苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,商圈分析,人口分析,商业现状,未来人口分析,市场分析,功能建议,潜在竞争分析,住宅分析,项目定位,建筑指标,业态分布,租售安排,财务预算,联络和查询,(1)商圈分析一级商圈,1,苏州大学东校区,百安居,项目,欧尚,家乐福,外企聚集区域,(1)商圈分析,商圈范围,1.1,一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。,一级商圈北达中新路，南至机场路，西起护城河，东靠星明街。,商圈中包括欧尚大卖场、百安居建材市场、苏州大学东校区等等。,项目所在区域公交线路有18路、46路、47路、48路、109路、148路、60路等。,3,(1)商圈分析,卫星图片,金鸡湖路,庄先湾路,莫邪路,中新路,星明街,苏嘉杭高速,东环路,机场路,1.2,左图为区域的卫星图片，项目地处东环路与金鸡湖路的东南交汇处，位于商圈的核心位置。,项目交通便捷，离市中心15分钟车程，离园区湖西CBD只有5分钟车程。,苏州大学东校区,4,干将路,项目,百安居,欧尚,苏,州,高,新,区,(1)商圈分析二级商圈,1.3,项目二级商圈以驱车半个小时为标准：包括苏州市级商业中心观前商圈、区域商业中心南门商圈、石路商圈、十全街/凤凰街商业、杨枝塘路商圈和工业园区湖西商务功能区。,5,干将路,人民路,景德路,观前,南门,石,路,滨河路,苏,州,工,业,园,区,金,阊,区,沧 浪 区,东环路,金鸡湖路,吴 中 区,平 江 区,项目,(1)商圈分析,业态分布,结论：整个观前的商业以服装业为主，占了该区域商业数量的四分之一（不包括大型商场）；其中在观前步行街上是以中高档的专卖店的形式存在，占了该区域服装业的50%。,餐饮业在该区域的行业数量中仅次于服装业，主要是以中档的店面以及特色的地方小吃为主要的经营方式，并且在区域上比较集中，大部分集中在太监弄两侧。,该区域商铺的另一特色是在观前及观南是以中高档的经营种类为主，观北是以中低档的服装、餐饮类为主要的经营形式。,8,(1)商圈分析,石路商圈,1.3.2,石路商业功能区范围为北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河。,2003年石路商圈进行了现代化的改造，商圈以步行街的形式出现，逐步形成一个人气旺盛、功能齐全，极具商业开发价值的闹市区，总商业面积达150000平米的石路商圈将成为苏州第二大市级商业中心。,9,上塘路,护城河,金门路,广济路,阊胥路,石路,步行街,锦江之星留园店,上 塘 街,留园路,五洲,大饭店,中国银行,精品商厦,长江钟表,桂林之星宾馆,新世纪大酒店,苏大宾馆,P,P,小天使,广场,P,越洋流行商厦,石路步行街,金阊医院,金阊区,人民政府,君怡,大酒店,P,P,P,建设银行,永乐,家电,金 门 路,苏州名店街,新风巷,工商银行,亚细亚商厦,泰伯圣像 小公园,状元亭,神仙庙,万人码头,肯德基,必胜客,商务宾馆 老妈米线,咸亨酒店 老妈火锅,瑞福祥丝绸,石路,国际商城,石路步行街,管理办公室,五星家电,P,招商银行,太,平,坊,石路中心广场,P,老阊门金店,文化用品商厦,葫芦庙旧址,P,阊胥街,广济街,苏宁宾馆,葫芦街,神仙街,忠诚药店,P,P,P,名人街,孙武塔,金阊亭,名人馆,阊门,诗画廊,吴门,四才子,南浩街,护,城,河,(1)商圈分析,石路地图,注：石路商圈业态详图,10,结论：石路商圈整体业态比例和观前相似，大型商场、服饰类占很大比例，分布石路商圈的各个区域，餐饮则主要集中在南浩街-神仙街；总体而言，石路商圈相比观前商圈周边环境有待改善，业态总体定位要低。,11,(1)商圈分析,南门商圈,1.3.3,南门商业功能区范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村。,区域形成以泰华商城、餐饮广场、瑞富广场和地上、地下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。,12,新市路,竹辉路,人民路,护城河,泰华商城,瑞富广场,结论：南门商圈主要以大型商场泰华商城为核心，和周边的盘门三景、文庙、沧浪亭共同构成新南门的商贸中心区；由于商圈体量不大，业态定位不如观前、石路商圈。