成都青城山度假项目营销提案销售推广方案.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2014-02-26,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,2014-02-26,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014-02-26,#,“告别半成品度假时代”,营销提案,项目区域价值梳理,御青城独有价值点,如何传递给客户,如何支撑,全优度假,CONTENTS:,CONTENTS:,区域价值点梳理,我们看到的青城山,青城山是中国著名的道教名山，中国道教的发源地之一，是中国道教,“四大名山”,之一；,自古就有,“青城天下幽”,的美誉。与剑门之险、峨眉之秀、夔门之雄齐名。,2007,年,5,月,8,日，成都市青城山,-,都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家,5A,级旅游景区。素有,“拜水都江堰，问道青城山”,之说。,一、道教名山,，文脉深厚,二、国家,历史文化名城，,四大名山，旅游圣地,游历四大名山，尽享自然风骨，感受川西文化，领略风土人情,四大名山：四姑娘山，二郎山，折多山，巴郎山,五、完善的交通,道,路 紧密联系市区及川西各景点,铁,成,目前市区可以通过三条线路到达,：,通过成灌高速到达约,30,分钟，收费,20,元,由,市区走,G317,到都江堰，再转青城山，收费,0,元,由,市区,火车北站乘坐成灌快铁至终点站,-,青城山总站，车票,15,元,六、,紧邻,成都首个私家机场,都江堰政府将在青城快速通道中段的安龙镇,附近规划修建青城板块私家,机场。,毫无疑问：,疑问,的是,：,拥有一套房，,就是真正度假,休闲生活？,这是一方城市净土,心灵的,世外桃源,是,休闲度假绝佳之地,让我们看看,周围的房子,青城郡,精装英伦别墅群落,体量：总共,300,亩，一期,150,亩,容积率：,0.41,建筑风格：,英式都铎与维多利亚风格（英国皇家设计师,凯斯担当设计）,产品：,5,、,8,、,11,联排、独栋（,11,栋，临湖）,主力户型：联,排,60-158,，独栋约,300,目前现状：人工湖景及意境区景观呈现,亮相时间：,2012,年,10,月,蓄客数量：约,539,组,（截止,1,月,26,日,），内,购约,16,套,预计总价：,120-200,万,/,套（联排）,预计开盘时间：,2013,年,4,月,青城郡,五星级,MINI,度假,物业,花园,40-150,平私家花园，选配私人,SPA,池。,精装,2500,元,/,平米标准（含地暖、中央空调），选配高标设施及家具。,车库,全地下车库,服务,双物业,洁华物业,途家,inhouse,管家式服务：入户家政,配套,社区内,超市、医疗中心、运动中心、儿童游乐区、篮球场、网球场,开发商,龙湖地产,项目地址,都江堰市青城山镇,占地面积,约,315,亩,建筑面积,10.7,万平方米,容积率,0.5,绿化率,45%,楼层情况,叠院：地上,3F,独院：地上,2F(,带地下室,),总户数,一期,701,套,车位,车位比：,1;1,；集中式车位，只租不售，约,50-60,元,/,位,月,物管费用,300-500,元,/,套,月,面积区间,叠院实得,85-135,，独院,202,独栋：,340,平米,单价,18000-20000,元,/,平米,总价,155,万元,/,套,-700,万元,/,套,销售状态,小别墅销售较好，叠院速度较慢,装修情况,叠院、独院精装修，独栋清水,项目定位,龙湖首个全国性精装度假别墅,龙湖小院,青城,园林作为最大筹码,1,、龙湖小院青城,以小面积产品为主，有利于控制总价；,2,、赠送面积较大，实得率至少,142%,，甚至高达近,200%,；,3,、,2500,元,/,精装为建面建面精装价格，实际装修涵盖赠送面积，,实际精装价格约为,1000,元,/,；,4,、面积越小销售，总价越低，销售速度越快。