南京河西新城好邻居社区商业发展规划汇报60P.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,好邻居社区商业发展规划汇报,江苏好邻居商业管理有限公司,二零一零年三月,社区商业概述,社区商业,的,发展,社区商业最早于,20,世纪,50,年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。,60,年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到,70,年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来,。,国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利,。,国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制,。,社区商业,概念,所谓社区商业,是,以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。,国内社区商业的基本开发类型,1.,以“邻里中心”为代表的大型商业中心,大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式。,2.,“街区型”的社区商业中心模式,在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民就近消费的需要。,3.,“改建式”的社区商业中心模式,用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，对社区商业网点布局进行科学的统一规划，形成有一定吸引力的商圈。,国外成功社区商业,美国邻里购物中心,在美国被成为邻里型购物中心，一般认为商业经营面积在,3,万到,10,万平方英尺，约合,3000,1000,平米的规模，其服务区域为,3,公里以内，主力店便民的便利超市，为附近居民提供便利商品的销售,(,食品、药品和杂货,),和个人服务,(,洗衣和干洗、理发、修鞋等,),为满足附近居民每天的生活需要。,新加坡邻里中心,新加坡,“,邻里中心,”,的概念来源于其政府,1965,推行并长期实施的组屋计划，经过近,40,多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照。邻里中心模式出现于,1970,年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照,4hm2,6hm2,的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成。新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约,6000-8000,户规划配套一个邻里中心，从人口规模来看新加坡所指的邻里中心为社区商业的一种模式。,邻里中心以经营中档商品为主,商店组合为,:,普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,国内失败社区商业分析,南京,“,优时,”,服务的理念,2007,年,“,优时,”,作为一个全新的社区商业服务连锁品牌,“,高调,”,亮相南京，在万科光明城市、云河湾、拉德芳斯、奥体新城等新小区，买菜、吃饭、美容、休闲、洗衣、缴费,几乎所有你能想到的社区配套服务，通过,“,优时生活中心,”,，全部可以刷卡搞掂。,“,优时,”,同,“,邻里中心,”,二者有着十分类似的商业理念，两者的服务功能定位都以服务社区居民为对象，提供了符合社区所能包含的便民购物、休闲、娱乐及服务等功能，但支撑消费人口方面存在差异，,“,优时,”,服务中心仅针对小区内居民，服务人口数量明显小于,“,邻里中心,”,。,另一方面被认为导致其失败一个重要因素是社区差异化及功能配套的特殊性，部分居民希望在高档社区里，优时能提供更加完备的服务，从感冒药的小细节到买房买车的大手笔，都有相应的考虑。比如在社区店全部覆盖无线网络，提供咖啡或者茶的消费，商铺要精装修等方面都没有得到细致周到的考虑。,我们认为优时短短几个月苦撑最后归于失败在于没有处理好社区商业的标准化及差异化的问题，由于优时规模较小，标准化的商业模式缺乏有效支撑客群，最后归于失败。,发展,社区商业存在问题,分析,1.,空间布局不均衡。,一些社区的商业总量不足、布局不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大；,2.,业态结构不合理。,大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专卖店、便民生活服务网点不足，小型建材、电信器材较多；,3.,经营方式落后。,部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患；,4.,商业地产的开发与商业的业态设置要求不配套。