南滨花园项目商业中心商业定位规划方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,每一次都精雕细琢,此报告仅供客户内部参考，未经汇诚行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,南滨花园项目商业规划方案,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,目 录,项目发展方向研判,商业规划建议,利川商业现状判断,项目本体条件分析,利川商业发展突破口,项目发展方向研判,项目定位,收益初步测算,第一部分,第二部分,第三部分,第四部分,主题定位,消费群体定位,功能及业态定位,档次定位,商家定位,地块商业价值分析,建筑规划的影响因素,建筑规划建议,商业空间规划建议,业态规划建议,主要商家物业要求,销售收益测算,租金收益测算,Page,2,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,第一部分 项目发展方向研判,1.1,利川商业现状判断,1.2,利川商业发展趋势,1.3,项目本体条件分析,1.4,项目发展方向研判,Page,3,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,第一部分,思维导图,利川商业现状判断,推导,利川商业发展趋势,结合,项目本体条件,项目发展方向可能性,研判,建议项目发展方向,Page,4,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,利川城区人口规模较小且新老城区距离偏近，意味着新城区的,商业,与老城区可能存在一定的,直接竞争,。同时因新老城区居住群体的不同，所以新城区商业基础具有别于老城区的,特殊性,。基于此我们须站在,整个城市的高度,对利川商业发展阶段作出判断，从而寻求本案的发展空间。,老城区,新城区,利川城市基本数据,：,利川城市规模：,城区面积约,20,平方公里；,城区人口：,城区人口约为,19,万人；,新老城区距离,：不超过,1.5KM,；,老城区商业现状,：商业固化，调整空间小；,新区开发现状：,目前城南新区基础路网建设基本完成，基本服务配套设施日趋齐全，房地产开发项目密集，但居住人口较少。,1.1,利川商业现状判断,Page,5,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,要判断一个城市的商业发展现状，首先要通过了解城市的经济发展基础，对城市的主要经济指标作出分析,。,1.1,利川商业现状判断,利川主要经济指标一览,经济指标,2007,2008,2009,2010,近年增长值,区间,GDP,35.22,亿元,38.98,亿元,47.86,亿元,54.48,亿元,3.76-7.88,亿元,人均可支配收入,7729,元,8551,元,9477,元,10713,元,822-1236,元,零售消费品总额,10.14,亿元,13.41,亿元,16.63,亿元,20.09,亿元,3.22-3.46,亿元,人口,86.88,万人,88.74,万人,89.76,万人,90.73,万人,0.97-1.86,万人,Page,6,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,2010,年利川市,GDP,总值近,55,亿元，年均,GDP,增长速度保持在,10%,以上，虽稳步增长但水平仍处于湖北低位。,2010年湖北省各县人均GDP排名,注意：绿色部分为武汉市辖区,（郊区）,地区,GDP,1,江夏区,296.47,2,仙桃市,290.973,潜江市,290.67,4,黄陂区,256.97,5,鄂城区,253.566,大冶市,251.08,60,利川市,54.48,80,鹤峰县,26.26,利川近年城镇人均可支配收入,(,元）,2010,年利川市人均可支配收入首次超过万元，增长率保持在年均,10%,以上，增长迅速，但与湖北人均,16 058,元仍有将近,6000,元的差距。,利川,GDP,及人均可支配收入近年虽增长迅速，但仍处于湖北的低位，此阶段的商业无爆发式增长，须循序渐进。,1.1,利川商业现状判断,Page,7,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,利川现阶段主要经济指标分析,：,城市,GDP,（亿元）,社会消费品零售总额（亿元）,人口,（万人）,人均,GDP,（元,/,人）,人均社会消费品零售总额（元,/,人）,零售总额,/GDP,利川市,54.48,20.09,90.73,6004,2214,0.37,恩施市,86.94,41.66,74.96,11598,5557,0.48,湖北省,15806,6719,6400,24696,10498,0.42,通过以上的经济数据交叉分析得出：,零售总额,/GDP,比值低于平均水平，可能商业现状无法满足消费者的需求；,整体经济发展水平滞后，应对商业的发展应持有谨慎的态度，消费可能无爆发式增长。