瑞安瑞祥新区项目定位报告72p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,瑞安瑞祥新区项目,市场定位报告,2011,年,6,月,8,日,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,目录,历史文化、旅游名城：,瑞安是中国,重商文化,和南戏的发祥地；全市风景资源占国土面积的,1/5,，拥有七大风景名胜区、十大旅游区（点）和一处国家级森林公园，旅游资源较丰富,工贸产业：,形成了,汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品等三大主导行业,和眼镜、箱包、针织、工艺品、制鞋、服装等六大块状产业集群，先后获得“中国汽摩配之都”、“中国包装机械城”等,11,张国字号工业金名片。,城市定位,瑞安是具有历史文化及丰富旅游资源的现代工贸城市。,木活字印刷,玉海楼,汽摩配,瑞安地处浙江东部，属于温州下辖，北与温州市区相邻。,瑞安下辖五镇，项目地处瑞安市区。,区位：,东临东海，西连文成，南接平阳，北邻瓯海、龙湾，是温州大都市区的南大门，浙南闽北重要的交通枢纽，北距温州市区,34,公里，距离省会杭州,385,公里。,城市区位,湖州,杭州,绍兴,金华,宁波,衢州,台州,温州,丽水,瑞安,瑞安,市区,高楼,湖岭,陶山,马屿,塘下,瑞安市地图,2010,年瑞安,GDP,突破,400,亿达到,457,亿元，经济实力较强,GDP,总量位居温州市下辖县市第二位。,GDP,来源：以上数据来自瑞安统计信息网,温州各下辖县市,GDP,（亿元）,人均,GDP2010,年达到,38454,元，位居温州第二位。,06-10,年瑞安人均,GDP,走势（单位：元）,人均,GDP,来源：以上数据来自瑞安统计信息网,从历年数据分析，瑞安房产投资额逐年成上升趋势；,房地产占固定资产比例达,28.1,，高于浙江省平均水平。,房地产开发投资,来源：以上数据来自瑞安统计信息网,乐清,苍南,温州,瑞安,永嘉,泰顺,文成,浙江省,固定资产投资（亿元）,140.65,90.63,930.28,139.62,60.26,16.89,14.41,12488,房地产开发投资（亿元）,49.66,26.49,271.09,39.23,13.52,3.6,2.71,3030,房地产开发投资占比,35.30%,29.20%,29.10%,28.10%,22.40%,21.30%,18.90%,24.26%,北进为城市居住生活区的发展方向，,项目所处的瑞祥新区将成为未来的城市中心。,城市规划,瑞祥新区,东扩,北进,南移,老城区,飞,云,江,本案,城市的主要发展为“北进、东扩、南移”,城市居住生活区主要向北发展，目前北进的安阳新区已经发展成熟，瑞祥新区的发展已经开始，并会成为未来的城市中心。,东面主要是经济技术开发区，东扩主要是工业的东扩；,向南需跨越飞云江，飞云江南面地形狭长，城市发展受地形的限制及行政区划的影响。,万松山,本案,一核,大,新区规划结构采用,“,一核、二轴、三区、四带,”,的布局,瑞祥新区规划,“一核”指“,T”,字形发展轴交点，主要指以五星级宾馆、商业中心为核心的公建服务中心,“二轴”指罗阳大道与瑞枫公路两条“,T”,字形发展轴。,“三区”指由发展轴分割而形成的东、西、北三个生活居住区；东部生活区约,276,亩，其中最大一宗约,48,亩；西部生活区约,405,亩，其中最大一宗地约,55,亩；北部生活区约,135,亩，其中最大一宗地约,44,亩。,“四带”指结合河流布置的四条滨河绿带，构成新区的绿化骨架。,西部生活区,北部生活区,东部生活区,瑞,枫,道,罗阳大道,是爽,结论,1,成,结论,2,结论,3,成,结论,4,瑞安是具有一定历史文化及旅游资源的城市，其中重商文化尤为显著。