南京浦口房地产专项研究.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,战略拓展部,2013-2-19,办公市场研究,住宅市场研究,商业市场研究,南京浦口专项市场研究,一、浦口住宅市场研究,浦口住宅市场发展历程,江北副城,仙林副城,东山副城,主城,随着南京房地产市场的发展，江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔，导致与主城交通不便，再加上原本县级行政划分等因素，使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。,起步发展阶段：,20012004,年,2001,年江苏省提出沿江大开发，南京市政府做的滨江区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。,2002,年,5,月，经国务院批准，南京市调整,江北,地区行政区划，江浦县、浦口区合并，成立新的浦口区。该利好政策，极大促进了浦口楼市的发展。,2003,年，由于三桥的开工，促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把，但由于地区落后，房地产开发实力较差，这次的房地产热只维持了半年。,快速发展阶段：,20052009,年,2004,年底，大桥取消收费，纬三路、纬七路过江隧道、地铁,2,号线西延线等规划出台，与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘，使得成交量快速攀升，浦口房地产开始蓬勃发展。,2009,年出台的南京市总体规划，将浦口纳入到江北副城中，与之相对应的是楼市的突出表现，,09,年,1,月，商品房的均价为,3563,元,/,平方米，,7,月底已达,4531,元,/,平方米。,再次飞跃阶段：,2010,年,2012,年,2012,年江北副城将规划升格为“新区”。由于市区发展空间有限，南京正在联合省政府共同编制“江北新区”规划，计划用,10,年时间再造一个新江北，这对江北来说，又是一次重要的发展机遇。,浦口房地产市场发展现状,房地产发展呈现三大特点：,1,、房地产投资规模不断攀升。,浦口区自,2002,年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示，全区房地产公司从,2002,年仅有,5,家发展到,2011,年,47,家，房地产投资从,2002,年的,0.96,亿元，发展到,2011,年的,90.49,亿元，年均增长,65.71%,，高于同期全社会固定资产投资增长,21.8,个百分点。,2,、房地产销售规模稳中有进。,全区,10,年来商品房销售面积和销售价格稳中有升。,2002,年全区房地产销售面积,7.31,万平方米，,2011,年达,124.07,万平方米，房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。,3,、城市面积扩大，引领房地产开发升值空间。,城市化面积在不断扩大，城市化建设在突飞猛进，就江浦街道片区来看，房地产企业由,4,年前,10,家房产公司，发展到目前,17,家，房地产投资规模是,4,年前的,3.03,倍，房价由,4,年前均价,3635,元,/,，上升到,12,年均价,8014,元,/,。目前一些楼盘售价已达到万元左右。,浦口房地产市场未来发展,1,、“一城”即现代化国际化江北新城,2,、“三组团”,东部桥北城市组团：,随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成，该片区已初步形成城市生活区域大环境,中部浦口新城组团,：加快打造城市中心区，加快与江南河西版块无缝对接，是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。,西部桥林城市组团：,推动产业化与城市化互动并进，健全完善城市功能配套，有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口进住，建成宜居产业新城，扩大桥林新城开发面积。,东部桥北城市组团,中部浦口新城组团,西部桥林城市组团,三组团分布图,2012,年,5,月份，南京市委再造一个新江北的计划被提出。,中部浦口新城组团,无疑是江北发展的最核心力量。,12,年南京全市成交,7.2,套，成交面积,756,万平方米，相比,2011,年同期,3.8,万套的成交量，几乎翻了近一倍。