个月中，,4,月成交量最高，受春交会优惠刺激，成交量达到,261.25,万。,2010,年前,7,个月，重庆楼市价格基本呈稳步上升趋势，虽受调控影响，,5,月价格有所下滑，但,6-7,月受两江新区等利好支撑，价格出现反弹，,7,月房价为,5555,元,/,，前,7,个月整体房价达,5404,元,/,，整体市场价格仍在高位调整。,市场观,2010年房地产供求回顾,16,本节领域观点,领域观点一,从城市供求行情分析，在2009年重庆完成了全国首位的销售业绩之后，在2010年前6个月市场仍然保持供不应求的状态，充分证明了,重庆城市刚性需求的旺盛以及外地投资客对重庆城市发展前景的看好。,领域观点二,在成交价格方面，前7个月重庆市场平均成交均价已突破5000元/平方米大关，但与重庆城市整体价值比较仍然存在较大的价值差距，,重庆仍然属于具有较高投资价值城市。,领域观点三,重庆作为五个中心城市之一，加之两江新区的出台，城市发展势头无法阻挡。中国地产界应该深度研究“重庆现象”。,重庆已经成为中国商品房供应量最大的城市，成为中国供求比差相对较大的城市，成为中国房价最敏感的城市，成为中国商品房消费者要求最苛刻的城市。,但同时，重庆也成为了中国刚性需求量最大的城市，成为了产品供应最丰富、最创新的城市，成为营销方式最多样化、最务实的城市。所以，,重庆成为中国最考验开发商综合能力的城市“重庆能生存，到哪里都能发展”。,市场观,城市房地产回顾,17,市场观,未来宏观政策走势及影响分析,重庆住宅市场现状及发展趋势分析,高端住宅市场竞争环境及典型案例研究,18,竞争关系界定,本案地块紧临嘉陵江，为重庆主城典型的滨江物业之一，在竞争关系界定时，我司首先选择重庆各,滨江物业作为直接竞争对手,；,本案前期已推出雍江苑及雍江艺庭组团，均为城市中心豪宅，价格均在10000元/以上，在竞争关系界定时，我司选择同价位,重庆城市中心豪宅作为同类竞争对手；,本案地块位于渝中区与沙坪坝区连接处，在考虑竞争界定时，我司选择与本案距离最近的长帆江岸公馆及华宇金沙时代作为,区域竞争,对手；,市场观,竞争关系界定,19,本案位于城市几何中心，江景资源丰富。,本案地块位于嘉滨路与沙滨路连接处，与北滨路隔江相望，属典型的重庆滨江代表物业之一；,市场观,滨江物业研究,20,本案所处嘉滨路同南滨路、北滨路等尚有一定差距。,地段,长滨路,南滨路,嘉滨路,北滨路,九滨路,巴滨路,滨江景观,?,?,?,?,?,?,与水资源的互动性,?,?,?,?,?,?,城市规划,?,?,?,?,?,?,区域住宅环境,?,?,?,?,?,?,区域代表项目,?,?,?,?,?,?,交通配套,?,?,?,?,?,?,教育配套,?,?,?,?,?,?,商业配套,?,?,?,?,?,?,医疗配套,?,?,?,?,?,?,主城区各滨江地段综合评析,嘉滨路目前环境、绿,化、交通及商业配套,等尚处于发展中，同,主城其它滨江路有一,定差距；,本案地块位于嘉滨路,与沙滨路连接处，与,北滨路一江之隔，且,靠近本案规划的学,校，资源优势得天独,厚。,市场观,滨江物业研究,21,北滨路,沙滨路,嘉滨路,九滨,路,巴滨,路,重庆主要,在售滨江物业分布,本案,长帆江岸公馆,招商,江湾城,龙湖春森彼岸,长江,国际,南滨,国际,东原长江畔1891,珊瑚,水岸,国际,小区,龙湖,郦江,中海北滨华庭,华宇金沙时代,珠江太阳城,华润二十四城,丽水,菁苑,江与城,融侨城,阳光100,南滨路及北滨路已成重庆滨江物业主要聚集地,北滨路代表项目,龙湖春森彼岸,招商江湾城,南滨路代表项目,珊瑚水岸,阳光,100,东原,1891,九滨路代表项目,华润,24,城,丽水菁苑,市场观,滨江物业研究,22,龙湖,春森彼岸,经济指标,占地面积,240亩,建筑面积,78万,容积率,4.8,物业形态,高层、小高层,绿化率,35%,在售面积,87-147,在售均价,住宅11000元/,商业规模,13万,市场观,滨江物业典型个案研究,23,临街商业街区,商,业,步,行,街,项目沿江规划有三大组团，含9栋33层高层，4栋超高层以及9-11层板式小高层，规划业态含滨江豪宅、商务SOHO、5A甲级写字楼、以及10万方国际风尚商业街区等。