保利达惠州江北项目产品定位思考-73P.ppt

2009 Union Property,All Rights Reserved,思 想 践 行 未 来,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,本报告严格保密,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第,页,2009 Union Property,All Rights Reserved,思 想 践 行 未 来,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第,页,2009 Union Property,All Rights Reserved,思 想 践 行 未 来,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,1,/20,11,保利达江北项目产品定位思考,深圳市合纵联行房地产经纪有限公司,【,深圳市南山商业文化中心区海岸城西座,1508,室,】,Room 1508,Suite West of Coastal City,Nanshan Business&Culture Central District,Shenzhen,86,）,0755-86271877 hezonglianhang,惠州市合纵联行房地产顾问有限公司,【,惠州市云山西路德威大厦1108房,】,Room609,Block,B,Shuangzixing.International Business Building,Jiangbei district.,Huizhou,86)07527822488 hezonglianhang,1,从,江河,说起,2,美丽的,塞纳河,畔，奢华、蓬勃、熙熙攘攘的商业街区，古老的优雅与现代的富有在这里交相辉映，成为巴黎人的向往,名闻遐迩的,泰晤士河,上，十几座风格各异的大桥如同史诗般记录着伦敦的荣辱、兴衰与进退，她缔造了伦敦长久的繁荣与发展，也见证了其世界最大金融中心之一的辉煌,此外，欧洲,多瑙河、莱茵河畔、香港维多利亚港、上海黄浦江,这些城市都因水而美，因水沉淀茫茫历史的巨变沧桑，更演绎生生不息的都市繁华,3,4,因此，,江河,比起一座城市的其他任何建筑，更显她的生命力,江河恒久远，文化永流传,5,正所谓仁者乐山，智者乐水,自古以来,临水而居,就是人们世代推崇的理想生活方式,6,东江,惠州江景豪宅核心资源,从金裕碧水湾，到合生帝景湾，到光耀翡翠湾，再到富力丽港中心，东江美景无疑是他们,成为不同时间段惠州商品房价格标杆最核心的价值支撑,随着东江文化旅游带规划目标的进一步落实，东江的资源影响力将得到进一步升级。,东江必然成为惠州打造全国“度假天堂，商旅之都”的核心价值资源，东江沿线也必然发展成为,惠州高尚人居的“热土”。,9,回到项目的,本体价值,解构,10,项目认知,：,城市中心区最后,的一线滨江居住地,本,案,惠,城,三环以内,最后的,城市一线,滨江区域,，江北最后的滨江豪宅诞生地。,医院、学校等城市配套设施的设立，放大了区域的城市资源价值。,11,逐渐稀缺的滨水资源，永远的惠州豪宅标签,水运财，临水而居，是惠州豪宅的独特标签，随着滨江地块的逐渐稀少，昔日唾手可得的滨江资源也日益稀缺。,项目认知,：,滨水之都，让你的生活在此靠岸,12,项目认知,：,71万建面的超级大盘,占地,面积,：,191831,建筑面积：710875,容积率：R,3.71,一期占地：42862,一期建面：167162,本项目规模较大，,相对于片区周边的项目，具有绝对的规模优势,。