,产品,产权面积,赠送,实得率,使用面积,供应占比,销售情况,实得均价,（元,/,）,装修,配置,叠院,59.67,25.65,142%,85,26%,80%,18000,2500,元,/,精装，地砖、吊顶、厨卫、木地板等；,配置,地暖,63,35,156%,98,26%,60%,65,70,193%,135,26%,50%,独院,94,107,189%,202,22%,40%,20000,合计,50-94,100%,龙湖小院,青城,已推物业户型配比：,1,、产品定位：以院落为核心的纯精装别墅，以大客厅、大主卧、舒适,主卫为主要特征,2,、推广主题：,“青城山下，首席全精装度假别墅区”,3,、销售均价：精装别墅均价,11000,元,/,平米，户型有,100,平米叠院、,200,平米独院、,355,平米独栋，全款,97,折，按揭,99,折，现主推,175,平米独院，一口价,128,万,/,套,4,、推广策略：传统推广与渠道推广相结合，凭借开发商积累的良好口碑，深度挖掘项目老客户资源和龙湖地产客户资源,5,、客群定位：以度假型客户为主，作为全国性开发商，有一部分兼顾度假与投资的客户,6,、操盘思路：树立青城山度假、养生概念和文化底蕴，突出开发商别墅修为，将项目打造成为有别于三亚等地普通度假物业的心灵居所。同时在产品研发上有所创新，与区域内其它项目形成一定程度上的差异化竞争。,龙湖小院青城,营销推广,项目定位,：纯别墅度假社区,开发商,中铁置业,四川新锐实业投资,项目地址,都江堰市中兴镇,占地面积,约,302,亩,建筑面积,18,万平方米,容积率,0.68,绿化率,42%,楼层情况,合院：地上,3F,，地上,2F(,带地下室,),洋房：地上,5,层,总户数,1797,套,车位,车位比：,1;1,面积区间,合院实得,92,实得,161,，,119,实得,158,，,洋房：,43,、,65,、,68,、,90,平米,联排：,150,平米（未推）,独栋：,160,平米（未推）,单价,清水：,13000-20000,元,/,平米,精装：,14000-18000,元,/,平米,总价,55,万元,/,套,-300,万元,/,套,销售状态,销售速度较慢，开盘销售约,10,余套,装修情况,洋房精装修，合院清水,项目定位,青城山价值里程之作,中铁,水映,青城,价格主导销售,一期物业户型配比：,1,、中铁水映青城,以小面积产品为主，有利于控制总价；独栋、联排建筑面积控制在,150-160,平米；,2,、洋房为,精装，,3000,元,/,精装为建面建面精装价格，实际装修涵盖赠送面积，,实际精装价格约为,1500,元,/,，主力去化面积,60-80,平,；,3,、双拼主要以内部认购的形式销售。,中铁,水映青城,产品配比及定价,产品,产权面积,赠送,使用面积,实得率,套数供应占比,成交均价,（元,/,）,销售,情况,装修,配置,双拼,92,69,161,175%,6%,13000-20000,8,套,清水,地暖配置，价格约,200-300,元,/,平米,119,39,158,133%,6%,洋房,43-90,8-36,51-126,120-140%,78%,10000,98,套,洋房,3000,元,/,精装，地砖、吊顶、厨卫、木地板等；,联排,150,5%,未推,清水,独栋,160-200,5%,未推,清水,合计,1,项目定位,：养生度假微别墅社区,1,、产品定位,：东南亚风情,MINI,别墅,2,、推广主题,：南阳风,MINI,度假公馆,3,、,销售均价：精装洋房,10000-11000,元,/,，精装叠拼,14000-15000,元,/,，清水三合院,18000-22000,元,/,4,、推广策略,：以度假为物业核心价值，辅以青城山优良生态和东南亚风情；以,MINI,、低总价和无忧精装为产品核心价值。,5,、客群定位,：项目小面积洋房和叠拼别墅居多，核心客群以度假为主要目的,6,、操盘思路,：根据项目所在区域大环境及四至条件，首期站位“度假”，定义为“养生度假准第一居所”，推广中重点突出青城山生态价值、东南亚风情建筑及园林、产品小面积低总价属性，以达到支撑现阶段产品以“度假”为核心价值的目的。,中铁,水映,青城,营销推广,大家都标榜自己是度假物业,但实际就是一堆,半成品,度假物业的客户到底是谁，这样的半成品能,真正,满足他们的需求,？