其中一期含有7栋高层，3梯7户；7栋小高层，2梯2户。,已售罄,市场观,滨江物业典型个案研究,龙湖,春森彼岸,24,项目成功点创新创造质量，细节决定成败,独具创新的售房部,前卫大胆的建筑风格,精致奢华的装修风格,一流的物业管理,市场观,滨江物业典型个案研究,龙湖,春森彼岸,25,项目整体户型配比：,户型结构,套内面积,套数,户型配比,销售套数,销售率,2房,74-94,304,23%,196,64%,3房,87-190,456,35%,342,75%,4房,125-663,481,37%,307,64%,5房,198-414,63,5%,50,79%,市场观,滨江物业典型个案研究,龙湖,春森彼岸,26,小高层户型配比：,户型结构,套内面积,套数,户型配比,销售套数,开盘销售率,3房,118-190,117,33%,82,70%,4房,129-266,178,50%,107,60%,5房,198-227,58,16%,50,86%,市场观,滨江物业典型个案研究,龙湖,春森彼岸,27,高层户型配比：,户型结构,套内面积,套数,户型配比,销售套数,开盘销售率,2房,74-94,304,32%,196,64%,3房,87-119,339,36%,260,77%,4房,125-663,303,32%,200,66%,5房,290-414,5,1%,0,0%,市场观,滨江物业典型个案研究,龙湖,春森彼岸,28,项目定位:,CBD龙湖生活大城,项目卖点:,城市滨江豪宅，重庆最高端智能化配置,龙湖卓越的品牌影响力及号召力,项目规划及建筑风格的大胆前卫,13,万方大型滨江商业街区,项目主题:,这一刻，让世界欣赏重庆,销售手法:,坐销+团购,市场观,滨江物业典型个案研究,龙湖,春森彼岸,29,推广主题国际生活、CBD江景大宅,市场观,滨江物业典型个案研究,龙湖,春森彼岸,30,龙湖春森彼岸项目推盘进度,分期,开盘时间,推出套数（套）,推出体量（万方）,推出均价（元,/,）,一期,2007年12月,262,4.2,10850,一期,2008年3月,217,3,12000,一期,2008年7月,58,0.82,8845,一期,2008年9月,87,1.34,9200,一期,2008年12月,46,0.9,9220,一期,2009年3月,46,0.9,9548,一期,2009年4月,134,1.9,8415,一期,2009年5月,149,2.1,8600,一期,2009年6月,22,0.35,8800,一期,2009年8月,237,2.97,7800,一期,2009年12月,230,2.9,12000,二期,2010年4月,207,2.62,14203,二期,2010年6月,44,0.77,9815,一期,2010年7月,60,1,9625,合计,1799,25.77,整体去化率：,87%,市场观,滨江物业典型个案研究,31,领域观点一,龙湖春森彼岸与本案同属滨江物业，“春森”依靠龙湖在重庆的口碑，在品牌上较本案更占优势，但随着本案项目的逐步开发及瑞安品牌的被认可，长远来看，本案的品牌价值在未来将有极大的提升。,领域观点二,从地段稀缺角度分析，“春森”模式更容易被复制，而本案作为中央商务区的重要延伸及补充，建成后，将成为集优质住宅、商业中心、商务中心、会展、贸易及批发中心、高档星级酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲于一身的城市建筑综合体，成为国内外驻渝人士、商贾的会聚地，而这一点是龙湖春森彼岸难以涉及的高度。