,周边项目指标一览,13,历数惠州的城区大盘（40万平米以上），均已造就市场典范,帝景湾（建筑面积40万平米）,成就惠州第一城市豪宅，惠州市场的标杆典范,荷兰水乡（建筑面积60万平米）,惠州第一城市大盘，光耀藉此跻身品牌开发商之列,东湖花园,（建筑面积,63,万平米）,惠州第一社区大盘，,18期缔造了城市传奇,保利达项目,的开发，必将成就惠州房地产市场的又一,豪宅巅峰,项目认知,：,大盘视野，王者风范,14,项目认知：,思考：,项目,先天素质与惠州传统滨江豪宅资源极为类似，客户群将有共同之处，在产品定位上是否可以互相借鉴,？,71万建面,大盘/,城市核心居住区,/,最后一线滨江居住区,未来城市顶级滨江豪宅的领军之作,15,个案分析：合生帝景湾,16,个案分析：金裕碧水湾,17,个案分析：富力丽港银湾,18,个案分析：光耀翡翠湾,19,惠城传统滨江豪宅销售回顾,销售速率统计：,合生帝景湾帝一号,整体销售速率：,12.12,套/,月,富,力,丽港中心,产品整体销售速率：,16.90,套/,月,光耀翡翠湾,整体销售速率：,21.88,套/,月,金裕碧水湾,整体销售速率：,25.4,套/,月,惠城区传统的滨江豪宅主要以137151的三房、127174的四房、184400的五房大平层为主。整体销售率尚可，但随产品面积的加大，销售速率在下降。,20,在目前市场前景不明情况下，,低风险开发模式,是市场条件下的必然目标,项目必须快速销售，实现项目自身的资金链内部循环，保证后续的滚动开发,一切基于开发商的目标,利润最大化,项目要在快速销售同时保证合理价格,以及尽可能的实现财务层面的丰收,迅速回笼资金,保利达,在惠州的,首个地产开发项目,，项目形象和企业形象均有要求,低风险开发,高形象,惠城区传统滨江豪宅的销售速度无法满足项目迅速回笼资金及低风险开发的需要，项目需打造出与众不同的产品类型，建立起高端的物业类型和新的价格评判体系,21,基于回笼资金及保证利润的开发目标之下，本案的一期开发策略需,稳健为主,作为城市核心居住区最后的滨江居住区，产品宜以,舒适型豪宅产品为主,较快的销售速度是后续开发的基础，产品需,以主流的户型产品入市,产品定位策略,22,第一部分,一期产品定位,主要内容,CONTENT,23,如何定位产品，,通过一期建立起项目整体豪宅形象,1、随大势,2、借热点,先,看,市场的热销产品,一期产品定位,24,根据,2007,年,-2010,年惠城区市场供应的情况来看，,市场主流供应的产品为三房,，且每年供应占比变化不大；,两房产品供应呈现逐年递增的趋势，正在成为仅次于三房的市场主流供应产品；,单房及一房产品每年市场供应量较稳定，面积占比较少，均在,10%,以下；,四房产品每年市场供应占比在,1,0,%-20%,之间，从近几年的面积、套数占比情况来看，还是,略有所降低,；,五房、复式产品以及别墅产品每年市场供应占比在,10%,左右，从面积占比上来看，别墅产品在逐年下降，套数比也在逐渐下降。,近年市场供应户型占比变化趋势,1,25,根据,2007,年,-2010,年惠城区市场成交的情况来看，,市场主流需求产品为三房,，且每年成交需求较稳定；,而两房产品需求比例呈现逐年递增的趋势，正在成为仅次于三房的市场主流需求产品；,单房、一房,产品每年市场成交面积占比均在1,0%,以下且,需求较稳,，但,2010年出现了幅度下滑,；,四房,产品每年市场成交占比在,1,5,%,上下，,需求较稳,；,五房,产品在,10%,以下，,需求呈明显递减,；,别墅产品每年市场成交占比在,10%,以下，且,呈现每年微量下滑的趋势,。,近年市场成交户型占比变化趋势,1,26,惠城市场供需趋势小,结,惠城区市场自07年10年，,市场供应的主流产品均是三房,，每年的占比相对相对稳定。,两房产品的占比在逐年增加,，成为市场仅次于三房的主力产品。,四房及以上大平面产品、别墅产品,的套数与面积占比在供需两端均呈现,微量下滑的趋势,【从整体市场供需发展趋势的角度出发，市场需求最大的是三房，,其次为两房，四房及以上大平面产品有微量下滑的趋势。