,摘取,12,年成交套数分析，两江板块是整个南京成交的主力地区。,11-12,年浦口供应面积稳定在,140-150,万方之间，但随着楼市回暖，,12,年浦口成交,178,万平米，增长,31%,。,近几年浦口成交量占整个南京市成交量的,1/4,左右，可以预见未来,510,年内，浦口板块仍是供应的主力地区之一。,12,年浦口住宅成交量分析,两江联手险胜八区，明显感觉到，两江板块的刚需盘今年发力非常明显。,刚需年，刚需项目吸金能力增强，但是高性价比改善项目更耐调控，改善楼盘引领榜单的趋势未变。,江北板块中，威尼斯、旭日上城、新城香溢紫郡等项目，是销售金额和面积前五强。,12,年浦口住宅销售排行榜,12,年浦口共出让,15,幅地块，其中住宅地块,9,幅。,浦口区出让土地面积达到,74,万平米，总建筑面积,114.3,万平米，土地出让面积占到全市,24%,，位列第一，其次是栖霞区、江宁区。从成交分布区域来看，整个南京市供地依旧主要集中在刚需片区。,浦口土地单价达到,276,万,/,亩，楼面均价达到,2686,元,/,平米。,12,年浦口住宅用地成交分析,地块编号,成交总价（万元）,土地单价（万元,/,亩）,楼面地价（元,/),规划指标,土地基本情况,竞得人,建设用地 （）,总建面 （）,容积率,地块位置,NO.2011G88,53000,305.08,2858.65,115876.2,185401.92,1.6,北至社会福利院；南至八里路；西至财八路以东,2,号地块；东至雨山南路,南京市浦口区国有资产投资经营有限公司,NO.2011G87,26000,278.76,2532.95,62210.3,102646.995,1.65,北至卓溪路；南至广电南路；西至广电路；东至雨山西路,南京市浦口区国有资产投资经营有限公司,NO.2012G70,22000,317.29,2162.23,46248.6,101746.92,2.2,东至丹霞路，南至侨谊路，西至永新路，北至永新路,南京朗诗地产有限公司,NO.2012G68,14100,90.65,849.42,103747.7,165996.32,1.6,东北至石佛路，西北至沿山大道，西至现状，南至现状,南京宏发房地产开发有限公司,NO.2011G89,73000,301.63,2826.41,161424.1,258278.56,1.6,北至沿山大道；南至八里路；西至财八路；东至财八路以东,1,号地块,南京诚久房地产开发有限公司,NO.2011G90,18000,293.45,2749.68,40913.8,65462.08,1.6,北至沿山大道；南至八里路；西至财八路以西,4,号地块；东至财八路,南京诚久房地产开发有限公司,NO.2012G59,30000,336.22,4582.53,59514.5,65465.95,1.1,东至现状，南至现状，西至七里路，北至沿山大道,江苏通宇投资有限公司,NO.2012G60,39000,328.49,3283.25,79189.9,118784.85,1.5,东至现状，南至现状，西至七里路，北至现状,江苏通宇投资有限公司,NO.2011G86,32000,295.30,4024.76,72279.8,79507.78,1.1,西北至沿山大道；南至现状；东至南京工业大学,江苏省南京浦口经济开发总公司,总计,307100,741405,1143291,1,2,4,5,6,7,8,9,3,泰山高新片区,珠江镇片区,编号,地块编号,容积率,未来打造的产品,1,NO.2011G88,1.6,小高层，中端项目,2,NO.2011G87,1.65,小高层，中端项目,3,NO.2012G70,2.2,高层，中低端项目,4,NO.2012G68,1.6,小高层，中端项目,5,NO.2011G89,1.6,小高层，中端项目,6,NO.2011G90,1.6,小高层，中端项目,7,NO.2012G59,1.1,多层，中高端项目,8,NO.2012G60,1.5,小高层，中端项目,9,NO.2011G86,1.1,多层，中高端项目,12,年浦口住宅用地成交图示,9,幅住宅用地中，有,8,幅位于珠江镇板块，未来珠江镇板块的竞争将加剧。,片区容积率普遍较低，产品多以多层、小高层位主。,365,地产家居网独家统计，,2013,年南京楼市,8,大板块将有,171,家楼盘推出共约,58500,套新房源，其中纯新盘,62,家，总上市体量达到,763,万（包括住宅、别墅和商业，其中住宅占主体）。,13,年江北上市,220,万，,2,万套房源，去除掉六合板块及商业部分，综合,12,年的成交量，浦口板块供应可能略微不足。