,城市概况小结,瑞安经济实力较强，居温州前列，为房产消费奠定了基础。,虽以第二产业为主导，但在重商文化的影响下第三产业的发展也较兴旺，这对房产消费提供了一定支撑。,项目所处地段为城市发展主要方向，将打造成为未来城市新中心，现处于起步阶段，中长期看好。,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,瑞安近两年土地出让量出现大量集中供应，,近两年价格出现了,30-40%,的涨幅，给后期市场带来新的挑战。,来源：以上数据来源于瑞安房管局,瑞安土地历年成交情况,出让（幅）,成交面积（亩）,成交总额（万元）,平均面积（亩）,单价（万元,/,亩）,2008,年,4,83.94,54437,20.99,648.5,2009,年,15,408.23,386417,27.22,946.6,2010,年,10,213.53,320810,21.35,1502.4,2010,年土地成交面积较上年有所大幅减少，但成交均价相比,2009,年有了大幅提高，可以预见未来入市项目中大体量项目增多，开发成本较高，这批项目将会在,2011,年底或,2012,年初进入市场。,瑞安土地市场供应不足，土地资源较稀缺，老城区未来可供开发资源又有限，瑞安新区将成为主力开发区域，大面积优质地块的竞争力优势凸显,土地出让情况,瑞安土地供应主要集中在周边乡镇，市区则集中于瑞安新区，,而瑞祥新区的高地价，压缩了项目操作的空间，局限性较大。,各区土地成交量和成交单价,2010,年瑞安各区土地成交情况,瑞安中高端房地产市场主要分为两大板块：城区板块和塘下板块,;,瑞祥新区是城区板块有成为新兴型高端板块的趋势。,瑞祥新区,塘下板块,塘下板块：,塘下镇当地产业型板块，以汽摩配、机械加工为主,以高层为主，少量低密度产品主要分布在赵河一带,市场供应有限，以当地客户为主,瑞祥新区（,新兴板块,）：,是市区板块的一部分，在城市的主要发展方向上、受规划利好，属于未来的高端板块,以高层为主，后期供应量大,客户覆盖范围广泛、以城市高端客户为主,瑞安市区板块（老城区为主）：,为早期的城市发展区域，传统置业板块、高认知板,商品房供应在虹桥路、外滩路等城市主干道周边，以高层为主,客户为老城区为主,房地产市场板块,本案,市政府,市区板块,瑞安下辖乡镇经济实力相对较弱，房产商品化水平相对较低，基本上以自建房为主，满足自有住房需求，进城置业的可能性较小。,从历年的商品房去化看，,瑞安商品房市场销售态势强劲，,2010,年价格上升幅度较大。,市场供求价,说明：供应、去化面积数据来源瑞安房管局，价格数据来源于市场访谈,从市场调研情况来看，,城区项目均在开盘期内达到短期售罄，现基本无余房；周边乡镇项目略差；,政府对商品房的监管较严，特别在价格层面上当地政府对房价有较强的限制。,一、两房,三房,150,万,200,万,250,万,300,万,350,万,400,万,450,万,500,万,600,万,50,80,110,140,170,200,230,260,面积,总价,700,万,一房面积在,50,左右，总价约在,170,万,瑞安市场户型集中供应区间为：三房：,130-150,四房：,160-180,；五房：,200-220,编号,项目,1,天瑞尚城,2,外滩印象,3,华龙一品,4,星海广场,5,香山美邸,（未开盘）,6,瑞安玉园,（未开盘）,7,香榭绿洲,8,国际名都,9,温莎国际公寓,10,香墅湾,11,豪公馆,11,9,四房面积在,160-180,之间，总价集中在,480-550,万之间,二房面积在,80,左右，总价约在,210,万,三房面积在,130-150,之间，总价在,380-450,万之间,五房