南京写字楼考察58p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,南京写字楼考察总结,前 言,在南京考察之前，我们已经对上海、广州、深圳、成都、重庆等城市的写字楼进行过初步考察。,带着写字楼前期定位工作开展的困惑，我们开始了对南京写字楼的学习考察。尽管写字楼是个标准化程度较高的物业类型，但我们发现，一些精品写字楼仍然有很多细节值得我们去学习、借鉴。,在南京，有两个项目受到了我们考察组成员的一致推崇，一个是德基大厦，另一个是新地中心。德基大厦是市中心区的写字楼物业，比邻长江路主干道，其独特的大堂设置令人眼前一亮；而新地中心是南京城市副中心,河西板块的第一高楼，其产品是南京写字楼品质的一次全面提升和超越。,而号称江苏第一高楼的绿地紫峰大厦，实行预约看房，我们建筑外立面、广场景观和大堂，我们没能看到更多产品内部细节。,考察项目目录,1,、德基大厦,2,、新地中心,3,、新百南京中心,4,、斯亚置地广场,5,、南京国际广场,6,、珠江,1,号,7,、绿地紫峰大厦,8,、南京国际金融中心,9,、世纪商贸大厦,一、德基大厦,德基大厦共计,35,层，占地面积,3780,平方米，总建筑面积,49268,平方米，总高度,150,米。,1-5,层为裙楼，,6-35,层为甲级写字楼。,德基大厦位于玄武区长江路,188,号。长江路是南京市区的重要交通干道，有望成为“南京第一街”。德基大厦面向长江路的入口为金融营业大厅，而北侧为地下车库、自行车入口。大厦共有,200,个车位。,德基大厦,2003,年,6,月开盘，,2003,年,12,月,31,日交付使用。,建筑设计的灵魂，就是让建筑物与周边的城市环境和谐共存，德基大厦整体框筒结构，将光线、景观、科学、人性、自由、民主赋予建筑物的设计之中，把建筑塑造成可以呼吸、可以绿化的空间，让办公室内外充满健康活力。,24,小时服务的商务中心：文印、翻译、秘书、留言、接待、速递、票务等，,24,小时可单独动作的分层空调、全进口豪华高速电梯，让您的商务生活更精彩,方正风格外立面，顶部有变化。外墙采用玻璃幕墙,+,石材干挂，评价：稳重有余，但现代感不足。,1,、外立面风格及材质,2,、大堂,德基大厦最能体现品质的地方就是大堂。其大堂有三个亮点：,1,、大堂内部设置台阶，,2,、设置水晶墙。,3,、首层电梯厅装修现代感、商务感较强。,分析其大堂内部台阶的考虑，可能是因为地下车库结构导致大堂内部局部抬高，同时与入户台阶相统一、协调。因为台阶的出现，所以在前面搭配一个灵动的水景，给写字楼住户和访客带来更强的视觉效果。,4,、入口,德基大厦写字楼入口为,8,级台阶，双入户门（一个常开，一个常闭），门口悬挂着大厦的获奖奖牌，有大象雕塑。,5,、地下车库,德基大厦的地下车库比较少见，,不算严格意义上的地下车库，车库地面基本上与室外地面齐平，,汽车出入车库不用上下坡。,该大楼汽车车位,200,个，车位配比较低。,二、新地中心,南京新地中心总规模约,28,万，由一幢超高层,232,米高写字楼（主楼）、一幢,100,米高辅楼及多层商业广场裙楼共同组成。项目分两期开发建设，一期是,55,层甲级写字楼，二期辅楼是奢华酒店、国际服务式公寓，裙楼布置多功能商业广场，二期地下设置,1400,多个停车位。,该项目外形由不同高度和倾斜度的玻璃幕墙从基部向上节节层进成“竹”形，隐喻进驻企业兴旺发达、蒸蒸日上；建筑平面外圆内方，蕴涵秉直内敛的中国传统文化精髓。,新地中心作为,5A,超甲级写字楼，具备整套完善,5A,智能系统，汇聚全球顶尖智能科技，全面打造现代化整体办公体系。,新地中心选择的水源热泵中央空调，具有高效节能、节水省电、无污染、少噪音等优点，使用耗能比普通同类产品降低,6,成。,新地中心地上一层大堂直面中央公园，半开放式的大堂挑高,12,米，明快的精致装修尽显金融旗舰风采；同时在地下一层增设装修考究的迎宾大堂，并直达地铁通道，形成双大堂迎宾格局，让业主在等候时也一样可以享受最高级别的礼遇。,日本原装三菱电梯。,14,部进口三菱高速电梯，助力企业的高效办公；低区梯速,4,米,/,秒，高区梯速,5,米,/,秒。