,大多数房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求。社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。,对社区商业需求,分析,1.,人们的收入水平正在得到逐步的提高，这是最基本的促进因素。,2.,在当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散且设施落后，现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。,3.,城市发展中的“郊区化,、边缘化,”现象也为社区商业的发展提供了契机。,对社区商业需求,分析,加快发展社区商业，是满足居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升城市商业现代化和综合竞争力的迫切要求，也是构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的迫切要求。,2005,年,5,月，商务部发布关于加快我国社区商业发展的指导意见,商务部已将发展和规范社区商业列为工作的重点，并将利用,3,5,年时间，在全国人口过百万的,166,个城市中，初步完成,5000,个社区商业的建设和改造工作。,未来社区商业,展望,1.,“社区商业发展具有广阔的前景，因为它是实实在在的民生工程。”中国人民大学教授、商务部特聘调控专家黄国雄在中国社区商业高峰论坛上说，目前中国的购物中心越来越大，但在欧美国家，购物中心已开始向小型化、功能化发展,。,以美国为例，,2000,年全国社区购物中心零售额为,4494,亿美元，高于近邻型购物中心（,3205,亿美元）和区域购物中心（,1429,亿美元），约占美国商业总零售额的,40.68,。,2.,将采用连锁店、便利店、专卖店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，并开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等多项综合服务；,3.,社区商业也将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。,社区商业总结,社区商业具有相当强的地域性，是以,人和,住宅项目或住宅街区为载体，,以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。,社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。,社区商业是城市商业的基础，,它的服务人口一般在,5,万人以下，服务半径一般在,2,公里以内，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，因而具有稳定的市场基础。,根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“,家的延伸”,作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。,好邻居社区商业回顾,南京河西新城概况,河西新城概貌,位于南京西南，现有人口,35,万，规划人口,60,万，其中北部,33,万，中部,19,万，南部,8,万；规划形成北部为中档住宅区，中部为中高档住宅区，南部为高档住宅区。,南京未来金融总部核心集聚区,未来,5-10,年时间，河西金融集聚区将建设成为南京金融总部核心集聚区、华东地区重要的金融中心区和长三角地区金融,(,保险,),创新试验区。,居家与就业兼顾,河西新城采取“新区中心、地区中心、社区中心”三级中心配套体系，其中新区中心,1,个（即,CBD,）、地区中心,3,个，社区中心,8,个，河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心。河西新区将居家和就业统一考虑，使河西人气旺盛。,南京河西商业概况,政府对河西开发工作十分重视，前瞻性的指定建设全市现代化服务业中心的产业布局规划，形成鲜明的产业特色。在此基础上加强服务业招商，尤其对解决民生问题的商业配套设施滞后，商业硬件条件不足，通过建设河西中央公园商业带、中华广场和鼓励发展社区商业形态，解决商业环境与社区配套问题。,发展社区商业意义,繁荣经济,构建基础,满足需求,好邻居社区商业,随河西新城的快速发展,社区商业的发展也面临着前所未有的机遇和挑战,.,好邻居顺应时势,借助现有的良好基础,通过分析国内外社区商业的成功范例,总结近年来企业经营发展的有用经验,结合河西自身的发展特点,形成了有关社区商业发展的规划思路和运营模式,期望能创新模式,打造品牌,进而向区外,市外,省外发展,。,好邻居社区产业,好邻居,社区商业,生活中心,3.5-5,万平米,生活广场,1.5-2.5,万平米,老年公寓,假日中心,好,邻居自成立以来在河西指挥部的大力支持下,借鉴了国内外成功的商业模式,依靠自身的专业能力,通过不断努力和探索,克服了诸多困难,在河西社区商业发展方面取得了初步的可喜成绩,同时也积累了成功的宝贵经验,.,好邻居分布图,好邻居,顺驰广场,好邻居,颐年老年公寓,好邻居,融侨广场,好邻居,中海广场,好邻居,枫栖苑广场,好邻居生活广场,追求社区配套功能、突出零售服务，与周边不同业态的商业实现优势互补，错位经营，形成特色和规模。