,住宅市场上，作为江北最大地王项目的雅居乐滨江花园，其品牌影响力、产品打造、项目定价都会对区域土地市场和商品房市场起到参照的标杆作用。,目前，浦口新城房地产市场炙手可热，雅居乐滨江花园,13,年的首开销售情况，会直接影响到开发商、购房者对区域的认可度。另外，据了解雅居乐滨江花园将以雅居乐第三代产品的高端形象示人，这对于拔高区域楼市定位也起到至关重要的作用。,13,年浦口全市上市量分析,浦口住宅板块已基本形成，区域内楼盘分化严重，中低端市场与高端市场并存，缺乏中高端市场,板块划分,浦口房地产市场具体可以分为,5,个板块,：老山别墅板块、珠江镇板块、浦珠路沿线板块、桥北板块、泰山高新板块等,各片区发展概况,发展成熟的片区：,目前珠江镇板块、桥北板块等发展较为成熟。,待发展的板块：,泰山高新板块、浦珠路沿线板块。,发展趋势,由于桥北板块各项配套已基本成熟，日后无土地可出让，再加上珠江镇作为青奥会分会场，政府加大其投入力度，目前,浦口房地产市场重心正由桥北板块逐渐向珠江镇板块过度,，且近两年出让的地块多集中在珠江镇板块。,珠江镇板块,已入驻中海、万科、雅居乐、融侨、东方置地等一线开发商，优越的区位、政府的着力打造、规划的利好、地铁的建设、青奥会的举办都预示着珠江镇板块将成为浦口未来发展的核心区。,核心区,老山别墅板块：,临近老山，自然资源优越，新兴别墅区，高端项目云集，未来形成浦口乃至南京的顶级豪宅区,位于浦口北部，紧邻老山风景区；,是浦口传统别墅区。,区域介绍,区域特征,由于近几年国家对别墅项目用地一直加以限制，因此后期土地出让规模也不会很大；,随着政府加大老山片区的旅游资源整合与开发力度，加上整个南京优质资源型地块的日益稀缺，板块价值将会得到非常大的提升,未来市场发展,背靠老山风景区，面对浦口老城区，自然环境优越,区域内高端项目云集，传统富人区,片区基本无配套，周边无公共交通，生活极为不便,价格区间,2,万元,/,，总价千万以上,产品形式,独栋别墅为主,客户特征,全市高端投资、改善客户,代表项目,绿城玫瑰园、明发珍珠泉,9,号等,由于本公司不以别墅项目为主，因此该板块不作详细阐述。,桥北板块：,距离主城近，依托长江大桥，发展较早，交通便捷，大盘云集，配套成熟,明发滨江新城,威尼斯水城,天润城,旭日上城,江岸水城,旭日华庭,位于长江大桥北部片区；,距离主城较近，依托长江大桥，交通便捷，开发较早,区域介绍,区域特征,随着地铁,3,号线,2014,年的开通，过江问题得到缓解，区域价值将得到进一步提升。,由于开发较早，后期基本无地块出让，发展空间受限，以尾盘开发为主,苏宁、弘阳等企业剩余的地块仍可开发,3-5,年左右。,未来市场发展,04,年随着弘阳、苏宁、明发、大华等开发商的进入，区域成交量迅速放大,是浦口热点区域，目前已开发十分成熟，各项配套完善，生活方便,依托几个超级大盘，桥北成为浦口成交量最大的板块,价格区间,8500-9500,元,/,产品形式,小高层、高层为主,客户特征,市区首次购房的刚需人群,代表项目,威尼斯水城、天润城等,项目名称,建筑类别,建面（万平米）,容积率,近期开盘,户数,面积区间,销售均价（元,/m,2,）,去化率,开发商,浦泰和天下,高层、小高层,30,2.27,2013.1.19,161,7095,85009000,85%,南京红太阳房地产,幸福美地,高层,12,1.56,2012.11.24,384,75,9000,80%,江苏久隆投资置业集团有限公司,威尼斯水城,高层、小高层、多层,450,1.55,2013.1.25,425,95160,9500-10000,20%,南京浦东房地产,(,苏宁环球,),金城丽景,小高层、高层,33,2.7,2012.4.06,120,85-120,9000,95%,南京新国都建筑装饰有限公司,桥北片区住宅销售均价在,90009500,元,/m,2,区间，无一线品牌开发商，楼盘以刚需客户为主，改善型客户为辅，产品品质中端。,桥北片区,在售楼盘简介,潜在供应,桥北板块在售的项目主要有威尼斯水城、旭日上城、天润城等大盘，,12,年旭日上城去化,22,万方，威尼斯水城去化,17,万方，成为江北成交量最大的两个楼盘。天润城,12,年没有推盘，预计,13,年将适时推出新盘。,上述三个楼盘经过,7,、,8,年的销售仍剩余,200,多万方，加上桥北片区近一两年无土地出让，未来该片区仍以消化后期项目为主。