,步行,10,分钟可达南京会展中心，轻松赏遍全球时尚之巅；步行,5,分钟可达南京银行、交通银行，汇丰银行就在您的楼下，尽享世界级金融配套；步行,2,分钟可达家乐福，满足购物休闲娱乐等多方位需求；步行,1,分钟可达河西中央公园及滨江风光带。,1,、外立面,新地中心外立面竹字节造型，流畅优美，寓意较好。外墙材质为,LOW-E,中空纯玻璃幕墙，现代感十足。,2,、大堂,新地中心双入户大堂，其中局部为汇丰银行营业部，大堂挑高,12,米，空间开阔，现代明快的装修风格更加提升了大堂的品质。,主入口大堂两侧设置休息等待区，一侧配置皮沙发，另一侧配置布艺沙发及布椅。,大堂内结构柱用绿色不锈钢材质包成与大厦外形一样的形状，质感较强，观赏效果不错。,大堂墙地面装修细节,3,、首层电梯厅,首层电梯厅装修豪华，顶部艺术吊顶，地面为石材,+,波打线，墙面为石材,+,玻璃隔段。,墙地面石材为暖色系，灯光为暖色调，营造一种奢华又不失温馨的商务氛围。,4,、标准层电梯厅及公共走道,标准层电梯厅装修档次降低，顶部吊顶，地面为石材,+,波打线，墙面为石材或者仿石材高级地砖。,墙地面石材为冷色系，顶部光源减少，营造一种简洁明快的商务氛围。但可能因为入住率低的原因，墙地面卫生保洁较差，地面灰蒙蒙的。,新地中心公共走道为“十字型”结构，到达办公室更方便。公共部位门为实木门，更稳重大气。,5,、卫生间,高区楼层设置单独的卫生间和淋浴房。,公共卫生间划分为四个功能区：残疾人卫生间、工作人员卫生间及拖把池、洗手区、如厕空间。,公共卫生间墙地面石材精装修，品质较高。,6,、样板层,样板层地面铺设地毯，顶部未做吊顶，能清楚看到建筑结构及空调等细部。,墙面为乳胶漆，墙体四周为产品宣传和品牌宣传。,7,、售楼部,新地中心售楼部内部装修,新地中心售楼部内部装修,三、新百中心,本项目位于“中华第一商圈”南京新街口,主楼高,249.8,米，共,60,层（其中地下,4,层），总建筑面积,17.8,万,m2,。,16,部三菱高速电梯，顶部设有直升机停机坪；同时坐拥地铁,1,、,2,号线新街口站六大出口，停车场从原来的,100,多个车位，扩容升级至,300,多个。,该写字楼只租不售，招租中心设在,36,层，远处的玄武湖、莫愁湖、紫金山尽收眼底。,1,、外立面,高档的低反射玻璃幕墙构成玲珑剔透的几何水晶外立面，新百南京中心仿佛一个巨大的“香水瓶”。,2,、大堂,新百中心写字楼珠江路黄金位置让位于商场，写字楼入口位于较不醒目的一侧。,六层挑高大堂，空间冲击力较强。大堂面积约,200,平方米，设有门禁系统，大堂内设有转换梯，乘地铁上楼的业主刷卡可进入大厦。,四、斯亚置地广场,斯亚置地广场位于全国唯一,4C,合一地段：,CBD,新街口中央商贸圈、,CID,中山东路中央信息区、,CCD,长江路中央文化区、,CFD,洪武路中央金融圈的核心位置，独辟闹中取静的办公环境，具有其他商务楼盘所没有的独特的位置环境。,大楼总建筑面积,58700,平米（其中地下三层约,12000,平米、地上,27,层约,46700,平米），高逾,100,米。,13,层裙楼部分,(,银行,),约,4700,平米（,13,层的高度分别为,6,米、,4.6,米、,4.6,米），,427,层写字楼部分约,42000,平米（标准层高,3.6,米，净高,2.7,米），,2006,年,6,月精装落成，,2006,年,9,月全装修竣工交付。,1,、外立面,方正风格外立面，顶部细节有变化。,外立面材质为,LOW-E,纯玻璃幕墙。,入驻知名企事业单位标牌材质独特，与大厦现代化风格相互呼应。,2,、大堂,大堂设有接待台，石材墙地面精装修。内部有,LED,电视显示屏。,3,、首层及标准层电梯厅,电梯厅走道宽约,3,米。电梯轿厢门采用“八”字开法，不锈钢门套。,电梯厅墙、地面石材精装修，顶部吊顶。首层吊灯彰显华贵品质。,4,、电梯轿厢,电梯为,OTIS,电梯，可容纳,18,人。,轿厢地面为石材，墙面为不锈钢,+,玻璃饰面。轿箱内有写字楼,LOGO,。,五、南京国际广场,南京国际广场，项目位于南京中央路，总建筑面积约,48,万平方米。