面积在,200-220,之间，总价集中在,600-700,万之间,800,万,9,300,7,9,10,5,6,10,5,11,7,9,10,5,6,10,5,8,8,1,1,10,2,10,8,8,1,1,2,10,4,3,4,10,3,3,3,10,2,10,1,1,面积在,220-440,之间，总价集中在,650-1400,万之间,440,为,8,室跃层,四房,五房,五房以上,供求面积段,客户分析,-,客户构成,从瑞安的客户构成来看，,顶级客户才可能成为我们的目标客户,哑铃型财富层级,中高层级客户,低层级客户,置业选择,一般商品房,还建房、旧式商品房、租住,本项目需要关注的客群,顶级客户,本地公认高端项目，溢出到温州、上海等地置业,客户来源,大工厂主，政府、企事业单位高层,中、小规模私企业主、政府、企事业单位中层,小生意人，政府、企事业单位一般职员,客户详细信息主要采用调查问卷进行收集，,样本问卷的具体情况如下：,客户分析,信息来源,调研对象：,瑞安市区虹桥商圈和外滩商圈生意人、塘下汽配城和中心街生意人、委托方股东及其朋友,调研方式：,市场潜在中高端客户随机抽样调查,样本情况：,共收集样本问卷,71,份，,有效问卷,62,份,；其中瑞安市区虹桥商圈有效问卷,15,份，塘下汽配城和中心街有效问卷,17,份，委托方股东及其朋友有效问卷,30,份,年龄：,26,岁,50,岁的客户为客户主要群体,家庭结构：,以三口之家和四口之家为主,年收入：,年收入,50,万以上的占总体的,35%,，整体财富层级较高,客户来源：,瑞安本地人是客户的主要来源，占到总体的近,9,成,客户置业情况：,90%,的客户在瑞安有房产，其中有两套或两套以上房产的客户将近,5,成,客户分析,-,客户背景,通过问卷统计，发现高端客户多在瑞安已有房产，年龄在,26,40,岁之间，收入在,30,50,万之间,置业意向：,两年内近,6,成客户有置业的需求,置业目的：,客户置业以自住为主，其次是自住兼投资的客户，纯投资客占比较小,置业关注：,客户对景观绿化、升值潜力、小区自身配套、智能化设施和工程质量的关注度较高,项目形象：,富丽豪华的楼盘在市场上较受客户欢迎，其次是精致典雅和大气尊贵的,户型需求：,对三房和四房的需求为市场需求的主流,面积需求：,对面积的需求集中在,140,250,之间，其中以对,160,200,产品的需求最为明显,总价区间：,购房者选择物业的总价区位主要集中在,300,万,500,万之间,装修情况：,市场供应以毛坯为主，但多受访者表示如果品质较高，可考虑接受精装修,车位需求：,客户对车位的需求以两个为主,配套需求：,项目周边要有超市、购物中心及娱乐设施；客户对园林景观和大的中央广场最为关注；客户日常休闲娱乐方式以健身和游泳为主,客户分析,-,置业特征,面积需求以,160,200,的三房四房为主，,对精装修无抗性，对园林景观、中央广场和游泳认同度较高,获取楼盘信息的渠道：,朋友介绍是客户获取楼盘信息的主要渠道，除此以外，户外广告也是楼盘信息的主要来源,豪宅观点：,客户普遍认为豪宅要有好的区位，另外对园林景观和户型舒适性关注较多,房价预期：,近,6,成受访者仍然认为未来房价会上涨,付款方式：,绝大部分客户倾向于按揭，一次性付款的受访者占总体的,22.41%,客户分析,-,其它,客户分析部分详细内容请参考,附件：客户分析专题,对于豪宅，除了要有好的区位外，,客户普遍认为户型舒适性和园林景观比较重要,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,虹桥商圈,外滩商圈,政务商圈,2.4KM,3.2KM,1.4KM,瑞祥新区,项目地处瑞安市瑞祥新区内，瑞祥新区在老城区以北，与城市几大商圈存在一定距离,市政府,虹桥商圈,以虹桥南路为核心，包括虹桥南路、虹桥北路一部分、解放中（东）路、后街等路，虹桥南路全长,1100,米，有,200,余精品店铺的综合商业街，虹桥路商圈辐射整个城市，是城市的核心地带。