,市场观,滨江物业典型个案研究,龙湖,春森彼岸,32,占地面积,13.58万,总建筑面积,48.32万方,物业形态,高层,容积率,3.35,绿化率,70%,在售面积,T5:140-190,T6:98-122,在售均价,T5:15000元/,T6:9500元/,市场观,滨江物业典型个案研究,招商,江湾城,33,8栋,9栋,10栋,11栋,12栋,1栋,2栋,3栋,4栋,5栋,6栋,7栋,招商江湾城：,1-3栋及7栋已售罄,5-6栋在售,4、8-12栋未售,市场观,滨江物业典型个案研究,招商,江湾城,34,户型配比：,价格走势：,市场观,滨江物业典型个案研究,招商,江湾城,35,项目定位:,城市滨江生态住区,项目卖点:,地处北滨路，江景资源丰富,招商品牌影响力及号召力,园林景观,项目主题:,江山拥戴一座城,销售手法:,坐销+团购,市场观,滨江物业典型个案研究,招商,江湾城,36,37,推广主题御江大宅、公园大宅,市场观,滨江物业典型个案研究,招商,江湾城,37,项目推盘进度,分期,开盘时间,推出套数（套）,推出体量（万方）,推出均价（元,/,）,一期,2008年9月,164,2.2,7710,一期,2008年10月,70,1.3,8000,一期,2008年11月,48,0.9,7800,一期,2008年12月,8,0.18,9200,一期,2009年1月,50,0.59,5844,一期,2009年5月,51,0.93,7088,一期,2009年6月,61,1.2,5860,二期,2009年9月,279,2.13,6500,二期,2009年11月,248,2.73,9450,二期,2010年5月,154,2.63,15000,合计,1133,14.79,整体去化率：,85%,市场观,滨江物业典型个案研究,招商,江湾城,38,39,领域观点一,招商江湾城与本案同属滨江物业，招商江湾城打造以生活居住大城为主，是本案重要的竞争对手之一。,领域观点二,招商江湾城项目规划户型面积普遍较大，总价相对较高，本案未来推出中大户型与之竞争较为强烈。,市场观,滨江物业典型个案研究,招商,江湾城,39,占地面积,1051亩,总建面,191.6万方,物业形态,高层,容积率,4.17,绿化率,50%,在售面积,31-104,在售均价,10000元/,市场观,滨江物业典型个案研究,华润,二十四城,40,华润二十四城占地面积为1051.3亩，规划建筑面积为191.6万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积6.8万平方米。项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集高档江景住宅、高档公寓、大型Mall、特色商业、甲级写字楼、星级酒店于一体的城市中心大型居住区。,市场观,滨江物业典型个案研究,华润,二十四城,41,华润二十四城一期建筑面积共40万平方米，由11栋30-33层高层建筑围合而成，建筑密度约为16.8%，总户数3227户。项目一期目前仅7-8号楼尚未推出，目前主要在售6号楼MO+组团，均价为10000元/。,售罄,售罄,售罄,售罄,售罄,售罄,在售,售罄,在售,预计下半年推出,市场观,滨江物业典型个案研究,华润,二十四城,42,户型配比：,价格走势：,市场观,滨江物业典型个案研究,华润,二十四城,43,项目定位:,西城生活大社区,项目卖点:,200,万方西城大型居住小区,华润品牌影响力及号召力,交通大盘、教育大盘（杨二小），滨江大盘、配套大盘,项目主题:,大城崛起，重塑西城,销售手法:,坐销+团购,市场观,滨江物业典型个案研究,华润,二十四城,44,推广主题大改变、大梦想,市场观,滨江物业典型个案研究,华润,二十四城,45,分期,开盘时间,推出套数（套）,推出建面体量,推出均价（元,/,）,一期,2008年11月,553,6.33,5584,一期,2009年1月,194,