,典型楼盘分析,威尼斯水城,项目概况,区位：,浦口区浦珠北路北外滩,1,号,周边配套：,社区自配中小学、幼儿园，,1.5,公里内畅达明发商业广场、苏果超市、弘阳广场等,景观人文资源：,拥有一线江景资源,产品形态：,多层、小高层、联排别墅、花园洋房,产品户型：,93-96,平方米两房、,110-118,平方米舒适小三房、,130-160,平方米大三房和四房、部分,200,多平米的花园洋房。,项目优缺点：,品质较高，配套齐全。紧邻地铁,3,号线，未来交通便利,销售价格：,均价,9500,元,10000,元,/,平米左右。,未开发地块,未开发地块,经典户型赏析,御江天下,d3,户型,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,115.00,御江天下,d2,户型,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,94.00,11,街区,C2-1-2,户型,3,室,2,厅,151.00,泰山高新板块：,距离主城较远，片区高新产业发达，尚未形成居住氛围，配套不完善,桥北板块,泰山高新板块,位于桥北板块北部，距离主城区较远；,高新区大力发展车辆制造、服务外包和软件、半导体光电科技、生物医药等产业，财政收入占到浦口区的一半,区域介绍,区域特征,片区拥有双地铁优势，较低的价格吸引了大批刚需置业者。,2012,年,12,月朗诗以,2.2,亿元摘得该区域,G70,地块，,G69,地块流拍。随着朗诗的进入，地铁的利好，后市房价上涨空间较大。,据政府规划,该片区仍以产业发展为主,因此未来仍将以产业形象为主导，居住氛围不足,未来市场发展,城市空间向北拓展，最近两三年出让了几幅地块，目前在售楼盘只有新城香溢紫郡，以其吸引力的价格，销售情况非常好,片区高新技术产业发达，产业人口较多,南大浦口校区位于片区内，人文环境较好,片区配套不成熟，生活不方便,价格区间,8500,元,/,产品形式,小高层为主,客户特征,浦口本地、市区等刚需客户,代表项目,新城香溢紫郡,项目名称,建筑类别,建面（万平米）,容积率,近期开盘,户数,面积区间,销售均价（,元,/m,2,）,去化率,开发商,新城香溢紫郡,小高层、高层,32,2.39,2013.1.15,202,75,8500,78%,南京新城允升房地产有限公司,泰山高新板块目前在售项目较少，仅有新城香溢紫郡。新城住宅销售均价在,8500,元,/m,2,，楼盘以刚需客户为主，户型偏小，,80%,以上户型为小两房，其余为,80100,平米的户型，另送,1000,元,/,平米的精装修，对于首次置业的刚需客户来说，性价比非常高。,泰山高新片区,在售楼盘简介,潜在供应,12,年,12,月朗诗在本区域摘得一幅居住地块，总建筑面积,10,万平米，朗诗的入驻，带动了区域热度，近日市国土局又挂出两幅该片区的地块，一幅商住混合用地，总建筑面积,14,万平米，一幅商业用地总建筑面积,8.8,万平米。随着新城、朗诗的入驻，未来该区域也将有大量人口入驻，但基本无商业配套，因此政府在后期土地出让过程中将逐步完善配套问题。,目前该板块在售的只有新城香溢紫郡，定位于首次置业的刚需人群，户型面积小，总价低，依托双地铁优势，该盘一直非常热销。,未来预测新城香溢紫郡每年推盘量在,10-15,万方左右。,典型楼盘分析,新城香溢紫郡,项目概况,区位：,浦口区学府路与星火路交汇处（南京大学浦口校区西侧）,周边配套：,社区自配商业、幼儿园，小学，周边商业配套缺乏,景观人文资源：,背靠龙王山，毗邻南大金陵学院,产品形态：,小高层、高层,产品户型：,70-75,平方米两房、,100,平方米舒适小三房。,项目优缺点：,面积小，总价低，契合刚需人群置业需求。附近有地铁,3,号线、,11,号线，双地铁优势突出,销售价格：,均价,8500,元,/,平米左右，附送,1000,元,/,平米的精装修。,经典户型赏析,三期,2,号楼,74,平米标准户型,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,74.70,一期,1-6,号楼标准层,C,户型图,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,78.00,一期,1-6,号楼标准层,D,户型图,3,室,2,厅,1,卫,1,厨,95.00,浦珠路板块：,处于桥北、珠江镇板块之间，依托浦珠路主干道，周边聚集了大量项目,桥北板块,浦珠路板块,珠江镇板块,位于桥北、珠江镇板块之间，主要沿浦珠路分布；,是联系桥北板块及珠江镇板块的中间过渡地带，接受东西两个板块的辐射。,区域介绍,区域特征,该片区规划定位为浦口,CBD,，承接主城、河西等地高端产业转移。