南宁火炬路地下商业项目市场调查报告89p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,火炬路地下商业街,市场调研报告,广西合富辉煌房地产顾问有限公司,2012,年,1,月,10,日,目录,1.,宏观政策分析,2.,西乡塘规划分析,3.,南宁市商业调研分析,南宁市商业发展历程,南宁市专业市场调研,西大商圈市场调研,南宁市商业业态调研,4.,总体结论,百佳汇流行前线专案分析,宏观政策,一,经济发展形势对商业地产的影响,按照我国目前的经济发展惯性，中国城市人口每提高,1%,，可拉动,GDP,增长,1.5%,。在未来,10,年，中国城镇化率年均提高约,0.9%,，每年新增城市人口,1300-1800,万，这将直接拉动中国消费市场。,过去,20,年来，中国外贸平均增长率在,24.15%,，远高于中国零售额平均增长,16.18%,的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。根据国务院发展研究中心预测，未来,10,年中国城镇化率的年均增加率约在,0.8%-1%,，中国到,2020,年城镇化率将预计在,55%-56%,，城镇人口将达,7.5-8,亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。,宏观政策,近年来国家调控的房产新政都只针对房地产住宅市场，对,省会城市、房价上涨过快地区实行限购令，限售第,3,套房,，抑制炒房等行为，对于非住宅，如商铺，办公楼，厂房等，则丝毫未受新政影响。在购房受到限制的情况下，越来越多的投资者开始将资金流注入未实施限购的商铺，南宁本地人“一铺养三代”的观念也日趋加深。从各房地产项目加大对自身商铺的营销力度上看，也能看出南宁楼市开始显现出商业地产的转型趋势。,商业地产出现升温的现象，是市场供求关系的体现。,经济发展形势对商业地产的影响,宏观政策,随着房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续收益为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。最新研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。,服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。,2012,年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来,10,年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近,1.3-1.8,个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。,金融政策对商业地产的影响,宏观政策,小结,目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济调控短期内不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展，对本项目的商业发展有利。,对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化。,综上所述，各项政策大方向上为商业地产创造了发展的有利条件，此时在重点城市中的繁华社区占有一席之地，量体裁衣的开发商业地产，顺应时代潮流。,宏观政策,轻轨,1,号线,2015,年建成开通,西乡塘片区规划,合富观点：,2015,年轻轨建成开通，大幅缩短城市距离，本项目临近轻轨大学站，对于拉动大学路学府片区的学生消费群体有较大的帮助。,西乡塘客运站将于,2011,年底竣工投入使用,合富观点：西乡塘客运站位于大学西路南侧，看似距碧园商圈较远，但项目建成后，将会分流北大客运中心的部分车流与乘客，对碧园一带阻塞的交通情况起到缓解作用；同时会带来相思湖片区的人流量，对碧园商圈的商业利好。,西乡塘片区规划,东西向快速路与南北快速路立交,合富观点：除受到轻轨施工影响外，南宁每天城东至城西的巨大交通流，也是造成大学东路长期拥堵的原因之一。互通式立交建成，将有效连接西乡塘片区的部分干道，从而缓解部分车流，减轻该区域的交通压力。