2.13,5310,一期,2009年3月,321,4.49,5878,一期,2009年4月,161,2.16,6000,一期,2010年2月,394,3.98,7725,一期,2010年4月,394,3.98,8100,一期,2010年7月,484,1.78,10000,合计,2501,24.85,项目推盘进度,整体去化率：,76%,市场观,滨江物业典型个案研究,华润,二十四城,46,47,领域观点一,华润二十四城与本案同属滨江物业，且同为城市综合体项目，项目临近杨家坪商圈，配套较为成熟，本案就现状分析，与华润二十四城的交通配套尚有一定差距，但随着未来本案小区的逐步形成、商业的逐步成熟，本案的竞争优势将更加明显。,领域观点二,华润二十四城与本案开发体量均在200万方左右，未来竞争将延续较长时间，是本案最为重要的竞争对手之一。,市场观,滨江物业典型个案研究,华润,二十四城,47,占地面积,110亩,总建面,29.97万方,物业形态,精装高层,容积率,4.13,绿化率,30.50%,在售面积,27-110,在售均价,17000元/,9号楼在售,市场观,滨江物业典型个案研究,东原,长江畔1891,48,长江畔1891始于南滨路和烟雨路交汇处，顺长江沿岸而下，守望长江将近1000米一线景观。,整个项目由9栋塔楼和11.8万平方米商业组成的围合而成。项目商业部分将打造为以休闲、娱乐、购物、旅游等综合性商业中心。,将引入：国际超五星级精品酒店、国际会员休闲商务会所、高端精品百货、国际名品旗舰店、国际星级电影院与真冰溜冰场、大型品,牌休 闲俱乐部、大型品牌特色餐饮等。,项目商业有重庆泽豪商业地产投资有限公司整体运营。,市场观,滨江物业典型个案研究,东原,长江畔1891,49,装修标准,3000元/平米,智能设施,每户均设置户式新风系统；室内报警系统：红外线微波双监探测器、设紧急报警按钮；周界防越报警系统：可视对讲系统、小区内部监控系统；日本三菱重工（Mitsubishi Heavy）空调；,建筑材料,外墙：外墙采用自保温墙体、部分采用窗、幕墙或石材；,门,入户门采用普罗巴克(Probuck)牌锁具，感应卡/密码/机械钥匙三合一，具有数码显示功能；,室内墙面,首层电梯厅主要为石材；大堂为局部石材；,电梯厅及走廊为石材、墙面砖、乳胶漆；,消防楼梯墙面为乳胶漆饰面；,地面,公共部分:首层电梯厅主要为石材；大堂为石材或地砖；电梯厅及走廊为石材和地砖；消防楼梯为地砖；室内楼地面为水泥砂浆找平；,厨房,地面为地砖局部石材；墙面部分墙砖；,天花为埃特板吊顶；,德国柏丽(Nobilia)牌定制成品高档橱柜；瑞士弗兰卡（FRANKE）牌厨房星盆及龙头；德国西门子(Siemens)牌电磁炉、德国西门子(Siemens)牌油烟机；,卫生间,地面为地砖局部石材；墙面为墙砖局部石材；天花为埃特板吊顶；配德国杜拉维特(Duravit)牌洁具，德国汉斯格雅（Hansgrohe）牌龙头；配置美国科勒(KOHLER)牌浴室五金件；楚楚浴霸，品牌即热式电热水器；,客厅,地面德国菲林格尔（Vohringer）牌仿实木强化地板，配套踢脚线；墙面为墙纸；,局部石膏板吊顶；预留主灯位，设置辅助灯源；储藏室墙面为多乐士（Dulux）牌环保乳胶漆；,卧室,地面为德国菲林格尔（Vohringer）牌仿实木强化地板，配套踢脚线；墙面为墙纸；局部石膏板吊顶；预留主灯位，设置辅助灯源；,生活阳台,地面为地砖；墙面为多乐士(Dulux)牌高档环保乳胶漆；天花为多乐士(Dulux)牌高档环保乳胶漆，设置吸顶灯；,装修标准,50,项目定位:,南滨国际生活区,项目卖点:,项目地处南滨路，区域位置优越,面江靠山，坐拥一线江景,南滨路唯一纯江景公寓,集商业、住宅为一体城市综合体,东原开发品牌及口碑效应,项目主题:,逾百年沉淀,销售手法:,坐销,市场观,滨江物业典型个案研究,东原,长江畔1891,51,推广主题逾百年沉