南阳官庄工业园东兴社区项目市场调研报告159p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,南阳官庄工业园东兴社区,项目市场调研报告,福州天立房地产投资顾问,有限公司,201,2,年,04,月,绝 密,南阳市官庄工业园区东兴社区项目市场调研报告,谨呈：南阳市盘古房地产开发有限公司,目录,一、,全国市场宏观分析,二、南阳油田城市宏观市场研究,三、南阳油田城市微观市场分析,四、目标消费群调查分析,五、项目地块资源分析,六、产品整体发展策略,七、开发投资测算,一、全国市场宏观分析,2011,年上半年货币政策回顾,-,通胀形势严峻，回收流动性的货币政策延续,货币政策是决定中国经济周期的核心力量,政策对项目的影响：限购和限购政策对不同城市的户型影响不同,此前颁布的限贷和限购政策对市场的影响效力持续，但鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松。而保障房和房价控制目标政策由于执行不到位，导致购房者对这两个政策的信心有所下降。,因而，我们预计未来政府政策执行逻辑是：,一方面加大保障房建设力度，籍以此维护政府的公信力；另一方，持续加强限价政策的执行力度。,一线城市：,沪广深销售面积同比有所回升，广深价格出现回落,二线城市：,西安、南京、重庆销售面积回落，价格坚挺,三线限购城市：,无锡和温州成交量受限购政策抑制作用明显，价格方面均呈上升态势,中国房地产市场的重心明显转移到二三线城市,关于未来房地产政策的几点判断,从开发商资金来看：,2011,年上半年，房地产开发资金来源分类指数连续,4,个月低于,100,，资金来源趋紧。,房地产市场政策持续调控,房地产市场银根紧缩,一线城市销量深度下滑,一二线城市价格出现明显松动,价格下行调整空间依存,二三线市场已开始表现出疲软,房企将面临更加寒冷的市场冰封期,市场小结：,面对无法改变及预知的市场状况，我们现在要做的：,充分自我完善，蓄势待发，等待时机,二、南阳油田城市宏观市场研究,（一）南阳油田城市概况,1,、地理位置,南阳油田又名河南油田，地处豫西南的南阳盆地，东临京广铁路，西近焦枝铁路，主要分布于南阳市宛城区、新野县、唐河县、桐柏县和驻马店地区的泌阳县境内，东西长,71,公里，南北宽,19,公里，范围约,1349,平方公里。,福州天立房地产投资顾问有限公司,2,、基本概况,河南油田是中国石化河南石油勘探局、河南油田分公司的统称。基地位于南阳市境内，工矿区横跨河南南阳、驻马店、周口和新疆巴州、伊犁等地市，是集油气勘探、油田开发、精蜡化工、石油工程技术服务等于一体的综合型石油化工企业。,40,多年来，河南油田先后在南阳、泌阳、新疆焉耆等多个盆地（凹陷）首钻出油，探明石油地质储量,3.5,亿吨（油当量），为全国中小盆地勘探开发积累了丰富经验。,1978,年生产原油,167,万吨，为全国生产原油上亿吨做出积极贡献，河南油田,油田人用拼搏和汗水铸就的四个大字为此永久铭刻在北京中华世纪坛。,福州天立房地产投资顾问有限公司,二,、南阳油田城市宏观市场研究,福州天立房地产投资顾问有限公司,3,、产业结构,油田续存部分分为石油工程、公用工程、社会服务、多种经营四大板块，近年来外创市场力度不断加大，石油、公用工程外部市场主要分布在,4,个国家、,21,个省区、,80,个市场；石油工程板块,2004,年实现产值,12.75,亿元，国际工程主要有尼日利亚油气开发区块项目、埃及修井、苏丹顶驱项目、钻修井机、石蜡等产品远销哈沙克斯坦、蒙古、越南、美国、墨西哥等国家。,二、南阳油田城市宏观市场研究,福州天立房地产投资顾问有限公司,4,、油田生活区及人口,油田生活区主要有五一、双河、涧河、南阳四大生活区，基地已建成五一、大庆、黄山、泰山等,31,个住宅小区，成套住宅,2.87,万套，配套建设宣传教育、文化娱乐、文教卫生、生活福利等设施。油田及附属企业职工约,5,万多人，油区职工家属,10,万多人。,5,、职工教育水平,现有专业技术干部总数为,5032,人，其中有教授级高级工程师,49,人，高级工程师,1317,人，省部级以上学术技术带头人,44,人。享受政府特殊津贴,2,人，新世纪百千万人才工程国家级人选,1,人，中国石化突出专家,6,人，河南省优秀专家,2,人，中国石化优秀青年知识分子,6,人，中国石化学术技术带头人,18,人，在站博士后,2,人。河南油田已经发展成集石油勘探、油气开发、油品炼制、基本建设、规划设计、机械制造、多种经营、社区服务为一体的综合型石油化工基地。