随着地铁,4,、,11,号线的通车，纬三路过江通道的完工，板块价值将得到极大提升。,板块内,拥有大片可供开发土地，且征地拆迁成本小，可以引入众多地产大鳄和名企，目前中海、通宇、明发等已开始布局该片区。,桥北已发展成熟，珠江镇正在全力建设，未来该板块将成为补充发展的区域，,510,年后，三个板块将会完全融合，形成一个整体市场。,未来市场发展,楼盘大多沿浦口主干道,浦珠路分布，靠近桥北板块楼盘数量较多，浦珠路板块中间部分楼盘较少,该片区缺乏品牌开发商，缺乏大型的商业配套，综合发展弱于东西两个板块。,价格区间,8500-1000,元,/,产品形式,高层为主,客户特征,外地、本区、市区刚需、投资客户,代表项目,大华锦绣华城,、中铁江佑铂庭,等,项目名称,建筑类别,建面（万平米）,容积率,近期开盘,户数,面积区间,销售均价（,元,/m,2,）,去化率,开发商,大华锦绣华城,多层、小高、层 高层,180,1.56,2012.12.20,155,67-80,9000,85%,南京大华投资发展有限公司,澳林广场,6,号公馆,高层,7,3.5,2012.9.24,70,75-120,8000,50%,南京澳林地产有限公司,万江共和新城,小高层 高层,80,2.4,2012.9.29,316,80-110,7800,80%,南京嘉泰隆房地产实业有限公司,中铁江佑铂庭,小高层,27,2.2,2012.9.13,126,130-150,10000,97%,南京昌和房地产开发有限公司,浦珠路片区,在售楼盘简介,浦珠路板块目前在售项目较少，大部分以尾盘销售为主。住宅销售均价在,800010000,元,/,平米之间，大华、奥林、万江等以刚需客户为主，户型偏小，而中铁项目定位于刚改客户，户型较大，均价也比其他盘高出,1000,元,/,平米以上。,潜在供应,本片区从,09,年成交但未开发的地块建筑面积达到,30,万平米，体量较小。,本片区在售楼盘主要有大华锦绣华城、澳林广场,6,号公馆、万江共和新城、中铁江佑铂庭等，其中中铁已经开发完毕，奥林公馆、万江共和已经处于尾盘，所剩地块不多，只有大华锦绣华城还剩余,4050,万方左右，估计未来每年推出,10-15,万方左右。,典型楼盘分析,大华锦绣华城,项目概况,区位：,浦口区浦珠北路,59,号（浦珠路南侧）,周边配套：,项目自配超市（家乐福）、商业街，同时引进浦口实验小学及区教育局所属幼儿园。,景观人文资源：,无,产品形态：,多层、小高层、高层,产品户型：,67-80,平米两房、,130-150,平方米顶层、,155-245,平方米别墅。,项目优缺点：,产品形态多，满足不同人群需求，自身配套较好；但离地铁较远,销售价格：,小户型均价,9000,元,/,平米左右，顶层均价,5890,元,/,平米，别墅,11500,元,/,平米左右。,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,67.70,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,82.00,2,室,2,厅,1,卫,1,厨,96.00,浦珠路板块,珠江镇板块,位于浦口老城区（原江浦街道），北靠老山，面临长江，自然资源独特；,区政府所在地，浦口的行政中心,区域介绍,区域特征,与河西仅一江之隔，但价格只有河西的,1/21/3,，已通车的过江隧道及规划中的地铁将极大的提升珠江镇的交通可达性，吸引大批市区人口，未来升值潜力巨大。,浦口作为青奥会的分会场，是南京市及浦口政府重点打造的片区。,浦口新城启动区已开始招商建设，未来将逐步建成浦口商业中心，发展潜力大,未来市场发展,片区已进驻如万科、中海、雅居乐、融侨等一线品牌，产品品质得到较大提高，均价已略微超过桥北板块，以本地、市区改善客户为主,是浦口老城区，各项配套较完善，但商业档次较低，亟待升级,片区在开发、在售项目较多，近几年成交的地块均位于该片区,珠江镇板块：,浦口老城区，配套完善，生活便利，借助青奥会的东风，是浦口着力提档升级的片区,价格区间,9500-12000,元,/,产品形式,小高层、高层为主,客户特征,浦口本地、市区刚改客户,代表项目,中海万锦熙、万科金色半山,等,项目名称,建筑类别,建面（万平米）,容积率,近期开盘,户数,面积区间,销售均价（,元,/m,2,）,去化率,开发商,万科金色半山,多层、小高层,10,1.6,2013.1.30,24,110-140,11500,60%,南京筑浦置业有限公司,融侨观邸,小高层、联排别墅,48,1.7,2012.11.3,108,90