苏州首开悦澜湾2010年营销方案46P.ppt

*,苏州首开嘉泰置业有限公司,1,首开,悦澜湾,2010,年营销方案,THE REPORT OF MARKETING&SALES STRATEGY,2010,年,1,月,2,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,3,区位：本案位于苏州东北部，工业园区阳澄湖大道南、星澄路东，,处于工业园区新兴发展的唯亭镇青剑湖板块,唯亭镇是园区北部城市副中心,行政管辖面积,80,平方公里,，常住人口,16,万人，其中户籍人口约,6,万,唯亭东面与昆山接壤，南接园区的中心地带，距离园区新行政中心,10,分钟车程，北靠阳澄湖，距上海,65,公里，距,市中心,15,分钟,车程,唯亭镇,17,公里，,15,分钟车程,项目基本情况,4,项目市政基础设施配套较为完善，,地块内具备水通、电通、路通条件且地势平坦,，,西侧现状为青剑湖动迁小区，南侧现状为园区企业，东侧为现状空地，北侧为阳澄湖大道及青剑湖；,区域发展相对园区其他区域不成熟，但,交通通达性较好,；青剑湖与青剑湖自然景观只有一条道路相隔，,对自然景观的实际利用率较高,；,该项目容积率为,1.6,，总建筑面积约,20,万平米，项目规模适中，地块地势平坦，土地利用率高，建筑形式规划设计,为小高层、高层,，地块平整，属性较好。,经济指标分析,5,项目规划：,中大规模体量，受,70/90,政策对项目形成的制约，,本案,90,平米小户型占到近,85%,；,户型特点：,中小户型占绝对主力、具有南北向视野开阔特征，项目西则紧邻且独享政府规划绿化带约,15000,平米；,户型设计动线清晰，具备高品质楼盘居住特性；,合理满足青年人居住需求。,经济指标分析,6,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,9,09,年,1-11,月工业园区在市场整体回暖的情况下，成交量不断上涨，相对于,08,年全年成交量，增长,160.2%,，从供求比看，市场处于供不应求状态；,09,年,5,、,10,月开始，园区举办住博会，优惠措施不断推出，刺激购买需求，促进成交量的大幅上涨。,数据来源：苏州房地产信息网,园区市场,07,09,年,1-11,月供求分析,10,09,年,3,月后，园区量价齐升，成交均价不断创新高，各楼盘顺势提价，带动园区楼市价格进入新阶段；而成交量也稳步上涨，保持在一定高位，反映市场需求旺盛，刚性需求得到不断满足，,9,月过后，园区部分精装修项目及高档楼盘推出，受到市场追捧，推动园区成交均价持续走高，突破万元大关。,数据来源：苏州房地产信息网,园区市场,08,年,11,月,-09,年,11,月成交量价分析,青剑湖板块,湖东二期,双湖板块,项目所处区域为园区青剑湖板块，该,板块位于城市发展边缘地带,，与湖东二期和双湖板块地段性质具有相似之处，对本项目造成一定威胁，在此细分板块研究。,周边竞品项目分布,12,周边竞品项目及市场分析,项目名称,总建筑面积（万平米）,在售主力户型,单价（元,/,平米）,开盘时间,去化面积（万平米）,剩余面积（万平米）,预计,2010,年推量,(,万平米）,预计,10,年上半年主力面积（平米）,中海国际社区,住宅,119.49,95-125,两居、,137-150,三居、,150-240,四居,9500,10000,2008-7-5,总去化,34.00,，,09,年去化,28.2,85.49,12,（临近水墨三十度，拉德芳斯区东侧）,二期全装修公寓，面积,85-125,平米,亿城沙发社区,住宅,12.5,，商业,0.5,69-88,两居、,89-99,三居,8000,2009-3-22,9.72,2.78,9,75-98,平米,路劲,I,主场,住宅,12.8,47-65,一居、,82-108,两居、,110,平米三居,7500-8000,2009-5-24,2.51,10.29,8,40-110,平米,雅戈尔太阳城,住宅,109.5,，商业,0.5,132-142,三居,9000,2009-5-28,9.88,99.62,8,65,平米精装公寓,/143,平米湖景精装房,水墨三十度,住宅,34.2,，商业,0.8,95-101,两居、,117-142,三居,7800-8000,2009-5-31,6.57,27.63,7,93,123,平方米,青湖语城,住宅,11,，商业,1.5,51,平米一居，,77,、,86,平米二居，,118,平米三居,6800,7900,2009-10-17,2.68,8.32,7,51-118,平米；,星湖名轩,住宅,4,。