南昌红谷滩宏观微观政策市场分析报告.pptx

18,号字体、加粗,标题（,20,号字体、加粗），以下划线为基准,区域市场分析,区域价值,区域背景,研究,南昌市宏观环境分析,南昌市宏观背景分析,政策环境,宏观层面：,调低经济增长预期，放弃坚持了,7,年的保,8,政策，表明了政府经济结构调整的决心，客观上为房地产调控留足空间；,调控政策频繁出台，政府调控楼市决心坚定不移。,中观层面：,南昌市“限购令”：已拥有,1,套住房的本市户籍居民家庭限购,1,套住房，第二套房贷首付款比例不得低于,60%,等,8,条政策措施。,限购范围,：,东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区,经济环境,经济总量在步步高升，增速在,13%,以上，可见南昌房地产业目前处于快速发展阶段，并将持续较长时间,GDP,增速与房地产关系：,4%5%,8%,萎缩 停歇 稳定发展,快速发展,人口环境,南昌市常住人口呈逐年小幅增长趋势，为房地产业的发展提供了良好的基础,南昌市常住人口从,2005,年,475,万到,2015,年的预计,520,万，平均每年增长约,4,万人左右。,南昌市“十二五”规划：至,2015,年，市域总人口规模为,552,万人，其中常住人口,520,万人，暂住人口,32,万人。,人口的增加，带来住房需求的增加，在,城市化,的大势下，必然带来住房的刚性需求，为未来房地产发展提供良好的基础。,小结,国家层面：,调低经济增长预期，为房地产调控留足空间；调控楼市决心坚定不移。,限购限贷，调控政策频繁出台。,市级层面：,2011,年,2,月南昌市进入限购时代但并不严厉。,经济仍保持快速增长，房地产业快速发展。,人口持续增加，在城市化背景下，需求有较大上升空间。,严峻的大背景下宽松的市场环境,区域市场分析,区域价值,区域背景,研究,南昌市宏观环境分析,南昌市宏观背景分析,南昌市量价走势,2009,年至今，成交量不断萎缩，但成交价格在不断攀升，当前价格在,8000,元,/,处徘徊,宏观层面：,2009,年至今，市场成交量不断萎缩，主要由于,2009,年房地产全国性反弹而,2010,年进入调控阶段导致的；但成交价格持续上涨，从,2009,年,4000,元,/,涨至,2012,年,8000,元,/,，上涨幅度较大。,微观层面：今年以来，成交量有回暖趋势，价格也有所回落，市场有以价换量的趋势。,南昌市去化特征,南昌市去化以,70-100,户型为主，约占整体去化的,30%,。其次是,100-120,和,120-140,户型。,2009,年以来，各面积段户型市场成交量都收缩较大，尤其是,70,以下投资性质明显的小户型。,2012,年销量预计：,70,以下小户型成交会继续萎缩，但,100-140,普通住宅销量会在,2011,年基础上出现较大反弹,南昌市去化以,70-100,户型为主，预计,2012,年,100-140,普通住宅会在,2011,年销量上出现较大上升,各区域成交比重,区域成交一直领先各区域，随着红谷滩开发高潮的回落，其去化逐步回归理性,2005,年,106,个项目落户红谷滩新区，至,2009,年开工建设的项目有,76,个，其中房地产项目约,428,万平方米，在,2009,年销售达到高潮后逐步回落，,2011,年,2,月南昌进入限购时代，其去化水平有较大回落，但仍高于其他区域。,小结,南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍处于不成熟的阶段。,2009,年以来，市场整体呈下降的趋势，尤其以红谷滩片区降幅最大,市场供应以,70-100,户型为主，约占整体去化的,40%,，其次是,100-120,、,120-140,户型。,区域市场分析,区域价值,区域背景,研究,住宅市场,2008,年受金融危机影响去化较少，并导致,2009,年市场出现反弹，成交量大幅上涨，并持续至,2010,年。,2010,年开始调控后，,2011,年至今市场成交量一直很平稳。,红谷滩作为商务区，其公寓的推售对均价的影响较大，但随着其商务价值的提升，价格有进一步溢价的可能。