,二、南阳油田城市宏观市场研究,福州天立房地产投资顾问有限公司,6,、勘探局构架,二、南阳油田城市宏观市场研究,福州天立房地产投资顾问有限公司,（二）南阳油田宏观经济概况,1,、油田生产总值,油田,1977,年开始产能建设会战，,1978,年全面投入开发，油田开发管理达到国内先进水平，主力油田,-,双河油田被原中国石油天然气总公司和中国石化股份有限公司多次评为高速高效开发油田。,2008,年生产原油,180.5082,万吨。到,2008,年底累计生产原油,6562,万吨。,2009,年末，河南油田油区已探明,16,个油田，含油面积,192.20,平方千米，探明地质储量,3.05,亿吨。截至,2011,年底，累计生产原油,7200,多万吨，实现工业总产值,1400,多亿元，实现税费近,300,亿元，为国家能源事业和区域经济发展做出重要贡献。,二、南阳油田城市宏观市场研究,福州天立房地产投资顾问有限公司,2,、河南石油勘探局职工收入,从上表可以看出，油田多数职工年工资水平达到43000元左右，月平均3500元左右，处于中等水准，居民可支配收入较高，潜在购买力强,。,二、南阳油田城市宏观市场研究,福州天立房地产投资顾问有限公司,（,三）官庄工业园区规划分析,中心城区：,10,年规划：现有城区主力向北向东发展。,官庄工业园区是南阳市中心城区“南油北电，一体两翼”发展战略的重要一翼。,南阳市官庄工业园区是豫西南新兴的石油化工城，是南阳市规划的工业走廊的重要组成部分、河南油田总部所在地。工业园区主要是以油气开发、油品炼制为核心的石油化工产业和相关产业。,二、南阳油田城市宏观市场研究,福州天立房地产投资顾问有限公司,纵向：,嵩山路北延至机修农场场区，路宽红线内,40,米，（主干道），两侧规划为政府功能用地，,广北路北延至小尹庄村学校前的大路界，路宽红线内,40,米（次干道）两侧规划居民区，教育区（远期规划，搬迁林营和小尹庄，路延至北环大道）,恒山路北延至宗坡村东何庄后的北环大道路界，路宽红线内,40,米，两侧以招商引资，建设工业园区为主（必要时搬迁宗沟庄）,陶瓷厂门前大路北延至涧河中半岛地段，为东滨河路，与西岸道路向望，构成滨河观景大道。由东向西，是 黄山路，嵩山路，广北路（改为中北路，加上南边的中南路）为新老城区的南北中轴干道，恒山路，东滨河路。,官庄镇区向东发展，形成涧河西岸城区。,二、南阳油田城市宏观市场研究,横向：,顺延瓦官路，向东至黄山路，路宽红线内,50,米，（主干道，命名：东方大道，未来东连唐河。西接邓州），重新规划建设大尹庄村向西至官庄镇的大路，路宽红线内,50,米，命名：北环大道 小尹庄小学门前规划中的行政大道，,由南向北，是行政大道，中间是东方大道，北有北环大道,三横五纵，这样就构成了新城区的框架，局部小道路再行设计中,农运会部分运动员训练场及运动员村已开工建设，位于实验高中北，广北路两侧，农运会结束后将规划成教育区，居民区。,福州天立房地产投资顾问有限公司,二、南阳油田城市宏观市场研究,南阳,石化专业园区：,全国最大特种蜡生产基地、豫西南最大石油化工基地,（1）,规划规划范围南起油田南路、河东路、油田路、东至东环路、园东,一路、工业路，北起五一街、河东路、辽河路、黄山路、辽河南路,及精蜡厂以北道路，西至西环路，规划用地面积约14.4,平方公里。,（2）,规划定位以石油化工为主导，以特种蜡、精细化工和石油装备制造,为终点，以绿色环保，科技创新，综合服务为特色的专业园区。,福州天立房地产投资顾问有限公司,二、南阳油田城市宏观市场研究,（,3,）规划结构布局规划专业园区的总体布局框架为“一心三片两绿廊”。,1,、一心,产业服务中心，布局专业园区管理、科研等产业服务设施。,2,、三片,工业北区、工业南区、工业西区。工业北区包括现状工业用,地、新能源新材料园区、产业服务及研发型工业区、石油装备制造区。,工业南区包括工业品市场及配套居住区、物流仓储区、精细化工区、,特种蜡制造区、石油化工区。工业西区为现状基础上扩建的精蜡厂区。,3,、两绿廊,两条开放空间走廊，即石佛渠绿廊、工业北区和工业南区,之间的市政管线绿廊。两条绿廊交汇处规划形成石油公园。在精细化,工区西侧布置工业市场及配套居住区。,福州天立房地产投资顾问有限公司,二、南阳油田城市宏观市场研究,总结：,官庄工区作为南阳市中心城区“南油北电，一体两翼”发展战略的重要一翼。豫西南新兴的石油化工城，拥有绝对的区位发展优势及潜力；,城区,10,年规划主力向北向东发展，改造升级城区“三横五纵”路网，拉宽拉大整体城市构架，东接与唐河，西连邓州；,项目地块位于南阳市规划石化专业园区内，紧邻城区主干道及规划石油公园，交通条件及周边环境得天独厚；,城市向北向东发展，与项目所在区位看似相悖，实则更突出项目的中心老城区位，凸显项目周边成熟的商业及生活配套。