140,9500,83%,融侨置业,中海万锦熙岸,小高层、高层,31,2.15,2012.11.6,322,90-160,10000,87%,南京中海海浦房地产有限公司,钱塘望景花园,多层、小高层,22,1.3,2012.12.122,60,90-130,8700,21%,南京市浦口区锦麟实业有限公司,通宇林景雅园,小高层,25,1.6,2013.1.18,66,89-105,10800,32%,江苏通宇投资,群盛北江豪庭,低层、小高、高层,54,1.3,2012.10.3,223,69-111,7800,78%,南京泉城房地产开发有限公司,珠江镇片区住宅销售均价在,8000-12000,元,/m,2,区间，融侨、万科、中海、雅居乐等一线品牌开发商的进驻，提升了该片区的发展潜力。品牌开发商产品基本以大中户型户型为主，且销售情况良好，成为片区产品的价值标杆，而中小开发商面对品牌开发商的竞争，毫无优势，因此产品户型较小，售价也比品牌开发商低,1000-2000,元,/,平米左右，但销售情况依然不是很理想。,珠江镇片区,在售楼盘简介,潜在供应,在售楼盘未来推盘量不是很大，主要有中海,万锦熙岸剩余,27,万方左右，融侨剩余,20,万方左右，,群盛北江豪庭剩余,20,万方左右。按照以往的销售速度看，,34,年内这些楼盘应该去化差完毕。,未开发地块面积巨大的原因：,2012,年本板块成交土地总建面,100,万方左右，雅居乐滨江花园两幅地块,74,万方，再加上,10,、,11,年成交未开发的地块，因此本区域未来供应量较大。,典型楼盘分析,万科金色半山,项目概况,区位：,浦口区江浦街道沿山大道以南，财八路以西,4,号,周边配套：,项目自配超市、其他配套暂无,景观人文资源：,背靠老山风景区，自然景观好,产品形态：,花园洋房、小高层,产品户型：,108,平米两房、,131,三房、,220,平方米四室。,项目优缺点：,临近老山风景区，环境好，项目品质高，但周边配套不完善，生活不方便,销售价格：,均价,11500,元,/,平米左右。,A6,户型,2,室,2,厅,1,卫,110.00,A3,户型,4,室,2,厅,2,卫,140.00,二、南京商业办公市场研究,商业市场,办公市场,供求关系分析,截止到,2012,年末，南京商业办公全市整年供应量约为,1588140,平米，同比涨幅约,2.2,成,。而浦口区供应量约为,99865,平米，涨幅约为,118%,。南京全市整年销售了商业办公类商品房约,770412,平米，同比去年基本保持稳定。而浦口区销售商业办公类,71686,平米，同比去年涨幅约,260%,。,2012,年南京市供求比约为,2.06,，而浦口仅为,1.4,，证明浦口去化速度较快，未来需求较大。,可以看出，浦口区虽然现在处于一个商业办公不成熟的区域，但未来潜力较大，涨幅较快。,地域,全市,浦口,供应量,1588140,99865.3,需求量,770412.4,71685.8,供求比,2.06,1.4,2012,年各月成交量、各区均价分析,从总体上来看，浦口区的商业办公均价,16622,元,/,平米略低于全市的,18901,元,/,平米，位于全市商业成办公交均价较低的水平，仅高于六合区的,8868,元,/,平米，远低于鼓楼区的,36732,元,/,平米。可以看出，浦口区的商业水平现在处于一个较低的水准，客户认可度较低。,2012,年年初，成交不温不火，但进入,5,月份以来，进入一个高峰期，成交,15700,平米，占全年总成交量的,1/5,以上，,5,月份以后又开始呈下降趋势，而到了金九银十之后，又呈一定的上升趋势，而到了年末成交量上升较快。,而供应量由于项目本身开盘时间确定的原因，呈一个波动剧烈的态势，,8,9,月份供应量就达到全年的七成以上。,2012,年各月成交量、各区均价分析,从浦口区本身来看，也可以看得出，,2011,年到,2012,年套均成交面积呈温度上升的态势。,2012,全市商业办公总体套均成交面积约为,89,平米，而浦口区套均成交面积约占为,111,平米，位于,11,个区之中位于上游位置，可以得出浦口区客户需求面积较大，推出的商业办公户型面积较大。,2012,年南京市商业土地成交共成交,28,块，其中浦口区成交约为,7,块，占比约为,25%,，可以预估出未来浦口区商业办公供应量会不断加大。,2012,年商业土地成交情况,从总体上来看，全市商业地块成交楼面地价约为,3524,元,/,平米，浦口区的商业地块成交楼面地价为,1383,元,/,平米，远低于全市均价，未来开发商业项目会有一定的成本优势。