,27,2010年江北片区总供应套数6616套，总供应面积63.4万。总成交面积4301套，总成交面积40.6万。,根据2010年江北市场的供应与销售的情况，可以看到片区内主要供应与需求户型均为,100120与120144面积段的三房产品为主，合计近五成半，其次为6080及80100。144以上的大户型供应较少，约占16%。,【江北片区的主流需求面积段较整个惠城区的面积段大，但主流供需的户型仍为三房，其次为两房与四房。,2010年江北片区主流供需产品,2,28,市场供需趋势对本案产品的启示,【以市场需求量最大的主流产品为开发的方向，将能有利于规避未,来市场的风险，因此从惠城整体市场及江北片区整体供需趋势的角,度出发：,本案户型初步研判：,一期作为项目首次入市的产品，需保证较快的销售速度，建议以市场主流的三房为主，搭配部分两房、四房及复式产品,29,如何定位产品，,通过一期建立起项目整体豪宅形象,1、随大势,2、借热点,借鉴近期市场热点项目户型,一期产品定位,30,万科城,中信水岸城一期,3次开盘，销售480套，销售率87%,基础资料,位置：,东江新城,规模：总建,153,万,容积率：2.3,建筑类型,：高层,首次,开盘：,2010,年,10,月,1日,总推售套数：550套,总销售,套数：,480套,整体均价,：,5800元,/,销售成功分析,一线西枝江江景,+,超大规模社区,+,中信品牌号召力,+满足中产阶级的购买力,1,栋,2,栋,3,栋,4,栋,5,栋,6,栋,7,栋,31,万科城,珑湖湾一期,2次开盘，劲销近6亿,一期,二期,基础资料,位置：,惠沙堤二路,规模：总建,27.6,万,容积率：2.0,建筑类型,：别墅、小高层、高层,首次开盘时间：2011年1月1日,整体均价,：,8500元,/,形象定位：世界级中央湖湾别墅区,主力户型：130150占30%，其次为120130占24.4%，110-120占21.1%,销售成功因素分析,因素,一：,金山湖、西枝江双水景，自然资源极为优越,因素二,：,创新性产品,，,南北通透、赠送入户花园及内庭院,因素三,：,高端形象展示，满足惠州高端置业客户身份需求,因素四,：,五星级会所，五星级的后勤服务,32,中信水岸城与珑湖湾位置较为接近，珑湖湾资源与市政配套资源优于水岸城，而中信地产品牌远超方直地产，但珑湖湾却以超出水岸城近3000元的价格，且销售速度快于水岸城；,产品方面，水岸城以84120经济居家型的两房三房为主，而珑湖湾则以110150的舒适型三房、四房为主，珑湖湾的豪宅居氛围更加纯粹；,从珑湖湾与水岸城的销售比较，对惠城区豪宅客户进行分析，发现惠城豪宅客户对于价格的敏感度较低，但对于居住纯粹度、项目形象及配套有较高的要求。,本案户型二次修正：,项目的拥有惠城最佳的一线江景，自然资源超越水岸城，媲美珑湖湾，具备打造惠州顶级豪宅的基本素质。户型产品建议以舒适型三房、四房的大户型为主，打造纯粹的高端居住社区，满足市场高端自住客户需求。,借鉴热点项目对本案产品的启示,33,户型定位推导总结,目前市场的主流产品三房的面积段在115122，两房在7787，四房在155以下。,建议本案以市场主流的三房搭配部分四房及顶层penHouse产品入市，在市场主流面积段基础上适当增加10%20%，提高其舒适度；,市场平面产品的面积在缩小的同时，功能正在多样化。同面积多功能化及少面积同功能是创新的方向；,本案在户型设计方面需吸取最新的户型创新方向，建议户户带入户花园，增加赠送面积；,外立面、园林及部分产品需增加豪宅符号，提高市场的关注度。