,7,53-134,7000-8500,2010-1,未售,4.7,4.7,53-134,平方米,合计,362.58,55.7,星湖名轩和蝴蝶湾预计,2010,年入市，项目产品、地段属性与本案类似，但是目前并未开始销售，存在不确定因素，在此作为本案潜在竞品分析，不纳入本案主要竞品分析；,其它在售项目直接分流本案唯亭、湖东、湖西客群，本案明年入市，将直接面对其竞争；,竞争项目存量约,362.58,万平米,，预计明年销售项目推盘体量约：,55.7,万平米,，可见明年本案将面临激烈竞争。,13,市场发展趋势,本案竞品均把握住,09,年苏州整体房地产市场升温期，成交量大幅增加，同时,竞争项目纷纷计划在,10,年初加推新房源,，力争在,10,年上半年快速销售，,减轻,10,年下半年销售压力；,可见目前本案机会与威胁并存，当前需要把握苏州整体市场热销期，,避免竞争项目分流本案过多客群,。,09,年,12,月份国家及江苏省陆续出台了一系列抑制房价上涨过快的宏观政策；,随近年底各大商业银行信贷银根收紧，国土监管机构加大了对开放商擅自囤地的打击力度；,预测,2010,年的苏州房地产市场将呈现较为稳定的发展态势。,14,车位租售价格调研,项目名称,车位配比,销售形式,租金（元,/,月）,出售,中海国际社区,1,：,1,未定,雅戈尔太阳城,1,：,1,未定,亿城沙发社区,1,：,0.5,未定,水墨三十度,1,：,1.05,未定,路劲,I,主场,1,：,1,只租不售,地上：,120,，地下：,400,青湖语城,1,：,1,未定，一期少量赠送,在租赁价格方面，,根据调研园区市场除竞品外，多数已入住住宅项目地上车位租金水平为,120-150,元,/,月,、地下车位租金水平为,400-600,元,/,月,。,在销售价格方面，,园区市场地下车库一般售价水平为,8-10,万元,/,个,（,20,年使用权）。,15,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,16,首开,悦澜湾产品定位,首开,悦澜湾定位为：,引领青剑湖区域的中高端公寓住宅,建筑类型：,18,栋,18,层高层、,13,栋,9,层板式小高层，共计,2122,套,单位,17,1,2,3,5,10,12,9,15,11,21,22,25,23,31,32,33,35,26,30,6,7,8,18,29,17,16,28,27,20,19,37,36,38,车入口,人行入口,主入口,注：配电房在,5#,楼月,6#,之间；,1#,、,2#,、,9#,共,6,套,A3-1,带花园户型，,3#,。,5#,共,4,套,A3-1,不带花园户型。,一期、有架空层楼栋：,10#,、,11#,、两栋沿中央景观带房源,商业广场,唯亭商务行政中心,动迁区青剑湖花园,青剑湖,一期,一期,面积,楼幢号,户数（户）,比例,（,%,）,80,1,、,2,、,3,、,5,、,9,、,10,、,11,128,34.97%,90,1,、,2,、,3,、,5,、,9,、,10,、,11,222,60.66%,115,10,、,11,16,4.37%,合计,1,、,2,、,3,、,5,、,9,、,10,、,11,366,100%,首开,悦澜湾产品定位户型（一期）,一期主要以推出,9F,的小高层为主，预计推出,7-8,栋，主力户型以,90,平米的两房（,2+1,）为主；,18,注：,15#1,楼北侧为,12,间商铺，南侧为物业用房其中两间为居委会用房，,2,楼整层为居委会用房，其中,18#1,楼整层为商业，,6#,楼为售楼处。