,政务商圈,是瑞安新兴商业中心，集中了大润发、时代广场、大富豪、豪门盛典、小肥羊、德克士、葡萄园等，商圈内商业设施及环境相对虹桥南路要好，周边机关众多。,外滩商圈,以滨江大道为主轴，道路两侧遍布了大量酒吧、,KTV,、足浴按摩、餐饮店，是瑞安餐饮、娱乐休闲的聚集地。,项目区位,交通,虹桥商圈,外滩商圈,政务商圈,市政府,罗阳大道,罗阳大道,虹桥北路,万松路,瑞祥大道,商城大道,万松山,院士路,安阳路,院士路路况,院士路与安阳路交叉处,地块交通情况较好，但生活便利性有待提高,安阳路延伸段,（待建）,区域规划利好，部分规划项目已在实施中，未来区域的宜居性将得到极大的提升,公园,五星级酒店,商业中心,客运中心,瑞安市医院分院,中小学,中专,垃圾处理及消防用地,万松山,项目周边配套,城市广场,其它设施,1,1,2,3,4,6,7,8,9,5,2,地块内部为菜地,高压线走廊，将埋地处理,3,华龙一品,4,东侧待开发地块,南侧村庄,9,西侧万松山,7,西侧庙宇,6,农家乐,8,沿山景衡路,5,北侧院士路,项目内部及四至情况,10,10,内部地块平整、具备一定的山景资源、通达性优良,地块名称,瑞祥新区,D-2,地块,地块位置,东侧为安阳路，北侧为院士路,用地面积,30996,楼面地价,2.55,万元,/,用地功能,住宅,容积率,2.0,建筑密度,25%,绿地率,30%,建筑高度,55m,控制层数,地上,18,层,建筑面积,61992,土地使用年限,70,年,90/70,限制,套型建筑面积,90,以下的住房面积占住房总建筑面积比率不得小于,70%,。,地块面积约,46.5,亩，为纯住宅用地，,积率为,2.0,，受“,90/70,”限制,楼面地价,2.55,万元,/,项目技术指标,项目立地分析总结,三、四线城市,瑞安位列,2010,年全国百强县第,20,位，经济实力较强，重商文化深厚；但城市面貌相对落后,城市未来发展方向,瑞祥新区位于城市北进发展方向上，未来发展空间大,规划配套利好,目前区域配匮乏，未来配套规划利好,区域属性,项目属性,中小规模，中等容积率,地块面积约,46.5,亩，规模不大；地块性质为住宅用地，容积率为,2.0,具有一定景观资源,项目西侧紧临万松山，东北侧与规划公园相对,高地价运作,项目楼面价,2.55,万元,/,，与市场房价水平相当,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,3,1,1.,天瑞尚城：,29000,元,/,整体分三期开发，还剩几套尾盘,2,2.,外滩印象：,29990,元,/,一期,2010,年,12,月,21,号开盘，当天售罄,3.,华龙一品：,29900,元,/,2010,年,6,月,27,号开盘，当天售罄,4.,星海广场：,29500,元,/,2010,年,10,月开盘，已售罄,4,5.,香山美邸：,未开盘，价格未定,5,6,6.,瑞安玉园：,未开盘，价格未定,7,7.,金墅湾：,未开盘，价格未定,8,8.,天瑞晶品：,未开盘，价格未定,9,9.,香谢绿洲：,21000,元,/,2010,年,7,月开盘，现已售罄,10.,温莎公馆：,24000,元,/,已撤场，少量余房,11.,国际名都：,未开盘，价格未定,11,10,12,12.,时代广场：,已售罄,市场中高端项目多集中于市区和塘下，瑞祥新区作为新兴板块，存在很多机会；市场开盘即售罄，销售态势良好，但受限价影响，价格都在,3,万以下,瑞安市区,塘下镇,机会认知,项目概况,市场项目以高层、小高层为主，销售较好；客户对精装