淀,市场观,滨江物业典型个案研究,东原,长江畔1891,52,项目推盘进度,分期,开盘时间,推出套数（套）,推出建面体量,推出均价（元,/,）,一期,2010年3月,170,0.78,15865,户型配比：,价格走势：,整体去化率：,63%,市场观,滨江物业典型个案研究,东原,长江畔1891,53,54,领域观点一,东原长江畔1891与本案同属于滨江物业，从地段分析，东原项目位于南滨路，较本案位置更加优越，更加成熟，作为东原的首个滨江项目，东原推出其江景公寓，与本案的精装将产生直接的竞争关系。,领域观点二,东原长江畔1891目前已推出户型以居住性的两房为主，一房为辅，与本案的户型面积设计接近，总价也处于同一水平，与本案的竞争关系尤为激烈。,市场观,滨江物业典型个案研究,东原,长江畔1891,54,经济指标,占地面积：2.7万方,总建筑面积：14万方,容积率：5,总套数：1410套,在售面积：38-66,在售价格：,10600,元,/,1号楼,在售,2号楼,售罄,3号楼,售罄,4号楼,在售,1栋,在售,2栋,售罄,3栋,售罄,4栋,未售,市场观,城市中心典型个案研究,中渝,都会首站,55,户型配比：,价格走势：,市场观,城市中心典型个案研究,中渝,都会首站,56,项目定位:,北部新区世界级综合体,项目卖点:,北部新区,新牌坊核心地理区域,中渝置地打造,200,万方世界级综合体,成熟大盘、配套大盘、商业大盘、生活大盘,投资价值,项目主题:,新重庆、新中心,销售手法:,坐销+团购,市场观,城市中心典型个案研究,中渝,都会首站,57,推广主题拥北部中心、成就财富传奇,市场观,城市中心典型个案研究,中渝,都会首站,58,分期,开盘时间,推出套（套）,推出建面体量,推出均价（元,/,）,一期,2010年1月,324,2.63,8350,一期,2010年4月,762,4.57,9500,项目推盘进度,整体去化率：,93%,市场观,城市中心典型个案研究,中渝,都会首站,59,领域观点一,中渝都会首站与本案的户型设计及总价较为接近，是本案重要的竞争对手之一。,领域观点二,中渝都会首站与本案同为城市综合体项目，且项目体量也较为接近，未来将形成长期的竞争。,市场观,城市中心典型个案研究,中渝,都会首站,60,占地面积：5.4万,建筑面积：46万,总户数：3000户,绿化率：19.49%,在售面积：42-58 在售价格：13000元/,市场观,城市中心典型个案研究,协信城,61,协信城重庆商圈关系图,协信城南坪步行街规划图,市场观,城市中心典型个案研究,协信城,62,成交客户分析,市场观,城市中心典型个案研究,协信城,63,主体结构,框架剪力墙结构,外墙,外墙保温材料，高级涂料饰面、局部石材,屋面,防水、保温,公共部分标准,首层入户大堂及电梯厅,地面,进口大理石，局部艺术拼花,墙面,进口大理石，局部镜面、木饰面,天棚,石膏板吊顶，高级乳胶漆，豪华灯饰,入户大堂,豪华沙发，空调,标准层电梯厅及走道,地面,进口大理石,电梯门套,进口大理石,天棚,石膏板吊顶，名牌灯具,消防楼梯间,地面,优质地转,墙面及天棚,高级乳胶漆,门窗,入户门,品牌钢质防盗门，感应密码锁,外墙门窗,彩铝，双层中空玻璃局部镀膜,阳台栏杆,铝合金栏杆，局部玻璃栏板、铁艺栏杆,厨房,地面防水处理，排烟道,卫生间,地面、墙面防水处理,电梯,轿厢豪华装饰，空调,其它,墙体,加气混凝土砌块、叶岩空心砖,大堂,每户配置不锈钢信箱、可视对讲,节能,65%节能验收标准,安防室内配置,厨房燃气探测器，卧室紧急报警按钮，客厅红外防盗探测器，可视对讲系统,安防户外配置,电梯轿厢监控，入户大堂监控，周界防盗系统，小区闭路监控，线路巡更系统，车库及小区出入口管理系统,1号楼交房标准,（公共区域）,64,厨房,地面,高级地砖,墙面,高级墙砖,天棚,防水石膏板，防雾筒灯,面饰,立邦或多乐士防水乳胶漆,橱柜,吊柜及地柜定制,