,1,2,3,5,10,12,9,15,11,21,22,25,23,31,32,33,35,26,30,6,7,8,18,29,17,16,28,27,20,19,37,36,38,车入口,人行入口,主入口,二期有架空层楼栋：,12#,、,25#,、,26#,沿中央景观带房源,商业广场,唯亭商务行政中心,动迁区青剑湖花园,青剑湖,二期,二期一批,面积,楼幢号,户数,（户）,比例,（,%,）,80,21,、,22,、,23,、,30,、,31,、,32,194,44.7%,90,21,、,22,、,23,、,30,、,31,、,32,224,51.61%,115,22,、,23,16,3.69%,合计,434,100%,二期二批,面积,楼幢号,户数,（户）,比例,（,%,）,80,12,、,15,、,25,、,26,、,33,、,35,188,44.98%,90,12,、,15,、,25,、,26,、,33,、,35,191,45.69%,115,12,、,15,、,25,、,26,39,9.33%,合计,418,100%,首开,悦澜湾产品定位户型（二期）,二期主要以推出,9F,的小高层及,18F,的高层为主，预计推出约,12,栋，主力户型以,90,平米的两房（,2+1,），及,80,平米两房为主。,19,项目名称,产品面积区间（平米）,客群,客群比例,关注点,中海国际社区,92,100,园区产业人口、企业职员,65%,价格；周边配套；建筑规划；,100,138,园区及周边拆迁户、政府初级公务员,20%,区域形象；规划利好；价格,138,148,私营企业主、中级公务员、银行等白领阶层,15%,规划利好；未来前景；品牌价值,雅戈尔太阳城,88,100,园区制造加工企业、外资企业职员,75%,价格；交通；建筑规划,100,132,园区周边拆迁户、政府初级职员，周边企业中层管理者,17%,价格；交通；建筑规划,132,141,私营企业主、中级公务员、银行等白领阶层,8%,环境；建筑规划,亿城沙发社区,69,周边工厂职员、部分套取公积金,61%,价格；交通；周边配套；升值潜力；,80,90,周边工厂中级管理者、园区其它区域职员,30%,价格；交通；周边配套；升值潜力；,90,100,周边工厂中级管理者、园区其它区域职员,9%,价格；交通；周边配套；升值潜力；,湖语城,51,87,园区新苏州人，周边工厂职工、唯亭当地居民,85%,价格；交通；环境,119,跨塘、唯亭居民改善居住,15%,周边环境；规划；价格,中海国际社区、亿城沙发社区、雅戈尔太阳城等湖东二期项目将分流本案园区工作的新苏州人，青湖语城将分流本案,案园区工作的新苏州人及跨塘、唯亭原住居民客群,；,针对本案开盘前竞品将分流潜在客群，后期推广应该针对园区工作的新苏州人以及跨塘、唯亭原住居民，抓住此类客户购房心理，争取与更多的与此类客群产生共鸣。,同档次项目客户来源分析,20,偶得客户,游离客户,重要客户,核心客户,园区工作或生活的客户，特别是唯亭当地居民,75,唯亭及初级公务员客户,15,其它客户,5,市区改善居住的客户,5,主要客群,中新合作区、苏虹路周边企业员工；,唯亭当地及园区政府初级公务员,辅助客群,高教区、娄葑企业员工；,投资客户及养老型客户,主要客群,次要客群,辅助客群,本案,首开,悦澜湾客户来源定位,21,首开,悦澜湾目标客户定位,购房年龄：,25-35,岁之间为主,购房目的：首次购房为主，改善居住或工作调动原因次之,居住需求：风格现代、生活方便、空间自由、环境优美、邻里交流空间、,有凝聚力的社区价值、网络智能化生活（,e,时代）,唯亭本地居民及周边工厂初级主管是本案的主要客群，有园区公积金的年轻人是本案的次主力客群。,项目客户主要客群,项目客户次要客群,购房年龄：,35,岁左右为主,购房目的：改善居住为主、买房投资次之,居住需求：未来区域发展、生活便利、环境优美、追求品味生活,22,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,23,区域,项目名称,推广主题,核心价值点,青剑湖板块,上郡,园区,新双湖,低密度英伦社区,地段、景观环境、项目,置地新唯花园（已售完）,置地,唯新主义 唯新生活,概念,湖语城,4888,元起价,/,风语,湖岸,，优能生活,价格优势,/,景观环境,湖东二期板块,I,主场,60-90,平米,信息化国际,运动,社区,产品、项目,亿城沙发社区,新苏州人,新生活,新天地,客群,雅戈尔太阳城,湖以天尊，邑为人贵,景观环境、交通,中海国际社区,生活一直向前,/,空中生态院,概念、产品,现代大道板块,雅戈尔未来城,五星级,国际社区,项目,竞品,slogan,主要是从景观环境、项目本身、交通、客群等价值点提炼而来，青剑湖板块竞品,slogan,多以景观环境价值点提炼而来，本案因本着“人无我有，人有我优”的原则寻求项目核心价值点！,首开悦澜湾与竞争项目综合性对比,价值竞争分析,竞品推广策略及卖点分析,24,核心价值点,开发商品牌,项目区域价值,项目自身,生态环境,北京奥运地产开发商,秉承奥运“绿色、科技、人文”理念。