南昌御湖半山二期定位及相关配套规划建议61P.ppt

御湖半山二期定位及相关配套规划建议,2010,年,7,月,16,日,新昌北半山区私享庄园,销售分析,目前成交客户主要以自住为主，其中第一居所约占自住客的,40%,，作为第二居所的客户也有很强意向日后将项目作为第一居所（鉴于目前配套尚不完善）,上班地点主要集中在市区离三座桥较近的区域、红谷滩和项目周边区域（如财大）,成交客户主要看中项目的环境,规划：近期市政府提出三个新城的发展方向,城东新城、莲塘新城和空港新城（即现在的乐化片区）。,经济：三大经济开发区,教育：高校园区,交通：五维立体交通,环境,:,原始森林、双湖,中心区,乐化片区,昌东片区,莲塘片区,望城片区,湾里片区,趋势分析,目前项目主要还是作为第二居所，随着空港新城的发展，预计,3-5,年后，项目第一居所的属性会更明显！建议在项目的后期开发产品中有所体现。但需要我们去完善相关配套，从而引导客户。,相关配套,规划定位,大二期规划,大二期规划建议,按现状地块价值大小排布：,三期：原生山湖，一线湖景，私密性强，项目标杆,二期：项目至高点、西侧有较好的原生态森林景观资源,一期：占地大、虽靠近高速、邻村落，但有人工湖阻隔、人工湿地、主入口、会所、商业、独栋,/,双拼多,四期：地形畸形、邻村落、毗高速、人文与,景观资源差,3,期,2,期,1,期,4,期,各期价值分析,各期适合建造的物业形态：,总体原则：以别墅为主、其他为辅（当前规划、利润最大化、目前片区配套现状、销售状况），结合各期定位、同时考虑项目内部竞争,三期：以独栋（蓝色）和联排（橙色）为主,二期：主要建小独栋、半山会所、观景台,四期：以叠墅和多层洋房为主，预留,3,栋高层（,18F,）以备补足容积率，高层底层做成商铺和泛会所（架空）,独栋,1,期,洋房,联排,叠,加,独栋,各期物业形态,3,栋,18,层,大独栋,大独栋,泊岸会所,半山会所,泛会所,观景台,三大会所,泊岸会所,半山会所,二期,三期,四期,泛会所,各期物业形态理由,二期：,物业形态：以小独栋（黄色）和大独栋（绿色）为主，半山会所,理由关键词：独栋,资源优化配置（西侧原始森林）、西北为王位（权贵之位），会所,相对中心、功能需求,1,期,独栋,大独栋,半山会所,4,期,4,期,3,期,3,期,各期物业形态理由,四期：,物业形态：以叠加别墅和洋房（,6F,）为主，预留,3,栋高层（,18F,）以备补足容积率，高层尽量靠近御湖（至少保障中高层能看到御湖）、高层的一楼做成商铺和泛会所（架空方式处理）,理由关键词：风水要求、资源较差、邻近高速、幼儿园的影响、容积率要求、第一居所、中端客户对配套要求较高,3,期,1,期,3,期,2,期,洋房,叠,加,3,栋,18,层,泛会所,各期开发顺序、定位及其关系：,一期：通过整体规划美好前景、样板区的打造，快速销售一期，回收资金、盘活项目,二期：在一期已建立的高端形象的基础上，完善山体公园、观景台、半山会所，实现高溢价,三期：通过三期最好区域打造山林湖海的规划、部分样板区、东北侧泛会所、以及可能建设的游艇码头和五星级酒店，继续拔高项目形象与价格，高端定位，项目主要利润贡献点,四期：在项目具有良好的知名度、美誉度的前提下，内部配套也逐渐到位，推出常规住宅产品,满足部分中端客户第一居所的需求。,3,期,2,期,1,期,4,期,开发顺序建议,指导原则：,4,期全部安排,90,平米以下的小户型（主要为合拼、少量单套），如果不够再安排在二、三期中位置稍逊的地方,理由：,二、三期：主要目标是拉升项目形象和提高项目档次的，也是利润的主要贡献点，要尽量避免产品拉整体后腿（影响产品实用性、首付款和按揭）,四期：在项目具有良好的知名度、美誉度的前提下，内部配套也逐渐到位，推出常规住宅产品,满足部分中端客户的需求。,后期政策可能发生变化，也可以通过做政府的工作的方式去改变四期的规划（可能性比较大）,40/90,限制,3,期,1,期,3,期,2,期,洋房,叠,加,3,栋,18,层,面积：一期产品面积过大（主力面积段为,250-323,，而主力需求为,200,左右）、剩余大多为大面积户型,后期产品主要以减少面积、提高附加值和单价的原则，扩大客户层面，别墅类产品的赠送率要大幅提高（特别在阳台、露台和半地下室等位置）,如果在能满足容积率的前提下，四期的物业可考虑做成双,L,合院的形式（集中停车、尽量节约占地），因容积率较难做满,0.8,，故此不着重建议。