,好邻居生活广场业态,小贩中心,购物中心,熟食中心,融咨中心,乐智中心,短租中心,休娱中心,活动中心,好邻居,生活广场,以好邻居生活广场为依托的健身娱乐、社区图书馆、中老年活动室、家电维修、带跑服务、家政家教服务、婚姻介绍等一应俱全的社区服务,。,休娱中心,活动中心,和谐主题,好邻居社区服务中心,好邻居假日中心,根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人,生活,发展，创造自由生存空间的需求。,好邻居颐年会所,（老年公寓）,特殊的商业属性，,不但要满足居民,日常生活需要服务,，还,决定了社区商业,必须走多元化,，,专业化，同时,商业业态的设置需要有较强的针对性。,社会效益分析,布局合理使得社区商业更具有,规模效应,，使社区在,商业引资、聚集人气等诸多方面占得了市场先机,。同时也推动了对脏乱差的“马路市场”的有效治理以及对假冒伪劣的打击，为维护良好市场秩序起了积极作用。,集中的商业配套使得资源配置更合理，,避免了开发商重复投资和建设,、相互争夺客源的尴尬。,社区商业的推行，为消费者提供了便捷的消费手段，能更好地促进和诱导消费者发生消费，从而,拉动了整个社会的消费总量,消费者利益分析,社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、蛋糕店、折扣店、仓储店、农贸市场等，还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店，这种综合性、多元化的商业业态，不仅,满足了社区居民的日常生活需要,，,提高了社区居民的生活质量,。,经济利益分析,南京正在紧锣密鼓地进行着翻天覆地的建设改和造，使得南京整体国际大都市环境开始出现雏形，经济学家预测，如果作为投资者，最先关注的不是短期的资金回报，而是要考虑所投资城市潜在的未来发展因素，特别是与人们生活息息相关的社区商业经济，南京的社区商业经济目前正是处在投资购买,“原始股”阶段,，城市的发展将会带动住区商业的不断升温。,大屠杀纪念馆,万达广场,CBD,商业区,凤栖苑生活中心,困难分析,政策的调整及支持是当前社区商业发展急需的一个重要保障。社区商业的人气集聚有一个过程，这在于住宅卖出去要三五年才能住满，,35,年才可能集聚,80%,左右的人气，而这期间，基本以中小型为主的零售商、经营商、供应商资本有限的现实需要考虑。“一年亏，第二年再亏就无法支撑，就要退出。”,社区商业或许不能完全市场化，作为公共设施进行建设，对社区商业予以优惠政策，包括资金的支持、地租的减免、税收的减免，这是当前政府需要考虑的问题。从这一点而言，社区商业刚刚起步。,总结经验,前期策划,资源整合,品牌建设,运营管理,通过前期策划定位、布局、规划设计、业态设计、招商引进、运营管理、资源整合、品牌建设等多方面进行全方位研究策划，同时提炼出可以套用公式计算的“社区商业开发标准”，为盲目投入社区商业发展困局寻求突围的出口。,好邻居社区商业,发展规划,2010,年模块构建,好邻居,社区商业,生活,广场,中海,生活广场,顺驰,生活广场,凤栖苑,生活广场,生活,中心,河西,生活中心,融桥,生活广场,老城,生活中心,老年,公寓,颐年,会所,假日中心,假日酒店,服务中心,优势,区位优势,本项目地块位于新老城区交界的交通要道处，住宅、人口比较密集，周边商业环境越来越好，地理位置的优势十分明显,SWOT,分析,优势,政策支持,建邺区政府在打造新型和谐社区方面十分用心，特别是对有利于生态环境改善和百姓生活便利的事情支持力度很大，这是项目成功的最重要的保障之一,SWOT,分析,优势,品牌保障,“好邻居”品牌已经开始为大众所接受和欢迎，初步形成了一些基本的客户群体，具备了商业街区开发的基本条件,SWOT,分析,劣势,环境限制,老,社区，总体环境较差，消费能力不强，对于商业经营有诸多不利影响；该地区整体消费较低，但又包含部分高档社区，消费差异很大；周边有一些成型的商业中心，但本地区商业形态分散，没有主力商业模式，难以吸引并保留人气,SWOT,分析,劣势,业态冲突,由于周边各种商业形态都已经或将要存在，因此必然会面临一定程度的业态冲突和直接竞争,SWOT,分析,机会,需求明确,我们可以发现，对于包含更丰富的商业服务设施的新型社区中心的需求十分的迫切和明显，整体环境改造也是势在必行,SWOT,分析,风险,时间风险,项目所在区域目前地上物比较复杂，有比较繁重的清理、拆迁、安置的工作；特别是对公交总站和街道配套设施的安置，更需要妥善处理。