,13,商圈,服饰,餐饮,休闲娱乐,宾馆,大型商场,工艺品珠宝,通讯器材,其他,观前商圈,25%,15%,8%,7%,34%,5%,2%,4%,石路商圈,19%,12%,5%,6%,38%,2%,8%,10%,南门商圈,32%,17%,6%,4%,1%,2%,38%,结论：观前商圈综合大商场、餐饮、专卖店、小商品店；大商场主要位于观前街的东西两端，观前街上主要是一些专卖店、金店、银行等面积相比大商场小得多的店面，餐饮基本归于太监弄和碧凤坊，小商品则位于玄妙观小商品市场内；石路商圈是一个环形，其沿街大都为大商场、银行、餐饮、金店及影院等，而专卖店、服装店之类集中到亚细亚北面的名店街内；南门商圈相比观前、石路商圈目前的业态定位逊色的多，目前除了泰华商场和瑞富广场外，其他业态较缺乏。,上述三个商圈发展较成熟，但商铺经营类过高，休闲、娱乐和餐饮服务类比例不足，对商圈的发展和完善有消极影响发展新的、有规模的商业服务业势在必行。,(1)商圈分析,商圈比较分析,14,1.3.4,十全街商业包括一条仿古商业街和一条水上旅游风光带，形成了集丝绸绣品、古玩字画、文房四宝、民间工艺、风味小吃、饭店于一体的特色。近年来该街在成为苏州有名的商业旅游文化街之后，目前业已发展成为颇有名气的酒吧一条街。,1.3.5,杨枝塘路商圈位于园区西部，包括苏园一街区和东城世纪广场，苏园一街区为临街商铺，业态包括餐饮、超市、饭店等；东城世纪广场包括家乐福大卖场、国美电器和东城新天地（小商铺）。,(1)商圈分析,其余商圈简介,15,(1)商圈分析,湖西简介,1.3.6,湖西商务功能区范围为位于工业园区一区的中轴线上，北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星生街。功能定位为商业服务、金融贸易、保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司分部、外资银行进驻。,金鸡湖路,东环路,CBD（中央商贸区）,16,住宅区,项目,1,2,3,4,5,6,7,10,8,13,14,12,9,11,1,：白领广场 2：天翔广场 3：星海大厦 4：建园大厦 5：中银惠龙大厦 6：国际大厦,7：海天广场 8：左岸商业街B 9：星都中心 10：星海国际大厦 11：左岸商业街A,12：世纪金融大厦 13：东方之门 14：皇冠假日酒店,(1)商圈分析,湖西中央商贸区,17,苏 绣 路,苏 惠 路,苏 雅 路,星,明,街,星,都,街,星,海,街,星,原,街,星,汉,街,星,阳,街,现 代 大 道,星,港,街,星,桂,街,(1)商圈分析,邻里中心分布图,玲珑湾邻里中心,沁苑邻里中心,新城邻里中,心,贵都邻里中心,师惠坊邻里中心,湖东邻里中心,项目,18,(1)商圈分析,邻里中心简介,19,项目名称,地址,建筑面积（平方米）,楼层,备注,新城邻里中心,现代大道158号,21600,四层,第一座,贵都邻里中心,中新路8号,11000,四层,第二座,师惠坊邻里中心,星海街169号,12300,四层,第三座,湖东邻里中心,星湖街178号,30000,四层,第四座,沁苑大厦邻里中心,现代大道201号,11800,三层,第五座,玲珑大厦邻里中心,玲珑街58号,19800,主楼二层，,局部六层,第六座,(2)人口分析,干将路,中新路,东环路,金鸡湖路,苏嘉杭高速,古,城,区,工 业 园 区,金 鸡 湖,北环路,312国道,临,顿,路,凤,凰,街,带,桥,路,南环路,东兴路,星,港,街,韶山花园,东城明月,东港二村,徐家浜新村,永林新村,宏葑新村,夏园新村,东振花园,城市水岸,天娇美地,御葑庭,文瘁苑,东城世纪,独墅苑,创智赢家,2.1,区域核心辐射2公里内，人口约15万，其中目标人口8万。,20,小区,占地面积,（）,固定人口略计（人）,小区,占地面积,（）,固定人口略计（人）,长风新村,30000,3500,葑门路14号小区,3300,1800,永林新区,280000,9000,宏葑四村,25000,800,永林二村,160000,6700,富华苑,18000,600,东城明月,15000,350,风华苑,13000,400,东港新村,237000,9375,西街花园,24000,1800,怡乐花园,18000,420,天骄美地公寓,15300,1100,三星苑,11000,220,里河新村,360000,7000,东环新村,300000,6347,杨枝塘新村,264000,9000,东淳苑,52000,2200,学林新季,22000,600,新湘苑,80000,1200,葑谊新村,120000,4000,相门新村,240000