,2012.4,2011.4,2010.4,2009.4,2008.4,调控以来，市场去化平稳，但随公寓推售变化，均价变化幅度较大,写字楼市场,区域写字楼呈现量价齐涨的势头，,2008,年至,2011,年,区域市场分析,区域价值,区域背景,研究,南昌市整体规划,形成“双核三圈五组团”的城市拓展发展格局，增强南昌市城镇发展后劲,南昌市城市总体规划,(2003,2020),“双核”,：其实就是南北两城,一个是引领辐射老城区的东湖区、西湖区,一个是引领辐射大昌北新城区的红谷滩新区。,“,三圈”：,第一圈指城市中心圈，包括青山湖区、青云谱区、经济技术开发区和新建县长堎镇；,第二圈指城市拓展圈，囊括五个组团；,第三圈指一小时经济区，包括新建、安义、进贤、余干、南昌县城和丰城、樟树、高安市区等,.,“五组团”：,是指瑶湖组团、昌南组团、乐化组团、湾里组团、九龙湖组团，是城市拓展圈中的重点开发板块。,昌南,余干县,新建县,进贤县,安义县,樟树,高安市,丰城,乐化,湾里,瑶湖,南昌市近期规划,南昌市近期建设规划,(2011,年,2015,年,),【,用地规划,】,2015,年中心城城市建设用地,236,平方公里，,2020,年中心城区城市建设用地为,265,平方公里。,【,商贸金融,】,重点建设红谷滩中央商务区,八一广场：市级商业中心：,红谷滩中央商务区：打造金融服务街区,红角洲副中心：建设演艺中心、图书城,蛟桥副中心：完善咨询和商业零售功能,朝阳副中心：着手沿江总部经济带研究,城南副中心：重点打造“家居专业店,+,汽车销售服务”为主题的市域商业中心。,瑶湖副中心：形成商务接待中心,城东副中心：时尚购物区级商业中心,凤凰洲地区：建设铜锣湾商业中心区,明确各各区域的发展方向，重点建设红谷滩中央商务区，为未来发展理清思路。,八一广场,南昌市交通规划,南昌市总体规划,2003-2020,提出的“三环十一射”,“三环”：,一环：昌九大道,-,洪都大桥及连接线,-,洪都大道,-,洪城路解放路,-,南昌大桥及连接线；,二环：昌东大道,-,昌南大道,-,生米大桥及连接线,-,西二环,-,北二环；,三环：西外环高速,-,南外环,-,京福高速。,11,条放射线道路为：昌九北大道；机场路；扬子洲快速路；富大有堤；江大北路,-,火炬大道,-,瑶湖隧道,-,麻丘高速出入口；解放东路；井冈山大道,-,南莲路；桃花路；昌九南大道；昌湾大道；黄家湖路。,一环基本涵盖市区大部分区域，对市内交通作用有限，只能缓解市区交通压力，疏导外部交通,规划意义在于缓解市区交通，加快郊区发展,南昌市近期建设规划（,2011-2015,年）。,南昌市交通规划,南昌市城市轨道交通近期建设规划（,2009-2016,年）：,根据规划，在,2009,年至,2016,年间建设,1,号线一期工程和,2,号线一期工程，线路总长度,50.6,公里。,1,号线一期工程自奥体中心至双港大道。已于,2009.7.29,日动工，预计,2015,年完工。,2,号线一期工程自铁路客运西站至洪都大道。预计今年,6,月动工,建设规划的实施，将对缓解南昌城市交通压力、促进土地开发、优化空间布局发挥重要作用。,南昌市轨道交通规划,轨道交通将对未来拥堵的市内交通起来极大的缓解作用，并优化城市布局,4,3,5,2,1,5,3,2,1,4,随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为文明花园英雄城南昌的政治，经济，文化中心,区域情况,红谷滩中心区：,是红谷滩新区开发建设的起步区，,由临江,4.28,平方公里的核心区和,6,平方公里的周边地区组成，规划人口,15,万人，,为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区,中央商务区（,CBD,中心区）。,凤凰洲片区,:,规划用地,11,平方公里，规划人口约,10,万人，,为重要的江岸景观区，布置了蝶子湖体育公园综合项目，是,以旅游、居住为主的城市生活新区,三角洲片区,;,是红谷滩新区最大片区，,规划用地面积约,25,平方公里，规划人口规模约,15,万人,，,为教学、科研、旅游、体育和高级商住区,。