水槽龙头,欧琳、摩恩或同档次品牌,抽油烟机、灶具、燃气热水器,方太、西门子、华帝火同档次品牌,客厅及餐厅,天棚,石膏板局部吊顶，射灯及吸顶灯,面饰,立邦或多乐士乳胶漆,地面,升达、柏高、圣象火同档次12mm厚高级强化木地板，部分户型局部石材拼花，成品踢脚线,墙面,高级墙纸，餐厅局部镜面造型,卧室,天棚,石膏板局部吊顶，射灯及吸顶灯,面饰,立邦或多乐士防水乳胶漆,地面,升达、柏高、圣象火同档次12mm厚高级强化木地板，成品踢脚线,墙面,高级墙纸,卫生间,天棚,防水石膏板，防雾射灯,面饰,立邦或多乐士防水乳胶漆,浴霸,奥普、楚楚或同档次品牌,墙面,高级墙砖配马赛克,地面,高级地砖配马赛克,洗手盆、马桶、洗手盆龙头、淋浴花洒,科勒、TOTO或同档次品牌,滑动淋浴屏,户型不同略有变化,阳台,天棚、墙面,多乐士外墙乳胶漆，吸顶灯,电器设备,开关面板、电源插座,奇胜、西蒙、西门子或同档次品牌,空调,客厅、餐厅及卧室配置格力、海尔、美的或同档次品牌,室内交房标准,65,项目定位:,城市级高端综合体,项目卖点:,商圈物业、主城罕有步行街综合体,协信品牌影响力及号召力,商业大盘、投资大盘,项目主题:,协信城在这里分享重庆未来,项目主题:,坐销+团购+渠道,市场观,城市中心典型个案研究,协信城,66,推广主题在这里，分享重庆未来,市场观,城市中心典型个案研究,协信城,67,项目推盘进度,分期,开盘时间,推出套数（套）,推出建面体量,推出均价（元,/,）,一期,2010年4月,322,1.87,12000,户型配比：,价格走势：,整体去化率：,98%,市场观,城市中心典型个案研究,协信城,68,领域观点一,协信城与本案同为城市综合体专案，且部分房源与本案总价较为接近，是本案重要的竞争对手之一。,领域观点二,协信城与本案均为精装高层物业，且均为城市核心位置，在客户选择上，易出现分流情况，是本案未来必须面临的重要竞争对手。,市场观,城市中心典型个案研究,协信城,69,70,协信阿卡迪亚君临天下,经济指标,占地面积：1.725万方,总建筑面积：8.11万方,容积率：3.92,总套数：490套,在售面积：77-181,在售价格：16000元/,市场观,区域典型个案研究,70,71,协信阿卡迪亚君临天下,别,墅,级,景,观,高,层,市场观,区域典型个案研究,71,72,户型配比：,价格走势：,协信阿卡迪亚君临天下,市场观,区域典型个案研究,72,73,项目定位:,别墅级景观高层社区,项目卖点:,虎头岩海拔,365,米景观,与别墅平分江山,享受别墅级配套,离尘不离城的社区环境,协信品牌影响力及号召力,销售手法:,坐销+团购,协信阿卡迪亚君临天下,市场观,区域典型个案研究,73,74,推广主题,此等江山天下无,协信阿卡迪亚君临天下,市场观,区域典型个案研究,74,75,项目推盘进度,协信阿卡迪亚君临天下,规划布局,由4栋高层组成。,已推楼栋,推出时间,推出楼栋,2009.10.18,1号楼1、3号房，3号楼1、2、3、5号房,2009.11.28,3号楼4号房，4号楼2、3号房,2009.12.27,1、2号楼4号房，4号楼1、4号房,市场观,区域典型个案研究,整体去化率：,84%,75,76,领域观点一,协信阿卡迪亚与本案直线距离较近，协信阿卡迪亚君临天下位于虎头岩山顶，而本案处于山脚，未来本案推出时将形成区域内的竞争关系。,领域观点二,协信阿卡迪亚君临天下凭借极佳的景观，目前价格已达16000元/，而本案推出时，凭借其精装，价格将相对高企，造成高端竞争关系。,协信阿卡迪亚君临天下,市场观,区域典型个案研究,76,经济指标,占地面积：7109,建筑面积：63000,容积率：6,总套数：837套,在售面积：31-64,在售价格：,8500,元,/,在售,在售,市场观,区域典型个案研究,长帆江岸公馆,77,长帆江岸公馆位于渝中区化龙桥嘉滨路，与本案仅一桥之隔，是本案距离最近的竞争对手。