,福州天立房地产投资顾问有限公司,二、南阳油田城市宏观市场研究,（一）住宅市场总体发展现状及趋势,油田房地产市场发展到今天为止，,大体上经历了两个阶段：,第一阶段：,2005,年之前，主要以单位的集资房和福利分房为主。,第二阶段：,2005,年,-,至今，在集资房和福利分房的基础上，出现了部分商品,房，开发区域主要在油田城区东向及北向，顺应城市规划发展,的方向，而与此同时油田的房地产开发逐步被市场激活。,福州天立房地产投资顾问有限公司,二、南阳油田城市宏观市场研究,住宅市场总体发展现状,1,、油田房地产市场处于发展的初级阶段，由于主要依靠企业福利分房，商,品房消费意识淡薄，从油田开发的住宅现状看，建设年代久远的小区主,要以,50-80,二房为主，近期建设的小区主要以,90-110,三房为主；,2,、目前油田住宅市场成交转移较大，分别被郑州、南阳等市场瓜分，根,调查，油田住房需求（包括改善性需求）缺口约在,20004000,套左,右；,3,、油田人员一直以工龄、职称等福利政策分房，有部分改善性需求被抑,制，需求面积约在,90-140,平方米之间，暖气、宽楼间距、大面积绿化带、,车位、健身休闲广场、时尚靓丽的外立面、中高档住宅小区是楼盘开发,热点。,三,、南阳油田城市微观市场分析,（,1,）油田市住宅市场发展特征,1,、房地产市场起步较晚,油田市的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的单位集资建房及福利分房，产品没有特色。近两、三年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，改善性需求旺盛。目前，油田房地产市场处于快速启动阶段。,2,、市场管理不规范,房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理，政府操作的成分比较大。消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低，市场管理较不规范。,3,、产品单一，设计理念较为保守,近三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费。,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,(2),南阳油田成熟生活区,三,、南阳油田城市微观市场分析,1,）、黄山区,三,、南阳油田城市微观市场分析,小结：,黄山区住宅分四个阶段建成，建设阶段由1998年开始，中间经过2000年、2007年、2009年，建设初期房屋建筑形态主要以多层为主，建筑顶层主要为平顶，后期建筑形态仍然以多层为主，房屋顶层逐渐改善，逐步向坡顶、局部阁楼的形式发展，建筑外立面色调逐渐鲜艳，户型设计由平窗逐渐向飘窗发展，逐渐时尚。小区内部配套比较完善，满足居民日常生活需求。,福州天立房地产投资顾问有限公司,2,）大庆区,三,、南阳油田城市微观市场分析,小结：,大庆区住宅建设时间较近，物业形态已由多层向高层逐步发展，建筑外立面色调明亮，部分住宅底层设储藏间；内部配套比较齐全，满足居民基本生活需求，小区绿化面积大，各组团间园艺小品点缀，小区道路宽阔，楼间距较大，居住舒适度较高。,3,）中原区,三,、南阳油田城市微观市场分析,小结：,五一区建筑历史较长，建筑形态主要以5F为主，宽阔的阳台，建筑外立面色调单一，由于小区规划欠佳，临街住宅无门面，导致商贩临时搭建棚户，影响小区整体形象；小区绿化面积小，缺乏景观主题，主要以种植水杉为主，由于小区内没有车库，小区内道路狭窄，停车占道，影响居民出行便利度。,福州天立房地产投资顾问有限公司,（,3,）油田开发生活区,三,、南阳油田城市微观市场分析,利源小区,6栋小高层2栋多层,约1000户,94140,25002800元,在售,3月31日书香怡景开盘调查信息,3月31日9点开盘仪式，9点半开始叫号选房，每人三分钟选房时间，缴纳10000元可认购房源。此次开盘推出10号楼2到15层共计120套，户型为2梯四户89平方两房和129平方三房，分2个单元。16-17为复式，暂时不卖，1楼为商业，供暖方式为暖气。到场人数约200人。统计整理资料如下：,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,一,）,价格,认筹前60名3000抵一万，61名以,外,5000抵一万，选房后10天内付清应付款项的,。,两房的开盘当天再优惠1000元，三房的开盘当天再优惠1500元。,成功选房送蚕丝被一床。89平方最高可优惠为89*220+5000+1000=25580等于每平方最高可优惠287元。