保定市“未来石”项目定价报告30P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,“,未来石,”,项目定价报告,谨呈隆基泰和实业集团,公寓类产品市场分析,保定市在售及待售公寓项目一览,备注：标注绿色：,住宅为主，有少量公寓,标注紫色：,产权,70,年公寓类型住宅,标注黄色：,纯公寓,市场在售及待售公寓项目集中分布在高开区保百、先天下商圈，火车站裕华路商圈及东湖板块三大区域。,高开区保百、先天下商,圈,区域,代表项目,福堡秀域、青年公寓、悦正智慧城,整体特征,依托,保百、北国先天下新兴高端商业的带动，带来较优质的中高端消费群体；,以纯公寓项目为主，户型面积多集中在,80,平米以下，以投资类产品为主要卖点；,周边银行、保险等行业分布较集中，商务办公需求旺盛；,周边法院、国土局、税务局、工商局等政府机关分布集中，利于相关行业的产业聚集，保证后期物业出租率,。,各区域项目特征,火车站裕华路商圈区域,代表项目,华创国际、万博广场,整体特征,商业,综合体项目，体量大，规划设计超前，物业种类较齐全，为区域乃至全市标杆类物业，价格较高；,占据市中心或繁华商圈道路节点位置，商业氛围浓厚；,依托项目自身聚客能力，发展前景比较被看好,。,各区域项目特征,住宅类公寓项目对比二,楼盘名称,项目优势,项目劣势,装修情况,价格,万和城,开发商实力强，性价比高，配套全，绿化高,地段偏，厂区多，目前配套较少,毛坯,3600,起,领秀紫晶城,地段好 周边配套全，紧邻学校,户型传统无亮点,毛坯,5600,均价,裕东公寓,70,年产权，交通便利、配套齐全，紧邻学校,社区规模较小,LOFT,精装,精装,11000,保运嘉苑,地段好，交通便利，客流量大,周边环境杂乱、多层建在俩栋,32,层中间，采光差、非正规产权,毛坯,5300,均价,东湖国际,70,年产权，公司实力较大、紧邻两所学校,周边无相关配套,毛坯,预计,4500,左右,吉隆公寓,紧邻七一路、学区房、,70,年产权,社区规模小，紧邻地道桥，火车过往频繁，有噪音,毛坯,5400,均价,备注：住宅类公寓一般为毛坯交房，少数精装。,纯公寓项目对比一,楼盘名称,所属区域,位置,开发商,建筑风格,建筑类型,规划体量,占地,（亩）,总建面,（万）,总可售建筑面积,户型面积区间,（）,炫彩,SOHO,东三环,东三环与腾飞路交叉口东,华中地产,现代,高层,1,栋,18,9.4,8,42-104,东湖 世纪名座,东三环,凤栖街,88,号,光达地产,现代,高层,4,栋,28,10,10,50-123,紫御尚都,东三环,腾飞路与凤栖街交口处东南角,铭德嘉业地产,现代,高层,2,栋,24,6.5,6.5,52-110,福堡秀域,保百商圈,保百广场北,福堡地产,现代,高层,1,栋,12,5.4,5.4,49,青年公寓,保百商圈,天鹅路北国对面,泽龙地产,现代,高层,1,栋,8,2.3,2.3,48-78,备注：纯公寓项目，受地块限制，体量都较小，一般在,10,万平米以内。,纯公寓项目对比二,楼盘名称,项目优势,项目劣势,装修情况,价格,炫彩,SOHO,靠近高铁、高速，紧邻大学城,周边配套较差,精装,6050,均价,东湖 世纪名座,靠近高铁、高速，紧邻大学城,周边配套较差,毛坯,+,菜单装修,4500(,内部认购,),紫御尚都,靠近高铁、高速，紧邻大学城,周边配套较差,毛坯,3980,起,福堡秀域,地理位置好，周边配套设施成熟,开发商无实力,毛坯,6100,均价,青年公寓,地理位置好，周边配套设施成熟,项目规模小，售楼部硬件差,毛坯,5500,均价,备注：东湖地区纯公寓项目，受位置影响，倾向于带装修，且价格相对市区项目要低。