,客户档次：中高端及高端客户,权力顶层,财富富裕层,资产稳定层,初级中产层,市民阶层,底层,一群“有实力”的挑剔客,1,、实力阐述；资产千万以上的财富中坚家庭,2,、置业目的；用于度假及投资，认同青城山的环境及文化,3,、置业偏好：产品有触动点，追求情调，希望购买有特点的产品,4,、消费心理：要有面子，方便避暑，又担心物业长期荒废，投资回报率低,5,、消费习惯：避暑期间以在家打麻将、喝茶、吃农家乐为主，外出度假喜欢东南亚及三亚那样的风情和休闲氛围,客户特征：,40-55,岁，大成,都及一线城市的,财智阶层,他们来自大,成都及沿海大城市，,向往休闲、生态、阖家聚会的生活！,他们都在,40-55,岁之间，是社会的顶梁柱，有固定的圈层。,财智阶层,生活在大城市，希望常常回归自然，享受清新的空气,在,城市忙忙碌碌，希望有充足的休闲的空间环境,上有老下有小，周末希望和家人、朋友聚会交流,客群心理：认同与忧虑并存,追求家庭度假、休闲生活、投资保值的统一,认同,忧虑,青城山环境好，距离近，适合短期阖家休闲度假,一年只能去几次，物业长期没人气荒废，降低投资价值,东南亚风情休闲、舒适可以充分放松身心，是理想的度假去处,距离成都太远，来往时间太长，出入境麻烦，工作忙走不开,青城山度假生活悠闲，和朋友、家人打麻将、喝茶，无比惬意,除了麻将、喝茶，似乎想不出更多的度假活动，总是这样似乎很单调，配套较少,忧虑,忧虑,这些客户需求，竞争对手也懂得，,也由此打造了形形色色的别墅产品，,希望获得客户认可！,青城山下，群雄角逐,有的走高端路线，竖着“全精准别墅顶级度假社区”的旗帜；,有的走大众路线，喊着“东南亚,MINI,别墅”的口号；,有的引入异域英伦乡村风格；,有的准备重现唐朝风采；,有的,竞争激烈，乃至惨烈,我们如何在千军万马中,脱颖而出？,我们必须,寻找项目独有的价值,寻找客户需求的本质,CONTENTS:,御青城独有价值,新福港,香港迪士尼乐园、香港文化东方酒店，澳门威尼斯商人的承建商，拥有,66,年历史，将建筑的细节品质做到极致。,一、开发商的故事,香港文华东方酒店是亚洲其中一家最佳酒店，不少名人政要曾在此居住，包括已故,戴安娜王妃,、前英国首相,撒切尔夫人,、美国前总统,尼克森,、,福特,与,老布什,、,汤姆,克鲁斯,、凯文,科斯特纳、马友友、,滨崎步,、文莱苏丹等。,香港著名歌手,张国荣,也是文华东方酒店的熟客之一，惜他在,2003,年,4,月,1,日，在酒店,24,楼咖啡室一跃而下丧生,。,区域内唯一,有天有地的精品院落别墅区,，建材用料考究，居于区域首位。,每个户型均有超大的赠送空间，性价比高。,二、产品属性优势,紧邻青城山,18,洞,72,杆世界锦标赛,级高尔夫球场、豪生酒店、空军疗养院，度假休闲属性更加凸显,三、项目配套优势,仅拥有这些还不够，,还无法形成,，,满足客户需求的独特价值！,因此，我们提出：,“全优度假”,全方位的最优质的满足客,户度假需求！,青城,山,全优度假 典藏别院,资源占位,度假标榜,差异属性,价值标高,全优度假,：最优质的空气（,2500028000,个,/,立方厘米的,负氧离子），最秀美的山景（青城山），最雅致的休闲（青城山,GOLF,），最完美的料理（会所拥有全球精选料理），最优质的护理（世界级,SPA,感受），最优质别墅（私家典藏大院之美）,CONTENTS:,如何支撑全优度假,硬件,功能支撑,软件,服务支撑,一,.,硬件功能,会所打造,主题定位为,“,精英,顶级享受和社交,领地,”,功能上集商务、,餐饮、娱乐、,儿童,乐园（教育与外国语学校互动）,、健身,、保健（整合疗养院资源）等,高端设施一应俱全，只为这里的业主量身定制和尊,享。,装饰风格：,以,现代风格同时富有,异域,东南亚,风情,在内部空间运用各种东方古典元素的文化符号及特质石材来表达装饰风格，给人视觉冲击，更让人体会到舒适而放松的氛围。,一,.,硬件功能,会所打造,会所,功能设置考虑因素,不是,“大而全”的,功能堆砌，也不单是市调时客户的喜好和向往，,而是,后期运营及客户喜爱的,角度,。