一期建筑面积,22.7,万平方米，二期建筑面积,25,万平方米。,南京国际广场协同两家世界级酒店,超五星级威斯汀酒店、六星级瑞吉酒店。集国际高端购物中心、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓为一体。写字楼位于南塔,11,至,22,层，总建筑面积,2.3,万平米，由美国心现代主义建筑大师詹姆斯,盖茨先生按照北美甲级写字楼标准设计。,NIC,购物中心，总建筑面积,8.8,万平方米，位于南京国际广场裙楼,1-8,层，以多元化国际体验之都为定位，吸引众多国际、国内一线品牌纷纷进驻。,南京国际广场还将引入南京首个城市航空值机站。乘客可以在城市航空值机站直接办理登机牌。,在南京考察时，南京世联地产同行对南京国际广场特别推崇，建议我们一定去看看。,当我们到达南京国际广场后，确实被它刚毅现代的外立面所吸引。然而，当我们进入到其写字楼内部时，发现大堂、电梯厅装修比较简单，仅有,3,部迅达客梯和,1,部消防梯，与我们心中的甲级写字楼相距甚远。,当时很不解，这样一栋楼何以受到业界如此的推崇呢？后来，查阅资料才发现，原来此项目还有一个精彩的二期,A,楼。二期高度为,380,米，比绿地的紫峰大厦（实体高度为,350,米），高出,30,米，将是玄武湖边上一个醒目的地标建筑。,1,、外立面,异形外立面。,外立面材质为石材幕墙、,LOW-E,玻璃幕墙。,本综合体一共由三栋建筑组成，南塔楼为写字楼及酒店，北塔楼为商务公寓，,A,楼（二期）尚未开工建设。,外立面线条感较强，很好地展现了建筑之美。,2,、电梯厅,3,、公共走廊,公共走廊墙面为墙纸，地面铺设地毯，顶部吊顶。,4,、交房标准,标准层建筑面积：,1937,平米,单元面积：,168-1937,平米,墙面：乳胶漆,顶部：吊顶天花照明系统,地面：,50,毫米架高网络地板,净高,2.7,米。,空调系统：水环热泵空调系统,新风量：,30,立方,/,小时,/,人,架空地板,5,、电梯,3,部迅达电梯，可同时容纳,18,人。电梯内设门禁刷卡系统。,1,部消防货梯。,6,、样板层,六、珠江一号,项目地址,玄武区珠江路,1,号,物业类别 写字楼、商业总 户 数,515,容 积 率,9.47,建筑面积,99549.07 M2,车 位 数：地下,4,层设有,425,个机动车位,开 发 商 金鹰国际房产集团,物 业 费,15,元,/,平方米,月,珠江,1,号定位为集成型商务服务甲级写字楼。它将技术性、多元性、便利性和人性化融为一体，是商务办公、酒店、会务、社交的整体解决方案。,总高,58,层，其中,1-5,层为购物休闲广场金鹰天地，,5,层部分及,6,层为大型餐厅作为餐饮配套，,7-8,层为酒店配套（将配有游泳池、健身房、西餐厅、会议中心），,9-26,层为酒店套房，,27,层以上定位为甲级写字楼，且全部用来出租，不对外销售。租金,4.5,平米天起租，最小面积,200,平米。,1,、外立面,裙楼部分以石材为主,写字楼部分为有框玻璃幕墙，四周镶有石材,沿主干道一边为双层玻璃,2,、大厅,大厅可直接到商场,面积不是很大,也很空旷,未设等候区及休息区,3,、电梯厅,4,、样板层,七、绿地紫峰大厦,建筑用地面积为,18721,平方米。,A1,地块总建筑面积约,26,万平方米，基地内设一高一低,2,栋塔楼,(,主楼和副楼,),，用商业裙房将,2,栋塔楼联成一个整体建筑群；主楼地上,89,层，总高度,450,米，屋顶高度,389,米，主要功能设有五星级酒店,(,约,65000,平方米,),、甲级办公楼,(,约,55000,平方米，副楼地上,24,层，地上建筑有效高度,99.7,米，主要功能甲级办公楼,(,约,21000,平方米,),；裙房地上,6,层局部,7,层，地上有效高度,37,米局部,44,米，主要功能为商场,(,约,45000,平方米,),与酒店附属用房。地下,4,层，主要功能为商场、停车库及设备机房,(,约,61000,平方米,),。主楼办公层高,4.2,米，酒店层高,3.8,米，副楼层高,4,米，商业层高,6,米。整个建筑有,50,多部垂直电梯与,30,多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输。