,分期,物业类型,面积段（,）,户均面积（,）,套数,建面（,）,一期,独栋,275-405,317.56,77,24452.12,联排,192-323,242.43,56,13576.22,双拼,279-321,286.14,76,21746.32,会所,5597,商业,700,小计,209,66071.66,二期,大独栋,260-280,270,10,2700,小独栋,180-220,200,90,18000,半山会所,8000,小计,300,28700,三期,独栋,180-220,200,125,25000,700-800,750,4,3000,450-550,500,6,3000,联排,170-190,180,150,27000,小计,360,58000,四期,叠加,160,170,165,68,11220,别墅式洋房（,5F,）,125-135,130,220,28600,商业配套,50-80,60,10,600,3,栋,18,层住宅,40-50,45,40,1800,70-90,80,60,4800,100-115,108,100,10800,120-135,128,150,19200,140-145,143,50,7150,泛会所,不计容,小计,354,83570,幼儿园（,6,班）,2800,总计,1223,239142,项目产品面积配比,相关配套,规划定位,大二期规划,大二期规划建议,观景台,山体公园,会所,商业配套,幼儿园,游艇码头,6,1,2,5,4,3,主要配套,相关配套,目前片区内配套非常不完善，本项目应以项目自身配套为主,投资建造一个山体公园（占地规模约,300,亩）,在项目西侧修一条私家木栈道或者石阶,私家木栈道,山体公园,标志性建筑：在山体公园半山腰或顶部修建一个标志性建筑,主题：建议山体公园的主题为运动与休闲,山体公园,修建一些休闲小径,设置若干休息平台,设置部分健身设施,设置休闲凉亭,可参照深圳圣莫丽斯、星河丹堤的做法。,山体公园,观景台,山体公园,会所,商业配套,幼儿园,游艇码头,6,1,2,5,4,3,主要配套,相关配套,观景台,以高标准（固定性）的标准打造一个临时观景台,为了给客户展示出最佳的景观及资源效果，参观动线建议从,9,、,10,组团中间的叠水溪流中央景观区向上通往半山会所再至观景台（所以希望可以把叠水溪流中央景观区尽量打造出来，同时把溪流两侧的建筑完成立面的展示条件。,观景台,观景台,山体公园,会所,商业配套,幼儿园,游艇码头,6,1,2,5,4,3,主要配套,相关配套,三大会所,泊岸会所,半山会所,泛会所,御 湖 半 山 会 所 建 议,小而精的会所,半山会所,运动型的会所,泛会所,大众版的会所,泊岸会所,泊岸会所,泊岸会所,泊岸会所（目前为营销中心所在地）规划建议：,西侧一楼：物业用房,西侧二楼：棋牌室、儿童游乐室、网吧,西侧三楼：斯诺克、会议室、阅览室、乒乓球室,中间（营销中心）：引进迪欧咖啡（或类似品牌和档次的咖啡店，以加盟或补贴的形式，下同）,中间（营销中心右侧）：引进屈臣氏社区店（以加盟或补贴的形式）,东侧一楼至,3,楼：目前暂为项目各部门办公室，日后根据需要再进行规划,备注：,后期会所启动至交付使用尚需时日，建议目前阶段先启动泊岸会所的设计、装修。,御 湖 半 山 会 所 建 议,小而精的会所,半山会所,运动型的会所,泛会所,大众版的会所,泊岸会所,半山会所,半山会所,半山会所,半山会所,半山会所,半山会所,Title,功能档次定位,经营模式,生存方式,收入构成,南昌最高档别墅社区会所,以小区内部消费为主，同时也对外经营（设置一定门槛）,前期以开发商补贴为主，后期以收费为主,基础收入：会员年费,主体收入：收费项目,刺激类收入：特色活动,半山会所,PART1.,休闲健身,壁球馆,室内恒温泳池,、室外无边界天沐泳池、,SPA,、桑拿,钢琴室,舞蹈室、健身操室,儿童游乐（网吧、陶泥吧、投篮）,电子高尔夫,PART2.,餐饮会议,法国餐厅,港式粤菜,大小会议室,豪华影视厅,多功能厅,PART3.,其他设施,大堂吧台,红酒、雪茄吧（小型）,10-20,间客房,营销中心,面积建议：,3000,理由关键词：销售优先原则、地处小区中央、面向,大部分中高端人群需求（必须具有特色、高档），临近幼儿园,营销中心,建议按照以下方式打造营销中心：,面积建议：,500-600,位置：会所附近,形式：以流水,/,考夫曼住宅别墅的形式去做（有产权、可销售，解决沉淀资金退出问题）,御 湖 半 山 会 所 建 议,小而精的会所,半山会所,运动型的会所,泛会所,大众版的会所,泊岸会所,泛会所,泛会所：定位于室内运动型主题会所，放在高层的一楼（架空层）、主要满足四期中端客户的需求，作为半山会所的补充,建议建在图示位置,面积建议：,300-500,泛会所,设计主题性架空层（不高于,4.5,米）,与社区内部景观结合,提高社区环境的舒适度，体现原生态的自然空间,泛会所,穿过架空层的社区人行道,设置在架空层的公共空间,泛会所,建议设置大量室内运动器材,如果可能的话，在项目周边（东北角）建设一个五星级的酒店，将会给项目增色不少！