,34,一期产品的面积段建议,35,平面产品的面积段,建议,各户型面积段市场,定位分析图,以上面积段均为可售的建筑面积；,各,产品,的组合策略,主要以舒适型的面积段为主，适当增加进深与开间，提高舒适度；,兼顾部分居家型产品，扩大客户面,36,平面产品的面积段,建议,面积赠送方式需设计院参照最新民用建筑设计规范；,37,各类面积段的配比建议,38,各类型产品的面积占比确定,由于项目涉及三房、四房及复式产品，因此从07年10年的总成交统计中抽出这三种产品作为统计主体进行比例统计,07年10年成交面积占比，三房为65.16%，四房为28.28%，复式为6.56%。,【对本案的启示：,考虑到豪宅项目需适当提高各类产品的舒适度，建议三房的比例建议为：5055%,市场趋势中，四房比例建议为40%.,复式的比例控制在5-8%以内,100%,范围内的校正,39,一期产品面积配比建议,1.建议至少赠送15%左右的面积，提高产品的附加值,户户赠送入户花园，双阳台；,2.顶层复式建议设计成penHouse单位，赠送游泳池及私家花园；,3.,此户型配比仅供参考，具体各户型面积配比由设计院根据规划设计方案最终确定。,40,主要内容,CONTENT,第二部分,项目规划建议,41,133米,201米,91米,192米,92米,154米,188米,154米,园林,园林,1,.,一期建筑排布建议,高度,80米,，,建议32层,碟状楼，,两梯四户，,三房为主,东南,高度,45米,，此四栋,建议11+1层，顶层penHouse。每大栋包含两个板式两梯两户的单元，户型由150160及170180的四房组成,东江,项目主会所,建议项目采用,并排式点状,布局形式,，保证户户可望江景,，以住宅,与住宅中间,构成一个内部院落空间，有利于内部景观环境的营造同时保证每户单位的景观均好性；,结合项目地形条件，,建议,住宅主要,以东南向为主，保证通风与采光；,小区,主,会所,位于,JBN37-5#,的南端，,以休闲、娱乐、文化、交流类别功能为主,，对外营业,建议顶层设置PenHouse,此排布图仅为建议，最终排布方式以设计院最终规划设计为准,主入口,主入口,高度,80米,，,建议32层，3个板式两梯两户的单元并联，三房为主,高度,80米,，,建议32层,碟状楼，,两梯四户，,三房为主,高度,80米,，,建议32层,碟状楼，,两梯四户，居家型,三房为主，建议可做部分楼层两套拼成一套的,并联大平层,高度,80米,，,建议32层，3个板式两梯两户的单元,并联而成,，三房为主,高度,80米,，,建议32层,碟状楼，,两梯四户，,三房为主,42,惠城滨江豪宅,楼盘的,建筑风格,分析：,目前，,惠城区沿江,楼盘渐趋高档品质，尤其是沿江畔的楼盘，都十分追求立面形象给人的,整体品质,感,；,建筑,风格上多,为传统的豪宅,欧式风格,，,而珑湖湾则为,Art-deco风格,，水岸城为,现代简约,；,但大部分楼盘对于立面材质的处理还仅局限于,粉刷涂料和普通外墙瓷砖,的层次。,水岸城现代简约,帝景湾,欧式,翡翠湾欧式,2,.,建筑风格建议,珑湖湾Art-deco,43,2,.,建筑风格建议,1、,立面,造型简约,，商业裙楼采用幕墙系统，塔楼采用,大分格墙面瓷砖与优质涂料搭配,，充分表达建筑端庄大气的品质；,2、,阳台或卧室玻璃窗可采用,大面积落地弧形窗,，这样可视觉会更广阔、外观会更气派、而且采光效果会比较好；,3、,在一些影响立面效果的设备间设置,百页隐形窗,，如空调位、相关管线的“隐藏”,；,4、高层并联单元建议设计成波浪形阳台，提高立面的美观度,建议：,现代简约风格,，注重品质的打造,44,2,.,建筑风格建议,立面时尚、现代，极具视觉冲击力，标识性、昭示性十足。线条简洁明快、局部适当弧度元素。,45,3.