,互通立交,西乡塘片区规划,三,南宁市商业调研分析,南宁市商业发展历程,南宁市商业业态调研,南宁市专业市场调研,西大商圈市场调研,百佳汇流线前线专案分析,南宁,90,年代早期商圈的形成,南宁早期商圈以朝阳商圈为核心，进行对外发展，首先发展到了西面的华西、华强路的小商品批发市场，以南宁百货大楼为核心，通过零售和批发类贸易辐射服务整个全区的商品供应；,紧接着，以东葛和古城、七星、星湖为,2,个方向的商圈逐渐形成，使得南宁的商业发展奠定了向东发展的趋势。,朝阳商圈,华西、华强路商圈,七星、古城、星湖商圈,东葛商圈,百货大楼,南宁市商业发展历程,南宁市商圈发展共经历了,4,个阶段，目前处于繁盛阶段,项目名称,开业时间,南宁百货,1988,年，,1996,年（新楼开业）,梦之岛古城店,1995,年,10,月,18,日开业,梦之岛民族店,2002,年,1,月,1,日开业,南宁万达广场,2004,年,万达百盛百货,2004,年,7,月,17,日试业,梦之岛金朝阳优购百货,2004,年,10,月,31,日,新朝阳商业广场,2005,年,9,月,1,日,梦之岛水晶店,2006,年,10,月,29,日开业,广州友谊,2007,年,7,月,五象广场,2007,年,9,月,29,航洋国际,2007,年,巴黎春天,2007,年,11,月,9,日开业,国贸中心,2009,年,3,月,15,日开业,金源,CBD,现代城（金源名店）,2009,年,5,月,九一天地,2009,年,12,月,26,日开业,永凯现代城购物广场,2010,年,5,月开业,华润万象城,未开业处于招商中,南宁商业正式发展是从,2002,年，梦之岛、万达广场等先后开业，,2010,年之后又有了更快的商业扩张。,南宁市商业发展历程,21,世纪形成商圈往东发展的趋势，琅东商圈成为南宁,CBD,的象征,随着的城市的不断东移，南宁的商圈发展亦在不断的往东发展，最先形成的东部商圈就是琅东、琅西为主的琅东商圈；,琅东商圈以金湖广场的南宁百货为核心，向外辐射，包括梦之岛水晶城、广州友谊百货、金源,CBD,商业裙楼、金州路商业区等；,目前的琅东商圈已经成为南宁,CBD,的代表区域。,朝阳商圈,琅东商圈,华西、华强路商圈,七星、,古城星湖商圈,东葛商圈,南宁市商业发展历程,南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商圈围绕朝阳商圈为核心，向东部逐渐转移发展,南宁目前的商圈发展，以西部的大学路商圈、北湖商圈、华西华强路商圈以及南部的江南商圈为围合之势，继续服务于整体朝阳商圈为核心的整体商业经营效应，并逐渐往东部倾斜和转移；,形成东部以金湖广场为核心的琅东商圈、航洋为核心的凤岭商圈以及即将面世的华润万象城为核心的东盟商务区商圈，三个商圈组成的东部商圈。,江南商圈,朝阳商圈,琅东商圈,东盟商圈,凤岭商圈,北湖商圈,大学路商圈,华西、华强路商圈,城市核心商圈,中部两翼商圈,古城星湖商圈,东葛商圈,东部商圈,西部卫星商圈,南宁市商业发展历程,南宁市目前商业市场特点：百货发展起步早、百货分布密集、餐饮市场火爆,南宁市商业发展历程,南宁的商业类型主要以百货为主、购物街为辅，目前购物中心的商业还不够成熟。,业态,名称,百货,百盛商场、梦之岛民族店、梦之岛古城店、梦之岛水晶店、广州友谊、南宁百货、巴黎春天、九一新天地,购物中心,航洋国际、新朝阳广场、金源,CBD,、永凯购物广场、万达广场,街铺,七星路、古城路、东葛路,超市,华联、人人乐、南城百货、沃尔玛、梦之岛优购超市,南宁市商业发展历程,南宁目前主要的百货集中式百货商业约有,180,万平方米，朝阳商圈百货类商业规模约,67,万平方米，占南宁整体集中式商业量的,36%,左右。,南宁商圈集中式商业物业的占比比例,南宁市商业发展历程,商圈名称,项目名称,商业总建筑面积,商圈面积合计,东葛商圈,永凯现代城购物广场,50000,122000,九一新天地,13000,梦之岛民族店,47000,南城百货长湖店,12000,朝阳商圈,南宁万达广场,90000,672600,万达百盛百货,14000,新朝阳商业广场,8500,梦之岛金朝阳优购百货,15000,南宁百货,20100,国贸中心,130000,裕丰商厦,32000,钻石广场,43000,西南商都,10000,新和平商业广场,30000,大和平商业广场,50000,交易场,36000,盛世联邦广场,45000,民族商场,16000,南方广场（奥特莱斯广场）,30000,天成一品,80000,华天国际,8000,南宁电脑城（外滩）,15000,东盟商圈,利海亚洲国际,120000