,10000,金枝苑,40000,1250,绿城花园,17000,500,河北新村,32800,600,韶山花园,20000,1300,河南新村,34900,900,书香苑,15000,300,现代花园,24600,650,徐家浜一村,25000,1900,杏秀新村,35400,650,徐家浜二村,149000,2600,创智赢家,19300,950,徐家浜新村,27000,1950,东振花园,23000,2200,宏葑新村,15000,500,东城世纪,27749,1500,庄先湾新村,26200,1340,文萃苑,22000,500,夏园新村,19200,7000,御葑庭,17298,400,总计,103550,(2)人口分析,2.2,区域人口组成主要为当地人群、私营业主、企业人员（园区占多数）、学生（企业人员和学生租房）、以及部分外地、外籍居民，消费相对较高。,私营业主的月收入在8000-12000元，园区外企中高层的平均月收入在5000元以上，学生属于消费群体，其他月收入在2000-5000元之间。,21,注：上表为区域人口粗略统计,(3)商业现状,金鸡湖路,庄先湾路,莫邪路,干将路,星明街,苏嘉杭高速,东环路,机场路,3.1,区域内商业分别为金鸡湖路周边商业（包括欧尚超市、百安居建材市场、沿街商铺等）、苏州大学附近商业以及干将路附件商业（宾馆、餐饮等）。但除了欧尚超市周边人气很旺以外，其余都不成气候，区域商业偏少，不能满足日益增长的人群需求。,苏州大学东校区,22,中新路,项目,欧尚,百安居,(3)商业现状,区域,业态构成,目标消费者,商家特点及组合,发展潜力,下一轮城市发展中心,市区和工业园区,交界区域,购物、文化娱乐、休闲（数量少）,该地区及外来消费者,以大型超市为核心，配套休闲、餐饮、娱乐为一体的城市区域性广场,下一轮城市发展核心，商业处于空白，方便开发,市级,商业,中心,市中心,（观前商圈）,购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合,国内外及本市消费者,功能齐全的都市商务核心，包括大型百货、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务,商业饱和，且业态比例不合理,区域,商业,中心,南门、石路、新区、园区邻里中心,购物、文化娱乐、休闲,该地区及外来消费者,以大型超市为核心，集聚一定数量的便利店、餐饮店、专卖店,商业相对饱和，向市级商业中心的目标努力,居住区,商业,居民聚居的大型住宅小区,提供最邻近地区的每日必修的、最基本的便利消费,社区居民,以中型超市为主，配以农贸市场及若干生活服务设施,服务周边居民为主,结论：二级商圈商业饱和，且定位已成型，发展空间不大，项目所在一级商圈地处古城区和工业园区老新商业的交界区域，可兼顾到不同人群，发展潜力较大，可瞄准区域缺乏的业态，商业定位与区域发展相匹配。,23,(4)未来人口分析,4.1,该区域人口约15万，流动人口10万，未来三年将增加20万人口。,数据来自苏州市东环路改造指挥部,24,(5)市场分析,通过以上商业、人口分析，可得出项目的优势如下：,观前、石路等传统商区已无法适应苏州市经济与社会发展的需求；发展新的、有规模的商业服务业势在必行；,依托其位于古城区和工业园区中心的地理位置及近年来城市基础改造的快速进行，东环路区域将成为苏州下一轮城市发展的中心;,本项目周边至今没有核心的商业可以满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐的需求，项目的适时出现，旨在创造一个区域性大型商业中心所展现出的现代都市生活的风采。,本案有开辟新的商业圈的机会,25,(5)市场分析,我们认为中高档商圈应具备的商业功能有：,国际知名品牌大卖场、超市，如家乐福；,中高档服装的精品商场，如苏州美罗；,专业性、高档次商场，如百安居；,高档会所、,SPA,馆；,高品质写字楼、宾馆,高品质、国际知名的特色街区。