会所,建议,1、本案总建面达71万，分为四期开发，每一期的体量巨大，且本案未来会所将兼顾项目业主及周边商务接待的功能，因此建议采取主会所+分会所的形式，满足未来的商务休闲需要；,2、一期作为项目的首次启动，需要以较高的形象入市，因此建议项目主会所设置在一期,JBN37-5#,地块的,主入口旁，面积约3000，体现项目的豪华与大气，同时二、三、四期每期均设分会所；,3、分会所建议设置在架空层,利用架空层的空余面积实现,泛,会所功能的配置,，约1000,。,主,会所整体风格打造,会所作为楼盘的重要组成，,合纵联行,建议：本项目会所的装修风格,要具有现代简约式风格，融入西方古典文化元素。,通过,古典的一些符号和,元素,，更加反衬出现代,简约风格,的高雅,与时尚。,分会所功能分布,建议,46,一般欧式园林需要较大的中心广场，用以体现皇家的奢华与气度，而本项目的地块较为狭长型，无法满足欧式大广场的场地需要，因此欧式园林不适合本项目,；,东南亚风格园林对项目地块的要求不高，主要通过小品、雕塑及水系来展示园林的精致及美观，并体现其实用性,；,东南亚园林目前在惠州被广泛应用，市场接受度较好，建议本项目采用此种园林。,主题式园林规划,东南亚风格园林,，,通过小品、硬质和水系进行整体打造,4,.,园林规划,建议,47,旱溪、旱湖就是在人造溪、人造湖设计建造时候，,先是素土,捣实,，再碎石垫层，,最后,混凝土，,最后把天然石头放在之上，,无论是溪流底部、还是湖泊底部都是这么施工。,这样一来，即使在没有水的时候，露出来的依然是一种景观：,天然原石景观，就避免没水时难看的状况出现。,第一重社区景观空间,纯公共领域，由商业街、主出入口等组成，鼓励人们停留交往。,第二重邻里组团庭院,半公共领域，为组团内住户所享有，由步行系统串联，形成序列式园林空间。,第三重私家立体绿化,纯私家空间，,每三层设置的空中花园、架空层园林、屋顶花园，,花台、小椅、秋千、石几让生活情趣昂然。,结合,每期的组团特色，,延伸景观支线，构筑“三重”生态景观,4,.,园林规划,建议,48,架空层园林（未来将构成看楼通道的重要组成部分）,通过,木格栅、盆栽小品、休闲桌椅、壁画、精致灯具、小水景、汀步,处理方式结合,全面展现主题园林,+,泛会所的健康人居生活氛围,4,.,园林规划,建议,49,商业,形态,定位：,外向型,社区商业街,业态定位：,一层纯街铺,面积结构建议,商铺做到可以自由分割、组合，高度为6米左右的街铺形式，宽度3-4米，进深在12米左右。,定位说明：,项目周边环境不具备设置中大型商业的条件,沿街商铺为主要特点，可租可售，体现经营灵活的特点；,休闲性、餐饮类中高档服务性商业为主；,主要以满足社区自身居民生活配套需求为主；,尽量避免中大型集中式商业设置，不利于今后的经营管理，经济效益也相对不高。,5,.,商业定位,建议,50,2010，,回顾惠州楼市,附件1,Accessories,惠城区,房地产,市场2010年总结,截至2010年12月,下旬,，惠城区2010年共成交住宅面积约2,80万,平米，较2009年的31,9万,环比下降了15.06%。,周期内成交量波动较大，,进入10月份以后，成交量快速下滑,。,截至2010年12月,下旬,，惠城区2010年共成交住宅整体均价约为5387元/，最高价5746元/，最低价为4914元/。,周期内市场成交均价稳步上扬,。,惠城区,房地产,市场2010年总结新增供应,新增供应的产品中，以两房、三房为主，分别有8716套和11964套，两者合计供应面积约73.21万，占整体供应量的73%，,以满足自住需求的中等户型依然是市场供应的主流产品,。,惠城区,房地产,市场2010年总结新增供应,可以看出：,6080的创新型两房（一般通过偷面积实现）、80100的舒适型两房、100120平米的紧凑型三房以及120144的舒适型三房均为市场供应的主流产品,。,惠城区,房地产,市场2010年总结成交,2010年成交最好的是三房户型，共成交8504套，成交面积约98.71万，约占整体成交量的36%，说明目前市场上,紧凑型的三房户型最受客户青睐,；其次是两房、四房和一房，三者者合计约占整体成交量的51%,。