,410000,华润万象城,290000,凤岭商圈,航洋国际,130000,145000,巴黎春天,15000,江南商圈,江南香格里拉广场,25000,55000,淡村商贸城,30000,华联,10+1,店,10000,大学路商圈,城市碧园广场,60000,90000,时代天骄广场,30000,七星、星湖、古城商圈,南宁文化市场,7800,83800,梦之岛古城店,13000,电子科技广场,11000,华星城,15000,华星时代广场,32000,永嘉名店广场,5000,琅东商圈,梦之岛水晶店,50000,136000,金源,CBD,现代城,16000,广州友谊,20000,金湖广场,50000,北湖商圈,北湖南城百货,30000,80000,云星城市广场,50000,合计,1804400,小结,经过,20,年的发展，目前南宁已经形成有,10,个主流商圈发展的趋势；,南宁目前主流商圈的发展趋势，以西部卫星商圈围绕朝阳商圈为核心，向东部逐渐转移发展；,随着城市的不断扩张以及人口不断增加的因素，商业物业亦也在不断的增加，朝阳商圈的市场份额比例在持续的减少，但目前主流的百货类集中式商业中心依然保留在朝阳商圈，我们认为未来,20,年朝阳商圈依然可以保持着南宁商圈的核心位置。,南宁市商业发展历程,三,南宁市商业调研分析,南宁市商业发展历程,南宁市商业案例分析,南宁市专业市场调研,西大商圈市场调研,百佳汇流线前线专案分析,南宁市商业案例分析,商业案例分析,琅东商圈,朝阳商圈,民族大道旁,百盛购物广场,项目基本资料,地 址,朝阳路,18,号,周边配套,各商业银行、万达商场、饭店、宾馆、电影院、,KTV,娱乐场等,交通状况,2,、,4,、,5,、,6,、,8,、,9,、,10,、,17,、,18,、,21,、,22,、,23,、,26,、,31,、,33,、,40,、,41,、,58,、,72,路等,业态规划,一层,化妆品、女鞋、名表、香水、珠宝,铺面面积,一层,545,二层,男正装、男休闲装、男鞋、男服饰品,二层,1540,三层,少淑女装、化妆品、时尚手袋、时尚手表,三层,1540,四层,羊毛、羊绒、保暖、女包饰品、基本衣着,四层,2545,五层,中性休闲、运动装、时尚休闲、运动器材,五层,1550,六层,家居、童装、小家电、床上用品、玩具、文化用品,六层,1560,七层,Adidas,、,Converse,特卖场,七层,2545,百盛购物中心,百盛强力进驻，通过自身资源拉拢品牌，购物广场内聚集大量的中高端客户，人气旺,百,盛购物广场位于朝阳商圈核心地带，人流量巨大，商业辐射范围广,百盛购物广场,面积,35780,层数,7,层,人流量,约,5,万,6,万人次,/,日,进驻品牌,万国表、,TISSOT,、依波表、帝舵表、,RADO,表、积家表；,OLAY,、欧珀莱（,AUPRES,）、美谛高丝（,BEAUTE DO KOSE,）、,LONDON,；,ST&SAT,、,kisscat,、,Lo You,、罗蒙、法尔狮特、沙驰；奥卡索、圣伽步,品牌价格水平（范围）,手表：万国表,800066000,元，,RADO,表,520022400,元；化妆品：欧珀莱,120650,元，美谛高丝,230420,元；服装：罗蒙西服,13004900,元：名鞋：圣伽步,1003750,元,消费人群特征,以白领阶层为主要消费群体,橱窗展示,万国表、帝舵表、积家表,历史演变,百盛是马来西亚金狮集团于,1987,年创立的大型百货零售连锁企业，为金狮集团中零售业及贸易的一部分，在十多年的时间里发展显著。连锁百货店遍设马来西亚主要城市，至今已在马来西亚各大城市开设了,34,间购物中心和大型超级市场，成为马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁集团。百盛于,1993,年开始进入中国，经过十多年的发展，从,1994,年在北京开设第一家百盛旗舰店“北京百盛”至今，现已在中国各大中心城市开设了四十多家分店，并为当地的经济发展注入了一股新的活力，成为了中国最知名的百货零售连锁企业之一。,2004,年,7,月,17,日开始试营业的南宁百盛购物广场是百盛集团在中国开设的第,38,家分店。