,下面我们来看看，就本案来说，那些商业设施比较符合本项目,26,(6)功能建议,功能,竞争,现状和趋势,财务分析,建议,宾馆,速8（待建）,项目南面地块已有该业态,避免竞争,租售价位,不会很高,不建议引进,中高档服装,精品市场,无,短期内无法,吸引客户,短期内经营,比较困难,不建议引进,写字楼,有,项目南面地块已有该业态,招商时间可能会较长,租售价位较高,不建议引进,专业市场,（建材、家具类等）,百安居,与本项目所处,地理位置不符,租售价位,不会很高,不建议引进,零售业,（超市、电器）,欧尚,国美,有利于提高,本案人气,租金不高,建议引进,高档美容美发、,形体品牌店,无,将会大量吸引区域,有这方面需求的客户,租售价位较高,建议引进,品牌餐饮,有，但不成气候,可迅速提高本案人气，抬高其他铺位价格和后期铺位价格,租售价位较高,建议引进,休闲娱乐设施,有，但不成气候,可与其他商业互补,租售价位较高,建议引进,书店,无,针对学生消费，,为本案聚集人气,租金不高,建议引进,结论：建议项目-1F定位大卖场，1F引进国际品牌，2F为电器大卖场/家居，3F为书店，4-16F为住宅。,27,欧尚,百安居,百润发(东环路店),好又多,沃尔玛,百润发,(何山店),百润发,(苏福路店),麦德隆,(7)潜在竞争分析苏州大卖场,28,家乐福/国美电器,（杨枝条路店）,家乐福,（新区店）,项目,营业面积/建筑面积,（平方米）,用途,针对人群,欧尚,22,300/31,900,大卖场，主要服务园区,园区住户和外企员工,家乐福,杨枝塘路店,11,900/17,500,大卖场，和电器卖场和住宅相组合，三区交叉地段,机场路以南的居民，部分市区和吴中区,家乐福,新区店,12,600/18,000,大卖场，和体育馆相结合,新区和古城区消费人群,百安居,11,500/16,500,家居,园区,百润发,园区店,12,600/18,000,大卖场，体量不大,现代大道以北的居民,百润发,苏福店,18,200/26,000,大卖场，周边商业杂乱,苏福路区域,居民,百润发,新区店,14,000/20,000,大卖场，附近有学校,新区和古城区消费人群,(7)潜在竞争分析苏州卖场简介,29,(7)潜在竞争分析欧尚,7.1.1,欧尚大卖场位于金鸡湖路和苏嘉杭高速公路交界处，由欧尚超市有限公司投资。建筑为框架结构，上下二层，层高5.4米，一楼为停车场、美食广场，特色小铺和肯德基快餐店组成，特色小铺有19间，面宽有4.4米，深度4.4米，月租金6000元左右，美食广场小铺有8间面宽3.4米，深度2米，后面有厨房间，月租金4000元左右。,一层面积为13500平米，其中一层东面的停车场约6300 平米，共有停车位222个，一层西面为广场，约3000 平米，为广场及自行车停车场，一层至二层有四部电扶梯；二层面积为13000 平米，共有特色小铺16间，面宽为4米，深度为2米，月租金4000元，其余为卖场部分，业态为文具，影像制品、日用杂品、家具、服饰、鞋帽、自行车、洗涤用品、图书，以及冷冻食品、鲜果、蔬菜、糕点、饼干、果汁等。欧尚共有56个结帐出口，日人流量20000人，欧尚为吸引顾客将游5路线开辟至门口，另有19路、4路、28路、47路、16路在门口经过，吸引了大量客户。,30,(7)潜在竞争分析家乐福杨枝塘路店,7.1.2,家乐福大卖场位于东环路与杨枝塘路的东北交汇处，大卖场建筑面积17500平方米，包括地下一层和地面一层，拥有300个停车位，将于2007年上半年开业。另外，家乐福大卖场楼上即二楼为国美电器，整个东城世纪广场底层以家乐福、国美电器为核心，与东城新天地进行业态互补、有机融合，集购物，餐饮，娱乐，休闲，文化为一体。,家乐福大卖场内部的小金铺面积2050平方米，目前入驻的业态有肯德基、集集小镇、大娘水饺、九佰碗老汤面、海纳川、中国移动、金莎美容美发、自然美美容美发、李宁、安踏、奥康、丽婴房、衣臣、帛姿、幸运星童装、欧莱雅、美斯妮等等。,31,(7)潜在竞争分析百润发园区店,7.1.3,百润发大卖场地处东环路与三星路西北交接处，客流量极高，高峰时间几乎举步维艰，但因其时有特价物品推出，促使苏州人乐此不疲。,百润发大卖场投资商为百润发仓储购物广场发展集团，为连锁经营企业，总部在上海，顾客实行会员制。,大卖场结构为钢架结构，外部有停车场，计有车位74个车位，平时有百润发购物专线车,进出。,内部有门厅部，为总服务台，右手为进口，左手为出口。进入购物则分为两部分，南面部分为日用品，自南到北依次为大型家电、音像制品、小家电、办公用品、小家具、服饰、鞋袜、餐具、床上用品、生活小百货、摩托机油等专柜，北面部分为食品，自南到北依次为洗涤用品、水果、净菜、冷冻肉类、水产腌腊食品、点心、奶制品、保健食品、饼干、酱菜调料等。,大卖场日流量在万人左右。