,惠城区,房地产,市场2010年总结成交,可以看出：,8,0,10,0的创新型,三,房（一般通过偷面积实现）、,10,01,2,0的,经济,型两房、1,2,01,44,平米的,舒适,型三房均为市场,成交,的主流产品,。,150以上的大户型段中180以上的产品成交形势更乐观,。,惠城区,房地产,市场2010年总结成交,2010年惠城区成交最好的是江北片区,，占整体成交量的,约20,%；其次是陈江仲恺、金山湖、龙丰上排红花湖、水口、河南岸和东平片区，分别占比,约为,17%、11%、9%、9%、8%、6%。,2010年惠城区成交最好的是三房户型,，成交面积约,100,万，约占整体成交量的36%，其成交的套均面积为116.07，说明目前市场上紧凑型的三房户型最受客户青睐；其次是两房、四房和一房，三者者合计约占整体成交量的51%，五房的套均面积达到213.55，此类,大平面户型无论是市场供应抑或是成交，都未能成为主流产品,。,从成交区域来看，一房成交的区域主要集中在江北片区以及河南岸片区；两房在陈江仲恺片区的消化量最大，其次是江北，分别占比39%和17%；三房由于是市场的畅销户型，因此各区域均有成交，其中江北、陈江仲恺、金山湖、水口、河南岸和龙丰上排红花湖片区的表现最为活跃，合计约占该类户型整体成交量的78%；四房的成交区域主要集中在金山湖片区，占比19%，其次是江北，占比14%，其余各区成交较为平均；作为市场接受度较低的大平面五房户型只有在江北、东平、金山湖及水口片区个别具有强势景观资源的项目才有少量成交；,复式产品在高端客户认可度较高的麦地、河南岸、江北、水口和金山湖等片区的成交情况较为理想,。,从成交的面积段来看，80100的舒适型两房和紧凑型三房以及120144的舒适型三房成为市场消化的绝对主力，客户群大多以自住为主，首次置业/首次改善为该类客户的典型特征；,惠城区,房地产,市场2010年总结,2011，,解读,市场,大,势,附件2,Accessories,2010年GDP增长速度有望达到10%，超出年初既定的8%的目标2个点2010年通货膨胀愈演愈烈，CPI指数屡创新高，11月份达到5.1%。PPI指数同样快速上扬，势头猛烈，2010年11月已接近12%的高点。,随着PPI指数的进一步上扬，可能进一步推高CPI，从而恶化目前的通胀形势。,抑制通胀必然成为今年的首要经济任务,受2009年刺激性经济政策的后续影响，以及欧美国家持续疲软的经济环境并施行的宽松型货币政策影响，在人民币升值的高预期背景下，目前中国已处于通胀通道。,根据以往发达国家治理通胀的历史经验来看，完成通货膨胀的调整至少需要2-3年的时间，治理通胀的手段往往依赖于紧缩性的货币政策。因此中国政府在明确国内通胀形势的背景下，过去的适度宽松型的货币政策必然进一步收紧。,央行于,2010年12月,25日晚再度开启货币政策工具箱，宣布次日上调一年期存贷款基准利率25个基点，这是年内,在6次上调存贷困准备金率及一次加息后的,第二次加息。关于“年末是否再加息”的争论尘埃落定，银根收缩政策“时间窗”明显提前。,央行此举显示货币政策正在加速回归常态，超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀。,银根收紧必然成为今年的政策大环境,上调存贷款准备金率,发行票据,加息,银根收紧的主要措施：,数量型工具,价格型工具,关于存贷款准备金率：,目前市场的流动性严重过剩，存贷款准备金率的数量型工具,仍然有一定的上调空间,。,存贷款准备金率属于数量型调控工具，是控制流动性的最直接手段。,目前大型金融机构的存贷款准备金率已达到18.5%的历史高点。