,1.1,利川商业现状判断,Page,9,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,对利川未来经济数据的保守预测,：,到,2015,年，利川,GDP,达,109,亿元，社会消费品接近,60,亿，城镇人均可支配收入达,1.85,万元，全市人口涨幅不大，仅为,97.5,万人；,GDP,、人均,GDP,增长两倍，社会消费品总额、人均消费品增长,3,倍，在总人口增长幅度缓慢的情况下，利川的消费者消费能力会有一个稳定的提升。,利川未来经济数据的预测,年份,GDP,（亿元）,增长率,社会消费品总额（亿元）,增长率,城镇人均可支配收入（元）,增长率,全市总人口（万）,增长率,人均,GDP,人均,消费品,2007,35.22,10.10%,10.14,19.30%,7729,12.04%,86.88,4053.87,1167.13,2008,38.98,12.70%,13.41,32.25%,8551,10.64%,88.47,1.83%,4406.01,1515.77,2009,47.86,22.78%,16.63,24.01%,9477,10.83%,89.76,1.46%,5332.00,1852.72,2010,54.48,13.83%,20.09,20.81%,10713,13.04%,90.73,1.08%,6004.63,2214.26,2015,108.88,59.11,18576,97.53,11163.68,6061.01,1.1,利川商业现状判断,Page,10,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,消费者访谈基本情况,调查时间：,8,月,23-24,日,调查地点：,中百仓储商圈、清江大道、解放路步行街,访谈方式：,随机拦截,调查人数：,共访谈,40,人，有效访谈,38,人,与消费者需求相关的问题：,1,、您认为利川现商业有何不足之处？,2,、商业项目能够吸引你前往消费的因素？,为了更了解,利川消费者的需求,，在前期市场调研的消费者访谈中我们也设置了相关的问题,：,1.1,利川商业现状判断,Page,11,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,访谈分析,：,休闲娱乐选择性较少比例达到,34%,，消费者已经不仅仅满足于单纯的购物，也,对精神上的享受有了更多的需求,；,多种业态的消费已经开始在注重,消费品牌的筛选,；,各个选项较为平均，说明消费者认为利川商业现状在以上的各个方面中均存在改进及提升的可能。,1.1,利川商业现状判断,Page,12,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.1,利川商业现状判断,访谈分析,：,交通便利及停车方便两个选项的比例共达到,27%,；,说明消费者对商业的要求不仅仅体现在商业本身，也对项目的可达性和商业配套提出了一定的要求。,Page,13,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,而根据市场调研的基本情况，及对利川机动车、人均道路面积相关数据研究发现，利川现商业配套,无法满足消费者更高的需求,。,1.1,利川商业现状判断,Page,14,房策大讲堂,-,最实操最接地气,-,房地产营销类培训课程,ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,利川市人均道路面积：,利川市为,6.3,平方米；,武汉市人均道路面积约为,12,平方米；,全国平均水平,11,平方米。,利川市人均道路面积远低于武汉市和全国水平。,利川市机动车保有量,：,利川城区人口约为,19,万，据统计利川市城区机动车保有量大概是,4,万辆，机动车保有率约为,25%,；,保有率高，消费者消费半径增大且对商业配套要求更高；,利川市机动车保有率高于武汉市和全国水平。,1.1,利川商业现状判断,利川机动车保有率高于武汉及全国水平，而人均道路面积却刚好相反，这样将会导致道路交通的顺畅度降低。,Page,15,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,交通现状：,老城区核心商圈主要道路常年拥挤不堪，停车困难，除去修路的因素影响外经分析也跟城市道路规划有关，显然核心商圈商业配套不足。