,所有优惠加起来后，最低价为2397元/平方，最高价为2537元/平方,。,三房：原价与两房一样，一次性付款优惠245元/平方付款方式的优惠见下图,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,二）,客户分析,1、到场客户90%都用普通话交流，油田职工较多，还有部分为在油田开门店做生意的，几乎没有农村客户，购房多为满足居住需要，因为油田城区二手房交易极少,；,2、油田职工很多买不到单位集资房，与客户交流得知大部分购房者可接受价格在2800以下，书香前8栋多层有4栋被三小教师团购，当时价格在1500左右。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,三）,订房情况,前60名订房率较高，截止到62号，有53人订房，最终成功订房人数在75人左右。,东区派出所对面楼盘一期为三栋，价格为2200起步，每平方加收150中央空调安装费。一次性付款最多优惠5%其中一栋,已,交工，另外两栋封顶，二期时间未定。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,利源小区,项目位于油田总院南门正对面，项目由6栋16层小高层和2栋多层组成，约1000套左右，一期推出南边320套，面积区间94140，两梯4户一期预计明年6月份交房，目前工程处于平整阶段；,关于价格，目前对外公布价格是最低2350元/，最高3180元/；一次性付款优惠15%，分期预交10万无优惠，预交15万优惠7%，可定房号。项目3月底刚入市，目前处于筹备阶段。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,微观住宅市场总结：,1,）、,油田房地产市场从,2005,年的启动期进入到,2011,年的迅速增长阶段，其中不少细节发生了变化。从建筑类型上看，,2005,年前市场被单位集资及福利房源占据，市场上除了单位生活区基本看不到商品房。,2,）,、,2005,年至今，市场已经逐步出现商品房改善性产品，因为政府的控规，使新规划楼盘在沿街部分出现小高层产品，因其产品新颖、总价低，受到市场欢迎。,3,）,、,2009,年油田房地产市场开始进入预热阶段，整体市场上建筑类型从纯多层住宅向现在的小高层住宅演变，户型逐步向大面积发展，从最初的卧室朝阳，到后来的客厅朝阳，为了更好的适合和满足现代人的起居需求，房地产开发上在户型设计上更增大了成本，从单卫生间到双卫生间，从保姆房、储藏室、更衣室都可以表明房屋由原来的单纯的起居室演变成了现在真正舒适的房屋，现在的房地产市场竞争的已经从单单的价格竞争延续到品质竞争。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,4,）油田住宅市场将来的发展趋势,近年来，油田房地产市场发展缓慢，市场需求在不断消化与新增过程中悄然发生变化。,1,、买方市场逐渐形成，市场竞争将进一步激烈。,随着油田行政划分进一步的清晰，官庄工业园区整体发展规划的落地，油田成功划区，油田人归属感倍增，依据目前的市场现状，改善性需求将成为市场主要需求，改善性则多选择性，市场竞争态势进一步加剧。,2,、“东移北扩,政策指示下，东部片区价值凸现，新增开发项目将不断涌现。,未来的,1-3,年，油田出让土地,70%,以上集中在东部及北部片区，随着该区域附属企业进驻、市政配套和生活配套的逐步完善，其他的市场吸引力将有所增强区域内竞争环境将加强。,3,、市场供给多层产品将少量供给，小高层和高层将陆续被市场接受。,由于油田目前多数住宅小区为多层的公寓产品，多层、有暖气、宽楼距、绿化率高是消费市场较易接受产品，但随着改善性需求的进一步放大，届时将引起多层建筑价格的提升，当小高层和高层价格逐渐与多层持平后，将陆续被市场所接受。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,4,、中端消费需求继续扩大，但速度放缓，高端产品成市场空白点。,毫无疑问，改善居住条件购房仍然处于油田房地产需求的主导地位。以小换大，以旧换新的消费理念已为消费者接受，部分高收入者拥有第,2,、,3,套居所。然而，自,11,年下半年开始，该部分需求开始出现萎缩，有需求的新增高收入者数量远远低于已实现需求的高收入者数量，中高端产品基本为市场空白点，部分高端人群的购买需求未得到真正释放。,5,、以自住为主的初次置业者需求愿望强烈，成为市场总容量的重要部分。,项目周边村镇较多居民有购买商品房的欲望和能力，刚性需求较为旺盛，随着全国房价形势的稳步发展，逐渐打消了部分消费者观望的态势，大量潜在的需求正逐步变现，而且这部分需求刚性要求大，因而将成为整个市场总容量的重要组成部分。