,小区的规模和档次,及业主的层次、偏好,会所,功能的可落实性,小区所处的区域与周边配套的共享度,会所的运营模式，,是否对外开放,一,.,硬件功能,会所打造,负一层,：多功能泳池区（儿童嬉水池、成人泳池、按摩池,）、健身房,首层：,特色餐饮、咖啡吧,二层：,综合会所（接待厅、书,吧、,卡拉,OK,房、私家宴会厅、,影视,厅、麻将室、儿童乐园,、瑜伽,房）,功能配置,高尔夫室,儿童乐园,影视厅,私家宴会厅,麻将房,台球室,二,.,软件服务,“,全,时管家”服务,御青城独有,定制式的“全时管家”,服务：,24,小时热线等待，关照体贴入微；包括物业代管、家具保养、订餐、送餐服务、代购物服务、机票预定服务、机场,、,高铁,站,接送服务、行李服务、家庭保洁,服务、,GOLF,球场预定服务、疗养院体检预定服务等,一系列,多元化度假增值,服务。,引入,三重物管模式,1,、自身物业服务,2,、星级酒店服务,3,、,“全时管家”服务,二,.,软件服务,产权托管,二,.,软件服务,产权托管,二,.,软件服务,产权托管,二,.,软件服务,产权托管,二,.,软件服务,安全,智能数字安防系统,电子报警系统,多重识别技术门禁系统,智能电梯控制系统,访客识别管理系统,室内报警系统,智能电子无线巡更系统,访客接待层,车位智能管理,24,小时人防,十重安防系统，打造最安全、私密的环境,二,.,软件服务,智能化,户式中央除尘系统,，,便捷便利的除尘方式,户式中央空调，保持适宜温度,中央新风系统,，,健康空气调节,健康水系统,，,双重过滤自来水,户式中央地暖系统,，,充分保证室内温暖,健康材料保障系统,CTI,华测（上市公司）提供健康检测,二,.,软件服务,东南亚生活,营造,泰式正宗,Spa,、古式花浴按摩,私人定制东南亚美食,Party,泰国传统民俗歌手调整到巴厘岛的慢节奏,泰国最美的人妖共舞表演,阿雅娜下午茶,全球经典小型豪华酒店,CONTENTS:,如何传递给客户,以线下渠道为主，线上广告为辅,充分发挥各渠道拓客优势，现场做好圈层活动,中,成,(,以往,代理的别墅、写字楼及高端洋房客户,资源,),及开发商客户嫁接,与目标客户消费匹配的其它资源,项目周边资源,青城山区域军区疗养院,青城高尔夫,成都外国语学院、东软学院,客户渠道拓展,锦江酒店,&,豪生酒店,奢侈品协会（如：奔驰车友会）,高端会所（如：中国会馆）,高校资源（如：,EMBA,）,商会圈层（如：浙江商会）,其它主流圈层资源,成都军区圈层,外省客户资源,对青城山区域认同的别墅客户,对东南亚生活方式认同的写字楼客户,总价匹配的高端物业拥有者,渠道拓展客户,合富辉煌、世联等代理公司高端客群,青城山高尔夫资源合作,1,、在高尔夫俱乐部内刊或户外发布广告，释放项目信息,2,、项目购买,青城高尔夫会籍给目标客户,体验,3,、,从多渠道获取青城高尔夫会员名单,及联系,方式,4,、,和青城高尔夫合作，以冠名权等方式参与高尔夫举办的各项活动，释放项目,信息,锦江酒店、豪生酒店等五星级酒店合作,1,、,在酒店放置产品资料，供住客阅览,2,、在旅游旺季酒店大堂进行巡展,军区疗养院资源利用,1,、在前往疗养院必经道路上树立广告牌,2,、旅游旺季时，在疗养院周边主要消费点派发项目,资料,3,、与疗养院沟通，安排疗养院医生定期为客户做体检,外地客户渠道建立,御青城外地客户拓展方向：,外地客户渠道建立,利用新富港资源及合作伙伴资源，在广州，深圳，重庆，北京等客户来源较多省市拓展客户,2.,与当地活动公司合作，借助重要节日，节点举办活动，可借鉴星河湾的饭局营销,3.,与当地资源丰富的代理公司、二手房中介、旅行社建立合作关系，进行外销模式,渠道建立方式：,圈层活动,建议以娱乐类活动与会议类活动两类活动为主,娱乐类活动,：体验泰国,SPA,，观看泰国人妖表演，,尝,东南亚,美食,等涉及东南亚风情,娱乐活动；,场地设置在会所，间隙可,播放,御青城,宣传,VCR,。,娱乐类活动,会议类活动,为,各家商会会议,召开,、高校,EMBA,研讨会召开,，,免费提供会议场地,，,甚至可以承揽商会举办，,水果,糕点，在会前与会后可带客户,参观样板间,，,播放,御青城,宣传,VCR,。,圈层活动,-END-,THANK 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