,1.1,利川商业现状判断,老城区道路多为双向四车道,Page,16,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,不能满足现有机动车保有量水平下居民出行购物消费的便利性和舒适度需求,1.1,利川商业现状判断,核心商圈道路拥挤,商业配套不足,Page,17,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,东方城：,引进的新世纪百货以及肯德基，在品牌及商业形态上有了一定的提升；,力图打造服饰、餐饮美食、时尚特色商品的时尚步行街，业态组合较为丰富；,地理位置较为优越，可达性及便利性都较好，另有停车位,1600,个。,商业区,1.1,利川商业现状判断,待开业项目,：,东方城已经关注到了日益增长的消费者需求，其商业规划在现有商业基础上,进行了一定程度的升级,。,Page,18,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,汇诚行观点：,近年来利川城市人口增长缓慢，但,人口消费力,却有了持续稳定的增强，居民消费已渐渐从单纯对,量的需求转化为质的需求,，开始注重休闲娱乐及商家品牌，但利川目前的商业现状包括相关配套等并不能完全满足消费者的需求，随着居民经济收入水平的增长将促进,利川的商业升级换代,。,1.1,利川商业现状判断,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.2,利川商业发展趋势,对商业而言最重要的两个影响因素就是商家和硬件条件，商家包括主力店组合、业态组合及品牌档次三个方面，硬件条件一般是指购物环境及商业配套。那么商业影响因素可以归纳为四点即：,主力店组合,、,业态组合,、,品牌档次,及,硬件条件,，我们将针对以上四点对利川的商业现状做出分析，从而判断出利川商业发展趋势。,Page,20,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,1.2,利川商业发展趋势,何为主力店,？,主力店是在大型商业项目中能独立依靠自身的特点吸引消费者，对整体或者局部商业起到吸引客流的作用，并对其他店铺产生重要影响的一个或多个商家，在大型商业项目运营中起到保障项目成功经营的重要作用。,常见主力店,超市,百货,家电卖场,影院,电玩城,品牌餐饮,主力店特征,：,主力店在大型商业项目中占有较高的比例，为统一经营管理的品牌商业企业；,主力店从品牌上、规模上、功能上能带动项目的人流，扩宽项目辐射半径；,主力店的市场功能在商业项目所处的区域内一般短时间内无法取代。,Page,21,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,主力店组合分析借鉴,：现有主力店,近年利川商业规划较好的项目，已经注意到主力店的重要性，从不同程度上对主力店商家进行了组合；,想塑造较大影响力的商业项目，在商业规划时考虑主力店的组合已成为发展的趋势。,2008,年第一个主力店概念的商业项目诞生,利川第一个超市大卖场,中百仓储,开业，结束利川没有超市大卖场的时代；,中百仓储同时作为主力店带动了另外两层的人流，成功打造了一个利川商业项目典范。,2011,年第一个综合性较强的项目诞生,壹加壹购物广场是首个集购物及休闲娱乐一体的项目，现正处于市场培育期；,虽拥有,KTV,、影院、儿童乐园等次主力店，但因其缺乏能够吸引人流的主力店现整体经营状况一般。,2012,年第一个拥有现代百货的商业项目诞生,东方城共计,6,万，现成功招商新世纪百货及肯德基；,基于百货类业态的聚客能力和,KFC,这一品牌度较高的餐饮类商家，此项目有可能发展成为利川另一核心商业项目。,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,1.2,利川商业发展趋势,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,1.2,利川商业发展趋势,主力店组合分析借鉴,：主力店组合要点,壹加壹购物广场有数个次主力店，但缺乏能够吸引大量人流的主力店（如超市、百货），现经营较为一般；,因商业项目所处的区域、规模及定位的不同，因地制宜的设立主力店组合，是未来成功打造项目的关键。