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,（二）商业市场发展状况分析,1,、油田区域商业发展状况,油田商业传统较浅，近年来随着油田市场经济的迅速发展，油田将规划豫中南地区最大的石化专业园，将进一步拉动油田城市发展。纵观油田的商业化进程，起步较晚，发展速度较慢。目前油田城区主要由“四横四纵”路网构成，东西向四横分布为：大庆路、五一路、中原路、胜利路；南北向四纵分别为：中南路、嵩山路、泰山路、黄山路。城区商业发展均以此“四横四纵”为主轴。中心街为中南路与大庆路交汇口，油田老商业中心，目前大小商户将近,300,家，也是油田规模最大，数量最多的商业中心。依靠五一村、精蜡小区、油田一小等辐射人群，商业氛围较为浓厚。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,包含5条街道，连接友谊街，街宽5米。其中包含服装、菜市场、足浴推拿、建材市场、其中服装店居多。,位于大庆小区内，主要以休闲娱乐场所居多，有ktv、酒吧、足浴等构成一个小型的娱乐城。,位于中南路东侧，街宽10米，主要经营小吃店和烟酒副食店。,：嵩山南路，街宽12米，主要经营家装建材以及汽修和汽车美容。,：广西路（烧烤一条街）街宽30米。,主要经营汽车修理和汽车美容。,临近阿波罗大酒店边上，自发形成的农贸市场。,餐饮，文具。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,2,、区域街区业态统计分析,大庆路,大庆路总街长约,4,公里，是油田较为繁华的一条路，东段经营建材、汽车配件、汽车挂饰；西段业态主要为大型餐厅，服饰专卖，东段道路较为拥挤；街区共计约,280,间店面，其中服饰占,36%,，家电家具占,18.6%,，餐饮约,10%,左右，月租金在,5003000,元,/,月不等；大部份为中低端商业，这些商业已然满足了周边人群的基本生活需求。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,大庆路商业业态分布图,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,中南路,此街是油田最早的一条商业街，贯穿油田至钻进，与大庆路交汇处是油田最为繁华的地方，炼油厂至钻井区域的南段商铺空置率较高，道路拥挤，经营范围大，多数为小家电专卖；单间店铺面积约为,30,，租金以位置而定，,30,元,100,元,/,不等。,中南路商业业态分布,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,五一路,五一路是目前油田最为宽敞的一条路，是油田城区主干道之一，总街长约为,4,公里，东起黄山路口，西至官庄南阳方向。城区内东段多是品牌经营店，有海底捞、大帑酒店、品牌服装店等；西段多为汽车修理、机械设备、货运、汽配等业态主要针对来往车辆及流动人群，租金因地段而议。,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,嵩山路,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,泰山路,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,中原路,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,小吃街（广西路）,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,步行街（友谊街）,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,3,、大卖场调查分析,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,大时代购物广场业态分布图,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,健强购物中心一层业态分布图,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,健强购物中心二层业态分布图,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,健强购物中心三层业态分布图,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,商超分析,总结：,1、以油田目前的超市卖场看，主要还是集中于供应基本生活用品的中小型超市，针对客群集中于中低档客群，满足其基本生活需要为主；,2、油田目前缺乏一站式购物体验的大型商超，集购房、餐饮、娱乐、休闲为一体的城市综合商业中心，此类商业形态未来将弥补油田百货的空白；,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,（三）酒店市场调查分析,1、油田酒店市场概况,按照酒店属性、油田酒店市场大致分为商务型酒店、经济型酒店，目前尚未有星级酒店。