,红谷滩,中心区,凤凰洲,片区,三角洲,片区,红谷滩新区由三大片区组成,规划价值,红谷滩将建设成为“人气兴旺、经济繁荣、功能完备、特色鲜明、环境优美”的大新城,南昌市委,南昌市政府,南昌市人大,南昌市政协,南昌市纪委,南昌市国土局,南昌市行政服务中心,江西城投协会,南昌市统计局,南昌市交通运输局,南昌市行政服务中心,江西省地方海事局,江西省港行管理局,南昌市水文局,南昌市粮食局,南昌市司法局,南昌市绿化局,南昌市统计局,南昌市城乡规划局,南昌市审计局,中共南昌市委员会,南昌市人事劳动和社会保障局,南昌市经济贸易局,随着市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为南昌的政治，经济，文化中心,政务价值,已有,在建,/,在售,规划,市中心交通拥挤，停车困难，办事效率有较大影响，随着政府出台各种优惠政策大力开发红谷滩,CBD,区域，红谷滩规划,10,余个写字楼项目。,政府大力打造红谷滩商务氛围，,南昌写字楼未来发展中心将逐步移向红谷滩区域,。,商务价值,红谷滩集中南昌市新建绝大部分写字楼项目，且体量较大，档次高，商务价值明显,写字楼发展格局图：重心转移，集中,CBD,交通价值,“五横三纵,”,：,五横：,全过江道路系统，孔目湖大街、庐山大道、南斯友好路、前湖大道、祥云大道。,三纵：,昌九大道、丰和大道、赣江大道,整个区域与外界链接交通系统十分发达，尤其是与老城区的五个过江大桥，将新老城区紧密连接在一起。,区域内部，由于是新区，道路规划思想领先，整个区域道路系统呈网状系统，被众多次干道均匀分隔为较多方整地块，内部交通系统发达，,朝阳大桥预计今年,910,月份开工建设，在,2014,年年底前竣工通车。,良好的内外交通系统为红谷滩的中央商务区奠定了坚实的基础,南斯友好路,前湖大道,祥云大道,庐山大道,孔目湖大街,赣江大道,丰和大道,昌九高速,英雄大桥,八一大桥,南昌大桥,朝阳大桥,生米大桥,居住价值,即由临江滨水绿化构筑的景观游览带，为人们提供亲水性滨水空间，成为市民和旅游者休闲、游览的场所；由滕王阁,秋水广场,行政中心绿地广场（世纪广场）,绿地中央广场双子塔构成东西景观中轴线，体现城市的历史与未来、人文与自然山水的有机结合,蝶子湖体育公园综合项目，是以旅游、居住为主的城市生活新区,商业,南昌目前商业规模化程度较低,目前，南昌市商业仍处于传统商业为主体开始向现代商业转变的阶段。许多大型商业场所集中于旧城区，面貌陈旧，没有完全形成多功能多层次的新格局。同时，以多元化的商业竞争为主的格局也未完全形成。,另外，南昌商业市场大多由竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业组成，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚进入。,南昌将打造红谷滩中央商务区 形成发展极核,6,大副中心助力南昌商贸发展,红角洲副中心：推进水城中心区的建设，完善商业设施，并强调高端文化设施,(,演艺中心、图书城等,),建设，提升水城风貌区服务功能。,朝阳副中心：启动朝阳公共中心建设，着力与公益性公共设施,(,医院、福利院等,),以及商业网点的建设，并着手沿江总部经济带的前期研究工作。,城南副中心：重点打造“家居专业店,+,汽车销售服务”为主题的市域商业中心。,城东副中心：重点打造“中端生活零售”结合时尚购物主题的区级商业中心。,瑶湖副中心：设置基本商业服务设施，如超市、专卖店、专业店等，服务于区内居民；重点建设星级宾馆和能够承办商务会议、洽谈、企业年会的商务型宾馆以及提供商务宴请服务、简餐、工作餐的餐饮网点，为区内企业商务活动提供优质服务，逐渐形成具备一定规模的商务接待中心。,蛟桥副中心：配合园区内企业和高校区，建设一批生产服务和生活服务设施，主要以咨询和商业零售为主导功能。,奥体中心：城运会适当进行周边住宅区建设,楼盘,体量,高度,铜锣湾广场,21,丰和大厦,世贸大厦,联发广场,红谷凯旋,时间广场,唐宁街,新地中心,万达广场,绿地中央广场,