,项目名称,壹加壹购物广场,基础数据,单层面积,3 000,多,总建筑面积,约,10 000,柱距,8m8m,过道,约,2-3m,层高,约,3.5m,业态分布,1F:,壹加壹服饰量贩超市、妙妙屋儿童乐园,2F:,音乐会所、桌球、美发,3F:,影城,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,超市,武汉中百,吴先生,恩施负责人,知道项目大致位置，觉得目前还比较偏，需要实地详细了解项目情况，合适是可以考虑的,5000-6000,平米,武商量贩,董先生,总部发展部总监,可以做，需要详细资料,5000-10000,平米,重客隆,侯先生,开发部经理,项目合适可以考虑，需要资料和实地考察项目,至少,3000,平米,永辉超市,丁小姐,重庆区拓展负责人,目前公司在湖北还没有店，近期会派人到湖北考察，需要详细资料,1,万以上,家乐福,欧小姐,全国拓展,不考虑，公司在湖北近两年只考虑武汉开店,/,沃尔玛,蓝凤,华中区拓展经理,不考虑，利川市是在,5,年计划外,/,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,1.2,利川商业发展趋势,主力店组合分析借鉴,：主力店招商方向,市场现有主力店商家：超市,-,中百仓储、百货,-,新世纪百货都为湖北及重庆知名品牌商家；,根据市场现状及商家访谈结果表明外资大型主力商家现阶段进驻利川可能性仍然较小，大型主力店招商仍需以国内、湖北及重庆品牌为主。,大型主力商家,-,超市访谈一览：,房策大讲堂,-,最实操最接地气,-,房地产营销类培训课程,ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,1.2,利川商业发展趋势,中百超市,新东方购物广场,锦联华百货,佳美多,艾美百货、,百盛生活馆,壹加壹购物广场,新天地百货商场,大世界孕婴儿童生活馆,解放路步行街,清江大道,龙,船,大,道,清江大道,核心商圈主要以商业街区及小型集中式商业为主；,业态组合有,业态比例,及,业态整合度,两个主要影响因素，利川商业现业态比例休闲娱乐占比较低，单个项目的业态整合度不高。,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,主要商业街区业态比例分析,：,三条商业街区主要商业集中路段沿街业态多以服饰精品类业态所占比例较高；,休闲娱乐类业态较为分散，与核心商圈皆有一定的距离，同区域内的业态丰富度不高。,1.2,利川商业发展趋势,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,麦乐汇,KTV,东方神话,KTV,金帝,KTV,时代,KTV,核心商圈,主要休闲娱乐业态分布图,Page,26,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,商业项目业态整合度分析,：,每个项目的业态组合较为单一，基本上单个项目单一业态；,仅有一个业态组合较为丰富的项目壹加壹购物广场；,现有集中商业业态组合不够丰富，业态整合度较低。,名称,营业面积,业态分布,经营状况,中百仓储超市,约,12 900,1F,：零散出租,2F:,服饰,/,化妆品,/,包鞋,/,电器,3F:,超市区,良好,锦联华百货,约,8 100,1F:,珠宝,/,化妆品,/,服饰,2F:,女装,/,内衣,3F:,男装,/,箱包皮具,/,鞋,一般,佳美多服饰超市,约,1 500,-1F,：童装,/,女装,/,男装,一般,艾美百货,约,2 600,-1F:,服饰,/,鞋业,一般,百盛生活馆,约,3 000,-1F-,：生活超市,一般,新东方购物广场,约,3 000,1F,：男装,/,女装,/,烟酒百货,/,金饰,/,超市,一般,新天地百货商场,约,2 800,2F,：鞋类,/,服饰,3F,：儿童用品,一般,大世界孕婴儿童生活馆,约,2 600,2F:,奶粉,/,辅食,/,玩具、,3F:,童装,/,图书音像,/,亲子乐园,良好,壹加壹购物广场,约,10 000,1F:,服饰,/,儿童乐园,2F:KTV/,桌球,/,美发,3F:,影城,较差,1.2,利川商业发展趋势,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,Page,27,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.2,利川商业发展趋势,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,经济发展,需求层次,消费理念,经济水平发展由低向高,业态组合,生理需求,尊重的需求,自我实现的需求,物质消费为主，精神消费为辅,物质消费和精神消费并重,安全需求,情感和归属需求,纯物质消费,单一业态,城市业态多样化，,项目单体业态整体度低,项目单体业态整合度高,根据一般商业规律：随着城市经济的发展，居民消费能力的增强，商业业态组合将朝着,提高,休闲娱乐业态比例，项目单体业态整合度,较高,的方向发展。