,综合体公寓项目对比一,楼盘名称,所属区域,位置,开发商,建筑风格,建筑类型,规划体量,占地,（亩）,总建面,（万）,公寓总可售建筑面积,户型面积区间,（）,万博广场,东风路商圈,朝阳大街东风路,恒祥地产,现代,超高层,2,栋超高层，,12,栋公寓,12.5,57,华创广场,裕华路商圈,裕华路恒祥南大街,华创地产,现代,高层,3,栋高层,40,17,9,43-153,悦正,智慧城,保百商圈,翠园街与云杉路交叉口,悦正地产,现代,高层,2,栋,28,层，,1,栋,15,层，,1,栋,5,层商场,21,7,7,40-100,备注：综合体项目，公寓体量都较小，一般在,10,万平米以内。,综合体公寓项目对比二,楼盘名称,项目优势,项目劣势,装修情况,价格,万博广场,地理位置较好、宣传百盛、洲际、沃尔玛等入驻,案场管理较差,华创广场,传统商圈、招商先行、工程形象、产品线丰富,平层只剩高楼层、部分户型舒适性较差,LOFT,精装、,LOFT,毛坯,精装,12000-13000,，毛坯,11000,左右,悦正,智慧城,整体采用智能化管理，采用,3,星级酒店式物业,位置略偏，目前推出的,b,栋整体为南北走向，没有纯粹阳面,毛坯,5500,分期,备注：综合体类项目，相对其他类型的公寓产品，更加注重项目的优势，或招商优势，或科技优势，以拔高项目的价值,（,1,）分布：,目前市场在售及待售公寓项目主要集中在东湖板块区域，朝阳大街保百、北国商圈区域，火车站周边及裕华路商圈区域；,（,2,）价格分布：,未正式开盘处于内部认购阶段的楼盘及东湖区域楼盘定价在,4500,元,/,平米左右（其中东湖板块的紫御尚都起价,3980,元,/,平，总价,15,万,/,套）；,市区公寓项目定价在,5500,元,/,平米；,loft,在,11000,元,/,平米左右；,精装修公寓价格在,6000,元,/,平米以上，同时拎包就能入住也受到部分人群的欢迎；,（,3,）需求：,以投资为主要目的，大多数项目今年入市，只有裕东公寓项目,2010,年,5,月入市，最后实际成交价和入市价差别不大，可以看出保定市场公寓产品仍为新型产品，随着今年公寓项目的大量入市，已得到市场认可；,（,4,）现状：,从实际调研中可以感受到，高开区保百、北国区域及东湖板块区域公寓关注度较高，但公寓总体供应体量大，加之万博广场等项目的入市，预计到年底公寓产品供应量将突破,80,万平米，截止目前总去化量约在,14,万平，销售速度缓慢，未来销售压力将会很大。,小结,周边同类项目分析,炫彩,soho,项目位置,北市区东三环与腾飞路交叉口东（洪金宝影视学校附近）,开发商,河北华中房地产开发有限公司,占地面积（）,12500,建筑面积,（）,94000,物业划分及体量,1,栋,30层,主力面积（）,40-60,均价（元,/,）,6050,项目卖点,东湖、精装修、高铁,、华中地产,评析,东湖、高铁，未来发展升值潜力大,短时间内尚不具备商务办公氛围,周边缺乏相应配套支持,户型设计缺乏亮点,周边同类项目分析,东湖世纪名座,项目位置,北市区,凤栖街,88,号（凤栖街与腾飞路交口）,开发商,光达地产,占地面积（）,18710,建筑面积,（）,100000,物业划分及体量,4,栋，平层和,LOFT,主力面积（）,50-108,均价（元,/,）,预计,4500,项目卖点,东湖、高铁,评析,东湖、高铁，未来发展升值潜力大,短时间内尚不具备商务办公氛围,周边缺乏相应配套支持,客户较认同菜单式装修,周边同类项目分析,紫御尚都,项目位置,北市区,凤栖街与腾飞路东南,开发商,保定铭德嘉业开发有限公司,占地面积（）,14913,建筑面积,（）,64975,物业划分及体量,2,栋双子楼，均,23,层，,4,层以下为底商，,5,层设空中花园，连接两楼,主力面积（）,52-110,均价（元,/,）,3980,起价，,15,万,/,套起,项目卖点,东湖、高铁,评析,东湖、高铁，未来发展升值潜力大,短时间内尚不具备商务办公氛围,周边缺乏相应配套支持,目前