这些问题都会导致项目开发周期较长，从而使得我们对于进入市场的时机把握会十分困难，从而丧失时机优势，成为时间风险,SWOT,分析,风险,资金风险,根据规划，项目建筑形态将创新而丰富，但也意味着成本的较大增加；而对于本地区的市场需求现状来说，商业形态主要针对中、低端的消费，必然导致投资回报周期在较大程度上的延长；目前正值经济不景气的阶段，资金的需求远大于供给，投资本身面临压力,SWOT,分析,风险,经营风险,开放式,空间的营造，会对经营创新的商业模式，有较高的要求，必然会延长商业成熟度的培育期,SWOT,分析,需求分析,满足社区或区域居民日常生活必需,以就近商品、服务及餐饮需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置,以全方位、多功能、各层次的,综合性新型社区商业业态为发展主线,定位分析,集中,分散,专业,综合的不断循环演进,“好邻居社区商业”摒弃沿街为市的粗放型商业形态的弊端，打破传统意义上的小区内的零散商铺，立足于“集中型社区”。好邻居不仅是“社区内的商业”，同时又是“服务于社区的商业”。,群众满意,建成后的社区中心能更好的满足社区群众物质文化生活的需要，群众对项目满意,规划目标,商家满意,社区中心必然有赖以生存和兴旺的商业形态，项目的成功，必然代表着其中所有的商家经济效益的收获,投资者满意,项目的成功必然会使投资者得到应有的回报,社会满意,项目的建设，能够为建邺区创建良好生态环境以及建设新型和谐社区做出应有的贡献，使得项目获得很好的社会效益,规划层面,1,.6000,8000,套住户配套建设一个,生活广场,（相当于居住小区级）。,邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。一个典型的邻里中心设置,35,个商店和,2,个食阁、,1,个超级市场、,1,家菜市场、,1,2,台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心等；,2,.40000,60000,套住户配套建设一个,生活中心,（相当于居住区级）,。,区,中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡的社区商业，主要必备,12,种基本业态，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心；并有,13,种推荐业态，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。,业态规划,好邻居融侨,生活中心,中海生活广场,顺驰生活广场,凤栖苑生活广场,生活,中心,生活,广场,规划原则,便利性,商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现出满足社区居民便利性需求的原则；,和谐性,充分体现商业与社区居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则；,开放性,在社区内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流；在相邻社区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；,相对,独立,性,实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立，以保证商业不扰民及住宅的宜居环境,运营管理分析,整个运营定位主要是从基础功能服务开始，开发招商宣传则是根据有序的社区配套为原则，同时结合每个好邻居社区商业的辐射范围，居民入住率等等而设计建设的每个好邻居社区项目。长效的后续管理，是按照公司六大原则进行统一资产管理，企划宣传，客户招商，人力资源管理进行，最关键我们还要负责对现有物业管理公司和即将为现场管理的人员，配合政府职能做好运营管理中的各项工作。,市场业态定位在先,招商宣传开发跟进,后续物业长效管理,服务业态十二项标准,早点快餐店,便利店,中小型超市,菜市场,洗染店,美容美发店,维修店（点）,药店,书籍音像店,照相冲扩店,家政服务,物资回收站（车）,服务业态标准,营业面积,营业时间,经营范围,环境卫生措施,安全保障设施,专业化管理,品牌建设,模块构建,资源整合,专业化管理,整合营销,发展战略,实现“好邻居”品牌迈出南京走向全国,远景目标,企业愿景,实现“政府满意”、“企业得利”、“市民便利”的共赢局面,好邻居,生活中心、,好,邻居生活广场、,好邻居,假日,中心,好邻居颐年会所（养老院）、好,邻居社区服务中心,五大品牌,好邻居发展蓝图,城市,数量,南京,17,苏北,6,苏南,8,安徽,5,山东,3,上海,2,第一个阶段,模式初期,（美好生活从好邻居开始）,主要是丰富社区的商业业态、配套服务和社区文化氛围，加大具有消费者信心的生活必备用品和服务，在初期的目标群中，建立对好邻居社区商业品牌认识；,第二个中期,品牌产业化,（好邻居您身边的好邻居）,为社区商业服务的，随着居住人口的增多，这个时候要以市场为导向，主要是一些社区配套型的商业，老年公寓、酒店、电影院等等。对前期所配套的商业业态进行升级调整，真正为社区所企盼生活需要加大投入。,第三个阶段,企业规模化,（世界有沃尔玛 社区有好邻居）,当好邻居在社区商业领域取得领跑优势时候，可以放眼全国，期待与各地共同分享社区商业的开发、运营、管理经验，提升居民品质、促进区域繁荣。,谢谢,