,区域业态多样化，休闲娱乐比例提高,Page,28,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.2,利川商业发展趋势,品牌商家可以促进商业项目的招商，提升项目的档次形象，还能改善其投资氛围，尤其是大型商业项目如若,引入当地尚未进驻的知名牌的加盟,，更能使得项目拥有与不可复制的核心竞争力。,示例：,KKMALL,引进深圳第一家,金钱豹,通过引入包括金钱豹、新加坡翡翠餐饮等在内的多家首次进驻深圳的餐饮商家，占领了深圳商业项目餐饮类的高端位置，迅速打响了项目名气吸引大量的消费人流。,示例：益田假日广场引进深圳第一家,ZARA,、,H&M,吸引了,200,多家国际品牌旗舰店，其中,30%,为首次进驻中国内地或深圳市场。打造了深圳一时尚新地标，项目受到了大量潮流人士的追捧。,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,Page,29,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.2,利川商业发展趋势,运动服饰类品牌,：缺乏同等或稍高档次的运动服饰品牌，右边三个品牌，均已出现其中经济实力在恩施州排名第三的巴东,而耐克、阿迪达斯利川现暂未进驻。,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,现有运动服饰类品牌：,Page,30,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.2,利川商业发展趋势,休闲服饰类品牌：缺乏同等或较高档次的休闲服饰品牌同等档次品牌如柒牌男装、依米奴，稍高档次的杰克琼斯、李维斯等都未进驻利川。,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,现有休闲服饰类品牌：,Page,31,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,现有餐饮类及家电类品牌：,1.2,利川商业发展趋势,美味多,快客,家乡鸡,餐饮类,：,德克士选址略低于,KFC,和麦当劳，利川,KFC,已进驻，麦当劳、德克士存在进驻可能。,家电类,：,根据商家访谈结果，国美及苏宁已经有相关拓展计划。,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,国贸电器,餐饮及家电类品牌：连锁餐饮及家电主要以本地品牌为主，缺乏已满足其进驻条件的知名连锁品牌和有拓展计划的知名全国连锁品牌。,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,随着社会的进步，经济的发展，人们已经不再满足于单纯的商品买卖需求，商业环境设计及其营造在经济生活中已占有越来越重要的地位。就购物环境发展趋势而言，,必须在形式上形成突破,，未来必定是,向注重塑造商业项目内外部环境的方向发展。,外部环境,：,外立面,广告位,外部公共空间,外部人车流规划,1.2,利川商业发展趋势,内部环境,：,内部公共空间,内部装饰,人流动线,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,1.2,利川商业发展趋势,内部环境,内部公共空间,内部公共空间相对缺乏或较为陈旧舒适度低,中庭对商场的层次感和开放性提升，形成人流节点，动线丰富,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,1.2,利川商业发展趋势,内部环境,内部装饰,不注重项目内部装饰细节的打造，降低项目品质感,注重内部细节的打造，塑造出良好的商业氛围及整体品质感,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,1.2,利川商业发展趋势,内部环境,人流动线,内部人流动线规划混乱，商铺均好性差，各部分互动性差,人流动线可视性高，可达性强，位置感好，舒适,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,泰国,-,暹罗广场平面图,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,1.2,利川商业发展趋势,外部环境,外立面,现商业项目外立面较为陈旧进而影响整个项目的形象,商场外部展示面好，昭示性强，项目整体形象提升,