油田酒店市场上的各类酒店宾馆至少20家，它们分布在油田不同区域，但真正成规模、较有档次酒店为数不多，主要以经济型酒店为主，其中大帑酒店为三星级标准。,城区主要酒店分布图,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,（一）大帑酒店,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,（二）阿波罗大酒店,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,（三）油田宾馆（二招）,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,（四）广源宾馆（一招）,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,（五）白金翰宾馆,福州天立房地产投资顾问有限公司,三,、南阳油田城市微观市场分析,总结：,截止2012年，油田城区酒店客房供应总量大约为500间；,星级酒店客房占约10%，经济型酒店客房占65%，商务型酒店占25%左右，供应结构基本合理，目前中高端酒店为市场的空白点。,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,本次油田项目关于目标消费客群的调查共随机发放问卷500份，其中有效问卷461份。李宅地块收回有效问卷139份，占总数30%，油田生活区及街区，收回有效问卷206份，占总数45%。尹朱园地块回收有效问卷116份，占总数25%。本次问卷统计受访者区域是以受访者目前生活区域为准，不以户籍限制。,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,通过以上发放区域的合理分布，我们能够较为全面地了解油田市场的实际居住需求，对项目周边消费者的背景资料、消费力、消费倾向及消费意向等的调查，为主力店、产品组合进行科学的选择，为项目的立项及商业业态的规划提供科学判断。,数据资料来源：福州天立市场部,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,（一）,目标消费群构成分析,为保证和避免目标消费客群在问卷过程中的抵触和排斥心理，本次问卷调查未将受访者置业计划列入其中，而是通过访谈过程中，抓住合适机会嵌入置业计划问题，并给予记录。,据目前调查统计结果得知，在461份有效问卷调查中，有近30组客户近期有置业计划，主要为改善性需求，多分布于钻进、测井及中心街区附近区域。多数有需求的受访者处于观望油田整体规划及观望全国地产形势阶段。,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,目标消费群构成分析,：,1、核心客户：项目周边改善性需求客户，如钻井、精蜡、测井、总,医院等区域；,2、重要客户：项目周边原住居民、学校及中心街附件个体经营者；,3、辅助客户：油田周边基地，如张店、双河、油建等,4、其他客户：部分投资客,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,目标消费群构成图,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,（二）目标客群特性问卷分析,1、生活区域,本次区域消费者问卷调查表共计发放500份，其中有效问卷461份，左图是问卷发放的区域分布图，李宅地块收回有效问卷139份，占总30%,，,油田生活区及街区，收回有效问卷206份，占总数45%。,2、年龄,从右图可以看出，本次问卷受访者年龄主要分布在2050岁之间，三者所占受访比例超过90%，均在目标消费客户的合理年龄阶段。,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,3、职业,从本次问卷受访者的职业构成可以看出，受访者大部分为一般职员及个体户，占据54%，个体户及一般企业职员将构成本项目未来的核心客户群，有一定收入基础，同时又对居住条件拥有改善性需求。