,市场观,区域典型个案研究,长帆江岸公馆,78,项目推盘时间：2010年4月10日,户型配比：,价格走势：,市场观,区域典型个案研究,长帆江岸公馆,整体去化率：,76%,79,领域观点一,长帆江岸公馆是距离本案最近的竞争对手之一。,领域观点二,长帆江岸公馆项目户型以两房及单配为主，与本案户型接近，但就项目价格和项目质量分析，长帆江岸公馆与本案有较大差距，未来竞争力较弱。,市场观,区域典型个案研究,长帆江岸公馆,80,在售,经济指标,占地面积：73820,建筑面积：450000,容积率：4.8,总套数：4978套,在售面积：37-72,在售价格：,7100,元,/,市场观,区域典型个案研究,华宇,金沙时代,81,华宇金沙时代位于沙坪坝区石门大桥旁，与本案直线距离约3公里，为本案区域内竞争对手之一。,市场观,区域典型个案研究,华宇,金沙时代,82,项目推盘时间：2010年7月31日,户型配比：,市场观,区域典型个案研究,华宇,金沙时代,第一次推盘 销售100%,第二次推盘 销售70%,整体去化率：,84%,83,领域观点一,华宇金沙时代为本案区域竞争对手之一。,领域观点二,华宇金沙时代项目较本案价格上尚有一定差距，在未来竞争关系上极为弱化。,市场观,区域典型个案研究,华宇,金沙时代,84,价值解读,NO.2,85,品牌价值解读,生活价值解读,产品价值解读,区域价值解读,价值解读,86,品牌价值解读,优势,上海新天地商业与历史文化的完美融合，曾经吸引了世人的高度关注和赞许。而现在的上海新天地已不仅仅是一个纯粹的商业地产项目，已然成为瑞安在中国大陆的一个价值符号。,瑞安重庆天地作为瑞安天地系列战略的重要组成部分，已在重庆繁衍生息，并成功的开发出雍江苑、雍江艺庭两个产品系列，以其超大的项目规模和高端的品牌形象强势进入重庆高端滨江物业领域。,不足,瑞安重庆天地商业部落还未形成有效的商业氛围和较高的人气，没有吸引到足够的市场关注度和追捧度，无形之中也影响了市场对项目雍江系列住宅产品的购买度，品牌价值并未得到最大程度的体现。,集中发力点：瑞安天地系重庆战略,87,品牌价值解读,生活价值解读,产品价值解读,区域价值解读,价值解读,88,位 置,优势：热点滨江物业开发区域，已有成熟区域概念体系，未来发展空间较大。,不足：相对开发进度较慢，居住热度较低。,交 通,优势：链接干道（如嘉滨路、高九路、嘉华大桥等）交通便捷，510分钟便可到达渝中、江北、南岸、沙坪坝等几个主城热点区域。,配 套,优势：享受项目未来商业、办公、教育等大配套。,不足：目前仅可享受区域内部分底商，满足日常基本销售需求。,潜 力,优势：重庆天地气势恢宏的造城活动的不断深入，必将影响嘉滨路在未来滨江板块的战略地位，与北滨路龙湖春森彼岸隔江相望，俨然嘉陵江上两颗璀璨的明珠。,人 文,不足：人文条件薄弱，没有显著的人文符号存在。,景观,优势：间接拥有嘉陵江江景资源。,不足：地块相对独立，且无明显可利用城市景观资源。,区域价值解读,集中发力点：重庆天地，篆刻嘉滨印象！,89,品牌价值解读,生活价值解读,产品价值解读,区域价值解读,价值解读,90,重庆天地是位于重庆市中心渝中区的,360,万方大型城市综合体，,项目分为,嘉陵帆影,国际经贸中心”超高层建筑群、重庆天地休闲娱乐区、顶级精 品酒店及超五星级酒店、人工湖暨湿地公园、滨江精装名宅,等多个区域,涵盖优质住区、商业中心、商务中心、休闲娱乐等综合业态。,产品价值解读,91,地块基本技术指标,总占地面积,38488,总建筑面积,157779,住宅,117046,车库,31927,会所,2017,商业,3678,容积率,4.1,建筑密度,36.50%,绿地率,32.10%,住宅户数,1080户,车位数,741个,面积区间(套内),42173,产品价值解读,B19地块项目产品数据统计,户型,小户型,大户型,合计,套内面积区间（）,4555,6983,110125,140+,户数,207,471,300,102,1080,占比,19.17%,43.61%,27.78%,9.44%,100.00%,92,产品价值解读,由于目前没有拿到更多详细的产品设计数据，在此仅从项目地块总平规划、户型面积作简单分析。