,坐享双湖景观，入围“人居奖”，引领苏州人居与国际接轨。,园区价值洼地，紧邻唯亭新政府，坐拥城际铁路便捷。,品牌核心卖点,“,人无我有,”,“,人有我优,”,项目核心卖点,动之以情,晓之以理,前期推广宣传以首开品牌落地为主，建议重点打造“人无我有”的部分，核心卖点为“北京奥运地产开发商，园区价值洼地，紧邻唯亭政府，坐拥城际铁路便捷。”,价值点“项目自身、生态环境”竞品项目运用较多，建议通过适当包装做到“人有我优”辅助宣传！,首开悦澜湾与竞争项目综合性对比,价值竞争分析,项目核心价值点提炼,25,首开,悦澜湾价格定位,目前，工业园内在售周边竞争项目均价在,8500,元,/,左右，而本案东侧的青湖语城开盘销售均价约,6800,元,/,左右，与周边项目对比，我们既有优势，也存在劣势，因此，本着“稳健开盘、低开高走”的销售策略,，,建议本项目入市报价为,7400,元,/m2,。,26,以丰富的促销手段刺激市场 形成火爆热销局面,开盘促销方案,项目一期开盘，结合推广活动、成功认购及按时签约总计给予客户,4%,的优惠（既享受,96,折）！优惠如下：,12,月,20,日,1,月,20,日办理梦想优惠券客户享受,1%,优惠；,1,月,18,日,开盘前办理认筹协议客户配以“日进斗金活动”每天享受,100,元的房价优惠，累计折算约为,1%,优惠；,开盘当天，成功认购客户享受,1%,优惠；,客户按时签约享受,1%,优惠。,备注：,客户签约当天，持所有优惠证明文件既（梦想优惠券、认筹协议，认购书）且能在规定签约时间内签署购房买卖合同者，方可享受所有优惠！如带有优惠证明文件不足，则按优惠证明文件数量享受不同的购房优惠！,27,27,根据现在区域市场环境，对本案入市价格调整为,;,入市一期小高层销售均价,：,7400,元,/,平米,，销售套数,366,套，单套面积在,85,平米，销售面积,31110,平米；二期销售均价：,7800,元,/,平米,，三期销售均价：,8600,元,/,平米,；整盘均价折算约为：,8000,元,/,平米,，总销售面积,192094.23,平米，销售总额约,15.2,亿元,，平均月销售约,80,套,。,全盘销售回款计划,根据首开股份公司,2010,年销售回款的任务指标，结合苏州嘉泰公司实际情况，并充分考虑市场低迷的发展趋势，制定首开,悦澜湾全盘销售回款计划。,28,根据现在区域市场环境，对本案入市价格调整为,;,入市一期小高层销售均价,：,7400,元,/,平米,，销售套数,366,套，单套面积在,85,平米，销售面积,24888,平米；二期（共三批），销售均价：,7800,元,/,平米,，预计销售套数,714,套，户均单套面积约,85,平米，,2010,年实现销售均价,7700,元,/,平米,，当年销售住宅建筑面积约为,9,万方,，实际销售总额,7.3,亿元,，其中一期开盘销售总额预计,2.3,亿元。,2010,年销售回款计划,29,1,2,3,5,10,12,9,15,11,21,22,25,23,31,32,33,35,26,30,6,7,8,18,29,17,16,28,27,20,19,37,36,38,车入口,人行入口,主入口,注：配电房在,5#,楼月,6#,之间；,1#,、,2#,、,9#,共,6,套,A3-1,带花园户型，,3#,。,5#,共,4,套,A3-1,不带花园户型。,一期、有架空层楼栋：,10#,、,11#,、两栋沿中央景观带房源,商业广场,唯亭商务行政中心,动迁区青剑湖花园,青剑湖,一期,根据前期客户积累情况，利用“羊群效应”原理，在保证一期开盘热销的前提下，在较短时间稳步提价，推出一期的剩余房源，以此通过二批加推价格试水验证二期开盘的合理去化价格，同时保证创造较大的利润，拉近一期和二期的价格差异。,（如客户前期预约积累数量超过预期，可适当将,12#,楼并进一期销售）,在保证开盘热销的前提下，根据前期蓄客情况拟制定开盘方案（共,7,栋）：,方案一：,按客户转化率,1,：,4,，如前期客户预约数量达到,1500,组左右,客户计算，将在,3,月,20,日推出一期,5,栋房源，总计,264,套（,1#,、,2#,、,3#,、,9#,、,10#,），剩余,11#,、,5#,在客户签约一到两周后提价加推销售，以此保证一期全部房源的合理去化；,方案二：,按客户转化率,1,：,4,，如前期客户预约数量预期在,8001000,组,客户计算，将在,3,月,20,日推出一期,5,栋房源，总计,264,套（,1#,、,2#,、,3#,、,9#,、,10#,），以保证项目开盘热销，后续楼座视蓄客情况，进行合理去化，以此保证二期的有效蓄客及销售周期的稳定。