,百,盛购物广场位于朝阳商圈核心地带，人流量巨大，商业辐射范围广,百盛购物广场,面积,35780,层数,7,层,人流量,约,5,万,6,万人次,/,日,进驻品牌,万国表、,TISSOT,、依波表、帝舵表、,RADO,表、积家表；,OLAY,、欧珀莱（,AUPRES,）、美谛高丝（,BEAUTE DO KOSE,）、,LONDON,；,ST&SAT,、,kisscat,、,Lo You,、罗蒙、法尔狮特、沙驰；奥卡索、圣伽步,品牌价格水平（范围）,手表：万国表,800066000,元，,RADO,表,520022400,元；化妆品：欧珀莱,120650,元，美谛高丝,230420,元；服装：罗蒙西服,13004900,元：名鞋：圣伽步,1003750,元,消费人群特征,以白领阶层为主要消费群体,橱窗展示,万国表、帝舵表、积家表,历史演变,百盛是马来西亚金狮集团于,1987,年创立的大型百货零售连锁企业，为金狮集团中零售业及贸易的一部分，在十多年的时间里发展显著。连锁百货店遍设马来西亚主要城市，至今已在马来西亚各大城市开设了,34,间购物中心和大型超级市场，成为马来西亚百货店最大、最成功的零售连锁集团。百盛于,1993,年开始进入中国，经过十多年的发展，从,1994,年在北京开设第一家百盛旗舰店“北京百盛”至今，现已在中国各大中心城市开设了四十多家分店，并为当地的经济发展注入了一股新的活力，成为了中国最知名的百货零售连锁企业之一。,2004,年,7,月,17,日开始试营业的南宁百盛购物广场是百盛集团在中国开设的第,38,家分店。,百,盛购物商场将电梯设置在商场的中心位置，其主动线不能贯穿整个卖场，使得客流循环较少,从商场动线布局上看，百盛将电梯设置在商场的中心位置，其主动线不能贯穿全场，顾客多走“回”字的内线，少走“回”字的外线，形成了狭长形楼体的客流小循环问题。,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,南宁百货大楼,百货大楼,地 址,朝阳路,39,41,号,周边配套,各商业银行、万达商场、饭店、宾馆、电影院、,KTV,娱乐场等,交通状况,101,、,10,、,18,、,201,、,204,、,210,、,211,、,213,、,218,、,21,、,220,、,23,、,24,、,2,、,31,、,32,、,40,、,41,、,4,、,58,、,5,、,6,、,81,、,8,、,9,路、大沙田专线,业态规划,地下一层,药店、家用电器,铺面面积,地下一层,1055,一层,化妆品、护肤品,一层,555,二,四层,服装、床上用品,二,四层,12110,五层,手袋、家纺、五金、超市,五层,20300,六层,电子产品，学习用具，健身器材，运动服装等,六层,435,铺面数量,地下一层,约,150,空置数量,地下一层,无,一层,约,130,一层,二,四层,约,380,二,四层,五层,约,76,五层,六层,约,68,六层,南宁百货,南宁百货聚集大量的知名品牌，此商业中心依靠大量品牌聚集人气，客户忠实度强。,百货大楼为南宁老商业中心，商业环境十分成熟,百货大楼,面积,约,7,万,层数,6,层,人流量,约,78,万人次,/,日,进驻品牌,欧莱雅、美宝莲、索芙特；周大福首饰、,IDEAL,、梦迪珠宝、,VVG,首饰、爱迪尔钻饰、嘉华钻石、南非迈克尔钻石、艾尚银饰、麟麟宝羿、金尔雅,18K,首饰；美诺表、西铁城表、依波表、天王表、罗西尼表、飞亚达表；圣梵诺、老爷车、梦特娇、,G200 Women,、,Only,、哥弟、柒牌、李维斯、胜龙、金利来、敦奴、娜儿思；、依富高、富安娜、堂皇、费尼斯、水晶、圣夫岛、佳丽斯,品牌价格水平（范围）,化妆品：欧莱雅,69250,元；珠宝、玉器首饰：周大福钻戒,56009800,元；手表：罗西尼手表,1705100,元；服装：梦特娇,3501200,元家纺：恒源祥,1501500,元,消费人群特征,以,2545,岁的年龄层为主要消费群体,历史演变,南楼创建于,1956,年,2,月,一至四层营业面积达,8700,平方米。北楼于,1996,年落成竣工,楼高十层,(,含地下两层,),总建筑面积约,7,万平方米。,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,百货大楼将上下电梯分开设立，形成“,L”,型回流，有效规避了楼体两边成了死区的问题，顾客在上下楼时需绕过整层商场半圈才能进出，这么一来顾客必须经过更多的卖场空间，接受更多的商品信息。,百货大楼将上下电梯分开设立，形成“,L”,型回流，让顾客接受更多商品信息,西南商都,面积,7.8,万,层数,6,层,人流量,12,万,进驻品牌,商城主力店为百盛。一层引进了运动和大量的服饰、精品店，如：李宁、安踏、,361,、乔丹、匹克柒牌男装等。