,二、南京商业办公市场研究,商业市场,办公市场,三大商圈：浦口整体商业布局分为三个主要商圈。,桥北商圈,浦珠路商圈,珠江镇商圈,传统商圈：浦口区的传统商圈位于珠江镇商圈即原老江浦县核心区域。,新兴商圈：浦口区的新兴商圈主要是桥北商圈和浦珠路商圈，桥北商圈主要依靠着大桥的带动作用以及未来地铁开通，浦珠路商圈主要是由于江浦县与原老浦口区合并带来的人流量。,珠江镇商圈,浦珠路商圈,桥北商圈,浦口商圈划分,珠江镇商圈：位于浦口区中心位置，规划浦口核心,CBD,，但原有的商业档次较低，体量小,位于浦口区中心；,是浦口区政治、文化、金融中心，南京市的,城市副中心,区域介绍,区域特征,珠江镇最近开盘或者说未来开盘的项目品质较高，未来消费人群的档次提高，商业将会进一步升级换代；,青奥会项目在珠江镇商圈附近，未来带来一定的人流及升值潜力,隧道开通以及规划中的一号线会带来较大的升值空间,未来市场发展,珠江镇是原江浦的老核心区域，生活配套比较成熟、交通较为便捷；,珠江镇原有已经开业的商业档次较低，体量普遍较小，大部分都是一些沿街商铺，大卖场等；,产品形式,现有的已开业的以沿街商铺、大卖场为主,客户特征,地缘性客户为主，追求区位,代表项目,苏果，新世纪百货店,珠江镇商圈,珠江镇的商业主要集中在文德路、凤凰大街、文昌路、城运路、河滨路这五条街道，商业密集，业态全面。可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”。,公园路,文德路,文昌路,凤凰大街,珠江镇已开业商业项目分布,道路名,经营业态,文德路,大型购物中心、大型超市、集中商业,文昌路,服饰、鞋帽、食品餐饮、小超市,凤凰大街,服饰、鞋帽、食品餐饮、小超市,公园路,餐饮、药房、小超市、中介、会所、服饰,河滨路,餐饮一条街,文德路,是浦口商业最繁华的道路，有金浦广场、苏果平价店等集中商业。“金浦广场”总建筑面积,6.8,万，是目前江北地区最大的商业中心，共有,5,层。由“购物中心”、“假日百货”、“精品步行街”、“荣达大厦”、“金水岸花园”等,5,个集生活、工作、休闲、购物于一体的购物群组成。其不仅吸引了大批的江北居民，安徽周边的郊县消费者也来此购物，辐射半径较大。,文昌路，,沿路两侧商铺面积均较小，该路段有实验小学和数个较老的小区，因此，沿街商业客群比较稳定，小店生意较好。,河滨路,，有几十家饭店，店面不大，大约,100,左右，已成规模，食客比较多。,凤凰大街,，服饰鞋帽集中经营，规模较小。内街有浦口九星综合市场，主要做批发零售，人气较旺。吸引了周边市民和稍微偏远的市民前往。,公园路,，靠职工医科大学的商铺规模比较小，而靠河滨路的三鑫池小区周边商业规模则相对比较大，基本上都是大型餐饮、娱乐、会所，现已形成一定的规模，鲜有转让。周边还有环岛公寓和三鑫池比较成熟的小区，客源辐射范围比较广泛。,珠江镇已开业商业项目分布分析,业态,主要商业网点,综合类百货,新世纪百货店、江浦商场,超市,苏果超市,主题性商场,文峰购物中心,综合市场,华联商厦、金浦购物中心,新世纪百货店,金浦购物中心,江浦商场,文峰购物中心,华联商厦,苏果超市,佳华商店,珠江镇重点已开业项目分布,可以看出，珠江镇现已开业的重点项目最主要是小型的百货、超市或者是主题性商场，体量都较小。,珠江镇待售项目,项目 名称,东方万汇城,明发浦口新城地块,天凤国际广场,业态,综合体,/,购物中心,商业街商铺,综合体,商圈,珠江镇商圈,珠江镇商圈,珠江镇商圈,地址,浦口迎宾大道两侧,浦口东至丰子河路，南至浦口大道，西至规划路，北至镇南河路,浦口凤凰台路,1,号,商业建筑面积（平方 米）,总体量,100,万，商业体量,22,万,总体量,368511,平米，商业体量与预估,10,万方,6000,方,未来待售项目仅仅只有两个但体量较大，总体量约为,32,万方，主要分布在沿浦口大道与地铁一号线西沿线附近位置，可以迎接主城区的辐射人口，同时该区域规划为未来江浦核心,CBD,，潜力较大。,天凤国际广场,价格区间,15000,元,/,左右,产品形式,沿街商铺为主,客户特征,区域性客户,代表项目,澳林广场、明发城市广场商业,等,浦珠路商圈：主要沿着江浦老城区与桥北的干道浦珠路，主要依靠江浦县与原老浦口区合并带来的人流量,主要沿着江浦老城区与桥北的主干道浦珠路,随着新浦口的成立，全区的交流增多，依靠着公共交通以及大量住宅小区的建成，形成了一个沿路商圈,区域介绍,区域特征,该区域与地铁有一定的距离，人流量不足；,新项目不足，常住人口不多,短期内发展潜力有限,未来市场发展,沿着主干道分布，区位要求极高,主要是沿街商铺为主，商业综合体较少,暂时较为不成熟，比较低端,浦珠路商圈,旭日爱上城,VOHO4.8,大华锦绣华城,宜馨苑商铺,万江共和新城商业,恒辉翡翠城商铺,奥林购物广场,华润苏果,业态,主要商业网点,综合体,奥林购物广场、大华锦绣华城,综合类百货,华润苏果,街铺,恒辉翡翠城商铺，万江共和新城业,，宜馨苑商铺，旭日爱上城,VOHO4.8,浦珠路重点已开业项目分布,可以看出，浦珠路现已开业的重点项目最主要是住宅的项目本身配套的街铺，大型综合体项目较少，现已开业的就是位于浦珠北路的奥林购物广场，总体量约为,8.1,万方，商业氛围还较为浓重，人流量较多，同时品牌档次较高运营效果良好。