楼层：总楼层,89,层，使用楼层共,81,层，,81,层及以上为设备层、维修梯支架和夹层。,一、外立面,高区以玻璃幕墙为主，底部石材。,楼层：总楼层,89,层，使用楼层共,81,层，,81,层及以上为设备层、维修梯支架和夹层。,楼层使用情况：,B4-B2,停车、酒店后勤,B1,非机动车停车、酒店后勤、设备用房,B1,夹层 餐饮、食品店、酒店后勤、设备用房、观光大堂,1F,顶级商务大堂、酒店大堂、宴会厅、奢侈品商业中心、商业中庭,2F-5F,奢侈品商业中心,6F,商业中心、宴会厅、电影院,7F,会议厅、宴会厅,8F-9F,健身中心、游泳池、室外花园、,SPA,10F,办公,11F-12F,避难层、设备层,15F-41F,超,5A,甲级写字楼,42F-43F,设备用房,45F-46F,空中大堂,/,餐厅,47F,咖啡吧,48F,酒店后勤,49F-71F,六星级洲酒店客房,72F,观光层,73F,75F,设备层,76F-77F,中餐厅,78F-79F,特色西餐厅,80F-81F,总统套房,82F,绿地,83F,水箱层,85F-86F,机房,87-89F,灯塔,二、售楼部：较为简陋的接待中心设在,52,层，通过一层大堂的客服人员指引到达。有四名销售人员。均价已经卖到,33000,元,/,平米,三、公共部位：由于设有门禁系统，不能到达其他楼层下图为首层厅。,四、广场景观：,八、南京国际金融中心,建筑面积,186000,平方米,占地面积,110000,平方米,价格商铺,10,元,/,平米,/,天，写字楼,3.5,元,/,平米,/,天,开发商,ARA,集团,南京富城房地产开发有限公司,户型面积,30-1900,平米容积率,1.7,绿化率,64%,物业公司,南京赛恩卓物业管理有限公司,物业费,15,元,/,月,/,平方米,高区入住,30%,左右,低区入住,80%,左右,1,、外立面：石材加玻璃幕墙，其中一边为半圆形。该写字楼位置优越，周边高档写字楼较多，在板块内无论是从内部配套还是外立面来看都没有很强的冲击力,2,、大堂：全石材装饰，较为空旷，未设有等候区，该写字楼为烂尾楼改造。,09,年底已经开始入住，但参观时大堂仍在继续改造中，其中一边正在安装电梯门禁系统。,电梯：采用日本原装三菱电梯，公共部位虽然装修很好，但由于楼主体无法改变，空间有限，所以整个档次感觉很一般。,九、商茂世纪广场,商茂世纪广场（商茂大厦）共,56,层，总高,218,米，建筑面积,10.8,万平方米，地下四层为新街口地铁站出入口、通风道；商茂世纪广场面对一侧圆形，一侧为方形的新百、中央两个建筑，在形体上注意由方到圆的过渡，以圆方结合，内方外圆的造型与周围的建筑和谐变化、错落有致，形成以第一楼为视觉焦点的城市建筑美。,大堂,大堂,大堂,考察总结,1,、因为南京地铁较为发达的缘故，南京写字楼多为地铁上盖物业，公共交通极为发达。地铁出入口可直达写字楼大堂。新百中心、南京国际金融中心、紫峰大厦、珠江,1,号、新地中心、德基广场等著名写字楼都是典型的地铁上盖物业。,2,、南京新建写字楼外立面多为异形外立面，建筑细节更丰富，外墙材质多为纯玻璃幕墙或者玻璃幕墙与石材、铝板幕墙组合。,3,、所考察的写字楼，多数采用只租不售的运作模式，个别写字楼租售并举。,4,、紫峰大厦作为顶级地标性写字楼，却实行分割销售的方式，这样后期很难保证写字楼的租户结构和物业品质。,5,、写字楼大堂也可以做得很灵动。德基大厦大堂设置台阶和水景，为写字楼增添了灵气，也提升了写字楼的品质和尊贵感，值得我们学习、借鉴。,6,、所考察写字楼入口一般开在次干道，而把位于主干道的门面留给商业或者银行、证券单位。德基大厦一楼是恒丰银行，斯亚置地广场一楼是江苏银行，新地中心一楼为汇丰银行。,7,、所考察写字楼大堂面积都不大，除了新地中心双大堂，,12,米挑高外，多数写字楼大堂面积较小，,200,平米左右，大堂墙、地面多为石材装饰。,8,、所考察写字楼的空调系统多为节能环保的水环热泵空调系统，,VRV,逐渐被淘汰。,9,、门禁系统在南京新建写字楼中比较普遍。,谢谢欣赏！,