马鞍山慈湖区某地块发展报告.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2012/7/3,#,慈湖,2012-x,号地块,项目发展策略报告,(,市场）,2,报告架构,一、宏观研究,城市认知,宏观政策,宏观市场,总结,二、项目分析,板块研究,项目情况,SWOT,分析,总结,三、项目解读,项目定位,规划建议,客群分析,3,城市认知,安徽省东部，南京卫星城，强大国企带动下的,皖江经济重镇，经济发展水平省内名列前茅,。,三线,资源型城市、长江中下游地区重要的现代加工制造业基地和滨江山水园林旅游城市，人口规模,较小。,4,南京一小时都市圈,“南京都市圈”是江苏三大都市圈之一，其范围锁定在南京周边,100,公里左右，由于驱车往来只需,1,个多小时，故又被称为“南京一小时都市圈”。通过都市圈的打造，,可以,达到,以,南京为核心，带动,周边,城,市发展的目的。,宁安高铁：,未来将修建马鞍山到南京的高速铁路，带来城际间的模糊和共融,宁马轻轨：,将于,2012,年开通,，,南京与马鞍山距离为,15,分钟车程。,15,分钟车程,马鞍山,南京,合肥,芜湖,杭州,上海,南京,马鞍山,南京都市圈,马鞍山,南京,城市背景,长三角城市同城化趋势明显，马鞍山市逐步融入南京都市圈，未来宁安铁路与轻轨建成将进一步拉近城际距离，带动城市经济,发展,.,北与,南京市江宁区毗连,，临江近海，,最北点在慈湖河入江口，,最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，,最西点为江新洲与和县之间长江主航道中心线，,最东点处于石臼湖中心线。,马鞍山港是长江十大港口之一、国家一类口岸，对外全面开放，两岸直航，可停靠外国级船舶及万吨级船舶,距芜湖,30,公里、南京,40,公里,距上海,300,公里、杭州,270,公里,高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到,南京禄口,机场,不到,40,分钟车程，,交通便捷，区域位置优越,。,交通环境,宁安城际铁路、机场高速路新建，城市格局产生重大变化,马鞍山长江大桥、机场高速方案的变动对城市空间布局结构产生重大影响：,促进马鞍山与沿线城市的融合，成为经济发展新动力，成为东区发展的引擎。,加速高铁站周边的城市化进程。,马鞍山抵达南京仅需,15,分钟,（停靠：,马鞍,山东,、当涂东）,宁安城际铁路东起南京，,经马鞍山、芜湖、铜陵、池州，,跨长江铁路大桥后抵达安庆。,全长,257,公里，设计速度为,每小时,350,公里，总投资约,257,亿元,预计,2012,年建成通车。,建成后，城际列车每天大约,开出,60,对左右，实现“公交化”的,高速快捷出行，对加快皖江城市,带承接产业转移具有重要意义。,宁铜铁路贯穿全境，与京沪、,京九、皖赣、宣杭等铁路相连。,京沪高速铁路南京站,距马鞍山市约,30,公里；,正在建设的,宁安城际,贯穿马鞍山。,正在兴建的,马鞍山长江大桥,与,沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。,交通环境,诸多城市荣誉的载体，承接着新一轮的城市规划建设。,“,6653”,现代产业体系、,“,1255”,城市发展战略，,促进,城市化,建设进程。,“,1255”,城市发展战略：,1,个主城区,建成,100,平方公里以上的主城区；,2,个副城区,姑苏副城区和丹博副城区；,5,个中心镇,向山镇、石桥镇、黄池镇、太白镇和年陡乡；,5,个产业功能区,经济技术开发区、南部承接产业转移新区、,慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区和濮塘休闲度假区。,做大做强六大优势主导产业,培育壮大六大新兴产业,改造提升五大传统优势产业,加速发展三大现代服务业,“,6653”,现代产业体系：,布局规划,明确中心城区空间布局结构和规模,强化、优化城镇体系空间布局规划；,“主城区主要向南发展，适当向东发展；,深化完善城乡综合交通和铁路交通设施规划；,树立“全域马鞍山”理念，打破现有县区行政区划界线，统筹城乡规划和建设。