,2010,年项目推盘策略一期销售方案,30,1,2,3,5,10,12,9,15,11,21,22,25,23,31,32,33,35,26,30,6,7,8,18,29,17,16,28,27,20,19,37,36,38,车入口,人行入口,主入口,注：配电房在,5#,楼月,6#,之间；,1#,、,2#,、,9#,共,6,套,A3-1,带花园户型，,3#,。,5#,共,4,套,A3-1,不带花园户型。,一期、有架空层楼栋：,10#,、,11#,、两栋沿中央景观带房源,商业广场,唯亭商务行政中心,动迁区青剑湖花园,青剑湖,一期,一期,面积,楼幢号,户数（户）,比例,（,%,）,80,1,、,2,、,3,、,5,、,9,、,10,、,11,128,34.97%,90,1,、,2,、,3,、,5,、,9,、,10,、,11,222,60.66%,115,10,、,11,16,4.37%,合计,1,、,2,、,3,、,5,、,9,、,10,、,11,366,100%,说明：,一期共推出,366,套房源,一期销售周 期：,2009,年,34,月,预计区划一期整体销售率,8,0%,，约,300,套，区划面积约,2.5,万平米。,2010,年项目推盘策略一期销售周期及户型配比,31,注：,15#1,楼北侧为,12,间商铺，南侧为物业用房其中两间为居委会用房，,2,楼整层为居委会用房，其中,18#1,楼整层为商业，,6#,楼为售楼处。,1,2,3,5,10,12,9,15,11,21,22,25,23,31,32,33,35,26,30,6,7,8,18,29,17,16,28,27,20,19,37,36,38,车入口,人行入口,主入口,二期有架空层楼栋：,12#,、,25#,、,26#,沿中央景观带房源,商业广场,唯亭商务行政中心,动迁区青剑湖花园,青剑湖,二期,二期一批,面积,楼幢号,户数,（户）,比例,（,%,）,80,21,、,22,、,23,、,30,、,31,、,32,194,44.7%,90,21,、,22,、,23,、,30,、,31,、,32,224,51.61%,115,22,、,23,16,3.69%,合计,434,100%,二期二批,面积,楼幢号,户数,（户）,比例,（,%,）,80,12,、,15,、,25,、,26,、,33,、,35,188,44.98%,90,12,、,15,、,25,、,26,、,33,、,35,191,45.69%,115,12,、,15,、,25,、,26,39,9.33%,合计,418,100%,说明：,二期共推出,852,套房源，分两期销售；,二期一批销售周 期：,2010,年,59,月；,二期二批销售周 期：,2010,年,10,月,12,月,销售率,82%,，去划套数约,700,套，预计累计去划面积约,7.2,万平米,2010,年项目推盘策略二期销售周期及户型配比,32,32,价格走势图,均价,8000,7800,7500,7000,8200,7800,10,年,12,月,10,年,3,月,10,年,5,月,10,年,10,月,7400,7600,7800,各期销售面积,24888,（平米）,元,/,平米,2010,年,3,月,2010,年,12,月推售部分销售面积和均价走势,根据每月销售可售量的,80%,计算,26214,8000,36006,33,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,34,房屋销售代理模式,销售模式,采用知名度高，拥有丰富操盘经验的专业策划代理公司进行营销策划推广。,广告设计,采用专业的拥有丰富设计经验的广告公司进行广告设计。,35,销售费用测算,销售总面积：约,20,万方,销售总金额：约,16,亿元（按,8000,元,/,计）,销售费用,：,4000,万元（按,2.5%,计）,其中：代理佣金,：,2080,万元（按,1.3%,计）,营销推广：,1920,万元（按,1.2%,计）,含广告设计费：约,200,万元,36,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,37,案名、,LOGO,释义,悦：喜悦，赏阅，是对美好生活的向往，更是对幸福人生的描绘。