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,1.2,利川商业发展趋势,外部环境,广告位,广告位及外部装饰缺乏统一规划，显得杂乱无章,广告位整体统一规划，错落有致,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,1.2,利川商业发展趋势,外部环境,外部公共空间,外部公共空间缺乏管理及规划，人流密集时较为混乱,统一的外部分区管理，形象良好，空间舒适,业态组合,品牌档次,硬件条件,主力店组合,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,1.2,利川商业发展趋势,汇诚行观点：,通过以上四个方面的分析，结合项目实际情况，本案,首先,应从把控性较强的业态组合及硬件条件两方面作为发力点，,塑造出项目的业态组合丰富度及购物环境的舒适度,，,其次在,主力店组合及品牌档次上做相应的,提升调整,从而顺应利川商业发展趋势打造,有竞争力的商业项目,。,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,在利川商业升级换代的趋势下，本项目,项目本体属性,如何，,是否具有,成为商业升级换代产品的条件,？,1.3,项目本体条件分析,并非每个项目都具备可以规划升级换代产品的条件，因每个项目本体条件独特性决定其发展基础必然不同，而这些不同就是其发展方向的限制条件。一般而言限制项目本体发展条件的主要包括：,区位交通,、,周边配套,、,人口因素,及,市场竞争,等几方面。,Page,41,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.3,项目本体条件分析,区位交通条件分析,：,主要交通干道围绕项目,井字交叉，出行效率高，便利性强；,项目半径,1.5,公里,范围内，覆盖现市区,90%,以上的面积，交通可达性强，,时间距离短；,西面修建的滨江大桥，将是今后新城与旧城之间主要交通干道，同时是前往火车站的必经路段之一；,项目北面滨江大道为四车道，南面南环大道为六车道，可保证车流顺畅。,区位交通,项目区位交通优势明显，可达性及交通便利性强，城区居民到达项目时间距离短。,清江大道,清源大道,六合街,体育路,腾龙大道,南滨大道,南环大道,火车站,半径,1.5,公里,Page,42,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,利川火车站,南滨大桥,市政府,本案,搬迁,1.3,项目本体条件分析,周边配套设施,随着周边各项配套设施建成，,区域功能的逐步丰富、齐全,，将为片区提供丰富多样化的消费人群，,将很大程度带动片区的商业发展，而本案处于新区规划核心位置成为了最大的受益者。,周边配套设施形成的影响,：,市政机关及金融机构：随其在新区相继入驻，将带来政务人员及相关业务办理人员请客宴会和购物休闲娱乐需求；,文化传媒中心：将吸引特定娱乐消费人群，为片区商业提供一定的中高端消费人群；,利川火车站：提供大量的客旅消费人群，这类人群多以随机的日常消费为主。,Page,43,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,清江,半岛,公安局,税务局,住宅规划用地,米兰春天,现状：在售住宅项目有米兰春天，以及清江半岛，居民,较少，不足以支撑大体量商业项目,；,预期：随着新区开发的加速，周边规划的住宅用地都将给本项目带来强有力的消费力支持，新区,未来的人口增长潜力大。,城南新区人口粗略估算,：,根据现城南新区用地规划图粗略估算，规划住宅用地约占总面积的,30%,以上；,按现有项目规模统计计算预估新区未来住宅户数约为,2.5-3,万户；,根据利川第六次人口普查公告的利川户数平均人口,3.09,人算，新区居住人口约为,7-9,万人。,1.3,项目本体条件分析,人口因素：人口数量,规划商业用地,Page,44,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,新老城区居民消费力分析,：,根据左表新老城区部分住宅单位均价对比可得，城南新区住宅售价明显高于旧城住宅的价格水平；,新区住宅多为改善型，单位户型规划面积也大于老城区；,较高的住宅售价承受能力说明居住人群的消费能力也较强于老城区。,项目,单位均价（元,/m,）,半岛国际,2800,米兰春天,3500,东城路住宅,1800,林苑小区,2500,新区住宅人群是利川消费能力相对较强的中高端消费人群，其消费能力及需求都高于其他人群，因此在,消费层次,上也更注重消费的质量而不是单纯满足于简单的购物类消费。