,32,(7)潜在竞争分析比较分析,大卖场,名称,营业,面积,小商铺面积,小商铺业态,小商铺租金,停车位,客流量,欧尚,22300,平方米,720,平方米,（卖场内）,特色小铺、,餐饮、服饰,40006000,元/月,222,20000人/日,东环路,百润发,12600,平方米,2030,平方米,（卖场外）,家电维修、,饰品店,5000,元/月,74,10000人/日,东环路,家乐福,11900,平方米,2050,平方米,（卖场内）,300,结论：如上图可见，欧尚超市位置优于百润发和家乐福，周边需求旺盛，生意较好；百润发体量小、停车不便，该地块将面临改造；家乐福针对消费群体主要为蒌葑附近的居民，目前尚未开张；总体而言，东环路沿线大卖场的供不应求给项目带来了机会，项目大卖场建成后将逐步改变项目周边零售业空白的状况。,33,项目,目称,商家,名称,平均日流量,进驻商家,左岸,商业街,35,4500,北门饭店、天府之乐、润记广东餐馆、翔记老广东食街、渔公渔婆海鲜渔港、好悦茶餐厅、逸园鱼翅店、尼古拉艾蒂安红酒会所、天地人韩国料理、莱弗音乐餐厅、水天堂西餐厅、赛蒙kitchen、割烹水之都日本料理、舞鹤日本料理、清风亭日本料理、味千拉面、蕉叶咖哩屋、柠檬叶子泰式火锅、红番酒吧、夜间飞行酒吧、迷你酒吧、迪欧咖啡、第一时间咖啡、常春藤茶馆、佐登尼丝美容院、雅姿时尚、周易足道、吴宫休闲中心、艾维尔面包房、八号会所、棕榈泉桑拿会所、书香门第酒店,星都,中心,14,2000,美国连锁棒约翰批萨、两岸咖啡、海怡皇朝大酒店、卞氏菜根香川菜、川布台湾料理、到东海韩国料理、浅草日本料理、小李子湘菜、旭茶一座、长发西饼、A8酒吧、星海渔港（鲁菜）巴厘岛温泉浴场、信仪房产,白领,广场,8,3000,东方明珠娱乐广场、海韵向阳渔港、韩国宫廷御宴馆、北京香辣蟹菜馆、小子寿司日本料理、虹日本料理、米萝咖啡、和奥瑞拉美丽会所,(7)潜在竞争分析湖西餐饮,34,尼盛万丽,广东食府 常春藤,渔公渔婆 天府之乐,迷你酒吧 水之都,焦叶,八,号会所,卞氏,菜根香,信义房产,海怡皇朝,大酒店,东海韩国料理,浅草日本料理,小李子湘菜馆,巴黎温泉,星海渔港大酒店,长发西饼,两岸咖啡,金粉世家酒吧,棒约翰,书香门第,尼古拉红酒,水天堂西餐厅,北门丽兹,饭店 西餐,棕榈泉花园,休闲商务中心,天地人,舞鹤,柠檬叶子,丝绸路,艾维尔,红番酒吧,好悦茶餐厅,迪欧咖啡,佐登尼丝美容,莱弗,清风亭,吴宫休闲中心,逸园鱼翅楼,周易足道,赛蒙西餐厅,味千拉面,润记,海奇仕,王品牛排,维多利亚18动感酒吧,黔蜀香,新季郎日本料理,索兰朵意大利餐厅,匹克维舍德国西餐吧,望湖阁大酒店,乐汶堡,千卡健怡餐厅,美美港式茶餐厅,SPR COFFEE,蔡家食谱,芳满庭SPA,悠兰男士护肤,星,港,街,星,汉,街,星,海,街,星,原,街,星,桂,街,星,都,街,白领天地,海天广场,苏 华 路,苏 雅 路,苏 绣 路,苏 惠 路,星,明,街,注：工业园区湖西餐饮介绍,(7)潜在竞争分析湖西餐饮分布图,35,左岸商业街B区,左岸商业街A区,星都中心,入驻商家：东方明珠娱乐广场、海韵向阳渔港、韩国宫廷御宴馆、北京香辣蟹菜馆、小子寿司日本料理、虹日本料理、,米萝咖啡、奥瑞拉美丽会所,湖滨新天地,(7)潜在竞争分析左岸商业街,7.2.1,左岸商业街由园区置地公司开发建设，其中一期建筑面积2.3万平米，汇聚多国餐饮是此商业街的特色；二期近3万平米，业态包括KTV、大型健身中心、美发店、书吧等。,项目商铺三层，面积范围从1502000平米。其中最大的店铺为6000平米的北门饭店，商铺租赁均价一层80100元/平米月不等，二、三层45元/平米月。,36,(7)潜在竞争分析星都中心,7.2.2,星都中心由园区建屋集团开发建设，项目总建筑面积17800平方米，其中地上主体三层13000平方米，地下为4800平方米的停车场。项目多为大面积商铺，租金均价一层80100元/平米月不等，二、三层45元/平米月。,37,(7)潜在竞争分析白领广场,7.2.3,白领广场由苏州工业园区股份有限公司开发建设，项目由9幢现代风格的单体建筑组成，大部分建筑主体3层，局部4层，总建筑面积21000平方米，共有8家具有相当实力和品牌店铺进驻一空；其中东方明珠娱乐广场营业面积7000平方米，海韵向阳渔港营业面积5000平方米，韩国宫廷御宴馆1300平方米，北京香辣蟹菜馆营业面积1300平方米，小子寿司日本料理营业面积2700平方米，虹日本料理营业面积800平方米，投资额150万；米萝咖啡营业面积900平方米，奥瑞拉美丽会所营业面积800平方米。,38,结论：苏州工业园区的左岸商业街、星都中心、白领广场等商业离项目较近，其业态主要分中华料理（如广东润记、北门饭店）、日韩料理、台湾品牌（如两岸咖啡等），国际品牌（如必胜客等）较少，其主要服务对象为园区外企业和台企。