,租金价格（范围）,50-200,元,/,平米,消费人群特征,以中端消费人群为主，聚集部分低端和高端客户,空间布局,历史演变及商业定位,项目属于南宁步行街一期改造工程西南商都项目，项目当前正在进行品牌调整，之前定位为服饰、精品店、运动品牌、珠宝等为主，这造成了项目招商存在较大困难，今年,1,月份与百盛签约，标志着百盛正式进驻该商城。,西南商都,西南商都前期定位不明确，招商困难，后期及时调整策略，引入百盛主力店。,万达广场,面积,13,万,开业时间,2004,年,人流量,8-10,万,/,人次,进驻品牌,主力店：沃尔玛、万达国际影城、百盛、大歌星,KTV,、颐高世华电子、柏图家居六大主力店、必胜客、肯德基、商务咖啡三家小主力店和万达时尚购物中心组成。,租金价格（范围）,首层,300-400,元,/,平米,消费人群特征,中低端客户为主，少部分高端客户,空间布局,历史演变及商业定位,整个商业广场的,A,、,B,座底层为产权式商铺，其带租约销售时所“承诺”的投资汇报率为前三年,8%,、,9%,和,10%,，,A,座的二三层为沃尔玛，四五层为南宁柏图家居商场；,B,座主要引入的是万达影城。,C,座为南宁百货家电连锁卖场，,D,座为百盛购物中心。,万达广场,沃尔玛、肯德基、万达影院等众多国际品牌主力店的进驻使得该综合体运营较为成功。,新朝阳商业广场,项目名称,新朝阳广场,建筑面积,总建筑面积约,7.6,万平方米,开业年份,2005,年,商业业种,阿迪达斯、耐克、麦当劳、肯德基、迪斯尼、卡宾、自然美等品牌加盟店,物业管理公司,广州珠江物业酒店管理公司,辐射能力,辐射南宁市各城区，日均人流量约,45,万人次,租金,首层,300-400,，二层,100-250,备注,项目占地,13883,平方米，为,1,栋地下,2,层和地上,23,层的高层建筑。,16,层为商场，商业面积约,4.3,万平方米，,722,层为商务楼，,23,层为多功能厅，面积约,1.8,万平方米。其中商务楼每层共,18,间。停车位,299,个。,新朝阳商业广场,邕江银座,面积,23465,层数,4,层,人流量,销售中,进驻品牌,引进全国知名家居连锁品牌,-,好百年，目前已经进驻品牌,ABB,雷士照明、飞利浦、松下、,Tcl,、艾美特等；一层以知名品牌灯具专卖店为主，二层、三层以精品灯饰为主，四层以豪华极品灯饰为主的经营格局。,在售商品价格（范围）,25000-40000,元,消费人群特征,中高端消费人群,空间布局,灰色为入口门、通过入口进入中庭，可乘坐电梯上到所到楼层,历史演变及商业定位,好百年家居是国内知名的家居连锁企业集团，创立于,1999,年，立足深圳，服务全国。在深圳、上海、北京、福州、长沙、成都等全国大中城市开设了数十家大型家居名店。,邕江银座,邕江银座商场动线及业态分布图,一层以知名品牌灯具专卖店为主；,二层、三层以精品灯饰为主；,四层以豪华极品灯饰为主。,邕江银座,邕江银座销售模式,楼层,价格,销售率,一层,外街铺均价,8.8,万,/,；内街铺均价,3,万,/,70%,二层,均价,2,万,/,三层,均价,1.3,万,/,四层,预约中，,8800,元,/,起,经营模式,引入好百年家居品牌，由好百年家居统计管理、招商，全部商铺均由好百年管理，客户购买商铺时与好百年签订返祖协议。,返租形式,客户与好百年签订协议，好百年一次性返还总房款,25%,，,5,年共返还总房款,40%,。剩余,15%,总房款按,5,年内分配付清，每年给客户返还总房款,3%,。,销售速度,从,2010,年,12,月,8,日首次发售商铺以来，截至到,2011,年,8,月，,9,个月时间已经完成销售约,1.6,万平米的商业，月均销售面积约,1800,平米，这对于分散的返租销售的商铺来说较为成功。,三,南宁市商业调研分析,南宁市商业发展历程,南宁市商业案例分析,南宁市专业市场调研,西大商圈市场调研,百佳汇流线前线专案分析,南宁地下商业百佳汇商业调查,自民主路民主商场前入口起，贯穿朝阳花园、新华路，联通解放路。途径各出入口可直接到达朝阳花园、钻石广场、百货大楼、裕丰商场、南宁书城等地。图中,标记为出入口。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇商业调查,百佳汇流行前线，是南宁最具影响力的地下商业街，地处朝阳商圈中心地段，连接市中心各个商业街，共,12,个出入口。商场总体定位为“年轻人的中央休闲街区”，约,500,多间商铺，全长超过,800,米，分为七个商业主题街区。