修接受度高,物业形态：,市场供应以高层、小高层为主，别墅、洋房产品供应较少,高层、小高层认同度高：,大部分高层、小高层项目出现“开盘即售馨”的态势，除部分项目未开盘外，在售项目几无存量,一手房限价、二手房不限价：,受温州市政府规定“新增供应楼盘开盘价格不得高于,3,万”的影响，大部分新开楼盘单价在,3,万,/,以内，但逼近,3,万,/,，部分二手房不受限价影响，价格达到,4,万以上,精装修接受度较高：,除部分项目对公共部分进行装修之外，市场供应以毛坯房为主，但通过访谈了解到，客户对高品质的精装修持接受态度,主力户型,165,、,178,、,218,、,365,；,178,较多,销售价格,29000,元,/,销售情况,整体分三期开发，还剩几套尾盘,客户,以塘下汽摩配企业主和代理商为主，本地人在外地做生意的较少，客户购房以自住为主,典型项目,1-,天瑞尚城,主广告语：众望所向，品质生活大成者,形象高端的建筑设计、景观规划和完善的小区配套是增强消费者购房信心的关键,位置,地处瑞安市塘下镇中心区,项目概况,占地面积,102,亩,建筑面积,20.8,万,容积率,3.0,总套数,700,多套,物业类型,高层,装修情况,毛坯,车,/,户比,1,：,1,建筑设计：,由浙江绿城东方建筑设计有限公司担纲设计，在建筑设计上，其简欧立面、实用空间、原创阳光房和空中花园等创新产品，营造出高端的形象,园林景观：,以法式园林为蓝本，原创六个主题景观区，形成清晰的景观轴线，贯穿整个小区,小区配套：,小区内配有,2700,商业及,1500,的大型会所，会所配套标准泳池、活动大厅、茶吧、棋牌室、乒乓室等,主力户型,150,、,220,、,440,；,150,较多,销售价格,29990,元,/,销售情况,一期,2010,年,12,月,21,号开盘，当天售罄,客户,以瑞安市区的客户为主，塘下过来的占,20%,；以私营业主为主,占总体的,90%,，自住占,90%,典型项目,2-,外滩印象,主广告语：低密度一线江景大宅,凭借高端的规划设计和相对较低的密度获得市场高度认同，实现开盘售罄,底层架空：,6,米层高景观架空，引入庭院景观,全石材立面：,江景公寓采用全石材干挂立面,公共部位精装修：,公共部位全部采用精装修，提升居住尊贵感。,绿城物管：,绿城物管作为其物业管理公司，在当地认同度极高。,住宅科技设备：,大量应用住宅科技设备，如断桥隔热铝型材、中空,LOW-E,玻璃、智能降噪系统等,位置,瑞安经济开发区滨江路与高新路交叉口,项目概况,占地面积,130,亩,建筑面积,13,万,容积率,1.5,总套数,400,多套,物业类型,高层、洋房、联排别墅,装修情况,毛坯,车,/,户比,1.5,：,1,位置,瑞祥新区罗阳大道与院士路交叉处,项目概况,占地面积,45,亩,建筑面积,72099,容积率,2.4,总套数,300,多套,物业类型,高层、小高层,装修情况,毛坯,车,/,户比,1,：,1,主力户型,147,、,176,、,251,；以,147,为主,销售价格,29900,元,/,销售情况,2010,年,6,月,27,号开盘，当天售罄,客户,以瑞安市区客为主，周边和温州过来的客户较少，还有部分客户是在外地做生意的瑞安人,典型项目,3-,华龙一品,主广告语：瑞安首席品质豪宅,配套、规划设计和材料的应用是影响项目口碑的关键,下沉式景观会所：,2000,下沉式景观会所，包含游泳池、健身房、恒温酒窖、咖啡吧等，整体设计奢华经典,错层设计：,错层空间体现居住的人性关怀，实现居住品质的提升,铝板幕墙：,华龙一品在高层设计中引入单方造价高达,1000,元的铝板幕墙，打造精致耐用、美观大气的外形格调,位置,华阳大道和万松东路交叉处,项目概况,占地面积,45,亩,建筑面积,95432,容积率,3.2,总套数,200