推广以低价为主诉求，同时深挖紫御美墅的老客户,（,1,）产品特征：,1-3F/4F,以底商为主，部分含少量写字楼楼层；,开始注重项目楼体内部的打造，如空中花园、咖啡厅等；,外立面均为现代风格；,（,2,）价格：,毛坯房集中在,4000-4500,元,/,；,（,3,）户型：,户型以一室和两室为主，面积在,40-100,之间；,（,4,）交房时间：,除紫御尚都外，其余项目均集中在,2014,年交房；,（,5,）客户特征：,以投资客户为主，且观望情绪浓厚；,周边同类项目特征小结,本案定价分析,本案介绍,项目,为总建筑面积,50,万的城市综合体，,以商业为主导重新整合城市空间，把分散的土地缝合起来，将多种城市功能立体复合并集约化地组织和建造，以适应高度知识化、信息化产业时代都市人的工作、居住、商务、休闲、学习等多样而便利的生活需求。,外部交通,项目所在区域,七 一 路,东,二,环,东,三,环,长,城,大,街,本,案,腾 飞 路,京,港,澳,高,速,项目四周道路：,东侧是东三环，,西侧是规划一路，,南侧是七一东路，可直达,G4,京港澳高速,北侧将规划二路。,现有道路,规划道路,看房通路,外部交通四至及介绍,项目东至,项目西至,项目南至,项目北至,本案现状,项目售楼部,项目施工现场,本案,SWOT,分析,优势（,Strength,）,创意外立面，国际化设计,隆基泰和品牌实力保证,项目紧邻东湖、大学城,周边交通完善,劣势（,Weakness,）,周边环境荒凉,商业尚未启动，不能支撑公寓价值,东临东三环，过往大车较多,机会（,Opportunity,）,威胁（,Threat,）,保定整体市场观望情绪浓厚,市场公寓类产品供过于求，且供应量还在加大，但去化较慢,周边公寓已有低价产品入市,政府重点建设东湖新区,京石高铁保定站的即将通车,调研分析,十一期间，共发放,2000,份问卷，收回,1619,份有效问卷。,77%,客户选择毛坯，说明客户对精装仍处于认知期。,74%,客户选择,40-80,平，说明前期对客户的引导较为有效。,66%,客户选择分期付款，说明客户对全款仍有一定的抗性。,61%,客户选择,4000,以下，,26%,客户选择,4001-4500,，说明客户对价格的敏感度较高。,定价因素,本次定价参照项目，选择了区域内的同类型项目，以及临近的同产品类型项目，炫彩,SOHO,、东湖世纪名座、东湖国际、领秀紫晶成。,以参考区域内项目为主，故本区域选取两个项目：炫彩,SOHO,、东湖世纪名座。炫彩,为本地知名开发商华中地产开发，其品牌溢价较高，东湖世纪名座为区域内体量相对较大的项目。,紧邻本区域，选择的是东湖国际和领秀紫晶城。东湖国际紧邻二环，体量与本案接近；,二环内项目领秀紫晶城（公寓），周边配套完善，交通便捷，且紧邻重点中小学及大学。,区域因素和个别因素，涵盖了定价所涉及的相关因素，由于周边配套、交通及,销售速度对价格影响因素较大，故这三项权重比值相对较高。,定价系数表,项目及权重,本项目,炫彩,SOHO,东湖世纪名座,东湖国际,领秀紫晶城,总项目,参考权重,自选权重,修正权重,评分,评分,评分,评分,评分,A,B,C,D,E,F,得分,加权,得分,加权,得分,加权,得分,加权,得分,加权,得分,得分,得分,得分,得分,区位因素修正,区位形象,4%,5%,5%,6%,4%,4.8%,91.438,4.4,80.25,3.9,74.313,3.6,73.5,3.5,77.938,3.7,大环境,6%,10%,5%,10%,6%,7.4%,87.875,6.5,73.188,5.4,71.125,5.3,71.25,5.3,76.438,5.7,交通,16%,14%,15%,12%,13%,14.0%,87.688,12.3,79.438,11.1,71.688,10.0,72.125,10.1,74.625,10.