自,07,年开业起，长期与电台合作，中庭广场设置电台户外直播间，现推出节目为,FM930,的,马达总动员,一区：前沿特色宫,二区：个性酷巴街,三区：名店精品廊,四区：中庭广场,五区：潮流兰桂坊,六区：流行梦工厂,七区：老鼠街,百佳汇流行前线,出入口,南宁地下商业百佳汇商业调查,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇商业调查,户外电台直播间,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇商业调查,入口处指引牌,百佳汇流行前线,区域,业态,面积区间,租金范围,目标人群,商业档次,点评,百佳汇流行前线,餐饮、服饰、鞋帽、饰品、电子为主,10120,260500,元月,（为净使用面积，转让费另收）,南宁年轻人群体,中高端,地处市中心繁华地段，连接朝阳商圈各主要路段，人流巨大，商业氛围浓厚，铺铺含金。特色鲜明，对南宁当地人影响较大。,南宁地下商业百佳汇商业调查,百佳汇流行前线,南宁地下商业百佳汇流行前线小结,小结,流行前线是南宁市第一个地下商业街，经过,6,年的发展，品牌号召力已经植入朝阳商圈。,流行前线与本项目商业业态相似，以餐饮，潮服饰为主，消费客群以学生消费及中低收入客群为主，相似度非常高。,依托朝阳商圈强大的人流支持，以及商圈周围丰富的商业衬托。流行前线虽然作为地下商业，在地下商业街中犹如朝阳商圈在南宁市商业的核心地位，无法撼动，在商业业态相似的情况下，对本项目是极大的威胁。,2015,年轻轨的开通，对于分流本项目的客流有非常大的威胁，学生消费群体到达朝阳商圈较为方便。,流行前线位于市中心，租金相对较高。,朝阳商圈商业小结,朝阳商圈是南宁市第一大商圈，区域商业范围浓厚，人流量大，属于南宁市人流第一集中地方，区域聚集着大量的低、中、高客户。,朝阳商圈主打商业业态及消费人群与本项目商业业态基本相似，消费人群亦雷同，所以朝阳商圈是本项目的最大竞争对手。,因本项目与朝阳商圈相似度较高，若让本项目不陷入于竞争对手的肉搏，需在商业业态的定位上有新的调整，区别竞争对手。,小结,南宁市商业案例分析,商业案例分析,琅东,CBD,朝阳商圈,民族大道旁,航洋国际城,项目基本资料,地 址,民族大道东段、南宁国际会展中心正对面,周边配套,巴黎春天百货、沃尔玛超市、百老汇国际院线、市人大会堂、市政广场、会展中心、石门森林公园,交通状况,206,、,213,、,603,、,609,、,701,、,704,、,706,、,6,、,25,、,39,、,42,、,45,、,52,、,76,、,87,、,90,路,业态规划,一层,少女淑装、餐饮休闲、化妆品,铺面面积,一层,8200,二层,女鞋、饰品、女士用品,二层,8150,三层,少淑女装、内衣、饰品、皮具,三层,5155,四层,运动装、儿童用品及启蒙学校（亲子园）,四层,8350,铺面数量,一层,72,空置数量,一层,6,二层,44,二层,1,三层,80,三层,39,四层,68,四层,27,五层,0,五层,全空,航洋国际城,航洋国际城客户来源主要为凤岭片区高端居住人群及周边单位机构白领阶层人士，进驻品牌多为全球知名品牌，是市中心商圈外的又一高端消费市场聚集地,航洋国际城,面积,40,万,层 数,5,层,人流量,约,6,万,8,万人次,/,日,进驻品牌,同仁堂、国美电器、,GIRDEAR,、,ZIPPO,、法国,Volia,女性主题小百货、,KAPPA,、,ADIDAS,、,BMW Lifestyle,、三枪、佐登妮丝、老爷车、雅芳、达芙妮、哥弟,品牌价格水平（范围）,三枪,302000,元；,ZIPPO,打火机,304000,元；达芙妮,60700,元,消费人群特征,以白领阶层为主要消费群体,历史演变,由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资,28,亿元人民币开发；斥资,4000,万元,航洋国际城的商场动线设计布局较为合理，能有效疏散运载人流,从商场动线布局上看，航洋国际城的商场动线设计较为分流，电梯位置布局合理，有效疏散运载人流。