,多套,物业类型,高层,装修情况,毛坯,车,/,户比,1,：,1,主力户型,220,销售价格,29500,元,/,销售情况,2010,年,10,月份开盘，已售罄，,2013,年交付,客户,以瑞安市区客为主，塘下和温州的都不太多；以私企业主为主，自住客为主，占到,90%,以上,典型项目,4-,星海广场,主广告语：双城之心、臻品大宅,园林景观打造和宜居性的的创造是提升客户感知价值有效手段,全石材干挂：,全干挂石材设计，立面形象简捷大方,立体景观：,将商业群楼顶部打造成景观公共空间，提升了宜居性,人车分流：,完全的人车分流设计，体现人文关怀、提升居住品质,位置,瑞安十中以东、东勇村老人公寓以南，万松山公园以西，瑞湖路以北,项目概况,占地面积,36,亩,建筑面积,65324,容积率,2.7,总套数,400,多套,物业类型,高层,装修情况,未定,车,/,户比,1,：,1,主力户型,户型面积在,140,170,之间,销售价格,未定,销售情况,还未开盘，预计明年开盘,典型项目,5-,香山美邸（未开盘）,主广告语：城市，惟有的山居官邸,“坐享城市配套”，“直面山景资源”是其两大卖点,地处万松山南麓，万松山山景资源是其卖点之一,南面紧靠市区，享受虹桥路商圈配套提供的便利,西班牙风格产品在市场上相对稀缺,位置,瑞安塘下镇罗凤片区,项目概况,占地面积,100,亩,建筑面积,20,多万,容积率,3.0,总套数,700,多套,物业类型,高层,装修情况,未定,车,/,户比,未定,主力户型,140,180,之间,销售价格,未定,销售情况,初步预计今年下半年开盘,典型项目,6-,瑞安玉园（未开盘）,主广告语：厚德载物，湿润玉园,充分考虑玉园项目属性，在产品设计上寻求差异化路线,绿城提供的有形的物业品质和无形的品牌价值是项目的有力支撑,规模大盘，便于打造宜居产品,三面环水，坐拥稀缺自然景观资源,市场总结：,市场产品处于相对较高的水平,公共空间精装修：市场项目以毛坯房为主，部分项目对公共部分进行精装,高车,/,户比：市场项目车,/,户比整体在,1,：,1,以上，个别项目达到,2,：,1,实现人车分流：大部分项目实现了人车分流，人车兼顾,立面实现石材干挂：石材干挂已成为一种趋势，个别项目还采用了铝板幕墙,户型空间大：户型面积较大功能空间的细分比较深入,景观空间的应用：入户花园、空中花园、阳光花园等景观空间的应用在市场上较为普遍,注重景观规划：景观规划比较细腻，中央景观广场的应用较为普遍,会所：会所功能空间在多数楼盘中都有设置，会所多带室内泳池,底层架空：市场项目大都应用底层架空来提升项目品质,高端需求旺盛,市场品质较好的项目大都出现“开盘即售馨”的奇观，市场在售中高端项目几无存量,客户承价能力较强,受政策限制，售价不得高于,3,万，但大部分楼盘售价逼近,3,万,/,，部分二手房由于不受限价影响，价格达到,4,万,/,以上，说明市场承价能力较强,城市房产认知,项目立地分析,市场机会分析,项目整体定位,城市概况解读,市场情况：,市场商品房水平相对较高，客户对房产项目认高不认低。,项目自身：,项目位于城市新型高端板块，高地价运作，具备一定景观资源。,绿城品牌：,绿城赋予了产品新的定位要求及承载的功能。,市场高端,品质引领,整体定位,项目整体定位,形象建议,形象建议参考绿城二代高层系列，,以杭州丽园为重点参考对象,杭州丽园效果图,本项目占地面积、容积率等经济指标和杭州丽园相当，先天条件上存在借鉴的可能,在客户访谈中，客户反映出对“园林景观”、“中央广场”和“泳池”等较认同，客户的这些需求正是丽园的设计亮点,因而形象建议参考杭州丽园,杭州丽园,本项目,占地面积,42,亩,46.5,亩,容积率,1.9,2.0,价格,5,万,/,-,主力户型,143,、,158,、,164,、,184,