,从目前的市场流动性资金总量来看，单次上调0.5百分点的准备金率约一次性冻结流动性3000亿元。,关于发行票据：,发行票据的规模屡次萎缩，一二级市场的利差不断加大，发行票据的数量型工具的调控效果甚弱，,难以成为主要手段,。,从目前的央票发行状况来看，公开市场净回笼的能力已基本丧失。,随着国内CPI的持续走高，发行利率与CPI的利差不断拉大，将进一步导致需求萎缩，使央票发行受阻,因此发行央票如果不能适时调整发行利率，那么通过票据发行来实现流动性收紧的目的将很难达到,关于加息：,虽然目前的利率水平较20072008年时低很多，但加息属于价格型调控工具，在当前美元/欧元疲软以及人民币升值预期的形势下，基于国际热钱涌入从而加剧通胀的压力，,加息力度有限,。,差别化存贷款准备金率+加息,必然成为调控主旋律,为保证中国经济平稳快速的发展，因为有了2007-2009年的前车之鉴，中国政府有可能采取“雷声大、雨点小”的调控手段。,基于2010年10月份以来CPI、PPI指数的快速上扬，2011年一季度的调控力度可能偏大，但进入第二季度有望成为喘息空间,小幅度,多频率,前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。,前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%；房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%；房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。,前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。,一、房地产开发投资完成情况,前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27.0%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比1-8月提高3.3个百分点。,二,、房地产,商品房销售,情况,三,、房地产,商品房销售价格走势,商品房价格快速上涨的势头得到了有效控制，但仍处于上升通道,景气空间,不景气空间,100,四,、房地产,市场开发形势研判,自2009年4月以来，随着中央4万亿刺激性经济政策的落实，全国房地产开发景气指数快速上扬，直至2010年4月份中央出台调控政策，指数才开始缓慢回落，但目前仍处在100点以上的指数空间。经历了连续1年多的景气周期，可以预见今明两年商品房的供应局面有望得到改观，进一步缓和供需压力，从而实现市场的自我调节。,中央稳定房价的态度不动摇！,2010,年，,在“,4万亿,”刺激政策的余温之下，房地产市场快速升温，虽然经过了上半年,“史上最严调控政策”,的打压，,楼,市,一度出现紧张气氛，但进入8月份市场又迅速出现回暖，成交量成倍上涨，随即因为银根收紧量又出现快速回落,；,合纵联行认为：,目前的“,价格上扬成交量大幅震荡,”,的,迹象,主要原因在于国内的高位通胀预期，既有的政策面难以抵消人民币升值预期、CPI高涨、存贷款利率倒挂以及国际市场宽松型经济刺激政策带来的影响，因此,短周期内未来市场的走势仍然相对乐观，价格有望进一步上扬，但,将受限于“银根政策”的收紧，刚性需求被挤压，,成交量将在中低位徘徊,。但外部环境多变，美元是否反弹，从而带动热钱的回流，从而降低通胀预期、减缓人民币升值压力，不得而论。且随着新一轮加息政策的落地，是否意味着房地产调控进入了“加息”周期。因此,市场,形势并,不明朗；,未来市场,大,势的主要观点：利空利好,THE END,THANKS!,预祝,保利达江北,项目,大,捷！201,1,年1月,24,日,思 考 践 行 未 来,73,