,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,巴黎春天百货,项目基本资料,地 址,民族大道东段、南宁国际会展中心正对面,周边配套,航洋国际城、沃尔玛超市、百老汇国际院线、市人大会堂、市政广场、会展中心、石门森林公园,交通状况,206,、,213,、,603,、,609,、,701,、,704,、,706,、,6,、,25,、,39,、,42,、,45,、,52,、,76,、,87,、,90,路,业态规划,一层,国际一线品牌男女服饰、眼镜；珠宝；名表,铺面面积,一层,1530,二层,女装、女鞋、饰品、女士用品,二层,1550,三层,女装、内衣、皮具,三层,2070,四层,童装、玩具,四层,30100,铺面数量,一层,53,空置数量,一层,无,二层,48,二层,三层,41,三层,四层,44,四层,巴黎春天,巴黎春天百货,面积,4,万,层数,5,层,人流量,约,2,万,3,万人次,/,日,进驻品牌,PRICH,、,TFIURCPH,、,FINTY,、,MOISELLE,、,LANCASHIRE,、,BRY,、,ELLE,、,SARHON,、,FF,、,CASIO,、,SISLEY,、,NEW AUPRES,、,Noble Time,、周大福、,TSL,谢瑞麟、海角七号钻石、潮宏基钻石、天籁钟行,品牌价格水平（范围）,商场整体服装价格,1006000,元，鞋类价格,801000,元，珠宝类,40010000,元，钟表类,70035000,元,消费人群特征,以白领阶层为主要消费群体,Window shopping,海角七号钻石、天籁钟行、,CASIO,、,SISLEY,历史演变,2007,年,11,月,9,日开业，是（在华开设的）第十三家巴黎春天的分店。,巴黎春天百货,巴黎春天百货把电梯设置在商场中央，使得卖场出现盲区和死角，并且体现不出卖场的人性化设计。,巴黎春天百货采用的是水平动线，把电梯设置在商场中央，在很大程度上出现盲区和死角，并且体现不出卖场的动感和人性化设计。,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,广州友谊,项目基本资料,地 址,金湖路,59,号,周边配套,麦当劳、五象广场、梦之岛百货、新华书城、各商业银行,交通状况,609,、,705,、,706,、,12,、,60,路,业态规划,一层,珠宝、化妆品、钟表,铺面面积,一层,550,二层,女装、内衣,二层,2070,三层,男装、运动休闲,三层,50180,铺面数量,一层,32,空置数量,一层,无,二层,43,二层,三层,36,三层,广州友谊,广州友谊,广州友谊,面积,2.2,万,层数,5,层,人流量,约,2,万,3,万人次,/,日,进驻品牌,君皇表、,BEAUTE DE KOSE,、六福珠宝、,MABELLE,、周大福、天籁钟行、伯爵珠宝、,HUGOBOSS,服装、,GIADA,服装、,BALLY,皮具、,SISLEY,、欧莱雅、欧珀莱、谢瑞麟珠宝、潮宏基珠宝、高丝化妆品、仕东利（,STONNIE,）、,TIMBERLAND,、,GIVS&HAWKES,男装,品牌价格水平（范围）,潮宏基珠宝,14005000,元；欧莱雅,30580,元，欧珀莱,135220,元；仕东利,380010000,元,消费人群特征,以白领阶层为主要消费群体,Window shopping,天籁钟行,经营品牌商家联系方式,服务热线：天籁钟行；海角七号；潮宏基；六福珠宝；周大福；欧莱雅；君皇表,历史演变,2007,年,7,月,6,日开业,广州友谊采用电梯分离设计使客流能够有效循环，但有较大商场面积出现盲区,注：灰色为入口门，黄色为电梯，黑色为升降电梯，箭头为行进路线,卖场盲区,广州友谊将电梯分开设立，使得商场动线能有效延长，让客户能逛能多店铺，接受大量产品信息。,卖场左侧部分商铺出现盲区死角，使该区域人流量较少。,航洋国际城、巴黎春天百货、广州友谊均位于琅东区,CBD,中心,南宁国际会展中心附近，客户来源主要为凤岭片区高端居住人群及周边单位机构白领阶层人士，三大商场的入驻,均引进国内外知名品牌，大部分商品价格在上百元至上万元之间，从而突现出商场的高端、品位、时尚与潮流特色。