,马鞍山城区,当涂县,空间功能,中心城区,丹博,副城区,姑孰副城区,江心洲生态旅游区,南部沿江承接产业转移示范区,雨山区工业园区,濮塘休闲度假区,慈湖港口物流加工区,向山镇,石桥镇,太白镇,丹阳镇,博望镇,10,2011,年,8,月，合肥，芜湖，马鞍山三分巢湖，将给三地规划带来重大影响。马鞍山将与大合肥接壤,。,城市扩容带来人口总量的大幅度增长。,发展机遇,11,马鞍山市,GDP,总量快速上涨，,2011,年达到,1144.18,亿,元，位于全省前列；人均,GDP,为省内第一,，,经济发展迅速。,来源,数量,收入水平,马钢,6-7,万人,月均公积金,500-800,元；,工作三五年的月均收入可达,3000-4000,元，干部年薪,20-30,万，车间主任年收入约为,5-6,万。,马钢产业链生意人,80%,的家庭与马钢有关,东方明珠、海外海名仕苑的别墅有不少购房客户来自于马钢上下游产业链的生意人，可见收入水平不低。,泛公务员群体,/,月均公积金,2000,元；,科长级年收入至少,6,万以上；,城市经济,城市经济,2011,年全市生产总值呈现突破性增长,全年固定资产投资,1311.00,亿元,比上年增长,77.08%,，投资总额居全省第,3,位，增幅居全省第,1,位。,皖江最具竞争力城市之一,其中，房地产开发投资,132.83,亿元，比上年增长,29.2%,。,2011,年,全社会固定资产投资,为,1311,亿,元,，比,上年,增长,77.08%,。固定资产投资保持上涨趋势。,其中房地产开发,投资,132.83,亿,元，比上年增长,35.5,%,，占,10.13%,，较,2010,年基本保持平稳。,2011,年在延续,2010,年政策影响后，市场逐渐回暖。,城市经济,社会消费品零售总额,持续增长,，居民消费结构发生可喜变化。,文化娱乐用品及服务消费支出增长,67%,、消费活跃。,全年实现社会消费品零售总额,为,226.09,亿,元，,比上年,增长,52.97%,。,全年城市和农村市场零售额分别,比上年分别增长,17.8%,和,17.2%,。,分行业看，批发零售业实现零售额,196.25,亿,元，,比上年增长,17.8%,；,全年城市居民,人均消费性支,出,15815,元,，,比上年增长,11.5%,。,其中，交通和通信消费支出,增长,24.1%,，,教育文化娱乐服务类消费支出,增长,21.8,%,，,衣着消费支出增长,21.9%,。,城市经济,全市农民人均纯收入为,9505,元,，,居全省首位，比上年增长,18.5%,2006,年,以来农民人均收入水平年均增幅保持在,9.8%,以上，增长水平位列前列。,城乡居民收入水平持续提高。,全市城市居民人均可支配,收入,27329,元,，,居全省首位，比上年增长,18%,2006,年,以来居民收入呈逐年上涨趋势发展,城镇居民与农民人均可支配,收入持续上涨，持续稳定,位居,全省,首位。,东扩,南进，西接北延的,城市发展,趋势，,6653”,现代产业体系、“,1255”,城市发展战略，促进城市化建设进程。城市建设的不断扩张,将使城区各板块获得新的发展。,人口规模较小，市容市貌整洁良好。,经济实力雄厚，城市竞争力排名靠前。,第三产业消费活跃,宁安城际、长江大桥,2012,年的相继建成，,为马鞍山市的城市建设再添活力。,城市发展总结,土地市场活跃，,2010,年达到供应和成交的巅峰，后期潜在供应较大。土地市场在,2011,年初受政策影响成交遇冷，但随着市场对政策的消化，进入,4,，,5,月份，土地市场逐渐回暖。,16,土地市场,土地供应主要集中在雨山区，住宅用地供应较多，受政府规划的影响，未来,住宅,类产品将出现大幅供应,。,17,土地市场,住宅性质用地为成交主力，占比,42%,；其次是商住用地，占比,33%,；工业用地占比,22%,；纯商业性质用地占,2%,；办公性质用地占,1%,。,花山区占成交总量的近一半比重，占比,48%,；金家庄区占比,31%,；雨山区占比,17%,；当涂县占比,4%,。