,观景台,山体公园,会所,商业配套,幼儿园,游艇码头,6,1,2,5,4,3,主要配套,相关配套,相关配套,商业配套：定位于生活配套的中小型商业，大商业主要依靠红谷滩（通过社区巴士与第一街区的洪客隆和天虹商场点对点）,一期：便利店（类似屈臣氏）、迪欧咖啡、社区医院、干洗店、警务室、面包,/,蛋糕店、鲜花店和床上用品店,四期：社区士多店（以加盟或补贴的形式）、社区配套用房、小酒吧、渔具店、户外用品、鲜花店、干洗店、蛋糕店（元祖）、窗帘店、床上用品店等与生活息息相关的业态,观景台,山体公园,会所,商业配套,幼儿园,游艇码头,6,1,2,5,4,3,主要配套,相关配套,相关配套,游艇码头：如果有可能的话,建议建在图示位置,配置建议：至少两艘以上的游艇,观景台,山体公园,会所,商业配套,幼儿园,游艇码头,6,1,2,5,4,3,主要配套,相关配套,战略规划,教育配套：近期需要提上议程，需要尽早确定合作意向,幼儿园：建议建设,6,班制幼儿园（,5000,人以内），引进“吉的堡”（如果引进外地幼儿园代价将较高，且可行性不如本地高，但可以尝试洽谈），于今年年底举行签约仪式，,2012,年开学,社区巴士：建议入伙后开通一路社区巴士，路线初步设置,御湖半山、南昌二中、南师附小、红谷滩天虹商场、洪客隆超市第一街区店，一方面方便客户来往红谷滩与项目，另外一方面方便客户接送小孩上学,建议：一期,42,号楼拆除重新建过！,战略方向建议：,方向一：基本保持现状，小改,方向二：只保留,21,栋,方向三：全部推平，重新规划,小二期现状与战略方向建议,方 向,评判指标,规划报批,成本增加,资金流要求,市场欢迎度,收入贡献,方向一,较容易,较大,较高,非常低,较低,方向二,较难,较大,较高,较低,中等,方向三,较容易,较大,较高,非常高,非常高,小二期现状与战略方向建议,我们重点针对方向三做出了规划建议,PART2,面积建议,PART3,相关建议,PART1,产品类型,产品类型建议：,做成独栋（假双拼、假,3-5,联排）,蓝色区域做成吊脚楼的形式,理由关键词：,资源：西侧森林景观、山体公园,地势：黄色和红色较高、蓝色较低,稀缺性：独栋物业较为稀缺,需求：一期主要推出联排与双拼，压抑了独栋的需求（南昌市场）,形象：项目档次的提升（匹配高价）,小二期规划建议,我们重点针对方向三做出了规划建议,PART2,面积建议,PART3,相关建议,PART1,产品类型,小二期规划建议,目前大部分诚意客户对项目产品的主要意见与需求：,面积：,一期产品面积,过大（目前销售面积区间为,192-323,，而主力,需求为,200,左右）,户内赠送：户内赠送过小（主要集中在地下室）,花园赠送：实际赠送花园较小,停车库：（由于尺寸和地势不合）不方便停车、停车位少了,层高：层高较矮，希望层高高一点，彰显气派,窗户：过小，实用性小，希望加大（提高实用性）,产品面积建议：,绿色区域：西侧可做到,260-280,左右,(,与规划路之间要有区隔,),其他：,180-220,左右,赠送：户内赠送要达到或接近,1,：,1,、花园赠送超过,200/,户,小二期规划建议,我们重点针对方向三做出了规划建议,PART2,面积建议,PART3,相关建议,PART1,产品类型,小二期规划建议,相关建议：,公共部分：打造景观节点、配合小品，保证足够栋间距，适当加宽小区道路,户内赠送：赠送阳光地下室、增大露台个数和面积，露台可改房（参考万科青山湖）,花园赠送：做到前庭后院（增强领地感）,停车库：做大尺寸停车库（能满足,SUV,车系自由出入）、车库地势做高，配电动门，排水系统要做好，针对独栋户型每户至少配双车位,客厅层高：尽量做到,6,米（至少,4.5,米）,窗户：尽量做成大落地窗,独栋：建议做成假双拼或假联排，以车库连接,(,可参考西雍半岛,),其他：少量房源可根据客户意向来定制户型,另外，我们也针对方向二做出了规划建议,小二期规划建议,地势需要降低处理，目前车库没法用,小二期规划建议,挡土墙过高，严重影响景观、通风和采光,小二期规划建议,加大景观面窗户,小二期规划建议,三楼可挑出,80-120CM,（小露台）,谢 谢！,