,主打高端品牌的琅东商圈与本项目无直接竞争关系,琅东,CBD,集中式商业小结,南宁市商业案例分析,南宁市商业案例分析,琅东商圈,朝阳商圈,民族大道旁,梦之岛民族店,面积,47000,层数,6,层,人流量,约,4,万,5,万人次,/,日,进驻品牌,餐饮,必胜客、肯德基等；化妆品,lancome,、资生堂、,H2O,、美宝莲、,cd,、,dior,、,clarins,、欧莱雅等；珠宝,Swarovski,、谢瑞麟、周大福、周大生、潮宏基等；钟表,浪琴、,cartier,等；眼镜,月亮岛眼镜代理；鞋类,belle,、思加图、,TATA,、暇步士、,skap,、,ecco,等；服装,mango,、,only,、,moda,、,etam,、,jessica,、,basic haouse,、,teennie weenie,、,lee,、,levis,、,adidas,、,nike,、,puma,等；数码家电,panasonic,、,sony,、,nikkon,、,canon,等、床品,凯盛家纺、,bemmco,、罗莱家纺、多样屋等,品牌价格水平（范围）,200 4000,元,消费人群特征,年轻时尚女性客户群数量最多，其次为,40,岁以上女性客户群，男性人群数量最少,空间布局,如图（灰色为入口门、黄色为电梯、黑色为标注的品牌、箭头为行进路线；方框内标注文字的为业态分布）,Window,shopping,有，多用于珠宝首饰及名表展示,历史演变及商业定位,2002,年元旦开业的广西南宁梦之岛百货坐落在南宁市黄金商业地带,-,民族宫商业中心。定位于：生活,购物,享受，服务于追求青春时尚的各界人士。以“介绍潮流，创造时尚”为宗旨，推介世界时尚特色商品，满足消费者“时尚,-,生活,-,购物”的需求。,梦之岛民族店,梦之岛民族店,地 址,南宁市民族大道中段,49,号,周边配套,广西电视台、广西电台、广西科技馆、广西图书馆、南宁,26,中等事业单位；民族广场；阳光,100,写字楼及住宅（内含半闲居餐厅等多类餐饮场所）；泰安大厦商务写字楼；大热门购物商场；新天地购物中心等,交通状况,坐落在南宁市黄金商业地带,-,民族宫商业中心，,6,、,21,、,23,、,30,、,32,、,3 4,、,39,、,45,、,47,、,63,、,205,、,211,、,213,路直达,业态规划,一层,化妆品、珠宝、钟表、眼镜、烟酒保健品、男女鞋,整层铺面,面积,一层,4440,二层,少淑女服饰、女士服饰、流行饰品,二层,4080,三层,仕女服饰、女士内衣、皮具名店、羊毛羊绒、配饰、袜品,三层,3840,四层,男士正装、男士商务休闲,四层,3780,五层,时尚休闲及运动服饰,/,鞋,五层,3840,六层,家用电器、数码照材、童装,/,玩具、,家居用品、家纺,六层,3600,铺面数量,一层,74,空置数量,一层,无,二层,68,二层,三层,64,三层,四层,63,四层,五层,64,五层,六层,60,六层,单个商铺面积区间,7100,（小面积商铺集中于化妆品区；,100,左右商铺多集中于国际二三线品牌服装区）,梦之岛民族店商场动线及业态分布图,梦之岛民族店商场动线及业态分布图,梦之岛民族店商场动线及业态分布图,梦之岛民族店小结,新梦之岛商场主要定位于年轻时尚女性及部分男性较高端消费者。该商场汇聚国际一线品牌如,CD,、,Dior,，国际二三线品牌，如,Jack,jones,、,Skap,、,Etam,等。在品牌分布上，一线品牌集中于化妆品及钟表类，服饰类一线品牌较少。国际二三线品牌属于该商场的高端品牌范围，是支撑其商业定位的主要品牌力量，价格范围在,500 2000,元间，这些品牌占所比例约为,60%,。多分布于每层商场的最外围商铺，占地面积较其他品牌大，这样的分布能很好地体现品牌的层次。,梦之岛主打高端品牌，消费客群与本项目无直接竞争,三,南宁市商业调研分析,三,南宁市商业发展历程,南宁市商业案例分析,南宁市专业市场调研,西大商圈市场调研,百佳汇流线前线专案分析,随着中国,-,东盟博览会长期落户南宁，南宁市在中国,-,东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局中，正处于多机遇重叠、多区域合作的交汇点。,中国面向东盟国家的出口以工业制成品为主，而进口则以资源、能源型原材料为主。依据中国,-,东盟贸易特征及专业市场自身特性，小商品市场、工业原料及半制成品的大宗商品交易市场以及大宗商品交易平台，应是南宁市专业市场发展的三个方向。,南宁市专业市场,专业市场是一种区域性的商业项目，能够辐射很大的范围，形成一个大型的商业网络与信息网络；近年随南宁的发展变化，专业市场数量也在不断增加。,南宁典型专业市场：,五里亭蔬菜水果批发市场,虎丘钢材市场,富安居家装建材市场,星湖电子科技广场,南宁和平商场（服装批发）,海洋批发市场,金汇如意坊（古玩城）,人民西路灯饰街,海鲜批发市场,金汇如意坊,五里亭蔬菜水果批发市场,富安居家装,建材市场,星湖电子科技广场,虎丘钢材市场,和平商场,人民西路灯饰街,（南宁灯饰城）,（阳光,100,灯饰广场）,南宁市专业市场,占地