,澜,：平静祥和的水面泛起微波，表达舒适宁静的生活渗透着活力。,湾,：心灵港湾，家的归属。,LOGO,主视觉结合地块与产品规划进行造型设计，将楼体与环境的关系，用线条与色块抽象化，即项目鸟瞰图的抽象提炼，深蓝色条的应用，体现湖对家的围合，生活与心灵的融洽。,38,发挥首开品牌号召力唤起市场关注及议论,打造区域内,稀缺高质产品,扩张接触点，全方位、全程服务，保障客户满意度,高举高打，差异化区域周边楼盘,品质产品的保证,良好的服务保障,提升辐射力，引起苏州全市的关注,客户参与情趣化的情景体验将产生极高的良好口碑,品质产品的保证,良好的服务保障,高开高走的价格策略小幅多频的涨价原则,产品竞争：创新的差异化产品,区位竞争：强化距与园区中心的距离,从对项目及区域价值的深度挖掘入手，塑造项目与众不同的生活形态，进行,差异化营销，,同时利用,品牌营销，,以我为主，主动出击，吸引注意，并且利用,集中化营销策略，,持续推进，引导认同、最终获得价值实现。,项目整体营销渠道策略,39,2009,年,11,月,楼处公开,前期客户筛选分析,一期信息完善,销售,策划,推广,路牌更换、网络、短信,2009,年,12,月中旬,一期信息释放,一期业主圣诞联谊活动，办购房优惠卡,网络、路引及围挡、户外更换、短信,09,年,1,月,中旬,客户积累价格初步沟通,新年答谢老带新，团购优惠活动,网络硬广、报纸、短信,10,年,2,月,第三周,意向摸底确定，确定开盘资源,产品说明会客户认筹,网络、户外、电视、报纸、短信,10,年,3,月,20,日,开盘,开盘活动签约客户抽奖,网络、户外、电视、报纸,2010,年项目一期开盘前阶段性营销工作排期,40,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,41,首开,悦澜湾物业服务内容及价格标准,房屋外观,设备运行,房屋共用部位及共用设备的维修、养护,物业管理区域内共用设施、场所的维修、养护,环境卫生,绿化养护,车辆行驶与停放秩序管理,公共秩序管理,急修、小修,目前周边竞品项目物业管理服务取费标准及项目自身特点，一般在,1.61.9,元,/,平,月之间。,目前北京燕侨物业管理公司已到苏州进行前期物业招投标的准备工作！根据首开悦澜湾住宅项目物业管理服务内容及标准，结合客户需求,2,元,/,平,月为一个心理极限，故根据本项目定位及结合市场考虑，本项目物业费暂定在,1.61.9,元,/,平,月之间！,42,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,43,悦澜湾总体利润测算表,（单位：万元）,序号,项 目,金额,备 注,一,销售收入,132,414.98,含住宅和车库,二,开发成本,82,775.88,含住宅和车库,三,财务费用,4,691.73,四,管理费用,873.57,五,销售费用,3,167,六,土地增值税、流转税,8551.98,七,税前利润,32,354.82,八,所得税,8,088.71,25%,九,税后利润,24,266.12,十,总投资毛利润率,49.61%,税前利润,/,总投资,十一,总投资净利润率,24.25%,税后利润,/,总投资,十二,销售毛利润率：,37.49%,十三,销售净利润率：,18.33%,44,（一）项目概况,（二）市场分析和预测,（三）项目市场定位,（四）销售价格及销售方案,（五）房屋销售代理、销售费用的确定,（六）案名、项目促销优惠等市场营销推广策略,（七）拟招标的物业服务内容及价格标准,（八）项目开发总投资、总收入及收益的预测,（九）项目综合经济评价及结论,45,结论,首开,悦澜湾投资净利润率为,24.25%,，销售净利润率为,18.33%,。,首开,悦澜湾销售总收入约为,13.24,亿元，其中,2008,年收入约为,1.57,亿元，,2009,年收入约为,9.22,亿元,2010,年收入约为,2.26,亿元。,首开,悦澜湾住宅全盘销售底价为,9068,元,/,平方米，其中,2008,年销售均价为,8286,元,/,平方米，,2009,年销售均价为,9071,元,/,平方米，,2010,年销售均价为,9696,元,/,平方米。,46,THANKS!,