,优势,1、项目现代简约的外立面设计，集现代、国际、时尚、自然、浪漫等多种元素于一身。,2、全围合式建筑布局，形成内部大中庭景观。,3、所有建筑均背山面江而建，充分利用了外部自然景观。,4、产品形态丰富（洋房和高层）以及多面积区段户型设计，拓宽了客户购买的可选择面，同时户型面积控制较好。,5、地块内部自带商业、会所、幼儿园、运动场地的设置，可在一定程度上满足小区居民日常购物、休闲、教育、运动需求。,劣势,1、嘉陵路在一定程度上把B19地块区隔出来，给人造成此地块是独立于重庆天地外的独立项目。,2、项目临嘉陵路一侧由于距离太近，交通噪音、环境污染降低了洋房的质量，在销售过程中会受到一定的市场购买抗性。,集中发力点：精致都市盘，远见方现价值！,93,品牌价值解读,生活价值解读,产品价值解读,区域价值解读,价值解读,94,硬件,1900亩占地面积，重庆滨江项目规模第一！,400亩人工湖暨生态湿地公园，重庆第一！,100万方国际都市时尚商业、商务集群，重庆单一项目商业、商务体量第一！,软件,前置规范客群属性，表达其核心价值观和文化气质。,客群属性：“城市中产，艺术浪漫之家”,核心价值观：“远见拥抱未来”,弥补不足,重庆天地品牌价值以及嘉滨路地段价值还有巨大的价值挖掘空间，需要持续地、充分地挖掘项目的整体价,值，提高市场对项目的关注度和忠诚度。,生活价值解读,集中发力点：重庆天地，一座“宜居、宜业”的国际时尚生态魅力之城！,95,优势（S）,1、品牌价值：瑞安天地系全国品牌战略价值,2、区域价值：重庆传统滨江高尚住区嘉滨路,3、产品价值：重庆天地雍江系成熟产品，投资居住皆宜的稳,定、安全产品研发思路。,4、生活价值：重庆天地本就是一座城，一座“宜居、宜业”,的国际时尚魅力之城。,5、B19地块中小户型占比较大，是雍江系中投资居住皆宜的产品。,劣势（W）,1、整体项目前期对瑞安品牌价值、区域价值挖掘不够。,2、B19地块相对项目其它地块外部景观资源优势不明显。,3、嘉陵路对B19地块的区隔及环境污染，一定程度降低了物业价值质量。,SO策略,-借势城市营销、瑞安全国战略品牌价值营销以及重庆滨江物业价值营销等多种营销手段，先期启动项目管道营销，广纳外埠投资客户，营造,“墙内开花墙外香”,的营销氛围并以此提升重庆主城客户的关注度和购买度，最终达到“内外满堂彩”的销售目的。,机会（O）,1、重庆五大城市的地位，房价依然处于价值洼地，未来具有巨大的升值空间。,2、外埠客户对瑞安品牌、重庆高端滨江物业强烈的投资热情。,威胁（T）,1、项目的高端定位，决定项目竞争超越区域，竞争对手遍布重庆主城。,2、宏观调控政策的影响势必会打击到以投资、改善居住条件为目的的购买客户。,WO策略,-伴随项目各价值板块的不断呈现，通过项目,动态价值的传递弱化项目劣势。,ST策略,-充分挖掘项目品牌及区域价值，进行价值重塑，,跳出竞争纠缠，以城市运营战略高度应对竞争,，控制好推售节奏，保证开发商资金安全的前提下，不断提升销售价格。,SW策略,-,以重庆天地整体项目价值带动本项目价值，弱化项目劣势影响,成熟品牌+成熟区域+成熟产品，切切实实的打动客户。,项目SWOT分析及应对组合策略,96,项目定位,NO.3,97,破题策略,客户定位,形象定位,项目定位,98,“万元”以上的项目遍布整个重庆,滨江概念项目为数不少,热点商圈高端物业层出不穷,我们如何界定竞争对手呢？,是否一一与其近身搏杀呢？,纵观整个重庆市场，竞争项目比比皆是！,我们必须跳出“竞争”应对“竞争”！,如果，我们见招拆招，,只能是一个疲于应对的局面！,99,市场的分析