,而本项目所在区域内餐饮业不成气候，档次良莠不齐，可以在业态规划上引进不同特色的中高档餐饮品牌，吸引不同人群前来消费。,(7)潜在竞争分析比较分析,39,(7)潜在竞争分析东城新天地,地下一层、地面一层为家乐福大卖场,二层为国美电器,一层为家乐福大卖场,二幢25层的高层住宅,中央下沉式广场，左面2层商铺，右面1层商铺,三幢18层的高层住宅,东,环,路,杨,枝,塘,路,左边13层为迪欧咖啡,右边1、3层为老妈米线,2层为豪客来牛排,两层店铺,从左至右业态为好人民间小吃、,好厉来蛋糕店、豪客眼镜、福临门,恋歌坊,地下停车场入口1,地下停车场入口2,7.3,东城新天地为东城世纪广场的商铺部分，多为三层，部分两层，沿街商铺挑高6米，面积在502000平方米，目前入驻的业态有老妈火锅、好利来西点、好人民间小吃、福临门、迪欧咖啡、永和豆浆、豪克来牛排、恋歌坊等。,根据市场调查，东城新天地的商铺租金为一层210元/平方米月，二层90100元/平方米月，三层大部分以均价6000元/平方米卖给老妈米线，剩余部分为物业用房（根据该区域发展前景，10年回报率，月租金在50元/平米/月）。,40,项目,(7)潜在竞争分析商铺租金建议,湖西商业街,东城世纪广场,欧尚,7.4,区域内商铺主要有湖西商业（左岸商业街、星都广场等）、欧尚超市内商铺、东城世纪广场中的东城新天地三部分。,其中湖西商铺面积普遍较大，且开始经营时人气不旺，有一段时期的培育期；欧尚超市多为小铺位，所以上述两类与本项目商铺无可比性。,东城世纪广场与本项目同处东环路沿线，且都为商业加住宅的形式，有一定参考意义。,结论：参照东城世纪广场店铺租金：东城新天地一层租金210元/平方米月，二层租金90100元/平方米月，三层租金50元/平方米月；家乐福-1F和1F总体租金为1.5元/平方米天。项目和东城新天地针对消费人群不同，且位置相对优于东城世纪广场，商铺租金可根据招商情况适当调整。,41,(7)潜在竞争分析其余竞争,7.5,东环路沿线的电器大卖场的有东城世纪广场中的国美电器，但由于距本案较远，且针对人群不同（主要针对机场路以南、园区蒌葑镇的消费人群），不构成威胁。,周边没有大型书店，项目书店的适时出现，可以满足周边居民的需要，弥补业态的缺失，给项目带来人气。,42,(8)住宅分析苏州历年土地供应分析,8.1.1,苏州土地供应在经历了03年、04年的大规模供给之后，国家从04年开始出台一系列调控政策，主要是通过土地供给和购房贷款两个方面来达到对苏州楼市的整体调控，从05年开始，政府对于土地供给进行严格控制，并且取得了明显的成效。,43,(8)住宅分析园区历年土地供应分析,8.1.2,园区土地供应量每年都是稳步增长，尽管苏州大市的供应量从04年开始减少，但是园区的土地供应却在迅速提升，主要是得益于04年开始的大规模的湖东建设，而湖西住宅类土地供应较少，基本上有需求无供应。,44,(8)住宅分析06年苏州销售回顾,时间,批准,预售,面积,合同,备案,面积,成,交,额,成交,均价,2006年,510,万平米,571.2,万平米,296亿,5190,元/平米,2005年,311,万平米,273.2,万平米,125亿,4595,元/平米,同比,增长,63.9%,109.8%,137%,12.95%,8.1.3,苏州市06年的销售面积和成交额都较05年有了成倍的增长，这样的成绩主要得益各个版块指标个案的突出业绩；与其他区域形势大好相比，园区由于园区湖东竞争项目众多，竞争激烈，使得客源分流，相对较好。,区域,项目,名称,位置,主力,面积,均价,销售率,新区,新创*,理想城,新区,长江路,189号,110-,124,平米,3500元,90%,沧浪,新城,博雅苑,宝带路,和友新路,130,平米,4800元,91%,平江,新城,大观,名园,清塘路,110,平米,5948元,91%,园区,玲珑湾,现代大道,136,平米,6285元,59%,园区,欧洲城,苏胜路,140-,150,平米,5322元,60%,45,(8)住宅分析06年园区销售分析,时间,批准预售面积,合同备案面积,成交额,成交均价,2006年,153万平米,167万平米,105亿,6200元/平米,2005年,151万平米,137万平米,85亿,6126元/平米,同比增长,1.3%,21.2%,22.8%,1.2%,8.1.4,06年园区新开项目和05年基本持平，但是在合同备案面积方面有了大幅增长，甚至超出了当年度批准的预售面积，由此可见，06年度的销售不仅火暴在新开项目上，并且是带动了库存的销售；同时国家的调控也是卓见成效的，房价得到了抑制，整个湖东市场逐渐在由价格发展转向价值发展，市场趋于理性。