,整体市场,马鞍山商品房市场经历,2009,年的火爆后，,2010,年成交大幅回落，,2011,年延续,2010,年政策影响，虽然年度成交有所上升，但依旧市,场低迷。,2012,年,1-5,月成交,3295,套，每月成交量保持上升。,19,整体市场,由于马鞍山不在限购之列，整体成交走势相对稳定。受人口因素影响，成交量约南京的,15-20%,。,20,市场处于房地产成长阶段，受城市人口规模的限制，市场消化量与南京、合肥相比较小。,商品房市场以住宅为主。,人均,GDP,较高，具有较好的产业支撑，消费热情较高。,南京城市群、大合肥城市的规划落实，城市具备外延性发展的契机，城市处于扩容阶段,市场认知,具有城市扩容、城市地位提升带来,的发展,机遇，科学的开发战略和严密的营销策略是制胜的关键,限购、限价，对于一二线城市的住宅市场造成了一定影响，,马鞍山肯定也会受到波及，,但影响有限。,21,流动性过剩导致资产价格上涨，通货预期致使投资非理性，楼市上涨疯狂，政府公信力面临挑战，违背市场发展规律的限购是无奈之举，旨在抑制流动性过剩，稳定楼市价格。限购为暂时性行政干预政策，对楼市的持续影响力有限,限购的不给力导致部分重点城市的限价举措，但影响有限，对首改类、刚需、类客户造成短暂的观望情绪，对享受型别墅类产品而言，限购、限价无实质性影响,全国政策,限购,限价,金融危机下，四万亿救市计划导致流动性过剩，资产价格高涨,通胀预期导致投资非理性，,09,年以来，房价爆炸式增长,国家对多项调控政策对楼市如“隔靴挠痒”，政府公信力下降,南京主城区成交量较去年跌幅明显，但价格并无实质性松动，降价仅限城郊偏远的珠江镇、江宁九龙湖。一二线城市的价格坚挺也直接导致了调控政策的持续。,年内,6,次上调存款准备金率，银根收紧；,IPO,国内融资举步维艰,房企海外融资受限；预售款专户管理；开发商资金链面临空前挑战,22,21.5%,2011,年央行,6,次上调存款准备金率，大型机构上调至,21.5%,的历史高位，开发企业贷款压力较大；,2011,年虽然名义上重启放弃,ipo,的大门，但,A,股上市房企资金负债率超,70%,，信托、海外基金等融资渠道受到较大管制，融资难度加大,;,加强预售款监控，进行预售款专户管理，开发资金要求加大,;,“,现金才是王道,”,金融,23,存款准备金率,的调整、,信贷余额的减少使银行的放贷规模降低，其放款速度更,慢；,受调控政策的影响，银行对放贷的审核、监管更加严格，“惜贷”现象明显，,开发商,回,款,速度慢，资金回笼面临,挑战；,以前商贷,30,天左右就能到账，现在至少需要,2,个月，,甚至是无限期的拖延，贷款审批非常难，开发商回现的速度很慢,某项目负责人,银行信贷,基于贷款规模和风险预控的双重考虑，房贷审批更加严格，放款速度更慢，开发商资金回笼面临新挑战,24,政策市场解读,行政干预政策无实质影响，金融政策考验开发实力，资金才是王道,1.,大中型城市限购,共,52,个城市出台限购政策，,导致全国性的,观望情绪存在。,2.,二三线城市限购,8,月份住建部提出要求，目前全国仅有少许特别城市出台限购细则，正在筹备实施，马鞍山尚未进入限购之,列,。,3.,长期政策调控,长期政策调控协调民生与经济的矛盾，,开发商与,政府将长期博弈，对普通商品房会有一定影响，高端享受型产品无实质,影响。,4.,金融调控,存款准备金率；限制房企,IPO,；预售资金监管，金融是对开发企业最大的影响，开发商资金链面临挑战，现金是保证安全的,王道。,远看政策很多，,近看其实就是,“,资金,”,保证充足现金流,才是制胜关键,25,政策总结,金,融,政,策,出,台,时,间,表,2012,年,2010,年,2,月,25,日，上调存款准备金率,0.5%,。,2,月,20,日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。,1,月,18,日，上调存款准备金率,0.5%,5,月,23,日，上调存款准备金率,0.5%,。,4,月,17,日，国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷。,4,月,14,日，国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于,50%,。,4,月,11,日，银监会要求银行不得对投机投资购房贷款。,10,月,20,日，住建部通知，五年期住房公积金贷款利率上调至,3.50%,。,10,月,19,日，,加息，,央行上调金融机构人民币存贷款基准利率,0.25,个百分点。,7,月,12,日，银监会表示要严格执行差别化房贷政策。,2,月,22,日，央行已对,40,多家银行开展差别准备金动态调整,12,月,25,日，,加息，,央行再度加息,0.25,个百分点。,12,月,20,日，上调存款准备金率,0.5%,。,11,月,16,日、,29,日，分别上调存款准备金率,0.5%,。,11,月,03,日，住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通知限制公积金贷款购房首付比例。,2,月,9,日，公积金贷款利率上调,5,年期以上上调,0.2,个百分点,11,月,12,月,10,月,7,月,1,月,4,月,5,月,2,月,2,月,已从适度宽松转到平衡，现阶段进入“加息通道”,26,报告架构,一、宏观研究,城市认知,宏观政策,宏观市场,总结,二、项目分析,板块研究,项目情况,SWOT,分析,总结,三、项目解读,项目定位,规划建议,客群分析,27,板块研究,慈湖经济开发区位于马鞍山市北部，总规划面积为,11.2,平方公里，北起苏皖省界，与南京江宁经济开发区接壤，南与城市建成区融为一体，西濒长江岸线，东傍,205,国道，是马鞍山的老工业基地。,地理位置优越、交通便捷：南京禄口国际机场距开发区,40,分钟车程；宁铜铁路紧贴开发区东侧，与京沪、皖赣线接轨；,205,国道有,3,公里穿区而过，宁马高速与京沪高速相连，在开发区有出入口；马鞍山港年吞吐量,1000,万吨，与开发区零距离，正在规划建设,4*5000,吨级公共码头。,慈湖经济开发区与南京江宁经济开发区接壤，位置优越，交通便利，是马鞍山老工业基地，市“,1225,”重点发展区域，,马鞍山的经济,“,引擎,”,。,金家庄区,板块研究,慈湖经济开发区经济快速发展，经济水平不断提高。固定资产投资保持上升趋势。,慈湖经济开发区财政收入历年来保持上涨趋势，每一年的增幅保持在,30%,以上，,2010,年更是达到历史最高峰的,61.8%,的增幅，较往年呈翻倍增长。慈湖开发区的不断发展使该区域的经济得到快速增长。,慈湖经济开发区的固定资产投资从,2009,年开始，增幅快速加大，较,2008,年翻一倍。进入,2010,年固定资产投资呈现稳步合理的上升趋势。,板块研究,慈湖经济开发区的居民收入水平稳步提高，购买力增强，生活水平不断提升。这也预示着提高生活条件的要求加剧。,慈湖经济开发区人均可支配收入从,2007,年开始不断提高，每一年都保持在,10%,以上的增幅速度。,2010,年的增幅明显开始扩大。,慈湖经济开发区的农民纯收入保持逐年递增的态势，增幅保持在,10%,以上。但增幅不够稳定，波动明显。,金家庄区的商品房去化相对马鞍山市其他两区较慢。楼盘销售普遍受到环境及配套的影响。,板块研究,金家庄区,物业类型,可售套数,可售面积,住宅,1163,12.52,万,商业,716,12.2,万,存量大，去化慢，未来对我项目造成不利竟争,金家庄区商品房,2011,年月度成交量波动大，从,9,月开始走下坡路。,11,月跌入谷底，进入,2012,年虽然成交呈上升趋势但还是萎靡不振。无法达到,10,年水平。,板块研究,金家庄区现在售楼盘,7,个，集中在金家庄区和花山区交界处，地理位置较本案优越。本案位于金家庄工业园内，不能以区内楼盘作为对比案例。,梧桐雅苑,泰和文苑,秀水山庄,东方明珠海上御园,江东印象,绿洲名苑,龙灿绿洲花园,项目地,板块研究,东方明珠海上御园,开发商：马鞍山市金申置业发展有限公司,投资商：上海地产有限公司,建筑类别：框架,代理公司：普润地产,占地面积：,171475,总建筑面积：,347721.08M2,绿化率：,37%,容积率：,1.74,公摊：高层,20%,多层,:12%,设计单位：上海天华建筑设计公司,施工单位：上海天华建筑设计公司,目前在售高层面积,90-118,均价,5400,元,/,平米。