,项目 名称,明发城市广场,奥林广场,业态,沿街商铺,综合体,商圈,浦珠路商圈,浦珠路商圈,地址,浦口顶山转盘西南侧,浦珠北路,126,号,商业建筑面积（平方 米）,估计,100000,8.1,万平米,推盘时间,2011,年,10,月,2007,年,面积,80-280,平米,100,平米左右,价格,街铺,25000,元,/,左右，内铺均价,15000,元,/,一期三万平米，租金扣,15,个点，二期,5.1,万平米，租金一层,7,元,/,平米,/,天，二层,4,元,/,平米,/,天,去化情况,仅剩余,40,套,仅剩余少量店铺未租出去,浦珠路在售项目分布,明发城市广场,奥林广场,可以看出，整个浦珠路商圈唯一较大的一个综合体项目就是接近桥北的奥林广场，总体量,8.1,万，但只租不售，一期扣,15,个点，二期一层,7,元,/,天,/,平米，现在商业氛围不成熟，需要较长的时间去积累人流。在售项目价格一层,25000,元,/,平米，二层,15000,元,/,平米。未来无开盘项目。,价格区间,2-3,万元,/,左右,产品形式,综合体与街铺并存,客户特征,投资性客户较多，外地客户较多,代表项目,弘阳广场，天润广场,位于南京长江大桥北部区域,主要是依靠着南京长江大桥承接主城区的人流量以及原老浦口区的居民,区域介绍,区域特征,随着,2014,年轨道,1,号线西沿线的开通，及周边大体量开发项目的入驻会，未来发展前景良好。,商业氛围较好，人流较多，未来发展前景较好,未来市场发展,最主要是沿着大桥北路，其次是柳州路，江山路等,有较多的一些大型项目，综合体与街铺并存,商业氛围已经初步形成,桥北商圈：以华东,MALL,为中心的“江北第一商圈”已经初步形成,桥北商圈,桥北商圈重点已开业项目分布,业态,主要商业网点,综合体,苏宁环球天润广场、弘阳广场,街铺,天润城商业、金城丽景、明发外滩广场、威尼斯水城,可以看出，桥北商圈现在开业的项目综合体与街铺并重，且项目数目较多，体量巨大，商业氛围较好。特别是其中的弘阳广场，现在是整个江北区域核心的商业区域，辐射全区以及部分城区。,桥北商圈重点已开业项目,项目名称：,苏宁环球天润广场,开发,(,投资,),商：苏宁环球集团,项目状态：已开业、在进行品牌调整,开业时间：,2011,年,1,月,项目类型：购物中心,建筑面积：,6,万 平方米,项目地址：江苏南京柳州东路,1,号,项目名称：,弘阳广场,开发,(,投资,),商：弘阳集团,项目状态：已开业,开业时间：,2011,年,5,月,租金：平均约,7,元,/,平米,/,天,项目类型：综合体,建筑面积：,55,万 平方米,项目地址：近郊大桥北路,48,号,(,近泰达路,),项目名称：,明发外滩中心,开发,(,投资,),商：明发集团,项目状态：已开业,开业时间：,2008,年,8,月,项目类型：步行街与主力店,建筑面积：,20,万 平方米,项目地址：浦口长江大桥北堡公园滨江大道,1,号,项目名称：,威尼斯水城商铺,开发,(,投资,),商：苏宁环球,项目状态：部分,4,街区已开业,项目类型：街铺,建筑面积：,5,万 平方米,项目地址：浦口区浦珠北路北外滩,1,号,桥北商圈重点已开业项目,桥北商圈在售项目,可以看出，桥北商圈在售的项目总共有,6,个，总体量约,55,万方。最主要还是以社区配套商业为主，但其中也有部分购物中心性质的商业，如南京新一城商业。,桥北商圈在售项目,项目 名称,业态,商圈,地址,商业建筑面积（平方 米）,面积,价格,海德北岸商业,街铺,桥北商圈,浦口区迎江路,59,号,商业总体量,17,万方，一期,9,万方已经完成招商,93-250,平方米,均价,16000,元,/,平米,金城丽景,街铺,桥北商圈,浦口大桥北路,33,号,4,万方,65-280,平米,均价,16000,元,/,平米,-22000,元,/,平米,南京新一城,购物中心,桥北商圈,大桥北路,58,号,8,万方,100,平米以上,暂未确定,天润城商业,街铺,桥北商圈,