,46,(8)住宅分析园区市场楼盘分析,8.1.5,如上图所示为园区目前在售楼盘大都在湖东，目前湖西在售的只有天域（13000元/平方米）和中茵皇冠国际（18000元/平米）两个精装修楼盘。,47,(8)住宅分析园区人口增长数据,年限,02年,03年,04年,05年,园区,人口,数量,21.03万人,22.29万人,25.76万人,27.30万人,年增长数量,-,1.26万人,3.47万人,1.54万人,8.2.1,园区人口飞速增长，本案位于老城区与园区的交界区域，可以同时吸引两区的人口。,48,(8)住宅分析客户特性分析,年龄,2030岁,3140岁,4150岁,比例,5265%,3582%,922%,职业,外企职员,国企单位,私营企业,比例,5943%,1697%,1323%,工作区域,市区,园区,外省,比例,1116%,7510%,458%,居住区域,市区和新区,园区,外省,比例,2095%,6529%,622%,购买用途,自用,投资,皆有,比例,8555%,530%,916%,注：欧洲城、玲珑湾、自由都市已购客户分析，包含年龄、职业、工作区域、居住区域、用途分析。,8.2.2,目前的购买客源还是以首次购房的年轻人为生力军，价格偏高的项目则以二次换购的成功白领为主力；由于园区一些特殊政策的关系，园区项目客户的区域都特征是非常明显的，各个项目都以在园区工作并居住在园区的客户为主；由于市场日益趋于理性，加以房价的提升空间逐步缩减，造成了投资客的大量减少，因此目前考虑购房的客户大都以自住为主；目前客户购房考虑的主要因素还是价格和户型面积。,49,(8)住宅分析客户需求分析,面积分布,80平米以下,80100平米,100120平米,比例,3499%,3856%,1944%,户型,二房,三房,四房,比例,4171%,4586%,814%,询问重点,地点环境,户型面积,价格,工期,比例,978%,3104%,3156%,507%,注：欧洲城、玲珑湾、自由都市来电面积、户型、询问重点分析,8.2.3,客户对住宅最关心的内容：,客户最初需求的房型是以120平方米的三房和80平方米左右的二房为主。,考虑购房的客户最关心的还是价格，其次就是对总价有关键影响的户型面积。,50,人口,分布,区域,概况,徐家浜,小区,小区共,75,栋,6,层住宅楼，性质为回迁安置房，居民,1350,户，共,4050,人。,夏园新村,小区共,76,幢,5,6,层住宅楼，居民,1239,户，共,3717,人。,宏葑新村,小区共,120,楼，属于老式住宅，居民,1800,户，共,5400,人。,苏大,东校区,目前学校内共有学生,17500,人。,8.3.1,项目周边的住宅分三类:,1.安置园区动迁居民的住宅(徐家,浜小区,),，,建筑样式不够美观,，,配套设施少,。,2.小部分新建不久的住宅(夏园新村),，,面积大且数量较少,。,3.建筑年代较远的老式住宅(,宏葑新村,),，建筑构架不合理，外观太旧,。,51,(8)住宅分析房型建议,结论:面积80平米以下的二房和80-100平米的三房，总价低，外观洋气，配套设施完善的住宅符合购房者的需求心理。,(8)住宅分析周边楼盘简介,项目名称,产品类型,项目位置,06年均价,楼盘特点,一,手,房,湖,东,玲珑湾,高层,现代大道北,6200元/平米,项目体量大，价格适中,雅戈尔未来城,精装酒店式公寓,现代大道北,精装修7400元/平米,毛坯5800元/平米,产品类型多，小户型,湖,西,天域,高层,现代大道南,精装修13000元/平米,定位较高档，面积适中,中茵皇冠,高层,现代大道南,精装修18000,元/平米,定位高档，面积大,二,手,房,湖,西,师惠坊,高层,苏惠路,7500元/平米,交通便捷、周边配套好,都市花园,高层部分,苏绣路,7800元/平米,交通便捷、周边配套好,东,环,路,徐家浜新村,安置房,东环路沿线,5500元/平米,建筑样式不够美观,夏园新村,多层,东环路沿线,6500元/平米,新建不久，但数量少,一,手,房,东,环,路,创智赢家,高层,东环路沿线,5750元/平米,面积大（最小160平方米）,东城世纪广场,高层,东环路沿线,5500元/平米,有家乐福大卖场配套,三区交汇处,注：如上为项目周边住宅的价格参照。