多层,90-156,均价,6200,元,/,平米。商业街，,30-300,均价,12000,元,/,左右,江东印象,开发商：安徽新都建设管理发展有限公司,投资商：浙江百歌房地产有限公司,代理公司：马鞍山新慧房地产营销策划有限公司,占地面积：,38758.86,总建筑面积：,125359M2,设计单位：浙江城建园林设计院,公摊：,15%,施工单位：恒定置业公司,绿化率：,32.3%,容积率：,2.8,外墙：涂料,+,瓷砖,目前在售一期高层房源，面积为,86,，,94,，,121130,，均价为,5700,元,/,，预计在,2012,年年底交房，主力户型涵盖：二房二厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫。,板块研究,梧桐雅苑,开发商：马鞍山市百成置业有限公司,投资商：马鞍山市百成置业有限公司,代理公司：江苏新大都房产顾问有限公司,施工单位：马鞍山市皖东建安有限公司,设计单位：南京和韵规划投资资讯有限公司,占地面积：,147000,总建筑面积：,187940M2,公摊：,12%,绿化率：,35%,容积率：,1.6,目前在售,3,面积,90,、,100,、,118,。均价,3750,元,/,。,绿洲茗苑,开发商：马鞍山和兴置业,投资商：马鞍山和兴置业,代理公司：智达房产营销,施工单位：芜湖山江公司 苏州五件公司,占地面积：,100050,总建筑面积：,150000,设计单位：上海城启,公摊：,10%,绿化率：,45%,容积率：,1.4,目前在售一期多层房源，面积在,93120,，均价在,5400,元,/,，预计在,2012,年年底前交房,目前在售,14#,底商，面积为,30150,平米，均价是,17000,元,/,平米。,龙灿绿洲花园,开发商：浙江龙灿投资有限公司,投资商：马鞍山龙灿置业有限公司,设计单位：杭州彼岸景观园林设计有限公司,施工单位：浙江中南建设集团,占地面积：,106165.9,总建筑面积：,300000,公摊：,10%,绿化率：,35%,容积率：,1.33,目前在售面积,86,、,90,，均价,5400,元,/,。,新都国际秀水山庄,开发商：马鞍山绿都置业有限公司,投资商：马鞍山绿都置业有限公司,代理公司：上海华燕置业发展有限公司,施工单位：歌山建设集团,设计单位：江苏智汇设计所,占地面积：,46000,总建筑面积：,55000,绿化率：,40%,容积率：,0.85,目前在售联排别墅，面积在,270292,左右，总价在,196230,万左右。,方明珠英郡领誉,开发商：上海地产集团,投资商：上海地产集团,设计单位：上海天华建筑设计公司,施工单位：上海地产集团,代理公司：世联地产,占地面积：,90820,总建筑面积：,90000,公摊：,9%,绿化率：,36%,容积率：,0.64,目前在售二期别墅，面积为,220,，,260,和,317,，总价分别在,210,万，,300,万，,450,万左右，均为现房销售。,板块研究,板块总结,金家庄在售楼盘,7,家，其中,2,家为纯别墅项目。以宁芜铁路为界分布，主要集中在宁芜铁路以南江东大道附近，靠近老城区，周边环境及配套相对成熟，因此均价集中在,5500,左右，以北的梧桐雅苑地理位置较差，因此均价只有,3700,元,/,平米。南北差异较大。,在售楼盘容积率从,1.4,到,2.8,，主要集中在,2.0,以下，因此在售楼盘多以多层为主，高层为辅。容积率与本案接近的楼盘有东方明珠御园及梧桐雅苑。多层公摊都在,10%,左右。,在售楼盘主力户型以中小户型为主，大户型为辅。主要面积段集中在,80-120,平米。这也符合马鞍山当地居民购房习惯和需求。,金家庄在售楼盘从项目各种条件来看，与本项目最具比较性的是梧桐雅苑项目。但为使项目更具竞争力需具有差异化，合方面要求更高。,