、,206,、,355,-,车,/,户比,1.2,：,1,-,区位,杭州老城中心，距西湖直线距离约,1,公里，距吴山广场直线距离约,0.8,公里，周边配套完善,规划城市新区，距老城区中心,1.4,公里，目前配套匮乏,本项目和杭州丽园相关指标比较：,形象建议,杭州丽园鸟瞰图：,户型建议,市场竞争,：市场项目处于中高端水平、整体供应面积较宽，但真正的竞争来源于玉园项目,(,主力户型在,140-180,），本项目地处市区，区位与其相具备优势,客户需求,：客户经济实力较强，普遍喜欢大户型产品,整体定位：,项目定位高端决定了项目必须从户型上打造更宜居的产品,适当放大面积,提升居住舒适性,从“市场供应”、“客户需求”、“销售情况”和“项目定位”四个方面充分考虑，确定户型面积建议策略,户型建议,较市场现在的供需情况，,适当放大面积，提升居住舒适性，建户型面积如下：,户型,面积建议,面积配比,3,房,3,房,2,厅,3,卫,1,厨,160-180,10%,45%,3,房,2,厅,4,卫,1,厨,180-200,35%,4,房,4,房,2,厅,3,卫,1,厨,200-220,35%,50%,4,房,2,厅,5,卫,1,厨,220-250,15%,5,房及以上,250-300,5%,5%,序号,项目,金额（万元）,一,销售收入：,312460.0,1,住宅,302460.0,2,商铺,0.0,3,车位,10000.0,二,开发成本：,279844.3,1,土地获得价款,162740.0,2,前期费用,1582.4,3,工程费用,59114.9,4,期间费用,13600.0,5,税金及附加,27184.0,6,代建管理费,15623.0,三,静态利润总额,32615.7,四,所得税,8153.9,五,静态税后利润,24461.7,六,静态毛利率,10.4%,七,税后净利润率,7.8%,住宅均价,（元,/,平米）,45000,50000,55000,60000,销售总额,282214,312460,342706,372952,开发总成本,277818,279844,281871,283897,税前利润,4396,32616,60835,89055,税后净利润,3297,24462,45626,66791,销售净利润率,1.2%,7.8%,13.3%,17.9%,成本,收益（住宅售价定为,5000,元,/,）,住宅售价敏感性分析,价格建议,其它条件不变的情况下，住宅价格分别定为,4500,元,/,、,50000,元,/,、,55000,元,/,、,60000,元,/,时的利润和利润率变化情况。,鉴于政府对商品房监管较严，特别是价格层面；,建议和政府相关部门充分的沟通。,从利润导向定价法，,项目单价必须实现水平为,5-6,万元,/,其它建议,车户比：,市场车,/,户都在,1,：,1,以上，受访对象对车,/,户比的需求以,2,：,1,为主，本项目定位高端，因而建议,车,/,户比为,2,：,1,立面风格：,客户比较喜欢富丽豪华和精致典雅两种，市场项目立面形象整体不高，结合绿城产品特点，建议立面风格为,精致典雅,装修情况：,市场带精装修的项目较少，但访谈中发现客户对高品质的装修持接受态度，所以建议本项目,带精装修,小区规划：,小区规划上，客户比较,注重园林景观和中央广场,，建议本项目小区规划在这两个方面有所侧重,会所功能：,客户日常娱乐以健身为主，市场有会所的项目一般都设室内泳池，客户认为超市为居住必须，因而会所设计必须考虑,健身、室内泳池和超市,三个功能空间,综合考虑客户需求和市场项目情况,还可以给出如下建议：,谢谢,!,附件：客户分析专题,客户信息,主要采用调查问卷的形式收集，具体情况如下：,调研对象：,瑞安市区虹桥商圈和外滩商圈生意人、塘下汽配城和中心街生意人、委托