,4、收入,据调查得知，本次受访者收入情况主要分布在月收入1500元4000元之间，月收入2000元以上受访者达70%之多，可以得知，油田地区一般职员工资水平较为平均，人均收入其他地区相比，较高，但收入特别突出者不多，体现了该地区受访者收入项分配较为均衡。,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,5、交通工具,从右上图可以看出，大部分受访者均有交通工具，461位受访者中，近30%的受访者拥有汽车，其中小汽车104部，货车41部，可以看出，油田居民生活水平较高，这其中约20%的受访者拥有其他交通工具，主要以自行车为主，多数油田人有工作日骑车上班、周末骑车郊游的习惯；可以看出油田人的生活品位较高，低碳、健康、绿色生活越来越受到人们的重视。,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,6、婚姻状况,从右图可以看出，受访人群已婚者居大多数，占85%比例，未婚者占13%比例，从此结构中也可以看出，大部分已婚者对于居住的需求不是刚性需求，而是对于改善性居住的需求，婚房等刚需只占调查中的小部分。,7、居住现状,根据调查，从左图可以得知，目前近90%的受访者拥有至少一套以上的居住房，现阶段处于租房状态的受访者不到10%，这与第六点的婚姻状况也是有直接关系的，如此高的住房拥有量对于主打刚需项目将会带来较大阻力，因此，项目后期产品规划应针对改善性住宅特性进行研究，制造市场。,数据资料来源：福州天立市场部,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,8、个人消费支出,从右,下,图可以知道，油田居民个人月消费支出在5001000元/月的受访者占据172位，约30%的比例，每月消费支出在1000元2000元有99位，可以得出，他们的个人月收入相对较高，日均消费能力强，对于项目后期大型商业中心的规划和培育，提供较有利支撑。,数据资料来源：福州天立市场部,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,（三）客户需求分析,1、居住类型反馈,据本次问卷走访调查，油田住宅现状大部分职工生活区均由多层公寓组成，宽楼距、暖气、绿化率大、广场配套齐全，已经形成了多数油田人多年来对住房的主要评判标准；而且由于近年来不断涌进的新型居住文化，小高层电梯房等产品也让市场较为接受，如,右下,图显示，本次调查中有近40%的受访者表示在今后购房置业中会选择电梯房。,数据资料来源：福州天立市场部,2,、购买动机,从左图的数据来看，因“改善居住环境”而购房的客户占到了239位，约总数的50%，说明二次甚至是多次购房的需求比较高，“婚房”的比例为25%左右，“本地拆迁”的为约5%；“投资升值”的占到15%，这在一定程度上说明存在需求还存在市场空白，比如养老等方面的需求。,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,3,、建筑面积反馈,当问及“您买房首先考虑的户型和面积”时，461份问卷中，受访者的结论由右图可以看出，多数受访者对于住宅居住面积的反馈是出于100150之间，其中120150之间的三房产品占总数近30%比例，突出改善性需求的市场特性。改善功能型购房希望能有更好的居住环境和户型面积，因此，主力房型以三房为主，部分考虑四房。,数据资料来源：福州天立市场部,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,4、购房时最关注问题（多选）,从右下图的各项数据显示来看，被访者对“交通”设施的要求最高，达到了37.5%，按照规划条件，本项目濒临改造升级后的中南路，交通地段价值显而易见。其次是对“周边环境”和“教育配套”有一定的要求，均为28%左右规划中的石化专业园中拥有2.5平方公里的配套公园紧邻项目，同时，社区配套有幼儿园等教育，均能满足消费者购房时的关注卖点；而对“休闲购物”的要求也达到了8%，这对小区配套商业设施和内部环境和辅助设施的建设要求比较高，较为注重小区内部的体育设施和健身场所的建设。,“大卖场”和“休闲娱乐场所”属于大型区，内街商业或附属商业设施的经营业态的范畴。能否借助项目周边的优势自然资源，实现商业价值的最大化，形成旅游休闲特色的商业氛围，从而先行搞活内街边沿商业，继而利用“商业氛围和商机”来提高项目的认同度和市场接受程度，实现项目整体有序运营的目的，或许是一种值得探讨和研究的命题。