,52,(8)住宅分析项目优势分析,项目优势分析：,东环路沿线改造已提上日程，项目占尽天时之利。,项目所处地段可开发土地紧缺，住宅有市场无供应，项目占了地利之便。,项目住宅消费人群可兼顾古城区和园区两大群体，且项目建成符合周边消费者需求，项目占了人和之便。,项目住宅建设错位互补，定位小户型、低总价，且周边及项目本身配套齐全，本项目建成后将成为区域一大特色楼盘。,53,(8)住宅分析价格建议,结论：区域房价年涨幅在8%左右，以创制智赢家06年均价5750元/平米为例，则两年后的均价为6670元/平米。,由于项目自身配套（拥有大卖场、餐饮、娱乐、城市配套）、户型（户型小、低总价）、市场需求大的优势，项目08年开盘时，住宅毛坯保守均价为7000元/平方米。,项目,都市花园,（二手房7500元/平米）,师惠坊,（二手房7500元/平米）,天域,（精装修13000元/平米）,（二手房18000元/平米）,中茵皇冠,创智赢家,（一手房5750元/平米）,东城世纪广场,（一手房5500元/平米）,玲珑湾,（二手房6200元/平米）,夏园新村,（二手房6500元/平米）,54,注：房价涨幅参照于湖西房价的自然涨幅（如上表格）,楼盘,05年,价格,06年,价格,自然,涨幅,师惠坊,6900,元,/,7500,元,/,8.7%,白领,公寓,7000,元,/,7600,元,/,8.5%,都市,花园,7000,元,/,7500,元,/,7.1%,(9)项目定位,9.1,瞄准中高档市场,，,并针对目标市场日益提升的各类需求不断地作出调整。,定位重点,：,便利,时尚,舒适,新奇,独特,物有所值,满足消费者的各种需求,9.2,集商业和居住于一体的区域性城市广场,，,与时代的发展同步提升。,55,9.3,七大主题元素:,-住宅,-零售,-餐饮,-娱乐,-教育文化,-城市生活配套设施,-停车场,(9)项目定位,56,(10)技术指标,住宅,商业,10.1,项目经济技术指标与规划方案的面积配比情况：,项目总用地面积2.2万平方米,。,总建筑面积6.9万平方米,(,其中地上5.7平方米,，,地下1.2万平方米),项目容积率2.5,其中 地下停车面积：14000平方米,地下停车数量：600辆,地面停车数量：60辆,-1F建筑面积：8000平方米,1F建筑面积：8520平方米,2-3F建筑面积：7210平方米,4-16F住宅建筑面积：34060平方米,北幢标准层建筑面积：1500平方米,南幢标准层建筑面积：1120平方米,57,(11)业态分布,11.1,乐购大卖场(-1F),:,11.1.1,乐购,所需场地面积区间在1万到2万平方米之间,。,(项目的楼层面积符合所需要求),11.1.2,乐购,租约的年限为30到40年,，租金水平根据城市中的位置不同而不同，最贵的为2.5元/平米/天，最便宜的为0.3-0.4元/平米/天,。,11.1.3,倾向于在设计前进入,，一般在设计前与开发商签订合约,。,11.1.4,紧邻城市主干道(最好双向6车道),建筑面积不少于1万平方米(地下1F或地上1-3F),3公里范围内无其他易初莲花店及其他品牌大卖场(若不满足此条件,，只要辐射人群不同，有其他大卖场亦可,),3公里范围内现状人口不少于30万,(若不满足此条件，但根据规划未来将有大量人口入驻亦可),至少提供600个车位的免费停车场(地上或地下),对居住人口的收入水平和社会地位有较大的适应性(一般会根据目标客户的收入水平调整商品结构和商品档次),58,(11)业态分布,11.2,方案一（1-3F）,1F,:,引进国际品牌（星巴克、必胜客、,麦当劳）、城市配套（银行、通讯）,2F:电器大卖场(百思买bestbuy),3F:书店(大众书店),59,(11)业态分布,11.2.1,百思买（bestbuy）简介,全球最大的家电连锁零售企业百思买（bestbuy）集团1966年成立于美国明尼苏达州，旗下拥有美国百思美零售、加拿大“未来商城”、顶级名牌电子产品专营店Magnolia以及百思买音乐和娱乐品牌热线娱乐公司。,2003年全美财富500强中排名第78位，全球财富500强中第188位。截止2004年3月，它在北美已经拥有了超过750家店，并且每年以70-80家的速度增长；在巩固北美市场之外，百思买将目光转向了亚洲，把亚洲的重点放在了中国。,60,(11)业态分布,11.3,方案二（2F、4F）,11.3.1,特力屋家居（2F）,特力屋家居是內地第一家标榜美式风格的家居卖场（隶属于台湾特力集团旗下），提供品味居家生活搭配的创意，可一站