,1.3,项目本体条件分析,人口因素：人口消费特征,新老城区部分小区售价列表,：,Page,45,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.3,项目本体条件分析,市场竞争：商业市场的品牌承载力,根据利川现城市经济发展阶段可以判断,：,城市的品牌商家承载量较为有限，品牌商家具有,稀缺性,，引入品牌有利于,抢占市场先机,，形成难以模仿的竞争优势；,一旦成功招商品牌商家很容易在当地形成唯一性，,很长时间范围内其它商业项目很难再次引入同样的品牌进行竞争；,因此项目能否抢占品牌商家的市场空白，形成独特的竞争力是项目是否具备发展潜力的重点。,Page,46,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,项目名称,位置,商业,面积,商业形式,整体情况,东方城,清江大道与清源大道之间,6,万,百货,+,集中商业,第一个百货，,KFC,，整体招商良好,米兰春天,利川火车站东侧,1.8,万,商业街,+,底商,规模有限，销售一般,土苗风情街,腾龙洞大牌坊旁,3,万,商业街,+,底商,区位优势明显，但无统一经营及招商的计划,腾龙国际,腾龙大道近东城路,2.5,万,社区底商为主,单个项目规模不大，腾龙国际与国泰民都以及规划中的车站整体形成规模；,国泰民都,腾龙大道近东城路,3,万,社区底商为主,在建项目分析,：,商业项目普遍规划水平不高，且对,招商重视程度不足；,街铺是区域商业的主体，,集中商业数量有限；,除了东方城外，其余在建项目并未能全面顺应城市商业发展趋势。,根据在建项目竞争力分析判断：本项目如能有较大的规模和较好的商业规划，根据开发现状，有望抢占领市场先机。,1.3,项目本体条件分析,在建项目一览表,：,市场竞争：市场先机,Page,47,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,汇诚行观点：,项目本体的,交通,优势明显，,周边配套,齐全，未来也将有大量的,中高端消费人群,存在，只要能够做好项目的商业规划，,把握先机抢占市场空白,，本案完全可以把握利川,商业发展趋势,打造成为较大影响力的商业项目。,1.3,项目本体条件分析,Page,48,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,现商业正处于升级换代的阶段，而本案又具备相应的基本条件，,我们认为在这样基础上项目有两个发展方向,：,项目思考,1.4,项目发展方向研判,与,着眼全市范围，把握城市商业发展趋势，最大化项目商业价值，利用升级换代的发展空间,，但在实际招商运营中可能面临一定难度，市场风险较大。,以项目周边为核心区域，注重项目的品质，把握城市商业发展趋势，确立区域核心地位同时降低市场风险，提高操作可执行度。,“城市级的核心项目”,“区域级核心项目”,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,“城市级的核心项目”,1.4,项目发展方向研判,规模较大 双主力店 业态丰富,新老城区距离不超,1.5km,；,城区人口约,19,万人；,核心商圈商业约为,17,；,至少要有不低于老城区现有单体商业项目的规模即要大于,6,万。,着眼全市范围,与老城区直接竞争 城市级核心项目,核心商圈现有主力店：超市大卖场,+,百货；,本案须同样拥有这双主力店，才存在与老城区直接竞争的可能。,核心商圈齐聚各类业态；,项目商业规划必须业态齐全，只有本案的业态选择具备多样性才能吸引消费者前往消费。,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,Page*,要塑造一个把握城市商业发展趋势，最大化项目商业价值，利用升级换代的发展空间并能够直面老城区竞争的核心项目：,商业规模需,6,万以上，同时拥有超市及百货双主力店。,符合上述条件的商业项目一般组合规律,：,辐射范围,全市型,商业面积（）,6,万以上,一般商店组合规律,百货店,1,家,综合超市,1,家,各类次主力店,1-3,家,服装店,饮食娱乐,1.4,项目发展方向研判,方案规划利弊,：,最大化项目的商业价值；,有可能发展为城市未来的核心商业项目；,实现未来较高的商业溢价；,招商难度较大。,开发要求,：,必须持有较高比例的商业面积,资金投入高；,项目回报周期较长。,深圳市汇诚行房地产顾问有限公司,SHEN ZHEN V,CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.,1.4,项目发展方向研判,鉴于以上的风险，我司不建议在新区商业市场不成熟，开发商商业开发经验不足的情