,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,3,、建筑面积反馈,当问及“您买房首先考虑的户型和面积”时，461份问卷中，受访者的结论由右图可以看出，多数受访者对于住宅居住面积的反馈是出于100150之间，其中120150之间的三房产品占总数近30%比例，突出改善性需求的市场特性。改善功能型购房希望能有更好的居住环境和户型面积，因此，主力房型以三房为主，部分考虑四房。,数据资料来源：福州天立市场部,数据资料来源：福州天立市场部,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,A.,景观,因北方地域及气候的因素影响，水系景观维护费用较高，多数植物不宜成活，且考虑到景观四季的变化，所以多数项目采用简单少量的北方树木为主；,近年多个生活社区逐步革新，居住者开始注重社区的整体规划和景观环境，新社区多采取以中央大广场、大绿化面积做为社区亮点，并在景观构成上引入大量硬景和雕塑小品来增加景观的层次感和社区的活性感，如大庆小区；改善性购房者对居住环境及小区景观绿化的要求越来越高。,B户型,从市场供给的产品品质来看，品质较低，尚且停留在满足基本生活需要的层面上；,目前油田市场上项目的产品较为单一，户型受北方建筑规范的影响，公摊面积大，产品上缺少适当的创新，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费；,福州天立房地产投资顾问有限公司,四,、目标消费群调查分析,总结：,从本次目标客群调查中可以得出，目前市场多数客户购房动机是为了改善居住条件，提高生活品质；马斯洛需求理论告诉我们，社会归属和精神需要是中高端需求，消费者必须为此付出较多物力财力享受。,那么，市场有多少这样的需求客户呢？是否能完全支撑其本项目？,通过上述问卷分析给出的答案是：,市场是绝对有的！,需要充足的消费引导和观念培育。,福州天立房地产投资顾问有限公司,五,、项目地块资源分析,（一）地块概况,1、地理位置：,地块位于油田西南边，李宅村中庞埂、后庞埂自然村。地块北临精蜡小区，南农田，西临精蜡厂（炼油厂），东靠中南路。地块规模较大，地形平整，地块规整，利于规划；但地上附着物较多，电线杆近70多根，坟地204座，高压线路东北至西南向横跨地块，民宅密度高。,福州天立房地产投资顾问有限公司,五,、项目地块资源分析,2、地块交通条件分析,地块东临中南路，附近的公交线路有1路、2路、6路、101路等，公交线路可通往涧河新区、大庆区、黄山区、泰山区、医院小区、嵩山区等油田各大社区及各单位，交通通达度高，出行便捷。,福州天立房地产投资顾问有限公司,五,、项目地块资源分析,3、地块配套条件分析,医疗：油田总医院、李宅卫生站，南石医院,教育：油田三小、油田第七中学、油田一中、油田人力资源培训中心,银行：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国邮政,餐饮购物：阿波罗大酒店、小天鹅酒店、健强超市,娱乐休闲：文体中心、中心广场,其他：沿街商铺、包含中西餐厅、美容美发、药店、烟酒副食等日常生活品项目周边的配套可以满足日常基本生活所需，同时也较缺乏较高水平的配套设施。,福州天立房地产投资顾问有限公司,五,、项目地块资源分析,（二）地块SWOT分析,Strength（优势）,1,改善性需求供小于求的市场环境，是本案运作成功的宏观优势所在；,2,地块规模大，地块平整，利于规划；,3,紧邻中心街区，交通、教育、医疗、购物配套齐全；,4,政府扶持性政策、土地政策也是本项目特色优势所在；,5,中南路改造扩建，同时地块紧邻油田暖气管道，便以利用；,6,在环境塑造、社区配套，以及商业规划方面的空间资源很大，有利于提升住宅产品价值附加。便于根据市场需求变化的设计优化调整，有利于创造产品的市场差异性优势，规避市场风险。,7,项目方案设计中的环境、配套、商业方面的产品利益点经过整合，可以形成强势的产品附加值。,福州天立房地产投资顾问有限公司,五,、项目地块资源分析,Weakness（劣势）,1,地块周边紧邻炼油厂，存在一定环境污染，不利已打造项目品质，影响居住环境；,2,地块位于钻井与油田之间，属油田外沿，项目知名度受限；,3,地上附着物较多且复杂，坟地数量多、民宅密度大、高压线斜跨基地，整体拆迁成本高；,4,油田居民长期以来对项目周边环境的不认同感，严重影响项目整体形象的打造；,5,项目分期开发边设计、边施工、边交付对社区居住环境负面影响较大；开发周期长导致的销售滞后，使项目面临区域内其他项目逐步放量带来的竞争压力。,6,发展商基于提升产品附加值，在环境、