4,周边配套,11%,10%,12%,10%,15%,11.6%,82.75,9.6,70.875,8.2,69.125,8.0,67.5,7.8,74.938,8.7,合计,37%,39%,37%,38%,38%,37.8%,32.8,28.6,26.9,26.7,28.5,个别因素修正,开发商品牌,3%,2%,3%,3%,3%,2.8%,93.563,2.6,86.5,2.4,123.44,3.5,65.938,1.8,73.125,2.0,项目规模,2%,3%,4%,3%,4%,3.2%,88.25,2.8,74.25,2.4,72.25,2.3,70.875,2.3,73.125,2.3,工程形象,2%,3%,3%,3%,2%,2.6%,90.813,2.4,76.188,2.0,71.75,1.9,70.125,1.8,72.375,1.9,证照情况,2%,4%,3%,2%,2%,2.6%,80.313,2.1,60.125,1.6,61.438,1.6,59.25,1.5,67.188,1.7,园林景观,3%,4%,3%,3%,4%,3.4%,83.75,2.8,65.688,2.2,65.125,2.2,67.25,2.3,68.938,2.3,整体规划,4%,3%,5%,4%,3%,3.8%,89.625,3.4,74.063,2.8,71.875,2.7,69.063,2.6,69.438,2.6,户型设计,6%,4%,4%,4%,5%,4.6%,88.5,4.1,76.25,3.5,73.875,3.4,73.875,3.4,74.75,3.4,社区配套,4%,4%,3%,3%,4%,3.6%,87.438,3.1,74.75,2.7,74,2.7,71.625,2.6,74.188,2.7,建筑外观,3%,4%,3%,4%,3%,3.4%,94.625,3.2,73.188,2.5,71.938,2.4,69.75,2.4,73.063,2.5,物管服务,4%,5%,5%,6%,5%,5.0%,88.063,4.4,79.938,4.0,72,3.6,73.563,3.7,72.625,3.6,销售速度,30%,25%,27%,27%,27%,27.2%,41,11.2,80,21.8,75.25,20.5,79.125,21.5,83.625,22.7,合计,63%,61%,63%,62%,62%,62.2%,42.1,47.8,46.8,45.9,48.0,区位和个别因素修正合计,100%,74.9,76.4,73.6,72.7,76.5,综合计算栏,项目参考权重,0.36,0.16,0.25,0.23,项目毛坯面价（最多优惠）,6300,4800,4900,5800,项目实际售价（毛坯）,5800.00,4500.00,4500.00,5500.00,修正后的售价（毛坯）,4555.84,3605.47,3653.72,4302.45,拟定项目售价（毛坯）,4119.97,根据市场比较法项目入市价格建议为：,入市建议均价：,4120,元,/,平米,加上优惠的折扣,0.5%1%,（前期优惠卡）,面价应为：,41404161,元,/,平米,价格测试区间为,41004500,元,/,入市价格建议,拟推售房源,（老规划）,开盘销售房源,首期,1#-4#,楼局部,套数,(,套,/,栋,),650,套,/4,栋,总层数,(,层,),23F/26F,建筑面积,(,平方米,),34000,交房标准,毛坯,总货值,（亿元）,约,1.4,亿,本次开盘房源为项目首期,1#-4#,楼公寓部分,楼栋,推货情况,套数,单套面积,1,10F,以下南向,250,50,2,16F,北向,100,50,3,8-10F,东向,150,50,4,8-10F,景观,150,60,The end,Thanks!,