方股东及其朋友,调研方式：,市场潜在中高端客户随机抽样调查,样本情况：,共收集样本问卷,71,份，有效问卷,62,份，其中瑞安市区虹桥商圈有效问卷,15,份，塘下汽配城和中心街有效问卷,17,份，委托方股东及其朋友有效问卷,30,份,客户信息来源,性别,/,年龄构成,家庭结构,/,年收入,客户背景,与瑞安关系,/,目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,性别,/,年龄构成,从受访者的年龄结构来看，,以,26,岁,50,岁的客户为主，占总体,8,成,性别构成,年龄结构,家庭结构,/,年收入,家庭结构,年收入,从家庭构成来看，以三口和四口之家为主；,访谈客户中，年收入在,10,万到,50,万之间的相对较多,瑞安本地人是客户的主要来源，占到总体的近,9,成；,受访谈区域的限制，安阳和塘下客户为主为流,与瑞安关系,/,目前居住区域,与瑞安的关系,目前居住区域,在瑞安的置业情况,在瑞安置业情况,超过,9,成的的受访者在瑞安有房产，其中有两套或两套以上房产的客户将近,5,成,性别,/,年龄构成,家庭结构,/,年收入,客户背景,与瑞安关系,/,目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,置业意向及目的,两年内的置业意向,置业目的,两年内近,7,成受访对象有置业的需求；,从置业目的来看，以自住为主，纯投资客仅占,4.8%,性别,/,年龄构成,家庭结构,/,年收入,客户背景,与瑞安关系,/,目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,客户对景观绿化、升值潜力、小区自身配套和智能化设施的关注程度较高,置业关注因素,置业主要关注因素,富丽豪华的立面风格在市场上较受客户欢迎，,其实是精致典雅型的,楼盘立面风格,置业主要关注因素,以三房两厅为主力需求户型，其次是四房两厅；,面积需求普遍较大，主要集中在,140,250,之间,面积区间选择,户型选择,置业主要关注因素,总价区间,购房者选择物业的总价区间主要集中在,300,万,500,万之间,置业主要关注因素,性别,/,年龄构成,家庭结构,/,年收入,客户背景,与瑞安关系,/,目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,市场供应以毛坯为主，但多数受访者表示在装修品质较高的前提下，可以接受精装修；客户对车位的需求以两个为主,在装修品质较高的情况下，客户对精精装修的接受程度,对车位的需求,对社区配套的需求,对物业景观的需求,客户对园林景观最为关注,对社区配套的需求,对配套的关注,对社区配套的需求,大部分客户认为项目周边要有超市,休闲娱乐方式,除没有时间的客户之外，受访谈客户日常的休闲娱乐方式以健身、麻将棋牌和游泳为主,对社区配套的需求,性别,/,年龄构成,家庭结构,/,年收入,客户背景,与瑞安关系,/,目前居住区域,在瑞安置业情况,置业特征,置业意向及目的,置业主要关注因素,对社区配套的需求,其它方面,了解楼盘信息的渠道,对谊宅的理解,对房价的预测,付款方式,调研内容,调研内容,其它方面,了解楼盘信息的渠道,朋友介绍是客户获取楼盘信息的主要渠道，除此以外，户外广告也是客户了解楼盘信息的主要渠道,地处行政、商业繁荣区，紧扣城市发展节拍,户型阔绰，带入户花园，使用率高,内园林景观规划细腻，可亲性强,具有高档会所可供业主使用,物业管理优秀,规划超前，人车分流,住宅高科技设备,对豪宅的理解,客户普遍认为豪宅要有好的区位，另外对园林景观和户型舒适性关注较多,其它方面,付款方式,对房价的预测,近,6,成受访者仍然认为未来房价会上涨；,绝大部分客户倾向于按揭付款,其它方面,